TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 03 de julio de 2026
216º y 167º

EXPEDIENTE Nº: 16.545
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
DEMANDANTE: JORGE ROBERTO CERMEÑO ROMERO, VALMORE RAMÓN CERMEÑO ROMERO, JOSE EDUARDO CERMEÑO ROMERO y RAMELIS LUISA CERMEÑO ROMERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nros. V-7.047.518, V-5.377.685, V-7.079.812 y V-8.847.081 respectivamente.-

APODERADAS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: VIOLETA RODRIGUEZ e INGRID FLORES, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 95.770 y 88.718 respectivamente.

DEMANDADA: SANDY LIBER CRUCES QUEVEDO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-18.361.094.

APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: DORIS LÓPEZ y ZORAIMA MONTERO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 150.134 y 106.225 respectivamente.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 06 de abril de 2026, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

Encontrándose la presente causa dentro del lapso legal para dictar sentencia, procede esta instancia a dictarla, en los siguientes términos:

I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por las apoderadas judiciales de la parte demandante, en contra de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 28 de julio de 2025, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró inadmisible la demandada intentada.

Los codemandantes explanan que en fecha 11 de agosto de 2017, suscribieron un contrato de opción de compraventa como promitentes vendedores junto a la ciudadana SANDY LIBER CRUCES QUEVEDO, ya identificada, como promitente compradora y cuyo objeto del contrato consistía en vender en dos partes o cuotas a la referida compradora un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda para uso familiar ubicada en la calle 6 del sector 3 de la Urbanización La Isabelica y signada con el número 19, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo.

Que en el referido contrato se establecieron prórrogas a los fines que la vendedora cancelara (pagara) el saldo restante de la venta a través de un préstamo otorgado por determinada entidad bancaria, y que una vez cancelada la totalidad del precio de venta, se procedería a protocolizar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente y así transferir la titularidad de la propiedad del inmueble antes descrito.

Por otra parte explanan que a pesar de haber realizado todo lo concerniente para llegar a un acuerdo, la referida ciudadana, hasta la fecha de la presentación de la demanda, no ha cumplido con sus obligaciones contraídas y que en la actualidad se encuentra en posesión del inmueble sin hacer entrega material del mismo a los codemandantes.

Razones por las cuales demandan a la ciudadana SANDY LIBER CRUCES QUEVEDO, ya identificada, por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, el pago de los intereses de mora y el pago de daños y perjuicios que le causan la referida demandada.

La demandada al contestar la demanda alega que los demandantes fueron los que incumplieron con el contrato de opción de compraventa y que en efecto ella se encuentra en posesión y uso del aludido inmueble.

El juzgado de primera instancia dicta la decisión recurrida, bajo la siguiente premisa:

“Por la narrativa de los hechos expuestos por ambas partes y lo que se evidencia de las pruebas de testigos evacuadas en esta causa, la ciudadana demandada, luego de firmar el contrato de opción de compra venta, pasó a habitar el inmueble antes referido, y se encuentra actualmente viviendo en el mismo.
Ante tal circunstancia, debe esta juzgadora hacer el análisis siguiente:
La Ala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 26 de abril de 2013. Exp. Nro. 12-1335, indica que debe aplicarse la normativa de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:
“…Ahora bien, esta Sala considera, en primer término, que a favor del derecho a la defensa, la aplicación de la normativa especial relativa a los procedimientos previos a las demandas que acarreen el desalojo a que se refieren los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y. 5 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, solo será aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble. …”
Se debe aplicar el contenido del artículo 5 del Decreto número 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que indica:
“Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material compromete la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el presente Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en materia de Hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo los artículos 6 al 9 eiusdem, establecen la forma en que debe plantearse la solicitud de la interesada ante el Ministerio competente y el Trámite de dicho procedimiento, siendo posible luego de tramitado el mismo que la parte interesada acuda ante los órganos jurisdiccionales, tal como lo precisa el artículo 10 de texto legal en esta materia, que indica:
“Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones”. “No podrán acudir a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes” {Negrillas y subrayado del Tribunal).
De allí que, para demandar la resolución del contrato los demandantes deben agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), conforme a los artículos 5 y 10 del Decreto número 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que expresamente prohíbe el uso de la vía judicial, sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. Así se decide.
Se observa que la demandante no acompañó en su libelo, prueba alguna que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente demanda. Así se decide.”

Para decidir se observa:

Se evidencia de la decisión parcialmente transcrita, que el a-quo centró sus argumentos en base a lo dispuesto en las leyes especiales investidas de constitucionalidad que protegen a los arrendatarios de los desalojos arbitrarios las cuales son, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Al respecto el artículo 02 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas dispone lo siguiente:

“Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

La demandada no alega la existencia de contrato alguno que verse sobre arrendamiento o comodato, sin embargo, explana que se encuentra en posesión del inmueble desde la firma del contrato que se pretende su cumplimiento, alegato este, que confirmó lo explanado por los codemandantes mediante el libelo de la demanda, hecho este, del cual se evidencia una posesión legítima por cuanto la misma se inició tras el consentimiento conferido por dichos codemandantes y por tanto ineludiblemente es objeto de protección establecido en la presente Ley.

Ahora bien, revisado íntegramente como ha sido el libelo de la demanda, de este se desprende lo siguiente:

“PETITORIO
Por ello, es que acudimos ante su competente autoridad a los fines de DEMANDAR como en efecto DEMANDAMOS a la promitente compradora, Ciudadana SANDY LIBERCRUCES QUEVEDO, quien es venezolana, titular de la cedula de identidad Nro. V-18.361.094, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelica, Sector 3, Calle 06, Casa Nro. 19, Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo; por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, todo de conformidad con lo pautado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Código Civil de Venezuela vigente y Código de Procedimiento Civil.” (subrayado y negrilla de esta Alzada)

Del petitorio contenido en el libelo de la demanda, se evidencia claramente que no es demandado ni pretendido el desalojo del inmueble objeto del contrato, más bien, es perseguido su cumplimiento, lo que conllevaría al pago del saldo restante establecido en el mencionado contrato y la transmisión de la propiedad del inmueble a quien tiene la posesión de éste, a través del documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro correspondiente y no al desalojo del inmueble, cuestión que es totalmente opuesta a la resolución del contrato, que produciría la reversión, dejando sin efecto lo pactado, devolviendo las cantidades de dinero dadas por la demandada y despojando a ésta del referido inmueble.

A tal efecto, sobre un caso similar donde se demandaba el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta de un inmueble destinado a vivienda principal y no el desalojo o desocupación de éste, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo dictado el día 09 de junio de 2021 en el expediente AA20-C-2020-000005 destacó lo siguiente:

De modo que en forma clara y precisa este Alto Tribunal, dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir, los referidos al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, solo faculta al juez a condenar una obligación de hacer, lo cual no conlleva bajo ningún supuesto el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, ya que lo que se pretende o lo demandado en el presente caso es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, en cuyo caso de ser procedente por la naturaleza del mismo, el veredicto se circunscribiría a ordenar la materialización de la celebración del contrato de compra venta, conforme con los extremos de ley, en virtud de su naturaleza, por consiguiente, en modo alguno dicho cumplimiento se corresponde con la entrega del inmueble.

Bajo estas premisas, el juez de la recurrida fue acertado al no declarar la inadmisibilidad de la demanda, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, máxime cuando este Alto Tribunal, ha sido enfático, en relación con la potestad de los jueces, in límine litis, de inadmitir las demandas con motivo que la mismas, sean contrarias a alguna disposición expresa de la ley, por cuanto pueden desacertadamente resolver cuestiones de fondo, contraviniendo “…el principio pro actione, en consecuencia, el derecho a la tutela judicial efectiva, de lo cual se desprende que el juez en su labor interpretativa de los principios procesales relativos a la admisibilidad debe necesariamente favorecer el acceso a los ciudadanos a los órganos de administración de justicia, jurisdiccionales, en pro al derecho a la defensa y al debido proceso…”.

En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción compra venta, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble.

En consecuencia, se reitera en el caso sub iudice el ad quem, decidió conforme a derecho, ajustado a la doctrina de esta Sala, aún cuando efectivamente no se pronunció sobre el alegato de la parte demandante, en cuanto al agotamiento de la vía administrativa, dicha omisión no afecta el dispositivo del fallo, en virtud del principio constitucional según el cual no se sacrificará la justicia por formalidades inútiles. Así se establece.

Vistos como han sido los artículos citados, así como el fallo invocado, se puede evidenciar que en los casos mediante los cuales se demande o pretenda materializar el desalojo o desposesión de una persona que goce de una posesión legítima sobre un inmueble destinado a vivienda principal, es de estricto y obligatorio cumplimiento lo dispuesto en los artículos 5 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así mismo, que en los casos donde se demande el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda principal y no se demande desalojo ni despojo del inmueble, no es aplicable lo dispuesto en la referida Ley.

Tenemos así, que es ineludible implementar la aplicación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas si se es pretendido o demandado el desalojo del poseedor de una vivienda cuando goza de ésta en forma legítima. Por otra parte, tenemos que si es pretendido el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa de una vivienda y no es demandado su desalojo, entonces no es aplicable lo dispuesto en la referida Ley.

En el caso de marras, los demandantes peticionan el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre estos como promitentes vendedores y la demandada como promitente compradora, con el objeto de materializar el pago del saldo restante de la venta pactada y transmitir a través del Registro Inmobiliario correspondiente la propiedad del inmueble a la misma persona que goza de posesión legítima, por lo que en consecuencia, no es necesario aplicar lo dispuesto en los artículos 5 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que trata sobre un trámite previo de conciliación por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) antes de incoar una acción tendente a un desalojo o resolución de un contrato de arrendamiento o comodato y por tanto, el recurso de apelación ejercido por la representación de los demandantes en contra de la sentencia dictada por el a-quo mediante la cual declara inadmisible la demanda, debe prosperar y consecuentemente ser revocada la mencionada sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, como quedará dispuesto en la definitiva de esta decisión. Y ASÍ SE DECIDE.

II
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por las Abogadas VIOLETA RODRIGUEZ e INGRID FLORES con sus caracteres de apoderadas judiciales de los codemanantes, ciudadanos JORGE ROBERTO CERMEÑO ROMERO, VALMORE RAMÓN CERMEÑO ROMERO, JOSE EDUARDO CERMEÑO ROMERO y RAMELIS LUISA CERMEÑO ROMERO; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 28 de julio de 2025, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y daños y perjuicios intentada por los ciudadanos JORGE ROBERTO CERMEÑO ROMERO, VALMORE RAMÓN CERMEÑO ROMERO, JOSE EDUARDO CERMEÑO ROMERO y RAMELIS LUISA CERMEÑO ROMERO, en contra de la ciudadana SANDY LIBER CRUCES QUEVEDO, todos identificados; TERCERO: SE ORDENA al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo continúe tramitando el proceso regular correspondiente en el que se encontraba antes de dictar la decisión revocada.

No hay condenatoria en costas procesales dada la naturaleza de la presente decisión.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los tres (03) días del mes de julio del año dos mil veintiséis (2026). Año 216º de la Independencia y 167º de la Federación.

CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCÍA
EL JUEZ PROVISORIO

ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 16.545
JAM/OV.-