REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO Valencia, 26 de enero de 2026 215º y 166º EXPEDIENTE Nº: 16.326 SENTENCIA: DEFINITIVA COMPETENCIA: CIVIL MOTIVO: RESCISIÓN DE CONTRATO. PARTE DEMANDANTE: CONSTRUCTORA MH´S, C.A., inscrita en fecha 06 de agosto de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el número 42, tomo 45-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE FRANCISCO ROJAS AVILA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.835.- PARTE DEMANDADA: HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.468.841 y V-15.169.696 respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LOS CO-DEMANDADOS: LEÓN ALEJANDRO JURADO MACHADO, EDUARDO JURADO y JOANN ALBERTO SEQUERA MACHADO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 10.143, 128.356 y 172.633 respectivamente. I ANTECEDENTES Se inician las presentes actuaciones mediante demanda de rescisión de contrato incoada por la representación judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., contra los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.468.841 y V-15.169.696, presentada el día 11 de agosto de 2017 por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Marítimo de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, el cual le dio la entrada el día 18 de septiembre de 2017 y admitió la demanda en fecha 03 de octubre de 2017. (Folios 01 al 25) Una vez cumplidas íntegramente las formalidades de la citación de los co-demandados, el día 17 de septiembre de 2018, sus apoderados judiciales consignaron ante el A-quo, escrito contentivo de contestación a la demanda y de reconvención o mutua petición. (Folios 58 al 84) El día 11 de octubre de 2025, el A-quo, mediante auto admitió la reconvención planteada por los apoderados judiciales de los co-demandados. (Folio 116) En fecha 26 de octubre de 2018, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual dio contestación a la referida reconvención. (122 al 127) En fecha 07 de noviembre de 2018, los apoderados judiciales de los co-demandados presentaron ante el A-quo escrito contentivo de promoción de pruebas (Folios 137 al 141) En fecha 19 de noviembre de 2018, el apoderado judicial de la parte actora consignó ante el A-quo escrito contentivo de contestación a la demanda. (Folios 154 y 155) En fecha 22 de noviembre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante presentó ante el A-quo escrito contentivo de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada. (Folios 200 y 201) En fecha 23 de noviembre de 2018, los apoderados judiciales de los co-demandados presentaron ante el A-quo escritos contentivos de oposición e impugnación de las pruebas promovidas por la parte demandante. (Folios 202 y 203) En fecha 29 de noviembre de 2018, el A-quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes y sobre las oposiciones e impugnaciones presentadas por la representación de los co-demandados. (Folios 204 al 207) En fecha 19 de febrero de 2019, los apoderados judiciales de las partes presentaron ante el A-quo sus correspondientes escritos contentivos de informes. (Folios 56 al 90 de la segunda pieza) En fecha 16 de noviembre de 2018, el A-quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes. (Folios 125 al 128) En fecha 10 de abril de 2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda de rescisión de contrato y sin lugar la reconvención o mutua petición planteada por los co-demandados. Contra la referida sentencia, el apoderado judicial de los co-demandados ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 11 de julio de 2024. Previos trámites de distribución, le correspondió a esta Alzada conocer de la presente demanda, dándole entrada mediante auto el día 17 de julio de 2024 y fijando la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones. Cumplidas las formalidades de Ley, pasa esta Alzada a dictar sentencia bajo las siguientes consideraciones. II ALEGATOS DE LAS PARTES ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: La representación de la demandante, a través de su libelo, explica que los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ ya identificados, realizaron una oferta de compra de un inmueble proyectado para ser construido por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Que el inmueble a construir, trataba de una vivienda tipo town house, que se le designaría el número 26 y formaría parte de un conjunto residencial que se denominaría Conjunto Residencial Villas Valle del Sol II, el cual se establecería en la manzana “A”, de la parcela 31, Urbanización Los Colores sector Monteserino en el Municipio San Diego del Estado Carabobo. Que tal oferta fue aceptada por la referida sociedad mercantil, la cual ejecutaría el mencionado proyecto habitacional, cuyas condiciones quedaron expresamente establecidas en la señalada oferta. Que mediante la cláusula primera de la mencionada oferta, se estableció que el inmueble que deseaban adquirir los co-demandados estaría identificado como VILLA N. 26., la cual estaría ubicada en el Conjunto Residencial Villas "VALLE DEL SOL I II, Manzana A, Parcela 31 de la Urbanización Los Colores, Municipio San Diego del Estado Carabobo. Que el área total de la parcela donde sería construído el mencionado Conjunto Residencial es de Ocho mil Cuatrocientos Setenta y Siete metros cuadrados aproximadamente (8.477.00 mts² aprox.) y estaría compuesto por CUARENTA (40) unidades de vivienda pareadas, cada una de ellas con capacidad para dos (2) vehículos al frente de cada vivienda, un área para estacionamiento de visitantes, el cual estará en el lindero oeste, al sur de la parcela (21 puestos), al extremo sur-oeste se planteaba un parque infantil y caney, el cual sería desarrollado por el condominio, la basura sería almacenada en una caseta dispuesta para tal fin. Que dicha edificación estaba siendo construida para luego ser destinada a la venta, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y que la superficie aproximada del terreno del inmueble a adquirir, es de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS APROXIMADAMENTE (113,93 MTS² aprox.), constando en la PLANTA BAJA: Sala comedor, cocina, lavandero, Estudio, Baño y Patio, en la PLANTA ALTA: UNA (1) Habitación principal con baño y vestier, DOS (2) habitaciones secundarias y UN (1) baño. Además de lo anterior, que mediante la cláusula segunda de la oferta, ofrecieron adquirir el inmueble con el precio de venta fijado en la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.8.200.000,oo.), quedando entendido que por la cantidad mencionada solo se adquirirían el inmueble cuyas especificaciones se determinaron en la Clausula antes descrita. Que según lo señalado por las partes en el mencionado documento, el inmueble que EL OFERTANTE manifestó tener la intención de adquirir por el señalado precio, lo ofreció pagar en las condiciones y plazos señalados en la clausula séptima, de la siguiente manera: 1. Con la firma del documento de contrato de oferta a titulo de reservación del precio de venta, Bs. 2.500.000,oo; 2. Dieciocho (18) pagos mensuales consecutivos para un total de Bs. 4.200.000; 3. A la protocolización del documento definitivo de compra-venta, Bs.1.500.000,oo. Que a través del contrato suscrito entre las partes, ambas adquirieron obligaciones reciprocas y se obligaron al cumplimiento de las cláusulas suscritas por éstas y quedaron sometidas a lo establecido por ellas conforme a lo establecido por el Articulo 1.159 y 1.160 del Código Civil, refiriendo que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, además, que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Que mediante el referido contrato, los ofertantes, se comprometieron a adquirir un inmueble que en ese momento la constructora proyectaba construir, es decir, las partes declararon expresamente que el inmueble objeto del contrato, estaba en etapa de construcción, cuestión esta, establecida en la cláusula tercera en la que se asentó que aun cuando para esa fecha no estaba concluida la construcción del inmueble, cuya adquisición se pretendía, los co-demandados estaban en conocimiento que los acabados del mismo serían pisos revestidos en cerámica, tuberías de agua fría y agua caliente, puertas en la entrada principal, habitaciones y baños, cerámica en paredes de la ducha hasta una altura de 1,50 mts. Igualmente aceptaron que conocían el tipo de materiales empleados en las obras y todas aquellas circunstancias y hechos que normalmente interesan saber al comprador. Que así mismo, aceptaron el contenido del documento de condominio que regula la referida edificación y/o Conjunto Residencial, igualmente, que había sido debidamente informados por LA PROPIETARIA que a fin de dar cumplimiento a la Resolución N° 110, publicada según Gaceta Oficial N° 39.197 de fecha: 10-06-2009, se estableció que el tiempo de terminación de la obra del Conjunto Residencial Villas VALLE DEL SOL II sería de VEINTICUATRO (24) MESES contados a partir de la firma del contrato de oferta, lo cual asegura, aceptó en caso de que por razones ajenas a LA PROPIETARIA y que estas sean demostradas y por esta razones no se pueda entregar el inmueble objeto de la presente carta de intención de compra, en el tiempo de entrega acordado, podrían acordarse las prorrogas que fuesen necesarias entro las partes. Explica que los mencionados co-demandados, en cumplimiento a lo estipulado en el referido documento de Oferta, realizaron el pago a la constructora demandante, de la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.700.000,oo), realizando un pago inicial de la siguiente forma: 1) Cheque número 00000234 girado a la orden del Banco Provincial por un monto de Bs.2.500.000,oo; 2) Diversos depósitos efectuados a la cuenta corriente de la constructora, todos, por la cantidad totalizada de Bs. 4.200.000,oo ; por lo que en total, la constructora recibió la cantidad total de SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.700.000,oo). Expone además que su representada demandante realizó todas las acciones tendentes a la construcción de las viviendas ofertadas, contrató a los profesionales competentes, completó proyectos, inició las obras, realizó los movimientos de tierra necesarios, realizó los rellenos necesarios y que de manera previsiva y responsable pagó por adelantado todo el cemento que se requería para la ejecución de la obra a la empresa Distribuidora BSM 2004, C.A., así como una gran cantidad de materiales necesarios para tal fin. Estando ya totalmente construidas todas las estructuras necesarias para las 40 viviendas proyectadas, incluida lógicamente la que constituye el objeto de la mencionada oferta. Asevera que desde el mes de febrero del año 2014, se suscitó en nuestro país, una situación, que constituye un hecho encuadrado dentro de lo que la doctrina patria a dado en señalar como un hecho notorio y comunicacional, que es de conocimiento y manejo público, como lo fue, la llamada protesta suscitada en todo el país y conocida como "Las Guarimbas, que derivaron en cambios a nivel estructural, tanto político como económico, que produjeron en diferentes oportunidades durante ese año, la paralización de todas las actividades productivas del país, obstaculización de vías y una escalada en el alza general de los precios de los insumos, a los que asegura, no escapa los destinados a la construcción. Que tales hechos se repitieron en el año 2015, e incluso en el año 2016, lo que asegura, representó un marcado atraso en las obras y circunstancia a la que se sumó una marcada escases de los materiales necesarios para la culminación de las obras. Todo lo que en la vocería de nuestras autoridades constitucionales, tanto del ejecutivo nacional, como estadal, incluso que a nivel judicial se ha calificado como parte de una "Guerra Económica”, a la que no escapa la empresa y sumado al hecho de que la empresa distribuidora del cemento se negó a realizar la entrega de 10.000 sacos de cemento prepagados y solo en la espera de despacho, lo que lógicamente produjo que en nombre de su representada accionara por ante la Superintendencia de Precios Justos, (SUNDEE) según denuncia que cursa en ese organismo bajo el número 1276-12-2014, en fecha 08 de diciembre de 2014, organismo que luego de un acto conciliatorio en el cual la empresa ratificó la negativa de entregar el cemento pagado, no ha accionado ni ha realizado ninguna acción para garantizar los derechos de su representada. Que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, regulan lo establecido entre las partes al suscribir un contrato y que también conforme a ese contrato, se establece una obligación condicional como lo es la construcción de un inmueble. Que nuestro ordenamiento subjetivo establece mediante el artículo 1.197 del Código Civil que la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto y que el artículo 1.198 ejusdem establece que es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto, que es resolutoria, cuando verificándose repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación jamás se hubiese contraído. Que en el presente caso, el contrato de oferta suscrito entre las partes, contiene una obligación condicional suspensiva, ya que conforme a lo que se desprende del mismo contrato en su cláusula tercera, ambas partes declaran conocer que el inmueble objeto del contrato no está concluido y por ende, hasta que no esté concluido conforme a los estándares de construcción y en cumplimiento de las normas y ordenanzas aplicables que permitan a las autoridades la emisión del certificado de conformidad de la construcción, será imposible materializar o ejecutar el contrato. Que adicionalmente a lo anterior señalado, mediante la cláusula octava de la oferta suscrita entre las partes, se sometió a una causal de rescisión del contrato, lo que la doctrina y la jurisprudencia patria han señalado como una "Causa Extraña no Imputable", cuando establecen, en su parte final que LA PROPIETARIA podrá rescindir unilateralmente el contrato sin que por ello incurra en responsabilidad alguna, ni tenga que indemnizarle por ningún concepto en los siguientes casos: a) Si por cualquier causa de fuerza mayor que sea debidamente comprobada, no se puedan concluir las obras y en consecuencia sea imposible entregar el inmueble objeto de la negociación, b) Si las autoridades no extienden a la terminación de la obra la constancia de ajuste a las Variables Urbanas Fundamentales (habitabilidad) c), En caso de que el inmueble sea expropiado por causa de utilidad pública o social. Que en vista de la situación planteada, como consecuencia de las circunstancias antes señaladas, que se produjeron de manera intempestiva e imprevisible, las obras sufrieron un incremento en el costo de construcción, que generó la imposibilidad de concluir la construcción de la vivienda objeto del mencionado convenio. Que aún así, la empresa inicio una serie de reuniones con los ofertantes de las viviendas, y se han cursado una serie de comunicaciones enviadas a diferentes organismos del estado, la Gobernación del Estado Carabobo, Secretaria de Derechos económicos de la Gobernación del Estado Carabobo, Alcaldía del Municipio San Diego, entre otros, en un intento por darle continuidad a las obras y tratar de acometer una solución viable, pero que lamentablemente ello ha resultado infructuoso. Que tal circunstancia hace que se configure la "Causa Extraña no Imputable", ya que asegura, la circunstancia a la que ha estado sometido nuestro país desde febrero de 2014, como parte de la llamada "Guerra Económica", ha hecho imposible y hace materialmente imposible la culminación de las viviendas. Señala que el Código Civil establece en su artículo 1.271 que el deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por Inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. Refiere que para que el deudor sea condenado al pago de los daños y perjuicios se requiere que la inejecución o el retardo provengan del dolo, hecho o culpa del deudor, pues si la causa de la una o del otro no le es imputable, el deudor no será responsable de los daños y perjuicios sobrevinientes. Explica que en el presente caso, se han cumplido todas las circunstancias para configurar la "Causa Extraña no Imputable" por cuanto asegura, la situación del país generó unas circunstancias que producen la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación, además, que son causas sobrevenidas que ocurrieron después que las partes habían asumido la obligación, además de ello, es un hecho imprevisible, asimismo que es un hecho inevitable y aunado a lo anterior, el hecho se produce en ausencia total de culpa o dolo por parte de su representada. Que quien actuando como un "buen padre de familia", tomó todas las previsiones necesarias y ejecutó todas las acciones posibles y aún así, no le fue posible evitar que tales circunstancias produjeran los efectos señalados. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que acuden en nombre y representación de CONSTRUCTORA MH'S, C.A., antes identificada, para DEMANDAR, como en efecto demanda la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA suscrito entre la señalada empresa y los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ y que en consecuencia quede disuelto el señalado contrato y que convengan o en su defecto sea condenados a PRIMERO: LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA suscrito entre las partes. SEGUNDO: Dado que en dicha cláusula octava se establece como consecuencia necesaria la devolución de las cantidades efectivamente entregadas por los ofertantes al momento de la rescisión, conforme a lo establecido en la cláusula octava in fine Acotan que ponen a disposición de los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, antes identificados, la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.700.000,oo), TERCERO: Los costos y las costas que origine el presente litigio, incluyendo los honorarios profesionales, los cuales solicitamos sean calculados prudencialmente por este Tribunal con base en la previsión del artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Como punto previo a la contestación de la demanda, invocan la improponibilidad de la demanda por cuanto aseguran, que tal demanda de rescisión es incoada sobre una oferta y no sobre un contrato bilateral, indicando que la oferta se realizó de manera unilateral y que la misma daría lugar posteriormente a un contrato. Negaron, rechazaron y contradijeron todos y cada uno de los hechos narrados por la representación de la demandante, por asegurar, no ser ciertos éstos. Que al objeto jurídico realizado por las partes le es aplicable los supuestos de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y que aunado a ello, el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establece que las rescisiones de contratos de esta clase, debe ser avalado por la Dirección General de Gestión de Sistema Nacional de Vivienda y Habitat. Que el referido contrato no cumple con lo dispuesto en los ordinales 4 y 7 del artículo 14 de la citada Ley por cuanto asegura, no se indicaron los requisitos exigidos por el operador financiero y no se estableció el plazo máximo de protocolización del documento de propiedad. Explana que la solicitud de rescisión debió ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, además, que la presente demanda debió estar anexo el aval del referido ente. Resalta que el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria establece que no podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente y que cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato por causas atribuibles al comprador. Que en el mismo artículo se establece que la solicitud de rescisión debe ser avalada por la ya mencionada Dirección. Rechaza, niega y contradicen por asegurar ser falso y no ser cierto que haya una oferta a la sociedad mercantil demandante, que lo que se suscribió fue un contrato de compraventa mediante el cual ambas partes se obligaron. Rechaza, niega y contradicen por asegurar ser falso y no ser cierto que desde el mes de febrero de 2014, se suscitara en nuestro país una situación que constituyera un hecho encuadrado dentro de lo que la doctrina patria ha dado en señalar como un hecho notorio y comunicacional, de conocimiento y manejo público, como lo serían las llamadas protestas acaecidas en todo el país y conocidas como las guarimbas. Rechaza, niega y contradicen por asegurar ser falso y no ser cierto que la demandante haya realizado todas las acciones tendientes a la construcción de la vivienda ofrecida. Que pudo haber accionado en contra de la empresa que debía suministrar el cemento ya prepagado o comprar más cemento. Que es falso que desde el mes de febrero de 2014 viviéramos en lo que señala la parte actora como las guarimbas y que tal hecho pudiera generar una causa de excepción o justificación para que la referida demandante incumpliera con las obligaciones derivadas del contrato suscrito entre las partes. Que habían suscrito el referido contrato de compraventa el 20 de enero de 2015 y que tales hechos alegados por la demandante no influían para el incumplimiento de sus obligaciones, motivado a que las circunstancias alegadas por la demandante ocurrieron en el mes de febrero del año 2014. Rechaza, niega y contradicen por asegurar ser falso y no ser cierto que la situación planteada por la parte demandante se produjo en forma intempestiva e imprevisible y que se mantuvo desde febrero de 2014 hasta el año 2017. Que de acuerdo a lo anterior alegado, no se dio ninguna de las causales o supuestos para demandar la rescisión de los contratos. Explica que a los efectos de las causas extrañas no imputables de acuerdo a la doctrina, causas o circunstancias que eliminan la relación de causalidad, consiste en aquellas situaciones en las cuales la conducta culposa o no del agente, no fue la causa del daño, sino que éste se debió a una causa distinta, extraña a la propia conducta o hecho del agente. Asevera que tales hechos narrados por la demandante no se pueden considerar como causas extrañas y que por lo tanto, en el presente caso no existen. DE LA RECONVENCIÓN PANTEADA: Reconviene que es cierto que en fecha 20 de enero de 2015 suscribieron y celebraron el aludido contrato de compraventa por la compra de un inmueble a construir en la parcela número 31 de la manzana “A” de un lote de terreno signado con el número 1 que forma parte de la tercera etapa de la Urbanización “Los Colores”, sector Monteserino, Municipio San Diego, Estado Carabobo. Que tal extensión de terreno le pertenece a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Que el desarrollo habitacional a construir en la referida manzana se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: Areas verdes de la Urbanización Los Colores; SUR: Parcela deportiva de la Urbanización Los Colores; ESTE: Urbanización Viñas Bahía de San Diego y OESTE: Vía local principal (Calle Norte Sur 1) de la Urbanización Los Colores. Que el desarrollo habitacional que se construiría sobre la referida parcela se denominaría “VILLAS EL VALLE DEL SOL II”, el cual asegura, fue aprobado el 19 de agosto de 2013 por la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo. Que el inmueble a adquirir estaba constituido por una parcela de terreno que tendría una superficie aproximada de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (113,93 Mts²) y la vivienda construida sobre ésta, con CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y UN DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (113,61 Mts²) aproximados de construcción. Aseveran que cumplieron todos y cada uno de los pagos pactados entre la partes y que el único pago faltante era el que se debía efectuar al momento de materializar la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de la controversia. Que una vez suscrito por las partes el pacto en fecha 20 de enero de 2015, para el día 20 de enero de 2017, oportunidad ésta en la que se venció la obligación para la demandante de construir, protocolizar la venta y hacer entrega del inmueble, ello no ocurrió por incumplimiento de ésta. Que en vista de que la demandante incumplió con sus obligaciones contractuales, acuden ante la competente autoridad demandan a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., con el fin de que cumpla con las obligaciones en el contrato que denomina oferta, ejecute la terminación del inmueble adquirido por sus personas y transferir la propiedad del inmueble adquirido. Solicitan se les autorice a culminar la construcción del inmueble proyectado a costas de la constructora reconvenida y que de la misma no cumpla con la obligación de transferir la propiedad, entonces la sentencia que declarare con lugar la reconvención tenga efecto de documento de propiedad. Estiman la reconvención en CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), equivalentes para ese entonces a 5.882.352,94 Unidades Tributarias (UT). Fundamenta su reconvención o mutua petición, de conformidad con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.159 del Código Civil. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PANTEADA: Mediante escrito de contestación a la reconvención, la representación de la parte demandante explana que los demandados en su escrito de reconvención realizan una narración algo confusa por cuanto asegura, comienzan con un punto previo mediante el cual señalan que lo que se suscribió fue una oferta y no un contrato y que por lo tanto invocan la improponibilidad de la demanda y que solicitaron así lo declarara el Tribunal. Además de lo anterior argumentaron que la rescisión unilateral no existe en la oferta y que por lo tanto no debía ser admitida la demanda. Explana la representación de la parte actora, que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil dispone que una vez presentada la demanda el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Que en caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa y que la precitada norma solo autoriza al juez a rechazar el inicio del proceso de la demanda, fundándose en la lesión al orden público, a las buenas costumbres y alguna disposición expresa de la Ley y debiendo dentro de la prudencia admitir la misma cuando no sea evidente su inadmisibilidad, para luego resolver la controversia sustanciada, por lo que destaca que en la función revisora del juez, cuando admita la demanda o se pronuncia sobre la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción intentada, debiéndose observar el interés que priva sobre el orden público. Asevera que no existe prohibición de la Ley admitir la rescisión intentada y que tampoco es contraria al orden público o a las buenas costumbres, teniendo como consecuencia que tenga acceso a la jurisdicción tal pretensión intentada. Señala que en el referido escrito de contestación y reconvención una vez que los codemandados invocaron la improponibilidad y la inadmisibilidad de la demanda, se contradijeron y señalaron que el documento suscrito entre las partes, no era una oferta sino un contrato de venta y promovieron la aplicabilidad de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y que posterior a ello, reconvinieron solicitando el cumplimiento del contrato. La representación de la demandante manifiesta que tal escrito promovido por los co-demandados tiende a causar confusión, motivado a que de no ser un contrato, tampoco se lo podrían aplicar las otras consecuencias a la oferta que se inició señalando como una manifestación unilateral de voluntad. Que la señalada oferta que suscribieron los demandados, fue expresamente aceptada por la demandante y manifestaron a través de sus rubricas estar conformes con su contenido, lo cual asegura la actora, reconocieron en la contestación y la reconvención. Que los co-demandados al proponer la reconvención pretenden que la constructora cumpla con el contrato en cuestión, lo que asegura la demandante, es de imposible cumplimiento motivado a que es una oferta aceptada y no un contrato de compra venta. Que los demandados en su argumentación omitieron el objeto de la venta y que a través de tal contrato, y por cuanto las partes mediante la cláusula tercera del contrato acordaron que el inmueble objeto del mismo no se encontraba construido y por tanto, hasta que la construcción del inmueble no estuviese concluida de acuerdo a los estándares de construcción y en cumplimiento de las normas y ordenanzas aplicables que permitieran a las autoridades la emisión del certificado respectivo y además se suscribiera el documento de condominio, sería imposible materializar o ejecutar un futuro contrato de venta, por lo que asegura la demandante, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.197 del Código Civil se contrajo una obligación condicional y que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.198 ejusdem, es suspensiva. Rechaza que los co-demandados consideren el contrato como de compre-venta por cuanto asegura, atentaría contra la seguridad jurídica y contra los principios establecidos en el Código Civil que establece que las partes están obligadas a cumplir lo acordado en los contratos y que lo establecido en el mismo es ley entre ellas. Que en el presente caso, las partes que suscribieron el contrato, establecieron que para el momento de suscribir el mismo, se proyectaba la construcción del inmueble la cual no se encontraba concluida, igualmente, que al concluir su construcción, se plasmaría un documento de condominio y que al concluir la construcción y que una vez concluida la construcción y tener la redacción del documento de condominio, además de cumplir los requisitos de ley, se procedería a realizar el futuro documento definitivo de compra-venta. Que la demandante a través de su representante, no suscribiría un contrato mediante el cual se obligue a vender un inmueble que no se encontrara construido, que no formara parte de condominio alguno, ni los demás requisitos de ley para materializar tal venta, motivado a que asevera, material y judicialmente es imposible de ejecutar sin que esas condiciones se cumplan. Adicionalmente a lo anterior la representación de la demandante señala que los co-demandados actualmente no han realizado el pago total del precio de la vivienda proyectada y que ello es requisito indispensable para que se perfeccione un contrato de compraventa, lo que asegura, reconocen los co-demandados mediante su escrito de contestación y reconvención, que además de lo anterior, otro de los requisitos indispensables de ley para culminar la construcción de la vivienda proyectada y ser posible su enajenación (venta) consiste en la expedición por parte de la autoridad competente, del certificado de habitabilidad. Niega, rechaza y contradice que entre las partes se celebró un contrato de compra-venta. Niega, rechaza y contradice que lo alegado por los co-demandados cuando aluden que trata de un contrato de compra-venta por sus elementos, por considerarlo falso. Niega, rechaza y contradice que los co-demanados hayan adquirido el inmueble por el precio señalado en su escrito de contestación y reconvención, por cuanto asegura, no adquirieron mediante ese contrato tal inmueble. Niega, rechaza y contradice que los co-demandados hayan pagado el precio, asegurando que ello es falso. Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con sus obligaciones contractuales, que tal alegato de incumplimiento invocado por los co-demandados, no es demostrado por éstos. Niega, rechaza y contradice que la demanda incoada carezca de fundamento legal como lo afirman los co-demandados. Niega, rechaza y contradice la estimación de la reconvención o mutua petición por cuanto los codemandados estiman la demanda y calculan el equivalente en unidades tributarias en la moneda de Bolívares Bolivarianos, asegurando la representación de la actora, que tal moneda no es de curso legal y que la moneda de curso legal vigente para el momento de interponer la demanda y contestar la reconvención sería el Bolívar Fuerte. Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que cumplir con su obligación de entregar el inmueble totalmente construido, como lo solicita la reconviniente mediante su escrito. Niega, rechaza y contradice que se autorice a los co-demandados a concluir la construcción del inmueble adquirido a costa de la demandante, como lo solicita la reconviniente mediante su escrito. Niega, rechaza y contradice que una vez dictada la sentencia definitiva favorable a los co-demandados y concluida la construcción del inmueble proyectado realizada por éstos, dicha sentencia sirva de documento de propiedad y se ordene su registro en la oficina de Registro correspondiente. Por tales razones, solicitó que la reconvención planteada por los co-demanados fuese declarada sin lugar, adicionalmente a ello solicitó fuese declarada inepta acumulación de las pretensiones de los co-demandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. La inepta acumulación es invocada por la representación de la demandante, motivado a que asegura que los co-demandados mediante su reconvención solicitan: Que su representada demandante sea condenada a cumplir con su obligación de entregar el inmueble totalmente construido, por otra parte que se autorice a los co-demandados a concluir la construcción del inmueble adquirido a costa de la demandante y que una vez dictada la sentencia definitiva favorable a los co-demandados y concluida la construcción del inmueble proyectado realizada por éstos, dicha sentencia sirva de documento de propiedad y se ordene su registro en la oficina de Registro correspondiente. Que se evidencia de tales pretensiones tales peticiones son totalmente contradictorias. Que nuestra legislación, en cierta forma es flexible al permitir la acumulación de pretensiones en una misma causa, siempre y cuando éstas sean conexas por el título, es decir, ajustado a lo dispuesto en los artículos 33 y 34 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 77 eiusdem. Que para la acumulación de pretensiones es requisito indispensable la unidad del procedimiento y que las mismas subsidiarias, nunca contrariarse entre si, por lo que asegura, se puede concluir que tales pretensiones están prohibidas por la ley. Que dos de las pretensiones explanadas en la reconvención, una, que la demandante sea condenada a concluir la construcción del inmueble proyectado y hacer entrega de este y la otra contrariamente, que se le autorice a los co-demandados para concluir la construcción de dicho inmueble proyectado. Asegurando así que las dos pretensiones son contrarias entre si y que ello resulta jurídicamente imposible acordarlas en una eventual sentencia. III LIMITES DE LA CONTROVERSIA Antes de entrar a la valoración de las pruebas, esta Alzada considera necesario establecer los hechos no controvertidos y los hechos controvertidos en la presente causa. Quedan como hechos no controvertidos los siguientes: 1) La celebración del contrato de oferta de compraventa entre las partes anteriormente referido. 2) La paralización del proyecto habitacional donde se construiría la vivienda proyectada objeto del contrato. 3) El cumplimiento de las obligaciones de pago pactadas mediante dicho contrato por parte de los co-demandados. Quedan como hechos controvertidos los siguientes: 1) El cumplimiento de las obligaciones pactadas mediante dicho contrato por parte de la demandante. 2) La rescisión del contrato pretendida por la demandante. 3) La aplicabilidad de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. 4) La viable culminación de la construcción del inmueble y la enajenación del mismo. IV DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Junto al libelo de la demanda produce la siguiente instrumental: • Desde el folio 14 hasta el folio 22, de la primera pieza se encuentra documento privado en original contentivo de contrato suscrito y celebrado entre los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ como ofertantes y compradores y los representantes de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., con el carácter de propietaria. Instrumento éste ratificado en el lapso probatorio, el cual fue reconocido en su totalidad por los co-demandados mediante el escrito de contestación a la demanda, por lo que adquiere la condición de documento privado tenido legalmente por reconocido a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y con el mismo se considera demostrado que entre los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ junto a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., suscribieron un contrato privado, mediante el cual la vendedora ofrece en venta a los referidos compradores un inmueble proyectado a ser construido, tipo town house, que se le designaría el número 26 y formaría parte de un conjunto residencial que se denominaría Conjunto Residencial Villas Valle del Sol II, el cual se establecería en la manzana “A” de la parcela 31, Urbanización Los Colores en el Municipio San Diego del Estado Carabobo, igualmente queda demostrado que mediante la cláusula octava del referido contrato, los compradores aceptaron que la propietaria podía rescindir unilateralmente el contrato sin que por ello incurra en responsabilidad alguna, ni tuviese que indemnizarle por ningún concepto en el caso si por cualquier causa de fuerza mayor u otra debidamente comprobada no se puedan concluir las obras y en consecuencia sea imposible entregar el inmueble objeto de la negociación. Y así se declara. En la etapa de promoción de pruebas, produjo los siguientes elementos probatorios: • Marcado con la letra “A” y que riela del folio 156 al folio 193 de la primera pieza, se encuentra copia fotostática certificada de solicitud de inspección requería ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y realizada por el Juzgado Quinto de los referidos Municipios. Instrumento éste, con el cual la parte demandante pretende demostrar que se encontraba totalmente paralizada la obra mediante la cual se construía el proyecto habitacional donde se levantaría la vivienda proyectada y aún cuando fue impugnado por la contra parte, asimismo, visto que la paralización de la obra, no es un hecho controvertido por cuanto ambas partes coinciden en tal hecho, en consecuencia, esta Alzada nada tiene que valorar al respecto, Y así se establece. • Marcado con las letras “B” y “C” y que rielan desde el folio 194 hasta el folio 197 de la primera pieza, se encuentran copia simple de documentos privados suscritos por la misma demandante que promueve la prueba. Instrumentales estas que aunado de ser impugnadas, no pueden ser valoradas conforme al principio de alteridad, según el cual la fuente de la prueba debe ser distinta de la persona que pretende aprovecharse de ella, ya que nadie puede fabricarse sus propios medios de prueba. • Promueve pruebas de informes, a los fines de que la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) remitiera información sobre el estado o estatus del procedimiento administrativo llevado por el referido organismo bajo el número 1276-12-2014 de fecha 08 de diciembre de 2014. Prueba esta, que la parte promovente no realizó tramites tendente a la obtención de sus resultas, por lo que en consecuencia, esta Alzada no tiene nada que valorar al respecto. Y así se declara. • Promueve pruebas de informes, a los fines de que la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, dieran veracidad que en el expediente del proyecto habitacional se encuentra un procedimiento administrativo tramitado ante la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), promovido por la representación de la demandante en contra de la sociedad mercantil proveedora de cemento, DISTRIBUIDORA BSM 2004, C.A. Resultas estas que rielan al folio 260 de la primera pieza, las cuales fueron suministradas mediante oficio número DDUC/MH-2018-OE-134, de fecha 11 de diciembre de 2018 por la mencionada Dirección, informes estos, a los cuales se les concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y queda demostrado que la demandante sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., participó a esa Dirección de Catastro la situación generada por el incumplimiento en que incurrió la sociedad mercantil Distribuidora BSM 2004, C.A., al no suministrar el cemento necesario para la ejecución del proyecto habitacional en el que se construiría la tan aludida vivienda proyectada, Igualmente se evidencia de dichos informes que el proyecto de edificación presentado y tramitado por la sociedad mercantil demandante, se encontraba aprobado. Y así se declara. • Promueve pruebas de informes, a los fines de que la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, igualmente dieran veracidad que en el expediente del proyecto habitacional se encuentra un procedimiento administrativo tramitado ante la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), promovido por la representación de la demandante en contra de la sociedad mercantil proveedora de cemento, DISTRIBUIDORA BSM 2004, C.A. Resultas estas que rielan al folio 257 de la primera pieza, las cuales fueron suministradas mediante oficio número SIND/OFC/2018/12/182, de fecha 17 de diciembre de 2018 por la mencionada Oficina, informes estos, mediante los cuales la referida sindicatura hace saber que no guarda información relativa a lo solicitado, motivo por el cual esta Alzada nada tiene que valorar al respecto. Y así se declara. • Promovió las testificales de los ciudadanos BALMORE ORDOÑEZ HERRERA, DENNYS RODRÍGUEZ, CARLOS RODRÍGUEZ y FRANKLIN BENAVENTA BOLÍVAR, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.198.513, V-12.430.827, V-4.769.693 y V-16.773.427. Testimoniales estas, que en las oportunidades fijada por el A-quo, únicamente rindió declaraciones el ciudadano FRANKLIN BENAVENTA BOLÍVAR, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.773.427, declaración ésta, que este Juzgador les otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, con lo que en efecto, apoya a evidenciar que por motivos de fuerza mayor entre los años 2014 y 2017 se paralizaron obras de construcción y que la construcción del aludido desarrollo urbanístico donde se construiría el inmueble ofrecido y proyectado, para el año 2014 se paralizaron las obras. Y así se declara. • Promueve copias certificadas de actuaciones llevadas ante el mismo a-quo las cuales rielan desde el folio 3 hasta el folio 55 de la segunda pieza del expediente. Instrumento este al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y queda demostrado que la demandante sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., promovió por ante la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), un procedimiento motivado al incumplimiento en que incurrió la sociedad mercantil Distribuidora BSM 2004, C.A., al no suministrar el cemento necesario para la ejecución del proyecto habitacional en el que se construiría la tan aludida vivienda proyectada. RUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Durante el lapso probatorio la defensora Ad-litem de la parte demandada promovió lo siguiente: • Ratificó y produjo el instrumental marcado con la letra “A” y que riela del folio 85 al 95 de la primera pieza, contentivo de contrato suscrito y celebrado entre los ciudadanos HERNAN JOSE GUEDEZ PEREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ como ofertantes y compradores y los representantes de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., con el carácter de propietaria. Instrumento este, el cual se valora en los mismos términos en que fue valorado al momento de esta Alzada pronunciarse en las promovidas por la parte demandante. Y así se declara. • Ratificó y promovió marcadas con las letras “B” y “C” y que rielan desde el folio 96 hasta el folio 102, copias fotostáticas simples de instrumentos de pago por un monto total de SEIS MILLONES SETECIOENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.700.000). Instrumentales estas mediante las cuales, los co-demandados pretenden demostrar que cumplieron con sus obligaciones de pago contraídas mediante el contrato, faltando el monto del finiquito y otorgamiento del documento definitivo de enajenación del inmueble proyectado, ahora bien, aún cuando esta es desconocida por la parte actora aunado a que fue promovida prueba de cotejo por tal desconocimiento, se evidencia que las partes coinciden en sus dichos y afirmaciones que si fueron efectuados (cancelados) por los co-demandados los pagos debidos, excepto el del referido finiquito. Siendo ello, lo que evidencia no es un hecho controvertido entre las partes, por lo que en consecuencia esta alzada nada tiene que valorar sobre las referidas instrumentales. Y así se declara. • En nombre de los co-demandantes, invocó la aplicación del principio de la comunidad de la prueba. En relación a dicho principio, no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal, sino un principio cuya aplicación es obligatoria para este juzgador. Y así se establece. • Promueve instrumento poder otorgado por los co-demandados, el cual riela en el folio 57. Dicha instrumental es promovida con el fin de demostrar la legitimidad que tiene los apoderados para representar a los co-demandados en el presente juicio, ahora bien, de todo lo alegado y expuesto por la demandante, no se desprende que esta cuestione tal representación, por lo que en consecuencia ello no es un hecho controvertido entre las partes y esta Alzada nada tiene que valorar al respecto. Y así se decide. • Marcados con las letras “A” y “B” y que rielan desde el folio 142 hasta el folio 153, promueve copias simples de contratos similares presuntamente suscritos entre la demandante y un tercero. Instrumental esta, que la parte demandante desconoció y que la parte demandada promovió cotejo por tal desconocimiento. Ahora bien, visto que presuntamente dichas instrumentales están suscritas por un tercero ajeno a la presente controversia y que nada aporta a los hechos controvertidos entre las partes, en consecuencia se desechan del acervo probatorio. Y así se decide. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR: Pretende la demandante, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., rescindir de una oferta aceptada por su parte y realizada u oferida por los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, mediante el cual, por una parte, la referida sociedad mercantil se obligó a iniciar la construcción del inmueble anteriormente descrito y previo cumplimiento de requisitos de Ley, concluir dicha construcción, para ser posible su enajenación, y por la otra, los referidos co-demandados, se obligaron a realizar o ejecutar una serie de pagos, con el objeto de reservar el inmueble proyectado y concretar la compra del mismo a través de documento de venta debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario Correspondiente. La demandante pretende tal rescisión motivado a una serie de acontecimientos o situaciones de fuerza mayor detalladas anteriormente que dieron lugar a la paralización total de las obras de construcción del desarrollo habitacional donde se construiría la vivienda proyectada, imposibilitándose a través del tiempo su reanudación hasta la presente fecha y aún cuando realizó los tramites tendentes con el objeto de encontrar una solución legal, no le fue posible tramitar los permisos necesarios ni concluir la construcción del desarrollo habitacional. Explica que los co-demandados realizaron todos los pagos excepto el pago a realizar al momento de protocolizar el documento de venta ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente. Señala que ambas partes se obligaron recíprocamente a cumplir las cláusulas establecidas en el contrato y quedaron sometidas a ellas, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. Resalta que en la cláusula tercera del contrato los co-demandados establecieron que aún cuando a la fecha de la celebración del contrato, no estaba concluida la construcción del inmueble cuya adquisición planteaba hacer. Que el objeto del contrato era edificar una vivienda para su posterior venta, es decir, se celebró en base a una vivienda que no existía y que ello dependía de un acontecimiento futuro incierto y que por ende la clase de contrato celebrado era la de un contrato condicional, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.197 eiusdem. Que el artículo 1.271 del Código Civil, dispone que si ocurriere una causa extraña que acarreara el incumplimiento de la obligación o el retardo del cumplimiento de ésta, y que ello no fuese consecuencia de la mala fe de la parte que no le fue posible cumplirla, no será condenada al pago de los daños y perjuicios. En razón de lo anteriormente expuesto, en nombre y representación de CONSTRUCTORA MH'S, C.A., demanda, como en efecto lo hace, la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA suscrita entre la señalada sociedad mercantil y los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ y que en consecuencia se declare que quede disuelto el señalado contrato y que convengan o en su defecto sea condenados los co-demandados a PRIMERO: LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA suscrito entre las partes. SEGUNDO: Dado que en dicha cláusula octava se establece como consecuencia necesaria la devolución de las cantidades efectivamente entregadas por los ofertantes al momento de la rescisión, conforme a lo establecido en la cláusula octava in fine Acotan que ponen a disposición de los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, antes identificados, la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.700.000,oo), TERCERO: Los costos y las costas que origine el presente litigio, incluyendo los honorarios profesionales, los cuales solicitamos sean calculados prudencialmente por este Tribunal con base en la previsión del artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, los co-demandados al momento de contestar la demanda, invoca como punto previo la improponibilidad de la demanda alegando que el documento suscrito por las partes no trataba de un contrato de oferta y que éstos no existían y lo que trataba era de una simple oferta. Que cumplieron con todas y cada una de sus obligaciones realizando los pagos correspondientes estipulados en el contrato a los fines de adquirir la vivienda proyectada y oferida, y que la demandante aún cuando fueron realizados todos los pagos pactados, no cumplió con su obligación de terminar la construcción de la referida vivienda y transmitir la propiedad de esta a los co-demandados. Que la parte demandante pretende rescindir del contrato de manera unilateral y que tal rescisión debía ser avalada previamente por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, como lo establece el Artículo 18 de la Ley Contra la Estafa inmobiliaria, aseverando que la demandante omitió dicho requisito legal y por ende la demanda debía declararse sin lugar. Los co-demandados reconvinieron a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH'S, C.A., demandando el cumplimiento de contrato suscrito entre las partes. Que en fecha 20 de enero de 2015 suscribieron y celebraron el aludido contrato de compraventa por la compra de un inmueble a construir en la parcela número 31 de la manzana “A” de un lote de terreno signado con el número 1 que forma parte de la tercera etapa de la Urbanización “Los Colores”, sector Monteserino, Municipio San Diego, Estado Carabobo. Que también es cierto que tal extensión de terreno donde se construiría el desarrollo habitacional le pertenece a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Que el desarrollo habitacional a construir en la referida manzana se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: Areas verdes de la Urbanización Los Colores; SUR: Parcela deportiva de la Urbanización Los Colores; ESTE: Urbanización Viñas Bahía de San Diego y OESTE: Vía local principal (Calle Norte Sur 1) de la Urbanización Los Colores. Que el desarrollo habitacional que se construiría sobre la referida parcela se denominaría “VILLAS EL VALLE DEL SOL II”, el cual asegura, fue aprobado el 19 de agosto de 2013 por Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo. Que el inmueble a adquirir estaba constituido por una parcela de terreno que tendría una superficie aproximada de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (113,93 Mts²) y la vivienda construida sobre ésta, con CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y UN DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (113,61 Mts²) aproximados de construcción. Señalan que cumplieron con todos y cada uno de los pagos pactados entre la partes y que el único pago faltante era el que se debía efectuar al momento de materializar la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de la controversia. Que una vez suscrito por las partes el pacto en fecha 20 de enero de 2015, para el día 20 de enero de 2017, oportunidad ésta en la que se venció la obligación para la demandante de construir, protocolizar la venta y hacer entrega del inmueble, ello no ocurrió por incumplimiento de ésta. Que en vista de que la demandante incumplió con sus obligaciones contractuales, acuden ante la competente autoridad demandan a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., con el fin de que cumpla con las obligaciones en el contrato que denomina oferta, ejecute la terminación del inmueble adquirido por sus personas y transferir la propiedad del inmueble adquirido. Solicitan se les autorice a culminar la construcción del inmueble proyectado a costas de la constructora reconvenida y que de la misma no cumpla con la obligación de transferir la propiedad, entonces la sentencia que declarare con lugar la reconvención tenga efecto de documento de propiedad. Estiman la reconvención en CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), equivalentes para ese entonces a 5.882.352,94 Unidades Tributarias (UT). En la oportunidad de contestar la reconvención, la representación legal de la constructora demandante, ratifica que debido a esas causas extrañas o de fuerza mayor, les fue imposible reanudar las obras de construcción del desarrollo habitacional posterior a su paralización, y que por ende no se terminaron de tramitar los permisos necesarios con el objeto de terminar la construcción de los inmuebles proyectados. Por lo que aseveran no es posible realizar o acordar tal pedimento de los reconvinientes. Señala que los co-demandados se contradicen en sus pretensiones, asegurando que en un principio solicitan que la constructora sea condenada a culminar la construcción del inmueble proyectado y posteriormente a ello a transferir la propiedad y que posterior a lo anterior, los mismos solicitan se les autorice a culminar la construcción del inmueble a costas de la constructora reconvenida y que de la misma no cumpla con la obligación de transferir la propiedad, entonces la sentencia que declarare con lugar la reconvención tenga efecto de documento de propiedad. Razones por las cuales solicitan que la reconvención planteada por los co-demandados sea declarada sin lugar. Para decidir se observa: Una vez determinados los hechos no controvertidos y los hechos controvertidos, es necesario adentrarse de forma minuciosa en el acervo probatorio y en lo alegado por las partes, para determinar si para la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., fue posible o no culminar la construcción del aludido proyecto habitacional y por ende protocolizar o no, la venta y hacer entrega del inmueble a los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, igualmente, si es posible autorizar a los codemandados a concluir la obra de construcción de la vivienda proyectada a costas de la constructora. En el referido contrato los co-demandados expusieron: “Por medio de la presente someto a consideración de UDS, como propietarios de un lote de terreno...” “…les manifiesto mi interés de adquirir el inmueble abajo identificado…” “…las cantidades entregadas como garantía con la presente oferta…” Observadas como han sido las afirmaciones transcritas contenidas en el documento suscrito y lo alegado por la representación de la demandante al afirmar que ésta fue una oferta aceptada, cuestión que no fue contradicha, aunado al contenido del documento suscrito, es imperativo para esta Alzada traer a colación el artículo 1.137 del Código Civil, el cual dispone: “ El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.” De las afirmaciones y los artículos invocados, claramente se puede denotar que lo suscrito fue una oferta realizada por los co-demandados, oferta ésta aceptada por la demandante, lo que en efecto produjo la consecuencia de convertirse en un contrato bilateral en el cual éstas crearon o iniciaron un vínculo jurídico y que a través del mismo se obligaron recíprocamente, una a construir el inmueble proyectado y vender el mismo mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente una vez cumplidos los requisitos de Ley y la otra, a realizarle los pagos pactados a los fines de obtener la propiedad de dicho inmueble. Y así se establece. Por otra parte, otro hecho controvertido trata sobre la aplicabilidad o no de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en el presente caso. Al respecto, los co-demandados aseguran que en esa clase de contrato, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria dispone que quien ofrece construir y vender determinado inmueble, no le es posible rescindir de manera unilateral del mismo sin poseer el aval otorgado por la Dirección General de Gestión de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuestión que señalan, pretende realizar la demandante sin cumplir con el mencionado requisito. Los co-demandados fundamentan tal afirmación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, el cual dispone: “No podrá ni es válido, que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por mas de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.” En efecto, la referida Ley especial es clara y expresa al establecer que tales rescisiones no deben ejecutarse de manera unilateral por parte de quien ofrece en venta el inmueble construido o proyectado, sin embargo, la parte demandante, alega que los co-demandados cumplieron íntegramente con todas y cada una de sus obligaciones, aunado a ello, ofrece devolverles las cantidades de dinero canceladas por estos, lo que para esta Alzada asoma buena fe y buena voluntad hacia éstos y que ocurrieron acontecimientos de fuerza mayor que le impidieron culminar la construcción del proyecto habitacional y por ende no fue posible enajenar el inmueble proyectado con el fin de transferir la propiedad a los co-demandados. Ahora bien, nuestra Ley Suprema, es decir, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, vela por garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso, por lo que este Juzgador debe resaltar que es estrictamente necesario exista un equilibrio o balance entre estos dos derechos inviolables. Por una parte el derecho a la defensa no debe cercenar al debido proceso y el debido proceso no debe cercenar al derecho a la defensa. En el presente caso las partes coinciden al asegurar que las obras de construcción se encontraban paralizadas al momento de plantearse la demanda y contestar esta, y actualmente no hay evidencias que demuestren que dichas obras de construcción hayan reanudado, igualmente que dicho desarrollo habitacional esté construido por completo y menos aún, que se materializara la enajenación de inmueble alguno que estaban proyectados. Ahora bien, en vista que no fue alegado ni probado que el proyecto habitacional donde se edificaría la vivienda ofrecida se construyera en su totalidad, aunado a ello, al no ser alegado ni probada que se consumara el ofrecimiento del inmueble a terceros y que aún cuando fue invocada la concurrencia de una estafa inmobiliaria sin ser probada, es necesario para esta Alzada considerar las causas extrañas de fuerza mayor alegadas por la demandante y antes de establecer si es aplicable o no la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, es imperativo resolver y pronunciarse previamente sobre tales causas de fuerza mayor. Al respecto, la demandante asegura que no le fue posible la culminación de la construcción del proyecto habitacional y por lo tanto, entregar y protocolizar la venta de la vivienda descrita, ello como consecuencia del cierre total de vías de acceso a la zona de la construcción producto de protestas a nivel estadal acaecidas a partir del mes de febrero del año 2014, así como también, producto de la grave situación económica que atraviesa la nación desde esa época, en tal sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, mediante sentencia número 98 de fecha 15 de marzo de 2000 determinó lo siguiente: “…puede decirse que la concepción clásica del hecho notorio, requiere, por la necesidad de la incorporación del hecho a la cultura, que el, por su importancia, se integre a la memoria colectiva, con lo que adquiere connotación de referencia en el hablar cotidiano, o forma parte de los refranes, o de los ejemplos o recuerdos, de lo que se conversa en un círculo social. Por ello son hechos notorios sucesos como el desastre de Tacoa, la caída de un sector del puente sobre el lago de Maracaibo, los eventos de octubre de 1945, la segunda guerra mundial, etc. Pero el mundo actual, con el auge de la comunicación escrita mediante periódicos, o por vías audiovisuales, ha generado la presencia de otro hecho, cual es el hecho publicitado, el cual en principio no se puede afirmar si es cierto o no, pero que adquiere difusión pública uniforme por los medios de comunicación social, por lo que muy bien podría llamársele el hecho comunicacional y puede tenerse como una categoría entre los hechos notorios, ya que forma parte de la cultura de un grupo o círculo social en una época o momento determinado, después del cual pierde trascendencia y su recuerdo solo se guarda en bibliotecas o instituciones parecidas, pero que para la fecha del fallo formaba parte del saber mayoritario de un círculo o grupo social, o a el podía accederse. Así, los medios de comunicación social escritos, radiales o audiovisuales, publicitan un hecho como cierto, como sucedido, y esa situación de certeza se consolida cuando el hecho no es desmentido a pesar que ocupa un espacio reiterado en los medios de comunicación social. De esta manera, el colectivo se entera de conflictos armados, de los viajes del Presidente de la República, de los nombramientos que hace el Congreso, de la existencia de crímenes y otros delitos, de la existencia de juicios, etc. Estas noticias publicitadas por los medios (por varios) de manera uniforme, podrían ser falsas, pero mientras no se desmientan y se repitan como ciertas, para el que se entera de ellas son hechos verdaderos sucedidos, así su recuerdo no se haya dilatado en el tiempo.” Visto el anterior criterio, y como es sabido mediante los medios noticiosos que desde el año 2014 nuestra nación se encuentra afectada económicamente por las sanciones petroleras y económicas impuestas y como efecto de ello muchas empresas que ejercían actividades económicas, se declararon en quiebra o cesaron sus funciones, en consecuencia queda evidenciado de forma pública, notoria y comunicacional que la sociedad mercantil demandante para el entonces de la ejecución del proyecto habitacional y ante la responsabilidad y cantidad de obligaciones contraídas, se encontraba vulnerable ante cualquier situación o hecho adicional que ocasionara la paralización definitiva de la obra. Y así se establece. Por otra parte asegura la demandante, que no le fue posible continuar la construcción del proyecto habitacional y culminar el mismo, motivado a que aún cuando fue cancelado (pagado) por su parte el precio del encargo en su totalidad del rubro del cemento, este no fue suministrado por la empresa que le vendió el mismo. Hecho este que quedó demostrado en el acervo probatorio, en las pruebas próvidas y valoradas que rielan desde el folio 03 hasta el folio 55 de la Segunda pieza. Ahora bien, se evidencia que para ese entonces, cuando la constructora demandante estaba en plena ejecución del proyecto habitacional, sus actividades comerciales se encontraban vulnerables a la situación económica acaecidas en la nación, sumándose a ello, el incumplimiento por parte de la empresa vendedora de cemento en suministrar el mismo a la constructora demandante. Razones estas por las cuales, queda así demostrado, que aún cuando los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, cumplían con sus obligaciones contraídas, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., por razones ajenas a su voluntad, no le fue posible continuar con la ejecución del proyecto habitacional. Y así se establece. En vista que quedó evidenciado y establecido que en efecto ocurrieron causas extrañas de fuerza mayor que impidieron a la constructora concretar la construcción del inmueble proyectado y por ende no ser posible la venta y entrega del mismo, así mismo la pretensión de rescisión y la controversia en relación a la aplicabilidad o no de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, esta Alzada en aras de garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso, considera que en efecto, como lo dispone la Ley especial Contra la Estafa Inmobiliaria, quienes promocionan un inmueble no construido, no debe rescindir unilateralmente del contrato mediante el cual se pactó por las partes la transmisión de la propiedad del inmueble, sin embargo quedó evidenciado que sobrevinieron causas extraña de fuerza mayor que impidió a la constructora cumplir con el contrato, causas extrañas estas, que no están contempladas en la mencionada Ley Contra la Estafa inmobiliaria, por lo que en garantía de esos derechos fundamentales a la defensa y al debido proceso, también es necesario traer a colación la Primera de las disposiciones finales de la Mencionada Ley la cual establece: “Primera Para las situaciones no previstas en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil y el Código de Comercio.” De la mencionada Ley especial, se evidencia que no está regulada la rescisión del contrato de manera unilateral por causas extrañas de fuerza mayor, por lo que en consecuencia esta Alzada en aras de garantizar el debido proceso, así como el derecho a la defensa y de conformidad con lo establecido en la primera de las disposiciones finales de la referida Ley, establece que la pretensión de rescisión de contrato demandada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., no debe ser tramitada en base a lo previsto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Y así se decide. Ahora bien, al quedar demostrado y establecido que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., no ejecutó o materializó su obligación contraída mediante el aludido contrato por causas de fuerza mayor ajenas a su voluntad y al quedar establecido que la presente controversia no es posible ventilarse en base a lo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, esta Alzada pasa a pronunciarse sobre la reconvención o mutua petición planteada por los co-demandados. Al respecto, los codemandados al momento de reconvenir aseveran que realizaron todos los pagos requeridos en el contrato, cumpliendo así con todas sus obligaciones y la demandante no cumplió con la obligación de culminar la construcción del inmueble y de no transferirle la propiedad del mismo a través de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Por lo que en vista de ello demandan a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., con el fin de que cumpla con las obligaciones contraídas mediante el contrato, ejecute la terminación del inmueble adquirido por sus personas y transferir la propiedad del inmueble adquirido. También solicitan se les autorice a culminar la construcción del inmueble proyectado a costas de la constructora reconvenida y que de la misma no cumpla con la obligación de transferir la propiedad, entonces la sentencia que declarare con lugar la reconvención tenga efecto de documento de propiedad. Es un hecho no controvertido que los co-demandados cumplieron íntegramente sus obligaciones, ello motivado a que la demandante lo alegó y reconoció mediante su libelo y en su contestación a la reconvención, lo que fue confirmado por dichos co-demandados en sus escritos de contestación y de reconvención. Visto lo alegado y lo pretendido por los codemandados, esta Azada considera necesario traer a coalición lo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber: “Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”. Como quiera que la representación de la demandada asegura que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., no cumplió con el contrato, siguiendo el criterio jurisprudencial antes expuesto, recae sobre la representación de los co-codemandados la carga de demostrar que estos cumplieron con sus obligaciones y demostrar que a la referida constructora le fue posible culminar el proyecto habitacional, así como protocolizar la venta y entregar el inmueble ofrecido. Y así se establece. Establecido como se encuentra, que aún cuando los codemandados cumplieron las obligaciones contraídas a través del contrato, a la parte demandante por la situación económica que atraviesa la nación y por la consecuencia del incumplimiento de la empresa distribuidora de cemento en suministrarle tal rubro, no le fue posible y por causas ajenas a su voluntad, culminar el proyecto habitacional, protocolizar la venta y hacer la entrega del mismo a los co-demandados, pasa este Juzgado a la revisión del contenido del contrato cuya rescisión se pretende. Se evidencia que la cláusula octava del contrato suscrito entre las partes establece: “…”LA PROPIETARIA” podrá rescindir unilateralmente el presente contrato sin que por ello incurra en responsabilidad alguna, ni ni tenga que indemnizarme por ningún concepto en los siguientes casos: a) Si por cualquier causa de fuerza mayor u otra debidamente comprobada no se puedan concluir las obras y en consecuencia sea imposible entregar el inmueble objeto de esta negociación. b) Ahora bien, el artículo 1.133 del Código Civil establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” El artículo 1.159 del Código Civil dispone: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”. Por otra parte, el artículo 1.167 del código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” Vista como ha sido la anterior cláusula, así como los citados artículos del Código Civil, se evidencia que en el contrato suscrito entre las partes existe una cláusula mediante la cual se estableció que es posible rescindir del referido contrato si cualquier causa de fuerza mayor u otra debidamente comprobada no se puedan concluir las obras y en consecuencia no sea posibble entregar el inmueble objeto de esta negociación, así como también se estableció en la misma, que por tal rescisión, la demandante solo devolvería cantidades de dinero pagadas por los co-demandados sin obligarse a indemnizar a los co-demandados, cuestión aceptada y que tiene fuerza de Ley entre las partes que lo suscribieron. También es imprescindible pronunciarse sobre la petición de los reconvinientes al pretender que la demandante construya el inmueble y les sea transferida la propiedad mediante documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro inmobiliario correspondiente o en su defecto, que la sentencia que declare con lugar tal reconvención surta el mismo efecto de documento de propiedad. Al respecto, el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley mediante la cual se rige el contrato suscrito entre las partes, establece lo siguiente: “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26. No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.” De todo lo anterior se evidencia el incumplimiento del contrato por parte de la demandante, el cual no le es imputable a ésta por motivos de causa mayor ajenos a su voluntad y que ese incumplimiento no voluntario de la demandante acarreó la imposibilidad de enajenar el inmueble motivado a que no se cumplió con los requisitos exigidos en el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que en consecuencia la reconvención o mutua petición planteada no puede prosperar. Y así se decide. Como quiera que quedó demostrado que los co-demandados, ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, ofertaron u ofrecieron comprar el inmueble proyectado anteriormente descrito a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., oferta esta que fue aceptada por la referida constructora y en consecuencia, tal aceptación se convirtió en un contrato mediante el cual las partes aceptaron todos sus términos y se obligaron recíprocamente, así mismo, que a la parte demandante no le fue posible cumplir con sus obligaciones por causas mayores ajenas a su voluntad, adicionalmente que la presente demanda no debe tramitarse según lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa inmobiliaria y en vista que no es posible culminar la construcción del inmueble y menos la enajenación de éste, en consecuencia, la presente pretensión de rescisión de contrato incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., en contra de los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, debe prosperar y la reconvención por cumplimiento de contrato accionada por los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, no debe prosperar y la sentencia recurrida debe ser confirmada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE. VI DECISION Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de abril de 2024, por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de abril de 2024 por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de rescisión de contrato incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., contra los ciudadanos HERNAN JOSE GUEDEZ PEREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ; CUARTO: SE DEJA SIN EFECTO JURÍDICO el contrato privado de OPCION DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 20 de enero de 2015, por los ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, sobre un inmueble proyectado para la construcción por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH S, CA, el cual forma parte del Conjunto Residencial Villas VALLE DEL SOL II, ubicado en la Manzana “A”. Parcela 31, Urbanización Los Colores, Municipio San Diego del Estado Carabobo signado con el número 26; QUINTO: Se ordena a la parte demandante sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH'S, C.A representada por el ciudadano HECTOR ALEXANDER TOVAR CHAVEZ devolver a la parte demandada ciudadanos HERNAN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ todos supra identificados, la cantidad de dinero cancelada por concepto de arras por el inmueble objeto de este litigio, la cual asciende a la suma de SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.700.000,00), dicha cantidad quedo sujeta a la SEGUNDA RECONVERSION MONETARIA publicada en Gaceta Oficial N 41,460, de fecha 14 de agosto del año 2018, por lo que tal cantidad equivale a SEIS ENTEROS CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. S. 6.70), considerando que es procedente la aplicación de la indexación judicial a los fines de permitir el reajuste del valor monetario y evitar un mayor perjuicio al demandado, estableciéndose que los limites exactos dentro de los cuales operará el experto son los siguientes: La indexación será calculada en base a la suma que debe devolver el demandante, tomando como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda (27-10-2017), ello en el mes de octubre de 2017, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos, tomando en cuenta los indices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela; SEXTO: SE DECLARA SIN LUGAR la reconvención o mutua petición planteada por los ciudadanos HERNAN JOSE GUEDEZ PEREZ y JESSICA MOSCOSO DE GUEDEZ, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A.; No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo. Se ordena notificar a las partes de la presente sentencia. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente. Publíquese, regístrese y déjese copia Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintiséis (26) días del mes de enero de dos mil veinticinco (2025). Año 214º de la Independencia y 166º de la Federación. CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCÍA EL JUEZ PROVISORIO ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA LA SECRETARIA TITULAR En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 9:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley. ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA LA SECRETARIA TITULAR Exp. Nº 16.326 CENG/OV/PC.-