TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 08 de octubre de 2025
215º y 166º

EXPEDIENTE Nº: 16.466

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: MARIA DE LA CRUZ PINO MIERITERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.845.867.-

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: SANDRA BRETT CASTILLO, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 13.131.

DEMANDADA: EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.930.187.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: ÁNGEL IVAN GARCÍA DURÁN y GERARDO CORONEL, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 319.941 y 156.002.

Conoce este tribunal superior, del recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 14 de enero de 2025, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES

Realizada la distribución correspondiente, recayó en este juzgado superior el conocimiento de la presente causa, dándole entrada al expediente mediante auto de fecha 12 de agosto de 2025, fijando la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.
Cumplidas las formalidades de Ley y encontrándose dentro del lapso para dictar sentencia definitiva, se realiza en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Mediante el libelo de la demanda, la demandante explana que en fecha 05 de diciembre de 2017, celebró y suscribió con la ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ un contrato de opción a compra mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 39. Tomo 372, Folios 130 al 133, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble propiedad de la demandada, constituido por un Apartamento distinguido con las siglas A-1, ubicado en la Planta Baja del EDIFICIO COMERCIAL Y RESIDENCIAL ORDUÑA, situado en la Calle Bolívar, entre Jacinto Lara y Laurencio Silva, Sector La Guajira, del Municipio Guacara del Estado Carabobo el cual era propiedad de la referida ciudadana.

Que en el acuerdo establecido en el mencionado Contrato de Opción a compra suscrito por ambas partes, el precio de la venta de Opción a Compra se fijó voluntariamente en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES CIENTO CUARENTAMIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 210.140.000,00) pagaderos de la siguiente manera: La suma de CIENTO CINCO MILLONES SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 105.070.000,00) al momento de la firma del documento de opción de compra y la diferencia de la cantidad de CIENTO CINCOMILLONES SETENTA MIL BOLÍVARES (BS 105.070.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el respectivo Registro Público Competente tal y como lo evidencia la cláusula Segunda del contrato de opción a compra.

Señala además, que el monto establecido inicialmente en el contrato fue modificado al día siguiente de la autenticación del documento, por parte de la vendedora, al solicitarle a la opcionante un abono mayor que fue estimado en la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONESCUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 63.042.000,00), habiendo cancelado hasta esa fecha la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES CIENTO DOCEMIL BOLÍVARES (Bs. 168.120.000,00) es decir el equivalente al OCHENTA POR CIENTO (80%) del valor del inmueble pactado inicialmente en el documento de opción de compra venta como lo señala la cláusula novena del contrato, quedando un saldo pendiente de CUARENTA Y DOS MILVEINTIOCHO MILLONES EXACTOS (Bs. 42.028.000,00), los cuales serian cancelados al momento de la protocolización de la venta ante el registro. Cancelación que no se ha realizado debido a que está pendiente la Liberación de Hipoteca por parte de la vendedora.

Adicionalmente a lo anterior, que quedó establecido entre las partes un plazo de 90 días continuos desde el inicio del contrato y prorrogable por 30 días más en caso de ser necesario, para la protocolización del documento; es decir, desde 05 de diciembre del 2017 hasta el 05 de Marzo del año 2018, no existiendo prorroga.

Acota que la demandada se obligó mediante el referido contrato a entregarle el referido inmueble totalmente desocupado, libre de gravamen, solvente de cualquier impuesto Nacionales, Municipales y servicios públicos, cosa que asegura, no cumplió motivado a que existe sobre el inmueble objeto del contrato un gravamen de hipoteca.

Asevera que la demandada nunca manifestó que el inmueble tenía una hipoteca de primer grado ante el Banco de Venezuela el cual no había liberado y que ello evidencia el incumplimiento por parte de la vendedora al no entregar los documentos de propiedad requeridos para la debida protocolización al momento del vencimiento del contrato y no poner en manifiesto que el inmueble se encontraba hipotecado, hecho que asegura, impedía el cierre de la negociación y por el cual no era posible elaborar el Documento definitivo de Venta.
Hechos estos, por lo que demanda a la ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ por el cumplimiento del contrato suscrito.

Fundamenta la presente demanda en los artículos 1133,1264 y 1160 y 1167 del Código Civil.

Estima la demanda en la cantidad de TRES MIL TREINTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 3.034,00)

ALEGATOS DE LA PARTEDEMANDADA:

Mediante escrito de contestación, la demandada, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada en su contra por la ciudadana MARIA DE LA CRUZPINO MIERITERAN, asegurando ser falsos e infundados los hechos alegados así como el derecho invocado.

Negó, rechazó y contradijo, que de alguna manera o forma haya actuado de mala fe, como así lo explana la parte demandante. Que es todo lo contrario, que en el referido convenio suscrito, mediante la "CLAUSULA QUINTA", la parte demandada, le entregó la llave del inmueble objeto de negociación y con ello la posesión del mismo, cosa que aduce, según la demandada demuestra una intención de querer llevar a cabo la VENTA DEFINITIVA, asegurando que hasta la fecha, la demandante vive en el inmueble, objeto del litigio.

Negó, rechazó y contradijo que la demandante se haya tenido que trasladar con su persona a la ciudad de Caracas, con el fin de obtener la liberación de la hipoteca, motivado a que afirma, dicha hipoteca fue cancelada inclusive antes de firmar el contrato con opción a compra y venta.

Negó, rechazó y contradijo, que se haya ocultado el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del contrato y que en ningún momento fue un hecho clandestino.

Negó, rechazó y contradijo, haberse negado a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble, aseverando que la demandante no cumplió con su obligación de hacer la entrega total del monto acordado en el contrato.

Por otra parte, impugnó la cuantía establecida por la demandante y la fija de la siguiente manera: “en la cantidad de 275,940 bs, siendo la moneda de mayor valor el euro, dando como cambio la cantidad de siete mil euros”

Finalmente manifiesta que la demandante no puede pretender que su persona cumpla con la obligación, si esta misma no ha cumplido con la suya y solicitó la demanda sea declarada sin lugar.

III
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Como punto no controvertido, se encuentra el hecho de la celebración del aludido contrato entre las partes.
Como punto controvertido tenemos el cumplimiento del contrato por parte de la demandante y el cumplimiento del contrato de la parte demandada.
Otro punto controvertido es la presunta mala fe por parte de la demandada sobre la existencia de hipoteca sobre el inmueble al momento de celebrar el mencionado contrato.

IV
ANÁLISIS DE LASPRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANANTE:

La demandante produce junto al libelo las siguientes instrumentales:

1) Marcada con la letra “A” y que riela desde el folio 04 hasta el folio 07, copia simple de documento privado de contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia Estado Carabobo en fecha 05 de diciembre de 2017.
Tal documental trata de copia fotostática simple de un documento público, el cual no fue impugnado por la parte demandada, adquiriere carácter de documento fidedigno, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando establecido con ello que las partes en efecto celebraron un contrato de opción a compra-venta sobre un inmueble situado en la calle Bolívar, entre Jacinto y Lara y Laurencio Silva, Sector La Guajira del Municipio Guacara, Estado Carabobo bajo las cláusulas que este contiene.
Por otra parte, a través de la misma documental se demuestra que quedó pactado entre las partes que el segundo y último pago de la totalidad del precio de venta del bien objeto del contrato “se realizaría al momento de la protocolización del documento de venta definitiva por ante el respectivo Registro Inmobiliario, además de ello, que dicha autenticación, se llevaría a cabo durante los noventa días continuos siguientes a partir de la firma de dicho contrato de opción de compra celebrado entre las partes, mas treinta días de prórroga convencional si es necesario.

Además, quedó demostrado que mediante dicho pacto plasmado a través del aludido contrato, que la propietaria se obligó a entregar la propiedad del mencionado inmueble libre de gravámenes y haciendo entrega de las llaves de acceso al mismo.

2) Marcada con la letra “B” y que riela a los folios 08 y 09, copia fotostática simple de documento privado de abono a la cuenta mayor.

Tal documental no fue desconocido por la parte demandada en el lapso correspondiente, por lo que en consecuencia quedó reconocida de conformidad con lo dispuesto el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y queda demostrado que en fecha 05 de diciembre del 2017 la parte demandante abonó a la deuda total contraída en el contrato de opción de compra-venta, la suma de SESENTA Y TRES MILLONES CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (63.042.000,00).

3) Marcada con la letra “C” y que riela a los folios10 y 11, copia fotostática simple de solicitud de reintegro de subsidio realizada por ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat por la parte demandada, ciudadana EFIGENIA PÉREZ junto con recibo de pago por la cantidad de 507.953,27 Bs

Esta instrumental contentivo de copia de documento administrativo posee una presunción de validez, asemejándose a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, lo que permite ser valorados con veracidad, motivado a que no fue impugnado por la otra parte. Todo ello concatenado con el criterio reiterado de la Sala Política- Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia y ratificado en sentencia número 210 del 23 de marzo de 2023 de dicha sala, en consecuencia, queda demostrado que la ciudadana EFIGENIA PÉREZ en fecha 22 de agosto de 2017 realizó un pago al BANAVIH por concepto de Reintegro de subsidio.

4) Marcado con la letra “D” y que riela al folio 12, copia fotostática simple de documento privado suscrito por las partes y el cual consigna en su original en el correspondiente lapso de promoción de pruebas.

Esta instrumental no fue desconocida por la demandada, por lo que en consecuencia adquiere valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y queda demostrado que la parte demandante en fecha 26 de abril de 2022 hizo entrega a la demandada la cantidad de 399,54 bolívares para efectuar gastos administrativos bancarios a los fines de cancelar el finiquito de hipoteca del inmueble objeto del contrato.

5) Marcado con la letra “E” y que riela al folio 13, copia fotostática de planillas de depósito, que poseen firma y sello húmedo del Banco de Venezuela. Sobre este género de pruebas se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A. donde dejó sentado lo siguiente:

“Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…OMISSIS…
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
…OMISSIS…
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”

De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, este tribunal valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, tal recibo de depósito realizado en el Banco de Venezuela y de su contenido se evidencia el depósito realizado en la cuenta del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) el monto de 399,54 bolívares.
6) Marcado con la letra “F” y que riela del folio 14 al folio 18, original de Certificación de Gravámenes sobre el inmueble objeto del contrato con fecha de expedición del 30 de noviembre de 2022.

Tal instrumental, al tratarse de un documento público emitido por el Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo, adquiere carácter fidedigno al no haber sido tachado por la parte demandada, mediante el cual se evidencia y queda demostrado que sobre el inmueble en cuestión, pesa gravamen constituido por Hipoteca Convencional y de Primer Grado a favor del Banco de Venezuela, gravamen pesaba aún para la fecha 30 de noviembre de 2022, tiempo que excede del plazo acordado por las partes para la protocolización del documento definitivo de venta.

Durante el lapso de promoción de pruebas, promovió:

7) Evacuaciones testimoniales de los ciudadanos ZULAY MERCEDES COLINA FLORES y ORIANA CRISTINA JIMENEZ MARTÍNEZ titulares de las cédulas de identidad Nro. V-7.664.366 y V-20.513.442, las cuales fueron evacuadas en fecha 18 de junio de 2024.

Aún cuando fueron rendidas las declaraciones de tales testificales, mediante las preguntas realizadas y las respuestas dadas, esta Alzada considera que no soporta o constata algún hecho que logre demostrar cuál de las partes cumplió su obligación y cual no. Por tal motivo se desecha del acervo probatorio y así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA:

Mediante el correspondiente escrito de pruebas, consignado por el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de promoverlas, produjo lo siguiente:

1) Invocó a favor de su mandante, el mérito favorable que arrojan los autos.
La jurisprudencia, tal como fue señalado, ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que más bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido. Y así se declara.

2) Marcado con la letra “A” y que riela al folio 99, copia fotostática simple de oficio emitido el 19 de octubre de 2017 por el Banco Nacional de Vivienda y Habitad en el cual queda demostrado que la parte demandada realizó el pago de Reintegro de Subsidio por la cantidad de QUINIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs 507.953,27).

Documental esta, promovida por la parte demandada con el objeto de demostrar un hecho que había sido demostrado por la demandante al consignar recibo de caja que fue convenido por el demandado, por lo que en consecuencia, esta Alzada la desestima de la valoración, y así se declara.

3) Marcado con la letra “B” y que riela al folio 100 copia fotostática simple de planilla de solicitud de liberación de hipoteca de fecha 13 de octubre de 2017 realizada por la parte demandada por ante el Banco de Venezuela.

Que al tratarse de una copia de un documento administrativo, el cual no fue impugnado, adquiere carácter probatorio de acuerdo al criterio emanado de la Sala Político Administrativo supra citado y en consecuencia queda demostrado que la parte demandada realizó ciertas gestiones para la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato.

4) Marcado con la letra “C” y que riela al folio 101, copia fotostática simple de Estado de posición consolidada de cancelación y finiquito de activos expedida por la entidad bancaria Banco de Venezuela.

Documento este, que una vez revisado y analizado exhaustivamente, se puede evidenciar que nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, motivado a que el pago y finiquito de la hipoteca del inmueble objeto del contrato, no es un hecho controvertido, mas bien, ambas partes alegan que se ejecutó la referida cancelación y así se declara.
5) Marcado con la letra “A” y que riela del folio 102 al folio 112, original de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato.
Documento este del cual se puede evidenciar que nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, motivado a que la titularidad de la propiedad registrada por ante la Oficina de Registro correspondiente, no es cuestionada. Por lo que en consecuencia, esta Alzada desecha del proceso y así se decide.

Adicionalmente a estos medios de pruebas promovidos por la parte demandada, no puede pasar por inadvertido por esta Alzada, la prueba de informes y la inspección técnica y ocular solicitadas por la demandada.

Se desprende que el a-quo al pronunciarse sobre la inadmisibilidad de estas dos promovidas, la parte demandada no ejerció recurso de apelación sobre el auto mediante el cual se plasmó tal decisión. Además de lo anterior, en caso que hubiesen sido admitidas y evacuadas, nada aportarían sobre los hechos controvertidos en la presente causa, motivado a que la liberación de la hipoteca del inmueble y el estado físico del mismo no es un hecho controvertido, motivo por el cual nada tiene esta Alzada nada que pronunciarse al respecto y así se decide.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso la representación de la parte actora manifiesta que el día 05 de diciembre de 2017, celebró y suscribió con la ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ un contrato de opción a compra mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 39. Tomo 372, Folios 130 al 133, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble propiedad de la referida demandada, constituido por un Apartamento distinguido con las siglas A-1, ubicado en la Planta Baja del EDIFICIO COMERCIAL Y RESIDENCIAL ORDUÑA, situado en la Calle Bolívar, entre Jacinto Lara y Laurencio Silva, Sector La Guajira, del Municipio Guacara del Estado Carabobo el cual era propiedad de la referida ciudadana.

Que en el acuerdo plasmado en el contrato de opción a compra, el precio de la venta de Opción a Compra, se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES CIENTO CUARENTAMIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 210.140.000,00) pagaderos de la siguiente manera: La suma de CIENTO CINCO MILLONES SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 105.070.000,00) al momento de la firma del documento de opción de compra y la diferencia de la cantidad de CIENTO CINCOMILLONES SETENTA MIL BOLIVARES (BS 105.070.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el respectivo Registro Público Competente, lo que asegura, se evidencia la cláusula Segunda del contrato de opción a compra.

Asevera que el monto establecido inicialmente en el contrato fue modificado al día siguiente de la autenticación del documento de opción, por parte de la vendedora, al solicitarle a la opcionante un abono mayor que fue estimado en la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONESCUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 63.042.000,00), habiendo cancelado hasta esa fecha la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES CIENTO DOCEMIL BOLÍVARES (Bs. 168.120.000,00) es decir el equivalente al OCHENTA POR CIENTO (80%) del valor del inmueble pactado inicialmente en el documento de opción de compra venta, como asegura, se estableció en la cláusula novena del contrato, quedando pendiente el saldo de CUARENTA Y DOS MILVEINTIOCHO MILLONES EXACTOS (Bs. 42.028.000,00), monto que sería cancelado al momento de la protocolización de la venta ante el registro respectivo, por lo que refiere que la cancelación no se ha realizado debido a que se encuentra pendiente la total liberación de Hipoteca por parte de la vendedora.

Igualmente, asegura quedó establecido entre las partes un plazo de 90 días continuos desde el inicio del contrato y prorrogable por 30 días más en caso de ser necesario, para la protocolización del documento; es decir, desde 05 de diciembre del 2017 hasta el 05 de Marzo del año 2018, no existiendo prorroga.

Que la demandada se obligó a entregarle el referido inmueble totalmente desocupado, libre de gravamen, solvente de cualquier impuesto Nacionales, Municipales y servicios públicos, cosa que asegura, explicando que no lo cumplió motivado a que existe sobre el inmueble un gravamen de hipoteca.

Agrava que la demandada en ninguna oportunidad que el inmueble tenía una hipoteca de primer grado ante el Banco de Venezuela y que ésta no la había liberado y que ello evidencia el incumplimiento por parte de la vendedora al no entregar los documentos de propiedad requeridos para la debida protocolización al momento del vencimiento del contrato y no poner en manifiesto que el inmueble se encontraba hipotecado, hecho que asegura, impedía el cierre de la negociación y por el cual no era posible elaborar el Documento definitivo de Venta.

Por su parte, la demandada manifiesta que en ningún momento, de alguna manera o forma haya actuado de mala fe, que al contrario, en el referido convenio suscrito mediante la "CLAUSULA QUINTA", le entregó la llave del inmueble objeto de negociación y con ello la posesión del mismo, cosa que asegura la demandada se demuestra una intención de querer llevar a cabo la VENTA DEFINITIVA.

Negó que haya ocultado el gravamen que pesa sobre el inmueble y que en ningún momento haya sido ocultado.

Que en ningún momento se ha negado a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble, aseverando que la demandante no cumplió con su obligación de hacer la entrega total del monto acordado en el contrato.

Concluye que la demandante no puede pretender que la demandada cumpla con la obligación, si esta misma no ha cumplido con la suya.

Para decidir se observa:
Los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, disponen:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al juez decidir cuál de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.

Como quiera que la representación de la demandada negó y rechazó la demanda interpuesta, la carga de la prueba recae sobre la parte demandante, observando esta alzada que fue promovida por ambas partes pruebas instrumentales debidamente valorada en el decurso de esta sentencia, que demostró la existencia del contrato celebrado entre las partes y de las obligaciones contraídas por cada una de ellas.

Ahora bien, como otro hecho no controvertido quedó establecido que la parte demandante canceló a la demandada íntegramente el monto a pagar pautado antes de protocolizar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

Como hecho controvertido, se encuentra el incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes mediante el referido contrato. En relación a ello, la demandante asegura que aún cuando cumplió su obligación, la demandada no ha cumplido con la de ella que consiste en realizar las gestiones necesarias para liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble en cuestión y la parte demandada aduce que la demandante no ha cumplido con la obligación de pagar el monto de dinero acordado en el contrato y por lo cual enfatiza que como la parte demandante no ha cumplido su obligación, entonces la demandada, en vista de ello, no lo ha hecho.

Al respecto de tal controversia, resulta oportuno traer a colación el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El artículo 1.168 eiusdem dispone:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

El artículo 1.159 eiusdem dispone:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Esta Alzada considera importante señalar lo explanado por la parte demandada mediante su contestación al asegurar que la parte demandante no ha cancelado la totalidad del monto del precio del inmueble y que por tal circunstancia no ha procedido a protocolizar el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

De los alegatos y afirmaciones de éstos expuestos por las partes y de las pruebas promovidas por estas, se desprende que en efecto queda demostrado que el día 05 de diciembre de 2017, celebraron tal contrato y que en éste, a través de su cláusula segundase estableció que el segundo pago faltan te para completar la cancelación total del precio de venta del inmueble, se realizaría o ejecutaría al momento de la protocolización del documento de venta definitivo por ante el respectivo Registro Inmobiliario.

En el caso de marras, la demandante acciona el cumplimiento del aludido contrato alegando el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la demandada en relación al otorgamiento definitivo del documento definitivo de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, por su parte la demandada aduce que es la parte demandante quien no ha cumplido con pagar la totalidad del precio de venta del aludido inmueble y que por tal motivo no ha procedido a otorgar el mencionado documento.
Quedó demostrado y así fue señalado por las partes, que la demandante cumplió con su obligación del pago hasta el momento previo de la protocolización del documento definitivo de venta, también quedo demostrado, que se acordó que la totalidad del precio de venta del inmueble se efectuaría al momento de protocolizar tal documento.

Por otra parte, queda establecido que la parte demandada por decisión, no procedió a otorgar el documento definitivo de venta aún cuando la parte demandante había cumplido con su correspondiente obligación.

De todo lo anterior se evidencia el incumplimiento del contrato por parte de la demandada y el cumplimiento del mismo por la demandante, motivo por los cuales la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MARIA DE LA CRUZ PINO MIERITERAN, en contra de la ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ, debe prosperar y en consecuencia, la sentencia recurrida debe ser confirmada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISION

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 14 de enero de 2025 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ dar cumplimiento al contrato celebrado en fecha 05 de diciembre de 2017 y por consiguiente otorgue el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la sigla A-1ubicado en la Planta Baja del Edificio Comercial Residencial Orduña, situado en la Calle Bolívar entre Jacinto Lara y Laurencio Silva, Sector La Guajira del Municipio Guacara del Estado Carabobo, que cuenta con una superficie total de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO CENTIMETROS (84,48 distribuido de la siguiente manera SETENTA YTRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMETROS (73,56 M²) de área apartamento y un área de servicio de DIEZ METROS CON NOVENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (10,92 M²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Colinda con escalera y vacío, SUR: Colinda con centro comercial INTALANA ESTE: Colinda concentro comercial ITAENZO, y OESTE: Con área común o estacionamiento Le corresponde al inmueble un área común o de estacionamiento con una superficie de aproximadamente OCHENTA METROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (80,55 M²) para cuatro (4) puestos de estacionamiento. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de (0.11745%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios. CUARTO: En caso que la demandada no otorgue el documento protocolizado final; se ordenará el registro de la presente sentencia para que se tenga como título de propiedad de dicho inmueble, pero para lo cual deberá constar en autos de forma expresa, el pago previo realizado por la parte demandante del saldo pendiente del precio total de la venta, el cual se comprometió a entregar al momento de la protocolización. Todo ello en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los ocho (08) días del mes de octubre de dos mil veinticinco (2025). Año 215º de la Independencia y 166º de la Federación.

CARLOS EDUARDO NÚÑEZ GARCÍA
EL JUEZ PROVISORIO
ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 16.466
CENG/OV/PC.-