TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, diecinueve (19) de marzo de 2026

Años: 216° de Independencia y 167° de la Federación
I.-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA. -
PARTE DEMANDANTE (S): RAFAELA IRIARTE OROZCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-16.283.846.
APODERADO (S) JUDICIAL (ES): RAFAEL IGNACIO CAMPOS y LUCIA JOSEFINA BRENCIO PERDOMO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 56.203 y 62.115.
PARTE DEMANDADA: FARMACIA LA ESCALADA, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha diecisiete (17) de febrero de 2006, bajo el N°25, Tomo 11-A.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
-II-
ANTECEDENTES
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de Municipio pasa a dictar sentencia en términos claros, precisos y lacónicos, prescindiendo de la narrativa, sin realizar transcripciones extensas de las actas, documentos y demás actos del proceso; haciéndolo en los siguientes términos:
-III-
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 09 de diciembre de 2025, los límites de la controversia quedaron fijados en los términos siguientes:
- Determinar el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos.
- Determinar si a raíz de los presuntos cánones de arrendamiento insolutos hay lugar a daños y perjuicios.
- Determinar si el contrato de arrendamiento suscrito por las partes debidamente autenticado en fecha 15 de marzo de 2006, bajo el número 36, tomo 45 ante la Notaria Público de San Diego del estado Carabobo; venció o por el contrario operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento.
- Establecer si el cierre del local comporta un cambio del objeto del local comercial arrendado.
-IV.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Conforme a la exposición de los alegatos presentados por las partes, y las razones precedentes, se observa que el thema decidendum del caso sub examine se circunscribe a una acción de DESALOJO conjuntamente con DAÑOS Y PERJUICIOS de un (01) local comercial distinguido con el Barrio Bella Vista II, manzana 152, parcela 02, casa número 157-2, Avenida Sesquicentenaria, parroquia Miguel Peña, municipio Valencia del estado Carabobo, con área de superficie aproximada de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 m2), dentro los siguientes linderos: NORTE: Doce metros (12,00 mts) con avenida Sesquicentenaria que es su frente, SUR: Doce metros (12,00 mts) con lote 17, ESTE: Veinte metros (20,00 mts) con lote 03, Y OESTE: Veinte metros (20,00 mts) con lote 01; incoado por los abogados RAFAEL IGNACIO CAMPOS y LUCIA JOSEFINA BRENCIO PERDOMO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 56.203 y 62.115, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana RAFAELA IRIARTE OROZCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-16.283.846, basado en la insolvencia de dos o más cánones de arrendamiento, el vencimiento del contrato sin que exista acuerdo de renovación, y el incumplimiento de las obligaciones contractuales.
En ese sentido, en el ejercicio del contradictorio la Sociedad Mercantil demandada por medio de sus apoderados judiciales HECTOR HERNANDEZ MANZANO y GUILLERMO LICÓN GÁRZARO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.279 y 102.483 respectivamente, mediante escrito de fecha 02 de octubre de 2025 contestaron la demanda además de oponer cuestiones previas, y fundamento parte de su defensa en la falta de cualidad activa del demandante al no establecerse el Litis Consorcio Activo necesario, negaron el abandono del local, rechazaron y negaron que existan cánones insolutos, que se haya cambiado el objeto del local, y que es completamente falso que las consignaciones arrendaticias deban ser reputadas como no hechas.
Llegado este punto, previo al examen de las consideraciones de fondo, es deber de esta Jurisdiscente resolver la defensa perentoria opuesta por el accionado, referida a la FALTA DE CUALIDAD, argüida en los términos que preceden, destacando que:
Ciudadana Juez, invocamos como defensa de fondo la falta de cualidad activa en la persona de la ciudadana RAFAELA IRIARTE OROZCO, por no haberse conformado debidamente el litis consorcio activo necesario, de conformidad con el artículo 146 del CPC. El libelo de demanda establece que el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha quince (15) de marzo de dos mil seis (2006) por la ciudadana RAFAELA IRIARTE OROZCO en compañía del de cujus, PEDRO ALBERTO PÉREZ ESCAMILLA.
Respecto a la alegada FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, por presuntamente no haberse conformado el Litisconsorcio necesario, es menester indicar que, dicha figura procesal que responde a la multiplicidad de sujetos intervinientes en juicio, responde a circunstancias de distinta índole, según dependa de la voluntad de las partes o bien se deba a razones de estricto carácter procesal, como es el caso del litisconsorcio necesario, en cuanto exige la concurrencia al proceso de todos los litisconsortes, esto es, de todas aquellas personas que en un día puedan resultar afectadas por la resolución judicial, el cual puede deberse a dos situaciones, por imposición legal o por exigencia de la propia naturaleza dela relación jurídica material que se debate en juicio.
En el sub iúdice, la relación arrendaticia en efecto es celebrada por los ciudadanos RAFAELA IRIARTE OROZCO y, PEDRO ALBERTO PÉREZ ESAMILLA (+), quienes se hallan, a los afectos de dicho contrato, en condición de co-arrendatarios, pero que en modo alguno los configura dentro de la categoría del litisconsorcio necesario, siendo necesario hacer una distinción entre éste y el litisconsorcio potestativo el cual permite que la acción pueda ser incoada individualmente, aun cuando la obligación hubiera sido asumida por varias personas, sin que sea necesario que acudan todos al juicio.
De allí que la redacción de la norma contenida en el artículo 146 adjetivo, al utilizar el verbo “podrá” denota el carácter facultativo de intervenir en juicio en calidad de litisconsortes, o bien individualmente, debiendo además aclarar esta suscrita Jurisdiccional que, lo desarrollado hasta ahora no es en referencia a la titularidad de un derecho o de una obligación (cualidad activa), lo cual está fehacientemente comprobado con el contenido del contrato de arrendamiento consignado a los autos; en definitiva, lo realmente cuestionado sería la falta de legitimidad, es decir, si la persona que se afirma titular del interés jurídico tiene interés de hacerlo valer en juicio, lo cual, como fue explicado en líneas precedentes, basta con que cualesquiera de los co-arrendadores acudan al órgano jurisdiccional en conjunto o por separado a ejercer la acción de desalojo, no configurándose en consecuencia la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA argüida por la demandada. Así se decide.
Ahora bien, en lo que respecta al fondo de la controversia la parte accionante alega que el último contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 15 de marzo de 2006, debidamente autenticado ante la Oficina de Notaria Pública del municipio San Diego, en misma fecha, bajo el número 36, tomo 45 de los libros de autenticaciones de dicha oficina, al respecto y siendo que no es un hecho controvertido al ser expresamente reconocido por la parte demandada en su contestación a la demanda que dicho contrato fue el último suscrito por ambas partes este Tribunal conviene traer a colación lo establecido en la cláusula segunda, la cual dispone lo siguiente:
SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (800.000, 00 Bs) que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar en nombre de su representada antes descrita, por mensualidades vencidas dentro de los Quince (15) días de cada mes, es decir, a la fecha de vencimiento de la mensualidad… (subrayado y negritas de quien suscribe)
De lo parcialmente descrito, se desprende que la obligación del arrendatario consistía en pagar el canon de arrendamiento dentro de los 15 días siguientes a la mensualidad disfrutada, partiendo de ahí es deber recordar que el pago del canon de arrendamiento es una obligación de tracto sucesivo, lo que significa que su cumplimiento es periódico, continuo y prolongado en el tiempo, sin embargo la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, establece taxativamente las causales de desalojo, al respecto el literal a del artículo 40, establece lo siguiente:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (subrayado y negritas de quien suscribe)
De lo anterior se colige que, si bien el pago de los cánones de arrendamiento es de tracto sucesivo, el propietario, administrador o gestor del mismo deberá demandar el desalojo solo cuando se haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos u obligaciones comunes de forma consecutivas.
En ese mismo sentido, visto que el objeto de la presente demanda constituye el desalojo por la falta de pago por parte del arrendatario, lo que en principio constituye un hecho negativo (la falta de pago), y según la doctrina de la Sala de Casación Civil, esto invierte la carga de la prueba, siendo el demandado quien tiene el deber de probar el pago (el hecho positivo), siempre y cuando el actor haya probado la relación arrendaticia y con ello la obligación de pagar. De esa forma y no siendo un hecho controvertido al demandado reconocer la relación arrendaticia y cuando se suscribió el ultimo contrato de arrendamiento entre las partes, es menester del demandado de desvirtuar la presunta insolvencia invocada por el demandante. ASI SE ESTABLECE.
En conexión con lo anterior la demandada invoco el valor probatorio de copias certificadas del expediente número 2.848 correspondiente a las consignaciones arrendaticias realizadas ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción judicial por la sociedad mercantil demandada de autos y cuyos beneficiarios son los ciudadanos PEDRO PEREZ ESCAMILLA y RAFAELA IRIARTE OROZCO; las cuales fueron promovidas por el demandante conjuntamente con el escrito de demanda y rielan del folio cincuenta y siete (57) al ciento veintidós (122).
En tal sentido, y a fin de establecer el valor probatorio de las pensiones arrendaticias realizadas por el demandado conviene traer a colación lo dispuesto en criterio vinculante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 55 del cinco (05) de febrero de 2009 con ponencia del magistrado Pedro Rondón Haaz, la cual estableció lo siguiente:
En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
…omissis…
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. (negritas y subrayado de quien suscribe)
Del criterio jurisprudencial parcialmente citado se colige que las consignaciones arrendaticias deben realizarse de conformidad con las convenciones contractuales establecidas entre las partes, es decir el punto de partida para comenzar las consignaciones es en primer lugar es la fecha de pago pactada en el contrato, y a partir de ahí el arrendatario tendrá 15 días consecutivos para consignar ante el Tribunal de Municipio el pago no recibido. En su defecto (cuando no estuviere así establecido en el contrato) deberá computarse el ultimo día del mes calendario y de ahí se computarán los quince días consecutivos que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, aplicable supletoriamente visto que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial nada dispone al respecto.
Ahora bien, volviendo al caso “Sub-Iudice”, al folio sesenta y tres se observa que en fecha 24 de noviembre de 2021, el secretario del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción judicial, libró recibo haciendo constar que en misma fecha recibió del ciudadano YSMAEL BENITO SILVA, representante legal de la sociedad mercantil demandada, la cantidad de cero con treinta bolívares (0,30 Bs) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio y Agosto del año 2021, de conformidad con el criterio citado up-supra, el demandado por medio de su representante legal tenía la obligación de pagar el canon dentro de los 15 días calendarios siguientes al 31 de julio de 2021 la mensualidad correspondiente al mes de julio de dicho año, de igual forma con la mensualidad del mes de agosto, sin embargo tal y como se antes se ilustró, el demandado consignó el pago en fecha 24 de noviembre de 2021, mucho mas del tiempo establecido por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y el criterio vinculante de la Sala Constitucional para realizar VÁLIDAMENTE la consignación del canon de arrendamiento no recibido, y en tal sentido deben reputarse como extemporáneas. ASÍ SE ESTABLECE.
En ese sentido, visto que ambas mensualidades fueron realizadas extemporáneamente y se configuro la “mora solvendi” es decir la mora del arrendatario al no cumplir con lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y siendo que tal como antes se ilustró la obligación del pago del canon de arrendamiento es de tracto sucesivo y el articulo 40 en su literal “a” configura como causal de desalojo la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos, tal como en el caso que nos ocupa con las mensualidades de julio y agosto del año 2021 consignadas extemporáneamente, no existe óbice para que este jurisdicente declare con lugar la demanda de DESALOJO incoada. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, en lo relativo a la demanda de DAÑOS Y PERJUICIOS en razón de los cánones insolutos, el demandante hace una narración exigua y poco precisa de los hechos que justifican su indemnización, entre ellos que han surgido mas de 3 reconvenciones monetarias y que no se ajusto el canon de arrendamiento de conformidad con lo estatuido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin especificar detalladamente la cuantificación de estos o por lo menos la fecha desde que consideraba que surgía la obligación de indemnización, incumpliendo así con lo establecido con el artículo 340, numeral 7 del Código de Procedimiento Civil, debiendo declarar SIN LUGAR la pretensión complementaria de DAÑOS Y PERJUICIOS incoado por el demandante. ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, conforme a derecho, declara:
1. PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el los abogados RAFAEL IGNACIO CAMPOS y LUCÍA JOSEFINA BRENCIO PERDOMO, titulares de la cédula de identidad NºV-7.049.251 y V-7.081.954, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°56.203 y 62.115, respectivamente, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana RAFAELA IRIARTE OROZCO, titular de la cédula de identidad NºV-16.283.846, contra la sociedad mercantil FARMACIA LA ESCALADA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, en fecha 17 de febrero de 2006, anotado bajo el N°25, tomo 11-A, representada legalmente por el ciudadano YSMAEL BENITO SILVA, titular de la cédula de identidad N°V-2.843.591
2. SEGUNDO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA alegada por los abogados HECTOR HERNANDEZ MANZANO y GUILLERMO LICON G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº7.279 y N-102.483, respectivamente, en carácter de Apoderados Judicial de la parte demandada FARMACIA LA ESCALADA, C.A.
3. TERCERO: CON LUGAR el DESALOJO y en consecuencia SE ORDENA la ENTREGA MATERIAL del inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en el Barrio Bella Vista II, parroquia Miguel Peña del Municipio Valencia, el cual se encuentra construido sobre un terreno distinguido con el N°2, de la manzana 152, con una superficie de DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (240,00 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: doce metros (12 mts.) con Avenida Sesquiscentenaria que es su frente; Sur: doce metros (12 mts.) con lote 17; Este: Veinte metros (20 mts.) con lote 03; Oeste: Veinte metros (20 mts.) con lote 01.
4. CUARTO: SIN LUGAR los DAÑOS Y PERJUICIOS demandados por la ciudadana RAFAELA IRIARTE OROZCO, titular de la cédula de identidad NºV-16.283.846.
5. QUINTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al no haber vencimiento total en el proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia en el site Regiones Carabobo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal de Municipio, en Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

MARIA FERNANDA CRUCES TOVAR
EL SECRETARIO TEMPORAL,

STEFANO A. RODRIGUEZ LOVERA.

Expediente Nro. 4.386. En la misma fecha, siendo las tres en punto de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y se registró la anterior decisión, dando cumplimiento a lo ordenado.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

STEFANO A. RODRIGUEZ LOVERA.

EXP. 4.386
MFCT/SARL