TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, catorce (14) de agosto de 2026
Años: 215° de Independencia y 167° de la Federación

EXPEDIENTE: 14.284

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-4.458.356 y V-3.680.805 en ese orden, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.150 y 34.948 respectivamente actuando en su propio nombre y representación, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, casados entre sí, titulares de las cédulas de Identidad números V-3041.784 y V-5.748.178, de este domicilio.
ABOGADO (S) ASISTENTE (S) Y/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: REINA HERNÁNDEZ ARIAS y JESÚS EDUARDO MORENO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.826 y 55.124, este último en calidad de Defensor Ad Litem.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

II
SÍNTESIS
En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por las abogadas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, contra los ciudadanos SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, en fecha veintiséis (26) de junio de 2025, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, se dictó sentencia definitiva en fecha cuatro (04) de diciembre de 2025, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, dictada fuera del lapso, y resultando agregada la última de las notificaciones en fecha diecinueve (19) de diciembre de 2025.
Siendo ejercido Recurso de Apelación contra la referida sentencia, en fecha siete (07) de enero de 2026, por el Abogado Defensor Ad Litem JESÚS EDUARDO MORENO, parte demandada, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha doce (12) de enero de 2026, correspondiéndole conocer de la referida incidencia a este Tribunal Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha diecinueve (19) de enero de 2026, bajo el número 14.284 (nomenclatura interna de este Juzgado) y se asentó en los libros correspondientes.
En fecha veintiuno (21) de enero de 2025, se fijó para el décimo (10) día de despacho siguiente a la presente fecha, para que tenga lugar la presentación de informes de las partes, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha tres (03) de febrero de 2026, la abogada ZAYDA BEATRIZ TERÁN, presentó escrito de fundamentación y solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación.
En fecha cuatro (04) de febrero de 2026, el abogado Defensor Ad Litem JESÚS EDUARDO MORENO, en representación de la ciudadana ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, consignó escrito de fundamentación conforme al recurso de apelación ejercido, igualmente expresó que su representada no se encuentra negada a la firma del documento definitivo de la venta.
Concluida la sustanciación del recurso, pasa esta Alzada a decidir con fundamento a las siguientes consideraciones:
III
DE LA COMPETENCIA

A los fines de determinar la competencia de esta Alzada para conocer del presente recurso de apelación ejercido por el abogado Defensor Ad Litem JESÚS EDUARDO MORENO, parte demandada; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha cuatro (04) de diciembre de 2025, en tal sentido; trae a colación lo establecido en el Titulo VII, Del Procedimiento Breve, De La Apelación del Código de Procedimiento Civil: “Artículo 891: De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares”. (Subrayado y Negrilla de esta Alzada).
Del artículo transcrito, se desprende que de la sentencia definitiva dictada en procedimiento breve se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos; siendo remitido los autos al Tribunal de Alzada.
A mayor abundamiento, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia, de fecha diez (10) de diciembre de 2009, estableció que la competencia para conocer de las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los juzgados de municipio son los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio en los siguientes términos:
…Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio, en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio… (Negrillas de este Tribunal Superior).

En atención a lo anteriormente citado, se evidencia que en el caso bajo estudio fue ejercido recurso de apelación en fecha siete (07) de enero de 2026, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha doce (12) de enero de 2026, siendo remitidas las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, se declara competente para conocer de la presente causa. Así se decide.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha cuatro (04) de diciembre de 2025; el Juez de Cognición dictó sentencia definitiva basando sus consideraciones en lo siguiente:
…Pretende la parte demandante el cumplimiento de una negociación de compra venta pactada en febrero del año 2008 con la parte demandada sobre un inmueble de la propiedad de los ciudadanos SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO el cual consiste en un apartamento ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño, Nro. 101-70, Edificio Torre 4. Piso 13, Oficina 13-03, Jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia, Estado (sic) Carabobo, el edificio Torre 4. Siendo el monto de la venta establecido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000,00 bs) y que alegan fueron pagados a los demandados a su entera satisfacción, siendo que han ejercido desde dicho pago, el derecho de posesión del inmueble; En consecuencia, exigen se condene a la parte demandada a cumplir con la protocolización del documento definitivo a la que se comprometió en vista de la negativa de estos a firmar ante el registro inmobiliario correspondiente.
Por su parte, la parte demandada, alega que es falso que se hayan negado a firmar el documento definitivo de venta y que actuaron de buena fe por lo que rechazan la pretensión inducida por la parte actora.
Basados en estos elementos, se procede a decidir previo a las siguientes consideraciones:
En relación a los contratos suscritos entre las partes el artículo 1159 del Código Civil Venezolano establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Mientras que el subsiguiente artículo 1160 de la norma ejusdem plantea que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En este orden de ideas, es evidente, que al suscribir un contrato sea este unilateral o sinalagmático, las partes se encuentran obligadas a la ejecución de las obligaciones acordadas, no pudiendo desconocer las mismas o revocarse de forma individualista pues lo que entre ellas convengan será de forzoso cumplimiento.
Ahora bien, en la presente demanda, el accionante no trae a los autos como documento fundamental de su pretensión de la supuesta negociación de venta, un contrato preparatorio escrito propiamente dicho; sino que en su lugar consignó documentos privados que quedaron plenamente reconocidos en el proceso (folios 15 y 16) de los cuales emana un acuerdo previo en virtud de la compra- venta de un inmueble. Así mismo, consigna un documento de compra venta definitiva sobre este mismo inmueble, el cual fue anulado por el Registro Público por no asistir los otorgantes a su firma (folio 16).
En virtud de lo anterior, queda de bulto que las partes realizaron una negociación por concepto de venta de un apartamento ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño, Nro. 101-70, Edificio Torre 4. Piso 13, Oficina 13-03, Jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia, estado Carabobo, el edificio Torre 4 propiedad de los co-demandados. Siendo reiterada la voluntad de la parte demandada de vender un inmueble de su propiedad y de la parte demandante de comprar; con lo que queda explícito que las partes habían realizado acuerdos que devengarían en la transmisión definitiva de la propiedad de un bien inmueble del cual los co-demandados eran titulares de acuerdo al documento de propiedad valorado en autos (folio 35 al 37).
Al hilo de estas consideraciones, siendo evocada la voluntad de los sujetos que integran la relación procesal, resulta menester definir si estos pactos sobre la venta de los inmuebles son considerados un contrato, en concordancia con los extremos que dispone el artículo 1141 del Código Civil que señala:
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1°. Consentimiento de las partes; 2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3°. Causa lícita.
Una vez realizado la valoración probatoria de los elementos traídos a los autos se confirma, que las partes expresaron haber realizado negociaciones por la compra venta de un inmueble, no habiendo contradicción en la contestación de este hecho por los co-demandados, con lo que se verifica el consentimiento; en segundo lugar, dicho acuerdo de enajenación recaía sobre un inmueble titularidad de los demandados, no estando prohibido negociar sobre esta materia, finalmente respecto a la causa lícita que ha sido definida como el propósito intrínseca e invariable que persigue el contrato, en el presente juicio se tiene que el vendedor deseaba recibir el precio, y la de las compradoras era adquirir la cosa como en efecto lo hicieron.
En este sentido, se concluye que concurrían los elementos para la existencia de un contrato; apreciándose el acuerdo sobre la cosa a vender y el precio de la venta; así quedó determinado que el precio pactado por las partes fue de 150.0000 (sic) bolívares y el objeto es el inmueble propiedad de los demandados descrito en el libelo de la demanda.
Resta ahora verificar la naturaleza del acuerdo, a los fines de definir si este se trataba de un acuerdo preparatorio (bilateral o unilateral) o de un contrato definitivo de venta.
…Omissis…
De acuerdo a la facultad permitida por la norma y el criterio jurisprudencial precedente se tiene que de la interpretación del acervo probatorio, se dota al acuerdo alegado por la parte demandante, como una promesa bilateral de compra, donde la parte demandada se comprometió a vender y las demandantes a comprar y este negocio jurídico sería luego perfeccionado con la protocolización del documento definitivo, cuyo borrador de venta final fue incluso presentado para su otorgamiento y luego anulado por la incomparecencia de la parte accionada (folio 16 y vto) Obligación esta que recaía en los demandados una vez comprobado el pago de la venta, es decir, sobre ellos pesaba una obligación de hacer.
La razón fundamental para que quien aquí juzga realice tal determinación es que la intención de las partes, manifestada en las documentales consignadas, fue la de diferir la celebración del contrato definitivo (la protocolización) a un momento posterior por lo que no se trata del documento definitivo de venta, sino de una voluntad preliminar.
Determinado lo anterior, es menester mencionar el contenido del artículo 1167 del Código Civil venezolano; que indica: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De igual forma el artículo 1354 del Código Civil que establece: "Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En el caso bajo análisis, la parte demandante aportó documentales que permitieron justificar que en fecha 28 de febrero de 2008, el ciudadano JOSÉ CAMACHO SANDOVAL, de estado civil casado, recibió de las ciudadanas ZAYDA TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, la suma de setenta y tres mil quinientos en virtud de la negociación de compra venta realizada sobre el inmueble de su propiedad que consiste en un apartamento ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño, Nro. 101-70, Edificio Torre 4. Piso 13, Oficina 13-03, Jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia, estado Carabobo, el edificio Torre 4, y se comprometió en este mismo acto a la autenticación del documento de venta.
Seguidamente, quedó comprobado que el co-demandado ciudadano JOSÉ CAMACHO SANDOVAL recibió un total de VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (sic) (21.800,00) bolívares en virtud de la negociación de compra venta realizada sobre el inmueble objeto de la demanda, dejando constancia que dicha cuota de cancelación es la última del precio pautado; por lo que quedó confirmado a través de las documentales probatorias, que no se le adeudada a los co-demandados nada por concepto de la venta y surgiendo en este acto la obligación de los accionados a proceder a la protocolización del documento definitivo, no siendo desvirtuado por la parte demandada lo alegado ni tampoco comprobado que se haya liberado de dicha carga.
En vista a lo anterior se tiene que en la demanda bajo escrutinio, la parte demandante logró probar, el pago total del monto pautado en las negociaciones realizadas con los demandados. Sin embargo, quedó plasmado mediante las documentales aportadas en el decurso del proceso, que la parte demandada no cumplió con su deber de asistir a la protocolización del documento definitivo tal como lo convino en documento del 18 de junio de 2008 y cuya incomparecencia al acto de otorgamiento consta en el borrador de documento de venta anulado por el Registro Inmobiliario (folio 16 y vto).
En consecuencia, asumida la carga probatoria por la parte accionante quien comprobó fue liberada de su obligación de pago y en virtud de no haber sido desvirtuado el incumplimiento de los demandados de otorgar el documento definitivo de la misma por ante el Registro Inmobiliario y generar así la tradición de la cosa pactada, resulta irremediable que la presente demanda de cumplimiento de contrato, deba prosperar y declarada con lugar y así se decide.
V
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUNAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por las ciudadanas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédula (sic) de identidad Nro. 4.458.356 y 3.680.805 en ese orden. Abogadas en ejercicio inscritas bajo el Inpreabogado bajo el Nro. 15.150 y 34.948 respectivamente actuando en su propio nombre y representación contra SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, casados entre sí, titulares de la Cédula de Identidad Nro. V-3041.784 y V-5.748.178 respectivamente.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadanos SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO dar cumplimiento al convenio de compra- venta suscrito con la parte demandante y por consiguiente otorgue el documento definitivo de compra-venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, siendo el objeto constituido por un apartamento ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño, Nro. 101-70, Edificio Torre 4. Piso 13, Oficina 13-03, Jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia, estado Carabobo, el edificio Torre 4. Construido en un lote de terreno propio. que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una extensión de treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con inmueble propiedad de Inversiones Múltiples, C.A., SUR, En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con la calle Cedeño; ESTE; En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con Inmuebles que son o fueron de Ennio Guglielmeti y, OESTE En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con Avenida Montes de Oca. El inmueble objeto de esta venta se encuentra comprendido dentro de os (sic) siguientes linderos particulares: NORTE: Con pasillo hall de ascensor, ascensor y apartamento Nro. 13-04, SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Con el apartamento Nro. 13-04 y fachada este del edificio, y OESTE: Con el apartamento 13-02 Y fachada oeste del edificio. El mencionado apartamento tiene una superficie de CINCUENTA Y OCHO METROS CON SIETE DECIMETROS CUADRADOS (58,07 Mts) y le corresponde un porcentaje de condominio inherente e inseparable al mismo de 0,569980% sobre las cosas y cargas comunes del edificio. TERCERO: En caso que la parte demandada no otorgue el documento protocolizado final; se ordenará el registro de la presente sentencia para que se tenga como título de propiedad de dicho inmueble. Todo ello en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. (Destacado del A-quo).

V
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes ante este Juzgado Superior, según auto de fecha veintiuno (21) de enero de 2026 dictado por este Ad quem, se aprecia que las partes no consignaron dichos informes, en el término establecido por esta alzada, correspondiendo como fecha exacta el cinco (05) de febrero de 2026, procediendo quien aquí decide, a conocer del recurso de apelación, con las actuaciones que reposan en la pieza principal, de acuerdo con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN
Ahora bien, en virtud de la remisión del presente expediente por el recurso de apelación interpuesto en fecha siete (07) de enero de 2026, por el Abogado Defensor Ad Litem JESÚS EDUARDO MORENO, en representación de la ciudadana ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, cuya finalidad es impugnar la decisión proferida en fecha cuatro (04) de diciembre de 2025, esta alzada procede a emitir decisión bajo las siguientes consideraciones:
La presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de compraventa que nos ocupa, fue incoada en fecha veintiséis (26) de marzo de 2025, por las abogadas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, actuando en nombre propio; exponen que en febrero de 2008, celebraron la negociación de compraventa sobre el inmueble consistente en un apartamento/oficina, ubicada en el cruce de la Avenida Montes de Oca con avenida Cedeño, Edificio Torre 4, Piso 13, Oficina 13-03, Parroquia San José, Municipio Valencia, estado Carabobo, por la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (BS. 150.000,00).
Arguyen que este monto fue cancelado en su totalidad a los vendedores, ciudadano SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ciudadana ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, casados entre sí, a través de cuotas y comprobantes de pago, exponen que se les entregó la posesión física del inmueble, la cual ejercen desde febrero de 2008 de forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida. Sin embargo, a pesar de tramitar el documento definitivo ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, los demandados no comparecieron a la firma fijada por el organismo en 2008 debido a un conflicto entre ellos sobre la repartición del dinero con ocasión de su divorcio, quedando la nota anulada por el Registro. Transcurridos más de diecisiete (17) años de gestiones infructuosas, no consiguieron el otorgamiento formal del título.
Finalmente, solicitaron que se condene a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de venta, subsidiariamente, solicitaron que, de no otorgarse el documento, la sentencia definitiva sirviera como título de propiedad de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
En su oportunidad procesal, el ciudadano SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL, en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, y asistido de abogado alegó ser incierto que su representado se haya negado a otorgar el correspondiente documento de propiedad a favor de las accionantes, indicando que ello se demostraría en la oportunidad probatoria, al folio 78.
Por su parte, la ciudadana ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, representada por Defensor Ad-Litem, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, igualmente sostuvo que era falso que su defendida se hubiese negado a protocolizar el título de propiedad, supeditando su defensa a las pruebas del proceso, en escrito complementario, dejó constancia de las gestiones y búsquedas infructuosas realizadas para ubicar el paradero de su defendida, únicamente demostró unas captura de pantalla de mensajería, al folio 100.
Ahora bien, descendiendo a los autos, de acuerdo a las actuaciones esgrimidas y a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).

Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ella. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación… (Destacado de esta Alzada).
De los artículos anteriormente transcrito se desprende que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos o argumentos de hecho, no alegados ni probados en auto; asimismo el Juez debe fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran en la experiencia común o máximas de experiencia, debe analizar todas cuantas pruebas se hayan promovido y manifestar al respecto de ellas, ya bien sea para admitirlas o desecharlas.
DE LAS PRUEBAS TRAIDAS AL PROCESO Y SU VALORACIÓN:
Documento preparativo de la Venta de Inmueble, en original al folio 5, marcado “A”, en documento privado de fecha veintiocho (28) de febrero de 2008, suscrito por el ciudadano SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL, a través del cual deja constancia que recibe de las ciudadanas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, “SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 73.500)” (sic) por concepto de inicial de negociación de compra venta, realizada sobre el inmueble de su propiedad. Constituido por un apartamento ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño. Nro. 101-70, Edificio Torre 4. Piso 13. Oficina 13-03, del Municipio Valencia del estado Carabobo, bien cuya propiedad y linderos se encuentran detallados en el texto y sobre el cual el otorgante asume el compromiso explícito de autenticar el correspondiente documento de venta y traspasar la propiedad y posesión del inmueble.
Al carecer de sellos de autenticación o protocolo registral, la prueba no reviste la calidad de documento público; sin embargo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y los criterios sentados por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, posee entre las partes la misma fuerza probatoria que un instrumento público, haciendo plena fe del pago realizado, de la identificación del inmueble y de la obligación contractual asumida, siempre que no haya sido impugnada ni desconocida su firma por la parte adversa en la oportunidad procesal correspondiente, quedando su eficacia frente a terceros sujeta a las reglas de la fecha cierta establecidas en el artículo 1.372 eiusdem. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no ha sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, y del mismo se evidencia las condiciones en la cual las partes pactaron el contrato suscrito. Así se decide.
Documento privado, al folio 6, a los fines de su valoración probatoria conforme a la técnica procedimental y la doctrina jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la documental examinada constituye un documento privado de finiquito y cancelación total de venta, suscrito en la ciudad de Valencia, del estado Carabobo, el dieciocho (18) de junio de 2008, por el ciudadano SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL, mediante el cual deja constancia de haber recibido de las ciudadanas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, la suma de BOLÍVARES VEINTIÚN MIL OCHOCIENTOS CON 00/100 CÉNTIMOS (BS. 21.800,00).
Tal entrega es expresamente calificada por el otorgante como la última cuota para la cancelación definitiva del precio total pactado de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (BS. 150.000,00), declarando extinguida cualquier deuda pendiente respecto de la negociación de compraventa sobre el inmueble constituido por el apartamento número 13-03, piso 13, Edificio Torre 4, ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño, Parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo -cuyos linderos y antecedentes registrales se encuentran exhaustivamente detallados en el cuerpo del escrito-, asumiendo además la obligación expresa de protocolizar el documento definitivo de venta.
Atendiendo a su naturaleza, al carecer de notas de presentación, autenticación notarial o inserción protocolar directa en la Oficina de Registro, la prueba no adquiere la condición de documento público; sin embargo, al tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil y la consolidada doctrina del Máximo Tribunal, surte entre las partes y sus causahabientes la misma fuerza probatoria que un instrumento público, haciendo plena fe de la extinción de la obligación de pago (efecto liberatorio/finiquito) y del compromiso de perfeccionamiento del contrato, con la condición que la firma contenida en el instrumento no haya sido tachable ni desconocida por la parte a quien se le opone conforme a las previsiones de los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, quedando su oponibilidad frente a terceros sujeta a los supuestos de fecha cierta del artículo 1.372 eiusdem. Así se decide.
Las copias simples de los cheques emanados de diversas entidades bancarias (a los folios 7 y 8) carecen de valor probatorio por tratarse de documentos privados simples promovidos en contravención al régimen legal. El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil delimita taxativamente cuáles copias fotostáticas pueden revestir carácter fidedigno, restringiéndolas de forma exclusiva a las fotocopias de documentos públicos o de instrumentos privados debidamente reconocidos o autenticados.
Al no haberse acompañado los originales ni solicitado el correspondiente cotejo o reconocimiento de ley, la fotocopia simple de un instrumento privado resulta ineficaz. En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia número RC-000427 de fecha seis (06) de julio de 2016 (Expediente N.º 2015-000788):
Sobre el valor probatorio que posee el documento privado simple promovido en copia o reproducción fotostática simple... estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuándo procede la copia simple de un instrumento privado... Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos– ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados...
Por las razones expuestas, al no haber sido acompañados los originales ni solicitada la tramitación legal correspondiente, se procede a desechar esta prueba. Así se decide.
Comprobantes de pago, a los folios del 9 al 14, consignados para demostrar los desembolsos efectuados a la demandada, este Juzgador precisa que respecto a este medio probatorio la jurisprudencia pacífica de nuestro Máximo Tribunal ha aclarado que las planillas y tiques de depósito bancario se valoran bajo la figura de las tarjas, previstas en el artículo 1.383 del Código Civil.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia número RC-000305 de fecha veintiséis (26) de junio de 2018 (Exp. N.º 2018-000080), reiteró dicha doctrina lo siguiente:
...la planilla de depósito bancario no es un documento propiamente emanado de un tercero que requiera ratificación mediante prueba testifical, sino que encuadra en la categoría jurídica de las tarjas contempladas en el artículo 1.383 del Código Civil... donde la entidad bancaria actúa como mandataria receptora en nombre de su cliente.
En consecuencia, al ser prueba documental subsumida en el género de las tarjas y no habiendo sido impugnadas ni desconocidas oportunamente por la parte accionada, se les otorga pleno valor probatorio y se tienen por demostrados los pagos efectuados a su favor por las ciudadanas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, a saber: depósitos de fecha veintinueve (29) de febrero de 2008 por BOLÍVARES TRES MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 3.000,00); en fecha cuatro (04) de marzo de 2008 por BOLÍVARES DOS MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.000,00); en fecha siete (07) de marzo de 2008, por BOLÍVARES CATORCE MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 14.000,00) ; en fecha diecisiete (17) marzo de 2008, por BOLÍVARES DOS MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.000,00); en fecha diez (10) de abril de 2008, por BOLÍVARES CUATRO MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 4.000,00); en fecha cuatro (04) de abril de 2008, por BOLÍVARES CUATRO MIL DOSCIENTOS CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 4.200,00).
En fecha diecisiete (17) de marzo de 2008, por BOLÍVARES CINCO MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 5.000,00); en fecha cuatro (04) de abril de 2008, por BOLÍVARES CINCO MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 5.000,00); en fecha diecisiete (17) de abril de 2008, por BOLÍVARES CUATRO MIL QUINIENTOS CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 4.500,00); en fecha diecisiete (17) de abril de 2008, por BOLÍVARES MIL QUINIENTOS CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 1.500,00); en fecha veintitrés (23) de abril de 2008, por BOLÍVARES DOS MIL NOVECIENTOS CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.900,00); y fecha veintiséis (26) de abril de 2008, por BOLÍVARES CATORCE MIL CIEN CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 14.100,00) ; los cuales quedan imputados al pago del precio de la negociación por la venta del inmueble objeto de la controversia. Así se decide.
Documento borrador de venta, a los folios 15 y 16, y la planilla de ingreso del documento de venta ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, al cual este Tribunal le otorga valor probatorio como documento administrativo e indicio fehaciente de la actividad registral al no haber sido impugnado ni atacado por la contraparte, aclarando que, aun cuando no reviste la naturaleza jurídica de un documento público perfeccionado por no haber sido otorgado, sí demuestra con certeza que el documento redactado entre las demandantes ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, y los demandados SANTIAGO JOSÉ CAMACHO y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, respecto al inmueble objeto del presente juicio, fue ingresado y revisado por el funcionario abogado PEDRO PABLO ZAATINI y, posteriormente, anulado en fecha veintisiete (27) de septiembre de 2008, en estricta aplicación del artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado ante la falta de comparecencia de los otorgantes en la oportunidad fijada, demostrándose con ello la clara intención y voluntad de las partes de celebrar el contrato definitivo de venta. Así se decide.
Cédula catastral, a los folios 22 y 23, la cual es valorada como documento administrativo y, al no haber sido impugnada por la contraparte, demuestra los linderos exactos del inmueble objeto de la litis; en el folio 24 anexa certificado de solvencia municipal, al cual se le otorga el mismo valor probatorio de documento administrativo por emanar de órgano competente, comprobando que el ciudadano SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL, se encontraba al día con sus obligaciones fiscales ante la Dirección de Hacienda Municipal respecto al inmueble en debate; a su vez, al folio 32 consigna constancia de solvencia de servicio de agua, la cual se valora como documental administrativa no atacada en autos, dejando constancia que la parte demandada se encontraba solvente con dicho servicio público; asimismo, del folio 35 al 37 la parte actora aporta el documento de venta protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo en fecha veintinueve (29) de diciembre de 2005, instrumento público auténtico al tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1.357 del Código Civil, al cual se le otorga pleno valor probatorio por no haber sido tachado ni impugnado, demostrando con certeza que los ciudadanos SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, son los legítimos propietarios del inmueble constituido por el apartamento Nro. 13-03, Piso 13, Edificio Torre 4, ubicado en el cruce de la avenida Montes de Oca con avenida Cedeño Nro. 101-70, jurisdicción de la Parroquia San José, del Municipio Valencia del estado Carabobo, objeto de la presente demanda por cumplimiento de contrato.
Documento de poder otorgado a la abogada REINA HERNÁNDEZ ARIAS, a los folios del 53 al 56, el cual surte efectos únicamente como acreditación de la representación procesal sin aportar elementos de convicción sobre los hechos controvertidos, no constando además su comparecencia durante el lapso de promoción de pruebas.
Finalmente, en cuanto a la codemandada ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, se observa que durante el lapso probatorio su defensor ad-litem se limitó a invocar la buena fe de su representada, lo cual constituye una máxima o alegato de naturaleza jurídica sustancial y no un medio de prueba en sentido estricto. Así se decide.
Ahora bien, del análisis cognitivo y sistemático del acervo probatorio cursante en autos, aprecia este sentenciador que, aun cuando la parte accionante no acompañó a las actas un contrato preparatorio escrito en formato tradicional como documento fundamental de su pretensión, del conjunto de elementos de convicción promovidos y valorados -atendiendo a las reglas de la sana crítica y la lógica probatoria- emerge con absoluta claridad la existencia de una relación contractual previa y perfecta entre las partes.
En efecto, mediante los documentos privados que fueron plenamente reconocidos e integrados al proceso (visibles a los folios 15 y 16), quedó demostrado el concurso de voluntades y el consentimiento recíproco orientado a la compraventa de un inmueble, elemento que se ve robustecido indiscutiblemente con la prueba de la actuación registral (folio 16), consistente en la elaboración y posterior anulación por incomparecencia formal del documento definitivo de venta dictado sobre el mismo bien; hecho que, lejos de desvirtuar la existencia del acuerdo, evidencia en la fase previa la indudable, inequívoca y reiterada voluntad de la parte demandada de vender y de la demandante de comprar.
En consecuencia, queda patentizado de bulto que las partes celebraron una verdadera negociación jurídica que tuvo por objeto el inmueble constituido por el apartamento Nro. 13-03, Piso 13, Edificio Torre 4, ubicado en el cruce de la avenida Montes de Oca con avenida Cedeño Nro. 101-70, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del estado Carabobo; bien cuya titularidad dominical en cabeza de los codemandados consta fehacientemente acreditada mediante el título de propiedad valorado a los folios 35 al 37 del expediente, confirmándose así la existencia de una obligación con causa lícita y consentimiento pleno encaminada a la transmisión del dominio, la cual genera la plena eficacia de las estipulaciones pactadas.
Ahora bien, siendo que la acción incoada versa sobre el cumplimiento de contrato de opción de compraventa, es necesario instituir que el artículo 1.159 del Código Civil, establece textualmente “… el contrato tiene fuerza de ley entre las partes” … En virtud de ello, este Tribunal pasa a examinar el contrato sometido a juicio, a fin de determinar la existencia o no del incumplimiento alegado por las ciudadanas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ.
Establecido lo anterior, resulta pacífico para este Tribunal que la existencia de la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta configura un hecho no controvertido por las partes, por cuanto el ciudadano SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL, al contestar la demanda al folio 78, si bien negó y contradijo la pretensión en sus términos generales, circunscribió su defensa a sostener que es incierto que se haya negado a otorgar el título de propiedad a favor de las accionante; mientras que la codemandada ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, representada por su Defensor Ad-Litem (folio 100), adoptó una línea de defensa simétrica al manifestar que es falso que su defendida rehusara protocolizar el instrumento traslativo, por lo tanto, al haber coincidido los codemandados en aceptar de forma explícita el deber de otorgar el documento y limitar su contradicción a la renuencia imputada, este sentenciador da por acreditada la existencia del compromiso definitivo de venta entre las partes.
En virtud de las estipulaciones precedentemente transcritas, queda establecido que la obligación principal de los promitentes vendedores consiste en transmitir la propiedad del inmueble descrito, libre de cargas y gravámenes, mientras que el promitente comprador asume la obligación correlativa de adquirirlo.
De esta manera, el presente instrumento constituye una promesa bilateral de compraventa, con efectos jurídicos vinculantes para ambas partes, garantizada mediante el otorgamiento de arras, quedando supeditada la transmisión definitiva de la propiedad al cumplimiento de las condiciones estipuladas.
Así pues, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe en materia contractual, el Código Civil Venezolano, en el Parágrafo Segundo “De los requisitos para la validez de los contratos”, Título IV “De la causa de los contratos”, establece lo siguiente:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. (Negrillas y subrayado de esta Alzada).

De la interpretación armónica de estas disposiciones se desprende que las partes no solo están obligadas a lo expresamente convenido, sino también a todas las consecuencias que, según la equidad, y el uso de la ley, se derivan del contrato. En consecuencia, el cumplimiento contractual exige tanto la fidelidad al contenido del acuerdo como la observancia de los deberes implícitos que garantizan la justicia y equilibrio en la relación jurídica.
En tal sentido, el acuerdo de voluntades genera efectos jurídicos que no pueden ser desconocidos unilateralmente; razón por la cual, ante el incumplimiento de alguna de las estipulaciones contractuales, la parte afectada se encuentra legitimada para acudir ante los órganos jurisdiccionales competentes a fin de solicitar, según corresponda, la ejecución forzosa del contrato, su resolución, o la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. En tal sentido el artículo 1.167 del Código Civil, consagra textualmente lo siguiente:
Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Negrillas y subrayado propio).
La norma bajo examen, regula la conducta que corresponde a las partes en el marco de los contratos bilaterales, otorgándoles la facultad de acudir a la vía judicial para exigir bien, el cumplimiento forzoso o, en su defecto, la resolución del contrato, cuando una de ellas no obtenga la satisfacción de la obligación asumida por su contraparte.
En este sentido, se establece el marco jurídico que delimita las acciones derivadas del incumplimiento contractual en relaciones bilaterales, este tipo de acciones únicamente resulta procedente cuando concurren ciertas condiciones: 1) Que se trate de contratos de carácter bilateral, 2) Que quien promueva la acción haya cumplido o, en su defecto, manifieste su disposición a cumplir con lo pactado y 3) Que una de las partes haya incurrido en incumplimiento respecto de las obligaciones asumidas. Si tales presupuestos no se verifican, no es posible solicitar el cumplimiento forzoso del contrato.
En relación con el contrato suscrito por las partes en la presente causa, ya se ha puesto de manifiesto que se trata de un acuerdo bilateral, en el cual ambas partes asumieron obligaciones recíprocas. De este modo, se satisface uno de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de cumplimiento. Así se verifica.
Respecto al requisito consistente en que la parte actora debe haber cumplido con su obligación o declarar su voluntad de hacerlo, se desprende de la cláusula segunda del contrato de opción de compra lo siguiente:
…Yo, SANTIAGO JOSE CAMACHO SANDOVAL, venezolano, casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No: 3.041.784 y de este domicilio, por el presente instrumento declaro: que he recibido de las ciudadanas: ZAYDA TERAN (sic) y VILMA CORONADO MARTINEZ (sic), venezolanas, solteras, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: 4.458.356 y 3.680.805, respectivamente y de este domicilio, la suma de VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 21.800,00) por concepto de cancelación de negociación de compra venta realizada sobre el inmueble de mi propiedad constituido por un apartamento, ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño, Nro. 101-70, Edificio Torre 4, Piso 13, Apartamento Nro. 13-03, Jurisdicción de la Parroquia San José ,Municipio Valencia, Estado (sic) Carabobo, el mencionado edificio Torre 4, está construido en un lote de terreno propio que se encuentra comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En una extensión de treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con inmueble propiedad de Inversiones Múltiple, CA; SUR; En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con la calle Cedeño; ESTE: En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con inmuebles que son o fueron de Ennio Guglielmeti y; OESTE: En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con Avenida Montes de Oca; y el inmueble objeto de esta venta se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con pasillo, hall de ascensor, ascensor y apartamento Nro. 13-04; SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Con el apartamento Nro. 13-04 y fachada este del edificio; y OESTE: Con el apartamento 13-02 y fachada Oeste del edificio. El mencionado apartamento tiene una superficie de CINCUENTA Y OCHO METROS CON SIETE DECIMETROS CUADRADOS (58,07 Mts2) y le corresponde un porcentaje de condominio inherente e inseparable al mismo de 0,569980% sobre las cosas y cargas comunes del edificio, todo lo cual consta del documento de condominio del Edificio Torre 4, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, hoy Registro Inmobiliario del Primer Circuito, en fecha: 03 de Septiembre de 1976, bajo el Nro. 34, Folios 88 al 154, Tomo: 8, Protocolo 1º, Tercer Trimestre. El inmueble objeto de esta venta me pertenece según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito, Municipio Valencia, del Estado (sic) Carabobo, registrado bajo el Nro. 46, Protocolo 1º, Nro. 39 de fecha 29 de Diciembre (sic) del año 2005. Así mismo declaro que dicha suma constituye la última cuota de cancelación del precio total pautado por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs.150.000,00), por lo que declaro que no se me adeuda nada por este ni por ningún otro concepto. Comprometiéndome a protocolizar el documento de venta definitivo. Valencia 18 de Junio (sic) del año 2008. (Destacado de la documental al folio 6).

Este Tribunal observa que en el contrato celebrado entre las partes se estipuló un precio cierto y determinado, equivalente a la suma de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.150.000,00), declarando formalmente extinguida toda obligación de pago o saldo pendiente derivado del contrato de compraventa sobre el bien inmueble identificado como apartamento número 13-03, ubicado en el piso 13 del Edificio Torre 4, en el cruce de la avenida Montes de Oca con avenida Cedeño, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo, quedando a cargo de la parte vendedora el deber expreso e ineludible de otorgar y protocolizar la correspondiente escritura definitiva de venta.
Así las cosas, se estima necesario reseñar los criterios establecidos por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en materia de contratos preparatorios de compraventa, iniciando con el contenido en sentencia número 217, de fecha treinta (30) de abril de 2002, caso: Domingo Valladares, contra Félix Juvenal Freites Millán y otra, Exp. N° 2000-894, que dispuso lo siguiente:
…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento… (Destacado Ad quem).

De dicho criterio se desprende que la recalificación de un contrato plasmado formalmente como promesa de venta a uno definitivo de venta radica en la sustancia de las prestaciones acordadas, de modo que cuando concurre la voluntad manifiesta del vendedor de enajenar la propiedad y la del comprador de pagar el precio fijado, se perfecciona la venta definitiva, al margen de la titulación que las partes le hayan conferido al documento.
En esta misma línea, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en decisión número 358, de fecha nueve (09) de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro, contra Desarrollos 20699, C.A., expediente número 2009-051, reiterada en fallos número 460, de fecha veintisiete (27) de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio y otros, expediente número 2010-131; y número 198, de fecha doce (12) de mayo de 2011, caso: Luís Francisco Rodríguez Martínez y otra contra Rosalba Peña, expediente número 2010-190, dispuso lo siguiente:
…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Estos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)…”. (Destacado propio).

En este mismo orden de ideas, el criterio jurisprudencial bajo examen ratifica que la promesa bilateral de compraventa configura un contrato preparatorio o preliminar que, si bien goza de autonomía y principalidad, produce únicamente efectos personales u obligacionales. En consecuencia, dicho precontrato no resulta traslativo ni constitutivo de derechos reales per se, sino que engendra para las partes la obligación de hacer consistente en el otorgamiento del contrato definitivo futuro
Posteriormente el abandonado criterio mediante el cual se consideraba que los contratos de promesa de opción de compraventa son verdaderos contratos de venta, fue retomado en sentencia número 116 de LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, de fecha veintidós (22) de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres, contra María Isabel Gómez del Rio, expediente número 2012-274, reiterado en el fallo número 820, de fecha once (11) de diciembre de 2015, caso: Mk Ingeniería, C.A., contra Inversiones Ruju, C.A., Exp. N° 2015-492, que dejó establecido lo siguiente:
…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
…Omissis…
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomcar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”. (Énfasis añadido).

Sin embargo cabe reseñar que la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia número 878, de fecha veinte (20) de julio de 2015, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., expediente número 2014-0662, en un juicio de revisión constitucional, fijó posición respecto de la naturaleza de los contratos preparatorios, determinando lo siguiente:

…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
(…Omissis…)
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…

De acuerdo con el cúmulo de sentencias, previamente citadas, la naturaleza jurídica y alcance probatorio de los contratos preparatorios o promesas de compraventa en el ordenamiento jurídico venezolano, en análisis cognitivo de los contratos preparatorios en el ordenamiento jurídico exige abordar la formación progresiva del consentimiento contractual desde una perspectiva dogmática y funcional, diferenciando de manera categórica la fase preliminar negocial de la consumación del contrato definitivo de compraventa.
La estructura intelectiva de la promesa o contrato preparatorio radica en la asunción de una obligación de hacer sub genere, caracterizada por el compromiso de las partes de prestar un consentimiento futuro para el otorgamiento del contrato definitivo, sin que dicho acuerdo preliminar opere per se la transferencia del dominio o la constitución de derechos reales, los cuales quedan reservados al perfeccionamiento de la venta proyectada de conformidad con el artículo 1.474 del Código Civil. En este sentido, la valoración cognitiva de estos instrumentos no puede quedar supeditada a un dogmatismo autómata ni a la sola etiqueta o denominación formal asignada por las partes, pues el juzgador -en acatamiento del principio de hermenéutica sustancial previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- debe indagar la verdadera causa e intención de los contratantes atendiendo a la realidad de las prestaciones ejecutadas.
Así, la doctrina y la jurisprudencia constitucional han establecido que la existencia de elementos esenciales configurados como el objeto y el precio dentro de un precontrato no conlleva de forma automática a equipararlo a una venta pura y simple perfeccionada, toda vez que se vulneraría la autonomía de la voluntad y la utilidad práctica que los precontratos prestan en el tráfico jurídico económico para la gestión de formalidades previas, tales como la obtención de créditos bancarios, certificaciones de gravámenes o solvencias fiscales. No obstante, el criterio cognitivo decisivo para determinar la mutación de una promesa preparatoria en una venta definitiva estriba en verificar si en la secuela fáctica del proceso las partes rebasaron la esfera de la mera obligación de hacer e hicieron efectiva la transmisión del riesgo y la tradición de la cosa o la cancelación total del precio convenido.
Por ende, la apreciación lógica y judicial del juzgador debe ponderar individualmente los términos de la convención, sus condicionamientos y el comportamiento de las partes antes, durante y después del otorgamiento, distinguiendo si la pretensión deducida se encuadra dentro de una acción por cumplimiento de una obligación de hacer -relativa al otorgamiento del instrumento definitivo- o si, por el contrario, se constata una verdadera enajenación consumada cuyos efectos traslativos demandan su formal reconocimiento y protocolización formal ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente.
En este orden, con base en la valoración integral del cúmulo probatorio y del análisis de las contestaciones que obran en autos, esta Alzada concluye de forma categórica que en la presente causa se encuentran plenamente satisfechos los presupuestos exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato. En efecto, ha quedado fehacientemente demostrado no solo la existencia del vínculo negocial bilateral, sino la satisfacción total y efectiva de la prestación que incumbía a las accionante, ciudadanas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, quienes cumplieron a cabalidad con el pago íntegro del precio pactado de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.150.000,00), según se desprende de la declaración expresa de finiquito efectuada por la propia parte vendedora al folio 6.
Por su parte, en lo relativo a la conducta procesal de la parte demandada, se evidencia que tanto el codemandado SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL, como la codemandada ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, -esta última representada por su Defensor Ad-Litem- al contestar la demanda sostuvieron expresamente no haberse rehusado a protocolizar el instrumento definitivo, postura que configura un reconocimiento transparente y explícito de la existencia del negocio jurídico originario y de su subsecuente obligación de hacer.
En consecuencia, al constatar que las demandantes ejecutaron íntegramente sus obligaciones contractuales y que los demandados admitieron expresamente el deber jurídico de otorgar la titularidad, la presunta renuencia material a formalizar la venta constituye un incumplimiento de la obligación principal de traslación de la propiedad. Así se Observa.
Por consiguiente, atendiendo a los criterios de justicia y razonabilidad y en estricto cumplimiento de lo establecido en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que imponen al juez la obligación de interpretar las instituciones jurídicas conforme a los principios actuales que sustentan el sistema social de derecho y buscan garantizar la efectividad de la justicia resulta forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Defensor Ad Litem JESÚS EDUARDO MORENO, en representación de la ciudadana ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, en consecuencia, SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictada en fecha cuatro (04) de diciembre de 2025, que declaró CON LUGAR la demanda y así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia. Así se decide.
VIII
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Defensor Ad Litem JESÚS EDUARDO MORENO, en representación de la ciudadana ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, contra la sentencia definitiva dictada en fecha cuatro (04) de diciembre de 2025, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha cuatro (04) de diciembre de 2025, en los siguientes términos: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por las ciudadanas ZAYDA BEATRIZ TERÁN y VILMA CORONADO MARTÍNEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-4.458.356 y V-3.680.805 en ese orden. Abogadas en ejercicio inscritas bajo el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.150 y 34.948, actuando en su propio nombre y representación contra los ciudadanos SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, casados entre sí, titulares de las cédulas de identidad números V-3041.784 y V-5.748.178. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadanos SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO dar cumplimiento al convenio de compra- venta suscrito con la parte demandante y por consiguiente otorgue el documento definitivo de compra-venta del inmueble ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, siendo el objeto constituido por un apartamento ubicado en el cruce de la Avenida Montes de Oca con Avenida Cedeño, número 101-70, Edificio Torre 4, Piso 13, Oficina 13-03, Jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia, estado Carabobo, el edificio Torre 4, construido en un lote de terreno propio, que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una extensión de treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con inmueble propiedad de Inversiones Múltiples, C.A., SUR: En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con la calle Cedeño; ESTE; En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con Inmuebles que son o fueron de Ennio Guglielmeti y, OESTE: En una extensión de Treinta y nueve metros con veintiséis centímetros (39,26 Mts) con Avenida Montes de Oca. El inmueble objeto de esta venta se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con pasillo hall de ascensor, ascensor y apartamento Nro. 13-04, SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Con el apartamento Nro. 13-04 y fachada este del edificio, y OESTE: Con el apartamento 13-02 Y fachada oeste del edificio. El mencionado apartamento tiene una superficie de CINCUENTA Y OCHO METROS CON SIETE DECIMETROS CUADRADOS (58,07 Mts2) y le corresponde un porcentaje de condominio inherente e inseparable al mismo de 0,569980% sobre las cosas y cargas comunes del edificio. TERCERO: En caso que la parte demandada no otorgue el documento protocolizado final; se ordenará el registro de la presente sentencia para que se tenga como título de propiedad de dicho inmueble. Todo ello en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costas a los ciudadanos SANTIAGO JOSÉ CAMACHO SANDOVAL y ANA ISABEL GUERRA DE CAMACHO, por resultar vencidos en la interposición del presente recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena la notificación a las partes de la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Una vez quede firme la presente decisión, remítase el presente expediente en la oportunidad de ley correspondiente al Tribunal Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguientes.
Publíquese, regístrese, déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencias.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil veintiséis (2026). Años 215º de la Independencia y 167º de la Federación.
EL JUEZ

Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA

LA SECRETARIA

Abg. MARILYN KELY BELANDRIA HERNÁNDEZ

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de Ley, y siendo las diez y diez horas de la mañana (10:10 a.m.). Se dejó copia digitalizada y se libraron boletas.

LA SECRETARIA

Abg. MARILYN KELY BELANDRIA HERNÁNDEZ.

Expediente Nro. 14.284
OAMM/Mkb/Olex