TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 20 de julio de 2026
216º y 167º

EXPEDIENTE Nº: 16.549
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
DEMANDANTES: Ciudadanos YAJANIRA CONTRERAS y JOSE RAFAEL MARTÍNEZ SEQUERA, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nros. V-12.364.981 y V-10.991.758 respectivamente. -
APODERADA JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDANTES: ERMAN MERCEDES SEQUERA MORENO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 168.557.-
DEMANDADA: Ciudadana MARIA MIREYA CONTRERAS ARELLANO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-8.101.073.-.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: No constituido.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 15 de abril de 2026, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

En fecha 19 de mayo de 2026, esta Alzada fijó la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.

Encontrándose la presente causa dentro del lapso legal para dictar sentencia, procede esta instancia a dictarla, en los siguientes términos:

I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 17 de marzo de 2026, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró inadmisible la demandada intentada.

Los co-demandantes explanan que en fecha 04 de abril de 2012, suscribieron un contrato privado de opción de compraventa como promitentes vendedores junto a la ciudadana MARIA MIREYA CONTRERAS ARELLANO, ya identificada, como promitente compradora y cuyo objeto del contrato consistía en vender un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda para uso familiar por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,oo), el cual debía ser pagado a través de determinadas letras de cambio.
Que el mencionado inmueble tiene signada la nomenclatura B-5-11 y se encuentra ubicado en la Urbanización Altos de Uslar, en jurisdicción de la Parroquia Tocuyito, Municipio Libertador del Estado Carabobo.

Que en el referido contrato se estableció que parte del saldo restante del precio total de la venta se efectuaría a través de la Ley de Política Habitacional.

Por otra parte, explanan que la parte demandada, ciudadana MARIA MIREYA CONTRERAS ARELLANO, no ha cumplido con sus obligaciones contraídas que tratan sobre el pago o cancelación de la totalidad del precio de venta pactado entre las partes.

Razones por las cuales demandan a la ciudadana MARIA MIREYA CONTRERAS ARELLANO, ya identificada con el objeto de lograr la restitución total del derecho que tienen como propietarios sobre el inmueble antes identificado, sea condenada al pago de daños y perjuicios morales y materiales derivados de la acción de incumplimiento de contrato por la cantidad de Seis Mil dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (6.000$).

El juzgado de primera instancia dicta la decisión recurrida, bajo la siguiente premisa:

“Por la narrativa de los hechos expuestos y lo que se evidencia de las pruebas anexas al libelo, la ciudadana demandada, luego de firmar el contrato de opción de compra venta, pasó a habitar el inmueble antes referido, y se encuentra actualmente viviendo en el mismo.
Ante tal circunstancia, debe estar juzgadora hacer el análisis siguiente:
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 26 de abril de 2013. Exp. Nro. 12-1335, indica que debe aplicarse la normativa de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:
“…Ahora bien, esta Sala considera, en primer término, que a favor del derecho a la defensa, la aplicación de la normativa especial relativa a los procedimientos previos a las demandas que acarreen el desalojo a que se refieren los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y. 5 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, solo será aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble. …”

Se debe aplicar el contenido del artículo 5 del Decreto número 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que indica:

“…Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material compromete la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el presente Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en materia de Hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”.

Asimismo, los artículos 6 al 9 eiusdem, establecen la forma en que debe plantearse la solicitud de la interesada ante el Ministerio competente y el Trámite de dicho procedimiento, siendo posible luego de tramitado el mismo que la parte interesada acuda ante los órganos jurisdiccionales, tal como lo precisa el artículo 10 de texto legal en esta materia, que indica:
“…Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones”. “No podrán acudir a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes” {Negrillas y subrayado del Tribunal)...”.

De allí que, para demandar la resolución del contrato los demandantes deben agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), conforme a los artículos 5 y 10 del Decreto número 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que expresamente prohíbe el uso de la vía judicial, sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. Así se decide.
Se observa que la demandante no acompañó en su libelo, prueba alguna que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente demanda. Así se decide.”

Para decidir se observa:

Se evidencia de la decisión parcialmente transcrita, que el a-quo centró sus argumentos en base a lo dispuesto en las leyes especiales investidas de constitucionalidad que protegen a los arrendatarios de los desalojos arbitrarios las cuales son, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, adicionalmente a ello se evidencia que tramitó tal demanda como un cumplimiento de contrato.

Al respecto el artículo 02 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas dispone lo siguiente:
“Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

Mediante el libelo de la demanda, los co-demandantes dejaron ver que la demandada, ciudadana MARIA MIREYA CONTRERAS ARELLANO, se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato, aunado a lo anterior, no existen señalamientos que ésta se encuentre en posesión del inmueble sin su debida autorización, hechos estos, del cual se puede evidenciar que la demandada ejerce una posesión legítima, motivado a que la misma se inició tras el consentimiento conferido por dichos co-demandantes y por tanto ineludiblemente es objeto de protección establecido en la presente Ley.

Ahora bien, ahondando más sobre el libelo de la demanda, de éste se desprende lo siguiente:
“CAPITULO III DE LA PRETENCION
“…formalmente demandamos por incumplimiento del contrato de opción de compra-venta del inmueble antes mencionado, celebrado entre los demandantes ciudadanos YAJANIRA CONTRERAS Y JOSE RAFAEL MARTÍNEZ SEQUERA y la demandada ciudadana MARIA MIREYA CONTRERAS ARELLANO plenamente identificados. Por todo lo antes expuesto, solicitamos a este Tribunal: La restitución total del derecho que tenemos sobre el inmueble antes identificado. El pago de daños y perjuicios morales y materiales derivados de la acción de incumplimiento de contrato por la cantidad de Seis Mil dólares de los Estados Unidos de Norte américa (6.000$).
Ahora bien, Ciudadano juez en consideración del tiempo transcurrido ocupando el inmueble, el dinero entregado por la ciudadana MARÍA MIREYA CONTRERAS ARELLANO, sea considerado como justa indemnización hacia los propietarios...”

Mediante los hechos señalados, el derecho invocado y la pretensión demandada, los co-demandantes aseguran que como promitentes vendedores junto a la demandada como promitente compradora celebraron un contrato de compra-venta con el objeto de que estos adquirieran una cantidad de dinero equivalente al valor del inmueble y con ese carácter de propietarios transmitir la propiedad del inmueble a la compradora demandada a través de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Correspondiente, sin embargo, agravan que la compradora demandada incumplió, es decir, no cumplió con lo estipulado en el contrato privado de opción de compra-venta celebrado entre las partes y por tanto pretenden, es decir, demandan la restitución del derecho que tienen sobre el inmueble y que las cantidades de dinero dadas por la demandada, sean consideradas como justa indemnización hacia éstos.

Ahora bien, es bien sabido que al ser demandado el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, es perseguido que ambas partes cumplan íntegramente con las obligaciones contraídas a través de ese vínculo legal plasmado en el contrato, lo que conllevaría al pago del saldo restante por parte de la compradora establecido en el mencionado contrato y la transmisión de la propiedad del inmueble por parte de los propietarios a quien tiene la posesión de éste, a través del documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro correspondiente.

Contrario a lo anterior, es decir, al cumplimiento del contrato, sucede cuando es demandada la resolución de éste, que produciría la reversión, dejando sin efecto lo pactado, devolviendo las cantidades de dinero dadas por la demandada o reteniendo estas por considerarlas como justa indemnización por los daños y perjuicios y despojando a la ocupante compradora del referido inmueble a través de su restitución, lo que lleva a esta Alzada a considerar que lo demandado es la resolución y no el cumplimiento del contrato. Y así se establece.

Vistos como han sido los artículos citados, así como lo pretendido por los co-demandantes, se puede evidenciar que en los casos mediante los cuales se demande o pretenda materializar el desalojo o desposesión de una persona que goce de una posesión legítima sobre un inmueble destinado a vivienda, la convierte en sujeto objeto de protección establecido en el artículo 2 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

En el caso de marras, como ya se ha establecido, los demandantes peticionan la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre estos como promitentes vendedores y la demandada como promitente compradora, con el objeto de dejar sin efecto el referido contrato, retener las cantidades de dinero dadas por la compradora por concepto de indemnización de daños y perjuicios y materializar la restitución del inmueble, lo que acarrearía el desalojo, por lo que en consecuencia, es estrictamente necesario y obligatorio aplicar lo dispuesto en los artículos 5 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que trata sobre un trámite previo de conciliación por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) antes de incoar una acción tendente a un desalojo de vivienda o resolución de un contrato de arrendamiento o comodato y por tanto, el recurso de apelación ejercido por la representación de los co-demandantes en contra de la sentencia dictada por el a-quo mediante la cual declara inadmisible la demanda, no debe prosperar y consecuentemente ser confirmada la mencionada sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, como quedará dispuesto en la definitiva de esta decisión. Y ASÍ SE DECIDE.

II
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada ERMAN MERCEDES SEQUERA MORENO, con el carácter de apoderada judiciales de los co-demanantes, ciudadanos YAJANIRA CONTRERAS y JOSE RAFAEL MARTÍNEZ SEQUERA; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 17 de marzo de 2026, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: Queda declarada INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y daños y perjuicios intentada por los ciudadanos YAJANIRA CONTRERAS y JOSE RAFAEL MARTÍNEZ SEQUERA, en contra de la ciudadana MARIA MIREYA CONTRERAS ARELLANO, todos identificados..
Se condena en costas procesales a la parte demandante dada la naturaleza de la presente decisión.
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veinte (20) días del mes de julio del año dos mil veintiséis (2026). Año 216º de la Independencia y 167º de la Federación.

CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCÍA
EL JUEZ PROVISORIO

ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 16.549
JAM/OV/PC.-