TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, trece (13) de agosto de 2026
Años: 216° de independencia y 167º de la Federación.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA
PARTE DEMANDANTE: PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, venezolano, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.342, actuando en nombre propio y como Presidente de la arrendadora SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha: 14 de Marzo de 1.995, anotado bajo el N° 43 del año 1.995, Tomo 17-A 314, y vicepresidente SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A., registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha: 04 de Julio de 2013, anotado bajo el N° 38 del año 2013, Tomo 84-A 314, expediente N° 31412284, suficientemente autorizado por las Cláusulas Decima y Decima Primera Estatutaria y apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L., inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 16 de Julio de 1.982, bajo el N° 3309, Tomo XXXI, a los folios 191 al vto. 193 del libro de Registro de Comercio que por Secretaria se lleva en ese juzgado, siendo modificado sus estatutos, en acta de asamblea inscrita en fecha 10/10/2002, y acta de asamblea de fecha 10/01/2012, expediente N° 3309, Tomo 227-A RMI Mérida, número 13 del año 2011.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: FABRIZIO ALESSANDRO FISCHIETTO COLAIOCCO, MAURIZIO NICOLA FISCHIETTO COLAIOCCO y OSWALDO JOSÉ GUERRERO MORALES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 227.139, 207.343 y 58.295, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, en la persona de su presidente y/o vicepresidente, ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, respectivamente.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: DARIO JOSÉ PEROZO, LUIS OMAR CASTELLANOS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.500 y 14.910, en su orden.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: Nº 25.094

DECISIÓN: DEFINITIVA.
-II-
ANTECEDENTES
Se inician las presentes actuaciones por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.342, actuando en nombre propio y como Presidente de la arrendadora SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A., y vicepresidente SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A.,y apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L., asistido por el abogado FABRIZIO ALESSANDRO FISCHIETTO COLAIOCCO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 227.139, contra la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, en la persona de su presidente y/o vicepresidente, ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, respectivamente, por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, correspondiéndole conocer de la referida demanda al JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, dándosele entrada en fecha veintinueve (29) de enero de 2024, bajo el Nro 56.903 (nomenclatura interna de ese Juzgado) asentándose en los libros correspondientes (folio 159 de la I pieza principal).
Mediante acta de fecha siete (07) de febrero de 2024, la abogada LUCILDA FÁTIMA OLLARVES VELÁSQUEZ, en su condición de Juez Provisoria de dicho Tribunal, se INHIBE de conocer este asunto, ordenando la remisión de este expediente al Juzgado Distribuidor de 1era Instancia (folio 160 y 164 vtos de la I pieza principal) y previa distribución de ley, le correspondió conocer a este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, dándosele entrada en fecha veintiocho (28) de febrero de 2024, bajo el Nro. 25.094, (nomenclatura interna de este Juzgado) asentándose en los libros correspondientes (folio 166 de la I pieza principal).
En fecha veintiocho (28) de febrero de 2024, este Tribunal dicta admitiendo la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada y a tal efecto se ordena librar compulsa a la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B, en la persona de su presidente y/o vicepresidente, ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, respectivamente, de igual se apertura cuaderno separado de medidas (folios 167 al 169 de la I pieza principal)
En fecha catorce (14) de marzo de 2024, comparece el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, plenamente identificado en autos y consigna diligencia mediante la cual deja constancia que pone a disposición los emolumentos y medios necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada (folio 170 de la I pieza principal)
En fecha nueve (09) de abril de 2024, comparece el Alguacil de este Tribunal y consigna boleta de citación librada a la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B dejando expresa constancia que fue recibida y firmada por el ciudadano SANTOS COLMENARES GIROTT, titular de la cédula de identidad N° V-6.667.818, en su condición de presidente de la referida sociedad mercantil (folio 172 de la I pieza principal)
En fecha catorce (14) de mayo de 2024, comparece el ciudadano SANTOS COLMENARES GIROTT, titular de la cédula de identidad N° V-6.667.818, en su condición de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENAREZ, C.A. T-08B, asistido por el abogado DARIO JOSÉ PEROZO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.500, y presenta escrito de contestación a la demanda (folios 175 al 179 y sus vtos de la I pieza principal)
En fecha catorce (14) de mayo de 2024, comparece el ciudadano SANTOS COLMENARES GIROTT, titular de la cédula de identidad N° V-6.667.818, en su condición de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENAREZ, C.A. T-08B, y confiere Poder Apud Acta a los abogados DARIO JOSÉ PEROZO, LUIS OMAR CASTELLANOS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.500 y 14.910, respectivamente (folio 180 y su vto de la I pieza principal).
En fecha veintitrés (23) de mayo de 2024, la Secretaria de este Tribunal deja constancia en actas que, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, para ser agregados a los autos en la oportunidad procesal correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 110 del Código de Procedimiento Civil (folio 182 de la I pieza principal).
En fecha cinco (05) de junio de 2024, la Secretaria de este Tribunal deja constancia en actas que, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, para ser agregados a los autos en la oportunidad procesal correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 110 del Código de Procedimiento Civil (folio 183 de la I pieza principal)
Mediante auto de fecha diecisiete (17) de junio de 2024, este Tribunal acuerda agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes (folio 184 de la I pieza principal)
En fecha veintiséis (26) de junio de 2024, este Tribunal emite pronunciamiento en relación a la admisión de las pruebas promovidas (folios 110 al 118 y sus vtos de la II pieza principal)
En fecha veintitrés (23) de octubre de 2024, comparece el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cedula de Identidad No. V-7.053.193, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.342, actuando en nombre propio y como Presidente de la arrendadora SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A., y vicepresidente SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A., y apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L, y presenta escrito de informes (folios 41 al 58 y sus vtos de la III pieza principal)
En fecha treinta y uno (31) de octubre de 2024, comparece el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, plenamente identificado en autos y presenta escrito de observación de informes (folios 81, 82 y sus vtos de la III pieza principal)
En fecha veintitrés (23) de enero de 2025, siendo la oportunidad legal correspondiente para la publicación de la sentencia definitiva, este Tribunal dicta auto difiriendo el lapso de la misma, por treinta (30) días continuos, los cuales comenzarían a transcurrir una vez constara en autos las resultas de la comisión remitida al JUZGADO DISTRIBUIDOR DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MÉRIDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, para que procediera a la evacuación de la testimonial del ciudadano LUIS ARRAMBIDE NOGUEIRA, titular de la cédula de identidad N° E-81.378.214 (folio 89 de la III pieza principal)
Mediante auto de fecha diecinueve (19) de febrero de 2023, este Tribunal da por recibido resultas provenientes del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, y ordenó la continuación del lapso diferido para la publicación de la sentencia definitiva (folio 93 de la III Pieza Principal)
Cumplidas las etapas procesales y estando en la oportunidad para dictar sentencia de mérito en la presente causa este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Señala la parte actora en el libelo de demanda, lo siguiente: (folios 01 al 17 y sus vtos de la I pieza principal):
“…omissis… LA RELACIÓN ARRENDATICIA DE TODO CAJAS COLMENAREZ C.A. T-08B: La relación arrendaticia con TODO CAJA COLMENARES C.A. T-08B, se inicia por primera vez sobre una porción de terreno, que hoy forma parte de mayor extensión del Lote B: (44.854,75 M2), perteneciente al urbanismo industrial CENTRO EMPRESARIAL EUROPARQUE), antes identificado,…omissis…en fin para concluir con la descripción de la propiedad del inmueble, a consecuencia de este proyecto urbanístico la parte arrendataria demandada quedó reubicada documentalmente dentro del parcelamiento específicamente dentro del Lote B, constante de una superficie de CUARENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (44.854,75 m), del parcelamiento CENTRO EMPRESARIAL EUROPARQUE, en una extensión de DOSCIENTOS NUEVE METROS CON OCHENTA Y DOS CENTIMETROS (209,82 M), medidos del vértice P-23 con coordenadas Regven Este: 617724,4906 y Norte: 1127293,2381, se prosigue en dirección Este-Oeste, pasando por el vértice P-24 con coordenadas Regven Este: 617680,2800 y Norte: 1127264, 1800, P-27 con coordenadas Regven Este: 617593,8600 y Norte: 1127206,3300, hasta localizar el vértice P-42 con coordenadas Regven Este: 617550,0552 y Norte: 1127176,6383. OESTE: Con AVENIDA OESTE, en una extensión Estado Carabobo en fecha 11 de diciembre de 2.008, quedando anotado bajo el N 49, Tomo: 240, de los libros llevados por esa notaria, que acompaño en copia fotostática como (ANEXO N), el cual ese contrato se venció en su término de duración, quienes de mutuo acuerdo lo renovamos en diversas oportunidades entre los años 2008 y 2016, entregando la administración de los arrendamientos del terreno a varias empresas dedicadas entre otras actividades, precisamente a la administración de inmuebles, mediante contratos escritos como lo probaré oportunamente, que fueron con las sociedades mercantiles: ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A., PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A. ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L., antes identificadas.
Posteriormente, continuando con los hechos, en fecha 20 DE ENERO DE 2016, nos reunimos de nuevo en la sede de"LA ARRENDATARIA"con el fin de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento para el periodo del 01 DE ENERO DE 2016 AL 31 DE DICIEMBRE DE 2.016 (UN (01) AÑO, Incorporando a la sociedad mercantil ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A., como nueva administradora, quienes en ese entonces modificamos algunas de las cláusulas contractuales y superficie del inmueble constituido por UNA PORCION DE TERRENO NO EFIFICADA, el cual inicialmente era de una superficie de UN MIL CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.050 M2), el cual se redujo en su área y paso a ser de una superficie de SEISCIENTOS VENTITRES METROS CUADRADOS (623,00 M2), además ajustamos el canon de arrendamiento y establecimos un nuevo termino de duración, cuyo objetivo fue de proseguir con la continuación de la relación arrendaticia, que fue materializado celebrando un contrato de arrendamiento escrito en forma privada, tal como se evidencia según Copia Certificada expedida por la Secretaría del Juzgado Décimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de julio de 2.022, expediente D-0345-2018, que acompaño en copia simple del ÚLTIMO contrato de arrendamiento celebrado como (ANEXO O), quienes las partes establecimos en el contrato de arrendamiento los siguientes términos: …omissis…INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES DE LA ARRENDATARIA TODO CAJAS COLMENAREZ C.A. T-08B: 800 200 Actualmente los representantes legales de la arrendataria TODO CAJAS COLMENAREZ C.A. al celebrar el contrato escrito privado y aceptando las modificaciones contractuales en la mencionada factura contrato, inician con una conducta contumaz e inadecuada dejando de cumplir con lo pautado y acordados en los mencionados contratos arrendaticios, incurriendo en el incumplimiento de las CLÁUSULAS CONTRATUALES por las siguientes causas: PRIMERO: Conforme a lo establecido en la cláusula PRIMERA: DESCRIPCION DEL INMUEBLE ARRENDADO: Se estableció que la"LA ARRENDADORA DA en arrendamiento y"LA ARRENDATARIA"RECIBE EN ARRENDAMIENTO, UN INMUEBLE DE LA UNICA Y EXCLUSIVA PROPIEDAD DEL CIUDADANO PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, adquirido por este conforme a documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nº 11, folios 1 al 8, Protocolo 1°, Tomo 18, de fecha 23 de Agosto de 1.996 (Ver Anexo F), y según documento de parcelamiento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo, quedando anotado bajo el N° 15, folios, 127, Tomo 76, del Protocolo de Transcripción del presente año, en fecha 15 de Diciembre de 2.017; (Ver Anexo J) concretamente, el objeto del arrendamiento fue una porción de terreno de mayor extensión adquirido conforme al documento citado; el lote de terreno del objeto del arrendamiento es un inmueble identificado como Un (01) Inmueble de uso Industrial, constituido por un lote de terreno no edificado por el propietario, de forma rectangular, y topografía Plana, denominado como LOTE DE TERRENO N° T-088 у constante aproximadamente de una superficie de SEISCIENTOS VENTITRES METROS CUADRADOS (623,00 M2), el inmueble aquí arrendado está ubicado en la Carretera Nacional Los Guayos Guácara, Sector Las Garcitas, Calle de entrada, Lote N° T-08B, frente al Hotel las Cabañas, Municipio Los Guayos, Estado Carabobo, la cual forma parte de mayor extensión del Lote N° 01 del Asentamiento Campesino Las Garcitas Las características de los linderos y medidas particulares del terreno Lote T-08A arrendado son: Norte: Con terreno T-09 arrendado a TRANSPORTE SANTAMARTA 3000 C.A. en 52,13 m. Este: Es su frente con Calle de entrada NORTESUR en 11,38 m, Sur: Con terreno T-08 (T-08A) arrendado a MERCANIZADOS LAS GARCITAS C.A en 51,80 m y Oeste: Es su fondo con terreno T-03 (T-03A) arrendado a METALES ÁVILA 2000 C.A en 12,60 m, tal como se muestra en el plano que suscrito entre las partes se acompañan el presente Contrato para que forme parte integrante del mismo denominado PLANO DE CONTRATO DE TODO CAJA LOTE T-08B.-. La delimitación exacta del terreno la establece el plano que se acompañó al documento y forma parte del mismo, por ser, como se dijo, parte de mayor extensión; se tiene acceso directo por la carretera nacional Los Guayos- Guácara, frente al Hotel Las Cabañas, tal como se muestra en el plano general que se acompaña al mencionado Contrato y "LA ARRENDATARIA" se obliga a custodiar el presente inmueble como buen padre de familia y se compromete acondicionar el terreno, previamente tramitando la permisologia correspondiente, con dinero de su propio peculio a los fines de adecuarlo a la actividad permitida que se desee desarrollar y a restituirlo tal como lo recibió inicialmente, quienes los representantes legales de la arrendataria incurrieron en modificar la forma del inmueble arrendado sin autorización del propietario.
SEGUNDO: Conforme a lo establecido en la cláusula SEGUNDA DURACION DEL CONTRATO Y PRORROGA LEGAL: el lapso de duración del contrato se estableció por UN (01) AÑO, calendario y consecutivos, que comenzó el PRIMERO DE ENERO DE DOS MIL DIECISÉIS (01/01/2016) y finalizó el TREINTA Y UNO DE DICIEMBRE DE DOS MIL DIECISEIS (31/12/2016), prorrogable por periodos de igual duración, previa notificación por escrito por cualquiera de las partes con noventa días de anticipación al vencimiento del contrato. Vale decir, que este contrato se prorrogó automáticamente por UN (01) AÑO más, durante los años 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 y 2023, es decir comenzó el PRIMERO DE ENERO DE DOS MIL DIECISÉIS HASTA EL TREINTA Y UNO DE DICIEMBRE DE DOS MIL VEINTITRES (10/01/2016 A 31/12/2023) y de allí, se encuentra actualmente prorrogado el contrato indefinidamente por más de SIETE (07) AÑOS más, es decir, estamos ante un contrato vigente, escrito, cuya duración feneció por vencimiento expreso del termino contractual y por los efectos del artículo 1.580 del Código Civil, quien ha mantenido una relación arrendaticia continua e ininterrumpida desde hace más de 15 AÑOS (11 DE DICIEMBRE DE 2.008 AL 31-12.2023), a pesar que el mencionado artículo del Código Civil dice que los contratos de arrendamiento tienen una duración máxima a 15 años, todo pacto en contrario es nulo, incumpliendo la arrendataria con el mencionado artículo sustantivo civil de la CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: POR VENCIMIENTO DEL TIEMPO MAXIMO DE DURACION, quien está"LA ARRENDATARIA"ocupando el inmueble con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado
TERCERO: Conforme a lo establecido en la cláusula TERCERA: CANON DE ARRENDAMIENTO, el canon de arrendamiento acordado fue de VENTISEIS MIL CUATROCIENTOS CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 26.400,00) y se reajustó a la cantidad de VENTICINCO MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.25.000,00), más IVA, luego a la cantidad de VENTICUATRO MIL TRESCIENTOS QUINCE CON 08/100 BOLIVARES (BS 24.315.08) MENSUALES MÁS IVA, a dicho monto se le aplicó un descuento 38,31%, resultando el canon de arrendamiento neto a pagar en ese momento la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) MENSUALES + IVA, (El descuento aplica solo por pronto pago), el cual es el monto que se refleja en la factura y el incremento del canon hacia la aproximación al canon real, podría ser aceptado mutuamente en cada trimestre, por acuerdo de las partes para el primer año y será ajustado anualmente de acuerdo al Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) de la ciudad de Caracas establecidos por el Banco Central de Venezuela, suma que la arrendataria se obligó a pagar los cinco primeros días de cada mes, por mensualidad anticipada y consecutiva. Se acordó, igualmente, que cada año el canon seria ajustado en forma promediada conforme al I.N.P.C. emitido por el Banco Central de Venezuela y según la valorización del inmueble, a cuyo efecto se tomarán como base de cálculos los datos emanados del Banco Central de Venezuela en sus boletines oficiales...omissis... a este monto se le aplicó la indexación al valor vigente entre el 01 de enero de 2016 y el 31 de diciembre de 2.023, resulta ser el valor del canon de arrendamiento actualizado la cantidad de TRECE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES CON 74/100 BOLÍVARES (Bs. 13.983,74) MENSUALES. CUARTO: Conforme a lo establecido en la cláusula CUARTA POR EL INCUMPLIMIENTO DE PAGO DEL CANON acordamos que La falta de pago de dos (02) pensiones de arrendamiento consecutivas por parte de"EL ARRENDATARIO", dará derecho a"LA ARRENDADORA", a considerar rescindido el contrato de arrendamiento aqui celebrado como si fuera de plazo vencido, sin ningún otro trámite, reclamando"LA ARRENDADORA", el pago de daños y perjuicios que hubiere ocasionado"EL ARRENDATARIO", quedando entendido entre las partes que en caso de resolverse antes del vencimiento del término estipulado para su duración por faltas imputables a suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento por todo el tiempo que falte para la expiración natural del plazo convenido, con su debida indexación monetaria. En consecuencia, la arrendataria TODO CAJAS COLMENAREZ C.A., quien cumplia con todas sus obligaciones contractuales, pagando los cánones de arrendamientos en forma puntual hasta el 31 DE DICIEMBRE DE 2.022. pero a partir de esa fecha"LA ARRENDATARIA"comenzó a atrasarse en sus pagos, quien hoy adeuda la cantidad de DOCE (12) MESES POR FALTA DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTOS, CORRESPONDIENTE A LOS MESES DE ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2023, quien está obligada a pagar al valor actual del canon con penalidad en la cantidad de DOCE MESES (12) DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS, multiplicado por la cantidad de TRECE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES CON 74/100 BOLÍVARES (Bs. 13.983,74) MENSUALES, resulta la cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUATRO CON 90/100 BOLIVARES (Bs. 167,804,90), más los cánones de arrendamientos que deben adicionar que faltan por transcurrir hasta que culmine el presente juicio, con estos atrasos"LA ARRENDATARIA"está incumpliendo con la CLAUSULA CUARTA: INCUMPLIMIENTO DE PAGO DEL CANON, estipulado en el contrato quien"LA ARRENDATARIA"tenía conocimiento de un mecanismo de pago bancario mediante en la cuenta corriente que posee la arrendadora en el Banco de Venezuela con el N° 0102-0327-94-0000-178084, por lo que, tal previsión contractual en ejercicio de la autonomia de la voluntad, propia del derecho privado, hace inaplicable al caso de autos el mecanismo de consignaciones arrendaticias establecido en la referida norma y plenamente demostrado tal incumplimiento por el ESTADO DE CUENTA CORRIENTE EMITIDO POR EL BANCO DE VENEZUELA EN FECHA 05/01/2024, cuyo titular es la arrendadora sociedad mercantil ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A. con la finalidad de demostrar la existencia de la referida cuenta bancaria para realizar los respectivos pagos de los alquileres, cuyos montos adeudados nunca fueron pagados por"LA ARRENDATARIA"desconociendo las obligaciones contractuales asumidas, Ciudadano(a) Juez,"LA ARRENDATARIA", ha violado flagrantemente de manera constante la disposición contractual establecida en las CLÁUSULA TERCERA del contrato, puesto que la arrendataria NO PAGA EL CANON EN FORMA REGULAR, lo cual implica también la violación a lo establecido en el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil, como obligación legal principal del arrendatario, según el estado de cuenta bancario, que acompaño como (ANEXO R).QUINTO: Conforme a lo establecido en la cláusula QUINTA USO DE INMUEBLE ARRENDADO, en cuanto al uso INDUSTRIAL del inmueble arrendado establece que el arrendatario se obliga a destinar el inmueble como latonería y carpintería metálica Industrial, soldaduras especiales e industriales, fabricación de piezas automotrices, fabricación y preparación de pinturas, pero no fue así, la arrendataria TODO CAJAS COLMENAREZ C.A. T-08B, arbitrariamente le cambio el uso sin autorización CONSTRUYENDO LOCALES COMERCIALES ILEGALES CON EL FIN DE DARLE UN USO SIMULADO COMERCIAL COMO LO ES ACTUALMENTE UN COMERCIO DE SERVICIO DE TALLER MECANICO AUTOMOTRIZ Y REPARACIÓN CAJAS DE VELOCIDADES AUTOMOTRICES, violando el artículo 1.593 del Código Civil y lo estipulado en la CLÁUSULA QUINTA USO DE INMUEBLE ARRENDADO, a quien se le autorizo a darle un uso como terreno netamente industrial sin edificar. SEXTO: Conforme a lo establecido en la cláusula SÉPTIMA, SERVICIOS PÚBLICOS, es de exclusiva cuenta de la arrendataria todo lo relativo al suministro de los siguientes servicios públicos tales como, electricidad (ELEOCCIDENTE O ELEVAL), agua potable y servidas (HIDROCENTRO), telefonía (CANTV, MOVILNET, MOVISTAR DIGITEL), gas, aseo urbano, patente de Industria y Comercio, Impuestos municipales, estadales o nacionales y además se compromete a cancelar teléfono que le sea asignado por la CANTV, así como estará obligado a contratar póliza de robo e incendio, gastos y mantenimiento del inmueble arrendado, quien hasta la presente fecha no ha pagado los gastos ocasionados por ningún servicio público, incumpliendo"LA ARRENDATARIA", quien nunca ha pagado algún recibo de servicio público, lo cual dice que será por LA EXCLUSIVA cuenta de"EL ARRENDATARIO", todo lo relativo al suministro de los servicios públicos antes señalados.
SEPTIMO: Conforme a lo establecido en la cláusula NOVENA, GASTOS DE VIGILANCIA Y MANTENIMIENTO, el arrendatario se obligó al pago compartido entre todos los demás arrendatarios del inmueble de mayor extensión del cual forma parte la parcela y con los otros arrendatarios, por el costo de servicios tales como vigilancia, mantenimiento de portones, alumbrado eléctrico, transformadores, sistema hidroneumático, pintura externa de portones, vialidad, limpieza, disposición de desechos sólidos, áreas verdes, prestaciones sociales de vigilantes y personal de mantenimiento, inclusive pólizas de seguro de incendio y robo, tal como lo señala la mencionada cláusula a pesar del incumplimiento de este pago conllevaría a la administradora a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado. (EL CUAL ESTÁ ESTIMADO ADICIONALMENTE EN UN VEINTE POR CIENTO (20%) SOBRE EL MONTO DEL B CANON DE ARRENDAMIENTO ACTUALIZADO).
OCTAVO: Conforme a lo establecido en la cláusula DECIMA: PROHIBICION DE CONSTRUCCIONES Y MODIFICACIONES:"LA ARRENDATARIA"no podrá hacer en el inmueble ningún tipo de modificación, alteraciones, o mejoras de ningún género, ni movimientos de tierra, sin el consentimiento previo, expreso y por escrito de"LA ARRENDADORA". En todo caso, a la terminación del contrato o de la relación arrendaticia, dichas mejoras y bienhechurías quedarán en beneficio de"LA ARRENDADORA"o propietario del inmueble...."LA ARRENDATARIA"realizó reformas al inmueble no autorizadas por mí, modificando el inmueble arrendado con movimientos de tierras, excavaciones, daños ambientales e edificaciones ilegales, estas acciones dieron motivo a la sanción urbanística que me impuso la Dirección de Infraestructura de Los Guayos, mediante la resolución.. (Ver Anexo U).
Por todos los incumplimientos contractuales antes expuestos, en consecuencia la arrendataria está ocupando un inmueble que está a tiempo indeterminado, quien por caprichos propios me dejo de pagar los cánones de arrendamientos, quien nunca tuvo voluntad de pagarme desde hace varios meses, a sabiendas que tenía conocimiento de la existencia de una cuenta bancaria activa en el Banco de Venezuela a nombre de la arrendadora para realizar los pagos de las pensiones de arrendamientos, sin embargo, a raíz de la suspensión de los pagos de los cánones de arrendamientos decretado por el Gobierno Nacional por la pandemia del Covid-19, sobre las viviendas y locales comerciales, se consideró esperar un lapso prudencial de tiempo"LA ARRENDATARIA quien he acudido varias veces al inmueble para cobrar las pensiones de arrendamiento y este me manda a sacar con la Policía Municipal de Los Guayos de mi propio local.… omissis…Por los hechos narrados, las disposiciones constitucionales, legales, la doctrina y la jurisprudencia alegada, de conformidad a lo establecido en el articulo 1.167 del Código Civil, ocurro ante usted a fin de demandar, como en efecto demando, por RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES: a la siguiente arrendataria a emplazar: TODO CAJAS COLMENAREZ C.A.T-08B, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo de fecha 06 de Septiembre del 2.012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A 315, expediente N° 31524623, representada en este acto por su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, ambos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, comerciantes, Solteros, domiciliado en Los Guayos, Estado Carabobo, titulares de la Cédula de Identidad Nos. V-6.667.818 y V-13.466.208, respectivamente, quien"LA ARRENDATARIA"actualmente se encuentra en estado de insolvencia con sus obligaciones de los pagos contractuales, quien adeuda desde el mes de Enero 2023 hasta la presente fecha, además nunca entregó el inmueble a tiempo por los atrasos en los pagos y hasta la presente fecha aún no lo ha hecho, por lo que en consecuencia, el contrato de arrendamiento se venció en su término máximo legal, quedando a Tiempo-Indeterminado PARA QUE"LA ARRENDATARIA"CONVENGA VOLUNTARIAMENTE EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO, O A ELLO SEA COMPELIDO POR ESTE TRIBUNAL, EN: PRIMERO: La RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por Incumplimientos contractuales, principalmente por falta de pagos de los cánones de arrendamientos, cambio de uso sin autorización de industrial a comercial, modificar el inmueble sin autorización y por no entregar el inmueble a tiempo por vencimiento del termino máximo de duración del contrato, conforme al contrato que, en su orden se señalan: TODO CAJAS COLMENAREZ C.A.T-08B, con los contratos celebrados en fecha 20 de enero de 2016 y el 01 de noviembre de 2.016 donde funge como arrendador mi entonces administrador, sociedad mercantil ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, mediante la relación arrendaticia existente sobre el lote de terreno signado con el N° T-088 y el cual forma parte del terreno de mi propiedad, de mayor extensión indicado al inicio de este libelo; quien actualmente"LA ARRENDATARIA"está ocupando el inmueble arrendado a Tiempo Indeterminado. SEGUNDO: UNA VEZ QUE EL TRIBUNAL DECLARE CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE RESOLUCION, SOLICITO ADICIONALMENTE A ESTE TRIBUNAL QUE SE ORDENE LA ENTREGA FORMAL DEL INMUEBLE ARRENDADO, LIBRE DE COSAS Y PERSONAS QUE SE ENCUENTRAN DENTRO DEL INMUEBLE ARRENDADO POR LA SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENAREZ C.A.T-08B, con el fin de poder dar cumplimiento a la sanción administrativa en forma subsidiaria para la ejecución de la demolición N° 024/2017 de fecha 16 de noviembre de 2.017, ordenada en mi contra por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía de Los Guayos de todas las construcciones que se fomentaron sin tener culpa de la infracción urbanistica cometida por la arrendataria TODO CAJAS COLMENAREZ C.A.T-08B…omissis…

Por su parte, el ciudadano SANTOS COLMENARES GIROTT, titular de la cédula de identidad N° V-6.667.818, en su condición de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENAREZ, C.A. T-08B, asistido por el abogado DARIO JOSÉ PEROZO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.500, en el escrito de contestación presentado en fecha catorce (14) de mayo de 2024 argumenta que: (folios 175 al 179 y sus vueltos de la I pieza principal):
…omissis… FALTA DE CAPACIDAD PROCESAL: Opongo como defensa perentoria de fondo, para que sea resuelta in limine Litis, la falta de cualidad y capacidad procesal del ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, para demandar en su propio nombre y darse la cualidad de demandante como lo expresa en el libelo de demanda textualmente:"actuando en mi propio nombre con el carácter de demandante"(folio 1), ya que esa cualidad no es la que se patenta en el contrato de arrendamiento, y menos, cuando se trata de un contrato bilateral, y, que el mismo PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE usa como fundamento de su demanda (folio 1 reverso, renglón10) mediante el artículo 1167 del Código Civil que textualmente establece:"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello"
A manera de ejemplo fehaciente y contundente, soy apoderado de la parte demandada, pero no puedo actuar en mi propio nombre ni con el carácter de demandado, soy un tercero respecto del contrato cuya resolución se ventila.
Ahora bien, el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE debe tener alguna duda al respecto, porque en el reverso del folio 3 del expediente (renglones del trece al quince), manifiesta que su cualidad de propietario lo legitima como arrendador del inmueble y le acredita la cualidad de actor para sostener la presente demanda, esas facultades y potestades emanan de la ley y no de la ilusión procesal, por tanto, PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE carece de capacidad procesal o Legitimatio ad processum; y, de interés jurídico actual para demandar y sostener el presente juicio y de interés jurídico actual, conforme lo establece el artículo 16 eiusdem que al texto reproduzco: Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. (Omissis, Sic.). LO QUE CULMINA EN EL LIBELO FIRMANDO LA DEMANDA A TÍTULO PERSONAL Y NO COMO REPRESENTANTE DE LA ARRENDADORA ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES, C.A…omissis…INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA SE DENUNCIA LA VIOLACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 3 Y 13 DEL DECRETO CON RANGO VALOR, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL POTUR ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
El 7 de febrero de 2.023, el tribunal admite la presente demanda, si es que así se le puede llamar, en las últimas dos líneas del anverso del folio 18, se pronuncia el tribunal de esta textual manera: Y por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, se admite cuanto ha lugar en derecho la demanda.
Me permito significar al tribunal que la presente demanda si es contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por cuanto el demandante, consigna copia simple del primer contrato (folio 15, anexo N, numero 14) del año 2.008 y el último contrato del año 2.016, anexo marcado 0, número 15., en flagrante violación de los artículos 3 y 13 del Decreto Ley DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; como ya se denunció en el capítulo anterior, violando igualmente el artículo 1920 numeral 5 del Código Civil, que establece: Además de los que por disposiciones especiales deban someterse a la formalidad del registro, deben registrarse: 5° Los contratos de arrendamientos de inmuebles que excedan de seis años.
Confiesa también, (folio 15 anverso III6 renglones 11 y 12) que la relación arrendaticia tiene 17 años y un mes, alegando su caducidad por haber pasado los quince años a que se contrae el artículo1580 del Código Civil, pero igual, infringió el artículo 1920 numeral 5 del Código Civil y 3 y 13 (folio13, del Decreto Ley DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo que anula dichos contratos, por cuyos motivos no debió admitirse la demanda.
El tribunal en el folio 19 anverso ab initio, expone textualmente: El Tribunal hace del conocimiento de las partes, que el presente juicio se seguirá por el ordinario previsto en el Capítulo I Título I del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el inmueble objeto de la resolución del contrato se trata de un terreno no edificado el cual excluido del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 26 de Octubre de 1999 en su capítulo 1.
Que providencia más alejada de la realidad, cuando el mismo demandante confiesa en el folio 13, III.7., cuando expresa textualmente:"En cuanto al cambio de uso de la actividad que realiza la arrendataria TODO CAJAS COLMENAREZ,C.A., que le fue arrendado exclusivamente para el uso industrial previsto en la cláusula quinta y no como TALLER MECÁNICO AUTOMOTRIZ, realizando una actividad netamente comercial cuando en si era para darle uso industrial como procesos de recuperación de metales ferrosos y autorizado por la zonificación Industrial que posee el inmueble. Quien puede creer que durante diecisiete años este señor demandante no se dio cuenta de lo que pasaba en su inmueble y de la conducta infractora de su arrendatario. Quien puede pensar que trabajé durante diecisiete años a la intemperie.
Lo cierto es, que el señor demandante y arrendador, me autorizó para que edificara las estructuras necesarias para desempeñarme en mi actividad comercial, consigno en este acto en escrito dirigido a mi persona donde se me autoriza para tal fin, el cual se acompaña marcado"A", y, que asegure mi inversión mediante un título supletorio que se acompaña marcado"B", cuyos hechos son conocidos por el demandante, y los confesó en su libelo, por tanto, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, me ampara en sus artículos 3, 13 y especialmente el 4 que establece: Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terreno no edificados.
Como se ha evidenciado, ese terreno esta edificado y es del conocimiento público y especialmente del demandante quien lo autorizó. Por tanto, la presente demanda ha debido ser declarada inadmisible.
No puede pretender el demandante que se le dé curso a una demanda con un contrato nulo por no haber sido autenticado como lo ordena artículo 13 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y solicito del tribunal, su pronunciamiento in limine Litis con los efectos contenidos en el artículo 3 eiusdem. Por otra parte, magistrada, el artículo 1.168 del Código Civil venezolano vigente consagra, cito: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya...fin de la cita. En el caso que me ocupa, el arrendador no ejecuto su obligación de autenticar el contrato de Arrendamiento, por lo tanto, no estoy obligado a cumplir la mia.
Como corolario de lo anterior, solicito del tribunal y en base a las múltiples confesiones del demandante ya especificadas, denunciadas y alegadas en esta Litis contestación, solicito se aplique el contenido del artículo 1401 del Código Civil que establece: La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los limites del mandato, ante un juez, aunque este sea incompetente, hace contra ella plena prueba. CONTESTACIÓN AL FONDO “…Rechazo y contradigo la presente demanda en todas y cada una de sus partes por ilusoria ilegitima, impertinente, estéril y contradictoria, ya que el demandante de autos ocultó las verdades de la situación y trató de crear una situación muy diferente a la realidad en flagrante violación del artículo 3° del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, in fine…omissis… En aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, ASI COMO LOS TRIBUNALES COMPETENTES, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, DEBIENDO PREVALECER SIEMPRE LA REALIDAD SOBRE LAS FORMAS
La verdad verdadera, es que este ciudadano demandante desde el principio sabía que la actividad sería comercial y no industrial, así lo aseveran sus dichos contenidos en el libelo, sabía también, que el terreno estaba edificado, y no como hizo ver al tribunal que estaba desocupado, esta ilegítima demanda que no debió ser admitida por el tribunal por no tener el demandante, como ya se denunció y evidenció en el expediente que no tiene facultad de demandar en su propio nombre, por tanto, PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE carece de capacidad procesal o Legitimatio ad processum; él personalmente no es parte en el contrato, lo es la empresa arrendadora como lo hace ver él en su transcurso por el libelo al mencionar veinticinco veces a la ARRENDADORA y no él como demandante.
Con la ingente cantidad de artículos legales infringidos por el demandante, no ha debido admitirse la demanda, porque si no ha cumplido con su deber legal de cumplir con la ley, no vulnerarla, menos podía aspirar a que en tales circunstancias, le admitieran la demanda y menos como presume (folio 16. SEGUNDO:) UNA VEZ QUE EL TRIBUNAL DECLARE CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE RESOLUCIÓN, se expresa como si el tribunal le hubiera garantizado que así sería.
Por todos los alegatos y hechos contradichos y rechazados por la defensa, y Por todos los alegatos y hecho de contradicciones contenidas en el libelo y especialmente la falta de cualidad, facultad y capacidad procesalo Legitimatio ad processum; en la persona del demandante, solicito respetuosamente del tribunal declare inadmisible la presente demanda por ilusoria, ilegitima, impertinente, estéril y contradictoria y carecer PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE de capacidad procesal o Legitimatio ad processum; para sostener el presente juicio.
Ciudadana Jueza, el ciudadano demandante miente de la manera más descarada y vulgar cuando en su petitorio, segundo punto, manifiesta que, con el fin de dar cumplimiento a la sanción en su contra por demolición dictada por la Alcaldía de Los guayos, Nro. 024-2017, de fecha 16 de noviembre del 2017, demolición de todas las construcciones, la cual están por el orden de 18 edificaciones, todo un complejo comercial, fijese Usted ciudadana jueza, ORDENADA EN SU CONTRA, el no construyo nada, esta resolución fue anulada por contrario imperio por las nuevas autoridades ya que se les negó a los inquilinos el derecho a la defensa, el solicito la demolición diciendo que esas bienhechurías eran de él, mintió descaradamente, evacuo testigos falsos, que no eran inquilinos que manifestaban el estar de acuerdo con la demolición, esto es un delito penal,( Falsa atestación ante funcionario público) se anexa resolución Nro D-3-2018, de fecha 5 de septiembre del año 2018, en la cual se pronuncian al respecto y las causales que la motivan, marcada D…”

Así pues, quien aquí Juzga determina que es procedente entrar a verificar como punto previo 1.- La falta de Capacidad procesal alegada por la parte demandada y 2.- la Inadmisibilidad de la demanda por la violación de los artículos 3 y 13 del decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y posteriormente se descenderá a determinar 1.- Si procede o no la Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de cláusulas contractuales, principalmente por falta de pago de canón de arrendamiento.
-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pasa a continuación quien aquí decide a establecer el orden decisorio, a los fines de dirimir esta controversia judicial, por lo cual estima pertinente, en primer lugar, emitir pronunciamiento respecto a la falta de capacidad procesal alegada por la parte demandada, bajo los siguientes términos:
PUNTO PREVIO -I-
DE LA FALTA DE CAPACIDAD PROCESAL

Alega la parte demandada:
“…Opongo como defensa perentoria de fondo, para que sea resuelta in limine Litis, la falta de cualidad y capacidad procesal del ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, para demandar en su propio nombre y darse la cualidad de demandante como lo expresa en el libelo de demanda textualmente:"actuando en mi propio nombre con el carácter de demandante"(folio 1), ya que esa cualidad no es la que se patenta en el contrato de arrendamiento, y menos, cuando se trata de un contrato bilateral, y, que el mismo PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE usa como fundamento de su demanda (folio 1 reverso, renglón10) mediante el artículo 1167 del Código Civil que textualmente establece:"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello"… A manera de ejemplo fehaciente y contundente, soy apoderado de la parte demandada, pero no puedo actuar en mi propio nombre ni con el carácter de demandado, soy un tercero respecto del contrato cuya resolución se ventila… Ahora bien, el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE debe tener alguna duda al respecto, porque en el reverso del folio 3 del expediente (renglones del trece al quince), manifiesta que su cualidad de propietario lo legitima como arrendador del inmueble y le acredita la cualidad de actor para sostener la presente demanda, esas facultades y potestades emanan de la ley y no de la ilusión procesal, por tanto, PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE carece de capacidad procesal o Legitimatio ad processum; y, de interés jurídico actual para demandar y sostener el presente juicio y de interés jurídico actual, conforme lo establece el artículo 16 eiusdem que al texto reproduzco: Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. (Omissis, Sic.). LO QUE CULMINA EN EL LIBELO FIRMANDO LA DEMANDA A TÍTULO PERSONAL Y NO COMO REPRESENTANTE DE LA ARRENDADORA ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES, C.A…”

Así pues, quien aquí Juzga considera necesario indicar que en la práctica judicial observamos que en algunos casos, las acciones, recursos y demás solicitudes propuestas por los justiciables ante los Órganos Jurisdiccionales, se realizan en términos confusos o ininteligibles, lo cual es producto de una técnica deficiente de argumentación jurídica, no pudiéndose deducir en forma clara y precisa los argumentos en los cuales se fundamentan las mismas, sin embargo en aras de garantizar el principio pro actione concatenado con el derecho a una tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, quien aquí decide luego de realizar el análisis exhaustivo de la defensa opuesta por la parte demandada la misma confunde la cualidad con la capacidad procesal, siendo menester señalar a los fines pedagógicos las siguientes consideraciones:
Asi, el autor Rafael Ortiz define la capacidad procesal como “la aptitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales válidos” (en “Teoría General del Proceso”. Editorial Frónesis. 1ra edición. p.485).
En efecto, el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil reconoce que: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”, en consecuencia, quienes no tienen el libre ejercicio de sus derechos, requieren estar representados o asistidos en juicio de la manera que lo dispongan las leyes que regulan el estado o capacidad, a tenor de lo previsto en el artículo 137 eiusdem. Estas limitaciones pueden ser de varios tipos: en razón de la edad, el entredicho y el inhabilitado. En Venezuela se tiene total capacidad procesal y capacidad de obrar al cumplir los 18 años de edad, a excepción del menor emancipado, y a no ser que por algún defecto intelectual amerite interdicción o inhabilitación o exista alguna otra causa que limite su capacidad, en todo caso el legislador presume una plena capacidad con el cumplimiento de la mayoría de edad, según lo dispuesto en el artículo 18 del Código Civil de Venezuela. Asi se verifica.
A mayor abundamiento afirma el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, que los sujetos de derecho, por el solo hecho de ser personas naturales o entes morales, tienen la capacidad de goce, que consiste en la posibilidad de ser titulares de derechos subjetivos y de obligaciones de carácter privado y deberes frente a la autoridad pública. La capacidad de ejercicio es, por el contrario, la potencia de toda persona para ejercer y actuar, por sí mismo, sus derechos subjetivos y poder comprometer sus bienes y aún su persona (Matrimonio). Sin embargo, esta capacidad de ejercicio puede encontrarse, temporal o definitivamente limitada o anulada de un todo, sea por razones naturales (Minoridad, senectud) o patológicas (Enfermedad mental o en los sentidos).
Así las cosas, del mismo modo que se puede ser sujeto de derecho y no tener el ejercicio de los derechos o tenerlos limitados, puede tenerse la capacidad para ser parte en juicio y no tenerse el ejercicio de los derechos procesales. Por otra parte, la capacidad procesal es la capacidad para comparecer en juicio, para realizar actos procesales con efectos jurídicos en nombre propio o por cuenta de otro, así lo afirma Giuseppe Chiovenda en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil” Vol. 3. También es posible decir que en materia de capacidad, las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos deberán estar representadas, asistidas o autorizadas en el proceso, según lo establecido por las leyes que regulen su estado y capacidad. En Venezuela las normas que regulan la capacidad se encuentran en los Artículos 16, 18 y 19 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los Artículos 136 y siguientes, del Código de Procedimiento Civil. Asi se verifica.
Es importante resaltar que no se debe confundir la legitimación, la cual es inherente a la titularidad del derecho, o sea a la cualidad o interés en demandar y ser demandado, la cual, a su vez, se podrá determinar a través del pronunciamiento judicial o sentencia; con la legitimidad, la cual se refiere a la capacidad de las partes para intervenir en el proceso.
En este contexto la forma como ha sido planteada la defensa opuesta, se observa que la parte demandada confunde los conceptos de legitimación al proceso (legitimatio ad processum) o capacidad y la legitimación a la causa (legitimatio ad causam) o legitimación, siendo necesario señalar que la legitimación ad causam, consiste en la vinculación de un sujeto con un objeto litigioso determinado que le habilita para solicitar una sentencia de fondo y la legitimación ad procesum, que consiste en la capacidad procesal, es decir, en la aptitud que tiene el sujeto para comparecer en juicio.
Siendo un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga “legitimación ad-procesum”, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal… entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene su sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por otra parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por “legitimidad ad-causam”, esto es, ser titular del derecho que cuestiona, el cual, no es un presupuesto procesal para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Coutere, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable. De esto se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en éste en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial, pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que, los sujetos procesales tengan “legitimidad ad-procesum”. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado “ad-causam” lo sea “ad-procesum”, como a la inversa, no todo legitimado ad-procesum” lo es “ad-causam”…” la legitimación ad causam es una cuestión preliminar de fondo que deberá resolver el juez en sentencia, si se apreciare la falta de legitimación, conllevaría a la desestimación de la demanda, siendo apreciable de oficio de conformidad a la doctrina del Tribunal Supremo, mientras que la legitimación ad procesum equivale a la capacidad procesal que hace referencia a la aptitud para comparecer en juicio (es decir, la actuación física necesaria para personarse ante un tribunal o ante el sujeto correspondiente para otorgar un poder de representación a un procurador).
Así las cosas, aplicando lo anteriormente esbozado al caso de auto se constata que la parte demandante es una persona natural, mayor de edad, abogado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro 207.342, que comparece asistido por abogado, el cual se afirma titular del interés jurídico propio, en el sentido pueda actuar por sí mismo y puede asumir las obligaciones que surgen en el proceso, por lo que debe ser declarada SIN LUGAR la defensa opuesta por la parte demandada referente a la falta de capacidad procesal o ilegitimidad procesal, por carecer de asidero jurídico Así se decide.
Ahora bien en relación al termino de cualidad considera necesario quien aquí decide traer a colación lo señalado por el jurista y maestro Arístides Rengel Romberg referente a la cualidad, el cual sostiene que:"La Legitimación es la Cualidad necesaria de las partes. El Proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o Interés Jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contendores" (Rengel Romberg: 1.991, 9).
Según José Andrés Fuenmayor: “La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”
Por su parte el autor Luis Loreto, afirma que: tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona de la parte actora, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987).
De los criterios anteriormente transcritos, se desprende que la legitimación la va a ostentar el titular de la relación jurídica sustantiva controvertida en el proceso, es decir, aquel que se afirme titular de un derecho, en cuyo caso, estamos frente al sujeto activo de esa relación procesal. Esa titularidad nos permite identificar quién puede ejercer la acción y en contra de quien es posible intentarla. La producción del proceso debe nacer desde la existencia de un hecho controvertido que es necesario para que la litis se genere, por ello, es necesario que se legitime la cualidad de aquellos que van a formar parte en el proceso, tales personas deben tener un interés real, actual y jurídico, la legitimación, es inherente a la titularidad del derecho, o sea a la cualidad o interés en demandar y ser demandado, existiendo una Legitimatio ad causan y legitimatio ad processum, refiriéndose la primera, a la falta de cualidad e interés y la segunda, a la falta de capacidad procesal. La cualidad necesaria de las partes se puede formular como: a) la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacer valer en juicio sus derechos (legitimación activa) y b) la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio, esta tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA a través de sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.(Negrilla y Subrayado de este Tribunal)

De la jurisprudencia anteriormente citada se infiere que la legitimidad es la cualidad necesaria para ser parte, es decir es la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, existiendo la legitimación activa y la legitimación pasiva, encontrándose establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Ahora bien, el caso que nos ocupa, versa sobre una pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, venezolano, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.342, actuando en nombre propio y como Presidente de la arrendadora SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha: 14 de Marzo de 1.995, anotado bajo el N° 43 del año 1.995, Tomo 17-A 314, y vicepresidente SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A., registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha: 04 de Julio de 2013, anotado bajo el N° 38 del año 2013, Tomo 84-A 314, expediente N° 31412284, suficientemente autorizado por las Cláusulas Decima y Decima Primera Estatutaria y apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L., inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 16 de Julio de 1.982, bajo el N° 3309, Tomo XXXI, a los folios 191 al vto. 193 del libro de Registro de Comercio que por Secretaria se lleva en ese juzgado, siendo modificado sus estatutos, en acta de asamblea inscrita en fecha 10/10/2002, y acta de asamblea de fecha 10/01/2012, expediente N° 3309, Tomo 227-A RMI Mérida, número 13 del año 2011, contra SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, en la persona de su presidente y/o vicepresidente, ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, respectivamente.
Consignando a tal efecto CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO suscrito en fecha veinte (20) de enero de 2016, entre la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, y la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, representada por los ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208. Asi se verifica
En este contexto se hace necesario señalar que, el contrato de arrendamiento es de los considerados por la doctrina como principales porque tiene vida propia, es decir, es absolutamente independiente de otro contrato, los interesados directos en el mismo son el arrendador y el arrendatario en su condición de partes, de donde deriva que son ellos quienes tienen sobre sí los derechos y obligaciones que la relación jurídica puede generar. Así, y siguiendo la doctrina de Loreto habrá perfecta identidad entre el arrendador y el arrendatario y las personas a las cuales la ley otorga facultad para hacer efectivos sus derechos o reclamar el cumplimiento de las obligaciones derivados del contrato de arrendamiento y las personas contra quienes puede exigirse dicho cumplimiento o formularse el correspondiente reclamo, y la sentencia que se dicte surtirá sus efectos a favor o en contra, según el caso.
Por su parte el tratadista José Luis Aguilar Gorrondona (2005), en su obra denominada “Contratos y garantías”, hizo referencia sobre quienes están legitimados para arrendar, aportando:
…omissis…La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato.
Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:
1.Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad, aunque su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aun cuando la condición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor, so pena de que el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca a no ser que, tratándose de fundos rústicos se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento durará hasta dicha recolección (C.C. art. 1.581) (…) En el caso de comunidad, la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.
2.Puede arrendar también el enfiteuta.
3. Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598) (…)
4.Puede arrendar el propio arrendatario caso en el cual se habla de subarrendamiento, institución de la que se tratará "infra"
(Cap. XXV).
III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes.
1° Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:
A) Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.
B) Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.
C) Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.
El arrendamiento de la cosa ajena es "res inter alios acta" para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario…”

Habida cuenta de lo anteriormente expuesto, quien aquí juzga encuentra legitimado para intentar las acciones derivadas de la relación arrendaticia, no sólo al propietario de la cosa arrendada, sino que además a las partes que integran dicho contrato de arrendamiento, en este sentido de la revisión de las actas se verifica que el contrato de arrendamiento vincula a la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, y la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, representada por los ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, en consecuencia esta sentenciadora declara que el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193 si tiene cualidad activa para actuar en el presente proceso, en razón de ello, la defensa de fondo alegada por la parte demandada referida a la falta de cualidad activa de la actora para interponer la presente causa, no debe prosperar tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.
PUNTO PREVIO –II-
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Arguye la parte demandada:
SE DENUNCIA LA VIOLACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 3 Y 13 DEL DECRETO CON RANGO VALOR, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
El 7 de febrero de 2.023, el tribunal admite la presente demanda, si es que así se le puede llamar, en las últimas dos líneas del anverso del folio 18, se pronuncia el tribunal de esta textual manera: Y por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, se admite cuanto ha lugar en derecho la demanda.
Me permito significar al tribunal que la presente demanda si es contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por cuanto el demandante, consigna copia simple del primer contrato (folio 15, anexo N, numero 14) del año 2.008 y el último contrato del año 2.016, anexo marcado 0, número 15., en flagrante violación de los artículos 3 y 13 del Decreto Ley DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL;, violando igualmente el artículo 1920 numeral 5 del Código Civil, que establece: Además de los que por disposiciones especiales deban someterse a la formalidad del registro, deben registrarse: 5° Los contratos de arrendamientos de inmuebles que excedan de seis años.
Confiesa también, (folio 15 anverso III6 renglones 11 y 12) que la relación arrendaticia tiene 17 años y un mes, alegando su caducidad por haber pasado los quince años a que se contrae el artículo1580 del Código Civil, pero igual, infringió el artículo 1920 numeral 5 del Código Civil y 3 y 13 (folio13, del Decreto Ley DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo que anula dichos contratos, por cuyos motivos no debió admitirse la demanda.
El tribunal en el folio 19 anverso ab initio, expone textualmente: El Tribunal hace del conocimiento de las partes, que el presente juicio se seguirá por el ordinario previsto en el Capítulo I Título I del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el inmueble objeto de la resolución del contrato se trata de un terreno no edificado el cual excluido del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 26 de Octubre de 1999 en su capítulo 1.
Que providencia más alejada de la realidad, cuando el mismo demandante confiesa en el folio 13, III.7., cuando expresa textualmente:"En cuanto al cambio de uso de la actividad que realiza la arrendataria TODO CAJAS COLMENAREZ,C.A., que le fue arrendado exclusivamente para el uso industrial previsto en la cláusula quinta y no como TALLER MECÁNICO AUTOMOTRIZ, realizando una actividad netamente comercial cuando en si era para darle uso industrial como procesos de recuperación de metales ferrosos y autorizado por la zonificación Industrial que posee el inmueble. Quien puede creer que durante diecisiete años este señordemandante no se dio cuenta de lo que pasaba en su inmueble y de la conducta infractora de su arrendatario. Quien puede pensar que trabajé durante diecisiete años a la intemperie.
Lo cierto es, que el señor demandante y arrendador, me autorizó para que edificara las estructuras necesarias para desempeñarme en mi actividad comercial, consigno en este acto en escrito dirigido a mi persona donde se me autoriza para tal fin, el cual se acompaña marcado"A", y, que asegure mi inversión mediante un título supletorio que se acompaña marcado"B", cuyos hechos son conocidos por el demandante, y los confesó en su libelo, por tanto, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, me ampara en sus artículos 3, 13 y especialmente el 4 que establece: Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terreno no edificados.
Como se ha evidenciado, ese terreno esta edificado y es del conocimiento público y especialmente del demandante quien lo autorizó. Por tanto, la presente demanda ha debido ser declarada inadmisible.
No puede pretender el demandante que se le dé curso a una demanda con un contrato nulo por no haber sido autenticado como lo ordena artículo 13 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y solicito del tribunal, su pronunciamiento in limine Litis con los efectos contenidos en el artículo 3 eiusdem. Por otra parte, magistrada, el artículo 1.168 del Código Civil venezolano vigente consagra, cito: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya...fin de la cita. En el caso que me ocupa, el arrendador no ejecuto su obligación de autenticar el contrato de Arrendamiento, por lo tanto, no estoy obligado a cumplir la mía.

No es fácil inteligencia el contenido del párrafo trascrito, y sobre todo para extractar de él, el fundamento fáctico de la alegada Inadmisibilidad de la demanda, sin embargo, y como quiera que la cuestión a resolver se relaciona con la admisión o no de la acción, esta sentenciadora hace las siguientes consideraciones:
En primer lugar, la Acción es un derecho subjetivo público, en el cual intervienen todos los tribunales de la República, orientado a la protección de una pretensión jurídica; para el profesor de Derecho Procesal Civil, Humberto Cuenca, la acción constituye: Un poder público, puesto al servicio de un interés colectivo, que provoca la actividad jurisdiccional para obtener la tutela jurídica del Estado. Es un poder que la ley coloca a disposición de todos los ciudadanos sin distinción alguna, garantizado expresa e implícitamente por los ordenamientos jurídicos contemporáneos, y a veces este poder es confiado a la propia iniciativa del órgano jurisdiccional en ciertos litigios de orden público.
Es así, que diversos criterios doctrinarios han sentado la importancia de la demanda judicial como momento constitutivo de una relación procesal, entre ellos el investigador y profesor Italiano Giuseppe Chiovenda, en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil” expone: La demanda judicial es el acto constitutivo de la relación procesal. Por tanto, el momento que existe una demanda, nace la relación procesal…La declaración de querer que sea actuada una voluntad concreta de ley, comprende la designación del bien a que se aspira y de las razones por las cuales se pretende que está garantizado por la Ley (petitum y causa petendi)”.
Así las cosas, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, establece que ésta lo será en las circunstancias siguientes:
Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. (Destacado y subrayas añadido).

El supuesto de hecho de la norma claramente indica que la demanda sólo podrá inadmitirse preliminarmente con base a una cualquiera de las tres hipótesis que expresamente señala el precepto transcrito, es decir, que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley.
En jurisprudencia de LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, ha quedado establecido que la prohibición de admitir la acción debe ser expresa y clara, que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio, según sentencia Nº 508 de fecha 20 de julio de 2012, exp. 2011-733, caso: José Gregorio Rivera y otros contra Reina Margarita Guerra y otros.
También ha señalado la jurisprudencia de la referida SALA DE CASACIÓN CIVIL que los tribunales competentes deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley que no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión de la demanda, y que fuera de estos supuestos (orden público, buenas costumbres o disposición expresa de la ley), el juez no puede negarse a admitir la demanda. (Vid sentencias N° 708 de fecha 28 de octubre de 2005, caso: Teotiste Bullones y otros contra Banco Mercantil; N° 341 de fecha 23 de mayo de 2012, caso: Nilza Carrero y otra contra César Carrero: N° 152 de fecha 5 de abril de 2017, caso: Carlos Yaguarán, contra San Khawan Ardallal)
Así, la pretensión es admisible, cuando se da cumplimiento a los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten la tramitación de una causa, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión tiene lugar por la insatisfacción de esas exigencias que -sin que sea vista la causa- impiden la constitución del proceso
Ahora bien, la parte demandada señala que este Tribunal infringió el contenido de los articulo 3, 13 y especialmente el 4 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por admitir la presente demanda indicando que la misma se seguirá por el ordinario previsto en el Capítulo I Título I del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el inmueble objeto de la resolución del contrato se trata de un terreno no edificado el cual excluido del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 26 de Octubre de 1999.
Siendo el contenido de los referidos artículos lo que a continuación se transcribe:
Artículo 3 Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 4 Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
Artículo 13: El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley.

En atención a la fundamentación en que apoyó la parte demandada el alegato de inadmisibilidad, procede quien aquí decide a descender a las actas procesales, a fin de determinar el contenido del contratos de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda:
Como punto de inicio se hace necesario señalar la interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. Asi se analiza.
Así las cosas, el límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.
Bajo este contexto, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.
Ahora bien, veamos el contenido del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia:
1) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO suscrito en fecha veinte (20) de enero de 2016, entre la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, y la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, representada por los ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, en el cual convienen las partes que el mismo se regirá por el Código Civil Venezolano, estableciendo en su cláusula primera, quinta y décima lo siguiente:
CLAUSULA PRIMERA: DESCRIPCIÓN Y PROPIEDAD DEL INMUEBLE ARRENDADO: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, el siguiente bien Un (01) inmueble de uso industrial, constituido por un lote de terreno no edificado por el propietario de forma rectangular y topografía plana, denominado como LOTE DE TERENO Nro T08B y constante aproximadamente de una superficie de 623 m2 SEISCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS (Subrayado por este Tribunal)…omissis…
CLAUSULA QUINTA: USO Y ZONIFICACIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO: LA ARRENDATARIA se obliga a destinar y utilizar el inmueble aquí dado en arrendamiento únicamente para el funcionamiento de sus actividades, los ciudadanos LA ARRENDATARIA supra identificados LA ARENDATARIA tendrá la más amplia libertad de destinar el uso industrial que caracteriza el inmueble a su conveniencia y por ende se obliga a destinar el inmueble aquí dado en arrendamiento a darle cualquier uso siempre y cuando sea una actividad netamente industrial, licita y permitida…omissis…
CLAUSULA DÉCIMA: PROHIBICIÓN DE CONSTRUCCIONES Y MODIFICACIONES LA ARRENDATARIA: no podrá hacer en el inmueble ningún tipo de construcción, modificación, alteraciones o mejoras de ningún género, ni movimiento de tierra, si el consentimiento previo, expreso y por escrito de LA ARRENDADORA porque sin autorización por escrito no se reconocerá ningún pago por mejoras.

El anterior contrato contienen las condiciones del arrendamiento del inmueble evidenciándose que la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, dio en calidad de arrendamiento a la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B., un lote de terreno no edificado por el propietario de forma rectangular y topografía plana, denominado como LOTE DE TERENO Nro T08B, constante de aproximadamente de una superficie de 623 m2 SEISCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS, y que tal inmueble arrendado se destinaría única y exclusivamente al uso industrial que caracteriza el inmueble
Así, se desprende estipulaciones adecuadamente instituidas en el cual por su naturaleza, cada parte se obligó a cumplir, conllevando esto, a consideraciones responsables, garantes y comprometidas para ambas partes, entre ellas era de conocimiento de las partes que el inmueble dado en arrendamiento era un terreno no edificado, y que el arrendatario podría destinar el inmueble al uso industrial.
Visto lo anterior es menester hacer ciertas consideraciones respecto a los contratos de arrendamiento:
El arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil, como el contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.
Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son:
1.- Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre estas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
3.- Causa Lícita; radica en hacer gozar a la otra parte de la cosa objeto de arrendamiento, por cierto tiempo y mediante determinado precio.

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
De manera que, no queda duda alguna que en el sub iudice, el contrato de arrendamiento del inmueble, se derivan las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es un terreno no edificado y que tendría uso industrial, hechos expresados inequívocamente por las partes al suscribir el referido ya tantas veces contrato de arrendamiento.
Por lo que dando este Tribunal procedió a admitir la presente demanda por el procedimiento ordinario en atención a lo establecido en el articulo 338 del Código de Procedimiento Civil que establece: Artículo 338. Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial., ello en atención a que del contrato de arrendamiento se desprende que el inmueble objeto de la resolución del contrato se trata de un terreno no edificado el cual excluido del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 y del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 26 de Octubre de 1999, por lo tanto se desecha el alegato arguido por la parte demandada referente a que este Tribunal a la inadmisibilidad de la demanda por carecer de asidero jurídico. Asi se decide.

Ahora bien, en atención a lo alegado por la parte demandada en relación a la inadmisibilidad de la demanda por cuanto el contrato de arrendamiento no esta sometido a las formalidades del registro de conformidad con lo establecido en el artículo 1.920 numeral 5 del Código Civil.
Frente a tal alegato se hace necesario traer a colación el contenido del articulo 1.920 del Código Civil que es del siguiente tenor:
Artículo 1920: Además de los que por disposiciones especiales deban someterse a la formalidad del registro, deben registrarse: 5° Los contratos de arrendamientos de inmuebles que excedan de seis años.

Por su parte el artículo 1.924 eiusdem preceptúa:
Artículo 1924: Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.
Así las cosas, es cierto que nuestra legislación ha previsto que determinados bienes deban cumplir con el régimen de publicidad registral, dada la necesidad de dotar de certeza ciertos negocios jurídicos y de hacer posible a los terceros el conocimiento del contenido de esos negocios, en particular aquellos que condicionan la transferencia del dominio y la constitución de garantías y derechos reales limitados, así encuentran ratio iuris los artículos: 1.920, 1.921, 1.922, 1.923 y 1.924 del Código Civil.
En este contexto LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia N° 45, de 16 de marzo de 2000, en el juicio de Mirna Yasmira Leal Márquez y Herson Tejada c/ Carmen de los Ángeles Calderón Centeno, interpretó el contenido y alcance del artículo 1.924 del Código Civil, en los siguientes términos:
...omissis...Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos: En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem.
Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Así, el cumplimiento de las exigencias de la ley relativas al modo como deben celebrarse ciertos actos jurídicos, constituyen una forma legal ad solemnitatem pues son establecidos con un rigor categórico, de manera que si no se cumplen, la ley considera que el acto no se ha formado para producir su efecto propio.
En este contexto José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías señala: El arrendamiento es un contrato Bilateral, Oneroso, Consensual, que origina obligaciones principales, de Tracto sucesivo, Obligatorio; en el sentido de que no es traslativo de la propiedad y otro derecho real .
Para la formación del contrato de arrendamiento, no se exige ninguna formalidad, al extremo que puede darse la existencia de un contrato de arrendamiento verbalmente formado. En otras palabras, puede no constar por escrito el contrato y no por ello deja de serlo. Por ello, no debiendo constar por escrito el contrato de arrendamiento, mal puede considerarse a la escritura donde conste el contrato, como documento fundamental de la pretensión. No es cierto que el documento que contenga el contrato de arrendamiento sea fundamental, como tampoco lo es que deba acompañarse a la demanda el contrato escrito de arrendamiento, porque la escritura en este tipo de contrato no es requisito ad solemnitatem, que se trate de una formalidad necesaria, no quiere decir que sea una formalidad esencial.
No queda duda que en el caso sub examine, la formalidad registral de los contratos de arrendamiento, incluyendo aquellos por más de seis años, aparece como una formalidad ad probationem y no ad-solemnitatem.
La exigencia legal de la prueba escrita para un contrato de arrendamiento, no es ad solemnitatem, sino ad probationen (frente a terceros), es decir, que constituye una garantía a favor de los terceros para conocer los gravámenes y demás limitaciones o restricciones que pesan sobre un inmueble, pero entre las partes el contrato tiene plena validez.
En la redacción de los artículos 1920 y 1924, el legislador no establece la nulidad como sanción, para aquellos contratos de arrendamientos constituidos por más de seis años, cuando estos no son registrados, sólo anuncia su ineficacia ante tercero.
Cabe acotar, que en al caso bajo estudio, la propia demandada en forma expresa, voluntaria y categórica reconoció la existencia de la relación locativa, al momento de producir la contestación de la demanda, admisión que se refiere al documento privado que la actora acompaña adjunto al libelo de demanda, que contiene la versión escrita del contrato locativo. Así se establece.
No huelga advertir que las sentencias tienen valor “INTER ALIOS JUDICATA” es decir, que cualquier decisión proferida en la presente causa sólo le es oponible a las partes y no dañan ni benefician a terceros.
Por las razones precedentemente expuestas concluye quien aquí decide que la circunstancia de no haberse protocolizado ante la oficina de registro el contrato de arrendamiento cuya resolución nos ocupa, no apareja la nulidad del contrato, mucho menos la nulidad de lo convenido sobre el tiempo de duración. La consecuencia que trae aparejada la omisión registral, conlleva a que las cláusulas que regulan el contrato no le son oponibles a terceros, pero entre las partes contratantes (demandante y demandado) el contrato contenido en documento privado conserva su vigencia, por la anterior declaratoria, es forzoso para quien aquí decide desechar el alegato expuesto por la parte demandada referente a la inadmisibilidad de la demanda por cuanto el contrato de arrendamiento no esta sometido a las formalidades del registro. Así se decide.
Ahora bien, decidido lo anterior, pasa a dilucidar esta sentenciadora si procede o no la Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de cláusulas contractuales, principalmente por falta de pago de canón de arrendamiento, realizando primeramente la valoración de los medios probatorios promovidos bajo los siguientes términos:
-IV-
ACERVO PROBATORIO Y VALORACIÓN
Corre inserto a las actas que conforman el presente expediente los siguientes medios probatorios:
1. Marcado “A”, copia simple de documentos de identificación correspondiente a la cédula de identidad del ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, con el N° V-7.053.193, evidenciándose fecha de nacimiento el veintinueve (29) de octubre del año 1961, quien cuenta con un estado civil de casado, (folio 18 de la I pieza principal), siendo éstas reproducciones copias del documento de identificación por excelencia de todo ciudadano, que al no haber sido impugnadas gozan de pleno valor para determinar la forma correcta de escriturarse sus nombres, conforme al artículo 11 del Decreto con fuerza de Ley Orgánica de Identificación publicado en Gaceta Oficial Nº 37320, del 08 de noviembre de 2001, es por lo que, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio en juicio Así se aprecia.
2.Marcado “B”, Copia Simple del Acta Constitutiva de la Compañía Anonina PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE-PAFIMARCA, protocolizada en fecha catorce (14) de marzo de 1995, inserto bajo el Nro43, Tomo 17-A, por ante en el registro mercantil segundo del estado Carabobo (folios 09 al 24 y sus vtos de la I pieza principal). Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de la cual se desprende los estatutos de la Compañía Anonina PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE-PAFIMARCA.
3. Marcado “C”, Copia Simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES, COMPAÑÍA ANONIMA, protocolizada en fecha cuatro (04) de julio de 2013, inserto bajo el Nro 38, Tomo 84-A, por ante en el Registro Mercantil primero del estado Carabobo.(folios 25 al 32 y sus vtos de la I pieza principal) Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de la cual se desprende los estatutos de la la Sociedad Mercantil ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES, COMPAÑÍA ANONIMA.
4.Marcado “D”, copia simple de Instrumento Poder, autenticado en fecha ocho (08) de noviembre de 2017, por ante la Notaría Pública primera de Mérida del estado Mérida, inserto bajo el N° 25, tomo 158, folios 104 hasta 107 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria (folios 33 al 36 y sus vtos de la I pieza principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio; de dicha documental se desprende que la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA, C.R.L., inscrita por ante el Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, el 16 de julio de 1982, bajo el N° 3309, Tomo XXXI, a los folios 191 al vto. 193, otorga poder especial a los abogados PASQUALINO FISCHIETTO MARIANTE, MAURIZIO NICOLA FISCHIETTO COLAIOCCO, FABRIZIO ALESSANDRO FISCHIETTO COLAIOCCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-7.053.193, V-19.641.307, V-19.641.308, respectivamente.
5. Marcado “E”, copia simple Instrumento Poder, protocolizado por ente el Registro Público del Primer Crcuito del municipio Valencia, estado Carabobo en fecha treinta y uno (31) de enero de 2017, quedando inserto bajo el N° 6, folio 31, Tomo 4, del protocolo de transcripción del año 2017 (folios 38 al 44 y sus vtos de la I pieza principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se desprende el poder otorgado en la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela, en la República Italiana, el 11 de octubre de 2016, por los ciudadanos PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.053.193 y GILLIANA COLAIOCCO DE FISCHIETTO, italiana, cédula de identidad N° E-82.063.997, a los abogados FABRIZIO ALESSANDRO FISCHIETTO COLAIOCCO Y MAURIZIO NICOLA FISCHIETTO COLAIOCCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-19.641.308 y V-19.641.307, respectivamente.
6.Marcado “F”, Copia simple de Documento de compra venta autenticado en fecha dieciséis (16) de agosto de 1996, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, quedando inserto bajo el bajo el N° 42, Tomo 97, siendo posteriormente protocolizado por ante la oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia, estado Carabobo, en fecha veintitrés (23) de agosto de 1996, inserto bajo el N° 11, folios 1 al 8, Pto 1°, Tomo 18 (folios 45 al 52); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se desprende que el INSTITUTO AGRARIO NACIONAL (I.A.N.), organismo oficial autónomo creado por decreto ejecutivo N° 173 de fecha 28 de junio de 1949, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 22.958, de fecha 30 del mismo mes y año, que consta según decreto N° 439, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 35.599, de fecha 30 de noviembre de 1994, reimpreso en Gaceta Oficial N° 35.608, de fecha 13 de diciembre de 1994, da en venta al ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.053.193, dos (02) lotes de terreno identificados como Lote N° 01 y Lote N° 02, constante de, el Lote N° 01 de una superficie de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (159.322,83 M2), y el Lote N° 2, de una superficie de TREINTA MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECIMETROS CUADRADOS (30.677,17 M2), que forman la parcela dos (2) del Asentamiento Campesino Las Garcitas, ubicado en Jurisdicción del Municipio Autónomo Valencia, del estado Carabobo, delimitados dichos lotes de terrenos por una poligonal cuyos linderos son los siguientes: LOTE N° 01: Norte: Con la autopista regional del centro en una extensión de TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMETROS (392,44 Mts), Este: Con terrenos que es o fue patrimonio del Instituto Agrario Nacional la parcela tres 3 del Asentamiento Campesino Las Garcitas), en una extensión de CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CON TRECE CENTIMETROS (446,13 Mts.) medidos a partir del vértice P-4 antes identificado, se prosigue en dirección N-S en línea recta, pasando por el vértice P-5 de coordenadas N: 1.127.880,47 E: 617.908,72 hasta localizar el vertice P-6 de coordenadas N: 1.128.695,84 E: 618.029,70 ubicado dicho vertice a orilla de la Carretera Nacional Los Guayos Guacara, SUR: Con la Carretera Nacional Los Guayos Guacara en una extensión de TRESCIENTOS OCHENTA METROS CON NOVENTA Y UN CENTIMETROS (380,91 mts) medidos a partir del vértice P-6 antes identificado se prosigue en dirección E-O pasando por el vértice P-7 de coordenadas N: 1.127.589,21- E: 617.870,39 hasta localizar el vértice P-8 de coordenadas N: 1.127.483,98 E: 617.713,14 también ubicado a orilla de la Carretera Nacional Los Guayos Guacara y OESTE: Con Terrenos que es o fué Patrimonio del Instituto Agrario Nacional (la parcela uno 1 del Asentamiento Campesino Las Garcitas), en una extensión de CUATROCIENTOS DOS METROS CON DIECISIETE CENTIMETROS (402,17 Mts.) medidos a partir del vértice P-8 antes identificado se prosigue en dirección S-N pasando por el vértice P-9 de coordenadas N: 1.127.654,28 E: 617.607,69 hasta localizarel vértice P-1 antes identificado y ubicado a orilla de la Autopista Regional del Centro, el cual sirvió de origen a la presente descripción de linderos. LOTE Nº 02: NORTE: Con Pie de Cerro de Terrenos de Mozanguita, en parte con Fila de Cerro Alonzo Diaz y con terrenos que son o fuerón de Guzmán y la Urbanización Industrial de Mozanguita en una extensión de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (335,5 Mts.) medidos a partir del vértice identificado en el Plano A-3 con la sigla PF-4 de coordenadas N: 1.128.028,73 E: 617.426,17, se prosigue en dirección O-E pasando por el vértice PF-3 de coordenadas N: 1.128.133,11 E: 617.559,95 hasta localizar el vértice PF-2 de coordenadas N: 1.128.234,13 E: 617.691,01 ESTE: Con Terrenos que es o fué Patrimonio del Instituto Agrario Nacional (la parcela tres 3 del Asentamiento Campesino Las Garcitas), en una extensión de OCHENTA Y SIETE METROS CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMETROS (87,59 Mts.) medidos a partir del vértice PF-2, antes identificado, se prosigue en dirección N-S hasta localizar el vértice E-1 de coordenadas N: 1.128.156,82 E: 617.731,08 SUR: Con la Autopista Regional del Centro en una extensión de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS METROS CON NOVENTA Y TRES CENTIMETROS (366,93 Mts.) medidos a partir del vértice E-1 antes identificado, se prosigue en dirección E-O pasando por vértice PF-6 de coordenadas N: 1.127.039,95 E: 617.577,69 hasta localizar el vértice PF-5 de coordenadas N: 1.127.933,85 E: 617.439,67, este lindero se encuentra a una distancia de CINCUENTA METROS LINEALES (50 M) medido a partir del eje central de la mencionada Autopista, que es el limite de retiro vial, y OESTE: Con Terrenos que es o fué Patrimonio del Instituto Agrario Nacional y en parte con pie de Cerro Mozanguita (la parcela uno 1 del Asentamiento Campesino Las Garcitas), partiendo del vértice PF-5, antes identificado, se prosigue en dirección S-N hasta localizar una distancia de CINCUENTA Y CUATRO METROS CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMETROS (54,89 Mts.) el vértice E-2 de coordenadas N: 1.127.981,36 E: 617.412,16 de aquí partimos en dirección N-E hasta encontrar una distancia de CUARENTA Y NUEVE METROS CON TREINTA Y NUEVE CENTIMETROS (49,39 Mts el vértice PF-4, antes identificado el cual sirvió de origen para la descripción de linderos.
7. Marcado “G”, Copia simple de Certificación de Gravamen, expedido en fecha diecinueve (19) de septiembre de 2019, por el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Valencia, estado Carabobo, bajo el tramite N° 313.2019.3.1738. (folios 53 al 58 de la I pieza principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se desprende que sobre un (01) inmueble constituido por un lote de terreno, identificado como lote N° 1, que forman parte del asentamiento campesino Las Garcitas, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia Los Guayos, del estado Carabobo, tiene un área de 159.322,83 MTS2, quien figura como propietario es el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, por haberlo adquirido según documento protocolizado por ese despacho en fecha veintitrés (23) de agosto de 1996, bajo el N° 11, folio 1 al 8, PTO 1, Tomo 18.
8.Marcado “I”, Copia simple de CÉDULA CATASTRAL expedida en fecha veintisiete (27) de enero de 2017, por la Dirección de Tierras Urbana y Catastro Municipal de la Alcaldía de Los Guayos, estado Carabobo, signada con el N° 08-07-01-04-01-01-39-GA-351, conforme a inscripción catastral N° 2086 (folio 60 de la I pieza principal); Tal documental de carácter público administrativo presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se desprende la certificación y características del inmueble ubicado en sector las garcitas frente del hotel las cabañas, municipio Los Guayos, estado Carabobo, bajo los datos de registro N° 11, folio real 1/8, Pto 1, Tomo 18, con una superficie de 136882,48 m2, con construcción de 2230,75 m2, verificándose de los dato de inspección, que es de tip 10, de uso industrial, que cuenta con los siguientes linderos: NORTE: con autopista regional del centro en 392,44 mts, SUR: con la carretera nacional Los Guayos-Guacara en 380,91 MTS, ESTE: con terreno que es o fue patrimonio del instituto agrario nacional en 446,13 MTS y OESTE: Con terreno que es o fue patrimonio del instituto agrario nacional en 402,17 mts.
9.Marcado “J”, copia simple de Proyecto de Urbanismo protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Valencia, estado Carabobo, en fecha quince (15) de diciembre de 2017, quedando inserto bajo el N° 15, folio 127, tomo 76, protocolo de transcripción de ese año (folios 61 al 77 y sus vtos de la I pieza principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende que el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, actuando en su nombre y en representación de la ciudadana GILLIANA COLAIOCCO DE FISCHIETTO, declara que realizara un Urbanismo sobre dicha área de terreno, divida en veintiséis (26) lotes de terrenos, para la construcción de un Centro Industrial denominado CENTRO EMPRESARIAL EUROPARQUE.
10.Marcado “L”, plano topográfico (79 de la I pieza principal) tal documental de carácter privado nada aporta al hecho controvertido, por lo que, se desecha del proceso.
11. Marcado “M”, fotografía aérea (folio 80 de la I Pieza Principal) tal documental de carácter privado nada aportada al hecho controvertido, por consiguiente, es desechado de este juicio.
12.Marcado “N”, copia simple Contrato de Arrendamiento, autenticado en fecha once (11) de diciembre de 2008, por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, estado Carabobo, quedando inserto bajo el N° 49, tomo 240 (folios 81 al 101 y sus vtos de la I pieza principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende que la SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE PAFIMARCA, C.A., da en arrendamiento a la SOCIEDAD MERCANTIL METALURGICA SAN JUDAS TADEO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 24 de agosto de 1998, bajo el N° 06, Tomo 53-A, y el FONDO DE COMERCIO MULTISERVICIOS COLMENARES 2007, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 16 de febrero de 2007, bajo el N° 24, Tomo 2-B, un inmueble constituido por una (01) porción de terreno de geometría rectangular denominado con el N° 06, constante de una superficie aproximada de UN MIL CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.050 M2), cuyos linderos y medidas particulares son: NORTE: Con terrenos de Pasqualino Fischietto, en una extensión de CINCUENTA METROS (50,00 MTS), ESTE: Con terrenos de Pasqualino Fischietto con calle de entrada que es un frente en una extensión de VEINTIUNO METROS (21,00 MTS)(, SUR: Con terrenos de Pasqualino Fischietto en una extensión de CINCUENTA METROS (50.00 MTS) y OESTE: Con terrenos de Pasqualino Fischietto y arrendados METALES AVILA 200, C.A., en una extensión de VEINTIUN METROS 21.00 MTS), y se encuentra ubicada en el sector denominado Asentamiento Campesino Las Garcitas en Jurisdicción del Municipio Los Guayos, estado Carabobo, por una duración de tres (03) años.
13.Marcado “O”, Copia Certificada de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO suscrito en fecha veinte (20) de enero de 2016, entre la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, y la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, representada por los ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208 (folios 102 al 108 de la I pieza principal) Tal documental de carácter privado al no ser impugnada, tachada o desconocida por las partes presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se desprende que la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS SERVICIOS INDUSTRIALES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Carabobo, en fecha 04 de julio de 2013, bajo el N° 38, año 2013, tomo 84-A 314, expediente N° 31412284, da en arrendamiento a la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJA COLMENARES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre del 2012, bajo el N° 41, Tomo 183-A 315, expediente N° 31524623, un (01) inmueble de uso industrial, constituido por un lote de terreno no edificado, de forma rectangular y topografía plana, denominado lote de terreno N° T-08B y constante aproximadamente de una superficie de SEISCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS (623,00 MTS2), ubicado en la carretera Nacional los Guayos-Guacara, sector Las Garcitas, calle de entrada, Lote N° T-08B, frente al hotel Las Cabañas, municipio Los Guayos, estado Carabobo.
14. Marcado “P”, copia simple de documento privado factura Nro 00000316 expedida por ARRENDASERCA arrendamiento y servicios industriales C.A, a TODO CAJA COLMENAREZ C.A de fecha primero (1ero) de octubre de 2016, consignado en original adjunto al escrito de pruebas, tal documento de carácter privado al no se impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada se el otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil de la cual se desprende en fecha primero (1ero) de octubre de 2016 el pago de canon de arrendamiento (folio 110 de la I pieza principal)
15.Marcado “Q”, Documento privado contentivo de Calculo canon actualizado de TODO CAJAS COLMENAREZ, C.A T-08B , suscrito por el ciudadano Oswaldo Sandoval, Contador Publico C.P.C nRO 43.731(folio 111 al 113 de la I pieza principal), tal documental de carácter privado el cual no fue debidamente ratificado a los autos, siendo necesario indicar que el Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que en aquellos casos en que sea presentado en juicio un documento privado emanado de un tercero ajeno a la controversia suscitada, este último deberá ratificar su contenido mediante una testimonial o juramento presentado ante las autoridades competentes. (Vid sentencia N° 02558 de fecha 15 de noviembre de 2006, Caso: Makro Comercializadora, C.A.). Tomando en cuenta lo anterior, y visto que no fueron cumplidos los presupuestos establecidos en las precitadas normas por parte de demandante de autos., pues no fue ratificado el referido documento privado emanado de terceros, debe esta Tribunal desechar la documental.
16.Marcado “R”, copia simple del estado de Cuenta Nro 0102-0327-94-0000178084, nombre ARRENDASERCA ARRENDAMIENTO Y SERV desde el 01/04/ 2024 hasta el 31/01/2024, del Banco de Venezuela de donde se desprende un saldo de 28,02 Bolívares, conjuntamente de Certificado de apertura de Cuenta en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2015, dicha documental es adminiculada con la Inspección Judicial promovida por la parte demandante admitida por este Tribunal y evacuada en fecha veintidós (22) de julio de 2024, constituyéndose el Tribunal en la sede del Banco de Venezuela, oficina ubicada en la Avenida Diaz Moreno, cruce con calle Libertad valencia del estado Carabobo (folios 09 al 12 de la III pieza principal), siendo atendida por la gerente de esa sede dejándose expresa constancia que la cuenta corriente Nro 0102-0327-94-0000178084, nombre ARRENDASERCA ARRENDAMIENTO Y SERVICIOS C.A se encuentra activa y desde el mes de junio de 2023 no ha recibido ningún tipo de deposito o pago teniendo un saldo de 26,22 Bolívares
17.Marcado “S”, Legajo de Recibos, de los cuales no se verifica firma alguna de las partes, por lo tanto, se desecha (folios 119 al 124 de la I pieza principal)
18.Marcado “T”, copias simples de documentos públicos administrativo, relativo a comunicaciones emanadas por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del municipio los Guayos, estado Carabobo, dirigidas al ciudadanos PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE (folios 125 al 127 de la I pieza principal); La primera de ellas, bajo el N° DD1/071-17, de fecha catorce (14) de septiembre de 2017, a los fines de informarle a dicho ciudadano, que el lote 1, ubicado en la carretera nacional Los Guayos-Guacara, frente al Hotel Las Cabañas, Municipio Los Guayos, se encuentra ubicado dentro de la Zona Urbana de dicho municipio, constando firma de recibido en fecha 22/10/2017. Y la segunda comunicación, bajo el N° DDI/076/17, de fecha veinte (20) de octubre de 2017, informándole sobre las variables urbanas fundamentales que rigen en el antes descrito terreno. Tal documental de carácter público administratico presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio.
19.Marcado “U”, copia simple de resolución N° 024/2017, emanada por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Los Guayos, estado Carabobo, en fecha dieciséis (16) de noviembre de 2017 y copia simple de sentencia dictada en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2020, por el JUZGADO NACIONAL PRIMERO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, en el expediente N° 2020-196, por demanda de ABSTENCIÓN O CARENCIA interpuesta por el abogado PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, actuando en su propio nombre y representanción, en condición de Vicepresidente de la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSRIALES, C.A., contra la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LOS GUAYOS, ESTADO CARABOBO (folios 128 al 154 y sus vtos de la I pieza principal); en donde resolvió, darle apertura a un procedimiento administrativo contra el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, en su condición de propietario de un terreno ubicado en el Centro empresarial Europarque, carretera nacional Los Guayos-Guacara, frente al Hotel Las Cabañas, sector Las Garcitas, Municipio Los Guayos, estado Carabobo, con cédula catastral N° 2086, sobre unas construcciones con parámetros ilegales construidas en el mismo. Asimismo, de la revisión de la referida decisión, dicho juzgado en su dispositiva, declaró su competencia para conocer un recurso de apelación interpuesto, resultando SIN LUGAR, confirmando la sentencia dictada en fecha 2 de noviembre de 2020, por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte, que declaró con lugar la acción de amparo sobrevenido y la ineficacia por inconstitucionalidad del acto administrativo contenido en la resolución D-003/2018 de fecha 5 de septiembre de 2018, dictado por la Dirección de Infraestructura del Municipio Los Guayos, estado Carabobo, ordenando que se abstenga de producir nuevos actos administrativos que versen sobre el objeto de la demanda de abstención o carencia.
La parte demandada consigno y promovió los siguientes medios probatorios:
20.Marcado “A”, Original de documento privado suscrito por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, en fecha tres (03) de agosto de 2009 (folio 183 de la I pieza principal); Como quiera que se trata de un documento privado que no fue desconocido de conformidad el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de dicha documental se desprende que el PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE autoriza a los ciudadanos GUADALUPE PEROZO y SANTOS COLMENARES, titulares de la cédula de identidad N° V-4.456.173 y V-6.667.818, respectivamente, para la construcción de dos (02) inmuebles categoría clase “A” y la tramitación de permisos ante la Alcaldía del Municipio Los Guayos, estado Carabobo.
21.Marcado “B”, Original de Titulo Supletorio protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Valencia, estado Carabobo, en fecha tres (03) de noviembre de 2016, inscrito bajo el N° 32, folio 147, tomo 66, protocolo de transcripción del año 2016 (folios 188 al 208 y sus vtos de la I pieza principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se desprende que el ciudadano SANTOS HONORIO COLMENARES GIROT evacua titulo supletorio por ante JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DEL ESTADO CARABOBO, bajo el expediente N° 9.422 (nomenclatura de ese Tribunal), de unas bienhechurías consistentes en un galpón de VEINTE METRES DE LARGO (20M) POR ONCE METROS Y MEDIO DE ANCHO (11.5M), con un área total de DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (230M2), enclavadas segun su testimonio en un terreno propiedad del Instituto Nacional de Tierras (INTI), ubicado en el Sector Las Garcitas, Lote de terreno N° 1, calle Aramocho, Galpon S/n, Municipio Los Guayos, estado Carabobo.
22. Marcado “C”, copia simple de Resolución N° D-003/2018, emanada por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del municipio los Guayos, estado Carabobo (folios 209 al 212 y sus vtos de la I pieza principal); Tal documental de carácter público administrativo presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se desprende la nulidad de absoluta de la resolución N° 024/2017 de fecha 16 de noviembre de 2017, y las actuaciones relacionadas a ella, en consecuencia ordena reponer el procedimiento al estado que dicha Dirección, evalué y sustancie la solicitud del PASCUALINO FISCHIETTO, en cuanto a la denuncia formulada sobre unas presuntas construcciones ilegales en un inmueble de su propiedad.
23. Marcado “E”, Copia Certificada de actuación judicial realizada por el JUZGADO SUPERIOR ESTADAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, CON COMPETENCIA EN LOS ESTADOS COJEDES Y YARACUY, en el expediente N° 16.469, con motivo de la acción por ABSTENCIÓN O CARENCIA, intentada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, en contra de la ALCALDIA DEL MUNICIPIO LOS GUAYOS DEL ESTADO CARABOBO, tal documental nada aporta al hecho controvertido por lo tanto se desecha.
24. Marcado “F”, copia simple de presunta denuncia por Invasión interpuesta por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE ante la Dirección de Policía municipal Los Guayos, asi como escrito dirigido al Juez Undecimo (11) de Primera Instancia en funciones de control del circuito judicial del estado Carabobo tales documentales nada aportan al hecho controvertido por lo tanto se desecha.
25. Marcado “G”, copia simple de Acto de Imputación Fiscal emanado de la FISCALIA N° 01 NACIONAL PLENA DEL MINISTERIO PUBLICO, en fecha veintiseis (26) de mayo de 2022, del ciudadano SANTOS HONORIO COLMENARES GIROT, por los delitos de ESTAFA, FALSA ATESTACION ANTE FUNCIONARIO PUBLICO, USO DEL DOCUMENTO PUBLICO (folios 231 al 249 y sus vtos de la I pieza principal). tal documental nada aporta al hecho controvertido por lo tanto se desecha.
26.Marcado “H”, copia simple de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO suscrito en fecha veinte (20) de enero de 2016, entre la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, y la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, representada por los ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208 (folios 250 al 257 y sus vtos de la I pieza principal), tal documental fue valorada en lineas precedentes.
27. INSPECCIÓN JUDICIAL: la parte demandante promovió prueba de inspección judicial conforme a lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en sede del lote de terreno arrendado a la Sociedad Mercantil TODO CAJAS COLMENARES, C.A., ubicado en la carretera nacional Los Guayos Guacara, Sector Las Garcitas, Calle de entrada, Lote N° T-08B, frente al Hotel Las Cabañas, Municipio Los Guayos del estado Carabobo, desprendiéndose que en fecha quince (15) de julio de 2024, se traslado y constituyo el Tribunal en la dirección anteriormente señalada, levantándose acta a los fines de evacuar la misma, a tal medio probatorio en virtud del principio de inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho, se debe valorar conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil (folios 252 al 257 de la II pieza principal)
De igual manera promovió Inspección Judicial en la sede del TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ubicado en el Centro Comercial El Teatro avenida Carabobo cruce con calle Colombia Valencia del estado Carabobo, desprendiéndose que en fecha siete (07) de agosto de 2024, se traslado y constituyo el Tribunal en la dirección anteriormente señalada levantándose acta a los fines de evacuar la misma, a tal medio probatorio en virtud del principio de inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho, se debe valorar conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil (folios 24 al 26 de la III Pieza Principal)
Asimismo promovió Inspección Judicial en la sede del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ubicado en el Centro Comercial El Teatro avenida Carabobo cruce con calle Colombia Valencia del estado Carabobo, desprendiéndose que en fecha veintitres (23) de septiembre de 2024, se traslado y constituyo el Tribunal en la dirección anteriormente señalada levantándose acta a los fines de evacuar la misma, a tal medio probatorio en virtud del principio de inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho, se debe valorar conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil (folios 33 al 35 de la III pieza principal)
28. Testimoniales: la parte demandante promovió la declaración de los ciudadanos: YOAN RANGEL, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.655.917, MARYULI PRIETO, titular de la cédula de identidad Nro V-13.450.887,LUIS ALEXANDER BARRETO RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro V-8.470.052, LUIS ARRAMBIDE NOGUEIRA, titular de la cédula de identidad Nro E-81.378.214, con domicilio en la ciudad de Mérida, de los cuales solo rindieron declaración, los ciudadanos LUIS ALEXANDER BARRETO RODRIGUEZ y LUIS ARRAMBIDE NOGUEIRA, ut supra identificados.
Desprendiéndose de la deposición realizada por el ciudadano LUIS ALEXANDER BARRETO RODRÍGUEZ, de profesión u oficio abogado que: manifestó conocer al ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, desde hace muchos años hace aproximadamente 17, 18 años, declarando que le consta que el inmueble dado en arrendamiento era un terreno sin edificar, para realizar trabajos al aire libre, que se le dio en arrendamiento para hacer trabajos de manera industrial o al aire libre comprometiéndose la arrendataria a cercar el inmueble con una cerca metálica y colocar una oficina removible de manera que cuando desocuparan el inmueble quedara en las mismas condiciones que se arrendo, declarando que desde el año 1.995 el ciudadano Pasqualino Fischietto posee dos lotes de terrenos identificados como lote N° 01 y lote N° 02, ubicado el lote N° 01 en el municipio los Guayos y el lote N° 02 en el municipio San Diego del estado Carabobo, declarando que el instituto Agrario Nacional le dio posesión de esos terrenos y lo autorizo a realizar un título supletorio sobre los mismos, indicando que en el contrato de arrendamiento se estableció que debía cancelar canon de arrendamientos en una cuenta bancaria, señalando que tiene conocimiento de los hechos por cuanto en el año 2008, fue contratado como abogado redactor de un contrato de arrendamiento sobre un terreno del Sr. Pasqualino Fischietto y presentarlo a notaria para su debida autenticación.
Por su parte el ciudadano LUIS ARRAMBIDE NOGUEIRA, manifestó: conocer al ciudadano PASCUALINO FISCHIETTO desde hace más de 30 años, declarando que el inmueble arrendado no estaba edificado y se alquiló como espacio para realizar actividades a cielo abierto, que se le dio en arrendamiento para usarlo como terreno industrial a cielo abierto, quien lo arrendaba lo tenía que cercar con malla metálica, instalar una oficina removible, pero la arrendataria hizo todo lo contrario edificando ilegalmente un galpón, declarando que desde el año 1.995 el ciudadano Pasqualino Fischietto posee dos lotes de terrenos identificados como lote N° 01 y lote N° 02, ubicado el lote N° 01 en el municipio los Guayos y el lote N° 02 en el municipio San Diego del estado Carabobo, declarando que el instituto Agrario Nacional le dio posesión de esos terrenos y lo autorizo a realizar un título supletorio sobre los mismos, alegando que tiene conocimiento de esos hechos por cuanto es el administrador del señor PASCUALINO FISCHEITTO.
Los testigos anteriormente señalados fueron contestes en sus declaraciones, no incurrieron en exageraciones en sus respuestas, concordando sus dichos entre sí, guardando relación de identidad, tiempo, modo y lugar sobre lo declarado por lo que se le confiere pleno valor probatorio, atendiendo a los criterios de la libre convicción razonada, conforme a las reglas valorativas establecidas en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil.
Concluido como ha sido el estudio del acervo probatorio traído a los autos por la parte actora y siendo que la parte demandada nada aportó en su defensa, se impone para quien suscribe decidir en base a la carga probatoria que corresponde a cada parte en virtud de los hechos planteados y lo pretendido, en concordancia con las excepciones interpuestas y las defensas esgrimidas.
El caso de autos, se contrae a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito en fecha veinte (20) de enero de 2016, entre la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, y la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, representada por los ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, por incumplimientos contractuales, principalmente por falta de pagos de los cánones de arrendamientos, cambio de uso sin autorización de industrial a comercial, modificar el inmueble sin autorización
Frente a tal pretensión es oportuno señalar lo puntualizado por el Jurista Xavier O’Callaghan al indicar que: El contrato es el hecho jurídico (en el subtipo de negocio jurídico) fuente de obligaciones, ex voluntate, que con más frecuencia e importancia económica y social produce obligaciones; El concepto más preciso de contrato es: negocio jurídico bilateral productor de obligaciones.
A mayor abundamiento el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano define el contrato como:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Por su parte el artículo 1.159 eiusdem establece en cuanto a los efectos de los contratos que:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

A mayor abundamiento y en la misma línea argumentativa los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 ibidem señalan que:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De lo anteriormente transcrito se desprende que el contrato es un tipo de acto jurídico entre dos o más personas y está destinado a crear derechos y generar obligaciones, teniendo dichas obligaciones fuerza de ley entre las partes, por consiguiente una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la misma forma pactada.
Es así que, el contrato es entonces una convención celebrada entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre ellas, con sometimiento a las reglas especiales establecidas en las normas legales en cada caso específico y que posee fuerza de Ley entre las partes intervinientes en él, no siendo revocable por la voluntad unilateral de una de las partes, sino que debe ser por el consenso de voluntades o por las causas autorizadas por la Ley. Igualmente, estos contratos al contener las pautas mediante las cuales convinieron las partes, deben ser ejecutados de buena fe, tal y como se pautaron, ni más ni menos, sin poder ser modificados a posteriori, debiendo igualmente cumplir, aunque no esté expresamente contemplado, con todas las consecuencias derivadas de este, conforme a la equidad, el uso y la Ley, al igual que debe responder por los daños y perjuicios en caso de contravención.
En caso bajo estudio, con relación a los contratos de arrendamiento tenemos que el artículo 1.579 del Código Civil venezolano, citado en lineas precedentes señala que El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Así de lo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.(La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler)
Siendo los elementos esenciales del contrato de arrendamiento: 1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; 2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y 3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.
Así el articulo 1.592 eiusdem preceptua:
Articulo 1.592: el arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Así pues, se desciende a analizar a la luz de la doctrina la figura del pago como medio de extinción de la obligación, a fin de establecer su efectividad.
En efecto, el autor Rafael Bernard Mainard, en su texto de Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones, pág. 250, nos indica que existen tres diversas acepciones de la voz pago: una muy general, sinónima de cumplimiento de la obligación por cualquier medio que produzca la liberación del deudor, ya consagrada en el Derecho Romano bajo la expresión solutio (procedente del verbo solvere, desatar); otra, estricta y más técnica, como cumplimiento efectivo de la prestación convenida en la obligación; y, por fin, en un sentido coloquial y carente de rigor jurídico, la forma de cumplimiento realizado mediante la entrega de una suma de dinero.
Se trata de un medio de extinción de las obligaciones por excelencia, voluntario, pues, depende de la voluntad del deudor, esencial, porque por su propia esencia genera la extinción automática de la obligación, y ordinario, por ser el medio habitual y normal de extinción de la obligación.
Afirmar que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir libramiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339,340), expresó:
El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “El pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación.

En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento y asimismo, se encuentra acreditada la existencia de la obligación, evidenciándose que la parte demandada tenia la carga de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, sin embargo nada alego sobre la falta de pago de canon de arrendamiento ni mucho menos trajo a los autos prueba alguna respecto al cumplimiento al cual se encontraba atado en virtud del contrato suscrito.
Así pues, precisa esta Juzgadora traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen:
Artículo 506: Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Artículo 1.35:. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo, de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos o modificativos de la misma, lo que en definitiva se traduce en la ‘carga subjetiva de la prueba’ que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (vid Rengel Romberg A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss.).
En los casos particulares en que la demanda se fundamente en un hecho negativo como lo es la falta de pago de cánones arrendaticios, corresponde al reputado deudor, por inversión, la carga de la prueba, ya que éste es quien debe acreditar el pago o en su defecto la inexistencia de la obligación, pues es deber del actor demostrar donde está contenida dicha obligación, qué, para el presente asunto, quedó evidenciada ante la existencia del contrato privado.
Siendo oportuno destacar que LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe el demandado demostrar lo alegado en referencia a que si cumplió con el pago de los referidos cánones de arrendamiento, en consecuencia constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto. Así se concluye
En este contexto se verifica que la parte demandada en el escrito de contestación, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes por ilusoria ilegitima, impertinente, estéril y contradictoria, ya que el demandante de autos ocultó las verdades de la situación y trató de crear una situación muy diferente a la realidad. Asi se verifica
En este sentido tenemos que la parte demandada realizó una contestación o rechazo genérico al hecho negativo planteado por la actora, cuando esta expone o alega la insolvencia inquilinaria correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2023, hecho este que, ciertamente, no puede probar la accionante sino que corresponde al demandado, pues es él sobre quien recae la obligación de acreditar el pago de sus obligaciones al negar estar incurso en la señalada insolvencia
Así las cosas, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.
Así, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia de fecha Nº 0007, de fecha 16 de enero de 2009, respecto a la contestación pura y simple, expuso:
A juicio de esta Sala, en este caso específico pura y simple (o también llamada genérica), en la que la demandada niega todo sin ofrecer argumentos, lejos de exonerarla de ofrecer pruebas, la coloca en una situación desfavorable, pues al haber ofrecido el actor un alegato negativo indefinido, esa contestación pura y simple, en lugar de constituir una actuación de rechazo y de invertir la carga de la prueba, debe entenderse como un acto de aceptación de los hechos alegados por el actor en el proceso. Dicho en otras palabras, si la demanda del actor sin ofrecer elementos de convicción que discutan los hechos negativos indefinidos alegados por el actor y las pruebas presentadas por el libelo, esta Sala debe tener dicha contestación como no contradicha, pues en el reparto de la carga de la prueba, el alegato de un hecho negativo y la contradicción pura y simple de ese hecho negativo, pone en la cabeza del demandado la carga de demostrar el hecho invocado. (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

Bajo este tesitura, de conformidad con lo antes establecido correspondía a la parte demandada, la prueba del cumplimiento de sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales, al no existir en autos pruebas de solvencia, deben declararse insolutos, produciendo tal conclusión el cumplimiento de la causal invocada, sancionable con la Resolución solicitada. Así se verifica.
Así las cosas, dada la naturaleza del juicio de resolución de contrato se debe precisar que este produce dos efectos fundamentalmente, a saber: uno liberatorio, pues desliga a las partes de los compromisos que para ellas se derivaban del contrato y que todavía no hubieren cumplido, y otro, recuperatorio, toda vez que les atribuye recíprocos derechos a la restitución de las prestaciones que las mismas hubieren ejecutado, ello en razón de que el contrato, pronunciada su resolución, debe considerarse como si jamás se hubiera celebrado entre ellas, todo ello, en atención a lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil.
Constituyendo la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista un incumplimiento, tal como en el que evidentemente incurrió la parte demandada, al no pagar el canon arrendaticio, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a esta Sentenciadora a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de Resolución incoada, que persigue dejar sin efecto el contrato y retrotraer la situación jurídica como si nunca se hubiese celebrado, lo que trae aparejado la entrega material libre de bienes y personas del inmueble de uso industrial, constituido por un lote de terreno no edificado, de forma rectangular y topografía plana, denominado lote de terreno N° T-08B y constante aproximadamente de una superficie de SEISCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS (623,00 MTS2), ubicado en la carretera nacional Los Guayos-Guacara, sector Las Garcitas, calle de entrada, Lote N° T-08B, frente al hotel Las Cabañas, municipio Los Guayos, estado Carabobo quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
En este sentido, es el caso que en la oportunidad legal para ello, la partes demandada no trajo a los autos suficientes medios probatorios para demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamientos demandados, razón por la cual, teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, ateniéndose a las normas de derecho, esta sentenciadora como directora del proceso, llega a la convicción que lo más procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto debe declararse en el dispositivo CON LUGAR la demanda incoada por por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.342, actuando en nombre propio y como Presidente de la arrendadora SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A., y vicepresidente SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A.,y apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L., asistido por el abogado FABRIZIO ALESSANDRO FISCHIETTO COLAIOCCO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 227.139, tal como se dejará establecido expresamente en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
En virtud del anterior pronunciamiento resulta inoficioso entrar verificar el incumplimiento de las demás obligaciones contractuales alegadas por la parte demandante Así se establece.
-VI-
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1.PRIMERO: SIN LUGAR la defensa por falta de capacidad procesal alegada por la parte demandada, ciudadano SANTOS COLMENARES GIROTT, titular de la cédula de identidad N° V-6.667.818, en su condición de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENAREZ, C.A. T-08B, asistido por el abogado DARIO JOSÉ PEROZO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.500.
2.SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa de inadmisibilidad de la demanda alegada por la parte demandada, ciudadano SANTOS COLMENARES GIROTT, titular de la cédula de identidad N° V-6.667.818, en su condición de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENAREZ, C.A. T-08B, asistido por el abogado DARIO JOSÉ PEROZO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.500.
3.TERCERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.342, actuando en nombre propio y como Presidente de la arrendadora SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A., y vicepresidente SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A.,y apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L., asistido por el abogado FABRIZIO ALESSANDRO FISCHIETTO COLAIOCCO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 227.139, contra la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, en la persona de su presidente y/o vicepresidente, ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, respectivamente.
4.CUARTO: Se DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A, representada por el ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, y la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, representada por los ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208,
5.QUINTO: SE CONDENA a la SOCIEDAD MERCANTIL TODO CAJAS COLMENARES, C.A T-08B inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 06 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 41, Tomo 183-A315, expediente N° 31524623, en la persona de su presidente y/o vicepresidente, ciudadanos SANTOS COLMENARES GIROTT y FELIPE MANUEL COLMENARES CENTENO, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.667.818, V-13.466.208, respectivamente a la entrega material del inmueble objeto de la presente acción, contentivo de un (01) inmueble de uso industrial, constituido por un lote de terreno no edificado, de forma rectangular y topografía plana, denominado lote de terreno N° T-08B y constante aproximadamente de una superficie de SEISCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS (623,00 MTS2), uubicado en la carretera nacional Los Guayos-Guacara, sector Las Garcitas, calle de entrada, Lote N° T-08B, frente al hotel Las Cabañas, municipio Los Guayos, estado Carabobo, siendo las características de los linderos y medidas particulares del terreno Lote T-08A: Norte: Con terreno T-09 arrendado a TRANSPORTE SANTAMARTA 3000 C.A. en 52,13 m. Este: Es su frente con Calle de entrada NORTESUR en 11,38 m, Sur: Con terreno T-08 (T-08A) arrendado a MERCANIZADOS LAS GARCITAS C.A en 51,80 m y Oeste: Es su fondo con terreno T-03 (T-03A) arrendado a METALES ÁVILA 2000 C.A en 12,60 m, a la parte demandante ciudadano PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, titular de la cédula de Identidad No. V-7.053.193, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.342, actuando en nombre propio y como Presidente de la arrendadora SOCIEDAD MERCANTIL PASQUALINO FISCHIETTO MARIANE, PAFIMARCA C.A., y vicepresidente SOCIEDAD MERCANTIL ARRENDASERCA ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS INDUSTRIALES C.A.,y apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VIACSA C.R.L.
6.SEXTO: se imponen las costas, a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
7.SÉPTIMO: Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia digitalizada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los trece (13) días del mes de agosto de 2026. Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA,
FILOMENA GUTIÉRREZ CARMONA
LA SECRETARIA,
ROSALBA RIVAS ROSO