TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

EXPEDIENTE: 59.091.-
DEMANDANTE: JOSE ADOLFO TAIN BARROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-13.869.864, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: RAFAEL ANTONIO CAPOTE OROPEZA Y LYNDA ENRIMAR GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N°16.552.406 y N°15.610.511, I.P.S.A. 141.022 y 214.345.
DEMANDADAS: SOCIEDAD MERCANTIL MISPROCA, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de abril del año 2005, bajo el N° 23, Tomo 30-A, en representación por su presidente NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
En fecha 23 de abril de 2024, se recibió por distribución la presente demanda.
En fecha 25 de abril de 2024, el Tribunal le dio entrada a la presente demanda, bajo el número 59.091. en la misma fecha se dio admisión a la demanda y se libraron las compulsas de citación a la parte demandada.
En fecha 08 de mayo de 2024, comparece la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, mediante diligencia consiga poder original y sea certificada por la secretaria del tribunal.
En fecha 15 de mayo de 2024, comparece la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, por medio de diligencia consigna los fotostatos correspondientes par practicar la compulsa ordenada en autos.
En fecha 23 de mayo de 2024, comparece la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, por medio de diligencia, solicita se libren los carteles de prensa y a su vez la devolución de poder original y dejar copia quede certificada por la secretaria.
En fecha 21 de junio de 2024, vista la diligencia presentada por la abogada comparece la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, el Tribunal ordena se realice la publicación en prensa. En misma fecha se libra cartel de citación. En la misma fecha el Tribunal niega la devolución del poder original.
En fecha 24 de octubre de 2024, comparece la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, por medio de diligencia, solicita el abocamiento de la Juez en la presente causa.
En fecha 25 de octubre de 2025, vista la diligencia de la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, la Jueza se aboca a la causa.
En fecha 31 de octubre de 2024, comparece por ante este tribunal la abogada en ejercicio LYNDA ENRIMAR GARRIDO, apoderada judicial de la parte demandante, mediante diligencia consigna carteles de citación publicados en prensa.
En fecha 04 de noviembre de 2024, vista la diligencia suscrita por la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, el Tribunal ordena el desglose de las publicaciones de los carteles de prensa.
En fecha 10 de julio de 2025, la abogada del tribunal da por fijado el cartel en la dirección mencionada de la sociedad mercantil MISPROCA C.A.
En fecha 14 de agosto de 2025, comparece la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante solicitando se nombre un defensor AD LITEM.
En fecha 14 de agosto de 2025, vista la diligencia suscrita por la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, el Tribunal nombra al defensor AD LITEM, abogado JESUS MORENO. En misma fecha se libra la respectiv boleta de notificación.
En fecha 22 de septiembre de 2025, el alguacil del tribunal da por notificado al abogado JESUS MORENO.
En fecha 24 de septiembre de 2025, comparece por el tribunal el abogado JESUS MORENO, el cual JURA Y acepta el cargo como defensor AD LITEM en la presente causa.
En fecha 07 de octubre de 2025, comparece por ante este tribunal la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, por medio de diligencia solicita al tribunal se practique la citación al abogado JESUS MORENO, defensor AD LITEM.
En fecha 15 de octubre de 2025, vista la diligencia de la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, el Tribunal ordena la citación del abogado JESUS MORENO, a los fines de dar contestación a la demanda. En la misma fecha se libran la respectiva boleta de citación.
En fecha 24 de octubre de 2025, el alguacil del tribunal da por citado al abogado JESUS MORENO.
En fecha 03 de noviembre de 2025, el aboagdo JESUS MORENO I.P.S.A. 55.124, actuando en su carácter de defensor AD LITEM, introduce escrito de contestación de la demanda.
En fecha 27 de noviembre de 2025, la secretaria del tribunal hace constar que el dia 27 de noviembre de 2025 el abogado JESUS MORENO, consigno escrito de promoción de pruebas. En misma fecha se recibe escrito de promoción de pruebas de parte del abogado JESUS MORENO.
En fecha 03 de noviembre de 2025, la secretaria del tribunal hace constar que la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, consigno escrito de promoción de pruebas en esa fecha. En misma fecha se recibe escrito de promoción de pruebas de parte de la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO.
En fecha 07 de enero de 2025, visto el escrito de pruebas presentado por el abogado JESUS MORENO, abogado AD LITEM, el Tribunal ordena agregar los mismos a los fines de que surtan efecto legal correspondiente. En misma fecha visto el escrito de pruebas presentado por la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, apoderada judicial de la parte demandante, el Tribunal ordena agregar los mismos a los fines de que surtan efecto legal correspondiente.
En fecha 14 de enero de 2026, visto el escrito de promoción de prueba de parte del abogado JESUS MORENO, abogado AD LITEM, el Tribunal procede a admitir las pruebas del capítulo I y no admitir las pruebas del capitulo II del escrito de promoción de pruebas. En misma fecha visto el escrito de promoción de prueba de parte de la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, el Tribunal pasa considerar en no admitir las pruebas del capítulo I, y admitir las documentales del capítulo II y las pruebas de informes del capítulo III. En misma fecha el Tribunal emite oficios dirigidos a juzgado superior y juzgado tercero de primera instancia, contentivos de solicitud de información.
En fecha 28 de enero de 2026, el alguacil del tribunal consigna acuse de recibido del oficio entregado al juzgado tercero de primera instancia. En misma fecha el alguacil del tribunal consigna acuse de recibido del oficio entregado al juzgado superior. En misma fecha el Tribunal declara desierto la inspección judicial solicitada por la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, ya que ninguna de las partes estuvo presente.
En fecha 02 de enero de 2026, la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, mediante diligencia solicita se fije nueva oportunidad para la practica de la inspección judicial.
En fecha 05 de febrero de 2026, vista la diligencia de parte de la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, el Tribunal procede a fijar nueva oportunidad para la práctica de la inspección judicial, para el 10mo día para cumplir con la declaración de los particulares que serán formulados en su oportunidad.
En fecha 12 de febrero de 2026, visto el oficio emanado por el tribunal tercero de primera instancia este tribunal acuerda agregar el mismo a los autos, a fin de que surta su efecto legal correspondiente.
En fecha 23 de febrero de 2026, por actuaciones referentes a este tribunal se ordena diferir el traslado de inspección judicial par el dia lunes 02 de marzo de 2026 a las 11 am.
En fecha 02 de marzo de 2026, el tribunal realizo inspección judicial y de esa manera dar respuesta a los particulares correspondientes.
En fecha 05 de marzo de 2026, comparece la ciudadana NUBIA GELIMAR ROBLES RUMBOS, practica fotogafa de la inspección judicial realizada el dia 02 de marzo de 2026 donde consigna en este acto registro fotográfico de la referida inspección judicial.
En fecha 16 de marzo de 2026, vista la diligencia de parte de la ciudadana NUBIA GELIMAR ROBLES RUMBOS, este tribunal ordena agregar las mismas a los fines de que surtan sus efectos legales correspondientes.
En fecha 08 de mayo de 2026, visto el oficio recibido por parte del juzgado superior segundo, este Juzgado acuerda agregar el mismo a los autos a fin de que surta efecto legal correspondiente.
En fecha 26 de mayo de 2026, la abogada LYNDA ENRIMAR GARRIDO, solicita mediante diligencia, introduce escrito de informes.
Cumplido como han sido los trámites procesales, el Tribunal para decidir hace las siguientes consideraciones:
II
DE LOS HECHOS
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Narra en su escrito libelar la parte demandante lo siguiente:
Nosotros, RAFAEL ANTONIO CAPOTE OROPEZA y LYNDA ENRIMAR GARRIDO OBREGÓN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-16.552.406 y V-15.610.511 respectivamente, soltero y divorciada, Abogados en ejercicio debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los N° 141.022 y 214.341, domiciliados procesalmente en la Calle Coromoto cruce con Tercera Transversal, Centro Comercial Atrium, Oficina N° 10, de la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado Aragua, teléfonos (0424) 3513602 y (0414) 0535143 respectivamente, correo electrónico rafaelcapote@gmail.com y lyndaego@gmail.com respectivamente; actuando en este acto como APODERADOS JUDICIALES del ciudadano JOSÉ ADOLFO TAIN BARROS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular la de cédula de identidad N° V-13.869.864, tal como se desprende de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, en fecha 22 de junio de 2023, bajo el número 34, Tomo 49, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, el cual acompañamos anexo al presente escrito en copia simple con vista de su original marcado con la letra "A", para que previa certificación que realice la ciudadana secretaria nos sea devuelto, en defensa de los derechos e intereses de nuestro mandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela concatenado con lo establecidos en los artículos 1.141, 1.155, 1.156, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166 y 1.167 del Código Civil, ocurrimos ante su competente autoridad muy respetuosamente con la venia de estilo a los fines de demandar como en efecto demandamos por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad Mercantil MISPROCA, C. A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de abril de 2005, bajo el N° 23, Tomo 30-4, siendo su última modificación de fecha 12 de julio de 2010, bajo el N° 17, Tomo 66-A, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el N° J-31325379-0, representada en este acto por su Presidente, ciudadano NELSÓN OSCAR GONZALEZ MONASTERIO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-3.976.569, con domicilio ubicado en la Torre B.O.D, Avenida San José de Tarbes, piso 11, Es el caso ciudadano Juez, a nuestro representado le fueron cedidos todos y cada uno los derechos, acciones e intereses equivalentes al cien por ciento (100%) del total que le correspondían al ciudadano MICHAEL LUIS URRIETA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-12.380.390, sobre un (01) bien inmueble, constituido por Un (01) apartamento, distinguido con el N° 9-C, piso 9, el cual forma parte integral del Edificio denominado “BIZANCIO RESIDENZA”, y que en la actualidad se encuentra construido, sobre una parcela de terreno, distinguida con el N° 327, que forma parte del Segundo Sector de la Urbanización El Bosque, Calle 115-A, (Los Mangos) N° Cívico 105-60, situada en jurisdicción del Municipio Valencia del Estado Carabobo, la cual tiene una superficie aproximada de UN MIL CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (1.150,92 Mts²), la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con parcela N° 326 en Treinta y Tres Metros con Noventa Centímetros (33,90 mts); SUR: Con parcela N° 328 en Cuarenta y Tres Metros con Veintitrés Centímetros (43,23 mts); ESTE: Con parcela N° 324 en Treinta y Un Metros con Cincuenta y Cuatro Centímetros (31,54 mts); y OESTE: Con calle Los Mangos en Treinta Metros (30,00 mts). Esta parcela le pertenece a la referida Sociedad de Comercio según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 23 de marzo de 2006, bajo el N° 07, Folios 1 al 2, Protocolo 1°, Tomo 19. Dicho apartamento tiene una superficie aproximada de CIENTO UN METRO CUADRADOS (101 Mts²), el cual consta de la siguiente distribución Tres (03) habitaciones, Un (01) vestier en la habitación principal, dos (02) baños, Un (01) medio baño, salón - comedor, cocina, área de oficios, una (1) terraza, Dos (02) puestos de estacionamiento techados, separados y Un (1) maletero adicional de (3,45 Mts²), los acabados del inmueble especificado son los siguientes: Pisos de Porchelanatto, piezas sanitarias en baños, carpintería en marcos y puertas de madera, puertas e interiores de clóset, cuyos linderos particulares, medidas definitivas y demás determinaciones constaran del respectivo documento de condominio que a los efectos de Ley se constituirá en su momento. Los derechos que le fueron cedidos a nuestro mandante, entre ellos los litigiosos, le pertenecieron al ciudadano MICHAEL LUIS URRIETA, antes identificado, según sedesprende de documento de Promesa Bilateral Compraventa, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 07 de febrero de 2007, bajo el N° 30, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, que acompañamos anexo a la presente demanda marcado con la letra “B”. Posteriormente y luego de cancelar en su totalidad el monto definitivo de la venta, establecido en la Promesa Bilateral de Compraventa, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 278.254.900,00), el referido ciudadano MICHAEL LUIS URRIETA, ut supra identificado, cedió todos los derechos que le correspondían sobre el precitado inmueble a nuestro mandante, mediante documento de Cesión de Derechos, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 1° de octubre de 2013, bajo el N° 39, Tomo 370, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría que acompañamos adjunto a la presente demanda marcado con la letra “C”.
Ahora bien, consta en el precitado documento contentivo del contrato de Promesa bilateral de compra y venta, que el precio definitivo del inmueble objeto de la negociación fue convenido en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 278.254.900,00) para ser cancelado en cuotas, tal como se evidencia de la lectura de las cláusulas tercera y cuarta de dicho instrumento de Promesa Bilateral Compra y Venta, monto que fue cancelado en su totalidad a la sociedad Mercantil MISPROCA, C.A.
En ese orden de ideas, consta en el precitado documento de Cesión de derechos realizada a nuestro mandante, y expresamente se lee del precitado documento que el ciudadano MICHAEL LUIS URRIETA, antes identificado, nada adeuda a la presente fecha a la Sociedad de Comercio MISPROCA, C. A., de cuyo contenido se desprende que claramente fueron cumplidas en su totalidad y fielmente las obligaciones, incluyendo el pago total de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 278.254.900,00), siendo que la referida Sociedad Mercantil no cumplió con su obligación de hacer la entrega material del inmueble objeto del contrato, siendo que hasta la presente fecha, la empresa MISPROCA, C. A., plenamente identificada sin causa justificada no ha realizado la entrega material del inmueble, generando un retraso imputable únicamente a la promitente vendedora, toda vez, que ya el inmueble objeto de la negociación fuecancelado en su totalidad el precio definitivo de la venta, por lo que, mal puede la promitente vendedora seguir retrasando la entrega material del inmueble, así como la protocolización del documento de Compra Venta definitivo, el cual debió materializarse tal como fue establecido en la cláusula Séptima del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, treinta (30) días siguientes a la fecha en que se hubiese obtenido los permisos de habitabilidad, permiso del cual tenemos pleno conocimiento que ya fue otorgado, sin embargo confiando en la buena fe de la Sociedad Mercantil MISPROCA, C. A., para que cumpliera con su obligación recíproca de entregar el inmueble y de protocolizar el correspondiente documento traslativo de propiedad, hasta la presente fecha ha sido infructuosa, prejudicial y preocupante la actitud asumida por la demandada de autos de no cumplir con tales obligaciones, produciéndole a nuestro representado una inquietud por demás justificada y una pérdida irreparable de tiempo y dinero, pues la conducta desplegada por la promitente vendedora, lo ha obligado a tener que acudir ante ésta instancia judicial, teniendo por supuesto que invertir dinero y tiempo en la búsqueda y obtención de un resultado que le pueda favorecer y por ende brindarle la tranquilidad y el amparo legal que requiere, ya que la parte demandada ni realiza la entrega material del inmueble, Y SE NIEGA ROTUNDAMENTE A CULMINAR LA CONSTRUCCION Y CUMPLIR CON LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS.
Es importante señalar, ciudadano Juez, que esta conducta omisiva y lesiva asumida por parte de la Sociedad Mercantil MISPROCA, C. A., ha sido continua, es decir, que no es la primera vez que no cumple con las obligaciones de hacer la entrega material de un inmueble y protocolizar el documento de venta definitivo, muestra de ello, la misma fue demandada con anterioridad por el ciudadano CHUNSEN WU, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.230.648, por cumplimiento de contrato en el Expediente signado con el N° 24.146 (Nomenclatura Interna del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En dicha demanda, acertadamente se alegó todo el tiempo transcurrido sin que se haya materializado el cumplimiento de las obligaciones y aunado a ello se deja en evidencia que las excusas señaladas por la demandada carecían completamente de fundamento y asidero, cuestión esta que fue completamente demostrada en juicio y ratificado en las decisiones de los tribunales que el contexto de la presente demanda nos permitimos traer a colación.
Es así, que en fecha 22 de noviembre de 2019 el precitado Tribunal Tercero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo, dictó sentencia cuyo contenido en la dispositiva es el siguiente:
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes explanados, con fundamento en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y en concordancia con el OBITER DICTUM dictado por la Honorable Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, en fecha 20 de julio del año 2015, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo del Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, Procediendo por Imperio y Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la referida demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERALDE COMPRA VENTA, presentada por el ciudadano CHUNSEN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 82.230.648..." "... contra la SOCIEDAD MERCANTIL MISPROCA, C:A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de abril de 2005, bajo el N° 23, Tomo 30-A, representada en juicio por el abogado en ejercicio VICTOR MANUEL RACAMONDE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 106.003. Y ASÍ SEDECIDE.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a dar cumplimiento a los términos del contrato de Promesa Bilateral de COMPRA-VENTA, suscrito por el ciudadano CHUNSEN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.230.648 y la Sociedad Mercantil MISPROCA, C. A, representada en este acto por su presidente, el ciudadano NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO, autenticado bajo el número 40, Tomo 405, de fecha 16 de noviembre del 2015, por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, estado Carabobo, OTORGANDO el correspondiente documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por Un (1) PENT HOUSE identificado con el N° 2 (PH-2), que igualmente forma parte del Edificio BIZANCIO RESIDENZA...". "...En caso de negativa de la parte accionada, la presente sentencia definitiva constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al demandado de autos al pago de las costas procesales por haber resultado vencido.
Sentencia, que fue confirmada en fecha 16 de octubre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el Expediente signado con el N° 15.618 (Nomenclatura Interna del referido Tribunal Superior), de la precitada sentencia se desprende en los alegatos de la demandada:
"... Asimismo, acepta, por ser cierto que el demandante cumplió fielmente con todas sus obligaciones, incluyendo el pago total de los trescientos millones de bolívares.
Niega que haya incumplido de manera intencional, dolosa ni perjudicial, con la obligación de hacer la entrega del inmueble, pues lo cierto es que dicho retraso o demora en la protocolización del documento definitivo de propiedad y posterior entrega material del inmueble, se debe a que aún no se ha obtenido el correspondiente permiso de habitabilidad del edificio por parte del órgano administrativo pertinente, vale decir, la Alcaldía del Municipio Valencia, a pesar de que dicho permiso ya se encuentra en trámites legales y administrativos.
Sostiene que es un hecho notorio y conocido, que para poder protocolizar un documento contencioso de un acto traslativo de propiedad de un bien inmueble por ante el registro inmobiliario, es un requisito sine qua non la presentación de la cedula catastral del referido inmueble, recaudo este obtiene del ente municipal pero, una vez que el edificio obtenga su permiso de habitabilidad, se permite, de inmediato, la protocolización del respectivo documento de condominio para que posteriormente se haga la solicitud tramitación y obtención de todas cedulas catastrales de manera individual, de todos los apartamentos que conforman el edificio en construcción, por lo que el cumplimiento de su obligación, está supeditado a un hecho o a una situación que escapa de sus manos y la celeridad o demora, solo depende del órgano administrativo, siendo su única y verdadera intención, proceder a protocolizar el correspondiente documento definitivo de compraventa y:"
hacer entrega material del inmueble, pero dicho cumplimiento se llevará a cabo inmediatamente que se obtengan todos y cada uno de los recaudos y permisos necesarios y pertinentes para celebrar dichos actos." Ahora bien, ciudadano Juez entre las consideraciones para decidir en la mencionada sentencia del Tribunal Superior se observa: La demandada sostiene que el retraso en el cumplimiento de sus obligaciones se debe a que aún no se ha obtenido el correspondiente permiso de habitabilidad del edificio por parte del órgano administrativo pertinente vale decir Alcaldía del Municipio Valencia, a pesar de que dicho permiso se encuentra en trámites legales y administrativos, sin embargo con las pruebas instrumentales ofrecidas por la propia demandada, se pudo evidenciar que el pago de las tasas por inscripción catastral tuvo lugar el 26 de junio de 2017, cuando su obtención de entregar el inmueble y otorgar el documento obligación de compraventa fue pautada en un primer término para el 1° de diciembre de 2016 y posteriormente, fue pautada para el 14 de enero de 2017, quedando meridianamente claro que la demandada realizó los pagos de las tasas para la inscripción catastral cuando el término para el cumplimiento de sus obligaciones se encontraba vencido, lo que pone de manifiesto que la vendedora demandada incumplió el contrato y posteriores acuerdos celebrados entre las partes, lo que determina que la pretensión de cumplimiento de contrato es procedente y el recurso procesal de apelación debe ser desestimado. ASÍ SE DECIDE. (Negritas y subrayado, nuestro). En atención al anterior fundamento el referido tribunal decidió en los siguientes términos: Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, sociedad de comercio MISPROCA, C. A.: SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de noviembre de 2019 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano CHUNSEN WU, en contra de la sociedad de comercio MISPROCA, C.A.; CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, sociedad de comercio MISPROCA, C. A., dar cumplimiento al contrato celebrado en fecha 16 de noviembre de 2015 ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo; inserto bajo el N° 40, tomo 405, y en consecuencia, protocolice el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por: un (1) PENT HOUSE..." "... Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil."
Se verifica sin lugar a dudas, que la misma declaración del ahora demandado a través de su apoderado judicial en la mencionada causa, referido a que ya poseen el permiso de habitabilidad, determina sin equivocación alguna que no existe razón para seguir retrasando la entrega material del inmueble, su documento de venta definitivo y el documento de condominio correspondiente. Y ASI PEDIMOS SEA DECLARADO
CAPÍTULO II
DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES
Pues bien ciudadano Juez, es el caso en concreto que la sociedad mercantil MISPROCA, C. A., no ha dado cumplimiento a ninguno de los acuerdos establecidos en el documento suscrito entre ambas partes, es decir, no ha procedido a realizar la entrega material del inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta y mucho menos ha protocolizado el documento definitivo de compra venta, por lo que, nuestro mandante en todo el tiempo que ha transcurrido no haber obtenido respuesta de ninguna naturaleza porparte de la empresa MISPROCA, C. A., y al ver que todos sus esfuerzos y gestiones han sido infructuosas por la reticencia de la demandada a dar cumplimiento al mismo contrato suscrito, nos hemos visto en la necesidad de incoar el presente procedimiento para obtener de la demandada el cabal cumplimiento del acuerdo suscrito y así evitar que se siga ocasionando un perjuicio a los intereses de nuestro representado, quien se ha visto privado de tomar posesión del inmuebles en cuestión causándole un menoscabo en su acervo patrimonial.
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CAPÍTULO III
DEL DERECHO
Ciudadano Juez, por todos los hechos perfectamente determinados y señalados en el capítulo anterior y con fundamento a lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 1.141, 1.155, 1.156, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, y 1.167 del Código Civil Venezolano.
El artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
El artículo 1.167, lo siguiente:
Ahora bien, preceptúan en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación,
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo; con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En tal sentido ciudadano juez, la Sala de Casación civil en el expediente N° 2016- 000323, RC N° 000249 de fecha 05 de mayo de 2017, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, en la aplicación del criterio de contrato no cumplido, sostiene lo siguiente:
"...Ahora bien, el criterio vigente de esta Sala de Casación Civil en casos como el sub iudice sostiene, que el ejercicio de la excepción de contrato no cumplido es oponible solamente por quien se ha exigido el cumplimiento en los casos en que se opta por el cumplimiento de contrato, más no, cuando se trata de su resolución.
En tal sentido, se ha sostenido jurisprudencialmente que, la excepción contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, solo tiene aplicacióncuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación, si el otro no cumple con la suya, considerándose indispensable, que una de las partes pida el cumplimiento instituyéndose para su procedencia, por considerarla una defensa de fondo, que sea opuesta "...sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato..." (Vid. Sentencia N° 332, de fecha 3 de agosto de 2010. Caso: sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145).
En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 del Código Civil, establece: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; el cual se complementa con el artículo 1.267 ejusdem, según el cual: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Vale destacar que los alegatos vinculados con la excepción como causa justificada de no hacer la entrega material del inmueble, ni otorgar el documento definitivo por no tener el permiso de habitabilidad, no constituye un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, siendo que está incurriendo en mora o retraso en la entrega material del inmueble
En ese sentido, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, conforme al artículo 1, establece un conjunto de normas dirigidas a:
"(...) regular, controlar, y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna".
Ello así, lo que pretende realizar la Ley, no es tanto, evitar que los compradores se vean sorprendidos en su buena fe y adquieran una vivienda bajo trámites fraudulentos, sino, impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutable y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.
El Título III del referido instrumento normativo, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en Proceso de Construcción o aún no Construidas, de los contratos, la fecha de culminación de la obra, la mora o retardo en la construcción o entrega de la obra, de las denuncias y de las sanciones aplicables por incumplimiento de esta normativa
En el artículo 9 Ley Contra la Estafa Inmobiliaria establece que: "La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat; la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia".
Por otra parte, el artículo 27 referente a las denuncias establece que:
"Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo".
Y por último, el artículo 41 regulan lo concerniente a las sanciones aplicables por incumplimiento de la precitada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria:
Artículo 41: Responsabilidad por incumplimiento Los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas serán responsables civil y penalmente, sin perjuicio del cumplimiento de la obligación de corregir las deficiencias o daños ocurridos en ocasión de la inobservancia, negligencia o impericia, en el cumplimiento de sus compromisos en la construcción del urbanismo y edificaciones, que vayas en detrimento de la calidad de vida de los ciudadanos y ciudadanas.
El incumplimiento del presente artículo será sancionado con multa de dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
La norma arriba citada, establece una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales.
CAPÍTULO IV
DEL PETITORIO
Habiendo quedado evidenciado que la Sociedad Mercantil MISPROCA, C. A., representada en este acto por su Presidente, ciudadano NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO, antes identificado, No cumplió, ni tiene la mínima intención de cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de Promesa Bilateral Compraventa, que acompaño marcado "B", es por tales motivos, comparecemos ante su digna autoridad, que en defensa de los derechos e intereses de nuestro representado, para demandar como en efecto formalmente demandamos por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad Mercantil MISPROCA, C. A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de abril de 2005, bajo el N° 23; Tomo 30-4, siendo su última modificación de fecha 12 de julio de 2010; bajo el N° 17, Tomo 66-A, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R. I. F) bajo el N° J-31325379-0, representada en este acto por su Presidente, ciudadano NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-
3.976.569, con domicilio ubicado en la Torre B. O. D., Avenida San José de Tarbes, piso 11, oficina 11-5, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, para que convenga o en su defecto a ellos sea condena por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En cumplir y en ejecutar las obligaciones asumidas por ella en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta suscrito. SEGUNDO: En proceder a protocolizar el documento de venta definitivo de un (01) bien inmueble, constituido por Un (01) apartamento, distinguido con el N° 9-C, piso 9, el cual forma parte integral del Edificio denominado "BIZANCIO RESIDENCIA", y que en la actualidad se encuentra en proceso de construcción sobre una parcela de terreno, distinguida con el N° 327, que forma parte del Segundo Sector de la Urbanización El Bosque, Calle 115-A, (Los Mangos) N° Cívico 106-60, situada en jurisdicción del Municipio Valencia del Estado Carabobo. TERCERO: En hacer la entrega material del inmueble objeto del Contrato de Promesa Bilateral de Venta suscrito autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 07 de febrero de 2007, bajo el N° 30, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. CUARTO: La condenatoria en costas y costos del presente proceso.
CAPÍTULO IV
DE LA CITACIÓN DE LA DEMANDADA
De conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, solicitamos muy respetuosamente que la citación de la demandada de autos, Sociedad Mercantil MISPROCA, C. A., antes identificada, se efectué en su sede ubicada en la Torre B. O. D., Avenida San José de Tarbes, piso 11, oficina 11- 5., Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo y que dicha citación se practique en la persona de su representante legal, Presidente NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-3.976.569.
CAPÍTULO V
DE LA CUANTÍA
Estimamos la presente demanda en la suma de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.800.000,00), equivalente en la actualidad a CUATROCIENTOS VEINTIDOS MIL DOSCIENTAS VEINTIDOS CON 22/100 UNIDADES TRIBUTARIAS (422.222,22 U.T) aproximadamente.
Finalmente, solicitamos que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme al procedimiento de Ley y en la definitiva declarada con lugar en todas y cada una de sus partes, con la correspondiente condenatoria en costas y demás pronunciamientos legales. Juramos la urgencia del caso y habilitamos todo el tiempo necesario para ello. Es Justicia que esperamos en la ciudad de Valencia, a la fecha de su presentación.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Dentro de la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada abogado AD LITEM, presentó contestación a la demanda. Narra en su escrito de contestación a la demanda lo siguiente:
Yo, JESUS E. MORENO, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 55.124, en mi carácter de defensor Ad Litem, como consta en el auto de designación del Tribunal y diligencia de aceptación y juramento del cargo de Defensor Ad- Litem del demandado de autos, sociedad mercantil MISPROCA, C.A suficientemente identificada en autos de este domicilio y representada por el ciudadano NELSON OSCAR GONZALES MONATERIO cedula de identidad N° 3.976.569; en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen los Abg. RAFAEL ANTONIO CAPOTE OROPEZA Y LYNDA ENRIMAR GARRIDO titulares de las cedulas de identidad N° 16.552.406 y 15.610.511 respectivamente INPREABOGADO 141.022 Y 214.341 apoderados judiciales del ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS cedula de identidad N° 13.869.864 quienes actúan como demandantes en la presente causa, procedo a contestar la demanda en los siguientes términos:
CAPITULO I
En el cumplimiento de obligaciones inherentes a mi cargo realicé todas las diligencias necesarias para contactar a mi defendido y su representada, obtener la información y todos los medios probatorios requeridos para su mejor defensa, medios que coloqué en práctica desde el momento en que me designaron como defensor Ad-litem, dichas gestiones que paso a describir:
1) Me traslade a la sede de la empresa MISPROCA, C.A. ubicada en la torre BOD, avenida San José de Tarbes, piso 11, oficina 11-5 Parroquia San José Municipio Valencia, Estado Carabobo. Consigno fotos marcadas "A"
2) Lleve escrito de notificación al condominio solicitando información sobre la empresa con la finalidad de informarles de mi designación incluyendo el oficio de designación consigno escrito "B".
3) Trate de comunicarme con la empresa con número publicado por ellos en las redes. Consigno foto del material señalado marcado "C".
Es por lo antes expuesto y practicadas todas las diligencias para obtener los recursos para garantizar su derecho a la defensa y salvaguardar los derechos e intereses del demandado, es por lo que, a todo evento, cumpliendo con la responsabilidad del cargo encomendado y estando dentrode la oportunidad legal paso a realizar la CONTESTACIÓN en la presente causa.
CAPITULO II
No teniendo elementos que pueda alegar a favor de mi defendido a todo evento paso a dar contestación a la presente demanda. Niego, Rechazo y contradigo categóricamente la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta en todas y cada una de sus partes, rechazo los hechos narrados en el libelo e invoco el merito de los autos que favorezcan a mi defendido. Porúltimo, solicito que el presente escrito sea agregado a los autos a fin de que surta efectos de Ley.
Es justicia que espero en Valencia a la fecha de su presentación.
III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS VÁLIDAMENTE A LOS AUTOS Y SU VALORACIÓN

PARTE DEMANDANTE: En el libelo de la demanda acompaño como pruebas lo siguiente:

PRUEBAS DOCUMENTALES ACOMPAÑADAS AL LIBELO:
1.- Instrumento Poder (Marcado "A")
2.- Documento de Promesa Bilateral de Compra y Venta (Marcado"B")
3.- Documento de Cesión de Derechos (Marcado "C")

De acuerdo su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió lo siguiente:
1.- Reproducción del Mérito Favorable (Capítulo Primero)
2. Pruebas Documentales (Capítulo Segundo)
3. Pruebas de Informes (Capítulo Tercero)
4. Inspección Judicial (Capítulo Cuarto)

PARTE DEMANDADA: En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada presentó las siguientes pruebas:
Registro Fotográfico (Marcado "A"): Fotos de la sede de la empresa MISPROCA, C.A. en la Torre BOD (Valencia), para dejar constancia de su traslado al sitio.
Escrito de Notificación (Marcado "B"): Copia del escrito llevado al condominio del edificio donde funciona la empresa, solicitando información sobre la misma y notificando su designación como defensor.
Captura de Pantalla/Información de Redes Sociales (Marcado "C"): Evidencia de sus intentos de comunicación a través de números telefónicos publicados por la empresa en redes sociales.

IV
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
El presente procedimiento se trata de un juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, este Tribunal observa que El presente caso se ciñe a un contrato de promesa bilateral de compra - venta notariado, celebrado entre las partes, cuyo objeto de litigio recae sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el N° 9-C, el cual forma parte integral de un edificio denominado " BIZANCIO RESIDENZA", El apartamento tiene una superficie aproximada de CIENTO UN METRO (101mts) y consta de TRES (3) habitaciones; UN (1) vestier de la habitación principal, DOS (2) baños; UN (01) medio baño, salón-comedor, cocina, área de oficios, una (1) terraza, dos puestos de estacionamiento techados, separados y UN (1) maletero adicional de (3.45mtrs2). Por lo que el límite de la controversia se ajusta al cumplimiento o resolución del prenombrado contrato.
Este Tribunal debe interpretar el contrato celebrado entre las partes, a los fines de verificar su verdadero contenido y fin entre éstas, a los fines de resolver la controversia. Luego de interpretar el contrato, debe analizar el material probatorio aportado a los autos que esté vinculado con el mismo y su alcance. Todo lo anterior a los fines de determinar si es procedente el cumplimiento o no del contrato objeto del presente litigio.
Queda así establecido el límite de la presente controversia, a los cuales debe constreñirse la actividad probatoria y la motivación del fallo.
Ahora bien, atendiendo esta jurisdicente el propósito y la intención de las partes del contrato antes transcrito, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, pasa este Tribunal a interpretar el contrato, no sin antes dejar establecido que dicha interpretación será también con fundamento en el OBITER DICTUM dictado por la Honorable Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de julio del año 2015, remitido en copia certificada a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República.
El OBITER DICTUM dictado en expediente 14-0662, por la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en fecha 20 de julio de 2015, establece lo siguiente:
"... OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundocontractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
"Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos."
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus - modus acquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien.
En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas.
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras juridicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
(...)El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que "...la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos" (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar "los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles". Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una "obligación de registrar" a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación unívoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
• PRIMERO: HA LUGAR la solicitud de revisión interpuesta por PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• SEGUNDO: Se ANULA el fallo objeto de revisión.
• TERCERO: Se ORDENA al tribunal de primera instancia que resulte competente por distribución, dictar nueva sentencia aplicando los criterios vigentes para el momento de la interposición de la demanda.
• CUARTO: Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.
Publíquese y regístrese. Cúmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación..."
Visto el contenido del contrato objeto de análisis y adminiculado con el criterio establecido por la Sala Constitucional, en su ObiterDictum, antes transcrito, este Tribunal equipara el contrato celebrado entre la sociedad de comercio MISPROCA, representada por su presidente NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO, por una parte, y por la otra, el ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS, de este domicilio, a un contrato de promesa bilateral o sinalagmática, ello en virtud de que la prenombrada sociedad de comercio se OBLIGÓ A VENDER y el ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS, hoy demandante, se OBLIGÓ A COMPRAR un inmueble, por un precio determinado, en el cual ambas partes debían cumplir con una serie de cláusulas establecidas en el contrato y de la misma se evidencia la intención de las partes en una promesa bilateral de compra venta de un inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.-
A los folios 18 al 22, marcados con la letra "C", corre inserto en original documento notariado de contrato de promesa bilateral de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, autenticado en fecha 01 de Octubre del 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, estado Carabobo, bajo el N°39 , Tomo 370, cuyo instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, y de la misma se desprende que la parte accionada de autos reconoció que el demandante, ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS, cumplió fielmente con todas las obligaciones, asimismo se logro constatar que no se materializó la protocolización ni la entrega material de inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.-
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Tramitada y sustanciada la presente causa, celebrados todos los actos procesales de Ley, asimismo, llegada la oportunidad legal para dictar el fallo definitivo, vistos los alegatos de las partes, y, las pruebas promovidas y evacuadas, pasa este Tribunal a dictar la sentencia definitiva en la presente causa, en atención a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
"Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley."
Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, establece:
"Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley."
De las normas ut supra transcritas del Código Civil Venezolano, tiene por significado que el cumplimiento de los contratos es obligatorio entre las partes como si fuera una ley y debe, además, cumplirse de buena fe, siendo esta una exigencia que hace la ley a los suscribientes, asimismo hace referencia que los contratos no pueden ser disueltos, sino por mutuo consentimiento, salvo, que alguna causa de ley lo autorice; así tenemos entonces, que cuando hacemos referencia al artículo 1.160, el legislador termina apelando a la equidad, el uso o la ley, y los declara como parte de todo contrato, de esta manera los contratantes quedan obligado a cumplir los contratos de acuerdo a estos tres valores; en materia de contrato la equidad (de equitas, igualdad en latín) se menciona, en razón de que en ocasiones el más fuerte impone el contrato al más débil.
En el caso que nos ocupa y ante la relación contractual que quedo establecido entre las partes de la presenta causa, quedan las mismas sometidas a la ley, en razón del concepto civilista a que se refiere Mazeaud (1991) al señalar "...Las intervenciones del legislador (en la regulación contractual) se justifican por las necesidades de orden público y el interés social..."
En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de promesa bilateral de compra venta versa sobre un bien inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el N° 9-C, el cual forma parte integral de un edificio denominado " BIZANCIO RESIDENZA", El apartamento tiene una superficie aproximada de CIENTO UN METRO (101mts) y consta de TRES (3) habitaciones; UN (1) vestier de la habitación principal, DOS (2) baños; UN (01) medio baño, salón-comedor, cocina, área de oficios, una (1) terraza, dos puestos de estacionamiento techados, separados y UN (1) maletero adicional de (3.45mtrs2), suscrito entre el demandante, ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS, plenamente identificado por una parte, y por la otra, la Sociedad Mercantil MISPROCA, C.A.
En este sentido, es de importancia para esta Juzgadora señalar que del material probatorio aportado por la parte actora en el presente juicio, cuyo análisis y valoración fue expuesto anteriormente, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, se desprende que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito y debidamente autenticado bajo el número 39, Tomo 370, de fecha 1 de Octubre del 2013, por ante la Notaría Pública Cuarto de Valencia, estado Carabobo, en la cual una de las partes se obligó a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta, y que la obligación (de hacer) consiste en la protocolización del documento de compra venta y la entrega material y efectiva del bien inmueble.
El precio fijado por los suscribientes, fue por la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL UN DE BOLIVARES (BS. 3.301.000,00), cuya obligación fue efectuada a cabalidad por la parte accionante de autos, según consta en documento donde cede bajo cesión suspensiva, debidamente autenticado bajo el número 39, Tomo 370, en fecha 01 de octubre del 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, estado Carabobo, y así consta en medio probatorio proporcionado por la parte demandante.
Observa esta Juzgadora que durante el proceso, y aun en el análisis de las pruebas ut supra, quedó probado con carácter de plena prueba que el ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS cumplió con la totalidad de sus obligaciones con la Sociedad Mercantil MISPROCA, C.A, sin que se evidencie en autos que la parte accionada haya cumplido con su obligación contractual, cuyo objetivo radica en la entrega del documento definitivo de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda.
Observa este Tribunal que la parte demandada de autos no desvirtúa la pretensión del actor, siendo forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda intentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.-
Asimismo, Recalca este Tribunal que, los contratos SON LEY ENTRE LAS PARTES que lo suscriben, y, en este orden de ideas, debe la Sociedad Mercantil MISPROCA. C.A, cumplir con las disposiciones contractuales establecidas, en las cuales en obligar a la protocolización y entrega material del inmueble objeto del contrato al ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS plenamente identificado en autos según el contrato celebrado una promesa bilateral de venta aceptada por ambas partes tal como queda establecido en el supra. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISION
Por todo lo antes expuesto, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PROMESA, presentada por el ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-13.869.864, representado en juicio por los abogados en ejercicio RAFAEL ANTONIO CAPOTE OROPEZA Y LYNDA ENRIMAR GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N°16.552.406 y N°15.610.511, I.P.S.A. 141.022 y 214.345, contra la SOCIEDAD MERCANTIL MISPROCA, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de abril del año 2005, bajo el N° 23, Tomo 30-A, en representación por su presidente NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a DAR CUMPLIMIENTO a los términos del contrato de Promesa Bilateral de COMPRA VENTA, suscrito por el ciudadano JOSE ADOLFO TAIN BARROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-13.869.864, y la Sociedad Mercantil SOCIEDAD MERCANTIL MISPROCA, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de abril del año 2005, bajo el N° 23, Tomo 30-A, en representación por su presidente NELSON OSCAR GONZALEZ MONASTERIO, OTORGANDO el correspondiente documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un un (1) apartamento identificado con el N° 9-C, el cual forma parte integral de un edificio denominado " BIZANCIO RESIDENZA", El apartamento tiene una superficie aproximada de CIENTO UN METRO (101mts) y consta de TRES (3) habitaciones; UN (1) vestier de la habitación principal, DOS (2) baños; UN (01) medio baño, salón-comedor, cocina, área de oficios, una (1) terraza, dos puestos de estacionamiento techados, separados y UN (1) maletero adicional de (3.45mtrs2). En caso de negativa de la parte encartada, la presente sentencia producirá los efectos de otorgamiento voluntario, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Déjese copia.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los catorce (14) días del mes de agosto de 2.026. Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIO
ABG.JESUANI SANTANDER
LA SECRETARIA TITULAR
ABG. ADRIANA CALDERÓN

En la misma fecha se dicto y publico la anterior sentencia siendo las 9:20 a.m., se expidieron copias de la sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR

ABG. ADRIANA CALDERÓN
Exp: 59.091
JS