TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

PARTE DEMANDANTE: CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N” V-16.051.576, de este y domicilio.
APODERADO JUDICIAL: Abg. PAMILYS MORENO, inscrita en el Inpreabogado N° 94.966.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos MARCELO FASANELLA LLACER y MARIANA OLLALVES MORALES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-15.334,913 y V-13.194.004 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: Abg. BENIGNO COLMENAREZ, ARGENIS ESTRADA, WILLIE TALAVERA y JOSE ALVAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.23.249, 203.642, 24.59 y 202.082, respectivamente.
DEFENSORA JUDICIAL: Abg. ALEJANDRA MARQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 213.630., del ciudadano MARCELO FASANELA LLACER.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 104

I
ANTECEDENTES

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, provenientes de la Distribución de Documentos Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, signado con el Nro. 3471, de fecha 12 de enero de 2026; en virtud del recurso de apelación interpuesto por la Defensora Judicial abogada Alejandra Márquez, del ciudadano Marcelo Fasanella Llacer, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de septiembre de 2025 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
En fecha 15 de enero de 2026, este Juzgado Superior dio entrada asignándole el Nro. de expediente 104 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal, se fijó al vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de febrero de 2026, la abogada Pamilys Moreno, apoderada de la ciudadana Claudia Alexandra Navas Pargas, presentó informes, sin anexos.
En fecha 18 de febrero de 2026, la Defensora Judicial abogada Alejandra Márquez, del ciudadano Marcelo Fasanella Llacer, presentó escrito de informes.
Cumplidas como fueron las notificaciones ordenadas y llegada la oportunidad para decidir, este Tribunal de Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones siguientes:

II
RECURSO DE APELACIÓN

Por su parte, en fecha 23 de septiembre de 2025, la defensora judicial del ciudadano Marcelo Fasanella Llacer, abogada Alejandra Moreno, ambos supra identificados, alegó lo siguiente:

“…En horas de despacho del día de hoy 23 de septiembre de 2025, comparece por ante este Tribuna la abogada Alejandra Moreno, CI V: 9.990.814debidamente inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 213.630, actuando en este acto como Defensora Judicial a los fines de exponer: Me doy por Notificada de la Sentencia dictada por este Tribunal en fecha 16 de septiembre de 2025, así mismo apelo de la misma …”.

III
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN APELADA.
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, de fecha 16 de septiembre de 2025, mediante la cual se declaró inadmisible la Tercería intentada por la ciudadana Arianna Vanesa Fasanella Ollalves y por consiguiente CON LUGAR la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“(...)Observa quien aquí decide que, junto al escrito de tercería, la ciudadana ARIANNA VANESA FASANELLA OLLARVES, no acompañó documento o prueba alguna que demostrara el interés y los dichos narrados en los hechos de la tercería. Al no quedar comprobado en autos el interés manifestado en el escrito de tercería, esta debe ser declarada inadmisible. Así se declara.
PRETENSION DE FONDO: El presente juicio se inicia con motivo de la pretensión de cumplimiento de contrato en la acción incoada por la accionante ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS. Es necesario señalar que dicha acción se encuentra consagrada en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano que establece lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante. Igualmente señala que para exigir el cumplimiento de la obligación es necesario que el accionante este solvente en las obligaciones que le atañen.
Es necesario señalar también que el Código Civil, en su artículo 1133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Conforme a esa acepción legal el contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.

Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester indicar que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1137: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de y aceptación de la otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por esta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte. (omissis)”

De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de opción de compraventa que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del oferente al oferido y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.

Por último, es importante destacar que el artículo 1141 del ya citado Código Civil, preceptúa: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1.Consentimiento de las partes; 2.Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3.Causa lícita”.
Se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1 159 y 1 3354 del Código Civil.
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que he sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por esta razón la parte actora debe demostrar la identidad entre la obligación cuyo cumplimiento exige judicialmente con la obligación que se encuentra prevista en el contrato.
Esta juzgadora observa que la parte demandante alega haber suscrito en fecha 04 de septiembre de 2012, contrato de opción de compra-venta con los ciudadanos MARCELO FASANELLA LLACER y MARIANA OLLALVES MORALES, con ocasión de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 4-B-PB, ubicado en la planta baja del edificio N° 04 del Conjunto Residencial Parque Coromila, II Etapa, en jurisdicción del municipio Naguanagua del estado Carabobo, con una superficie aproximada de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (73,83 mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: POR EL NORTE: Con la fachada Norte del Edificio, POR EL SUR: Con el apartamento $-A-PB; POR EL ESTE: Con la fachada Este del Edificio y POR EL OESTE: Con el apartamento 4-C-PB. El inmueble en referencia está sujeto al Régimen de - Propiedad Horizontal, tal como consta de Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 26 de noviembre de 1993, bajo el N° 2, Folios 1 al 14. Protocolo Primera, Tomo 15, y conforme al mencionado Documento de Condominio a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de cero enteros con nueve mil mueve diez milésimas por ciento (0,9000%) de los gastos comunes del edificio, y el uno exclusivo de un puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el mismo número del apartamento. Dicho apartamento les pertenece a los accionados de la siguiente manera a MARCELO FASANELLA LLACER, anteriormente identificado, un SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) adquiridos de la siguiente forma: CINCUENTA POR CIENTO (50%), según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer «Circuito de Registro en fecha 17 de marzo de 1994, bajo el N° 41, Folio 310, Protocolo Primero, Tomo 38 y VEINTICINCO POR CIENTO (25%), según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo en fecha 20 de abril de 2006, bajo el N° 30, Folios 1 al 2, Protocolo 1° Tomo 7, Con Ficha R-06-08982 y Ficha G-06-014134 ya MARIANA OLLALVES MORALES, anteriormente identificada, un VEINTICINCO POR CIENTO (25%), según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo en fecha 20 de abril de 2006, bajo el N° 30, Folios 1 al 2, Protocolo 1, Tomo 7. Esto quedó demostrado del documento acompañado a la demanda marcado “A”. Así se decide.
Del cual señala que el precio de compra del inmueble antes identificado era la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00), de los cuales la demandante pagó la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma del documento de opción de compraventa y argumentó que de acuerdo al contrato la cantidad restante debía ser pagada al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro. Indicó también que. posteriormente pagó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) el día 11 de septiembre de 2012, como consta de recibo que acompañó marcado “B” y en fecha 04 de octubre de 2016, la parte demandante consignó original de cheque de gerencia por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), correspondientes al monto restante del precio de compra establecidos en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento demanda. De esa forma demostró la parte actora el pago del precio de compra del inmueble objeto de esta causa. Así se decide.
Alega también la demandante que los demandados no le entregaron los documentos necesarios para presentar el documento definitivo a la Oficina de Registro y que había perdido el dinero que hasta ese momento había entregado, y por eso tuvo que iniciar la denuncia ante el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat del Estado Carabobo, que finalizo con la providencia administrativa Número DM-INAVI-CA-201403-0000123 de fecha 03 de febrero de 2015. Como quedó demostrado del documento acompañado al libelo marcado “E”.
Que habiendo trasgredido los demandados la cláusula quinta del contrato de opción de “É“ compraventa y no otorgar el documento definitivo ante el registro inmobiliario, es la razón por la que demandó a los propietarios para que cumplan con la obligación asumida en el contrato y se le otorgue ante el registro inmobiliario el respectivo el documento de compraventa; y en caso que los demandados se nieguen a dar cumplimiento voluntario al fallo, que la sentencia sirva de título de propiedad para ser protocolizada en la Oficina de Registro competente de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la defensora judicial negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo, siendo que quedó demostrado la existencia del contrato, y así quedó demostrado el mismo y las obligaciones que las partes se atribuyen recíprocamente, observa esta Juzgadora que con respecto a la naturaleza del contrato, como es la opción de compraventa, es necesario para esta Juzgadora examinar e interpretar las obligaciones derivadas del contrato suscrito por las partes, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece: «..,En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.
Así las cosas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció en fecha: 20/07/2015. Con la ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón. Exp. 2015-14-0662, lo siguiente: “... En razón de lo anterior, es que todo juez de la República debe revisar y observar de manera individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento a los fines de determinar su naturaleza, independiente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de procedimiento civil”
“...Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versen sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa bilateral o pacto opción), con los que se refieren a la obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que, dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar, aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus: intereses como mejor les convenga, por el principio de la economía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales. (...)
“...El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil. En cambio, la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no cumplido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (...)”

“... En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de la escriturar o registras el documento para un momento posterior, y una de las partes se niegue a firmar en el momento de ha protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre la partes y la renuncia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismo efectos del negocio no escriturado ( Corte de Casación de 27 de julio de 1955) Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 ( Julio a Septiembre) N° 9, Volumen 1, Caracas, páginas 53 a 63/ y Sala de Casación Civil, Mercal y del Trabajo des 1 de diciembre de 1965/Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965, (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 534), siendo un falto mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955AGaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio) N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 77). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compra venta, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. (...)

“...En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. (...)

En este sentido, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en fecha 14/01/2009. Con Ponencia de Carlos Oberto Velez. Exp. 2008-000464, lo siguiente: “.-. En este, sentido el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil atribuya a los Jueces de Instancia la interpretación de los contratos, para realizar la labor de voluntad, e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes a dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones, y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. En consecuencia, la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual, solo puede conocer esta Sala, cuando se denuncie la comisión por el Juez de una suposición falsa o un error en la calificación del contrato, motivo por el cual las conclusiones que aquellos sostengan en ese campo, escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que esta Suprema Sede, pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia, lo cual no ocurrió en la presente”.

Por lo antes expuesto, correspondiéndole a esta Juzgadora pronunciarse en relación a la naturaleza del contrato celebrado por las partes, aprecia esta Juzgadora que en el contrato Objeto de la presente acción, suscrito el 04 de septiembre de 2012, establecieron las partes el compromiso de vender a la OPCIONANTE COMPRADORA y de ésta a comprar el inmueble antes descrito; el precio de compraventa en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00). De tal forma que la relación o el negocio contenido en el contrato de opción de compraventa corresponde a un contrato de compraventa, ya que en dicho contrato los propietarios se obligaron a vender y la compradora a comprar, habiendo alegado la parte demandante que pagó la totalidad del precio de venta.
Lo narrado y probado en las actas de este expediente es constitutivo de derecho, por cuanto ambas partes estuvieron de acuerdo y expresaron su consentimiento sobre el precio, las características del inmueble, que sería el objeto de la venta, y por ello están presentes todos los elementos de un contrato de venta que son, consentimiento, objeto y precio, incluyendo su forma de pago. Así se establece.

Quedó demostrado de los documentos traídos a los autos, como son los documentos adjuntos al libelo, el cheque consignado y depositado durante el transcurso de este proceso judicial, recibos de pago, y las cartas anexas al libelo, que la OPCIONANTE COMPRADORA, hoy demandante, cumplió con su obligación de pagar el precio de compra del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, cuyo cumplimiento demanda. También quedó demostrado el incumplimiento del contrato por parte de los OPCIONANTES VENDEDORES, que no entregaron los recaudos y documentos necesarios para el trámite ante el Registro Público del otorgamiento del documento y se negaron a otorgarle a la OPCIONANTE COMPRADORA el documento definitivo de compraventa. En consecuencia, se concluye que la demanda por cumplimiento de contrato debe ser declarada con lugar, como se hará en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide. (omissis)”

IV
DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

Dado que el auto recurrido fue emitido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por ser este Juzgado el Superior Jerárquico Funcional Vertical que le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, en materia civil es, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia sólo para la revisión de la sentencia interlocutoria dictada por el a quo y por ser este Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Tribunal de Primera Instancia que dictó la sentencia recurrida. Y ASÍ SE DECIDE.

V
ACTUACIONES EN EL TRIBUNAL DE LA CAUSA.

DE LOS ALEGATOS Y PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que en fecha 04 de septiembre de 2012, su representada celebró contrato de opción de compra venta con los Ciudadanos MARCELO FASANELLA LLACER y MARIANA y OLLALVES MORALES, venezolanos, mayores de edad, divorciados, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 15.334.913 y 13.194.004, respectivamente, domiciliados en Naguanagua, Estado Carabobo, según consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, en fecha 04 de septiembre de 2012, inserto bajo el Nro. 30, Tomo 294 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual anexó.
Que en el referido contrato, los ciudadanos MARCELO FASANELLA LLACER MARIANA OLLALVES MORALES, se comprometieron a venderte a su representada un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 4-B-PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio N” 04 del Conjunto Residencial Parque Coromila, II Etapa, en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo con una superficie aproximada de SETENTA Y TRES METROS y CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (73,83) 2, mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos particulares POR EL NORTE: Con la fachada Norte del Edificio, POR EL SUR: Con el Apartamento 4-A-PB POR EL. , ESTE: Con fachada Este del Edificio y POR EL OESTE: Con el Apartamento 4-C-PB. El inmueble en referencia está sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, tal como consta de Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 26 de noviembre de 1993, bajo el N° 2, Folios 1 al 14. Protocolo Primera, Tomo 15, y conforme al mencionado Documento de Condominio a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de cero enteros con nueve mil mueve diez milésimas por ciento (0,9000%) de los gastos comunes del edificio, y el uno exclusivo de un puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el mismo número del apartamento.
Que dicho apartamento les pertenece a los accionados de la siguiente manera A MARCELO FASANELLA LLACER, anteriormente identificado, un SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) adquiridos de la siguiente forma: CINCUENTA POR CIENTO (50%) según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro en fecha 17 de marzo de 1994, bajo el N° 41, Folio 310, Protocolo Primero, Tomo 38 y VEINTÍCINCO POR CIENTO (25%), según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo en fecha 20 de abril de 2006, bajo el N° 30, Folios 1 al 2, Protocolo 1°, Tomo 7, Con Ficha R-06-08982 y Ficha G-06-014134 ya MARIANA OLLARVES MORALES, anteriormente identificada, un VEINTICINCO POR CIENTO (25%), según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo en fecha 20 de abril de 2006, bajo el N° 30, Folios 1 al 2, Protocolo 1°, Tomo 7, Con Ficha R-06-08982 y Ficha G-06-014 134. Que eEl precio de venta convenido, tal como se evidencia en la cláusula (sic) segunda del contrato un supra descrito, fue por la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00), entregando su representada la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00) al momento de celebrarse el contrato de opción de compra venta, de lo cual se dejó (sic) constancia en la cláusula (sic) sexta del referido contrato, cantidad de dinero que sería (sic) deducible del monto total al momento de la protocolización del documento definitivo, es decir, restaba la cantidad de: QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Ba 500.000,00), que serían (sic) pagados a los vendedores al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, estableciéndose para ello lapso que comenzaría a computarse a partir de le autenticación del documento de opción de compra venta, vale decir, del 04 de septiembre de 2012, lapso establecido en la cláusula (sic) tercera del contrato: TERCERA El plazo de duración de este contrato es de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este documento, pudiendo adelantarse dicho plazo siempre y cuando ambas partes tengan toda la documentación necesaria para la firma del documento perdido la cantidad de dinero entregada al momento de celebrar la opción de compra venta, y posterior adelanto del precio, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (BS 70.000,00), por cuanto el incumplimiento se debía a su persona, y como se ha expresado, no es cierto, porque en reiteradas ocasiones y por escrito, su representada se dirigió a los vendedores solicitando la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo por cuanto ya tenía (sic) el dinero pactado para el pago del precio, lo que evidencia una trasgresión a la cláusula quinta del contrato celebrado.
Que en consecuencia, y habiéndose agotado toda gestión extrajudicial tendiente a obtener el cumplimiento del contrato en la forma convenida, se procedió a agotarse previamente la vía administrativa ante la Dirección Ministerial del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat del Estado Carabobo, en cumplimiento al procedimiento administrativo establecido en el Decreto Nro. 8190 con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de viviendas, descrito en los artículos 7 al 10, en busca de un arreglo amistoso con los hoy demandados, sin embargo ante la inasistencia de la Ciudadana MARIANA OLLALVES MORALES, ya identificada, a la audiencia conciliatoria, el procedimiento se llevó a cabo con un defensor público y finalizando el mismo con la Providencia Administrativa Número DM-INAVI-CA2014-08-0000123 de fecha 03 de febrero de 2015, con la cual se habilita la vía judicial.
Que por los fundamentos de hecho y de derecho que anteceden es que procedió a demandar como en efecto demandó a los Ciudadanos MARCELO FASANELLA LLACER Y MARIANA OLLALVES MORALES, ya identificados, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, en lo siguiente:
A Otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la opción de compra.
Que en caso de que los demandados no cumplan con el otorgamiento del documento
definitivo de compra venta, solicitó al Tribunal que la sentencia que se dicte en la presente causa, sirva de título de propiedad a favor de su representada CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS, ya identificada
A pagar las costas y costos que se causen en el presente proceso.
Que fundamentó los derechos de su representada en los artículos 1.133, 1.141, 1.159,1.160, 1.167, 1.221, 1.259, 1.264, 1.265, 1.269, 1.271 y 1.273 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA POR LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 28 de abril de 2023, comparece la defensora judicial abogada ALEJANDRA MARQUEZ, Inpreabogado N° 213.630, da contestación a la demanda en los términos siguientes:
-Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS.
- Explica al Tribunal las acciones que realizó para contactar a su defendido.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandada acompañó al libelo de la demanda los siguientes recaudos:
-Instrumento poder conferido por la parte actora, a la abogada PAMILYS MILAGROS MORENO ARVELO, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia en fecha 19 de mayo de 2014, inserto bajo el N° 7, Tomo 119. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil. Y ASÍ SE DECIDE.
-Documento de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, en fecha 4 de septiembre de 2012, N° 30, Tomo 294, celebrado entre los ciudadanos MARCELO FASANFLLA LLACER y MARIANA OLLALVES MORALES, y la ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PAROAS.
el cual no fue ni impugnado ni tachado, por la parte demandada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
-Original de recibo, de fecha 11 de septiembre de 2012, en el que aparecen los demandados de esta causa, declarando que recibieron de la demandante la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), por parte de la ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS, antes identificada, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
-Original de carta de fecha 28 de noviembre de 2012, enviada por la ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS al ciudadano MARCELO FASANELLA LLACER, antes identificados, solicitando los recaudos necesarios para consignar en el registro de Naguanagua el documento de compraventa definitivo del apartamento sobre el cual celebraron la opción de compraventa en fecha 4 de septiembre de 2012, el cual no fue impugnado ni tachado por la parte demandada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
-Original de carta de fecha 07 de diciembre de 2012, enviada por el ciudadano MARCELO FASANELLA a la ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS, el cual no fue impugnado ni desconocido la parte demandada por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE
-Original de resolución de fecha 03 de febrero de 20153, por la cual la. Dirección Ministerial del Ministerio del Poder Popular Para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda del Estado Carabobo, dicho documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, por lo que se le da pleno valor probatorio pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
-Original de cheque de gerencia por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), correspondientes al monto restante del precio de compra convenido por el inmueble objeto de litigio, el mismo se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados resulta demostrativo de la cantidad pagada. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
- Copia de telegrama de fecha 13 de septiembre de 2013, e impresión. de pantallas de redes sociales y página web del Poder Electoral que demuestra las gestiones hechas por la defensora judicial para contactar a su defendido. Por lo que se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código da a Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

PUNTO PREVIO: En fecha 17 de octubre de 2016, la ciudadana ARIANNA VANESA FASANELLA OLLARVES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 26.960.135, de este domicilio, señalando que actúa en su propio nombre y en el de su hermano FRANCISCO ENRIQUE FASANELLA, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V_30 999.809, asistida por el abogado WILLJT TALAVERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24 259, presentó escrito interponiendo tercería adhesiva, basada en el ordinal 3 del artículo 370 del Procedimiento Civil, a favor de los codemandados. Alega que son hijos de los codemandados y que su padre les cedió sus derechos que le corresponden al apartamento objeto de esta causa y que a la ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA NAVAS PARGAS, se le ha manifestado reiteradamente que no habrá negociación.
Para que el Tribunal admita este punto previo, es imperativo verificar si en el expediente consta el documento de cesión. Sin ese respaldo documental, el alegato de ser "hijos" y "cesionarios" queda en una mera afirmación de parte que no satisface el estándar de "prueba fehaciente" exigido por la ley adjetiva.
La ciudadana ARIANNA VANESA FASANELLA OLLARVES, presentó escrito interponiendo tercería adhesiva, basada en el ordinal 3 del artículo 370 del Procedimiento Civil, pero no consta en autos documento o prueba alguna que demostrara el interés y los dichos narrados en los hechos de la tercería.
La jurisprudencia es rigurosa: si el tercero acompaña documentos que solo prueban hechos colaterales como su identidad, pero no el vínculo con el derecho en litigio, la intervención debe declararse Inadmisible. Y ASI SE DECIDE.

VI
ANTECEDENTES DEL PROCESO

Visto el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva de fecha 16 de septiembre de 2025, mediante la cual el Tribunal de Primera Instancia declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato. La controversia versa sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Residencia Parque Coromila, II Etapa, cuyo precio y condiciones de pago fueron pactados en instrumento auténtico de opción de compraventa.

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Esta Alzada, al analizar la controversia, observa que la pretensión de la parte actora se fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual faculta a la parte que ha cumplido con su obligación en un contrato bilateral a exigir la ejecución del mismo ante el incumplimiento de la contraparte, y las normas procesales pertinentes artículos 506 y 531 del Código de Procedimiento Civil.

A este respecto la Sala Civil en fecha 28 de noviembre de 2022,- expediente: 21-158, estableció:

( Omissis ) Con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 09-07-2009 (Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.), estableció lo que a continuación se transcribe:
( Omissis )
En este orden de idea, se hace necesario referir la doctrina sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia N 878-215 de fecha 20-07-2015, con ponencia del Magistrado MARCO TULIO DUGARTEPADRON, en la forma que sigue:
( Omissis )
Ahora bien, dicho lo anterior y en base a lo expuesto quien aquí juzga realizara un análisis del documento que riela en el folio 13, marcado con la letra B, de la primera pieza de este expediente del que se desprende lo siguiente:
*Se trata de un documento suscrito por los ciudadanos NESTOR CELESTINO CENTENO AGUILAR, MOUNIRODABACHI HAYEK y PIERRE CUDABACHI HAYEK, mediante el cual cada uno aporta la cantidad de Trescientos ochenta millones de bolívares (Bs. 380.000.000,00).
*Que las sumas de cada aporte de las partes intervinientes totalizan la cantidad de UN MILLÓN CIENTOCUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 1.140.000,00) monto abonado a la opción de compra venta celebrado con el ciudadano MARIO SEBASTIANI para la adquisición del FONDO DE COMERCIO L AQUILA SUITE Y ELEDIFICIO HESECA I.
*Que la cancelación total al vendedor MARIO SEBASTIANI será por la cantidad de TRES MILLONESOCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.800.000.000,00) igualmente se desprende que recibió del Banco Caroní, C.A. Banco Universal la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.660.000.000,00) para ser canceladas en un plazo de 7 años.
*Que los tres firmantes se comprometen en ser solidarios responsables en el pago de las cuotas del préstamo en la porción de 33.34%, 33.33% y 33.33% respectivamente y que esas cuotas serian descontadas de los ingresos del Fondo de Comercio L AQUILA SUITE y de ser necesario en el caso de que dichos ingresos no llegaren a cubrir dichos montos se obligaban a cancelarlo de su propio peculio.
*Que el ciudadano NESTOR CELESTINO CENTENO AGUILAR declara que una vez liberado el préstamo al Banco Caroní, C.A. Banco Universal se comprometía a realizar los documentos de propiedad con las cuotas partes correspondientes a los ciudadanos MOUNIR ODABACHI HAYEK y PIERRE CUDABACHI HAYEK.
En este mismo orden de ideas analizado el documento privado promovido en el proceso, igualmente el contenido del contrato que corre inserto a los folios 14 al 17 marcado con la letra C de la primera pieza de este expediente, evidencia esta superioridad que ambos fueron suscritos en fechas distintas, redactados en las mismas condiciones, siendo diferentes en que este no especificó que la compra obtenida fuera el Fondo de Comercio L AQUILASUITE, sino que se acordó que era para la compra de unos bienes inmuebles ubicados en el Edificio HESECA I . Igualmente comprobando quien aquí decide que del documento de préstamo bancario protocolizado en fecha26/11/2.007, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente y al cual se le otorgó pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado por la otra parte, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y que riela en los folios que van desde el 18 al 30. De la misma pieza en estudio se desprende:
1) El pago de los préstamos concedido por MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A., a la sociedad mercantil INVERSIONES HESECA C.A;
2) la extinción de las hipotecas de primer y segundo grado;
3) La venta que hicieren los ciudadanos MARIO NESTOR SEBASTIANI AGOSTINI y FREDDY ALFONSOSEBASTIANI AGOSTINI, en su carácter de directores de la sociedad mercantil INVERSIONES HESECA C.A., al ciudadano NESTOR CELESTINO CENTENO AGUILAR, de los inmuebles constituidos por: treinta y cuatro(34) apartamentos y una (01) oficina distinguida con el N 101 que forma parte del EDIFICIO HESECA I ; del préstamo concedido por el BANCO CARONI, C.A, BANCO UNIVERSAL, al ciudadano NESTOR CELESTINO CENTENO AGUILAR, para ser invertido en parte, en la adquisición de la sociedad mercantil L AQUILA SUITEAPARTA HOTEL C.A., y la parte restante en la adquisición de los treinta y cuatro (34) apartamentos y una (1)oficina ubicada en el Edificio Heseca I, dependencias éstas donde se desempeña comercialmente el Hotel L ALQUILA SUITE APARTA HOTEL C.A.
Por todo lo antes expuesto concluye este juzgador que efectivamente el primer documento suscrito entre las partes en fecha 26/11/2.007, y el segundo suscrito en fecha 13/12/2.011, debidamente autenticado contienen la intención de adquirir como un todo el FONDO DE COMERCIO L AQUILA SUITE y EL EDIFICIO HESECA I. Siendo el segundo complementario del contrato preliminar, y conformando ambos bienes el objeto de dichos contratos y a los cuales están sometidos las partes intervinientes en ellos. Y Así se decide.-
En este orden de ideas, esta Alzada estudiando de manera pormenorizada el contenido de dichos documentos, supra analizados en la presente causa, verificó que ambos coinciden en las mismas pretensiones, de los dos se desprenden la intención de:
*El aporte monetario de cada uno de los firmantes de Trescientos ochenta millones de bolívares (Bs.380.000.000,00), totalizando así la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs1.140.000,00) monto abonado a la opción de compra venta celebrado con el ciudadano MARIO SEBASTIANI para la adquisición del FONDO DE COMERCIO L AQUILA SUITE y EL EDIFICIO HESECA I.
*La intención de adquirir un crédito bancario, destinado una parte a la adquisición de la Sociedad Mercantil L AQUILA SUITE APARTA HOTEL C.A., y la parte restante, en la adquisición de los treinta y cuatro 34apartamentos y una (01) oficina ubicadas en el Edificio Heseca I, a nombre del ciudadano NESTOR CELESTINOCENTENO AGUILAR, crédito que le fue otorgado por Banco Caroní, C.A. Banco Universal, por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.660.000.000,00) para ser canceladas en un plazo de 7 años, información que incluso fue referida como prueba de informe, valoradas por esta alzada otorgándole pleno valor probatorio y que la misma no fue impugnada, ni tachada por la parte demandada.
*El compromiso de los tres firmantes en ser solidarios responsables en el pago de las cuotas del préstamo en la porción de 33.34%, 33.33% y 33.33% respectivamente y que esas cuotas serían descontadas de los ingresos del Fondo de Comercio L AQUILA SUITE y de ser necesario, en el caso de que dichos ingresos no llegaren a cubrir dichos montos se obligaban a cancelarlo de su propio peculio.
*Que el ciudadano NESTOR CELESTINO CENTENO AGUILAR declara que una vez liberado el préstamo al Banco Caroní, C.A. Banco Universal, se comprometía a realizar los documentos de propiedad con las cuotas partes correspondientes a los ciudadanos MOUNIR ODABACHI HAYEK y PIERRE CUDABACHI HAYEK.
Igualmente verifica este sentenciador del documento de préstamo bancario protocolizado en fecha 26/11/2.007, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente:
1) El pago de los préstamos concedido por MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A., a la sociedad mercantil INVERSIONES HESECA C.A.;
2) la extinción de las hipotecas de primer y segundo grado;
3) La venta de los directores de la sociedad mercantil INVERSIONES HESECA C.A., al ciudadano NESTORCELESTINO CENTENO AGUILAR de los inmuebles constituidos por: treinta y cuatro (34) apartamentos y una (01) oficina distinguida con el N 101 que forma parte del EDIFICIO HESECA I ;
4) El préstamo concedido por el BANCO CARONI, C.A, BANCO UNIVERSAL, al ciudadano NESTORCELESTINO CENTENO AGUILAR, para ser invertido en parte, en la adquisición de la sociedad mercantil L AQUILA SUITE APARTA HOTEL C.A., y la parte restante en la adquisición de los inmuebles descritos en elpunto 3 de este texto que forman parte del edificio HESECA I.
Ahora bien, de las pruebas aportadas y lo alegado por la parte demandada, considera quien aquí decide que no existen suficientes medios de convicción de lo alegado y probado que diera certeza que la intención de ambos documentos principales de esta acción no fuera otra que adquirir el FONDO DE COMERCIO L AQUILA SUITE y EL EDIFICIO HESECA I, tal como fue demostrado y en las condiciones convenidas por las partes que se desprenden de los contratos ya analizados por esta instancia no cumpliéndose los requisitos esenciales que nieguen la existencia de un contrato entre las partes, por lo que esta Superioridad concluye que lo procedente, en el caso demarras, es declarar Sin lugar el recurso de apelación, interpuesto por el abogado HECTOR RAUL BETANCOURT, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N 100.559, actuando en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada y confirmar la decisión dictada por el juzgado A-quo defecha 18 de febrero del 2.020, con una motivación distinta. Y así se decide. - ( Omissis )

El contrato suscrito el 04 de septiembre de 2012 se denomina "opción de compraventa". No obstante, la jurisprudencia venezolana ha establecido criterios específicos para diferenciar si se trata de una verdadera opción o de una venta definitiva: Generalmente, la opción de compra se considera un contrato preparatorio o promesa bilateral de venta, donde las partes se obligan a celebrar un contrato definitivo en el futuro. A este respecto la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de julio de 2023, expediente: 22-391, estableció:

( omissis ) De manera que, en atención a la jurisprudencia parcialmente transcrita, que hace imperioso a todo Juez de la República, revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a tenor de lo previsto en el artículo 1.141 del Código Civil, se debe verificar si en el contrato que se demanda se cumplen los tres (3) requisitos concomitantes, a saber: consentimiento de las partes; objeto que pueda ser materia de contrato; y causa lícita.
En este sentido, se hace necesario analizar si se encuentran presentes los elementos previstos en el artículo 1.141 eiusdem, en el contrato autenticado en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2008, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital en el Estado Miranda, bajo el N 47, Tomo 228 de los libros de autenticaciones; y su modificación, ajustándolo al criterio jurisprudencial imperante para el momento.
En este orden de ideas, es necesario traer a colación la sentencia Nro. 116 de fecha 12 de abril de 2005, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nro. 04-109, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otros contra Lina Cecilia Ruiz Velutini, el cual era el criterio imperante para la fecha 26 de noviembre de 2008, que establece: ( Omissis ) Abandonado el anterior criterio mediante sentencias Nos. 358, 460 y 198 de fechas 9 de julio de 2009, 27 de octubre de 2010 y 12 de mayo de 2011, respectivamente; la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente AA20-C-2012-000274, retomó el criterio del 12 de abril de 2005 y estableció: ( Omissis ) Conforme las jurisprudencias precedentes, las cuales son plenamente acogidas por esta Jurisdicente a tenor de lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se pone de manifiesto que para la fecha 26 de noviembre de 2008, era aplicable el criterio mediante el cual se establece que el contrato suscrito entre las partes (compra venta), se equipara a una venta pura y simple, por reunir los elementos concomitantes y esenciales para ello, que de conformidad a la referida decisión, corresponden a: consentimiento, precio y objeto, los cuales se encuentran presentes en el contrato de fecha 26 de noviembre de 2008... (Énfasis de quien suscribe como ponente). (Omissis)

El documento identifica claramente el objeto (apartamento 4-B-PB en el Conjunto Residencial Parque Coromila II Etapa), el precio (Bs. 520.000,00) y el consentimiento manifestado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia.
Si del texto se desprende que ya hubo acuerdo sobre cosa y precio y solo falta la formalidad registral, podría argumentarse que se trata de una venta pura y simple.
Sin embargo, la Sala Civil ha ratificado que, de ser un compromiso de futura venta supeditado a requisitos, el incumplimiento genera las sanciones previstas en las cláusulas penales, la sentencia anteriormente citada estableció:

(Omissis) Ahora bien, antes de verificar si los argumentos decisorios se encuentran ajustados a derecho, esta Sala considera oportuno repasar el criterio jurisprudencial con respecto a la naturaleza jurídica de los contratos de opciones de compra venta. Así las cosas, para el año 2009, esta Sala en sentencia número 358, del 9 de julio de 2009 (caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.), ratificada entre otras en sentencia número 460, del 27 de octubre de 2010 (caso: Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio y otros), dispuso que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares
Tal criterio fue abandonado, mediante sentencia número 116, del 22 de marzo de 2013, (caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río), cuando se retomó el criterio que señala que los contratos de promesa de opción de compra-venta son verdaderos contratos de ventas. Así, en el señalado fallo, esta Sala estableció lo siguiente:
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N 116 del 12/4/05, expediente N 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio .
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N . 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N . 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N . 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (Énfasis de quien suscribe como ponente) (Omissis)

La parte demandante fundamenta su pretensión en el incumplimiento de los vendedores, los ciudadanos Marcelo Fasanella Llacer y Mariana Ollalves Morales, basándose en los siguientes puntos:
La Cláusula Tercera establecía un lapso de 90 días continuos para la protocolización, el demandante alega que este plazo no se cumplió por causas imputables a los vendedores.
Alega la parte actora que la parte vendedora no suministró la documentación necesaria para la protocolización solvencias, ficha catastral actualizada, entre otros a pesar de los requerimientos escritos de la compradora.
Según la jurisprudencia, el cumplimiento de un contrato de opción implica que el veredicto judicial se circunscriba a ordenar la materialización de la celebración del contrato definitivo.
La demandante afirma tener el saldo del precio (Bs. 500.000,00) listo para ser entregado al momento de la firma, lo cual es un requisito esencial para exigir el cumplimiento en contratos bilaterales, cumplimiento de la obligación propia para exigir la del otro.
El cumplimiento del procedimiento ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat por parte de la demandante, ya que cumplió con el procedimiento administrativo establecido en el Decreto N° 8.190, Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
La obtención de la Providencia Nro. DM-INAVI-CA2014-08-0000123 de fecha 03 de febrero de 2015 es el documento que legalmente habilita la vía judicial para proceder con la demanda de cumplimiento de contrato, dada la inasistencia o falta de acuerdo en la fase conciliatoria.
La pretensión principal es el Cumplimiento de Contrato, la cual busca que el juez sustituya la voluntad de los vendedores rebeldes para perfeccionar la venta, en casos de cumplimiento de opción de compraventa, el juez solo está facultado para condenar a una obligación de hacer, es decir otorgar el documento definitivo.
En caso de que los demandados persistan en su negativa tras la sentencia firme, el tribunal puede proceder conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, otorgando el documento en nombre de los obligados.

En el caso de autos, ha quedado plenamente demostrado a través de los instrumentos aportados, valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que existió una convención de opción de compraventa donde las partes acordaron el objeto apartamento en Residencia Parque Coromila, II Etapa), el precio y las condiciones de pago.
De las actas del expediente se desprende que la accionante demostró plenamente el cumplimiento de su prestación pago, íntegro del precio, mediante la consignación del cheque de gerencia y recibos debidamente valorados conforme a los artículos 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la solicitud de que la sentencia supla el título de propiedad, este Tribunal considera aplicable el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, norma que faculta al juez a producir los efectos del contrato no cumplido cuando la parte obligada se niega a formalizar la protocolización, siempre que se haya verificado el cumplimiento de la prestación por parte del demandante, como ha ocurrido en el presente juicio.
Sobre la tercería adhesiva intentada, esta se declara inadmisible por falta de acreditación del interés legítimo y actual del tercero, conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil sobre los requisitos de admisibilidad de dicha figura procesal.
Efectuado el anterior análisis detallado, es forzoso concluir que se han cumplido todos y cada uno de los elementos de procedencia del juicio por Cumplimiento de Contrato con Opción de Compra Venta en el presente caso, se declara sin lugar la apelación y se Confirma la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2025, declarada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Y ASI SE DECIDE.

VIII
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, conforme a lo establecido en los artículos 12, 206, 242, 243 del Código de Procedimiento Civil, 26, 49 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la Defensora Judicial abogada Alejandra Márquez, del ciudadano Marcelo Fasanella Llacer, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de septiembre de 2025 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2025 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo fue publicado dentro del lapso legal establecido, no se requiere la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. En Valencia, a los veintidós (22) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ABOG. ISGAR JACOBO GAVIDIA MARQUEZ
LA SECRETARIA,

ABOG. ISABEL ORLANDO
En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las diez (10 a.m.), dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABOG. ISABEL ORLANDO
Expediente Nro. 104
IJGM/ea.-