TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO,
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA
Puerto Cabello, 15 de Mayo de 2026
215º y 166º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2025-000289DM
ASUNTO: GP31-V-2025-000289DM

DEMANDANTE: ENTIDAD MERCANTIL INVERSIONES GRANDES OBRAS, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07/11/2007, anotada bajo el Nº 11, Tomo 333-A.
APODERADA JUDICIAL: LUISANA CHRISTI MAZA BRANDAO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 122.029
DEMANDADO: INSTITUTO CATEICO, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 25/02/2005, anotada bajo el Nº 36, Tomo 55-B, representada por el ciudadano ALEXIS JESÚS LADERA MARRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.897.105
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA DEFINITIVA Nº 2026-000075

Se inicia la presente causa por demanda de Desalojo de Local Comercial presentada por la abogada LUISANA CHRISTI MAZA BRANDAO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 122.029, en su carácter de representante judicial de la ENTIDAD MERCANTIL INVERSIONES GRANDES OBRAS, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07/11/2007, anotada bajo el Nº 11, Tomo 333-A contra la Entidad Mercantil INSTITUTO CATEICO, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 25/02/2005, anotada bajo el Nº 36, Tomo 55-B, representada por el ciudadano ALEXIS JESÚS LADERA MARRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.897.105
Admitida conforme a derecho, en fecha 23 de julio de 2025, se emplazo a la parte demandada a dar contestación a la demanda incoada en su contra dentro de los veinte días de despacho siguiente a que conste en autos su citación.
En fecha 05 de agosto de 2025, la abogada Luisana Christi Maza, representante judicial de la parte demandada, mediante diligencia confiero poder apud acta al abogado Omar Montero, inscrito en el Inprebogado bajo el Nº 55.376
En fecha 11 de agosto de 2025, el abogado Omar Montero, presentó diligencia consignado copia simple del libelo de demanda, para su certificación y citación de la demanda de autos.
En fecha 24 de septiembre de 2025, el alguacil de este Circuito consignó diligencia mediante la cual consigna recibo d citación debidamente firmado por el representante legal de la parte demandada.
En fecha 27 de octubre de 2025la parte demandada asistido de abogado consignó escrito de contestación a la demanda y defensas previas, siendo agregado en esa misma fecha.
En fecha 31 de octubre de 2025, el abogado Alexander Medina, apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia indicando una serie de alegatos.
En fecha 10 de noviembre de 2025, el Tribunal dicta auto fijando la causa para la celebración de la audiencia preliminar y se ordenó la notificación de las partes, siendo practicada las mismas en fechas 13/11/2025 y 17/11/2025.
En fecha 19 de noviembre de 2025 la parte demandada mediante su apoderado judicial apeló del auto de fecha 10/11/2025, siendo escuchada tal apelación mediante auto de fecha 21/11/2025.
En fecha 01 de diciembre de 2025, se levantó acta dejando constancia de la celebración de la audiencia preliminar, siendo suspendida la misma por las partes del presente juicio.
En fecha 04 de diciembre de 2025, se dictó auto certificando las copias consignadas por la parte demandada y se libró oficio al Tribunal Superior de este Circuito Judicial.
En fecha 05 de diciembre de 2025, se levantó acta dando continuidad a la audiencia preliminar iniciada en fecha 01/12/2025 y se fijó para el tercer día de despacho para la fijación de los hechos controvertidos.
En fecha 15 de diciembre de 2025 se dictó auto fijando los hechos controvertidos en la presente causa.
En fecha 08 de enero de 2026 la parte actora presentó escrito de pruebas.
En fecha 13 de enero de 2026, la parte demandada presentó escrito de oposición de pruebas
En fecha 15 de enero de 2026, se dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes del presente juicio.
En fecha 06 de febrero de 2026, se evacuó prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha 10 de febrero de 2026, se fijó la causa para la celebración de la audiencia de juicio.
En fecha 09 de abril de 2026, se agregó a los autos las resultas de la apelación ejercida por la parte demandada contra el auto de fecha 10/11/2025.
En fecha 24 de abril de 2026 siendo la fecha y hora pautada para la audiencia de juicio en la presente causa se celebró la misma, y encontrándose este Tribunal dentro del lapso para la publicación de la sentencia de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a realizarlo en los siguientes términos:

II
Alegatos de la parte actora en su libelo:
Indica la representación de la parte actora que en fecha 05 de mayo de 2014, mediante documento autenticado su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la Entidad Mercantil Instituto Cateico” la cual se encuentra representada por el ciudadano Alexis Jesús Ladera Marrero, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.897.105, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Principal de la urbanización La Sorpresa, Edificio Resurrección, Piso 01, Local 01, Municipio Puerto Cabello, estado Carabobo, contrato el cual anexa marcado “C”.
Manifiesta que el arrendatario había venido cumpliendo con el contrato pero de manera irregular, lo que hizo a su representada interponer una demanda de desalojo por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia de este Circuito la cual se tramitó bajo el número de expediente GP31-V-2020-000071DM, sin poder resolver
Señala que el arrendatario pasado el tiempo prosiguió con el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y después de tantas diligencias tendientes hacer efectivo el pago de los mismos, el arrendatario procedió hacer solicitud de consignación de canon de arrendamiento ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito, según expediente Nº GP31-S-2023-000008DM, lo cual lo hizo de manera irregular, indicando que dejó de hacer el pago de los cánones desde el 05 de febrero de 2024, encontrándose insolvente desde el mes de diciembre de 2023 adeudando los meses de: diciembre 2023, enero 2024, febrero 2024, marzo 2024, abril 2024, mayo 2024, junio 2024, julio 2024, agosto 2024, septiembre 2024, octubre 2024, noviembre 2024, diciembre 2024, enero 2025, febrero 2025, marzo 2025, abril 2025, mayo 2025, junio 2025 y julio 2025, lo cual suma 20 mensualidades vencidas a razón de Cinco Mil Cuatrocientos Ochenta y Ocho Bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 5.488,50), equivalente a Cincuenta Dólares Estadounidenses (US $50,00), suma ésta que asciende a la cantidad de Ciento Nueve Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 109.770,00) equivalente a Un Mil Dólares Estadounidenses (US $ 1.000,00).
Fundamenta su pretensión el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo establecido en el último aparte del artículo 1615 del Código Civil Venezolano y los artículos 881, 882 y 38 del Código de Procedimiento Civil.
Solicita el desalojo del inmueble dado en arrendamiento libre de bienes, personas y cosas y el pago de los cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de diciembre de 2023 hasta el mes de julio de 2025, los cuales suman la cantidad de Ciento Nueve Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 109.770,00) equivalente a Un Mil Dólares Estadounidenses (US $ 1.000,00).

Alegatos de la demandada en su contestación.
Opone como defensas previas lo siguiente:
1.- La ausencia de la prueba instrumental de propiedad y de la presunta simulación del uso del inmueble. Niega la legitimación procesal plena de la parte demandante para ejercer la acción de desalojo, basándose en la omisión de consignar el Título de Propiedad del inmueble arrendando
Señala que el contrato celebrado entre la demandante y su representada Entidad Mercantil Instituto Cateico, que la demandante omitió consignar el documento que acredite fehacientemente su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Que ante la ausencia de la prueba documental y la ubicación del inmueble se genera la presunción legítima que la demandante podría estar ocultando la verdadera naturaleza mixta residencial o mixta del inmueble para simular la figura de arrendamiento de local comercial y evadir las regulaciones estrictas de desalojo aplicables a la vivienda y disponer del bien mediante un procedimiento de desalojo comercial.
2.- Falta de cualidad del actor. Opone la falta de cualidad en la persona del actor para intentar la demanda de desalojo, en virtud de la omisión de los recaudos esenciales que acrediten la capacidad y legitimación de la entidad demandante.
Indica que la demanda de desalojo es interpuesta por la ciudadana Luisana Christi Maza Bradao, en representación legal de la entidad mercantil, y que no señala su relación con el bien objeto, si es administradora por poder o propietaria con justo título
Señala que al tratarse de una demanda de desalojo y la condena a la entrega material del inmueble, la misma se trata de una acción que trasciende los actos de mera administración, lo que exige que el actor ostente legitimación activa suficiente para accionar en nombre del titular del derecho.
Hace mención al artículo 1582 del Código Civil, señalando que tal disposición no solo limita la duración de los contratos suscritos por administradores sin facultades especiales, sino que también delimita el alcance de sus atribuciones en materia de disposición y representación judicial, manifestando que la relación arrendaticia data del 05 de mayo de 2014, lo que a su decir evidencia que el contrato supera el límite legal previsto para administradores sin facultades especiales, insistiendo en que la parte actora debe demostrar el derecho de propiedad que lo legitime para rescindir el contrato y exigir la devolución del inmueble.
Indica que el poder consignado es insuficiente e ineficaz, señalando que para este tipo de acciones se requiere de un poder especial o en su defecto un poder general donde conste expresamente que el poderdante posee más que la simple administración y que confiere al apoderado la facultad para demandar, y que al no acompañar tal documental la misma no es posible admitir después.
3.- Indeterminación del objeto de la demanda. Opone la defensa de indeterminación del objeto de la demanda, señalando que el actor ha omitido una descripción suficiente y detallada del inmueble, omitiendo la identificación de los linderos, lo cual a su decir es insuficiente para determinar de manera precisa e indubitable la extensión y las características físicas del inmueble, lo que según manifiesta le impide ejercer plenamente su derecho a la defensa, al no poder verificar con exactitud el perímetro del bien demandado e impide una sentencia ejecutable, pues la orden de desalojo no podría materializarse con certeza sobre que porción exacta del edificio Resurrección.
Rechaza e impugna la estimación de la demanda, al señalar que la estimación de la demanda en este tipo de juicios de desalojo debe ser el valor del inmueble (cosa), ya que este es el objeto material y principal cuya recuperación se persigue.
Que la demandante incurrió en un error sustancial al tomar como referencia para la estimación del proceso el monto de la deuda por cánones de arrendamiento vencidos, en lugar de estimar el valor real del inmueble comercial objeto de la acción
Que la estimación de la demanda es ínfima e irrisoria al sustentarse únicamente en un valor accesorio y no al valor real de la cosa principal demandada.
Conviene que realizó un segundo contrato de arrendamiento con la demandante en la fecha indica en el libelo de demanda, visto que la relación dio inicio en fecha 13 de septiembre de 2011, contrato que luego de no haber oposición por las partes se convirtió a tiempo indeterminado.
Conviene que fue demandado en fecha 12 de febrero de 2020, y que en fecha 17 de febrero de 2023 el Tribunal Segundo de Primera Instancia de este Circuito declaró son lugar la pretensión de desalojo de local comercial, siendo condenado el demandante de autos en costas las cuales de forma voluntaria no ha cumplido
Conviene que en fecha 28 de febrero de 2023 realizó consignación por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, pagaderos en moneda nacional (bolívares), más el valor del impuesto al valor agregado, o su equivalente a cincuenta ($50,00) dólares estadounidenses al momento de la fecha de vencimiento de cada canon de arrendamiento, es decir, el último de cada mes, pero siempre pagaderos y consignado por ante ese Tribunal en moneda nacional, es decir, bolívares
Niega que su representada adeuda la cantidad demandada y que la demandante ha basado su alegato en la mera referencia a expediente judiciales anteriores, que tales menciones de una historia judicial no constituyen prueba directa e irrefutable del incumplimiento de pago para los meses específicos de diciembre de 2023, enero 2024 y los meses subsiguientes.
Indicó que la parte demandante no promovió ni consignó ningún recibo no pagado, estados de cuenta bancarios o certificación de liquidación de deuda que demuestre que los pagos correspondientes al periodo reclamado no fueron efectivamente percibidos o consignados que, al abstenerse de promover instrumental probatoria directa y suficiente para verificar el saldo adeudado, la parte demandante ha dejado la causa de pedir en terreno de la mera afirmación narrativa y la insuficiencia probatoria.
Niega en cada una de sus partes la pretensión relativa a la existencia de una deuda por concepto de servicios públicos
Promueve inspección judicial al inmueble objeto de desalojo.
Solicita la inadmisilidad in limine Litis de la demanda en base a las defensas previas invocadas y en caso de no ser declaradas las mismas solicita se declare sin lugar la demanda y sea condena en costas la parte demandada.

Ahora bien, conforme a los hechos explanados por las partes este Tribunal fijo los hechos controvertidos de la demanda de la siguiente manera:
Primero: Falta de cualidad de la demandante y de la abogada actuante. Segundo: Determinación del valor económico de la demanda. Tercero: Identificación y naturaleza del inmueble en disputa. Cuarto: Insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2023 hasta el mes de julio de 2025 y de los servicios públicos del bien inmueble arrendado.
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en la ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:
La parte demandante a los fines de probar los hechos alegados en su libelo, aporto al juicio las siguientes documentales:
Pruebas de la Parte Actora:
1.- Copia Simple de Estatutos de la Entidad Mercantil Inversiones Grandes Obras C.A, protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07 de noviembre de 2007, anotada bajo el Nº 11, Tomo 333-A, correspondiente al Cuarto Trimestre, a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativa de la constitución de la Entidad Mercantil Inversiones Grandes Obras CA., los accionistas que la conforman y su objeto social, desprendiéndose de la misma que el ciudadano Luis Alberto Rodríguez Perestrelo conjuntamente con la ciudadana Agostinha Aldora Perestrelo de Rodríguez, fungen como accionistas de la entidad mercantil demandante, quienes conforme a la cláusula décima tercera de los estatutos pueden actuar de manera conjunta o separada y tienen la plena representación de la sociedad, estableciendo en la misma cláusulas las facultades de las cuales disponen.
2.- Original y Copia simple de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, de fecha 05 de diciembre de 2019, anotado bajo el No. 18, Tomo 61, Folios 56 al 58 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de dicha documental el poder otorgado por el representante de la Sociedad Mercantil Inversiones Grandes Obras C.A, ciudadano Luis Alberto Rodríguez Perestrelo, a la abogada Luisana Ch. Maza B, para representar de manera judicial y extrajudicial a dicha entidad en todos los asuntos en los cuales forme parte.
3.- Copia Certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la Entidad Mercantil Inversiones Grandes Obras C.A, representada por su Director Ejecutivo ciudadano Luis Alberto Rodríguez Perestrelo y la Entidad Mercantil Instituto Cateico representada por el ciudadano Alexis Jesús Ladera Marrero, autenticado por ante la Notaría Segunda de Puerto Cabello, en fecha 05 de mayo de 2014, anotado bajo el No. 10, Tomo 36, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, lo cual pese a ser un hecho admitido en la presente causa y en consecuencia se encuentra exento de prueba, esta sentenciadora le concede mérito probatorio por tratarse del instrumento fundamental de la demanda, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que en 05 de mayo de 2014, los prenombrados ciudadanos actuando en representación de las entidades mercantiles actuantes, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido como Local Nº 01, Piso Nº 01, del Edificio Resurrección, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Sorpresa del Municipio Puerto Cabello, estado Carabobo, el cual tendría una duración de un (1) año, fijo e improrrogable, a partir del 01 de septiembre del año 2013 y cuyo canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Nueve Mil Cien Bolívares (Bs. 9.100,00) más el impuesto al valor agregado (I.V.A).
5.- Copia simple de Acta Constitutiva del Fondo de Comercio Instituto Cateico, protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 25 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 36, Tomo 55-B, a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativa de la constitución del Fondo de Comercio demandado, desprendiéndose de la misma que el ciudadano Alexis Jesús Ladera Marrero, fungen como representante legal de dicho fondo y que el objeto o razón social de la misma lo constituye la capacitación y adiestramiento de recursos humanos.
6.- Copia Certificada de Documento de Propiedad protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello estado Carabobo, de fecha 09 de marzo de 2009, anotado bajo el Nº 2009.347, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 310.7.7.4.101 y correspondiente al libro de folio real del año 2009, el cual fue traída al proceso en el lapso probatorio. Documental ésta sobre la cual la demandada hizo oposición, siendo desestimada por esta Juzgadora, a la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civilde la cual se desprende que el inmueble y terreno ubicado en la avenida principal del sector denominado Anauco (hoy, Urbanización La Sorpresa) Faja D, lote 1-A, Parcela Número 04, contentivo de un edificio conformado por cuatro (04) locales comerciales, le pertenece al ciudadano Luis Alberto Rodríguez Perestrelo, lo cual adquirió por venta efectuada por la ciudadana Silvia María carolina Gazzotti Zonta.

Pruebas Parte Demandada:
La parte demandada promovió inspección judicial sobre el inmueble objeto de desalojo, prueba ésta que fue evacuada en fecha 06 de febrero de 2026, sobre la cual se dejó constancia de las características externas e internas del inmueble, su ubicación, desprendiéndose de la misma que en las instalaciones del lugar donde se encontraba el Tribunal, se visualizó enseres de oficina y de uso de estudio, que hacen presumir a este Tribunal que dentro de las instalaciones de dicho local se efectúan actividades de formación e instrucción de personas, el cual corresponde al objeto social que lleva a cabo la demandada.

Ahora bien, establecidos los alegatos de las partes y los hechos controvertidos, así como valoradas las pruebas aportadas, pasa esta Juzgadora a pronunciarse de la siguiente manera:

I
Como punto previo debe esta juzgadora pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada y al respecto observa:
En el caso que nos ocupa la parte demandada alega la falta de cualidad activa en virtud de la omisión de los recaudos necesarios que acrediten la capacidad y legitimación activa de la parte demandante.
Primeramente hace referencia a que la abogada Luisana Christi Maza Brandao, no señala cual es la relación que tiene con el bien objeto de litigio, si actúa como administradora por poder o propietaria con justo título, señalando que la misma fundamenta su representación en instrumento poder que le fue otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello de fecha 5 de diciembre de 2019.
Con respecto a este punto considera necesario esta juzgadora analizar el instrumento poder que riela a los folios 15 al 17 del presente expediente, a la cual este Tribunal otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de dicha documental lo siguiente:
Yo, LUIS ALBERTO RODRIGUEZ PERESTRELO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V.- 13.955.314 y de este domicilio actuando en mi condición de Director Ejecutivo de la Entidad Mercantil INVERSIONES GRANDES OBRAS, C.A. registrada bajo el número de información fiscal (R.I.F.) N°. J-295235453, e inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, en fecha 07 de Noviembre de 2007, anotado bajo el N°.11, Tomo 333-A, declaro: Confiero poder especial a la ciudadana LUISANA CH. MAZA B., venezolana, mayor edad, titular de la cédula de identidad número V-16.800.153 y con domicilio en Puerto Cabello, estado Carabobo para que represente y sostenga los derechos de INVERSIONES GRANDES OBRAS, C.A. en todos los asuntos que pueda presentarse en la jurisdicción del municipio Puerto Cabello del estado Carabobo. En ejercicio del presente mandato queda plenamente facultada la prenombrada apoderada para: Representar a la Entidad Mercantil INVERSIONES GRANDES OBRAS, C.A., antes identificada, Judicial o extrajudicialmente en todos los actos en que forme parte. Ejercer la plena representación de la Compañía ante personas jurídicas o naturales en juicios y fuera de el, con facultades para intentar y contestar demandas, contestar excepciones, desistir, transigir, promover y evacuar pruebas y hacer cuanto consideren necesario o conveniente para los intereses de la sociedad …) Observa esta juzgadora que en la nota de autenticación del referido poder se dejó constancia de la presentación del acta constitutiva de la sociedad mercantil, y que el mismo fue presentado para su autenticación y devolución por la abogada LUISANA CH. MAZA B., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 122.029
Ahora bien, del contenido del texto antes transcrito se desprende que el mandato conferido por la Entidad Mercantil INVERSIONES GRANDES OBRAS C.A, a la abogada que allí se menciona, se efectuó con el fin de que está actuara en nombre y representación de la sociedad mercantil, para actuar judicial o extrajudicialmente en todos los actos en que forme parte dicha sociedad, verificándose del texto del poder que el mismo fue otorgado por el ciudadano Luis Alberto Rodríguez Perestrelo, en su condición de Director Ejecutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES GRANDES OBRAS C.A., en uso de la atribución prevista en la cláusula Décima Tercera del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la empresa, ▬según se desprende de documental que riela a los folios 3 al 10, la cual este Tribunal otorga pleno valor probatorio ▬ cláusula que faculta al Director Ejecutivo y/o Gerente de forma conjunta o separada a: Nombrar apoderados y conferirles la facultad que a bien tengan.
Se trata entonces de un poder especial conferido a la abogada LUISANA CH. MAZA B., para representar judicialmente a una persona jurídica, que si bien la referida abogada en su libelo de demanda se identifica como representante legal▬ considerado por esta juzgadora como un error material▬, su actuación o representación es para realizar actos procesales con eficacia jurídica, que es una capacidad meramente profesional y técnica que corresponde exclusivamente a los abogados, según la disposición del artículo 166 Código de Procedimiento Civil, por lo que aún y cuando la abogada LUISANA CH. MAZA B., señala que actúa en representación legal de la Entidad Mercantil INVERSIONES GRANDES OBRAS C.A, de la revisión exhaustiva de las actas procesales, específicamente del instrumento poder cursante a los folios 15 al 17, esta sentenciadora evidencia que su verdadera cualidad es la de apoderada judicial, contando con facultades suficientes para la gestión del presente proceso y así se decide. En consecuencia se declara sin lugar la defensa perentoria de fondo opuesta por falta de cualidad e interés del demandante y así se decide.-
Con relación a las defensas previas opuestas referentes a: Ausencia de Prueba documental y simulación del uso de inmueble e indeterminación del objeto de la demanda, este Tribunal al respecto observa:
En el presente caso, el demandado alega la falta de cualidad, con el fundamento de que el demandante no acompaño junto al libelo de demanda –según su argumentos- los instrumentos fundamentales de la demanda, lo cual, a criterio de quien aquí decide, no constituye falta de cualidad del demandante, sino una carencia del elemento probatorio determinante de la procedencia de la pretensión propuesta en la demanda.
En el caso que nos ocupa, al encontrarnos bajo una acción de desalojo, la misma corresponde directamente al arrendador, cuyo derecho se deduce del instrumento fundamental, el cual en el presente caso lo constituye el contrato de arrendamiento que rielan a los folio 20 al 26, donde se deriva la condición de arrendador de la ENTIDAD MERCANTIL INVERSIONES GRANDES OBRAS C.A para el ejercicio de la acción (cualidad activa) y de arrendatario a la ENTIDAD MERCANTIL INSTITUTO CATEICO, sobre la cual recae los efectos de la acción (cualidad pasiva), por lo que se insiste, para celebrar contrato de arrendamiento no es requisito ser dueño de la cosa que se arrienda, basta con que sea poseedor de la cosa; ya que el arrendamiento es un negocio que no transmite propiedad, sino el goce y el disfrute de la cosa; pero no la propiedad.
En este contexto, se verifica la cualidad que detenta la demandante ENTIDAD MERCANTIL INVERSIONES GRANDES OBRAS C.A, para interponer la demanda por desalojo, pues al haber suscrito el contrato de arrendamiento, y comparecer a ejercer la acción, es evidente que existe identidad lógica entre la persona que actúa en el juicio, y la persona a quien la ley le concede tal acción, sin que pueda deducirse la falta de cualidad alegada por el hecho de no haber presentado el documento de propiedad al suscribir el contrato de arrendamiento, pues no es un requisito exhibir la propiedad para suscribir el contrato de arrendamiento y así se decide.
Con respecto a la presunta simulación del uso del inmueble, este Tribunal pudo evidenciar conforme a la inspección practicada al inmueble objeto de desalojo, que el uso y destino del mismo si corresponde a lo convenido en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, el cual expresa: “…LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un inmueble constituido por UN (01) local comercial … el que será destinado a realizar actividades de capacitación y adiestramiento de recursos humanos…”, por lo que al adminicular la referida cláusula con la prueba de inspección, se evidencia que la actividad desarrollada en dicho local se considera de uso comercial, por lo que al haber quedado demostrado que el local fue arrendado y utilizado para fines de capacitación, este Tribunal declara que la ley aplicable es la ley de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, descartando por improcedente la aplicación de la normativa de vivienda y así se decide-
Con respecto al alegato formulado por la demandada, sobre la supuesta indeterminación en que incurrió el actor sobre el objeto de la demanda, este Tribunal observa que en su escrito libelar la actora señala que “… Ciudadana jueza, en fecha 5 de mayo del 2014, mediante documento autenticado … omissis… mi representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Entidad Mercantil “INSTITUTO CATEICO”, … sobre un local comercial, ubicado en la avenida principal de la Urbanización la Sorpresa, Edificio Resurrección, Piso 01, Local 01, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo…” Asimismo, se desprende del contrato de arrendamiento que riela a los folios 20 al 26 y el cual constituye el documento fundamental en la presente acción de desalojo, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra constituido por un local comercial distinguido con el N° 01, Piso N° 01 del Edificio Resurrección, ubicado en la avenida principal de la Urbanización la Sorpresa,
Ahora bien, al encontrarse especificado en el contrato de arrendamiento el inmueble a arrendar, considera esta juzgadora innecesaria la descripción detallada de linderos en el libelo, por cuanto el objeto fundamental de la acción es la existencia de una relación contractual suscrita por las partes, sobre un inmueble el cual ya se encuentra especificado en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula primera. Dicha identificación es suficiente, resultando innecesaria la mención de linderos, toda vez que se trata de una acción personal derivada de un vínculo contractual donde la identidad de la cosa es un hecho admitido▬ al reconocer la existencia del contrato de arrendamiento▬ y al estar el inmueble(local) identificado por su número y ubicación, la formalidad de los linderos es irrelevante, toda vez que el objeto de la controversia no es el inmueble en su concepción física-geográfica absoluta, sino el inmueble en su concepción contractual, es decir aquello que fue entregado en arrendamiento, por lo que se observa que en el contrato de arrendamiento cursante en autos, las partes pactaron libremente sobre un bien identificado mediante su ubicación y nomenclatura específica (local comercial distinguido con el N° 01, Piso N° 01 del Edificio Resurrección, ubicado en la avenida principal de la Urbanización la Sorpresa). Al respecto, rige el principio de la buena fe contractual y la doctrina de los actos propios según la cual, si el arrendatario acepto la tenencia del inmueble bajo una descripción determinada y ejerció sobre él una actividad, no puede pretender que en sede judicial dicho objeto sea indeterminado por la ausencia de linderos específicos. Tal alegato resulta contrario a la lógica jurídica, pues nadie posee lo que no conoce, ni paga canon por un objeto que no está identificado. Por lo que este Tribunal concluye, que la mención de la ubicación y el número de local en el libelo, en total concordancia con el contrato de arrendamiento, satisface plenamente el requisito de determinación del objeto, garantizando una sentencia ejecutable y respetando la voluntad declarada por las partes al contratar y así se decide-
En cuanto a la impugnación de la estimación de la cuantía libelar, señala la parte demandada que la misma es ínfima, indicando que el valor que debía tomarse como referencia de la misma es el valor de la cosa principal (inmueble) y no el valor de la supuesta deuda, correspondiente a los cánones de arrendamiento adeudados. Ahora bien, observa quien aquí decide que la parte actora estima la cuantía libelar en la cantidad de CIENTO NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 109.770,00) equivalente a UN MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES (US $ 1.000,00), y al observar que lo que se demanda es el desalojo conjuntamente con el cobro de cánones de arrendamientos insolutos la norma aplicable es la contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que señala: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”
En el caso sub iudice, se constata que lo que se discute es el desalojo del inmueble conjuntamente con el pago de las pensiones insolutas correspondiente a los meses de diciembre de 2023, enero 2024, febrero 2024, marzo 2024, abril 2024, mayo 2024, junio 2024, julio 2024, agosto 2024, septiembre 2024, octubre 2024, noviembre 2024, diciembre 2024, enero 2025, febrero 2025, marzo 2025, abril 2025, mayo 2025, junio 2025 y julio 2025, a razón de Bs. 5.488,50 equivalente a $50 U.S, cada una, por lo que la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas, tal como lo dispone el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido el valor se determinará acumulándose las pensiones vencidas. Ahora bien, al haber sido pactado el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($50) a razón de CINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS(Bs. 5.488,50) cada una, que multiplicado por la cantidad de mensualidades demandadas es decir; veinte (20), da un total de CIENTO NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 109.770,00) equivalente a UN MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES ( $1.000,00), por lo cual se desecha tal impugnación al indicar que el monto libelar es inferior y así se decide
II
Resueltas las cuestiones preliminares que hubieran podido entrabar la acción incoada, pasemos ahora a analizar el fondo de la controversia, así tenemos que:
Ahora bien, en virtud de que la causal de desalojo invocada por la parte actora fue la contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, la procedencia de la presente acción de desalojo estará supeditada primeramente a la demostración de que el demandado haya incumplido en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas.
Al presente expediente cursa a los folios 20 al 26 documento notariado representativo del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el local arriba señalado, por un canon de mensual por la cantidad de Nueve Mil Cien Bolívares (Bs9.100,00) más el impuesto al valor agregado (I.V.A).
La parte demandante en su escrito libelar solicita el pago de los cánones a razón de Cincuenta Dólares ($50,00) por mes, alegato éste convenido por la parte demandada en su contestación al señalar que: “…Convengo que ciertamente visto que el demandante de autos hizo todo lo posible para no recibir el pago del canon de arrendamiento, en fecha 28 de febrero de año 2023, realicé una consignación por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito, Extensión Puerto Cabello (….) pagaderos en moneda nacional (Bolívares) más el valor del impuesto al valor agregado (IVA) por el valor aproximado o su equivalente Cincuenta ($50,00USD) Dólares Estadounidenses …, evidenciando este Tribunal que el monto convenido por las partes respecto alcanon de arrendamiento era por la cantidad de CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($50,00), o su equivalencia en Bolívares.
Al respecto, es prudente recordar que las partes tienen en el proceso la obligación de probar los hechos que hayan alegado; y sobre este aspecto procesal los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, respectivamente, expresan:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En el presente caso, la parte demandante alega que el demandado le “…adeuda la cantidad de Ciento Nueve Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 109.770,00) equivalente a Un Mil Dólares Estadounidenses (US $ 1.000,00), correspondiente a los meses de diciembre de 2023, enero 2024, febrero 2024, marzo 2024, abril 2024, mayo 2024, junio 2024, julio 2024, agosto 2024, septiembre 2024, octubre 2024, noviembre 2024, diciembre 2024, enero 2025, febrero 2025, marzo 2025, abril 2025, mayo 2025, junio 2025 y julio 2025 y la demandada por su parte, manifestó que se encuentra consignando el canon de arrendamiento por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, en el expediente Nº GP31-S-202-000086DM, por consiguiente la carga de la prueba reposa en cabeza del demandado, quien al manifestar rencontrarse cancelando los respectivos cánones, debía probar tal hecho, es decir, probar que si ha cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento que señala la actora.
Ahora bien, constata esta juzgadora que la parte demandada sólo promovió junto a su contestación inspección judicial sobre el inmueble objeto de desalojo, no evidenciando que haya consignado material probatorio alguno que demostrase estar solvente en el pago de los cánones demandados, ▬reiterando quien decide▬, que reposaba en cabeza de la demandada en su condición de arrendatario-deudor, demostrar el pago o el hecho que haya producido su liberación, pues conforme a lo establecido en el artículo 1592 ordinal 2 del Código Civil, está dentro de sus obligaciones el pago de la pensión de arrendamiento en los términos en que fueron convenidos; y al no probar estar solvente en sus pagos, debe asumirse que su deuda sigue insoluta, ello de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, por lo que al encontrarse incurso la demandada en la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y al no constar en autos material probatorio que demuestre encontrarse solvente en el pago de los cánones adeudados así como en el pago de los servicios públicos del inmueble arrendado, es por lo que resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la demanda de desalojo incoada y como consecuencia de la presente declaratoria, se condena a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamientos reclamados, y así se decide.

DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Sin Lugar la Falta de Cualidad alegada por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: Sin Lugar las Defensas Perentorias alegadas por la representación judicial de la parte demandada.
TERCERO: Improcedente la estimación de la cuantía.
CUARTO: Con Lugar la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por la abogada Luisana Christi Maza Brandao, inscrita en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nº 122.029, en su carácter de apoderado judicial de la Entidad Mercantil INVERSIONES GRANDES OBRAS C.A, contra la ENTIDAD MERCANTIL INSTITUTO CATEICO, de conformidad con lo previsto en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
QUINTO: Se Condena a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamientos reclamados, correspondiente a la suma de CIENTO NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 109.770,00), equivalente a MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES ($ 1.000,00), suma ésta demandada.
SEXTO: Se Ordena a la parte demandada hacer entrega del local comercial ubicado en la avenida principal de la Urbanización la Sorpresa, Edificio Resurrección, Piso 01, Local 01, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, libre de bienes y personas y solvente en el pago de los servicios públicos.
SEPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese la anterior sentencia y déjese copia en el copiador de sentencias sistematizado. Regístrese en la página del Tribunal Supremo de Justicia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, a los quince (15) días del mes de mayo de Dos Mil Veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
La Jueza

Abg. Mariel Verónica Ramírez Suárez

La Secretaria
Abg. Nayive Valentina Rochard Alfonzo
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado quedando anotada la presente decisión bajo el Nº 2026-000075 siendo publicada a las 12:30 de la tarde.-
La Secretaria
Abg. Nayive Valentina Rochard Alfonzo