TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

EL TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARLOS ARVELO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Güigüe, 30 de septiembre de 2026
216º y 167º
DECISIÓN N° 245-2026

TIPO: SENTENCIA INTERLOCUTORIA.

COMPETENCIA: CIVIL.

EXPEDIENTE N° D-1967-26

DEMANDANTE: Ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298 y de este domicilio, en su condición de administrador del inmueble propiedad de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.789.411 y V-17.789.410 respectivamente, y ambos de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Abogado MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.298.

DEMANDADA: Sociedad de Comercio SUPER ÉXITO GUIGUE C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, bajo el N° 26, Tomo 09-A, en fecha 17 de febrero del año 2009, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el numero N° J-297181113, y de éste domicilio; en la persona de su representante legal, ciudadana YUET YAN CHAN WAN, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad N° V-14.624.997, y de este domicilio, en su condición de vicepresidenta.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (CUESTIONES PREVIAS DE LOS ORDINALES 2° Y 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL).
I.- ANTECEDENTES:
Se inician las presentes actuaciones, a través de demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta en fecha 16 de abril de 2026, ante este Tribunal, por el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298 y de este domicilio, en su condición de administrador del inmueble propiedad de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.789.411 y V-17.789.410 respectivamente, y ambos de este domicilio, asistido por el Abogado MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.298; contra la Sociedad de Comercio SUPER ÉXITO GUIGUE C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, bajo el N° 26, Tomo 09-A, en fecha 17 de febrero del año 2009, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el numero N° J-297181113, y de éste domicilio; en la persona de su representante legal, ciudadana YUET YAN CHAN WAN, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad N° V-14.624.997, y de este domicilio, en su condición de vicepresidenta; demanda a la cual se le dio entrada en esa misma fecha, bajo el N° D-1967-26 (Folios 01 al 37).
En fecha 21 de abril de 2026, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada (Folios 38 y 39). El 29 de abril de 2026, la parte demandante, consignó emolumentos al Alguacil PABLO ENRIQUE RODRIGUEZ RIVERO, para la práctica de la citación (Folios 40 y 41); la cual fue practicada por el Alguacil en fecha 19 de junio de 2026, resultando positiva, y de la cual se dejó constancia en esa misma fecha (Folios 42 y 43). Posteriormente, el día 22 de junio de 2026, compareció la representante legal de la parte demandada, ciudadana YUET YAN CHAN WAN, asistida por la Abogada THAINA ELVIRA SANCHEZ LUNA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 165.239, y solicitó copias simples, las cuales fueron autorizadas por auto de esa misma fecha (Folios 44 y 45).
Estando dentro del lapso de contestación de la demanda, en fecha 02 de julio de los corrientes, compareció la ciudadana YUET YAN CHAN WAN, en su carácter de representante legal de la parte demandada, Sociedad Mercantil SUPER ÉXITO GUIGUE C.A, debidamente asistida por la abogada LAURA BELÉN GUEVARA RAMÍREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.578, y presentó escrito por medio del cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; consignando además una serie de documentales, todo lo cual fue agregado por auto de esa fecha (Folios 46 al 95).
En fecha 10 de julio de 2026, el demandante asistido por su abogado, solicitó copias simples, las cuales fueron autorizadas por auto de esa fecha (Folios 96 y 97). Posteriormente, el 21 de julio de 2026, la parte demandada, presentó escrito ratificando las cuestiones previas y contestando al fondo de la demanda, el cual fue agregado por auto (Folios 98 al 102). El día 22 de julio de 2026, el demandante confirió poder apud acta al Abogado MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.298, el cual fue agregado por auto de esa misma fecha (Folios 103 y 104). En fecha 28 de julio de 2026, se practicó computo de días de despacho y se dictó auto de certeza sobre el inicio del lapso para subsanar las cuestiones previas opuestas, conforme al ordinal 2º del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil (Folios 105 y 106). Siendo que estando dentro del referido lapso, en fecha 03 de agosto de 2026, la parte demandante presentó escrito contradiciendo las cuestiones previas que le fueron opuestas, el cual fue agregado por auto de esa misma fecha (Folios 107 al 110).
El 05 de agosto de 2026, se practicó nuevo cómputo de días de despacho, y por auto separado de esa misma fecha, se abrió el lapso probatorio en la incidencia de las cuestiones previas, por ocho (08) días de despacho, desde ese día inclusive (Folios 111 y 112). Estando dentro del referido lapso, el 12 de agosto de 2026, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas (Folio 113 y su vuelto); el cual fue agregado y providenciado por auto de fecha 13 de agosto de 2026 (Folio 114). En la misma fecha anterior, la parte demandada hizo lo propio y presentó escrito de promoción de pruebas respecto a las cuestiones previas, y además presentó un segundo escrito contentivo de alegatos (Folios 115 al 118). Posteriormente, el día 14 de agosto de 2026, se dictó auto agregando el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, y providenciando el mismo (Folio 119 y su vuelto); igualmente, en ese día, se dictó auto agregando el escrito de alegatos presentado por la parte demandada (Folio 120).
Por último, en la misma fecha de hoy, se ordenó y practicó un cómputo de días de despacho (Folio 121), verificándose del mismo que el día de hoy corresponde al termino para decidir las cuestiones previas de los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada, por lo que evidenciado que se cumplió todo el iter procesal de la incidencia, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas, según los razonamientos que a continuación se exponen:

II.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

En el transcurso del lapso de contestación de la demanda, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes:
“… (Omissis)…
CAPÍTULO I
DE LA OPOSICIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA
Con fundamento en el ordinal 2º y ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión previa de FALTA DE CAPACIDAD PROCESAL y (sic) ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTA COMO APODERADO del demandante.
Para mayor abundamiento, es menester recordar que las normas que regulan la capacidad de postulación (iuspostulandi) (sic) y la debida representación en juicio son de estricto orden público procesal, por lo que no admiten relajación por convenio de las partes ni por permisividad del órgano jurisdiccional. La comparecencia en juicio de un ciudadano lego, pretendiendo realizar actos de postulación bajo una supuesta 'asistencia' legal, desnaturaliza el mandato judicial y adolece de una nulidad absoluta e insubsanable de origen. Permitir la secuela procesal bajo estas condiciones quebrantaría flagrantemente el debido proceso y la garantía de defensa, vicios que esta representación judicial no puede convalidar.
CAPÍTULO II
DE LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO
La presente demanda fue incoada por el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, quien alega actuar en su condición de "administrador" del inmueble. Sin embargo, el mencionado ciudadano NO ES ABOGADO EN EJERCICIO ni se encuentra inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado), tal como se evidencia del propio libelo de la demanda y del poder que anexa y que marco con las letras "A" y "B", donde se identifica como comerciante.
Así mismo, el demandante pretende subsanar esta carencia fundamental mediante la simple "asistencia" de un profesional del derecho, el Abg. Miguel Antonio Parra Giménez. Sin embargo, la asistencia letrada no equivale a la representación judicial, ni subsana la falta de capacidad de postulación del demandante teniendo que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sido clara y reiterada al respecto:
… (Omissis)…
En este orden de ideas, la capacidad de postulación (iuspostulandi) (sic) es una capacidad meramente formal, exigida por razones técnicas para asegurar al proceso su correcto desarrollo. Dicha capacidad consiste en la obligatoria asistencia letrada al proceso, y se encuentra consagrada en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: "Sólo podrán ejercer poderes en juicio los abogados en ejercicio".
Así las cosas, se tiene que la falta de capacidad de postulación es una cuestión de orden público, insubsanable, que vicia de nulidad absoluta todos los actos procesales realizados por el demandante no abogado
… (Omissis)…
CAPÍTULO V
DEL PETITORIO
Por los motivos de hecho y de derecho expuestos, solicito:
PRIMERO: Sea admitida la presente cuestión previa, por haber sido opuesta en tiempo hábil.
SEGUNDO: Se decrete el carácter previo y preferente del conocimiento de la falta de capacidad de postulación aquí denunciada, todo esto en estricto acatamiento a la uniformidad de criterio vinculante de las Sentencias N° 1325/2008 (Sala Constitucional) y N° 338/2026 (Sala de Casación Civil), se declare CON LUGAR la Cuestión Previa opuesta y, en consecuencia, se declare la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA por falta de capacidad de postulación del demandante, de conformidad con el artículo 346, ordinales 2º y 3º, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 166, 206 y 212 ejusdem.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, se decrete la NULIDAD ABSOLUTA de todas las actuaciones judiciales derivadas de la demanda, incluyendo la medida cautelar de secuestro, y se ordene el ARCHIVO del expediente.
CUARTO: Se SUSPENDA la ejecución de la medida cautelar de secuestro fijada para el 25 de junio de 2026- hasta tanto sea decidida la presente cuestión previa, para evitar daños irreparables a mi representada, a sus trabajadores y a los consumidores que dependen del supermercado.
Es justicia que espero en Güigue, a la fecha de su presentación.” (Transcripción tomada de los folios 46 al 49, con negritas, mayúsculas sostenidas y errores propios del mismo).

De lo anterior se desprende que la parte demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” y “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”; fundamentando ambas defensas previas, en la existencia de una falta de capacidad de postulación del demandante GIROLANO PATTI NAVARRA, la cual además alega que no se suple con la asistencia del abogado MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, y en razón de ello pide que se declare con lugar las cuestiones previas, la inadmisibilidad de la demanda y la nulidad absoluta de todas las actuaciones judiciales, incluyendo la medida cautelar de secuestro, de la cual además solicita que se suspenda su ejecución, y que se ordene el archivo del expediente.
Por su parte, en la oportunidad correspondiente, el demandante presentó escrito de contradicción de las cuestiones previas, el cual es del tenor siguiente:
“… (Omissis)…
DE LAS CUESTIONES PREVIAS ALEGADAS
Estando en la oportunidad procesal para contradecir las cuestiones previas presentada (sic) en la presente causa de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil Venezolano, procedo a contradecir dichos argumentos de la forma siguiente: Mi Representado GIROLANO PATTI NAVARRA, de conformidad con el articulo Nº 6 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, GACETA OFICIAL 40.418, en su condición de ADMINISTRADOR de un inmueble propiedad de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANNA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-17.789.411 y V-17.789.410, respectivamente, inscritos en el Registro de Información Fiscal (Rif) V7.789.4113 y V177894105, respectivamente, ambos de este domicilio, tal como consta de poderes que le fueran otorgados y cursan al expediente marcados "A" y "B", procede a celebrar un contrato de arrendamiento de un inmueble de uso comercial, ubicado en: Locales 1 y 2, planta baja del edificio PATTI, avenida Bolívar de Guigue, sector centro, Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo, en su carácter de ARRENDADOR, con la sociedad de comercio "SUPER ÉXITO GUIGUE C,A,", inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, bajo el Nº 26; Tomo 09-A, en fecha 17 de febrero del año 2009, inscrita en el Registro de Información Fiscal (Rif) bajo el Nº J-297181113, en fecha 1 de febrero de 2025, representada en ese acto por el ciudadano SHUM CEN CHAO HUA, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.319.932, y de este domicilio, actuando en su condición de Presidente de la sociedad de comercio, y con el carácter de ARRENDATARIO, contrato de arrendamiento que cursa al expediente marcado "C". En fecha 13 de enero de 2026 GIROLANO PATTI NAVARRA procede en su condición de ARRENDADOR a presentar formal denuncia ante la oficina de SUNDDE en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo a objeto de iniciar el PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO, previsto en el artículo 41 NUMERAL "L", DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, GACETA OFICIAL 40.418, con el fin DE AGOTAR LA VÍA ADMINISTRATIVA a la que refiere el pre mencionado artículo, y agotada la misma, se pueda conforme a la ley a proseguir con la vía judicial a solicitar una medida de SECUESTRO CAUTELAR, contra el establecimiento denominado (sic), quien es el ARRENDATARIO, tal y como se deja constancia en contrato de arrendamiento anteriormente referido. Dicha solicitud obedeció, al reiterado incumplimiento con el pago oportuno del canon de arrendamiento establecido en el contrato, siendo llevado dicho procedimiento bajo el expediente: Asunto: DNPDI-206-2026 y cuyo "Informe de cierre de las actuaciones fiscales", fue emitido en fecha 12 de febrero de 2026, por LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIECONOMICOS. COORDINACION ESTADO CARABOBO. SUNDDE. MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE COMERCIO NACIONAL, quedando demostrado con ello, que se ha cumplido con el requisito de "agotar la vía administrativa” correspondiente, establecido en (sic) artículo 41 NUMERAL "L", DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, GACETA OFICIAL 40.418. Cabe hacer notar que dicha actitud de incumplimiento ha sido reiterativa por parte del ARRENDATARIO, que en anterior oportunidad fue citado a comparecer por ante esta misma instancia en fecha 14 de Agosto (sic) de 2025 bajo el Asunto N° DNPDI-3520-25, por el incumplimiento en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a CUATRO (4) meses, comprendido en los meses de mayo, junio, julio y agosto 2025, cuyo informe de cierre de actuación fiscal se acompaña en esta demanda marcada "D" y que fuera emitido en fecha 10 de septiembre 2025. En la actualidad se han efectuadas de nuevo múltiples acciones mediante un diálogo respetuoso con el representante del establecimiento supra mencionado, a fin de llegar a un acuerdo en el pago oportuno de los cánones vencidos correspondiente esta vez a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE 2025 y ENERO 2026, obligando al ARRENDADOR a invocar en dicho PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO, LOS LITERALES "a" E "I" DEL ARTICULO 40, del mencionado Decreto que rige esta materia. Por lo razón expuesta se hace procedente presentar solicitud administrativa, sin que prive ningún beneficio de ley sobre PRORROGA LEGAL o cualquier otra, ya que el arrendatario habría incumplido expresamente con la norma y a tenor de la presente legislación, no posee ningún beneficio sobre la misma. Es por lo que la negativa permanente de no atender al llamado hecho de cumplir con el pago oportuno del canon de arrendamiento mensual y a tenor de lo establecido en los literales "a" e "I" del mencionado artículo, el pre mencionado establecimiento está en franco desacato de la legislación. Original de los Informes constan marcados "D" y "E" adjuntos a la demanda.

SOBRE LA LEGITIMIDAD Y CAPACIDAD DE REPRESENTAR DE LA PARTE ACTORA.
Como he venido refiriendo, consta en el Contrato de Arrendamiento de fecha 1 de Febrero de 2025, que quien celebra dicho contrato en su carácter de ARRENDADOR, y parte actora legitimada en la presente causa, conforme al artículo 6 DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, GACETA OFICIAL 40.418, es el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA y la sociedad de comercio "SUPER ÉXITO GUIGUE C,A," lo hace en su carácter de ARRENDATARIO. Dicho Decreto Ley ordena la relación arrendaticia, regula, controla y establece el carácter convencional entre el ARRENDADOR y el ARRENDATARIO, así como los deberes y derechos generados en razón a dicha relación. También establece dicho Decreto la oportunidad del pago, es decir el plazo para que se efectúe la obligación del cumplimiento del pago del canon de arrendamiento por parte de el (sic) ARRENDATARIO, así como el derecho que el ARRENDADOR tiene de exigir garantía en respaldo de las obligaciones asumidas por el ARRENDATARIO. Es el mismo artículo 6 del Decreto señalado, el que establece los sujetos de la relación arrendaticia, señalando como ARRENDADOR de un inmueble destino (sic) al comercio a: el propietario, el administrador o gestor del mismo, cualquiera que sea su carácter, y es esa definición clara y precisa del Decreto ley que rige la materia, la que le da legitimidad, y capacidad para ejercer la representación que se le atribuye en la presente causa, de actor legitimado, a GIROLANO PATTI NAVARRA. Reconoce el ARRENDATARIO entre sus obligaciones la cláusula SEGUNDA que establece la obligación del pago oportuno del canon de arrendamiento, el cual contractualmente ha quedando (sic) establecido expresamente que este debe de efectuarse los dieciocho (18) de cada mes, en dinero efectivo o mediante transferencia a la tasa oficial emanada por el Banco Central a la cuenta corriente del banco BANCARIBE N° 0114-0227-51-2270012798. Dicho numero (sic) de cuenta esta (sic) a nombre del ARRENDADOR ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA parte actora en la presente causa, reconociéndolo EL ARRENDATARIO al momento de efectuar el pago del canon de arrendamiento a dicha cuenta. La cláusula SEGUNDA también establece que el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO en el pago oportuno de dos (02) mensualidades seguidas en los cánones de arrendamiento, dará derecho a EL ARRENDADOR, a iniciar los procesos legales pertinentes para el desalojo del inmueble y demandar judicialmente dicho contrato, con los daños y perjuicios que diera lugar. También establece dicha clausula (sic) SEGUNDA los intereses de mora por la falta de pago puntual del canon de arrendamiento. En el presente contrato de arrendamiento, se obliga en la clausula (sic) DECIMA al cumplimiento de todas las clausulas establecidas y en caso contrario dará derecho a EL ARRENDADOR, a exigir por vía administrativa y/o judicial reclamar el pago asi (sic) como a proceder (sic) la desocupación o desalojo del inmueble arrendado. En la clausula (sic) DECIMA SEXTA también se obliga EL ARRENDATARIO a entregar en calidad de Deposito (sic) de Garantía Arrendataria garantizando de esa manera el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento que nos ocupa. Ahora bien, EL ARRENDATARIO reconoce en todo momento quien es su ARRENDADOR. Asi (sic) mismo, también queda demostrada la condición de ARRENDADOR y parte actora del ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, en cada una de las actuaciones por ante LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIECONOMICOS. COORDINACION ESTADO CARABOBO. SUNDDE. MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE COMERCIO NACIONAL, señaladas anteriormente, ASUNTO: DNPDI-3520-25 y ASUNTO: DNPDI-206-2026. Igualmente con dichos expedientes se demuestra suficientemente por exposición expresa del representante legal de la demandada, en las audiencias celebradas a tal efecto y recogida en las actas, su reconocimiento en la persona de GIROLANO PATTI NAVARRA, como su ARRENDADOR. En base a lo anteriormente señalado podemos observar que el actor en la presente causa, que es el ARRENDADOR goza de la capacidad para obrar en juicio, bien porque tiene la "legitimatio ad procesum" y "legitimatio ad causam", es decir tiene libre ejercicio de sus derechos y mantiene frente a EL ARRENDATARIO una relación de interés jurídico controvertido. Finalmente la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal establecidos de mutuo acuerdo, manifestado mediante los contratos, donde dejan constancia manifiesta de su voluntad. Es por ello que los sujetos activos del contrato son las partes, ARRENDADOR y ARRENDATARIO, y es entre ellos que se establecen las controversias apuntando a la instauración del proceso. La demandada se confunde con el concepto de "la ilegitimidad de la persona del actor" así como a su "capacidad para comparecer en juicio", cuando alega los ordinales 2 y 3 del artículo 346 del CPC, "cuestiones previa" ya que la legitimidad es la cualidad jurídica que se deriva de la relación o posición contractual respecto al objeto del contrato y frente a la otra parte. Su condición de celebrante del contrato de arrendamiento como ARRENDADOR le legitima y le da la cualidad intrínseca y abstracta, la capacidad para el goce del ejercicio libre de su derecho como ARRENDADOR. Finalmente solicito al este tribunal desestime las cuestiones previas presentadas y las declare sin lugar. En Guigue a la fecha de su presentación.” (Transcripción tomada de los folios 107 al 109, con negritas, mayúsculas sostenidas y errores propios del mismo).

De ello, se entiende que el demandante contradijo las cuestiones previas que le fueron opuestas conforme a los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo que ostenta la cualidad de administrador del local comercial cuyo desalojo se pretende, según los poderes de administración y disposición que le fueron otorgados, que es quien suscribió el contrato de arrendamiento, en su carácter de arrendador, que la cuenta a la cual se deben depositar los cánones de arrendamiento está a su nombre, y que en esa fue la misma carácter que ostentó en los procedimientos administrativos llevados ante la SUNDDE, amparándose en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, durante el lapso probatorio abierto en la incidencia de cuestiones previas, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas, y se proceden a valorar a continuación, solo a los fines de resolver el mérito de la presente incidencia:

De las pruebas promovidas en la incidencia y su valoración:

La parte actora promovió:
1. Marcado “A”, inserto a los folios 07 al 11, consistente en instrumento poder, conferido por el ciudadano GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI, titular de la cédula de identidad N° V-17.789.411, al ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298. Dicha documental, constituye un instrumento público autenticado, el cual no fue tachado ni impugnado por la contraparte; por lo cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido queda demostrado en esta incidencia, la cualidad que ostenta el demandante. Así se valora.
2. Marcado “B”, inserto a los folios 12 al 15, consistente en instrumento poder, conferido por la ciudadana ANNA MARÍA PATTI GUALTIERI, titular de la cédula de identidad N° V-17.789.410, al ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298. Al ser también original de un instrumento público autenticado, que no fue tachado o impugnado por su adversario, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido queda demostrado en esta incidencia, la cualidad que ostenta el demandante. Así se valora.
3. Marcado “C”, inserto a los folios 16 al 18, contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, actuando en representación de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANNA MARÍA PATTI GUALTIERI, y en su carácter de arrendador, con la sociedad mercantil SUPER ÉXITO GUIGUE, C.A., representada por su presidente, ciudadano SHUM CEN CHAO HUA. Dicho contrato consiste en un instrumento privado que fue consignado en original, el cual no haber sido desconocido, tachado o impugnado por la parte demandada, adquirió la cualidad de documento privado reconocido, conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, queda demostrada para esta incidencia, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes de éste juicio. Así se valora.

La parte demandada promovió:
1. Sentencias emanadas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales pidió además verificar su autenticidad y vigencia en la página web del Máximo Tribunal. Respecto a dicha prueba, este Tribunal constató que se pretendía probar cuestiones de derecho, las cuales no son objeto de prueba, y por tanto se hizo constar que no existen pruebas que admitir. Así se establece.
2. Poderes otorgados por los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANNA MARÍA PATTI GUALTIERI, al demandante. Al respecto se hizo constar en el auto de admisión que providenció dichas pruebas, que las mismas fueron promovidas por la parte demandada, resultando admitidas por este Tribunal. En ese sentido, ya fueron valoradas en acápites anteriores, por lo que, atendiendo al principio de la comunidad de la prueba, se da por reproducida la valoración probatoria de las mismas hecha en líneas anteriores. Así se valora.
3. Informe de cierre de actuación fiscal de la SUNDDE, de fecha 12 de febrero de 2026, asunto DNPDI-206-2026, el cual riela a los folios 21 y 22, marcado “E”. El mismo constituye un documento público administrativo, que no fue tachado, impugnado ni desconocido por la contraparte, por el contrario, quien lo incorporó a los autos fue la propia parte actora, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con la sentencia Nº 209 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 16 de mayo de 2.003, y la sentencia Nº 1.257 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de junio de 2007, en concordancia con los artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, queda demostrado sólo a los efectos de está incidencia, que las partes agotaron la vía administrativa ante la SUNDDE, y que no llegaron a ningún acuerdo. Así se valora.
4. Copias fotostáticas simples de operaciones bancarias, que fueron consignadas junto al escrito de oposición de cuestiones previas, y que rielan a los folios 92 al 94 del expediente. Respecto a las mismas, a pesar de que fueron admitidas por auto de fecha 14 de agosto de 2026, considera este Juzgador que no aportan nada en esta etapa del juicio para la resolución de la incidencia de cuestiones previas, y por tanto carecen de valor probatorio por ser impertinentes. Así se determina.
Quedan de esta manera valoradas todas las pruebas promovidas y admitidas en la presente incidencia, aún aquellas que no fueron idóneas, cumpliendo así este Juzgador con la obligación que le impone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, sólo a los fines de determinar si proceden o no las cuestiones previas opuestas. Por lo que de seguidas se pasa a emitir pronunciamiento al respecto.

Para decidir, este Tribunal observa:
Corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuestas de manera oportuna por la representación judicial de la parte demandada durante el lapso de emplazamiento para la contestación de la demanda. Sin embargo, debe hacer constar este Juzgador que la parte demandada en su escrito, no separó los hechos sobre los cuales fundamenta cada una de las cuestiones previas opuestas, y si bien es cierto que estas se interponen de forma acumulativa en la misma oportunidad, no es menos cierto que el análisis de cada una se efectúa por separado, ya que la procedencia o improcedencia de una, no afecta a la otra.
A pesar de lo anterior, y por cuanto ambas cuestiones previas guardan una íntima relación entre sí, este Tribunal las analizará de forma conjunta, en vista de que el fundamento esgrimido, gravita en torno a la legitimación procesal activa (legitimatio ad processum), presupuesto indispensable para la validez y existencia de una relación jurídica procesal idónea.
En ese sentido, el ordinal 2° del artículo 346 ejusdem, prevé como cuestión previa, “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, vicio que se configura cuando el demandante carece de la capacidad civil necesaria para comparecer por sí mismo en juicio, o cuando no se encuentra debidamente asistido o representado por quien legalmente corresponda, en el caso de estar sometido a un régimen de incapacidad o defensa, tales como la patria potestad, la interdicción o la inhabilitación.
Por su parte, el ordinal 3° de la citada norma procesal prevé “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”, la cual se materializa cuando la persona que comparece a juicio a nombre del demandante carece de la capacidad para ejercer la representación judicial, no posee la representación que se atribuye, o el instrumento de poder consignado adolece de defectos de fondo o de forma que lo hacen insuficiente o ineficaz.
Ambas instituciones constituyen excepciones dilatorias de carácter subsanable, concebidas por el legislador no como un obstáculo definitivo al acceso a la justicia, sino como un mecanismo de saneamiento del proceso, ya que su finalidad es garantizar que la controversia judicial se entable entre sujetos jurídicamente aptos y debidamente investidos de capacidad procesal, resguardando así el orden público constitucional y evitando futuras nulidades que lesionen el debido proceso y la seguridad jurídica. Así se establece.
Sustenta la parte excepcionante su pretensión defensiva, bajo el único argumento de que el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, carece de cualidad y legitimación procesal activa por el hecho de no ser el propietario del local comercial objeto de la presente controversia, infiriendo de ello una supuesta ilegitimidad en su persona y en la representación con la que actúa. Al respecto, se hace necesario examinar dicho argumento a luz de la legislación especial que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios comerciales, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la defensa incoada, razón por la cual este Tribunal procede a citar el artículo 6° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
“Artículo 6°. La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, о по.
Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado.
La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1. Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley.
3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos
4. de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.” (Negritas y subrayado de este Tribunal)

La anterior norma, dirime con absoluta claridad la definición de los sujetos de la relación jurídica, instituyendo expresamente que los derechos y obligaciones derivados de dicho régimen especial, amparan y vinculan tanto a los propietarios de los inmuebles como a sus administradores, arrendadores, subarrendadores y toda persona que otorgue el uso y disfrute de locales comerciales. De lo cual se deduce, que la cualidad para demandar el desalojo de un inmueble no se encuentra reservada de manera exclusiva y excluyente al titular del derecho de propiedad, ya que la relación jurídica arrendaticia constituye una esfera autónoma de derechos y obligaciones personales, distinta e independiente del dominio o propiedad real que se ejerza sobre el bien, siendo que estos últimos no están en disputa en el presente juicio. Abona lo expuesto, la sentencia N° 142, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de abril de 2023, en el expediente N° AA20-C-2022-000532, con Ponencia del Magistrado Dr. JOSÉ LUIS GUTIERREZ PARRA, en la cual se dejó sentado lo siguiente:
“… (Omissis)… Ahora bien, de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos y de acuerdo con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial se ratifica que el sujeto legitimado para suscribir contratos de arrendamientos son el Propietario, administrador o gestor del inmueble objeto de arrendamiento y por vía de consecuencia, será este el que suscribe el contrato el que está legitimado para solicitar el desalojo, lo que por argumento en contrario el que no aparece en el contrato de arrendamiento o no es parte del mismo suscrito no podrá, en consecuencia no estará legitimado para solicitarlo... (Omissis)…” (Negritas y subrayado de este Tribunal)

Dicha sentencia, a su vez ratifica criterio establecido por la misma Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 22 de noviembre de 2021, en sentencia Nro. 682, caso: María Cenaida Pérez de Gutiérrez, contra la ciudadana Liliana Josefina Gutiérrez Linarez.
Ahora bien, al descender al análisis de las actas procesales que integran el presente expediente, este Juzgador constata los siguientes elementos de convicción determinantes:
1. La existencia de mandato de administración: Tal como se valoró en líneas anteriores, constan a los folios 07 al 11, y del 12 al 15, instrumentos debidamente autenticados mediante los cuales los propietarios del local comercial confieren un amplio e inequívoco poder de administración a favor del demandante, ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, otorgándole las facultades de gestión y disposición necesarias sobre el inmueble.
2. La condición de arrendador de la parte actora: De la valoración del contrato de arrendamiento cursante a los folios 16 al 18, se evidencia de forma palmaria que el demandante firmó el acuerdo locativo en su propio nombre con el carácter de arrendador, asumiendo directamente la condición de sujeto activo de la relación arrendaticia frente a la parte demandada.
3. La aceptación tácita de la cualidad: Se observa en el iter procesal que la parte demandada reconoció de forma ininterrumpida y pacífica al demandante como su legítimo arrendador durante la vigencia del contrato. Dicho reconocimiento no solo se desprende de la suscripción del contrato, sino que también se demuestra del Informe de cierre de actuación fiscal de la SUNDDE, de fecha 12 de febrero de 2026, asunto DNPDI-206-2026, el cual riela a los folios 21 y 22.
Por tanto, no le es dado a la arrendataria pretender desconocer en sede judicial la cualidad jurídica de la parte demandante, cuando este ha sido el sujeto a quien le reconoció el carácter de arrendador durante la ejecución del contrato y a quien benefició directamente con los pagos derivados del mismo. Sostener lo contrario quebrantaría el principio de la buena fe y la seguridad jurídica que debe imperar en los contratos.
En conclusión, al verificarse que el actor detenta un mandato de administración legítimo, que ostenta la cualidad material de arrendador conforme al contrato original y que dicha condición se subsume perfectamente con lo establecido en el artículo 6° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deviene en manifiesto error el argumento de la parte demandada al asimilar forzosamente la legitimación inquilinaria a la propiedad del inmueble; por tanto, los vicios denunciados no existen, gozando la parte actora de plena idoneidad para sostener válidamente la presente relación procesal. En consecuencia, este Tribunal declara SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Por último, no puede pasar por alto este Tribunal los demás argumentos esgrimidos por la parte demandada en su escrito de interposición de cuestiones, y que fueron citado ut supra, en los cuales manifiesta su inconformidad con la designación del abogado del demandante como correo especial, además de cuestionar la medida cautelar de secuestro decretado; al respecto, este Tribunal le hace saber a la parte demandada, que dichos alegatos, no corresponde hacerlo en la pieza principal del expediente, ya que dichas actuaciones rielan insertas en el cuaderno separado de medidas, el cual es harto conocido, que corre paralelo y es autónomo del juicio principal.
Finalmente, en vista de que la parte demandada resultó totalmente vencida en esta incidencia, se le condena en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA Y DECIDE.

III.- DISPOSITIVA:

Por todos y cada uno de los razonamientos anteriormente expuestos este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARLOS ARVELO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia, emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: SE DECLARAN SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS CONTENIDAS EN LOS ORDINALES 2° Y 3° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVAS A “LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO” y “LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER LA CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYA, O PORQUE EL PODER NO ESTÉ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE”, opuestas por la parte demandada, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fuera interpuesto por el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298 y de este domicilio, en su condición de administrador del inmueble propiedad de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.789.411 y V-17.789.410 respectivamente, y ambos de este domicilio, asistido por el Abogado MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.298; contra la Sociedad de Comercio SUPER ÉXITO GUIGUE C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, bajo el N° 26, Tomo 09-A, en fecha 17 de febrero del año 2009, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el numero N° J-297181113, y de éste domicilio; en la persona de su representante legal, ciudadana YUET YAN CHAN WAN, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad N° V-14.624.997, y de este domicilio, en su condición de vicepresidenta.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada a los efectos indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARLOS ARVELO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En la ciudad de Güigüe, a los treinta (30) días del mes de septiembre del año dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.-
El Juez,

Esp. KEVIN YOEL SHTYRIN LOZADA.

La Secretaria,

Abg. ELIFER ALEXANDRA TIL HERNÁNDEZ.

En la misma fecha, previo al cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el N° 245-2026, siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.).-
La Secretaria,

Abg. ELIFER ALEXANDRA TIL HERNÁNDEZ.

Exp. N° D-1967-26 (Pieza Principal N° 01)
KSL.-