TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, dieciséis (16) de Septiembre del 2025
Años: 215° de Independencia y 166° de la Federación

EXPEDIENTE: 14.158
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: NADEM IZZEDDIN ABOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616.

ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ENRIQUE PARRA ESCALONA, ENRIQUE PARRA TRUJILLO y LENADRO ZAMBRANO, inscritos en el instituto de previsión Social del Abogado bajo los Nros 19.169, 186.564 y 211.680, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320.

ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS JAVIER SERRANO GONZÁLEZ y ZORKA RAQUEL CARBONELL RANKOVICH, inscritos en el instituto de previsión Social del Abogado bajo los Nros 79.527 y 93.492, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
II
SÍNTESIS
En la acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, a través de su apoderado judicial ENRIQUE PARRA TRUJILLO, contra el ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, interpuesta en fecha tres (03) de mayo de 2023, por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictando sentencia definitiva en fecha diez (10) de febrero de 2025, mediante la cual el referido Tribunal declara CON LUGAR, la demanda, en fecha catorce (14) de febrero de 2025, la abogada ZORKA RAQUEL CARBONELL RANKOVICH, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejerce recurso de apelación contra la sentencia antes mencionada, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha veinte (20) de febrero de 2025, correspondiéndole conocer de la referida apelación a este Juzgado Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha siete (07) de marzo de 2025, bajo el Nro. 14.158, (nomenclatura interna de este Juzgado), asentándose en los libros correspondientes.
Por auto de fecha trece (13) de marzo 2025, se fijó para el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la presentación de informes de las partes, quedando entendido que una vez presentado los mismos; se abriría un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones a los informes, dejando constancia que si las partes no presentaron informes y/o finalizado el lapso de observaciones; comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dos (02) de mayo de 2025, comparece por ante esta alzada el abogado ENRIQUE PARRA TRUJILLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante y presentó escrito de informes.
En fecha veintiuno (21) de mayo de 2025, comparece la abogada ZORKA RAQUEL CARBONELL RANKOVICH, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consigna escrito de observación a los Informes por ante esta alzada.
Concluida la sustanciación, siendo la oportunidad legal para ello, y visto con informes y con observaciones pasa esta Alzada a decidir el presente recurso de apelación, previa realización de las siguientes consideraciones.
III
DE LA COMPETENCIA
A los fines de determinar la competencia de esta alzada para conocer de la presente apelación ejercida por la abogada ZORKA RAQUEL CARBONELL RANKOVICH, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha diez (10) de febrero de 2025, en tal sentido, se observa lo siguiente:
Artículo 288: De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 294: Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al tribunal de alzada Si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, ya reserva de se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).
De lo anteriormente transcrito se desprende que de la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos, siendo remitido los autos al tribunal de alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue ejercido recurso de apelación, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el cual oye el referido recurso en ambos efectos, y remite las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Tribunal Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 294 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA
En fecha diez (10) de febrero de 2025, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:
Una vez definido el límite de la controversia y valoradas las pruebas en el presente juicio, en el cual la parte demandante persigue el desalojo de un bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en un lote de terreno que tiene un área aproximada de doscientos noventa metros cuadrados con cincuenta y cinco undécima cuadrados (290,55 Mts2), con medidas aproximadas de ancho 14.9 mts2 y largo de 19,42 mts2 y se encuentra ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo parroquia Libertador, municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal Nro. 115 de la Urbanización Los Caobos; ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el inmueble Nro. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria, en apego al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fundamentado en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, inmueble que fue arrendado al ciudadano Wilfredo José Capodacqua, plenamente identificado, propiedad del demandante en el presente juicio.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a lo largo de su contenido desarrolla las condiciones para controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, en el marco del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados al uso comercial (artículo 1). De esta manera, los artículos 3, 8, 20 y 40 eiusdem, establecen lo siguiente:
Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 8. Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Artículo 20. Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…).

De los artículos previamente citados, se establecen las obligaciones impuestas a los arrendadores, así como los derechos otorgados a los arrendatarios en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles destinados para el uso comercial. Derechos que, según lo dispuesto taxativamente en el mismo cuerpo normativo, son de carácter irrenunciable, en consecuencia, cualquier acto o contrato que pretenda ir en contra de los establecidos en la presente norma debe ser considerado nulo.
En el caso de marras, la parte demandante fundamentó su pretensión en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del mencionado Decreto Ley, al alegar que desde el 1° de abril de 2020, no recibe el pago del canon de arrendamiento mensual.
Por su parte, el demandado en la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda, negó que la relación arrendaticia habida entre ellos haya iniciado por un contrato verbal. Siendo lo correcto que la relación arrendaticia inició mediante contrato escrito, el cual está vigente y el mismo se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, con relación al primer hecho controvertido establecido en el presente juicio, relativo a determinar los términos y condiciones de la relación contractual existente con motivo del arrendamiento de un local comercial descrito ut supra entre los ciudadanos Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616 y Wilfredo José Capodacqua, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320, las partes reconocen la existencia del vínculo arrendaticio sobre un local comercial, ubicado en un lote de terreno que tiene un área aproximada de doscientos noventa metros cuadrados con cincuenta y cinco undécima cuadrados (290,55 Mts2), con medidas aproximadas de ancho 14.9 mts2 y largo de 19,42 mts2 y se encuentra ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo parroquia Libertador, municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal Nro. 115 de la Urbanización Los Caobos; ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el inmueble Nro. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria, en el cuál se estipuló un canon mensual de seiscientos dólares americanos, hecho reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación, asimismo se determina que la relación inició a finales del año 2019, específicamente el 1° de octubre de 2019, siendo que desde el mes de abril de 2020, empezó a correr el cobro de los cánones de arrendamiento. Así se establece.
Con relación al segundo hecho controvertido fijado en el presente juicio, entiéndase, determinar si existe o no incumplimiento de las obligaciones contractuales en lo que respecta al pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la relación contractual, observa este juzgador que: La actora demanda el desalojo del local comercial, por falta de pago de los cánones de arrendamientos, específicamente de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023, y el demandado indica que está solvente por cuanto construyó unas bienhechurías en el inmueble objeto de la presente demanda que se tomarían como pago de los cánones de arrendamiento.
Para decidir se observa que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado, es decir, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar. En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Igualmente el artículo 1.592 del Código sustantivo, ya mencionado, indica:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En ese orden de ideas, este jurisdicente considera necesario traer a colación el contenido del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal “a” que establece: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”. De las actas procesales que conforman este asunto y de las pruebas aportadas en este caso, se determina que al haber negado el accionado que debía el pago por concepto de canon de arrendamiento, le correspondía demostrar éste hecho, no constando en los autos prueba relativa al pago, capaz de verificar que este haya cumplido con su obligación contractual, en cuanto a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023, asimismo no logró demostrar que estaba exento de dicho pago, no constando en autos que construyó algunas bienhechurías en el inmueble arrendado; es por lo que en virtud de lo antes expuesto este juzgador declara procedente el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que estos superan los dos (2) cánones que establece la norma antes citada. Así se decide.
VIII
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el abogado ENRIQUE SANTIAGO PARRA TRUJILLO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, ambos plenamente identificados en autos; en contra del ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, identificado en autos.
SEGUNDO: Se ORDENA la entrega material del inmueble (local comercial y bienhechurías) conformado por un lote de terreno de un área aproximada de doscientos noventa un metros cuadrados con cincuenta y cinco undécima cuadrados (290,55 Mts2) con 14.9 Mts de ancho y 19,50 mts2 de largo, que se encuentra ubicado al lado de la autopista Regional del Centro (ARC) tramo parroquia Libertador, municipio Valencia, estado Carabobo, sector Los Caobos, con datos de empadronamiento N° 0044590, número de cuenta 2018-07-0000620x, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte; Con la autopista Regional del Centro (ARC), Sur: Avenida principal N° 115, de la urbanización Los Caobos, Este: Con el inmueble N° 58-80 que es o fue de la señora María Viloria, Valencia, estado Carabobo.
TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte demandada de autos, ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, identificado en autos, por haber resultado completamente vencido, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

V
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma, el abogado ENRIQUE PARRA TRUJILLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consigna escrito de Informes por ante esta alzada, en los siguientes términos:
Efectivamente la sentencia, establece en términos claros, que las defensas y excepciones del demandado WILFREDO JOSE CAPODACQUA, deben ser acreditadas y probadas en el proceso judicial conforme a la distribución de la carga de la prueba que se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 de ley procesal civil, en razón que, en general, la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho, que efectivamente del análisis de las actas del proceso que conforman este asunto y de las pruebas aportadas en este caso, se determina que al haber negado el accionado que debía el pago por concepto de canon de arrendamiento, le corresponde demostrar éste hecho, no constando en los autos prueba relativa al pago, capaz de verificar que este haya cumplido con su obligación contractual, en cuanto a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023 asimismo no logró demostrar que estaba exento de dicho pago, no constando en autos que construyó algunas bienhechurías en el inmueble arrendado; es por lo que en virtud de lo antes expuesto el juzgador declara procedente el desalojo por falta de pago de los el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que estos superan los dos (2) cánones que establece la norma antes citada. En esta línea argumentativa, destacó la ausencia absoluta en las actas del proceso de pruebas que obre en favor de la defensa del accionado, lo que constituye motivo suficiente para la confirmación de la decisión.
Por consiguiente el fallo definitivo dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 10 de febrero de 2025, objeto de impugnación, es congruente, contiene una síntesis de los hechos alegados y el derecho invocado; decide sobre todo lo alegado y debatido en el proceso; incluye una decisión expresa y positiva, por lo que se ajusta de forma eficiente a la doctrina impuesta por el Tribunal Supremo de Justicia relacionado con el Ilamado principio de la unidad del fallo, según el cual la parte narrativa, la parte motiva y la parte dispositiva forman un todo indivisible, que se encuentran unidas por un enlace lógico.

Ahora bien, siendo la oportunidad, la parte demandada apelante no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno a presentar escrito de informes
VI
DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
En fecha veintiuno (21) de mayo de 2025, la abogada ZORKA RAQUEL CARBONELL RANKOVICH, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA FERNÁNDEZ, parte demandada, consignó escrito de observaciones, todo ello según lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, donde expone lo siguiente:
La parte actora en su escrito de informes intenta justificar la sentencia de fondo de Primera Instancia objeto del Recurso de Apelación sobre la base de que su pretensión se basa en el desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento (literal "A" del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), originado de una relación arrendaticia de carácter verbal, mientras que por parte de mi representado negó la existencia de tal relación arrendaticia de carácter verbal derivado de la existencia de un documento privado que recoge de manera expresa, entre otras cosas no menos importantes, el monto del canon mensual de arrendamiento y su oportunidad de pago, dicho documento privado refleja que para el momento de la interposición de la demanda y durante todo el iter procesal, no se ha encontrado insolvente, tanto es así, que a la presente fecha, no se encuentra insolvente. Y por cuanto en la sentencia el a quo llegó a la conclusión de que el documento privado no cumple con las especificaciones, características y elementos, establecidos en el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

Lo que no observa la parte actora en su escrito, es que los hechos controvertidos del presente juicio, no solo quedaron fijados en torno a la discusión de que si la relación arrendaticia era verbal o escrita, sino que también quedó controvertido por esencia misma de la pretensión y de su contradicción, determinar si existió o no incumplimiento de las obligaciones contractuales en referencia al canon de arrendamiento, tal y como lo señala la sentencia de manera expresa al referirse a los hechos controvertidos, cito textualmente: (destacado propio del escrito de observaciones).

Determinar los términos y condiciones de la relación contractual existente con motivo del arrendamiento de un local comercial descrito ut supra entre los ciudadanos Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616 y Wilfredo José Capodacqua, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320.

Determinar si existe o no incumplimiento de las obligaciones contractuales en lo que respecta al pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la relación contractual. (Destacado propio del escrito de observaciones)

El escrito de informes de la parte accionante solo se confina a resaltar algunas pruebas evacuadas en el proceso, pero en ningún momento se detiene a señalar que el instrumento privado que contiene un aspecto fundamental y calificador en cuanto al monto del canon de arrendamiento y su oportunidad de pago, quedó por su parte legalmente reconocido; para corroborar esta afirmación de que el instrumento quedó legalmente reconocido, tenemos inicialmente que se evacuó una experticia grafotécnica, donde los expertos llegaron a la siguiente conclusión:

"Con base en el estudio, observación, análisis, síntesis y evaluación de los hallazgos, podemos concluir:

4.1. Todas las firmas que fueron analizadas son aptas para la peritación.

4.2. La firma de carácter dubitado objeto de la experiencia, debidamente descrita en el aparte 2.2. del presente Dictamen Pericial, que fue atribuida al ciudadano NADEM IZZEDDIM ABOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.398.616, guarda identidad con las firmas que fueron señaladas como auténticas o indubitadas del mencionado ciudadano, lo cual indica que han sido elaboradas por una misma mano actora". (Destacado propio del escrito de observaciones)

Por su parte, la parte demandante NO IMPUGNÓ EL DICTAMEN PERICIAL, y solo restringió su actividad probatoria a las documentales acompañadas a su libelo de demanda, lo que determina que el documento privado quedó legalmente reconocido por la parte actora, lo que por vía de consecuencia el referido instrumento tiene entre las partes de este juicio la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, siendo que las declaraciones que contiene el instrumento privado de marras, son las siguientes:

"acuerdo. Se comenzará la obra y todo lo gastado por parte de Wilfredo será reconocido en el alquiler de la agencia a 600$ mensual por 4 años. El tiempo de alquiler empezará a correr al momento que la obra esté culminada correrá. El tiempo de alquiler por pagar empezará cuando el tiempo invertido en la obra se agote".

De la experticia grafotécnica sobre el instrumento privado y la consecuencia de tenerse como legalmente reconocido, deriva que el acto de juzgamiento de fondo en primera instancia no está justado a derecho, no habiendo manera de justificar la declaratoria con lugar de la demanda, cuando el hecho negativo alegado por la parte actora quedó totalmente destruido con la aquiescencia del instrumento privado tenido como legalmente como reconocido; por ello, la parte actora en su escrito de informes NO MENCIONA la experticia grafotécnica, trata inútilmente de soslayar una prueba que consta suficientemente en el expediente, así como su falta de actividad para impugnarla; lo anterior, representa la premisa fundamental que infecciona de nulidad la decisión del a-quo, y que no pueden encubrir su error ni con argumentos acomodaticios como los que presenta la parte actora en su escrito de informes, por cuanto el instrumento privado tenido legalmente como reconocido es el quid de asunto en referencia y con el que vamos reñir hasta que por medio de un acto de juzgamiento se alcance la verdad de los hechos, la cual no es más que, no existe incumplimiento de mi representado en cuanto al pago de cánones de arrendamiento. Por lo anterior, vale la pena poner de bulto algunos aspectos procesales y probatorios sobre el instrumento privado tenido como legalmente reconocido en este juicio, y que dan al traste con la sentencia confutada, por ende con los informes de la parte actora

Al tomar en cuenta la experticia grafotécnica realizada al instrumento privado, resultó positiva, es decir, los expertos concluyeron que la letra y la firma del documento cuestionado pertenecen al ciudadano NADEM IZZEDDIM ABOU, adquiriendo pleno valor probatorio entre las partes, como si hubiera sido reconocido voluntariamente, por lo que quedó plenamente demostrado tal y como lo requirió el juez de la causa en la fijación de los hechos controvertidos, los términos y condiciones de la relación arrendaticia. Esto significa que hace plena fe de su contenido, y de las obligaciones y derechos que contiene, tal y como lo señala el Código Civil en su artículo 1.363, el cual dispone:

"El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones".

Aun ante esta consecuencia probatoria, el a-quo al momento de referirse al instrumento privado solo lo apreció pero no valoró su contenido. Recordemos que al momento de sentenciar, la prueba circula por dos momentos estelares que son acumulativos a saber: la apreciación y la valoración, así lo ha determinado nuestro máximo Tribunal en sala Constitucional, en sentencia N 0193 de fecha 24 de noviembre de 2020, estableció:

"Siguiendo este hilo argumental, conviene acotar que la prueba judicial transita en dos momentos principales, a saber: la apreciación y la valoración. El primero de ellos, la apreciación del medio de prueba, está determinado por el examen de las condiciones de legalidad y legitimidad del medio de aportación probatoria; se trata pues de un ejercicio lógico de subsunción de las características individuales del medio a los supuestos normativos que predisponen el allegamiento de las pruebas al proceso. Mientras que, por su parte, la valoración es la aprehensión de los elementos de convicción relevantes que resultan del contenido de la prueba; por lo que, se trata en este momento, de un ejercicio lógico y axiológico ponderativo del mérito de la prueba".

Determinado los dos momentos estelares por donde circula la prueba judicial al momento de sentenciar el mérito de la causa, y para constatar que en el caso que nos ocupa el a-quo solo puso en ejecución uno de los dos momentos como lo fue únicamente la apreciación del instrumento privado, es propicio citar textualmente lo referido por dicho jurisdicente en la sentencia confutada en relación al documento privado y reconocido legalmente, donde señala lo siguiente:

"Marcada "A", observa este sentenciador, copia fotostática de documento privado denominado "Acuerdo", inserta en el folio 52 de la primera pieza principal, cuyo original reposa en el folio 40 del cuaderno de medidas del presente expediente, el cual fue desconocido por la parte demandante, a su vez, la parte demandada, a los fines de demostrar su autenticidad, promovió la prueba de cotejo, siendo admitida por este Tribunal, por auto dictado en fecha 25 de junio de 2024 y evacuada como fue la misma, tal como consta en las actuaciones que corren insertas en el presente expediente, se evidencia que en el informe de fecha 28 de octubre de 2024, inserto en los folios 236 hasta el 260 de la primera pieza principal, presentado por los expertos grafotécnicos, ciudadanos Ana maría Correa Feo, Moira Chalbaud Lizarraga y Luis Augusto González Gonzalez, titulares de las cédulas de identidad V-4.450.723,V-7.032.522 y V-5.384.126, respectivamente, dio como resultado que las firmas que aparecen en el instrumento denominado "Acuerdo", dejando en evidencia que fue suscrito por el ciudadano Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616; razón por la cual, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, los ciudadanos Nadem Izzeddin Abou, y Wilfredo José Capodacqua, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-15.398.616 y V-20.081.320, suscribieron el instrumento privado sub análisis. No es objeto en el presente juicio la forma en que se produjo el presente documento. Así se decide. (Destacado propio del escrito de observaciones)

Con dicha documental la parte demandada, pretende probar una relación contractual escrita, en tal sentido, se entiende por contrato: "Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico", así lo señala el artículo 1.133 del Código Civil.

En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Que regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Que produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de obligaciones.

Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, de la siguiente manera:

...El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes...

En materia arrendaticia de locales para uso comercial, la ley especial establece ciertas características y elementos que deben cumplir los contratos arrendaticios, muestra de ello es el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:

El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene: la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada, las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.

En virtud de lo anterior, se debe indicar que el documento privado marcado "A", no cumple con las especificaciones, características y elementos, establecidos en el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aunado a que el mismo carece de fecha, mal podría este Tribunal darle valor para el asunto aquí debatido, a un documento privado que no cumple las formalidades de ley para un contrato de arrendamiento. Por lo que dicho instrumento solo se le da valor indiciario para el esclarecimiento de los hechos controvertidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide". (Resaltado propio).

Veamos que el a-quo, aun cuando estableció el reconocimiento del resultado de la experticia señalando que las firmas que aparecen en el instrumento denominado "Acuerdo", deja en evidencia que fue suscrito por el ciudadano Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616; solo le dio valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, los ciudadanos Nadem Izzeddin Abou, y Wilfredo José Capodacqua, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-15.398.616 y V-20.081.320, suscribieron el instrumento privado sub análisis. Es evidente, que tal actividad plasmada por el a-quo solo se correspondió a las condiciones de legalidad y legitimidad del medio de aportación probatoria en este caso a la experticia con la consecuencia que establece el precitado artículo 445, cuando se refiere a que el instrumento resultare auténtico, y, esto no es más que una actividad de apreciación de la prueba, pero nunca de su valoración tal y como se corroborará con mayor profundidad y exactitud más adelante.

Al hilo de lo anterior, continua el a-quo solo en referencia a la apreciación de la prueba, señalando que como mi representado alegó en su contestación de la demanda una relación escrita con la aquiescencia del instrumento privado, resultando que dicho instrumento no cumple con las formalidades para un contrato de arrendamiento a tenor de lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual con dicha argumentación solo le dio apreciación a la prueba en referencia a las condiciones de legalidad y legitimidad.

De lo anterior se deduce con meridiana claridad que la actividad del a-quo solo se circunscribió a apreciar el documento privado tenido como legalmente reconocido, que si bien es cierto a tenor de lo que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no cubre los parámetros formales para un contrato de arrendamiento per se escrito, no es menos cierto que ante una relación de carácter verbal el instrumento contiene declaraciones de las partes que están íntimamente ligadas con la relación arrendaticia y con uno de los hechos controvertidos del juicio como lo es la falta de pago de cánones de arrendamiento. Por consiguiente, dicho instrumento aun cuando no regla y/o estatuye algunas consideraciones propias del contrato de arrendamiento, si establece de manera clara e inequívoca el monto del canon, con qué hecho material será compensado y desde que oportunidad es exigible, por lo que mal pudo el Juez de la causa obviar la causa y efecto de tal documental, y más aún obviar la relación de causalidad existente entre el contenido del instrumento privado y los hechos, ya que el mismo desvirtúa totalmente y de manera absoluta que mi representado para la fecha de interposición de la demanda haya debido canon de arrendamiento alguno.

Al tenerse como legalmente reconocido el instrumento el a-quo omitió la segunda fase de valoración del instrumento privado, ya que tenía que hacer la aprehensión de los elementos de convicción relevantes que resultan del contenido de la prueba y no lo hizo, negando asi la aplicación del artículo 1.363 del Código Civil, esto hace que estemos en presencia de un error de juicio, máxime que del contenido de las declaraciones dadas por las partes, deja en evidencia que al momento de la interposición de la demanda la parte actora no tuvo y aún no tiene interés legítimo para interponer una demanda de desalojo de local comercial por ausencia de pago de cánones de arrendamiento por cuanto no existe insolvencia y esto constituye el hecho positivo que destruye por completo el hecho negativo alegado por la parte actora; con el acicate que la falta de valoración del instrumento privado era determinante en el dispositivo del fallo.

Como consecuencia de lo anterior, el instrumento privado tenido como legalmente reconocido se erige como un elemento calificador del proceso, que al no ser valorado tal y como lo ordena el artículo 1.363 del Código Civil, esto hace, no solo que estemos en presencia de la negación de la aplicación de dicho artículo, sino también y por vía de consecuencia en la infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, siendo que dicho artículo dispone que los Jueces deben analizar todas las pruebas producidas en el expediente y emitir su opinión, y al no hacerlo cometen un error de juicio tal como sucedió en el caso que nos ocupa; más aún cuando de la documental objeto de cotejo se desprende la condición de plazo existente para poder intentar la demanda (causal de inadmisibilidad), ya que hasta Noviembre del año 2025 mi representado se encuentra SOLVENTE sin lugar a dudas en el pago del canon de arrendamiento, tal y como Ambas partes lo pactaron por escrito.

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DE LA APELACIÓN
Es menester mencionar que la apelación tiene por objeto provocar un nuevo examen de la relación controvertida por el juez de segundo grado, razón por la cual la doctrina al definir el interés en la apelación, expone que está determinado por el vencimiento, que no es otra cosa sino el agravio, perjuicio o gravamen que la decisión judicial apelada causa a uno de los litigantes o a los dos recíprocamente, por haber acogido o rechazado total o parcialmente la pretensión planteada en el primer grado de la jurisdicción. Por tanto, como bien lo afirma la doctrina, si la apelación en esencia es una instancia sobre los hechos, que debe culminar en una nueva resolución, es innegable que su objeto no es otro que la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada
En este sentido, visto que la parte apelante, no consignó escrito de informes, quien suscribe entra a verificar si la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha diez (10) de febrero de 2025, se encuentra ajustada a derecho.
En este sentido este Tribunal pasa a pronunciarse con base en las siguientes consideraciones:
De los límites de la controversia
La parte actora en su escrito de reforma de la demanda señaló lo siguiente:
En fecha 01 de octubre 2019, mi patrocinado celebra un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, con el ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, venezolano, soltero, hábil en derecho, comerciante, titular de la Cedula (sic) de Identidad N° V.20.081.320, de este domicilio, sobre el inmueble descrito. Asimismo las partes conviene,(sic) en un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago, suma de dinero mensual que se obliga a pagar dentro de los siguientes cinco (5) días de cada mes no vencido, en la cuenta bancaria N° 0134-0319-81-3193026744, Banco Banesco, cuyo titular es mi representado, de igual forma le exonera del pago del canon de arrendamiento mensual por seis (6) meses , lo que significa que a partir del 01 de abril de 2020 debe cancelar el pago mensual por concepto de arrendamiento, adicionalmente lo autoriza para realizar actividad comercial lícita en el inmueble , bien sea a título personal o través de una entidad mercantil donde es accionista e integrante de la Junta Directiva.
Por otro lado, WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, se compromete a cancelar todo lo relativo al pago de los servicios de agua, aseo urbano, electricidad y demás servicios públicos prestados al local comercial, obligándose de igual manera a hacer la entrega a NADEM IZZEDDIN ABOU de las solvencias de pago de estos servicios.
Ciudadano (a) Juez, debo indicar que WILFREDO JOSE (sic) CAPODACQUA, ya identificado, se aprovecha de la amistad, afecto y aprecio que le brinda mi representado para lograr el consentimiento del contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, con la promesa no cumplida de formalizar en la brevedad un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble propiedad del actor, sitio donde realiza desde el 01 de octubre de 2019 al día de hoy, la actividad comercial que desempeña, con el agravante que de no cancelar el canon de arrendamiento mensual alguno, ni menos efectuar pago dentro de los siguientes cinco (5) días de cada mes no vencido, en la cuenta bancaria N° 0134-0319-81-3193026744, Banco Banesco, cuyo titular es mi representado.
En ese orden de ideas, se alega lo (sic) siguientes hechos:
1. Durante el período comprendido desde el 01 de abril de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020, es decir, los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020, WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
2. Durante el período comprendido desde el 01 de enero de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2021, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ( $600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
3. Durante el período comprendido desde el 01 de enero de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2022, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022, WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
4. Durante el período comprendido desde el 01 de enero de 2023 hasta el 31 de marzo de 2023, es decir, los meses de enero, febrero y marzo de 2023, WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago….

A tal respecto, la parte demandada en el Escrito de Contestación a la demanda alegó lo siguiente:
PRIMERO: De conformidad con lo previsto en el Artículo 865 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 361 Ejusdem, en nombre de mi representado y sin convalidar los vicios existentes en la misma, si bien es cierto que existe una relación contractual entre el hoy demandante y mi representado, no es menos cierto, que la misma nació y se mantiene de manera escrita y no verbal, como pretende hacerlo ver en su escrito libelar.
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado los hechos narrados y el derecho alegado por la parte actora, en todas y cada una de sus partes, y muy específicamente la falta de pago ya que no existe ninguna insolvencia en la relación contractual escrita entre ambos.
TERCERO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representada que la misma deba algún canon de arrendamiento ya que desde el inicio de la relación arrendaticia escrita y hasta la presente fecha los pagos han sido compensados de manera mensual y consecutiva con todas las bienhechurías construidas con dinero de su propio peculio y consentidas por el demandante para tal fin específico.
CUARTO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que el mismo haya suscrito una relación arrendaticia verbal con el demandante desde el Primero (19) de Octubre de 2019, ya que la misma nació de manera escrita, así como también niego, rechazo y contradigo que el demandante le haya exonerado a mi representado el pago de seis (6) meses, y que por tal motivo según su dicho se encuentre insolvente a partir del 01 de Abril de 2020, porque lo cierto es, que desde que inicio la obra el 29/11/2019 hasta el 14/11/2021, ambas fecha inclusive, mi representado no tenia (sic) obligación alguna de pago de canon de arrendamiento, naciendo esta obligación a partir del 15/11/2021, fecha en que culminó la obra y se efectuó la inauguración de la Sociedad de Comercio MAXIOFERTAS la cual representa mi poderdante y tenia (sic) du (sic) giro comercial en el inmueble secuestrado, lo que es un hecho público y notorio en las redes sociales específicamente en la red social Instagram con el usuario maxiofertas.venezuela, por lo que cuyo canon había sido pre-pagado con el monto invertido en la construcción de las bienhechurías autorizadas y reconocido su modalidad en el documento contractual.
QUINTO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que adeude al demandante lo siguiente: Durante el periodo comprendido desde el 01 de abril de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020; es decir, los meses de abril a diciembre de 2020, ambos inclusive; el periodo comprendido desde el 01 de enero de 2021 hasta el 31/12/2021, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre; el periodo comprendido desde el 01 de enero de 2022 hasta el 31/12/2022, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre; el periodo comprendido desde el 01 de enero de 2023 hasta el 31/03/2023, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, todos a razón de Seiscientos Dólares Americanos (600$) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
SEXTO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que el mismo adeude al hoy demandante la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (21.600$) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
SÉPTIMO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que 8 mismo adeude al demandante Treinta y Seis (36) meses de canon de arrendamiento comprendidos desde el 01/04/2020 hasta el 31/03/2023, ambos inclusive, calculados a SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (600$) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago, pagadero dentro de los siguientes cinco (5) días de cada mes no vencido y que se encuentre en morosidad o que haya incumplido con sus obligaciones.
OCTAVO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que entre él y el demandante se haya pactado pagar canon de arrendamiento en la cuenta bancaria N° 0134-0319-81-3193026744, banco Banesco, y que según el dicho del actor, él mismo sea titular.
Ciudadano Juez, se desprende de lo transcrito y a confesión voluntaria de la parte actora, que la misma reconoce que el canon pactado entre ambos es la cantidad de Seiscientos Dólares Americanos (600$), es decir, coincide por ser cierto con lo pactado entre ambas partes en el documento privado que debió ser utilizado por la parte actora como documento fundamental de la acción, y que NO utilizó porque de tal modo no hubiese podido alegar la presunta insolvencia…
De conformidad con lo alegado por las partes, los hechos controvertidos se circunscriben a determinar:
1. La inadmisibilidad de la demanda por la fijación del canon de arrendamiento en moneda extranjera.
2. Establecer las condiciones de la relación arrendaticia contractual entre los ciudadanos NADEM IZZEDDIN ABOU y WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA.
3. Determinar si hubo o no incumplimiento de la obligación contractual del pago del canon de arrendamiento, por parte del arrendatario.
Previo a cualquier otro asunto, esta Superioridad pasa a revisar el primer hecho controvertido referido a:
INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR LA FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO EN MONEDA EXTRANJERA.
La parte demandada en su intervención alego la inadmisibilidad de la demanda en los siguientes términos:
Se desprende de la misma que la falta de pago alegada, es contraída en moneda extranjera, es decir, en dólares americanos, por una cantidad de seiscientos dólares mensuales, es de orden público y rigiéndonos por los diferentes criterios jurisprudenciales tanto de la Sala Constitucional y Civil, que, para exigir el cumplimiento y pago, de una obligación pactada en divisas, debe ser expresamente escrito por las partes. Se desprende del escrito de autos, que para el momento de la presentación de la demanda como para el momento de la admisión, no existía en autos, ninguna prueba documental donde quedará demostrado dicho pacto, por lo que si nos regimos por el criterio emanado por este Juzgado en uno de los autos estampados en el momento de haberse ocurrido una incidencia, pareciera que los elementos esenciales de cualquier documento o prueba documental, no serían fundamentales ante la relación verbal alegada por la parte actora, Según establece el artículo 128 de la Ley del BCV, es del mismo tenor que las obligaciones pactadas en divisas deben ser escritas, por tal razón este Tribunal, admitida como fue la demanda, sin haber constado en autos, la prueba documental fehaciente de dicho pacto, por lo que una vez más y visto que en cualquier estado y grado de la causa se puede solicitar la inadmisibilidad de una acción propuesta, es por lo que insisto que dicha demanda sea declarada inadmisible
Sobre este particular el artículo 128 Ley del Banco Central de Venezuela establece que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
El ámbito de aplicación del referido artículo, está restringido a las obligaciones nacidas de un acto jurídico en que se incluya una estipulación por virtud de la cual el obligado previamente acepte la modalidad de pago en una moneda extranjera (como unidad de cuenta o como cláusula de pago efectivo), y además es indispensable que se determine cuál será la divisa utilizada, todo lo cual debe ser pactado por las partes antes o en el momento del nacimiento de la obligación.
Al respecto, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia de fecha veintiséis (26) de mayo de 2023, señaló lo siguiente:
En este mismo orden de ideas, el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, cuya falta de aplicación se denuncia, establece textualmente: Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.
…De conformidad con lo anterior, el juez aplicó la norma que se delata infringida, al establecer que toda obligación acordada en moneda extranjera, se ha de considerar como moneda de cálculo, pudiendo el deudor liberarse de ella a través del pago del equivalente en bolívares del monto indicado en moneda extranjera, de acuerdo a la tasa de cambio existente para el momento del pago, por lo que no evidencia esta Sala que el juez incurrió en falsa aplicación de la norma, cuando lo pretendido por la demandante era que dicho monto equivalente se calculará con un índice distinto al indicado en la norma, como es el índice de precios al consumidor de Caracas. En consecuencia se declara improcedente la presente denuncia (Destacado de la sala).
En abono de lo anterior el Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, de fecha veintiuno (21) de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se establece la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo.
Ahora bien, es un hecho admitido por las partes que el canon de arrendamiento fijado fue de DÓLARES AMERICANOS SEISCIENTOS (USD 600), mensuales, por lo que siempre que el arrendatario tenga la posibilidad de efectuar el pago en la divisa o su equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente según la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela, para el día del pago efectivo, vale decir que no puede el arrendador increpar el pago del canon únicamente en la moneda extranjera.
Asimismo resulta imperioso resaltar que la presente causa, versa sobre una pretensión de desalojo de local comercial, en ese sentido, lo que persigue el demandante es la entrega del bien inmueble arrendado y no el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, para que sea determinante el análisis con respecto a la forma en que estuviera exigiendo dicho pago, vale decir, no se está increpando el cobro de los meses insolventes, sino el desalojo del inmueble, por lo que corresponde a la parte demandada alegar y demostrar que el pago no fue cumplido por cuanto le fue requerido exclusivamente en moneda extranjera, violentando lo establecido en las normativas antes señaladas, circunstancia esta que no fue ni alegada ni probada por el demandado, por lo que el argumento esgrimido por la parte demandante en la audiencia de juicio, no debe prosperar. Así se decide.
Planteada la controversia, esta Alzada estima pertinente realizar el análisis de los medios probatorios aportados por las partes al proceso, a los fines de analizar los hechos controvertidos referidos a los términos y condiciones contractuales, y determinar si hubo o no incumplimiento de la obligación contractual del pago de los cánones de arrendamiento.
De las pruebas aportadas por las partes al proceso
Establecido lo anterior, y descendiendo a los autos, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa esta alzada que cursan a los autos:
Marcado “A”, poder autenticado, ante la Notaría Pública Quinta del estado Carabobo, bajo el N° 12, Tomo 20, de fecha quince (15) de marzo de 2023, al referido documento público, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado las facultades conferidas a los abogados ENRIQUE PARRA ESCALONA, ENRIQUE PARRA TRUJILLO Y LEANDRO ZAMBRANO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.169, 186.564 y 211.680, para que representen, defiendan, sostengan y ejerzan todos los derechos, interés, acciones y/o recursos del ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU. Así se establece.
Marcada “B”, copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 2 de agosto de 2018, bajo el N° 2017.3526, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 313.7.9.8.9645 del Libro de Folio Real del año 2017; al referido documento público, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616, es propietario de unas bienhechurías constituidas por unas estructuras, bases y columnas de cemento, paredes de bloque de concreto y friso rustico de cinco metros de altura, dos habitaciones con friso de primera y obra limpia, con techo de acerolit con estructura de primera, además la construcción de tres puertas de madera y metal, tanque de agua de 3.500 litros, piso de cemento, cuatro closets con puerta de metal, un depósito y dos ventanas tipo panorámicas, construidas sobre un terreno ejido, ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo parroquia Libertador, sector los caobos del municipio Valencia, estado Carabobo. Así se aprecia.
Marcada “C”, planilla de solicitud de intermediación ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) y escrito de solicitud de procedimiento administrativo; documento público administrativo, la cual no fue impugnada por la contraparte, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado, que el ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, inició un procedimiento administrativo contra el ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, ante la prenombrada Superintendencia. Así se establece.
Marcado “D”, impresiones de movimientos de cuenta bancaria, las cuales deben apreciarse, adminiculándose con la prueba de informes sobre la cuenta bancaria N° 0134-0319-81-3193026744, de la institución financiera BANESCO, perteneciente al demandante ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, cuya evacuación arrojó lo siguiente:
La cuenta corriente N° 0134-0319-81-3193026744, aparece registrada en nuestros archivos a nombre del cliente IZZEDDIN ABOU NADEM, C.l V-15.398.616.
En revisión de los estados de cuentas correspondiente a la cuenta corriente N° 0134-0319-81-3193026744 a nombre del cliente IZZEDDIN ABOU NADEM, C.l V-15.398.616, durante el lapso de tiempo 30/04/2022 al 30/04/2023, no se evidencian operaciones con planillas de depósitos, sólo se registran créditos a través de transferencias entre cuentas de esta misma institución bancaria, de las cuales no se evidencian transacciones originadas de algún instrumento bancario a nombre del ciudadano Wilfredo José Capodacqua, Cl V-20.081.310
Por lo que le hacemos, llegar estado de cuenta durante el mes de abril del año 2022 hasta el mes de abril del año 2023, donde evidenciará lo expuesto…

Conforme lo antes expuesto, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507 eiusdem, quedando demostrado que en la cuenta bancaria de la institución financiera BANESCO N° 0134-0319-81-3193026744, a nombre del ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, desde el mes de abril de 2022, hasta el mes de abril de 2023, no fue recibido depósito alguno proveniente de alguna modalidad bancaria por parte del ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA FERNÁNDEZ. Así se aprecia.
Marcada “A”, contentivo de copia simple de documento privado, cuyo original corre inserto al folio 40 del cuaderno de medidas del presente expediente, el cual fue desconocido por la parte demandante; a su vez, la parte demandada, a los fines de demostrar su autenticidad, promovió la prueba de cotejo, siendo admitida por el a quo, y evacuada, tal y como consta en el informe de fecha 28 de octubre de 2024, presentado por los expertos grafotécnicos, ANAMARÍA CORREA FEO, MOIRA CHALBAUD LIZARRAGA Y LUIS AUGUSTO GONZÁLEZ GÓNZALEZ, respectivamente, de donde se desprende que las firmas que aparecen en el instrumento denominado “Acuerdo”, fue suscrito por el ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616; ahora bien, con respecto a su apreciación probatoria y pertinencia, esta Alzada emitirá pronunciamiento, en el análisis sobre el mérito del asunto debatido, del presente fallo. Así se establece.
Las documentales, marcadas “B”, “C”, “D”, “E” y “F” promovidas por la parte demandada y la documental marcada “1”, promovida por la parte demandante, fue negada su admisión por el Tribunal de la causa, por lo que, quedaron desechadas de este proceso. Así se declara
La prueba de testigos promovidas y admitidas de los ciudadanos GÉNESIS MARIALBIS TERÁN CONTRERAS, MILEXIS YISETH SILVA PINTO, JOSEFINA MOYA ARLENIS, MARÍA YEIRUBY BASTIDAS ANDARA, JOSÉ FRANCISCO GUILLÉN PACIANO, CARLOS YORMAN ALMENAR, ISAAC ENRIQUE LEDEZMA LEÓN, JULIA YULMAR QUINTERO, JESÚS ENRIQUE BELLERA GIL, LUIS ALFREDO AVENDAÑO PÉREZ, LEONEL EDUARDO MARTÍNEZ JURADO Y GEREMI DANIEL PACHECO VERA venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-27.764.097, V-17.844.969, V-15.882.109, V-18.443.194, V-6.248.550, V-17.398.490, V-25.317.448, V-13.962.754, V-19.843.978, V-19.277.599, V-12.606.085 y V-21.152.156, respectivamente, no fueron evacuadas, por lo que se desechan de este proceso. Así se decide.
Inspección judicial, el Tribunal se trasladó al inmueble objeto del presente juicio, dejando constancia del lugar donde se constituyó: Autopista Regional del Centro (A.R.C) Troncal N° 1, parroquia Libertador, municipio Valencia, estado Carabobo, coordenadas (Google Map) 10.1572289-68.0250689 mediante acta dejo constancia del estado en que se encuentra el inmueble, se le otorga valor probatorio, conforme lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el inmueble es un galpón tipo industrial, desocupado, donde se evidenció falta de mantenimiento, cuido y limpieza, el área se encuentra cerrada sin iluminación y ventilación artificial, no se evidenció que cuenta cuente con servicio de electricidad, agua y teléfono; asimismo, se dejó constancia que el inmueble está construido de bloque y concreto, con estructura de viga de acero, identificado en su parte frontal con un letrero en colores amarrillo y negro que dice “MaxiOfertas”, con acceso a través de dos portones de color negro de aproximadamente 4 metros de alto por tres de ancho, con piso de concreto, así como un mobiliario tipo recepción en malas condiciones , cuenta con una segunda planta con medidas apróximadas de ¾ del espacio interior en obra gris con acceso a través de dos portones sin medidas de seguridad, el techo de todo el inmueble está cubierto por láminas de acerolit color verde en bunas condiciones, en este sentido. Así se aprecia.
De la Experticia, el resultado del dictamen emanado de los expertos, Ingenieros SOVEIDA RODRÍGUEZ, JULIO GRIMALDI Y HENRY MARÍN, inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los números 67.992, 62.649, 43.749, respectivamente, donde arrojan las siguientes conclusiones:
... 1.- Que las bienhechurías edificadas en el sitio donde se practicó experticia están conformadas por: Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, todo ello construido sobre un lote de terreno que tiene un área aproximada de Doscientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados Con Once Decímetros Cuadrados, (264,11 Mts2), de ancho 13,60 ml y largo de 19,42 ml. Y se encuentra ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal No. 115 de la Urbanización Los Caobos (hoy con Unidad Educativa Lya Imber De Coronil). ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el Inmueble No. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria.
2.- Que la bienhechurías anteriormente descritas conformadas por Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza presentan la siguiente distribución: 1.-Galpón Comercial. 2.-Nivel Planta Baja tenemos: un (01) baño, cuarto de máquinas, área de escaleras y pasillo de acceso. 3.-Nivel entrepiso, tenemos: área de escaleras y pasillo de acceso. 4.- En nivel Mezzanina tenemos: una (01) Oficina con baño incorporado, una (01) oficina auxiliar y área de escaleras; y 5.- Nivel Terraza constituido por: una (01) Habitación con baño incorporado, área de cocina, pasillo externo, área de parrillera sin techar
3.- Que las Bienhechurías descritas en los documentos (anteriormente citados) no son las mismas bienhechurías conformadas por Galpón Comercial y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, construidas en el sitio donde se practicó la experticia, las cuales se encuentran enclavadas sobre el lote de terreno ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; y aunque no puedo precisar el periodo en que fueron construidas, si puedo determinar que su construcción es de reciente data.
4.- Que las bienhechurías conformadas por Galpón Comercial y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, edificadas en el sitio donde se practicó la experticia, enclavadas sobre el lote de terreno ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARCO), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos, no tiene ningún tipo de mantenimiento y limpieza; Pudiéndose observar que en el piso del galpón existe agua empozada, hay polvo y suciedad en los tres niveles; y en el nivel mezzanina hay desprendimiento y humedad en un sector del cielo raso.
… 1.- Que las bienhechurías objeto de la experticia están conformadas por: Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, todo ello construido sobre un lote de terreno que tiene un área aproximada de Doscientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados Con Once Decímetros Cuadrados. (264,11 m2), con medidas aproximadas de ancho 13,60 m y largo de 19,42 m; y se encuentra ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal No. 115 de la Urbanización Los Caobos (hoy con Unidad Educativa Lya Imber De Coronil). ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el inmueble No. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria.
2.- Que las bienhechurías descritas están conformadas por Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza; y presentan la siguiente distribución: 1.-Galpón Comercial. 2.-Nivel Planta Baja con: un (01) baño, cuarto de máquinas, área de escaleras y pasillo de acceso. 3.-Nivel entrepiso, con: área de escaleras y pasillo de acceso. 4.-En nivel Mezzanina con: una (01) Oficina con baño incorporado, una (01) oficina auxiliar y área de escaleras; y 5.- Nivel Terraza constituido por: una (01) Habitación con baño incorporado, área de cocina, pasillo externo, área de parrillera sin techar.
3.- Que el inmueble plenamente identificado objeto de la Experticia no se le pudo verificar la construcción de bienhechurías de manera clara y concisa, así como tampoco la data y estado de construcción en el periodo comprendido desde el 29 de Noviembre de 2019 hasta el 23 de Noviembre de 2021, motivado a que no constan en autos elementos probatorios para su determinación.

De conformidad con lo antes expuesto, este Tribunal Superior le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado, el estado y conservación de las bienhechurías sobre el inmueble objeto de la pretensión, así como cada una de sus especificaciones, sin que se pudiera corroborar la data y estado de construcción en el periodo comprendido desde el veintinueve (29) de Noviembre de 2019, hasta el veintitrés (23) de Noviembre de 2021. Así se aprecia.
Analizado el acervo probatorio presentado por las partes esta Alzada procede a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido en los siguientes términos:
Así las cosas, propicio al caso que nos ocupa y de la revisión realizada, se aprecia que es un hecho admitido por las partes, la existencia de una relación arrendaticia, en este sentido, la parte demandante alega que el contrato de arrendamiento se originó de forma verbal, mientras que el demandado señala que el contrato inició mediante contrato escrito, el cual está vigente y a tal efecto promueve copia simple de documento privado, cuyo original corre inserto al folio 40 del cuaderno de medidas del presente expediente, el cual fue desconocido por la parte demandante; a su vez, la parte demandada, a los fines de demostrar su autenticidad, promovió la prueba de cotejo, siendo admitida por el a quo, y evacuada, tal y como consta en el informe de fecha 28 de octubre de 2024, presentado por los expertos grafotécnicos, ANAMARÍA CORREA FEO, MOIRA CHALBAUD LIZARRAGA Y LUIS AUGUSTO GONZÁLEZ GÓNZALEZ, respectivamente, de donde se desprende que las firmas que aparecen en el instrumento denominado “Acuerdo”, fue suscrito por el ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616 y que textualmente señala:
Se comenzara (sic) la obra y todo lo gastado por parte de wilfredo sera (sic) reconocido en el alquiler de la agencia, a 600$ mensual por 4 años el tiempo de alquiler empezara (sic) a correr al momento que la obra sea culminada correra (sic) el tiempo de alquiler por pagar empezara (sic) cuando el tiempo invertido en la obra se agote.
Bajo este contexto, es necesario dar una definición completa del contrato, dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos señalada en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
En tal sentido, a los fines de inteligenciar la presente controversia, este Juzgador trae a colación la definición de contrato dada por HENRI LEÓN Y JEAN MAZEAUD en su obra Lecciones de Derecho Civil tomo 5, páginas 65 y 66, en el cual estipulan lo siguiente:
El artículo 1.101 del Código Civil da del contrato una definición tomada de Pothier: El contrato es una convención por la cual una o más personas se obligan, hacia otra o varias más, a dar, a hacer o a no hacer alguna cosa
En el lenguaje corriente se emplean como sinónimos de contrato otros dos términos: acto jurídico y convención; pero, en el lenguaje del derecho, cada una de esas palabras posee, o debería poseer, un sentido técnico preciso:
(Omissis)
3 El contrato es una convención generadora de derecho. El contrato es, por consiguiente, una especie particular de convención. ( )
Continuando con esta idea, el artículo 1.133 de nuestro Código Civil plantea la definición de contrato, a saber: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico. Sobre este artículo, Emilio Calvo Baca hace un comentario diciendo que:
No es tarea fácil definir el contrato. Diremos que: Es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo: El contrato crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriores establecidas.

Así las cosas, estudiadas las posiciones doctrinales antes citadas y analizado lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, esta Superioridad entiende que el contrato se trata de un acuerdo de voluntades entre dos o más personas con el fin de crear, modificar o extinguir entre las mismas una relación jurídica de carácter patrimonial y que tiene entre ellas fuerza de Ley.
En este orden de ideas en cuanto a los elementos existenciales del contrato el artículo 1.141 del Código Civil, señala lo siguiente: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1°. Consentimiento de las partes; 2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3°. Causa lícita”.
Se desprende de la norma ut supra transcrita, que el cumplimiento de estos elementos es esencial en un contrato y los mismos son indispensables puesto que va derivada de la propia naturaleza del contrato de modo que la falta de todas o alguna de ellas, impide la formación del mismo, lo cual lo hace inexistente, bien sea que este se materialice de forma escrita o verbal, debe contener los referidos elementos para que se considere su existencia.
En este orden de ideas, tratándose de un contrato de arrendamiento de local de uso comercial, resulta oportuno indicar el contenido del artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).
Del artículo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. (La parte que se obliga hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario. El precio, se suele llamar canon pensión o alquiler).
Asimismo, el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.
La norma ut supra señala los requisitos que debe contener todo contrato de arrendamiento que recaiga sobre un inmueble de uso comercial, cuya regulación esté enmarcada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, la parte demandada, promovió documento marcado A, con el que pretende demostrar que el contrato celebrado por las partes se hizo de forma escrita y en los términos allí pasmados, en este sentido, para ser considerado como un contrato de arrendamiento, en donde predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además debe cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil y el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vale decir: 1. Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. 2. Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede, 3. Causa Lícita, que está determinada por el arrendamiento para uso comercial del inmueble, en los términos establecidos en el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De conformidad con lo antes expuesto, de la revisión exhaustiva del referido documento privado marcado A, se observa una carencia importante de los elementos existenciales de un contrato de arrendamiento, analizados en líneas anteriores, toda vez, que si bien es cierto el consentimiento de las partes que lo suscriben quedó plenamente demostrado, no se determina el objeto de la convención, por cuanto en ninguna parte de la documental, se establece con plena determinación el inmueble de uso comercial, sobre el cual recae el acuerdo, lo que imposibilita concluir que se trata del inmueble debatido en el presente juicio, constituido por un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal No. 115 de la Urbanización Los Caobos (hoy con Unidad Educativa Lya Imber De Coronil). ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el Inmueble No. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria. Así se establece.
Siguiendo el hilo argumentativo, en cuanto a la causa licita, de la referida documental, no se desprende ningún término o condición establecido con claridad y precisión sobre los cuales pretendan los contratantes convenir, pues de la redacción se observan ambigüedades y aspectos genéricos, que dejan lugar a dudas sobre lo acordado, lo que a todas luces impide determinar cuáles son las obligaciones que asumieron quienes suscribieron el documento, en razón de lo antes expuesto, resulta evidente que la documental aquí esbozada, no contiene los elementos existenciales de un contrato de arrendamiento de local comercial, conforme lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, en concordancia con el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que esta Alzada, le niega valor probatorio a la prenombrada instrumental. Así se declara.
Ahora bien, ante la ausencia de contrato de arrendamiento escrito, y siendo un hecho admitido por las partes la existencia de la relación arrendaticia fijando un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD 600), se determina que la convención celebrada por las partes es verbal, con fecha de inicio el primero (01) de octubre de 2019, tal y como se desprende de los medios probatorios aportados por las partes. Así se establece.
Precisado lo anterior, a los fines de determinar si hubo o no incumplimiento de la obligación contractual del pago de los cánones de arrendamiento, se observa que la parte demandante pretende el desalojo, invocando la causal establecida en el literal A del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por falta del pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero de 2020 a marzo de 2023, en este sentido, estima pertinente quien suscribe realizar las siguientes consideraciones:
El Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”.
En este orden, pasa esta Alzada a analizar lo alegado y probado en auto respecto a la procedencia de la causal de desalojo esgrimida por la parte demandante. Sobre este hilo de ideas, es importante resaltar la interpretación literal de la referida norma, por la posición doctrinaria establecida por el autor JORGE KIRIAKIDIS, (2016) en la Revista de Derecho Público Nro. 10, titulada Fundación Estudio de Derecho Administrativo, página 55, sobre el régimen inquilinario venezolano, cuyo contenido se extrae lo siguiente:
…6. El establecimiento de CAUSALES DE DESALOJO. El Decreto Ley establece una serie de causales de desalojo en las que se enumeran las distintas situaciones de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato. El artículo 40 del Decreto Ley establece nueve (9) causales de desalojo, que son: (i) que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cuales quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio”. Si bien el desalojo es, técnicamente hablando, la forma especial de terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el Decreto Ley parece darle al término un contenido distinto, menos técnico y más amplio, entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado). En efecto en la enumeración se incluye la finalización del plazo (lo cual técnicamente constituye una causal de cumplimiento), la demolición (lo que técnicamente constituye una causal de desalojo) o los incumplimientos del inquilino (estos últimos técnicamente constituyen causales de resolución del contrato). La enumeración es realmente amplia, e incluye nuevas causales (como la venta del inmueble a un tercero, una vez agotado el trámite de la Preferencia Ofertiva). Sin embargo, ya en el pasado los órganos de administración de justicia al interpretar previsiones como esta – en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios – aclararon que junto al desalojo, los justiciables están habilitados para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato… (Destacado propio de esta alzada).
Del texto doctrinario se colige que, el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contempla inmerso en su artículo 40, las causales de desalojo, incluyendo expresamente el literal “a”, Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, en efecto los incumplimientos del arrendatario constituyen causal de desalojo.
Así tenemos igualmente, lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
Ahora bien, del análisis probatorio de los medios aportados por las partes se observa, que la parte demandada reconoció la relación arrendaticia y la fijación de un canon mensual de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD 600), no obstante, no logró demostrar el cumplimiento de su obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023, ello así, resulta pertinente traer a colación lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales son del siguiente tenor:
Artículo 506: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Negritas y subrayado propio).

La normativa transcrita, establece el principio general según el cual cada parte en un proceso judicial tiene la responsabilidad de probar los hechos en los que basa sus afirmaciones, esto implica que quien alega un hecho debe presentar evidencias o argumentos que lo respalden, siendo que la regla general del Derecho es que quien alega un hecho en un juicio debe probarlo, sin embargo la parte demandada no promovió medio de prueba alguno que demostrará que no se encuentra en morosidad; solo se limitó a indicar que el contrato celebrado fue escrito y se encontraba exentó del pago de los cánones de arrendamiento, sin que quedara evidenciado de las pruebas aportadas al proceso, tales circunstancias. Así se establece.
Ante ello, es preciso citar la jurisprudencia emanada de la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA de fecha veinticinco (25) de abril del año 2003, mediante sentencia Nro. 193, caso Dolores Herrera contra Domingo Antonio Solarte y otro, que señaló:
…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina carga subjetiva de la prueba, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

. En atención a lo antes expuesto, lo citado anteriormente refleja que, la carga de la prueba incumbe al que afirma un hecho por una parte al actor en que fundamenta su pretensión y por otro lado al demandado que es quien fundamenta su defensa, así las cosas, dado que la parte demandada no logró desvirtuar la presunción del tipo de contrato celebrado, ni acreditó el pago o su exclusión de los cánones de arrendamiento que el demandante alega están insolventes vale decir los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023, y siendo un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia, observa esta Superioridad que el caso que nos ocupa se subsume en la causal de desalojo, establecida en el literal a del artículo 40 del el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en consecuencia, es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar al encontrarse ajustada a derecho. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda de DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, así finalmente lo determina éste operador Superior del sistema de justicia. Así se decide.
VII
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de APELACIÓN ejercido por la abogada ZORKA RAQUEL CARBONELL RANKOVICH, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictando sentencia definitiva en fecha diez (10) de febrero de 2025.
2. SEGUNDO: Se CONFIRMA, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictando sentencia definitiva en fecha diez (10) de febrero de 2025, que expresó: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el abogado ENRIQUE SANTIAGO PARRA TRUJILLO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, ambos plenamente identificados en autos; en contra del ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, identificado en autos, SEGUNDO: Se ORDENA la entrega material del inmueble (local comercial y bienhechurías) conformado por un lote de terreno de un área aproximada de doscientos noventa un metros cuadrados con cincuenta y cinco undécima cuadrados (290,55 Mts2) con 14.9 Mts de ancho y 19,50 mts2 de largo, que se encuentra ubicado al lado de la autopista Regional del Centro (ARC) tramo parroquia Libertador, municipio Valencia, estado Carabobo, sector Los Caobos, con datos de empadronamiento N° 0044590, número de cuenta 2018-07-0000620x, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte; Con la autopista Regional del Centro (ARC), Sur: Avenida principal N° 115, de la urbanización Los Caobos, Este: Con el inmueble N° 58-80 que es o fue de la señora María Viloria, Valencia, estado Carabobo, TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte demandada de autos, ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, identificado en autos, por haber resultado completamente vencido, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
3. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas por la interposición del recurso a la parte demandada.
4. CUARTO: Se ordena la notificación a las partes, de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los dieciséis (16) de septiembre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA
LA SECRETARIA

Abg. MARILYN BELANDRIA

En la misma fecha, y siendo las 3:10 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

Abg. MARILYN BELANDRIA

OAMM/MB
Expediente Nro. 14.158