TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, quince (15) de mayo de 2026
Años: 215° de Independencia y 167° de la Federación

EXPEDIENTE: 13.799

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.016.657, de este domicilio.

ABOGADO (AS) ASISTENTE Y/O APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MARCO ROMÁN AMORETI y GRISELDA ROMÁN DE REYES, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.615 y 101.486.

PARTE DEMANDADA: GLORÍA MARGARITA GRIECO COTUGNE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.104.577, de este domicilio.

DEFENSORA AD-LITEM: Abogada MERY MEDINA SILVA, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 16.363.

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.

II
SÍNTESIS
En el juicio por PREFERENCIA OFERTIVA, incoado en fecha quince (15) de diciembre de 2016, por el ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, asistido por la abogada GRISELDA ROMÁN DE REYES, contra la ciudadana GLORÍA MARGARITA GRIECO COTUGNE, que cursa por ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, se dictó sentencia interlocutoria con fuerza definitiva en fecha nueve (09) de enero de 2023, mediante la cual se declara INADMISIBLE la demanda por PREFERENCIA OFERTIVA, librando boleta de notificación a las partes, siendo ejercido Recurso de Apelación contra la referida sentencia, en fecha seis (06) de febrero de 2023, por el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, actuando en su carácter de Apoderado judicial del ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, ut supra identificados, parte demandante, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha veinticuatro (24) de mayo de 2023, correspondiéndole conocer de la referida incidencia a este Tribunal Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha primero (1°) de junio de 2023, bajo el Nro. 13.799 (nomenclatura interna de este Juzgado) y se asentó en los libros correspondientes.
Por auto de fecha siete (07) de junio de 2023, se fija el décimo (10) día de despacho siguiente para la presentación de informes de las partes quedando entendido que una vez presentado los mismos, se abrirá un lapso de ocho (08) días de despacho, para que las partes presenten las observaciones a los informes, finalizado el lapso comenzará a transcurrir el lapso de treinta (30) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha tres (03) de julio de 2023, el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, en representación de la parte demandante, solicita se dicte sentencia.
En fecha dieciséis (16) de julio de 2023, el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, en representación de la parte demandante, solicita se dicte sentencia.
En fecha veinte (20) de mayo de 2025, el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, mediante escrito consigna copia de Resolución número 042 de fecha veintisiete (27) de marzo de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, a fin de ser considerada en la sentencia.
En fecha veintitrés (23) de febrero de 2026, el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, en representación de la parte demandante, solicita se dicte sentencia.
En fecha veintinueve (29) de abril de 2026, el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, en representación de la parte demandante, solicita se dicte sentencia.
III
DE LA COMPETENCIA

A los fines de determinar la competencia de esta alzada para conocer de la presente apelación ejercida por el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, ut supra identificados, contra la sentencia dictada por el .Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha nueve (09) de enero de 2023, mediante el cual el referido Juzgado declara INADMISIBLE, la demanda por PREFERENCIA OFERTIVA en tal sentido, se observa lo siguiente:
Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente específicamente al folio 180 que el Tribunal a quo oye la apelación en ambos efectos, por ende se hace necesario traer a colación lo establecido en el Código Adjetivo respecto a la apelación en un solo efecto:

El artículo 289 del Código de Procedimiento Civil establece: Artículo 289: “De las sentencias interlocutorias se admitirá apelación solamente cuando produzcan gravamen irreparable.”
El artículo 291 eiusdem preceptúa:

Artículo 291: “La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario.
Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla.
En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extinción de las apelaciones de las interlocutorias no decididas.”(Negrillas de esta alzada)
Por su parte el artículo 295 ibídem es del siguiente tenor:
Artículo 295 “Admitida la apelación en el solo efecto devolutivo, se remitirá con oficio al Tribunal de alzada copia de las actas conducentes que indiquen las partes, y de aquellas que indique el Tribunal, a menos que la cuestión apelada se esté tramitando en cuaderno separado, en cuyos casos se remitirá el cuaderno original.” (Negrillas de este Tribunal Superior)

A mayor abundamiento, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL en sentencia, de fecha diez (10) de diciembre de 2009, estableció que la competencia para conocer de las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los juzgados de municipio son los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Jugado de Municipio en los siguientes términos:
…Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio, en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio… (Negrillas de este Tribunal Superior)

De los artículos anteriormente transcritos se desprende que, de las sentencias interlocutorias se admitirá apelación únicamente cuando produzcan un gravamen irreparable la cual será oída en un solo efecto devolutivo siendo remitida al Tribunal de Alzada copias de las actas conducentes que indiquen las partes, existiendo la excepción que si la incidencia apelada se estuviera tramitando en cuaderno separado se remitirá el cuaderno original, por su parte la sentencia transcrita establece cual es el Tribunal competente para conocer de las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los juzgados de municipio siendo los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Jugado de Municipio, en consecuencia y en atención a lo anteriormente transcrito este Tribunal Superior se declara competente para conocer del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
IV
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha nueve (09) de enero de 2023, el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dicta sentencia en los siguientes términos:
Ahora bien, de la revisión del presente expediente y sus anexos, se puede constatar que el ciudadano: LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 7.016.657 mediante su apoderada judicial, abogada GRISELDA ROMÁN DE REYES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 101.486 demandó a la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 7.104.577 (compradora del inmueble objeto de la presente causa) y no al ciudadano GIOVANNI CALABRESE D´ORTA venezolano, titular de la cédula de identidad N° 11.152.349, el cual debió ser demandado, cosa que no ocurrió en la presente causa, ya que era el propietario y realizó la venta a la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE.
Por lo tanto, conviene señalar que en el decurso del proceso quedó patente que la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE carece de cualidad para sostener el presente juicio por cuanto la relación jurídico material objeto del proceso le es ajena y por ende no tiene legitimidad para contradecir.
Sobre la cualidad, el reconocido procesalista Luis Loreto ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas (sic) adelante señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)

Al hilo de estas consideraciones, es necesario destacar el criterio compartido tanto por la Sala de Casación Civil como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, recogido en sentencia Nº RC-000258 dictada por la primera de las nombradas en fecha 20 de junio de 2011, Expediente Nº 2010-400, en donde se dispuso:
“De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran.” (Resaltados del texto original)

Como corolario queda, que en la presente causa no fue demandado el ciudadano GIOVANNI CALABRESE D´ORTA venezolano, titular de la cédula de identidad N° 11.152.349, de este domicilio, que fue quien realizó la venta del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Calabrese, calle Girardot con calle Portocarrero, piso 4, apartamento 12, Municipio Valencia del estado Carabobo, comprendido dentro de los siguientes linderos : NORTE : Solar de la casa que es o fue de Rosendo Loaiza. SUR: Calle Girardot, que es uno de sus frentes. ESTE: Casa y solar que son o fueron de Roseliano Rivero y OESTE: Con Calle Portocarrero, que es uno de sus frentes. A la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 7.104.577 quien carece de cualidad pasiva para contradecir en el presente juicio, ya que solo es la compradora del inmueble objeto de la presente causa, materia de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio, lo que irremediablemente nos conduce a la conclusión que la demanda en los términos planteados debe ser declarada inadmisible, Y ASÍ SE DECIDE.
III. DISPOSITIVA
Con fundamento a las precedentes consideraciones, este Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por PREFERENCIA OFERTIVA presentada por el ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.016.657, y de este domicilio, representado por los apoderados judiciales, abogados en ejercicios MARCO ROMÁN AMORETI y GRISELDA ROMÁN DE REYES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 21.615 y 101.486, en contra de la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 7.104.577. SEGUNDO: notifíquese a las partes. Líbrese boleta de notificación. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.- (Destacado del a quo).

V
DE LOS INFORMES
Se deja expresa constancia que, habiéndose fijado la oportunidad para la presentación de los informes respectivos, la parte demandante recurrente no consignó escrito de fundamentación correspondiente al recurso ordinario ejercido; asimismo, esta alzada observa que no consta en autos actuación alguna por parte del demandado, representado en la persona de su defensor ad litem, abogada MERY MEDINA SILVA.
Al respecto, es imperativo precisar que, si bien nos encontramos ante una etapa procesal de carácter preclusivo, la ausencia de dicho escrito no constituye una situación de indefensión ni una desventaja indebida para el recurrente, por el contrario, la etapa de informes se concibe como una facultad destinada a ilustrar el criterio del sentenciador sobre los argumentos de defensa ya argüidos en el proceso. En consecuencia, ante la falta de consignación de los referidos informes, este órgano jurisdiccional, en estricto apego al principio de celeridad y tutela judicial efectiva, procede a conocer y decidir sobre el fondo del asunto con base en los elementos de autos, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN

Ahora bien, determinado la anterior, observa esta alzada que el caso de autos se encuentra en la oportunidad procesal para decidir sobre la procedencia del recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada en fecha nueve (09) de enero de 2023, emitida por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, mediante el cual el referido Juzgado declara INADMISIBLE, la demanda por PREFERENCIA OFERTIVA, incoada por el ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, asistido por la abogada GRISELDA ROMÁN DE REYES, contra la ciudadana GLORÍA MARGARITA GRIECO COTUGNE.
En esta línea argumentativa, el ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, debidamente asistido, comparece ante este órgano jurisdiccional a interponer demanda por PREFERENCIA OFERTIVA, contra la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, en su carácter de nueva propietaria, de un apartamento tipo 3, signado con el número 12, piso 4, del edificio Calabrese, ubicado en; Calle Girardot cruce con la Avenida Portocarrero, número cívico 97-24, en jurisdicción de la Parroquia San Blas, Municipio Valencia del estado Carabobo, con una superficie aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON DIECISÉIS CENTÍMETROS CUADRADOS (93,16 Mts2), con los siguientes linderos; Norte: Con fachada noreste lateral del edificio y el pasillo área común. Este: Con fachada este del edificio, donde se ubica el área de estacionamiento. Sur: Con fachada sur del edificio, la cual da hacia la Calle Girardot. Oeste: Con apartamento Tipo 2, signado con el número 11, y pasillo área común.
El actor fundamenta su pretensión en una relación arrendaticia de larga data que, según su narrativa, ha superado los veintisiete (27) años de duración, habiendo iniciado en fecha veintinueve (29) de julio de 1989, con el ciudadano ERMANDO CALABRESE NARDONE, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-1.332.654, y sucesivamente en fecha primero (1°) de mayo de 1998, consolidando a través de sucesivos contratos de arrendamiento, del tenor como el suscrito en 1998 con la empresa INVERSIONES SAN GIORGIO C.A., en la persona de su representante legal PASCUALE CALABRESE VESCE, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-4.459.828.
El demandante manifestó en su escrito libelar que no se le informó quien era el administrador del edificio, así como tampoco los datos del propietario, quien para la fecha era el ciudadano GIOVANNI CALABRESE D´ORTA, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-11.152.349, igualmente sostiene el demandante que el edificio Calabrese, fue objeto de una venta a favor de la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, en fecha ocho (08) de abril de 2011, sin que se le notificara de forma autenticada dicha intención de enajenación.
En tal sentido, el actor aduce que la propietaria ha incumplido con su obligación legal de garantizar el derecho de preferencia ofertiva, el cual, con fundamento a lo previsto en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que asiste a los arrendatarios que ocupan edificaciones con más de veinte años dedicados al arrendamiento.
En esta línea el accionante invoca el carácter de interés público y social de la norma, argumentando que la voluntad de la propietaria se encuentra limitada por el ordenamiento jurídico vigente para el momento de la venta, expone, que dirige su pretensión hacia la condena de la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, para que proceda a la venta del referido inmueble, solicitando que el precio sea determinado mediante experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, o, subsidiariamente, fijado en la cantidad de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL, CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00). Finalmente, peticiona que, ante la renuencia o negativa de la demandada a ejecutar voluntariamente la venta, la sentencia judicial opere como título suficiente para la propiedad del inmueble y se ordene su protocolización ante el registro correspondiente.
Por su parte, en la oportunidad procesal de la contestación, la abogada MERY MEDINA SILVA, actuando en su carácter de defensora ad litem de la parte demandada, ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, procedió a dar contestación a la demanda mediante el rechazo, negativa y contradicción de la pretensión de PREFERENCIA OFERTIVA, tanto en los hechos como en el derecho.
La defensa técnica de la parte demandada, informó al órgano jurisdiccional sobre las gestiones infructuosas realizadas para localizar y establecer comunicación personal con su representada en la dirección aportada en el libelo, al respecto, expuso que tras trasladarse en dos oportunidades al domicilio ubicado en Guataparo Country Club, municipio Valencia estado Carabobo, fue informada por el personal de seguridad de la zona que los intentos de comunicación telefónica con la residencia de la familia Calabrese no fueron atendidos, impidiéndose además el acceso a la propiedad por motivos de seguridad.
Asimismo, la representación judicial dejó constancia de la imposibilidad de remitir notificaciones vía telegrama a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en virtud de la falta de contacto directo con la demandada y a los fines de garantizar su derecho a la defensa y el debido proceso, la defensora solicitó formalmente al Tribunal que se libre oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), con el objeto de verificar el movimiento migratorio de la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, y determinar su presencia en el territorio nacional, finalmente, peticionó que la contestación sea admitida y sustanciada conforme a derecho.
Dicho lo anterior, esta alzada de la revisión exhaustiva de todas las actas procesales que conforman el presente expediente, y a los fines de garantizar los derechos fundamentales contenidos en nuestra carta fundamental relacionados al debido proceso y al derecho a la defensa, procede a efectuar las siguientes observaciones:
Se constata que la presente acción por PREFERENCIA OFERTIVA fue incoada por el ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, debidamente asistido por la Abogada GRISELDA ROMÁN DE REYES, interpone la presente demanda contra la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, en su carácter de nueva propietaria, de un apartamento tipo 3, signado con el número 12, piso 4, del edificio Calabrese, ubicado en; Calle Girardot cruce con la Avenida Portocarrero, número cívico 97-24, en jurisdicción de la Parroquia San Blas, Municipio Valencia del estado Carabobo.
En este orden, toda vez que la pretensión de preferencia ofertiva emane de una relación alojada en el ámbito inquilinario habitacional, la norma sustantiva y adjetiva aplicable de forma preferente y excluyente es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En tal sentido, la firmeza de los actos administrativos dictados por la SUNAVI y la naturaleza del vínculo jurídico obligan al juzgador a resolver la controversia bajo el rigor de dicha ley especial, descartando la aplicación de normativas generales y confirmando que la elección de este marco legal no constituye error de interpretación ni genera nulidad procesal alguna.
En este orden, el Título VI, Capítulo I de la Preferencia Ofertiva, en sus artículos 131 y 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011) establece:
Artículo 131: En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Artículo 132: A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia. Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen. Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno. (Énfasis propio).
Conforme a los artículos citados, se aprecia que la interpretación sistémica revela una configuración de orden público que transmuta la propiedad privada en una función social, condicionando su enajenación a un procedimiento de validez sustancial y adjetiva, el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, instituye la preferencia ofertiva como un derecho de adquisición preferente de carácter legal, el cual erige una prelación excluyente a favor del arrendatario solvente, desplazando la autonomía de la voluntad del propietario frente a terceros y convirtiendo la solvencia en un presupuesto de procedibilidad sustantiva para el ejercicio de dicha prerrogativa.
Por su parte, el artículo 132 eiusdem establece al propietario cumplir con una formalidad ad solemnitatem mediante la notificación por documento auténtico, cuya naturaleza es personal e inexcusable, constituyendo un requisito sine qua non para la eficacia del acto traslativo; de modo que la omisión de este tracto legal no solo vicia el consentimiento, sino que acarrea la ineficacia plena e inmediata de cualquier negociación ulterior, habilitando la potestad jurisdiccional para sancionar dicha transgresión mediante la nulidad o el retracto.
En consecuencia, la norma blinda la estabilidad del arrendatario al imponer una barrera procesal que obliga al propietario a un cumplimiento riguroso de requisitos técnicos —como el justo valor de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda SUNAVI y las modalidades de pago no leoninas—, cuya inobservancia fractura la relación jurídico-material y hace imperativa la conformación de un litisconsorcio pasivo necesario para que cualquier pronunciamiento judicial goce de eficacia jurídica y respete la unidad del negocio jurídico cuestionado.
En esta oportunidad, en relación al caso que nos ocupa, así como de los recaudos acompañados, advierte este Juzgado que el accionante demandó únicamente a la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE (compradora), sin que se evidencie que haya llamado a juicio al ciudadano GIOVANNI CALABRESE D´ORTA, arrendador-vendedor, o en su defecto al resto de los arrendadores que pactaron contrato de arrendamiento desde 1988, como lo expone el actor en su libelo de la demanda PASCUALE CALABRESE VESCE ó ERMANDO CALABRESE NARDONE, a razón que manifiesta que desconocía los datos del propietario del edificio Calabrese, evidenciando está alzada que no se constituyó el litisconsorcio pasivo necesario, siendo el caso que en su condición de propietario los efectos que eventualmente produciría las pretensiones ejercidas.
Ahora bien, el Legislador patrio estableció lo referente a los litisconsorcios en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:

Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.
En este orden de ideas, resulta obvio pensar que si a la formación de un contrato concurrieron con su voluntad dos o más sujetos de derecho, la modificación, disolución o alteración del mismo no podría decretarse válidamente en un proceso sin que todos los contratantes hubiesen tenido la posibilidad de ejercer el derecho de contradicción.
Aún más, a propósito de procesos en los que se ventilan cuestiones atinentes a los contratos, tales como las relacionadas con la existencia, validez, modificación o extinción de los mismos, como eventualmente ocurriría en este juicio de preferencia ofertiva, que de declararse con lugar anularía el contrato de venta del citado inmueble, por lo que necesariamente deben comparecer todos los que le dieron vida jurídica al contrato de compra venta, puesto que la decisión que finalmente se adopte en este proceso debe ser uniforme, resultando insostenible que, por ejemplo, el contrato se aniquilara frente a unos contratantes, al tiempo que subsistiera respecto de otros, pues con eso la unidad material que ostenta el acuerdo de voluntades se vería seriamente comprometida.
En este proceder, cabe destacar, que una de las formalidades esenciales para la conformación de la litis, corresponde la correcta Legitimación ad causam (capacidad para ser parte). Tal legitimación consiste en la identidad lógica que debe existir entre el actor y el demandado con los sujetos que son titulares de la relación jurídica material debatida, en el caso de la presente Preferencia Ofertiva la identidad se constata pluripersonal.
Así las cosas, considera oportuno quien sentencia traer a colación lo establecido por el autor ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato.
Para MARCANO RODRÍGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero (sic) de 1.922), la falta de cualidad no es el derecho, sino el título del derecho. El problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto.
Sobre el tema de la cualidad, en sentencia número RC-000778, dictada en fecha doce (12) de diciembre de 2012, expediente número 11-680, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, caso; Luis Miguel Nunes Méndez, con ponencia de la magistrada; Isbelia Josefina Pérez Velásquez, enfatizó las siguientes consideraciones:
…haber declarado el juez de alzada inadmisible la demanda por no estar debidamente conformada la relación procesal, lo cual constituye un aspecto atinente a la forma y al trámite, el cual por ser el director del proceso está facultado para subsanar…
…Omissis…
En relación con el primer particular –acerca de la inadmisibilidad de la pretensión por no estar debidamente conformada la relación procesal- esta Sala estima necesario plantear una serie de reflexiones acerca de la institución de la legitimación a la luz de los derechos y principios fundamentales como lo son la tutela judicial efectiva y el principio pro actione.
…Omissis…
En este sentido, es preciso destacar que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos.
…Omissis…
De la sentencia supra transcrita, se evidencia que cuando se trate de interpretar instituciones procesales, todos los jueces deben observar en primer orden, la supremacía y eficacia de las normas y principios de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 334, esto significa que tienen la obligación de examinar estos principios y valores de forma amplia al servicio de un proceso cuya meta sea la resolución del conflicto de fondo, de forma imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles tal como lo preceptúan los artículos 26 y 257 eiusdem. Esto siempre debe ser así, para asegurar que el proceso permita a las partes materializar y facilitar su derecho de defensa y de ninguna manera aquél, por aplicación de tales principios y derechos pueda conservar regulaciones procesales que constituyan una traba que impida lograr las garantías establecidas en los supra artículos 26 y 257 Constitucional.
…Omissis…
En cuanto a la ‘admisibilidad de la pretensión’, merece recordarse que ésta se encuentra referida al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso…
…Omissis…
Los precedentes jurisprudenciales antes citados, tienen especial trascendencia en esta oportunidad, a los efectos de determinar los correctivos que debe aplicar el juez una vez que advierta la falta de legitimación de alguna de las parte (sic) en el proceso.
…Omissis…
De acuerdo a los anteriores precedentes, así como de los criterios jurisprudenciales antes referidos, puede concluirse que la falta de cualidad en los casos de litis-consorcio, el tribunal está llamado a practicar en cada caso concreto, un detenido análisis de los términos subjetivos de la litis, de conformidad con lo planteado inicialmente en la demanda, para definir bajo su propio criterio jurídico, quiénes son las personas que deben integrar el litis-consorcio necesario, en el cual, como sugiere el maestro Loreto, deberá hacer un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda, todo esto con el fin de garantizar una sentencia plenamente eficaz. (Loreto Luís. Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. 1987. Página 195).
…Omissis…
Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración.
Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que (sic) ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso…
…Omissis…
Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición autómata durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y solo si este solicitase la reposición es que la misma seria acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (Destacado propio).
La interpretación de la doctrina jurisprudencial inserta permite colegir que la debida conformación de la relación jurídico-procesal es un presupuesto de orden público, indispensable para la validez y eficacia de la función jurisdiccional, el núcleo del criterio expuesto sostiene que, en presencia de un litisconsorcio necesario —sea activo o pasivo—, la ausencia de alguno de los sujetos vinculados por la relación jurídica sustancial impide que el juzgador dicte un fallo con efectos jurídicos válidos, no obstante, lejos de propugnar una sanción de inadmisibilidad fatal o una desestimación definitiva de la pretensión por defectos de forma, la sentencia impone al juez un rol proactivo y saneador en su carácter de director del proceso.
Bajo el prisma de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente de los artículos 26, 257 y 334, el sentenciador tiene el mandato de garantizar la tutela judicial efectiva y aplicar el principio pro actione, esto implica que el proceso debe ser entendido como un instrumento para la realización de la justicia, despojado de formalismos innecesarios que constituyan obstáculos para el examen del fondo de la controversia. En tal sentido, la legitimación no debe ser vista como una barrera procesal insalvable, sino como un "juicio de identidad lógica" —según la tesis del autor LUIS LORETO (1987) en su obra Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, pág. 195; En dicha obra, el maestro Loreto desarrolla la tesis de la legitimación como un juicio de identidad lógica, explicando que el juez debe realizar una comparación entre el sujeto que acciona (o contra quien se acciona) y la persona a quien la ley, en abstracto, le concede la facultad de ser parte en ese proceso específico.
Consecuentemente, la jurisprudencia establece que si el juzgador advierte, en cualquier etapa o grado de la causa, que la relación procesal ha sido indebidamente constituida por falta de un litisconsorte necesario, este no solo está facultado, sino legalmente obligado a ordenar de oficio la integración de la litis, esta facultad correctiva permite que, mediante el mecanismo de la reposición de la causa o la notificación de los terceros interesados, se subsane el vicio formal. Con ello, se asegura que el contradictorio se desarrolle de manera íntegra, protegiendo el derecho de defensa de todos los vinculados y garantizando que la sentencia definitiva no sea un acto estéril, sino un instrumento eficaz para la resolución del conflicto y la seguridad jurídica.
Del precepto jurisprudencial que antecede, claramente se observa que es obligación del juez, como director del proceso, procurar la subsanación de la relación jurídico-procesal cuando se constata la ineficiente conformación del litisconsorcio pasivo necesario, puesto que declarar la inadmisibilidad de plano, sin permitir el saneamiento, quebrantaría la forma procesal y el fin último del proceso previsto en los artículos 14 y 146 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, si bien se evidencia que el ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS demandó exclusivamente a la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE (compradora), omitiendo llamar al ciudadano GIOVANNI CALABRESE D´ORTA (vendedor), tal omisión no debe acarrear la aniquilación de la acción, sino el ejercicio de la facultad correctora del juzgador.
Erró, por tanto, el tribunal de origen, Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, cuando en fecha nueve (09) de enero de 2023, declaró la inadmisibilidad de la demanda bajo el argumento de ser una situación insubsanable; pues, tal como lo establece la doctrina de la Sala de Casación Civil y la tesis de la identidad lógica de LUIS LORETO, el juez debe velar por la supremacía de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, evitando que los formalismos o la falta de técnica en el libelo impidan la resolución del conflicto de fondo.
La interpretación jurídica de la doctrina previamente citada revela que, ante la falta de cualidad pasiva detectada por la ausencia de un litisconsorte necesario en una pretensión de preferencia ofertiva, el juzgador no debe actuar como un espectador pasivo que clausura la jurisdicción, sino como un ente sanador que, bajo el principio pro actione, ordene la integración de oficio de aquel sujeto que ostenta la cualidad de propietario-vendedor. En consecuencia, al ser la legitimación una institución de orden público, su control debe servir para depurar el proceso y no para generar reposiciones inútiles o denegación de justicia, por lo que este juzgador, en ejercicio de su función correctora, considera que la decisión de primera instancia vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva al no aplicar los correctivos procesales que permitieran la citación del tercero indispensable para la eficacia de la sentencia.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto, y en consecuencia REVOCA el fallo dictado por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha nueve (09) de enero de 2023 y, en su lugar, ORDENA al referido juzgado proceder a la integración de la litis mediante la notificación y citación del ciudadano GIOVANNI CALABRESE D´ORTA, a fin que la relación procesal quede debidamente conformada. Una vez verificado dicho saneamiento, se ordena REANUDAR la causa en la etapa procesal probatoria en la que se encontraba antes de dictarse la sentencia de inadmisibilidad aquí revocada, debiendo notificarse a las partes de la presente decisión para garantizar el equilibrio y el derecho a la defensa de los sujetos procesales. Así se decide.
De conformidad con la doctrina vinculante establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia analizada, se deja expresa constancia que la omisión del llamado al tercero en el auto de admisión de la demanda —cuando se verifique la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario— no apareja ni dará lugar, bajo ninguna circunstancia, a una reposición automática o de oficio del procedimiento durante su tramitación.
Ello es así por cuanto el Juez, en su condición de director del proceso y en ejercicio de sus facultades correctivas y saneadoras, está obligado a salvaguardar los principios constitucionales pro actione, de economía procesal y de tutela judicial efectiva (Artículos 26, 257 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), orientando su actuación a la resolución del conflicto de fondo y evitando formalismos o reposiciones inútiles.
Por consiguiente, ante el defecto en la conformación de la relación jurídica procesal, lo ajustado a derecho es proceder al llamado inmediato del tercero para garantizar la eficacia de la sentencia definitiva; precisándose que la reposición de la causa únicamente operará y será acordada en el supuesto exclusivo de que dicho tercero, una vez comparecido, la solicite formalmente en resguardo de su derecho a la defensa. Así se establece.
VII
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado MARCO ROMÁN AMORETI, actuando en su carácter de Apoderado judicial del ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, ut supra identificados, parte demandante, contra la sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva dictada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha nueve (09) de enero de 2023.
2. SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha nueve (09) de enero de 2023.
3. TERCERO: Se ORDENA, reanudar la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA interpuesta por el ciudadano LUÍS FELIPE VALDERRAMA ROJAS, asistido por la Abogada GRISELDA ROMÁN DE REYES, interpuesta contra la ciudadana GLORIA MARGARITA GRIECO COTUGNE, consecuentemente llamar al litisconsorcio activo al ciudadano GIOVANNI CALABRESE D´ORTA. El llamado al tercero a intervenir en la causa no dará lugar a la reposición autómata durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y solo si este solicitase la reposición es que la misma seria acordada.
4. CUARTO: De acuerdo a la naturaleza del fallo, no se condena en costas.
5. QUINTO: Remítase el presente expediente al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los fines legales consiguientes

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los quince (15) días del mes de mayo del año dos mil veintiséis (2026). Años 215º de la Independencia y 167º de la Federación.

EL JUEZ,
Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA.
LA SECRETARIA,

Abg. MARILYN KELY BELANDRIA HERNÁNDEZ.
En la misma fecha, y siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

Abg. MARILYN KELY BELANDRIA HERNÁNDEZ.
OAMM/Mb/Olex
Expediente Nro 13.799