TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

EL TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARLOS ARVELO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Güigüe, 24 de abril de 2026
216º y 167º
DECISIÓN N° 103-2026

EXPEDIENTE N° D-1967-26

COMPETENCIA: CIVIL

DEMANDANTE(S): Ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298 y de este domicilio, en su condición de administrador del inmueble propiedad de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.789.411 y V-17.789.410 respectivamente, y ambos de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE: MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.298.

DEMANDADO(S): Sociedad de Comercio SUPER ÉXITO GUIGUE C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, bajo el N° 26, Tomo 09-A, en fecha 17 de febrero del año 2009, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el numero N° J-297181113, y de éste domicilio; en la persona de su representante legal, ciudadana YUET YAN CHAN WAN, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad N° V-14.624.997, y de este domicilio, en su condición de vicepresidenta.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO).

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

I.- ANTECEDENTES:
Se inician las presentes actuaciones en fecha 16 de abril de 2026, con motivo de la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fuera interpuesta por el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298, y de este domicilio, en su condición de administrador del inmueble propiedad de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.789.411 y V-17.789.410 respectivamente, y ambos de este domicilio, asistido por el abogado MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.298, en contra de la Sociedad de Comercio SUPER ÉXITO GUIGUE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, bajo el N° 26, Tomo 09-A, en fecha 17 de febrero del año 2009, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el numero N° J-297181113, y de éste domicilio; en la persona de su representante legal, ciudadana YUET YAN CHAN WAN, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad N° V-14.624.997, en su condición de vicepresidenta; en la cual la parte actora solicitó el decreto de MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO sobre el bien inmueble objeto de la demanda; siendo que en esa misma fecha se le dio entrada a la demanda (Folios 01 al 37 de la pieza principal). En fecha 21 de abril de 2026, se admitió la demanda y se ordenó abrir el presente cuaderno de medidas, dictándose el respectivo auto de apertura, agregándose copias certificadas del libelo de demanda, del instrumento fundamental y del informe de la SUNDDE; y haciéndose saber de forma expresa, que este Tribunal se pronunciaría sobre la medida cautelar solicitada dentro de los tres (03) días de despacho siguientes (folio 01 del presente cuaderno). Por lo que estando dentro del referido lapso, este Tribunal procede a emitir pronunciamiento con respecto a la medida preventiva solicitada en los términos siguientes:

II.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Se observa del escrito de solicitud de la medida, que la parte accionante peticiona se decrete medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la demanda de DESALOJO DE LOCAL, en los términos siguientes:

“… (…) SOBRE LA MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO

1. La Tutela Judicial Efectiva como derecho a la "Justicia Cautelar"}
Esta solicitud no constituye una pretensión accesoria ordinaria, sino una manifestación del derecho constitucional a la Tutela Judicial Efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Según la doctrina vinculante de la Sala Constitucional, establecida en su paradigmática Sentencia Nro. 576 del 27 de abril de 2001 (Caso: Hernández con Bravo), la justicia que no puede ejecutarse o que llega tarde no es justicia. La Sala ha dejado sentado que el derecho a la tutela judicial no se agota con el acceso a los tribunales, sino que comprende el derecho a que se dicten las medidas preventivas necesarias para asegurar que el fallo definitivo no sea una victoria pírrica o una "ilusión procesal". En el marco de un desalojo comercial, la demora intrínseca del proceso no debe castigar al propietario cumplidor frente a la contumacia del arrendatario insolvente. Como bien ha señalado la doctrina del TSJ, la cautela busca neutralizar la "perversidad del tiempo" en el proceso.
2. Verificación del Fumus Boni Iuris (Apariencia de Buen Derecho)
La presunción grave del derecho que se reclama emana de la transparencia y fuerza probatoria de los instrumentos consignados con este libelo. Conforme a la Sentencia Nro. 108 de la Sala de Casación Civil de fecha 14 de febrero de 2024 (Exp. AA20-C-2024-000688), la medida de secuestro es la providencia idónea cuando el incumplimiento de la obligación principal (el canon) es evidente y está documentado.
En el presente caso, el fumus boni iuris queda plenamente acreditado mediante:
• El Título de Propiedad (Anexo K): Que acredita la titularidad legítima y el derecho real de mis representados sobre el bien.
• El Contrato de Arrendamiento Auténtico (Anexo C): Que fija la ley entre las partes y la obligación de pago en divisas (USD), cuya exigibilidad ha sido validada por la Sala Civil en su Sentencia Nro. 335 del 6 de junio de 2024.
• Los Informes de Cierre de la SUNDDE (Anexos D y E): Que constituyen plena prueba de la mora reiterada y de la resistencia del arrendatario a normalizar la relación contractual a pesar de la intervención administrativa.
3. Configuración del Periculum in Mora (Riesgo de Justicia Tardía)
El peligro en la demora se manifiesta en el agravamiento continuo e irreparable del daño patrimonial de mis representados. La demandada explota comercialmente un inmueble de alta plusvalía sin cancelar la contraprestación económica convenida, lo que configura un enriquecimiento sin causa prohibido por nuestro ordenamiento jurídico. La Sala de Casación Civil ha reconocido que mantener a un arrendatario que no paga en la posesión del inmueble durante toda la duración del juicio (que puede extenderse por años) vacía de contenido el derecho de propiedad. Existe un riesgo manifiesto de que el fallo quede ilusorio debido a la probable insolvencia sobrevenida de la demandada, quien al no poder cubrir siquiera el canon mensual, difícilmente podrá responder por los daños y perjuicios y las costas procesales al final de la litis.
Asimismo, la desposesión preventiva bajo el ordinal 7° del Art.599 del CPC se justifica para prevenir el deterioro físico del inmueble, ya que la falta de fluidez económica del arrendatario hace presumir un descuido en el mantenimiento de las instalaciones.
4. Cumplimiento del Presupuesto de Procedibilidad Administrativa (SUNDDE)
En cumplimiento estricto del literal "L" del artículo 41 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta parte ha agotado la instancia previa ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Es imperativo resaltar que, según el criterio vinculante de la Sala Constitucional en la Sentencia Nro. 1037 de fecha 30 de junio de 2025, el agotamiento de la vía administrativa es un requisito obligatorio específicamente para el decreto de medidas de secuestro, mas no para la admisibilidad de la demanda principal. Al haber consignado los Informes de Cierre administrativos (Asuntos DNPDI-3520-25 y DNPDI-206-2026), se ha franqueado el obstáculo legal para que este Tribunal ejerza su plena potestad cautelar y acuerde la desposesión del inquilino contumaz.
5. Naturaleza de la Posesión y cualidad del Arrendatario
De acuerdo con la reciente jurisprudencia de la Sala de Casación Civil (Sentencia de fecha 30 de septiembre de 2025, Exp. AA202500164), el arrendatario detenta una "posesión precaria", ya que reconoce siempre la propiedad en otro. Al extinguirse la causa lícita de su tenencia por el impago de los cánones, su permanencia en el inmueble carece de título válido, por lo que el secuestro judicial no constituye una perturbación, sino un acto de autoridad destinado a restituir el equilibrio jurídico roto por el incumplimiento. (…) …”

Vistos los anteriores argumentos esgrimidos por la parte actora y solicitante de la medida cautelar, este Tribunal para decir observa:
Las medidas cautelares son instrumentos procesales para resguardar las resultas de la eventual sentencia que debe dictarse en un juicio, siendo el medio que permiten garantizar que el fallo sea ejecutable y eficaz; al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se pronunció sobre la naturaleza de la función cautelar ejercida por los órganos jurisdiccionales, a través de la sentencia N° RC.00239, de fecha 29 de abril de 2008, en el Expediente N° 07-369, con Ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, en la cual se estableció lo siguiente:
“… (...) Al respecto, resulta fundamental precisar la naturaleza y alcance de la función jurisdiccional cautelar. En efecto, la idea de cautela sugiere aquellos actos que producen la anticipación sustitutiva de un momento procesal hipotético o las condiciones que lo hagan posible, a los efectos de evitar la imposibilidad o cierta dificultad en el futuro al momento de ejecutar la decisión definitiva, frustrando legítimas expectativas de derecho, en razón de la tardanza de esa decisión. Estas medidas varían según la naturaleza del bien que se pretende y tienen por finalidad precaver y asegurar el resultado práctico del juicio.
Ahora bien, cabe destacar que dichas medidas son ejercidas en forma autónoma, y tramitadas en cuaderno separado, no obstante esto no quiere significar que son ajenas o aisladas del juicio principal, por el contrario, una de sus características más resaltantes es la instrumentalidad respecto de aquél, es decir, auxilian o ayudan a la decisión principal, anticipando y precaviendo los efectos de una decisión definitiva, a la cual se encuentra subordinada su eficacia.
En ese sentido, es importante señalar, que las medidas cautelares están limitadas a esa función cautelar per se, la cual aparece claramente definida por el legislador en los artículos 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual es de estricto cumplimiento por los jueces en ejercicio de tal función.
... (Omissis)...
Del precedente jurisprudencial parcialmente transcrito, se evidencia indefectiblemente que la decisión sobre las cautelares debe circunscribirse a la previa verificación de los extremos de Ley, para acordar su procedencia, sin que pueda el juez, por ningún motivo, partir de algún elemento de fondo para fundamentar su decisión. De lo contrario, atentaría contra la verdadera esencia de las medidas preventivas, que no es otra que ¿¿superar la demora que implica el proceso principal y el riesgo de que el demandado adopte conductas que dificulten la efectividad de la sentencia... ¿En otras palabras, el juez debe tener extremo cuidado en el proceso cautelar, por cuanto la finalidad de éste, por ser distinta al propósito del juicio en el cual son dictadas las medidas, ya que éste último es un proceso de conocimiento en el cual sólo se persigue el reconocimiento de la petición expresada en la demanda, mientras que la finalidad de la medida preventiva no es, como se ha indicado, la declaración del derecho reclamado; sino el aseguramiento material y efectivo, la ejecutividad de la sentencia que declara la existencia del derecho reclamado. (...)…”

Por su parte, en cuanto a la medida preventiva de secuestro, el reconocido procesalista Eduardo J. Couture (1.959), en su obra póstuma “Vocabulario Jurídico”, la definió como la “Medida cautelar que consiste en la aprehensión judicial y el depósito de la cosa litigiosa, o de bienes del presunto deudor, a fin de asegurar la eficacia del embargo y el eventual resultado del juicio.”; aunado a dicha definición, y a criterio de quien suscribe, la medida cautelar de secuestro consiste en una providencia judicial, por medio de la cual se decreta la desposesión física de bienes muebles o inmuebles, objeto de un litigio, para depositarlos bajo custodia de un tercero, con el objeto de que el bien no se deteriore o desaparezca antes de la sentencia, y así asegurar la ejecutabilidad de esta última. Así se establece.
En ese sentido, el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, enumera las causales de procedencia para el decreto de la medida cautelar de secuestro, de la siguiente manera:
“Artículo 599. Se decretará el secuestro:
1º De la cosa mueble sobre la cual verse la demanda, cuando no tenga responsabilidad el demandado o se tema con fundamento que éste la oculte, enajene o deteriore.
2º De la cosa litigiosa, cuando sea dudosa su posesión.
3º De los bienes de la comunidad conyugal, o en su defecto del cónyuge administrador, que sean suficiente para cubrir aquéllos, cuando el cónyuge administrador malgaste los bienes de la comunidad.
4º De bienes suficientes de la herencia o, en su defecto, del demandado, cuando aquél a quien se haya privado de su legítima, la reclame de quienes hubieren tomado o tengan los bienes hereditarios.
5º De la cosa que el demandado haya comprado y esté gozando sin haber pagado su precio.
6º De la cosa litigiosa, cuando, dictada la sentencia definitiva contra el poseedor de ella, éste apelare sin dar fianza para responder de la misma cosa y sus frutos, aunque sea inmueble.
7º De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato. También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato.
En este caso el propietario, así como en vendedor en el caso del Ordinal 5º podrán exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, quedando afecta la cosa para responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello.”
De ello se observa, que en el ordinal 7° de la norma citada, se encuentra establecida como motivo para decretar la medida cautelar de secuestro, que el mismo recaiga sobre una cosa arrendada, cuando la demanda fuere por falta de pago de las pensiones o cánones de arrendamiento; y por cuanto la demanda que originó las presentes actuaciones, tiene como pretensión el desalojo de un local comercial, fundamentado en la causal establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa en “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”; es decir, la falta de pago de los cánones (o pensiones) de arrendamiento; quien suscribe considera que la solicitud de medida cautelar de secuestro, se encuadra perfectamente en la causal contenida en el ordinal 7° del artículo 599 citado ut supra. Así se establece.
Por otro lado, se debe traer a colación el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual estipula lo siguiente:
“Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley, queda taxativamente prohibido:
… (Omissis)…
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de treinta (30) días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa.
En este caso el propietario, así como en vendedor en el caso del Ordinal 5º podrán exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, quedando afecta la cosa para responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello. (…)”
Al respecto, dicha norma establece como prohibición para dictar o ejecutar medidas cautelares de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles vinculados a la relación arrendaticia, si no existe constancia de haberse agotado la instancia administrativa correspondiente. Ahora bien, dicha instancia administrativa, según el artículo 5 del Decreto Ley in comento, corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio, a través de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En este sentido, aprecia este Juzgador, que cursan en copia certificada a los folios 12 al 15 del cuaderno de medidas, y en original a los folios 19 al 22, dos (02) informes de cierre de actuación fiscal emanados de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), fechados el 10 de septiembre de 2025 y el 12 de febrero de 2026, los cuales, si bien corresponden a dos actuaciones distintas, refieren al mismo inmueble objeto de la presente controversia. Esta doble comparecencia ante el órgano administrativo no solo agota la instancia requerida, sino que evidencia la reiterada imposibilidad de resolución extrajudicial; por lo cual, este Tribunal considera que se encuentra habilitado para conocer y decidir sobre la medida cautelar solicitada, por no configurarse el impedimento taxativo previsto en el literal “l” del artículo 41 arriba citado. Así se establece.
Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 585, señala de forma general los requisitos que debe reunir toda solicitud de medida cautelar, a tal efecto establece que:
“Artículo 585. Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.”

Por su parte, el artículo 586 establece: “El Juez limitará las medidas de que trata este Título, a los bienes que sean estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio. (…)”. Es decir, que el Juez debe ser prudente al decretar las medidas cautelares, y debe limitar las mismas, sólo a los bienes que sean estrictamente necesarios. No obstante, para decretarlas o no, corresponderá al Juez hacer un análisis preliminar de los hechos señalados y probados por el solicitante de la medida, a los fines de hacer un juicio probabilístico, es decir, de meras probabilidades, pero no de certeza, sólo a los fines de constatar si se hace necesario decretar la medida. Estos requisitos, recogidos en el artículo 585 eiusdem, han sido ampliamente desarrollados por la doctrina y la jurisprudencia, sobre todo de la máxima jurisdicción civil, la cual en sentencia N° RCyH.00266, dictada en fecha 07 de Julio de 2010, en el expediente N° 2009-590, con Ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció lo siguiente:
“[…] El citado artículo prescribe, que las medidas preventivas nominadas se decretarán cuando se verifique en forma concurrente los dos elementos esenciales para su procedencia, a saber: 1) la presunción grave del derecho que se reclama, apoyado en un documento que al efecto lo demuestre (“fumus boni iuris”) y 2) el riesgo real y comprobable de que resulte ilusoria la ejecución de la decisión definitiva (“periculum in mora”). Ello implica, concretamente con relación al fomus boni iuris, que su confirmación deberá consistir en la existencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar, no puede adelantarse juicio sobre el fondo del asunto planteado. Por consiguiente, debe entenderse como un preventivo cálculo o juicio de probabilidad sobre la pretensión del demandante, correspondiéndole al juzgador, la labor de analizar los recaudos o elementos presentados junto con el escrito de la demanda o junto a la oposición a la medida, según el caso, a los fines de indagar sobre la existencia del derecho reclamado. […]”.

En ese sentido, a la luz del anterior criterio jurisprudencial, y con fundamento en el artículo 585 citado ibidem, se pueden extraer los dos requisitos concurrentes para la procedencia de las medidas cautelares nominadas, los cuales son:
1. Presunción grave del derecho que se reclama; conocido por el aforismo latino “fumus boni iuris”; o presunción del buen derecho, que supone un juicio de valor que haga presumir que la medida cautelar va a asegurar el resultado práctico de la ejecución o la eficacia del fallo, del buen derecho que se busca proteger, en otras palabras, garantizará las resultas del juicio.
2. Presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, conocido con el aforismo latino de “periculum in mora”, el cual viene a ser el peligro en el retardo, el cual concierne, a la presunción de existencia de las circunstancias de hecho que, si el derecho existiera, serían tales, que harían verdaderamente temible el daño inherente a la inefectividad del fallo e insatisfacción del derecho, siendo que el Juez precisará si el daño o la amenaza de que se produzca, es posible en la realidad.

Por su parte, el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, establece el catálogo de medidas que pueden decretarse en un proceso de naturaleza civil, de la forma siguiente:
“Artículo 588. En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:
1. El embargo de bienes mueble.
2. El secuestro de bienes determinados;
3. La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.
Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado.
Parágrafo Primero: Además de las medidas preventivas anteriormente enumeradas, y con estricta sujeción a los requisitos previstos en el artículo 585, el Tribunal podrá acordar las providencias cautelares que considere adecuadas, cuando hubiere fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra. En estos casos para evitar el daño, el Tribunal podrá autorizar o prohibir la ejecución de determinados actos, y adoptar las providencias que tengan por objeto hacer cesar la continuidad de la lesión.
Parágrafo Segundo: Cuando se decrete alguna de las providencias cautelares previstas en el Parágrafo Primero de este artículo, la parte contra quien obre la providencia podrá oponerse a ella, y la oposición se sustanciará y resolverá conforme a lo previsto en los artículos 602, 603 y 604 de este Código.
Parágrafo Tercero: El Tribunal podrá, atendiendo a las circunstancias, suspender la providencia cautelar que hubiere decretado, si la parte contra quien obre diere caución de las establecidas en el artículo 590. Si se objetare la eficacia o suficiencia de la garantía, se aplicará lo dispuesto en el único aparte del artículo 589.”

De lo anterior, se infiere que el Juez con el fin de garantizar la tutela judicial efectiva, en cualquier estado y grado del proceso, las partes podrán solicitar las medidas cautelares o preventivas que consideren necesarias para resguardar sus intereses, siendo que aparte de las medidas típicas o nominadas enumeradas en los ordinales1°, 2° y 3°; también pueden solicitar cualquier otra medida atípica o innominada, que consideren convenientes. Así se establece.
Establecido lo anterior, procede este Tribunal a efectuar una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, a los fines de pronunciarse respecto a la medida solicitada; de lo que se desprende, que el objeto de la pretensión de la parte accionante lo constituye el DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, ubicado en los locales 1 y 2, planta baja del edificio PATTI, avenida Bolívar de Güigüe, sector centro, Parroquia Güigüe del Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo, el cual fue arrendado a la Sociedad de Comercio SUPER ÉXITO GUIGUE C.A., por el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, quien actúa como administrador de dicho inmueble, en ejercicio de poderes generales de administración y disposición, que le fueran otorgados por los propietarios, ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, poderes que rielan en la pieza principal del expediente a los folios 07 al 15, así como el contrato de arrendamiento que riela a los folios 16 al 18 de la pieza principal del expediente, y el documento de propiedad, el cual riela a los folios 34 y 35 de la pieza principal del expediente; invocando en la demanda, como causales de desalojo la falta de pago de más de dos (02) cánones de arrendamiento y el incumplimiento por parte de la arrendataria, de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, causales contenidas en los ordinales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Con base en lo anterior, y habiéndose efectuado una revisión preliminar de los instrumentos consignados junto al escrito libelar, considera quien suscribe que dichos elementos resultan suficientes para obtener un juicio valorativo de probabilidad, estimando una alta probabilidad respecto a la procedencia de lo reclamado en el juicio, lo cual es apreciado por este Juzgador de forma preliminar respecto a la medida preventiva de secuestro, sin que ello implique pronunciamiento sobre el fondo, sino como elementos indiciarios de estar verosímilmente fundada la pretensión, con lo cual se considera satisfecho el primer requisito conocido como el Fumus Boni Iuris. Así se establece.
En relación al segundo requisito, el periculum in mora, que no es más que el peligro de infructuosidad de ese derecho reclamado en juicio, no sólo en virtud del posible retardo de la actividad jurisdiccional, sino también de los hechos que pudieran resultar atribuibles a la parte contra cuyo bien recae la medida, todo lo cual debe ser apreciado en conjunto, pues la sola demora del pronunciamiento sobre la pretensión constituye en sí mismo un hecho notorio y constante que no amerita prueba. En ese sentido, la parte actora expresamente alega que “El peligro en la demora se manifiesta en el agravamiento continuo e irreparable del daño patrimonial de mis representados. La demandada explota comercialmente un inmueble de alta plusvalía sin cancelar la contraprestación económica convenida, lo que configura un enriquecimiento sin causa prohibido por nuestro ordenamiento jurídico. La Sala de Casación Civil ha reconocido que mantener a un arrendatario que no paga en la posesión del inmueble durante toda la duración del juicio (que puede extenderse por años) vacía de contenido el derecho de propiedad. Existe un riesgo manifiesto de que el fallo quede ilusorio debido a la probable insolvencia sobrevenida de la demandada, quien al no poder cubrir siquiera el canon mensual, difícilmente podrá responder por los daños y perjuicios y las costas procesales al final de la litis.”; lo cual resulta congruente con el caso de autos, al versar el presente juicio sobre un DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, el cual se fundamenta en la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento; por lo que atención a dichos alegatos y revisadas los documentos aportados junto al escrito libelar, específicamente los informes emanados de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), se deduce que en caso de que no se hayan efectuado los pagos de los cánones de arrendamiento, se podría haber producido una disminución en el patrimonio de los propietarios, la cual pudiera seguirse agravando durante el transcurso del juicio, por lo cual se concluye que en este caso, sí existe un fundado temor por parte del demandante de que haya un peligro en la demora o un riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo que se dicte para poner fin a ésta controversia, y considerando que la medida cautelar peticionada busca resguardar la ejecución del futuro fallo; es por lo que en ese sentido, este Juzgador considera perfectamente cumplido el requisito del periculum in mora. Así se establece.
En consecuencia, sin que esto implique un prejuzgamiento sobre los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, ni valoración alguna de los elementos aportados con el libelo, en esta etapa procesal, donde aún no se ha trabado la Litis; concluye este Tribunal, que en este caso los requisitos del “Periculum In Mora” y “Fumus Boni Iuris” se encuentran satisfechos, por lo que la solicitud de MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO, debe prosperar; siendo lo procedente y ajustado a derecho es decretar la misma, tal y como se hará de manera clara y expresa en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-

III.- DECISIÓN:
En mérito de las anteriores consideraciones, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARLOS ARVELO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: PROCEDENTE la Solicitud de MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO, peticionada por la parte demandante en fecha 16 de abril de 2026, en el libelo de la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fuera interpuesta por el ciudadano GIROLANO PATTI NAVARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.187.298, y de este domicilio, en su condición de administrador del inmueble propiedad de los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.789.411 y V-17.789.410 respectivamente, y ambos de este domicilio, asistido por el abogado MIGUEL ANTONIO PARRA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.298, en contra de la Sociedad de Comercio SUPER ÉXITO GUIGUE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, bajo el N° 26, Tomo 09-A, en fecha 17 de febrero del año 2009, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el numero N° J-297181113, y de éste domicilio; en la persona de su representante legal, ciudadana YUET YAN CHAN WAN, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad N° V-14.624.997, en su condición de vicepresidenta. SEGUNDO: SE DECRETA MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO, sobre el inmueble ubicado en Locales 1 y 2, planta baja del edificio PATTI, avenida Bolivar de Güigüe, sector centro, Parroquia Güigüe del Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo, el cual le pertenece a los ciudadanos GIACOMO NUNZIO PATTI GUALTIERI y ANA MARIA PATTI GUALTIERI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.789.411 y V-17.789.410 respectivamente, y ambos de este domicilio, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, bajo el N° 31, Folios 195 al 199, Protocolo Primero, Tomo Cuarto del Segundo Trimestre del año 2007, en fecha 01 de junio del año 2007; y una vez sea ejecutada la medida decretada, se ordena informar a la referida oficina de Registro. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.-
Regístrese, publíquese la anterior sentencia y déjese copia digitalizada en el copiador de sentencias correspondiente.
Publíquese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, en el apartado Regiones en la sección que corresponde a este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho de este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carlos Arvelo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, En Güigüe, a los veinticuatro (24) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026). Años 216º de la Independencia y 167º de la Federación.-
EL Juez,

Abg. Esp. KEVIN YOEL SHTYRIN LOZADA.
La Secretaria,

Abg. ELIFER ALEXANDRA TIL HERNANDEZ.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 02:40 pm, se registró en los libros respectivos, quedando anotada bajo el N° 103-2026, se dejó copia digitalizada para el archivo y se publicó en la página web.
La Secretaria,

Abg. ELIFER ALEXANDRA TIL HERNANDEZ.

Exp. N° D-1967-26 (Cuaderno de Medidas)
KYSL.