TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

DO DE MUN
TRIBUNAL SEGUN ICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 17 de abril de 2026
215º y 166º

EXPEDIENTE Nº: 3717

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: DESALOJO (COMERCIAL)

DEMANDANTE: sociedad mercantil COMERCIAL TOCUYITO S.A inscrita por ante el Registro de Comercio del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 28 de marzo de 1966 bajo el Nro. 26, libro 54, representada por el ciudadano ANTONIO JOSÉ FERRI CORDOVA.

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: RENNY RAFAEL DELGADO GARCÍA y YULEIMA CASTILLO abogados de libre ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 227.020 y 41.360 respectivamente

DEMANDADA: YENIFER CHARLI RIVERO PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.524.927.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NEPTALI OLVINO TOVAR, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.008

Se da inicio al presente procedimiento por escrito de demanda de desalojo de local comercial presentada en fecha 27 de noviembre del 2023 por la sociedad mercantil COMERCIAL TOCUYITO S.A contra la ciudadana YENIFER CHARLI RIVERO PÉREZ, la cual es admitida conforme al Decreto con Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.

Realizados los actos correspondientes al procedimiento oral y celebrada en fecha 10 de abril de 2026 la audiencia oral de juicio la cual se realizó en presencia de los apoderados judiciales de las partes, abogados en ejercicio RENNY RAFAEL DELGADO GARCÍA YULEIMA CASTILLO y NEPTALI OLVINO TOVAR. Por consiguiente, se procede estando dentro del lapso legal respectivo, a proferir el extenso del fallo en concordancia con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la parte demandante
Alega la parte accionante que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nro. A-18, Edificio A, Nivel 3 del Centro Comercial Tocuyito, el cual fue dado en arrendamiento desde hace diecisiete (17) años a la ciudadana YENIFER CHARLI RIVERO PEREZ, siendo su último contrato de arrendamiento de fecha primero (01) de mayo de 2019 hasta el treinta (30) de abril de 2.020.
Sin embargo, manifiesta que la parte demandada ha incumplido con las reparaciones menores locativas, omitido poner en conocimiento al arrendatario de los daños mayores, es decir, ha contravenido las cláusulas décima segunda y décima tercera del contrato mediante las cuales la arrendataria se obliga a realizar y pagar el costo de las reparaciones menores que requiera el inmueble, Así mismo, se obliga a pagar las reparaciones de cualquier monto, que sean consecuencia de daños maliciosos, falta, mala o inoportuna ejecución de las reparaciones menores; y se obliga a poner en conocimiento del arrendador en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en el inmueble arrendado, así como también, informar al arrendador dentro de los tres días siguientes a la detección de alguna falla o daño que haga necesaria una reparación mayor.
Así, la accionante abona que a pesar de todas las gestiones extrajudiciales y amistosas para obtener la entrega del inmueble, debido al incumplimiento de la arrendataria, YENIFER CHARLI RIVERO PEREZ, antes identificada en sus obligaciones contractualmente y legales, las cuales, han resultado infructuosas, onerosas y extenuantes y en tal sentido fue practicada por el Instituto Autónomo de Bomberos Urbanos y Forestales del Municipio Libertador del Estado Carabobo inspección al inmueble, quienes dejaron constancia de los deterioros graves que ameritan reparaciones mayores, su estado actual es considerado no habitable, por los daños en la Infraestructura, recomendaron reubicación de la actividad Social que allí se ejecuta.
En tal sentido, demanda el desalojo basado en las literales A,C,E y G del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y por causa de incumplimiento de la parte demandada de las cláusulas décimo segunda y décimo tercera del contrato de arrendamiento.
Finalmente, estimó la demanda en el valor de TRES MIL BOLIVARES (3000,00 bs).
Alegatos de la parte demandada
El apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación manifiesta que niega y rechaza, por ser falso lo alegado por la accionante, y niega que exista deterioro del inmueble y mucho menos que amerite su demolición lo cual no ha sido probado en autos por la parte actora.
De igual forma, rechaza lo narrado por la parte demandante sobre las reparaciones menores locativas indicando que son falsas, pues tiene ocupando el inmueble de una data de diecisiete (17) años y siempre ha cumplido con las reparaciones menores, establecidas en el contrato.
Finalmente impugna la estimación de la demanda, la cual fue estimada en TRES MIL BOLIVARES (Bs 3.000.00).

II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Pruebas del Demandante
A los folios 11 al 43 del expediente consigna copia certificada de solicitud de inspección judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. La cual se trata de documento público valorado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y habiendo sido tachado por la parte demandada no constando en autos la formalización de la tacha del mismo, adquiere pleno valor probatorio y permite confirmar que el inmueble objeto de la presente demanda fue examinado por el Tribunal supra identificado en fecha 08 de febrero de 2023 y de acuerdo al criterio sensorial del juez, logró verificarse que en la dirección inspeccionada, esto es, Local A-18 del Edificio A, Nivel 3 del Centro Comercial Tocuyito, Parroquia Tocuyito, Municipio Libertador funciona un gimnasio identificado con el nombre SOLOEXTREME GYM y un spa. Que en el interior de este se encontró primero un área de oficina con piso, paredes, puertas, ventanas y vidrios en regular estado de conservación y el techo se encuentra en mal estado. En el área de la terraza; se encuentra bienes muebles de la parte demandada, en cuanto al piso y paredes alrededor se encuentran en mal estado, presentando humedad y sin friso. Los techos de los baños en mal estado. En el área del lavamanos las paredes presentan filtraciones. Por su parte el salón principal donde funcionan las maquinas del gimnasio, se observó que los techos están en mal estado y con evidencia de humedad; paredes en regular estado y algunas con grietas, pisos con fisuras y grietas en determinadas áreas. En el salón de bailoterapia techos de acerolit con techo en regular estado de conservación, paredes con grietas y pisos en regular estado de conservación.
A los folios 45 al 50 consignó copia simple del acta constitutiva de la sociedad de comercio COMERCIAL TOCUYITO S.A que, al tratarse de copia simple de documento público, se valora en concordancia al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y permite comprobar las disposiciones estatuarias de la parte demandante.
De los folios 51 al 53 de la pieza principal del expediente, la parte consignó original de documento privado suscrito entre la sociedad mercantil COMERCIAL TOCUYITO S.A y la ciudadana YENIFER CHARLI RIVERO PÉREZ, que las partes denominaron Contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble objeto de la presente demanda, y el cual al tratarse de documento privado, se valora conforme a las reglas del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que la parte demandada guardó silencio en relación a este instrumento en la oportunidad de la contestación de la demanda, se tiene al mismo por reconocido, determinándose que las partes sostenían un vínculo jurídico en virtud de una relación arrendaticia y que suscribieron un contrato de arrendamiento comercial cuyo periodo de duración fue establecido desde el 01 de mayo de 2019 al 30 de abril de 2020.
Los folios 54 al 71 consigna solicitud de Procedimiento Administrativo consignado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos del Estado Carabobo, los cuales al ser una solicitud que no emana del órgano administrativo directamente, sino que se trata de la solicitud tramitada por la parte y recibida por esta entidad según consta de fecha de recepción del 14 de julio de 2023. Respecto a esta prueba debe precisarse que el sello de recepción no transforma el carácter de documento privado, en el entendido, que se trata de un documento originario de una de las partes que luego pasó a la revisión por un órgano administrativo, sin que esta constancia genere un cambio en la naturaleza del mismo. Siendo esto se tiene que el documento debe ser analizado bajo la sana crítica y dado que no fue tachado de falso, se reconoce su alcance probatorio para dejar constancia de la solicitud realizada por la parte demandante ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos del Estado Carabobo y su posterior recepción por dicho órgano.
Por su parte, en el lapso de contestación de la demanda, la parte demandante ratificó las pruebas aportadas con el escrito libelar, sin consignar otras para su valoración.
Pruebas de la parte demandada
En la contestación de la demanda, la parte demandada consignó a los folios 106 y 107 del expediente, documental emanada del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, la cual al tratarse de documento emitido de un organismo administrativo, debe valorarse como un documento administrativo que goza de presunción de veracidad, de acuerdo al criterio de la Sala Político Administrativa conforme a la sentencia Nro. 1257 del 12 de junio del 2007, a través de la cual se indicó que estos documentos se asimilan en cuanto a su valor probatorio a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, es decir, que en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, la eficacia probatoria por falsedad, inexactitud o ilegalidad de este tipo de documentos, debe ser desvirtuada mediante una contraprueba, esto es, mediante cualquier medio probatorio capaz enervar el alcance de aquel.
En efecto, durante el lapso probatorio la parte demandante impugnó y desconoció el instrumento, pero no señaló elemento alguno capaz de dejarlo sin efecto. Sin embargo, de la revisión de la documental analizada, se evidencia que la misma versa sobre sujetos distintos a este juicio, siendo que es una comunicación en la cual se advierte la existencia de un expediente distinto al que aquí se discute, no siendo las partes señaladas en este documento, de las involucradas en la litis, resultando impertinente al caso de marras y no aporta elemento alguno al mérito de la controversia.
Al folio 110 anexó oficio Nro. MPPCN/ARRENCOM N°013-2023 que se valora conforme a las reglas del medio probatorio anterior, como un documento administrativo que debía ser desvirtuado por la parte demandante, cosa que no hizo en la oportunidad legal correspondiente. Sin embargo, al examinar el medio probatorio, se percibe que no guarda pertinencia al caso de marras, ya que se trata de otra situación arrendaticia distinta a la aquí abordada, no haciendo mención de las partes del juicio bajo estudio, resultando inminente declarar su impertinencia.
En los folios del 111 al 114 consignó copia simple de recibo de consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Que al tratarse de copias simples de documentos públicos deben ser valorados conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que las mismas no fueron impugnadas dentro del lapso legal establecido en el precitado artículo seguidamente del acto de la contestación de la demanda, la misma adquiere pleno valor probatorio y permite demostrar que la parte demandada ciudadana YENIFER CHARLI RIVERO PÉREZ, consignó ante el Tribunal supra nombrado los siguientes montos con motivo de pago de cánones de arrendamiento: 4619,00 bolívares de fecha 08 de enero de 2024; 4573,00 bs del 05 de diciembre del 2023; 4573,00 bs el 05 de diciembre de 2023; y 4515,00 bs del 05 de octubre de 20023; en razón de los meses de enero 2024, diciembre, Noviembre y Octubre de 2023.
En la oportunidad del lapso probatorio la parte demandada promovió el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, ya valorado en este fallo.
Consignó también a los folios 139 al 143 del expediente, copia simple de Informe emanado del Instituto Autónomo de Bomberos Urbano y Forestal de fecha 14 de junio de 2023, la cual es una prueba documental que fue consignada en ocasión distinta al lapso de contestación de la demanda, y siendo el presente procedimiento de carácter oral debe valorarse conforme al artículo 864 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a la oportunidad para su presentación, el mismo refiere:
Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran. (Negrillas propias)

En este sentido, se denota que pese a que la parte acompañó la prueba en oportunidad distinta al lapso de contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada señaló en este mismo escrito que el aludido informe había sido realizado por el Instituto Autónomo de Bomberos Urbano y Forestal del Municipio Libertador, INABLI cumpliendo con la carga impuesta por la transcrita norma de indicar el lugar en el cual reposa la información traída a los autos; por lo que aunque el informe no encuadra dentro de la categoría propiamente dicha de los documentos públicos, se trata de un documento administrativo cuyo valor probatorio se analiza de acuerdo al criterio de la Sala Político Administrativa, como un documento privado reconocido o tenido por reconocido, es decir, se tendrá como fidedigno si no es desvirtuado o enervado con otros elementos probatorios. Así, y siendo que la parte demandante también consignó informe de inspección realizado por la misma entidad sobre el inmueble, la valoración de esta documental se tratará en el apartado siguiente de la decisión, por tratarse del punto angular del mérito de la causa.
Finalmente consta la promoción de prueba de informes, las cuales fueron negadas por el tribunal de la causa y confirmada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, por lo que las mismas quedaron desechadas del proceso.

III
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
En su escrito de contestación de la demanda, la parte accionada, impugnó la estimación de la demanda que fue establecida en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (3000 Bs). Respecto a la impugnación, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:
Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva. (negrillas nuestras).

Del artículo anterior se aprecia, que el demandado tiene la potestad de señalar su rechazo a la estimación realizada por la parte accionante, por considerarla insuficiente o excesiva. Sin embargo, del escrito de contestación no se verifica las razones por las cuáles el demandado considera la estimación excesiva o carente, limitándose a impugnarla.
Respecto a este rechazo genérico, la jurisprudencia patria ha sido conteste al establecer que el demandado, debe además de impugnarla, fijar las razones y a su vez, sugerir el monto que considere pertinente, para que el juez en la sentencia definitiva pueda decidir conforme a sus apreciaciones. Sin embargo, el demandado simplemente contradijo el monto señalado, más no propició otro ni sustentó las causas de su desconcierto; por lo cual no se puede pronunciar este juzgado en base al requerimiento por ser inconcluso, ratificando en este acto la cuantía aportada por el demandante y así se decide.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante, el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial signado con la nomenclatura A-18, Edificio A, Nivel 3 del Centro Comercial Tocuyito, el cual fue dado en arrendamiento desde hace diecisiete (17) años a la ciudadana YENIFER CHARLI RIVERO PEREZ, siendo su último contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de mayo de 2019 hasta el 30 de abril de 2.020. Alega ésta, el incumplimiento por parte de la demandada, de las cláusulas décima segunda, décima tercera, vigésima tercera y vigésima quinta del contrato de arrendamiento y a su vez por configurarse las causales a, c, g y e del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, el demandado, rechaza la pretensión y niega que se encuentre insolvente del pago de cánones y se opone al alegato de que el inmueble se encuentre deteriorado, no siendo necesario el desalojo del mismo. A su vez, manifiesta que la demanda no cumplió con el requerimiento para ser admitida, por cuanto no se agotó la vía administrativa requerida para intentar las demandas de desalojo.
Para decidir se observa:
Del alegato de no haberse agotado la vía administrativa.
La parte demandada refiere que la demanda debió ser declarada inadmisible por no haberse agotado la vía administrativa para intentar el desalojo; Sin embargo, el agotamiento de la vía administrativa no constituye un presupuesto de admisibilidad para interponer una demanda de desalojo ante los órganos de la jurisdicción civil ordinaria y así lo ha precisado la Sala Político-Administrativa en decisiones tales como la dictada el 26 de noviembre de 2025 que dispuso:
Se debe precisar que, en materia de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, el agotamiento de la vía administrativa no es un requerimiento para la admisibilidad de la demanda por desalojo, en este sentido esta Sala en sentencia N 092 de fecha 1 de marzo de 2024, caso: María José Vieira de Martins y otros, contra Panadería y Pastelería La Trigueña C. A., ratifica lo señalado, indicando que:
Asimismo, es necesario acotar que no es un presupuesto de admisibilidad de una demanda de desalojo de locales comerciales, el agotamiento previo de la vía administrativa ya que sólo se exige en los casos en que se deba dictar o aplicar una medida cautelar de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, (Cursivas y negrillas de la original)

En adición a lo anterior, el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial referido a las prohibiciones en materia arrendaticia, denota en su ordinal L lo siguiente Queda taxativamente prohibido:
Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa.

Del criterio jurisprudencial y la norma citada se asiente que en el caso de intentar una demanda con motivo de desalojo no debe agotarse la vía administrativa como causal de admisibilidad, sino que su exigencia está supeditada a los casos en que las partes soliciten medidas de secuestro, en cuyo supuesto, este requisito será ineludible. Más la procedencia de este alegato no corresponde a la valoración del juicio principal, sino que incumbe al debate cautelar llevado en cuaderno separado. En consecuencia, la defensa de inadmisibilidad debe ser declarada improcedente por no pertenecer al fondo de la controversia y así se establece.
Del desalojo por la falta de pago de canon de arrendamiento.
La parte demandante manifiesta que el demandando incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento por lo cual en virtud del ordinal “a” de la ley especial, resulta procedente el desalojo. Sin embargo y pese a que la accionante alega una falta de pago, la misma no precisa los meses o años de incumplimiento.
Ciertamente, es carga de la parte accionada comprobar su solvencia en relación con los pagos periódicos de arrendamiento de acuerdo al artículo 1354 del Código Civil que dispone “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Pero no es menos cierto, que la parte demandante debe establecer los límites de su petición, para que así pueda ejercerse una comprobación efectiva de lo adeudado. De lo contrario, la parte demandada no conocería los elementos que se le atañen y que se le imputan como deuda.
Así, del escrito libelar se desprende que no existió indicación de los cánones adeudados. Carga esta que correspondía a la accionante, quien debía determinar en el libelo de demanda conforme a los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la relación detallada de los hechos que constituyen el fundamento jurídico de la pretensión. Considerando quien aquí decide, que el juez no puede dictar una sentencia conforme a lo alegado y probado si el argumento de la falta de pago es vago o genérico.
A pesar de lo anterior indicado, la parte demandada en el ejercicio del derecho a la defensa y con el fin de enervar el alegato de falta de pago, consignó copia simple de las consignaciones arrendaticias realizadas los meses, de octubre, noviembre, diciembre y enero del 2024 que adquirieron valor probatorio, con lo que, pese a la imprecisión del libelo, intentó probar su solvencia de los cánones de arrendamiento de mensualidades anteriores a la presentación de la demanda. Como resultado de la no indicación de lo adeudado, y ateniéndose el juzgado solo a lo probado por las partes, debe declararse sin lugar el desalojo motivado en la causal “a” de la ley especial por la indeterminación de lo peticionado y así se decide.
Del desalojo por deteriores en el inmueble.
También indica la parte demandante que basa su demanda en el ordinal “c” de la ley especial, el cual dispone que es procedente el desalojo cuando: “El arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
En este sentido, quedó demostrado mediante la inspección judicial promovida y valorada, que el inmueble objeto de la presente demanda, presenta deterioro estructural en sus diversos espacios; sin embargo, esta causal no opera por la simple existencia del daño; sino que está condicionada a que el deterioro alegado exceda los típicos daños que se ocasionarían por el uso normal de la cosa. Por lo cual no bastará el menoscabo del inmueble, sino que debe determinarse que estos son mayores a los que deberían presentarse por las actividades que allí se realicen.
En el presente caso, a través de la inspección judicial valorada se puede evidenciar que el inmueble objeto de la litis, presenta deterioro en su estructura y fachada, más al tratarse de un medio de prueba cuyo objeto es percibir mediante los sentidos los hechos tal como se presentan, sin realizar conjeturas o conclusiones que escapen del ámbito de conocimiento del juez, se arriba a la conclusión, que esta prueba es insuficiente para consumar la relación de causalidad de las averías observadas en el local comercial.
Desde una visión lógica, si la parte demandante dio en arrendamiento comercial un local para el uso de gimnasio, como fue reconocido por ambas partes, la existencia de maquinaria pesada es un aspecto necesario de la actividad para la cual fue arrendado el inmueble y no conlleva directamente a concluir que los deterioros escapan de la dinámica comercial ejercida, a menos que así sea probado.
Así, para demostrar con certeza científica que el daño proviene de la conducta del arrendatario y no de otra causa, el medio idóneo de demostración sería la experticia; canal capaz de determinar el origen y la calificación del daño, y que serviría para denotar la imputabilidad o la excesividad del uso por parte del demandada.
En virtud de lo expresado, se verifica que, en efecto, aunque del acervo probatorio, se confirme daños en el local comercial cuyo desalojo se solicita, no fue demostrado por la parte accionante, que estos hayan sido producidos por la negligencia o abuso de la parte demandada, y no por razones de vetustez del edificio, por vicios ocultos o uso normal de la cosa; y al no ser promovida la experticia como prueba fundamental; se impide vincular los daños del inmueble a una causa imputable a la demandada. Por lo que el desalojo basado en esta causal debe ser declarada improcedente y así se determina.
Del desalojo por necesidad de demolición o reparaciones mayores.
Manifiesta la parte demandante en su libelo, que el inmueble se encuentra deteriorado, y que fue declarado como inhabitable; por lo que es necesario el desalojo del mismo. A razón de este tipo de situaciones de hecho la norma especial en materia de arrendamiento comercial en el ordinal “e” del artículo 40 permite el arrendamiento cuando se verifique:
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
A los efectos de determinar este elemento, la parte accionante promovió Certificación por Condición de Habitabilidad en Inmueble realizada por el Instituto Autónomo de Bomberos Urbano y Forestal (INABLI) del Municipio Libertador, en fecha 03 de marzo de 2022 (folios 2 y 3 del expediente) A través del cual los funcionarios actuantes dejan constancia que el inmueble presentaba deficiencias estructurales significativas que ameritaban que las actividades allí realizadas fueran ubicadas en otro espacio, siendo que el mismo fue declarado inhabitable por existir riesgo de daños considerables en el centro comercial donde se ubica.
Sin embargo, como fue puntualizado en el capítulo de la valoración de pruebas; la parte demandada también consignó Informe emanado del Instituto Autónomo de Bomberos Urbano y Forestal de fecha 14 de junio de 2023 donde se indica que el inmueble presenta daños menores con fisuras y grietas que deben ser reparadas. Ahora bien, al tratarse ambos documentos de instrumentos administrativos, estos adquieren valor probatorio siempre y cuando no sean desvirtuados o no opere prueba en contrario.
Desde esta perspectiva, ambos informes resultan disímiles en cuanto a la severidad de los daños del inmueble, siendo que en uno se reflejan daños mayores que ameritarían el desalojo por ser considerado el inmueble inhabitable y el otro por su parte, indica que posee daños menores en cuyo caso no sería necesario el desalojo en base a esta causal. De igual forma, al configurarse ambos medios probatorios que emanan del mismo órgano administrativo, realizado en fechas distintas, son excluyentes entre sí, por lo que es necesario evaluar el resto de material probatorio para adminicular la carencia probatoria por sí sola de los instrumentos administrativos.
En este orden de ideas, al evaluar la inspección judicial realizada que, al ser documento público, que adquiere pleno valor probatorio y no tachado en el decurso del proceso, quedó confirmado que, a la fecha de su práctica, el inmueble presentaba daños, más al ser esta anterior al informe traído a los autos por el demandado, genera duda razonable sobre el estado actual de la cosa.
Es por lo cual, al no haber sido impulsado por las partes una prueba de experticia, que permitiera desvirtuar el informe del otro, bien sea por insuficiencia, contradicción o falsedad, quien aquí juzga no podría decidir si en efecto el local comercial presenta en el momento en que se persigue el desalojo, daños mayores que requieren ser atendidos de forma urgente y por ello, se requiera el desalojo inminente del inmueble, en tal sentido cuando exista duda sobre los hechos el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil dispone:
Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
De acuerdo con lo anterior, por haber elementos probatorios distintos en cuanto a la existencia de daños mayores en el inmueble en la actualidad, que supongan la urgencia del desalojo, debe desestimarse el mismo en base a la causal alegada de deterioro mayor y así se dispone.
Del vencimiento del contrato y su prórroga legal.
La parte demandante circunscribe su demanda de desalojo en la causal “g” de la ley especial que indica que este procede cuando el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. A tal efecto manifiesta que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de diecisiete años, siendo que el último contrato fue suscrito con una duración desde el 01 de mayo de 2019 al 30 de abril de 2020, elemento este confirmado por ambas partes, no observándose ello como un hecho controvertido de la litis. Por consiguiente, conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, a la arrendataria le correspondía una prórroga legal de tres años, la cual vencía el 30 de abril del 2023 y al evidenciarse de la revisión de las actas procesales que la presente demanda se presentó el 27 de noviembre de 2023, queda de bulto que fue interpuesta estando finalizado el último contrato y su prórroga legal.
A su vez, es necesario analizar si en el presente caso, operó la tácita reconducción; para lo cual es necesario citar lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que dispone:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Esta figura de la tácita reconducción operaria, si en efecto concurrieran una serie de elementos a saber; Primero; que el contrato fuera a tiempo determinado; Segundo: que el arrendatario se mantenga una vez finalizado el contrato; Tercero: que el arrendador no se oponga a la permanencia del demandado en el inmueble. En el caso de marras, en efecto el último contrato suscrito fue a tiempo determinado por la duración desde el 01 de mayo de 2019 al 30 de abril de 2020, cumpliéndose el primer requisito; No siendo necesaria la notificación de la parte demandada a los fines de iniciar el cómputo de la prórroga legal por haber sido establecido en la clausula quinta lo siguiente:
Vencido que sea el término de este contrato y no exista un nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre LAS PARTES, sobre el mismo inmueble y a pesar de ello, LA ARRENDATARIA siga ocupando el inmueble arrendado, se entenderá que está haciendo uso de la prórroga legal, sin necesidad de notificación previa alguna, ya que el vencimiento de este contrato equivale precisamente al inicio de la prórroga legal (negrillas nuestras)
Dado el supuesto anterior y siendo el contrato a término fijo no era necesario notificar su finalización a la luz del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial el cual contempla el derecho del arrendatario a la prórroga legal sin necesidad de notificación alguna. Y el hecho de que este se haya mantenido en el inmueble, se analiza como el disfrute de la prerrogativa de la prorroga legal correspondiente.

De igual forma, el último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble no se oponga el arrendador. Sin embargo, en el presente caso debemos concluir que la arrendadora no ha consentido en que el arrendatario continúe ocupando el inmueble ya que interpuso la presente demanda una vez vencida la prórroga legal y en los autos no hay prueba alguna de que recibió el pago del canon de arrendamiento después de venida la prórroga, ni tampoco que haya recibido el canon por el cobro de consignaciones arrendaticias hechas a su nombre. Por ende, no operó la reconducción del contrato y como quiera que para la fecha de interposición de la demanda se encontraba vencida la prórroga legal, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo por la causal “g” debe prosperar y así se establece.
Del incumplimiento de las cláusulas del contrato.
Finalmente, la parte demandante manifiesta que la accionada incumplió con sus obligaciones contractuales, por haber contradicho lo establecido en la cláusula decimosegunda y decimotercera del contrato de arrendamiento que determinan lo siguiente:
Décimo segunda: La arrendataria se obliga a pagar el costo de las reparaciones menores que requiera el inmueble. Asimismo, se obliga a pagar las reparaciones de cualquier monto que sean consecuencia de daños maliciosos, falta, mala o inoportuna ejecución de las reparaciones menores.
Mediante la inspección judicial que adquirió pleno valor probatorio, se logró precisar que el inmueble objeto de la controversia presentaba daños visibles en su estructura. Ante esta evidencia, y operando la inversión de la carga probatoria conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, correspondía a la parte demandada demostrar el hecho extintivo de su obligación; esto es, el pago o la ejecución de las reparaciones requeridas en el inmueble. Al no constar en los autos elemento probatorio alguno que acredite el cumplimiento de tales pagos o reparaciones, se debe tener por probado el incumplimiento de la referida cláusula y así se decide.
Asimismo, la sociedad de comercio COMERCIAL TOCUYITO S.A alega que la demandada, incumplió con lo dictaminado por la clausula décimo tercera del acuerdo arrendaticio que indica:
LA ARRENDATARIA se obliga a poner en conocimiento de EL ARRENDADOR, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en el inmueble arrendado; así como también, informar a EL ARRENDADOR, dentro de los tres días siguientes a la detección de alguna falla o daño que haga necesaria una reparación mayor, cuando dichas fallas o daños no pudieran ser del conocimiento de EL ARRENDADOR, tal como lo pauta El DECRETO LEY. Su incumplimiento a esta obligación, la hacen responsable, por los daños y perjuicios que su omisión cause a EL ARRENDADOR y/o al propietario del inmueble.
En este sentido, la parte demandada estaba obligada contractualmente a notificar a la parte demandante de cualquiera de los daños o fallas que hagan necesaria una reparación mayor y dado que quedó determinada mediante la inspección judicial realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que el inmueble presentó en el momento de dicha observación directa del juez, daños considerables en su estructura, paredes, humedad en techos, y deterioro en las columnas así como otros elementos que determinarse como daños al inmueble, debían darse por enterado a los arrendadores de forma inequívoca, por medios fehacientes como cartas, correos, notificaciones notariales o cualquier otra que permita al arrendador conocer los vicios de la cosa para poder proceder a su reparación efectiva.
Sin embargo, de la revisión de las actas procesales no se pudo constatar que la ciudadana YENIFER CHARLI RIVERO haya puesto en conocimiento de la sociedad Mercantil Comercial Tocuyito S.A estas averías, sino que por el contrario, existió una certificación anterior de inhabitabilidad del inmueble, donde se insta a la reubicación de la actividad comercial debido a los daños pasados que tuviera la cosa, y estos no fueron notificados a la sociedad de comercio por lo que se verifica el incumplimiento aludido. Abona la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en relación con este tipo de incumplimiento lo siguiente:
El artículo 506 del Código Civil establece que Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla , se evidencia que se inició demanda de desalojo por haber incumplido el arrendatario con las normas de cuidado y mantenimiento del bien inmueble, establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, demostrando a través de la prueba de inspección judicial que el demandado no cumplió con las cláusulas pactadas ocasionándole daños al mismo. Asimismo, al establecer la recurrida que el demandado no demostró, que los daños acaecidos en el inmueble debieron haber corrido por cuenta del arrendador, fue porque tampoco, el arrendatario notificó de los daños mayores que pudieron haber ocurrido en el inmueble y así endilgárselos a los propietarios, pues de haber sido por el uso normal del inmueble ha debido manifestarlo. Razón por la cual, no incurrió el juez de alzada en el vicio denunciado, resultando improcedente la denuncia planteada (Ver sentencia del 04 de mayo de 2004)
De la concatenación de las normas y criterios precedentes se concluye que existió el incumplimiento de las disposiciones contractuales suscrito entre las partes, por lo que la acción de DESALOJO debe prosperar y así se decide.

V
DECISIÓN

En consecuencia, este tribunal SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la sociedad mercantil COMERCIAL TOCUYITO S.A inscrita ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 28 de marzo de 1966 bajo el Nro. 26, libro 54. SEGUNDO: Se ordena a la ciudadana YENIFER CHARLI RIVERO PÉREZ titular de la cédula de identidad 12.524.927 hacer entrega material del inmueble constituido por un local comercial signado con el Nro. A-18, Edificio A, nivel 3 del Centro Comercial Tocuyito, siendo sus linderos: NORTE: con fachada norte, SUR: con fachada Sur; ESTE: con fachada Este, y OESTE con fachada Oeste, ubicado en la vía de servicio, autopista Valencia, Campo de Carabobo, Parroquia Tocuyito, Municipio Libertador del Estado Carabobo totalmente desocupada de personas, y solvente de servicios, en el mismo estado en que fue entregada. TERCERO: Se condena en costas procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en atención a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en la ciudad de Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de abril de dos mil veintiséis (2026). Año 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
ERLYVANIS CISNERO

LA JUEZ PROVISORIO
VICMARY LAGO

LA SECRETARIA

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:28 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

VICMARY LAGO

LA SECRETARIA

Exp. Nº 3717
EC/VL