TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 21 de octubre de 2025
215º y 166º

EXPEDIENTE N° 16.324.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
COMPETENCIA: CIVIL.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO/ TERCERIA DE NULIDAD
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ARELY YANET MONTES DE OCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.028.522.
APODERADO JUDICIAL: Abg. OLGA MARINA MONTES DE OCA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 92.772
PARTE DEMANDADA: Ciudadana, RUBI JOSEFINA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 40.118, actuando en su propio nombre y representación.
TERCERO: Ciudadano, SIMON RAFAEL RODRÍGUEZ CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.797.340.
APODERADO JUDICIAL: Abg. YORME TOVAR, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 308.336.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Corresponde a este Juzgado Superior Pronunciarse en la presente causa sobre la apelación ejercida en fecha 08 de julio de 2024, por la abogada RUBI JOSEFINA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 40.118, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 03 de mayo de 2024, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 18 de mayo de 2017, fue presentado libelo de demanda por la abogada Olga Marina montes de Oca, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 92.772, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.028.522, con motivo de Cumplimiento de Contrato en contra de la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727, correspondiendo el conocimiento de la presente demanda al Tribunal Cuarto de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, Tribunal A quo que le asigno el N° 26.046.
En fecha 24 de mayo de 2017, admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 13 de octubre de 2017, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber citado válidamente a la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, plenamente identificada.
En fecha 2 de noviembre de 2017, compareció ante la sede del Tribunal A quo la abogada Mileidis Nohemí Vargas Herrera, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 222.696, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, plenamente identificada, y presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
En fecha 02 de noviembre de 2017, compareció ante la sede del Tribunal la abogada Mileidis Nohemí Vargas Herrera, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 222.696, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Simón Rafael Rodríguez Camacho, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.797.340, y presentó escrito de tercería.
En fecha 04 de diciembre de 2017, el Tribunal admitió la reconvención propuesta. Seguidamente, en fecha 1° de febrero de 2018, la abogada Olga Marina Montes de Oca, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de cuestiones previas. De seguida, en fecha 14 de marzo de 2018, presentó escrito de oposición a la reconvención.
En fecha 18 de julio de 2018, se admitió la tercería propuesta, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 02 de agosto de 2022, el Juez Provisorio Pedro Luis Romero Pineda tomó posesión del cargo. El 26 de octubre de 2022, el Juez se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 1° de marzo de 2023, se dictó Sentencia Interlocutoria declarando la Perención de la tercería propuesta.
En fecha 16 de marzo de 2023, el Tribunal A quo dictó auto declarando improcedente la oposición de cuestiones previas sobre la reconvención propuesta. Así mismo, indicó que el presente juicio se encontraba en etapa de contestación de la demanda.
En fecha 04 de abril de 2023, la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la demanda. Seguidamente en fecha 17 de abril de 2023, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 23 de mayo de 2023, el Alguacil del Tribunal A quo dejó constancia de haber notificado a la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, plenamente identificada, del auto dictado por el Tribunal A quo en fecha 16 de marzo de 2023.
En fecha 3 de julio de 2023, el Tribunal dictó auto de admisión de pruebas.
En fecha 13 de octubre de 2023, la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida presentó escrito de informe.
En fecha 03 de mayo de 2024, el A quo dicta sentencia definitiva en la presente causa.
En fecha o8 de julio de 2024, previa notificación de todas las partes la demandada de autos actuando en su propio nombre y representación ejerce recurso de apelación.
En fecha 10 de julio de 2024, el A quo oye el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y acuerda la remisión de la causa al Juzgado Superior Distribuidor de esta Circunscripción Judicial.
Previo sorteo de distribución de fecha 15 de julio de 2024, correspondió el conocimiento de la presente causa al este Tribunal.
Por auto de fecha 16 de julio de 2024, se le da entrada y se fija los lapsos correspondientes para la presentación de los informes y las observaciones de haber lugar a ellas.
En fecha 06 de agosto de 2024, la apoderada judicial de la parte actora solicita el abocamiento de quien suscribe, el cual es acordado por este Tribunal en fecha 25 de septiembre de 2024, y se establece el lapso correspondiente para la presentación de los informes.
En fecha 15 de octubre de 2024, la parte demandada recurrente actuando en su propio nombre y representación presento escrito de informes.
En fecha 12 de noviembre de 2024, la abogada RUBI RODRIGUEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 40.118, presento escrito de observaciones, en la misma fecha la apoderada judicial de la parte demandante, presento escrito de observaciones.

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Observa este Juzgado Superior de la revisión del escrito de demanda presentado por la parte actora, la misma fundamento la pretensión los términos siguientes:
“…En fecha 10 de Septiembre (sic) de 2014, la Ciudadana ARELY YANET MONTES DE OCA MONTES DE OCA celebró un Contrato de Opción de Compra-Venta por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, Estado Carabobo, el cual quedó inserto bajo el número 9, Tomo 223, Folios 46 al 54, (…) con la Ciudadana RUBÍ JOSEFINA RODRÍGUEZ, (…) el cual anexo original marcado “B”, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa y el terreno sobre el cual est[á] construida, ubicado en la Urbanización La Isabelica, distinguida con el número 8, vereda 1, sector 6, jurisdicción del antiguo Municipio Rafael Urdaneta, Distrito Valencia, hoy Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, del Estado Carabobo, con un área de CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (124,80 mts2) (…) Dicho inmueble lo adquirió la PROMITENTE VENDEDORA, conforme se evidencia de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo el 31 de Agosto de 1987 quedando registrado bajo el Número 49, Folios 1 al 3, Protocolo 1, Tomo 20…”.
“… Ahora bien, Ciudadano Juez, es menester señalar que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Segunda del mencionado Contrato de Opción Compra Venta que nos ocupa y el cual es el instrumento fundamental de la presente Demanda (…) A la firma del respectivo contrato (…) mi representada entrego (sic) un Cheque de Gerencia (…) y le fueron entregadas las llaves del inmueble en cuestión (…) y como fue estipulado (…) mi Poderdante dio cumplimiento de manera oportuna y responsable, pues pagó en el plazo establecido de un mes a la Promitente Vendedora los SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) que quedaban de saldo para la venta definitiva (…) La previamente identificada PROMITENTE VENDEDORA, RUBÍ JOSEFINA RODRÍGUEZ, INCUMPLIÓ con lo establecido en el citado contrato (…) se negó en todo momento (…) para que cumpla con el contrato celebrado por las dos partes y Autenticado, para que haga entrega de la documentación necesaria para la respectiva y definitiva protocolización de la venta del inmueble …”

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda consta este Juzgador que la apoderada judicial de la parte demandada presento escrito de contestación y reconvención en los términos siguientes:
De la contestación:
“… 1.- Convengo por ser cierto, que se celebró un contrato DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA por ante la notaria (sic) Publica (sic) Tercera de Valencia, Estado Carabobo, el cual quedo (sic) inserto bajo el número 9, tomo 223, folios 46 hasta el 54, (…) con la ciudadana ARELY YANET MONTES DE OCA MONTES DE OCA, sobre un inmueble propiedad de mi representada, constituido por una casa, y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la URBANIZACIÓN LA ISABELICA, DISTINGUIDA CON EL NÚMERO 8, VEREDA 01, SECTOR 06, JURISIDCCIÓN DEL ANTIGUO MUNICIPIO RAFAEL URDANETA, DISTRITO VALENCIA, HOY PARROQUIA RAFAEL URDANETA, MUNICIPIO VALENCIA DEL ESTADO CARABOBO, con un área de CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS (124,80 MTS2) (…) 2.- Es verdad que la ciudadana ARELY YANET MONTES DE OCA MONTES DE OCA, pagó la totalidad de lo convenido en el contrato suscrito por nosotras, tratándose de la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.600.000,00) a cabal y entera satisfacción de mi representada (…) 1.- No es verdad, que mi representada actuó de mala fe, tal como lo declara la parte actora de este asunto, pues de ser así, JAMÁS hubiese entregado (LAS LLAVES DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN) (…) 2.- Rechazo y niego lo solicitado por la parte actora en cuanto a mi representada para ser condenada a pagar las costas, costos y honorarios de la abogada del presente juicio. 3.- Rechazo y niego el hecho de tener que pagar los daños y perjuicios a los que se refiere la demandada, pues es más que evidente que la falta de protocolización de la venta del inmueble no se ha materializado, pues la demandante actuando se mala fe esta (sic) poseyendo un metraje que no pertenecía a la negociación suscrita…”.

De la reconvención:

“… Ciudadana Juez, la opción de compra- venta que suscribió mi representada con la demandante se trata de un inmueble ya descrito con un metraje establecido por CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS (124,80 MTS2), tal como fue señalado por la parte actora, sin embargo justo al lado del inmueble que es objeto de discusión se encuentra unas bienhechurías levantadas por propio peculio de mi representada y que fueron construidas sobre un terreno que le pertenece a el (sic) Instituto Nacional de Vivienda (INAVI), que corresponde tal y como señala la parte demandante en el LINDERO “SUR: con terreno del Instituto Nacional de Vivienda (INAVI) y luego con la Vereda 02 del sector 06 en la urbanización la Isabelica, “Es decir, que entre el inmueble propiedad de mi representada ofrecido en venta a la ciudadana ARELY YANET MONTES DE OCA MONTES DE OCA, y la vereda 02 del sector 06 de la Isabelica, se encuentra un lote de terreno PROPIEDAD DE INAVI de aproximadamente SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (64 MTS 2) donde construí una oficina y un anexo para mi uso personal, y cuyo metraje y fabricación no ENTRA EN LO CONVENIDO ENTRE LAS PARTES, y mucho menos fue negociado por mi representada, pues esa bienhechuría es totalmente divisible del bien inmueble vendido (…) En virtud de lo antes expuesto, admito que existe una oferta de compra. Venta que debe ser cumplida, sin embargo, por causas imputables a la demandante no se ha podido concretar, pues de manera equivocada, ésta pretendió y pretende (hacerse acreedora y merecedora de un derecho que no le corresponde) en consecuencia, solicito a este tribunal SEA ADMITIDA Y DECLARADA CON LUGAR LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA…”.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandante-reconvenida dio contestación a la reconvención planteada en los siguientes términos:
“… No es verdad que mi representada actuará (sic) de mala fe, se le fue entregada la llave del inmueble para que ella lo colocara en condiciones de habitabilidad y como tal lo hizo: la tal oficina, endosada a la pared de la sala de la casa, la cual tapaba toda la iluminación y entrada de aire, puesto que condenó la ventana de la misma para poder colocar “su oficina”. Niego que la venta definitiva no se haya realizado por la posición indebida de mi representada de un metraje adicional al metraje de construcción original, porque si bien es cierto que al momento de la venta, este inmueble posee un mayor metraje al especificado en su documento y en la ficha catastral, por las modificaciones realizadas en él, y que no se podían incluir en el contrato de venta, porque no tienen un título supletorio que la justifique y ampare su existencia; y mucho menos como un área independiente: forman parte integral del mismo, aunque además posean entradas independientes. Ella pretende recortar, a su conveniencia, el metraje excedente al original, al que aparece en los documentos. (…) En virtud de lo expuesto, y la evidente falta de cumplimiento voluntario por parte de la demandada Promitente vendedora y por instrucciones de mi representada, la promitente compradora y con la autoridad moral que le confiere el hecho de haber cumplido cabal y honradamente con todas y cada una de las obligaciones y cláusulas del contrato de opción compra venta acudo, a nombre de mi representada, ante su competente autoridad para solicitar, como en efecto solicito (…) declare con lugar la demanda presentada por esta parte actora…”.

DE LA SENTENCIA APELADA
Estando en la oportunidad correspondiente procede este Juzgado Superior visto lo alegado por las partes, a revisar la sentencia definitiva dictada en fecha 03 de mayo de 2024 por el A quo:
…OMISSIS…
“… Conforme a lo planteado por la parte demandante en el libelo de demanda presentado en fecha18 de mayo de 2017, así como en el escrito de contestación y reconvención presentado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 02 de noviembre de 2017, puede establecer este Tribunal que los hechos admitidos y los límites de la presente controversia quedan planteados de la siguiente manera:…”.
“…Hechos Admitidos de la demanda principal y de la reconvención propuesta:…”.
“…Que las ciudadanas Rubí Josefina Rodríguez y Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-5.332.727 y V-12.028.522, respectivamente, en fecha 10 de septiembre de 2014, suscribieron un contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización La Isabelica, distinguida con el No. 8, vereda 01, sector 06, municipio Valencia, estado Carabobo, con un área aproximada de ciento veinticuatro metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (124,80 mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con casa No. 06 de la vereda 01 del sector 06 de la urbanización La Isabelica, en diecinueve metros con veinte centímetros (19,20 mts). Sur: Con terreno de INAVI y luego la vereda 02 del sector 06 en la urbanización La Isabelica, en diecinueve metros con veinte centímetros (19,20 mts). Este: Con la vereda 01 del sector 06, que es su frente, de la urbanización La Isabelica, en seis metros con cincuenta centímetros (6,50 mts). Oeste: Que es su fondo con la vereda 12 del sector 06, de la urbanización La Isabelica, en seis metros con cincuenta centímetros (6,50 mts)…”.
“…Que la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.028.522, en su condición de promitente compradora, pagó el precio de venta pactado en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha en fecha 10 de septiembre de 2014…”.
“…Hechos Controvertidos de la demanda principal y de la reconvención propuesta:…”.
“… Si la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.028.522, tiene posesión de unas bienhechurías distintas a las estipuladas en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha en fecha 10 de septiembre de 2014. …
“… IV…”.
“…De los medios de prueba promovidos por el demandante reconvenido…”.
… Documentales: …
…OMISSIS …
“… De los medios de prueba promovidos por la demandada reconviniente.
Documentales: …
… OMISSIS …
“… V …”
“…Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio y valorado el acervo probatorio aportado por las partes, en el cual la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato de opción a compra suscrito, así como una indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual por parte de la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, procede este Tribunal a exponer lo siguiente:…”.
“…Con relación a las fuentes de las obligaciones, específicamente los contratos, el Código Civil en sus artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.161 y 1.167, establece lo siguiente:…”.
“…Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: …
1º Consentimiento de las partes;…”.
“…2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y…”.
“…3º Causa lícita…”
“…Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
“…Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado…”.
“…Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
“…De los artículos precedentemente citados, se puede observar la cualidad que tienen los contratos para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre dos o más personas, teniendo el mismo, fuerza de ley entre las partes contratantes, no pudiendo ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresamente autorizadas por la Ley. Más adelante, el Código Civil específicamente en los artículos 1.527 y 1.528, contempla las obligaciones del comprador, en los siguientes términos:…”.
“…Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato…”.
“…Artículo 1.528.- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición…”.
“…Traduciéndose de la disposición legal transcrita, el pago como obligación fundamental del comprador, debiendo realizarse en las condiciones previamente pactadas en el contrato. Así mismo, de los artículos 1.486 y 1.503 eiusdem, se contemplan las principales obligaciones del vendedor, los cuales disponen:…”.
“…Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida…”.
“…Artículo 1.503.- Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde que: …”
“… 1º De la posesión pacífica de la cosa vendida…”.
“… 2º De los vicios o defectos ocultos de la misma”. …
“…En este sentido, de los artículos previamente citados se coligen las obligaciones que tiene el vendedor de la cosa con relación al comprador, traduciéndose estas en la tradición y el saneamiento de la cosa vendida. De la misma forma, el Código Civil en sus artículos 1.920 y 1.924, establece los títulos y actos que deben registrarse, de la siguiente manera: …
“…Artículo 1.920.- Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:…”.
“…1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”.
“…Artículo 1.924.- Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…”.
“…Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales…”.
“…En el sub iudice, la representación judicial de la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato de opción a venta suscrito por su poderdante y la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, ampliamente identificada, en fecha 10 de septiembre de 2014, por cuanto alegó que, una vez se pagó el precio acordado, en la fecha y condiciones estipuladas en el contrato, la parte demandante se negó a entregar la documentación necesaria y realizar la protocolización respectiva del inmueble. En este mismo orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada, reconoció la relación contractual existente con la demandante. Así mismo, reconoció que ésta cumplió con los pagos correspondientes en la fecha acordada, quedando de esta forma como un hecho reconocido que la parte demandante cumplió con sus obligaciones como promitente compradora del bien inmueble objeto del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.527 del Código Civil…”.
“…Sin embargo, la representación judicial de la parte demandada presentó reconvención por motivo de Reivindicación, fundamentado en que aun cuando es cierto que su representada y la ciudadana Olga Marina Montes de Oca Montes de Oca, suscribieron un contrato de promesa de venta, y la promitente compradora cumplió con sus obligaciones, la misma se encuentra en posesión de unas bienhechurías que no fueron objeto del contrato suscrito y reconocido por ambas partes. Siendo este el motivo por el cual no ha entregado la documentación necesaria y realizado la respectiva protocolización del inmueble y, además reconviene por la reivindicación de esas bienhechurías, las cuales a su decir tienen un área de construcción de aproximadamente sesenta y cuatro metros cuadrados (64 mts2)…”.
“…Por su parte, la representación judicial de la parte demandante reconvenida alegó que, si bien es cierto que el bien inmueble vendido posee un metraje mayor al indicado en el documento de venta y en la ficha catastral correspondiente, dicho metraje excedente forma parte integral del bien vendido, por cuanto no posee título supletorio o documento alguno que indique lo contrario…”.
“…Una vez verificados los alegatos de las partes en el presente juicio, así como analizados los elementos probatorios aportados a los autos, puede establecer este jurisdicente que efectivamente las partes suscribieron un contrato de opción a compra venta, sobre un bien inmueble ampliamente identificado a lo largo de la presente decisión. Así mismo, quedó reconocido el cumplimiento de las obligaciones por parte de la promitente compradora en el pago total del precio pactado en el referido contrato. Sin embargo, entre las partes existe oposición con relación a la propiedad y posesión de las bienhechurías que se encuentran enclavadas sobre el bien inmueble vendido. En este sentido, resulta necesario citar el contenido de los artículos 527, 529, 545 y 549 del Código Civil, los cuales disponen:…”.
“…Artículo 527.- Son inmuebles por su naturaleza: …”.
“…Los terrenos, las minas, los edificios y, en general, toda construcción adherida de modo permanente a la tierra que sea parte de un edificio…”.
“…Artículo 529.- Son también bienes inmuebles por su destinación, todos los objetos muebles que el propietario ha destinado a un terreno o edificio para que permanezcan en él constantemente, o que no se puedan separar sin romperse o deteriorarse o sin romper o deteriorar la parte del terreno o edificio a que estén sujetos…”.
“…Artículo 545.- La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley…”.
“…Artículo 549.- La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales…”.
“…No cabe dudas que el bien objeto del presente juicio corresponde a un bien inmueble por su naturaleza, por cuanto se trata de una edificación adherida de manera permanente a la tierra. Así mismo, quedó reconocido que la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, en pleno uso de las facultades que le otorga el artículo 545 eiusdem, por ser propietaria del referido bien según los siguientes documentos: 1) Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 31 de agosto de 1987, bajo el No. 49, folios 1 al 3, Pto. 1°, Tomo 20; 2) Documento debidamente inscrito ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, de fecha 8 de julio de 2009, bajo el No. 44, Folios 1 al 3, Pto. 1°, Tomo 93, enajenó el mismo, de manera onerosa, a la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, según el instrumento supra descrito y valorado por este Jurisdicente…”.
“…De manera ilustrativa este Jurisdicente transcribe, de forma parcial, el contenido del contrato suscrito en fecha 10 de septiembre de 2014, entre Rubí Josefina Rodríguez, en su condición de promitente vendedora y Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, en su condición de promitente compradora, ambas plenamente identificadas, el cual es del tenor siguiente:…”.
“…LA PROMITENTE VENDEDORA ofrece en venta a LA PROMITENTE COMPRADORA, un inmueble de su propiedad constituido por una casa, ubicada en la Urbanización La Isabelica, distinguida con el N° 08, vereda 01 del sector 06, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, Distrito Valencia del Estado Carabobo, edificada en un área de terreno el cual cedo los derechos, que según documento Registrado por ante la Oficina del Segundo Circuito de los Registros de los Municipios, en fecha Ocho (08) de Julio del Año 2009, valencia, me corresponden y mide CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (124,80 mts2), y está comprendida dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: Con casa N° 06 de la vereda 01 del sector 06 de la urbanización La Isabelica, en diecinueve metros con veinte centímetros (19,20 mts); SUR: Con terreno de INAVI y luego la vereda 02 del sector 06 en la urbanización La Isabelica, en diecinueve metros con veinte centímetros (19,20 mts). ESTE: Con la vereda 01 del sector 06 que es su frente, de la urbanización La Isabelica, en seis metros con cincuenta centímetros (6,50 mts). OESTE: Que es su fondo con la vereda 12 del sector 06, de la urbanización La Isabelica, en seis metros con cincuenta centímetros (6,50 mts)…”.
“…Aunado a esto, el contenido de los artículos supra citados debe ser analizados en concatenación con los preceptos legales establecidos en los artículos 554 y 555 eiusdem, los cuales disponen:…”.
“…Artículo 554.- El propietario puede hacer en su suelo o debajo de él toda construcción, siembra, plantación o excavación y sacar por medio de ellas todos los productos posibles, salvo las excepciones establecidas en el Capítulo de las servidumbres prediales y lo que dispongan leyes especiales y los reglamentos de policía…”.
“…Artículo 555.- Toda construcción, siembra, plantación u otras obras sobre o debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus expensas, y que le pertenece, mientras no conste lo contrario, sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos por terceros…”.
“…Con relación al concepto de accesión en general, ha dicho el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, lo siguiente: La ley no formula una definición general de accesión; pero de los artículos que encabezan cada una de los capítulos dedicados a la institución puede inferirse que para el legislador la accesión es el derecho en virtud del cual el propietario de una cosa hace suyo todo lo que la cosa produce y toda otra cosa que se le una o incorpore natural o artificialmente- en calidad de accesorio y de modo inseparable (C.C., art. 552 y 554). (Cosas Bienes y Derechos Reales, Universidad Católica Andrés Bello, 2007, página 329, página 234)…”.
“…Así mismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha interpretado de manera reitera el contenido y alcance del artículo 549 eiusdem, relativo a la regla principal de la accesión. Tal es el caso de la sentencia No. 419, de fecha 5 de octubre de 2010, la cual estableció lo siguiente:…
“… De acuerdo al criterio del autor antes expuesto, el artículo 549 del Código Civil, constituye genéricamente la regla de toda la accesión, en el sentido de que se entiende que el propietario de la cosa principal lo es también de todo cuanto se incorpore o se una a ella…”.
“…Por otra parte, según la opinión del referido autor el artículo 555 eiusdem, establece una presunción iuris tantum, esto es, que admiten prueba en contrario, a favor del propietario del suelo, referidas, la primera, a que todas las plantaciones, obras o construcciones que se encuentran sobre o debajo de la superficie se presumen que han sido hechas por él, la segunda, se presumen hechas a sus expensas y, la tercera, se presume que tales obras le pertenecen, cuya norma -según el autor- va dirigida a terceros, es decir, aquellas personas que no estén vinculados al propietario del suelo por una relación negocial, cuyo objeto específico sea la realización de las edificaciones o plantaciones, pues, si el nexo contractual apunta sólo a los derechos del propietario y del constructor, los inconvenientes se reenviarían, en principio, a la disciplina del contrato subyacente…”.
“…En el sub iudice, si bien existe una accesión al bien inmueble (Terreno) objeto del presente juicio, la cual fue realizada por la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, plenamente identificada, durante el tiempo que esta fue propietaria de dicho bien, cuestión de hecho que fue reconocida por la parte demandante; también es cierto que del contenido del contrato, cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, no quedó establecido estipulación alguna sobre las referidas bienhechurías, por el contrario, del contenido del contrato tantas veces referido y citado, se pudo verificar que la promitente vendedora cedió los derechos que poseía sobre el terreno en el cual se encuentra edifica la vivienda, manifestación que debe ser interpretada por este Jurisdicente en sintonía con los preceptos legales establecidos en los artículos 545, 549 y 1.161 del Código Civil…”.
“…Como corolario, resulta ajustado a derecho establecer que la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, plenamente identificada, al adquirir el lote de terreno adquirió igualmente por medio de accesión, todo lo que se encuentra en la superficie. Aunado a lo anterior, quedó igualmente reconocido por ambas partes, que la promitente compradora cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato, tal como dispone el artículo 1.527 eiusdem, siendo necesario que este Tribunal declare con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato incoada en contra de la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez. ASÍ SE ESTABLECE…”.
“…La apoderada judicial de la parte demandante reconvenida en su libelo de demanda, específicamente en el particular cuarto del petitorio, solicitó el pago de los daños y perjuicios ocasionados a su representada. Sin embargo, aun cuando previamente quedó establecido por este Tribunal la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato intentada en contra de la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, plenamente identificada, observa este Jurisdicente que la parte demandante no especificó los daños y perjuicios que pretende sean indemnizado, tal como lo preceptúa el numeral 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a esto, quedó reconocido por ambas partes que la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, ampliamente identificada, desde el momento de la suscripción del contrato de opción a compra, cuyo cumplimiento se demandó en el presente juicio, a ocupado el bien inmueble en cuestión…”.
“…Por otra parte, de la valoración y análisis del contrato de opción de compra venta, objeto del presente juicio, se pudo verificar que las partes no establecieron alguna cláusula penal en caso de contravención de las obligaciones contraídas, tal como lo disponen los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, los cuales preceptúan:…”.
“…Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento…”.
“…Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…”.
“…En este sentido, aun cuando efectivamente es un hecho cierto que la promitente vendedora no ha otorgado el documento definitivo de venta a la promitente compradora, esta última ha tenido la posesión pacífica del bien inmueble. De igual forma, al no haber convención expresa que regule las compensaciones en caso de incumplimiento de las obligaciones adquiridas este Jurisdicente considera ajustado a derecho declarar sin lugar la declaratoria de indemnización de daños y perjuicios. ASÍ SE ESTABLECE…”.
“…VI…”
“…Con relación a la pretensión de reivindicación presentada por la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, plenamente identificada, debe entender este Tribunal que la misma fue propuesta con fundamento en el artículo 548 del Código Civil, el cual establece:…
“Artículo 548.- El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes…”.
“…Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador…”.
“…En este sentido, Gert Kummerow citando a Puig Brutau describe la acción de reivindicación como aquella que “...puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar un título jurídico como fundamento de su posesión…”. Así mismo, cita a De Page quien estima que la reivindicación es “…la acción por la cual una persona reclama contra un tercero detentador la restitución de una cosa de la cual se pretende propietario…”, e indica que ambos conceptos fundan la reivindicación en la existencia de un derecho (la propiedad) y en la ausencia de la posesión del bien en legitimado activo. Suponen, a la vez, desde el ángulo del legitimado pasivo, la detentación o posesión de la cosa sin el correlativo derecho…”.
“…La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en distintas decisiones, ha interpretado los presupuestos que deben concurrir para que una demanda con motivo de reivindicación sea declarada con lugar, tal es el caso de la decisión No. 229 de fecha 27 de abril de 2017, con ponencia del Magistrado emérito Guillermo Blanco Vásquez, la cual estableció lo siguiente:…”.
“…De los criterios jurisprudenciales antes transcritos, se evidencia que en los juicios de reivindicación como el de autos, la acción de reivindicación se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) el derecho de propiedad del reivindicante; 2) el hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) la falta de derecho de poseer del demandado y; 4) la identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario…”.
“…También, indica el criterio de esta Sala, que el actor al ejercer la acción reivindicatoria debe solicitar al tribunal la restitución del derecho de propiedad, apoyado en que tiene justo título y quien posee, usa y disfruta el inmueble sin ser el propietario del bien. …
“…Por lo tanto, considera la Sala que en los juicios de reivindicación los jueces tienen la obligación de determinar si se cumplen o no los presupuestos concurrentes a los cuales se halla condicionada la acción de reivindicación para poder declarar la procedencia o improcedencia de la acción reivindicatoria…”.
“…Del criterio legal y jurisprudencial supra citado se puede concluir que efectivamente, la procedencia de las demandas con motivos de reivindicación se encuentra condicionadas a la concurrencia de requisitos esenciales. En el sub iudice la parte demandada reconviniente pretende la reivindicación de un lote de terreno de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 Mts2), el cual la misma demandada reconviniente alegó que es propiedad del Instituto Nacional de Vivienda (INAVI) y que adicionalmente la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca Montes de Oca, ocupó eligalmente. (sic)…”.
“… Bajo estas consideraciones, tomando en cuenta los alegatos de la demandada reconviniente, aunado a la falta de elementos probatorios en la reconvención propuesta, puede este Jurisdicente determinar que en el presente caso no se cumplió con el primero de los requisitos concurrentes para los juicios con motivo de reivindicación, relativo al derecho de propiedad del reivindicante sobre el bien inmueble que se pretende reivindicar, motivo por el cual se considera inútil verificar la procedencia del resto de los presupuestos necesarios para la procedencia de la presente demanda…”
“…Como corolario, tomando como base las consideraciones previamente expuestas, en concordancia con los criterios legales y jurisprudenciales previamente citados, este Jurisdicente considera ajustado a derecho declarar sin lugar la reconvención propuesta con motivo de reivindicación. ASÍ SE ESTABLECE…”.
“… VII…”
“… Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:…”.
“…PRIMERO: Parcialmente CON LUGAR la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, intentada por la abogada Olga Marina de Oca, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 92.772, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.028.522, en contra de la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727…”.
“…SEGUNDO: Se ORDENA a la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727, otorgar un documento capaz de transmitir la propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, el cual cumpla con las formalidades contenidas en los artículos 1.133, 1.161 y 1.920 del Código Civil, a la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.028.522…”.
“…TERCERO: SIN LUGAR el pago de la indemnización por Daños y Perjuicios solicitada por la representación judicial de la ciudadana Arely Yanet Montes de Oca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.028.522, en el particular cuarto del petitorio de la presente demanda. …
“…CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727, con motivo de Reivindicación…”.
“…QUINTO: Se condena a la ciudadana Rubí Josefina Rodríguez, plenamente identificada, al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la reconvención propuesta…”.

DE LOS ESCRITOS DE INFORMES
DEL ESCRITO DE INFORME PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA RECURRENTE
La ciudadana, RUBI JOSEFINA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No.5.332.727, Abogada en ejercicio, debidamente inscrita en el INPREABOGADO con el No. 40.118, presento escrito de informe en los siguientes términos:
…OMISSIS…
“…1.-UNA SENTENCIA ABIERTAMENTE INMOTIVADA Y CONTRADICTORIA…”
“…El planteamiento litigioso, que la actora demanda giró sobre la siguiente pretensión: -Cumplimiento del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, en el sentido de que se protocolice la venta definitiva del inmueble, después de utilizar caminos o contravías para tomar posesión de manera fraudulenta de los espacios o anexos edificados que no estaban incluidos en la opción de compra y otras situaciones derivadas. En efecto, el sentenciador de la Primera Instancia, sorprendentemente al iniciar la motivación de su fallo, asienta:" dichas documentales no aportan ningún elemento de convicción en el presente juicio, por lo que se desechan de la presente causa...". La contradicción cobra fuerza, cuando se evidencia que las medidas identificadas en el documento no cubren el espacio de edificación de los anexos…”.
“…2.-OTRAS CONTRADICCIONES DE INCIDENCIA FUNDAMENTAL EN EL DISPOSITIVO DEL FALLO APELADO…”.
“…2.1. El Juez apelado, analiza el contrato de opción de compra consignado y le da pleno valor probatorio; pero luego al analizar los documentos de propiedad del inmueble, agrega que no aportan ningún elemento de convicción. El Juez recurrido, no solo yerra en la apreciación del documento presentado por la contraparte, sino que desestimó un documento con eficacia de documento público…”.
“…Cabe destacar que en ningún momento fueron entregadas las llaves de los anexos, sino que fueron violentadas las cerraduras de los mismos y ejerciendo una apropiación indebida se apoderaron de esos espacios. Como se puede evidenciar, tanto en el documento de propiedad como en la ficha catastral, los anexos están fuera de esas medidas, como puede verificarse en la misma…”.

DEL ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE DEMANDANTE
La abogada, Olga Montes De Oca, Abogada debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo N 92.772, en representación de la Ciudadana ARELY YANETH MONTES DE OCA MONTES DE OCA, titular de Cédula de identidad N" V-12.058.522, presento escrito de informe en los siguientes términos:
…OMISSIS…
“…1.- El Contrato de Opción compra venta realizado entre mi representada y la Demandada, ya identificadas, y que consta en autos, y se anexa a este escrito según Anexo A, versa sobre un inmueble, también identificado, donde constan limites, linderos y área, Ciertamente el inmueble posee mayor área de construcción cuando se realizó la Opción compra venta, por lo que difiere a las medidas indicadas en la ficha catastral, que consta en autos. Antes de realizar dicho contrato mi representada no se tomó el tiempo para medirlo, ni creo que haya sido necesario, pero en virtud de que la demandada no sustenta esa reforma que realizó con documentación alguna, ni existe un documento de parcelamiento, como tal es el mismo inmueble; de hecho presento un dibujo para mostrar que tales reformas que ella realizó, las hizo aledañas a la construcción original, tapeando las ventanas de los cuartos y la de la sala para construir su supuesta Oficina y anexo privado. Incluso su supuesta oficina es el frente original del inmueble. Mi representada al recibir las llaves, y I luego de haber realizado el pago correspondiente, procedió a colocar el inmueble en condiciones de habitabilidad, que carecía de iluminación y entrada de aire, puesto que condenó la ventana de la sala para poder colocar su oficina…”.
“…2.-En el documento de Opción Compra Venta, no podía incluirse algo que no existe legalmente y mucho menos reservárselo…”.
“…3.-Según el Artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos. Tal como lo indica la Sentencia de Primera Instancia está obligada a cumplir con la obligación contractual, entregar todos los recaudos requeridos y protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente del Municipio Valencia del Estado Carabobo el documento definitivo de compra-venta del respectivo inmueble…”.
“…4.-Como el Artículo 353 del Código Civil vigente, declara la propiedad de los bienes por accesión, a todo lo que ellos producen, se les une o incorpora, caso este en el cual se adosa alrededor del inmueble original, unas construcciones, como se puede visualizar en el plano que se presenta según Anexo B…”.
“…5.- Sobre dicho inmueble pesa una hipoteca a favor del IPASME, la cual ya fue liberada según documento N° 90, Tomo 17, debidamente Autenticada por ante la Notaría Primera de Caracas, en fecha 29 de marzo del 2004, del cual traté obtener copia certificada, siendo que me la negaron porque debía ser parte del documento, por lo que también solicito se me autorice para solicitarla o se me nombre correo especial a tal fin…”.
“…Solicito se mantenga la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dicho inmueble hasta tanto ella cumpla su obligación. Y ratifico el Petitorio de que en caso de negación téngase la Sentencia dictada por este Tribunal de documento definitivo de transmisión de Propiedad del inmueble…”.

DE LAS OBSERVACIONES
DEL ESCRITO DE OBSERVACIONES PRESENTADO POR LA PARTE RECURRENTE
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para hacerlo la parte demandada recurrente presento escrito de observaciones al informe de la parte demandante en los siguientes términos:
…OMISSIS…
“…1.- Ciertamente la apoderada judicial de la actora demandante abogada OLGA MARINA MONTES DE OCA, venezolana, mayor de edad, con la cedula de identidad N° 5.916.546, Abogada, debidamente inscrita en el Inpreabogado con el N° 92.772, Ejerciendo como FUNCIONARIA PUBLICA DE LA NOTARÍA TERCERA DE VALENCIA, por tanto no podía ejercer el cargo de APODERADA JUDICIAL PRIVADA, No solo suscribió Instrumento Poder, en fecha 24 de octubre del año 2016, quedando inserto bajo el N° 46, tomo 161, folio 142 hasta el 144, para ejercer el cargo de Apoderada Judicial Privada como puede verificarse en fotocopia simple que anexo identificada con la Letra "A". Sino que también la identificada FUNCIONARIA PUBLICA, me demando según consta en el EXPEDIENTE N° 26.046, por ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y en la apelación del mismos identificado con el EXPEDIENTE N° 16.324, que cursa por ante este tribunal superior…”.
“… 2.- Solicité a la Notaria Publica Tercera de Valencia por escrito, información detallada de este hecho, la cual se negó a firmar y en el mismo acto, solicité la información del poder ya identificado, haciéndome entrega de la copia fotostática simple de este poder, redactado y visado por la funcionaria y apoderada judicial privada de la demandante; anexo identificada con la letra "B", el escrito dirigido a la Notaria Tercera de Valencia…”.
“… 3.- Denuncie por ante el Servicio Autónomo de Servicios y Notarias (SAREN) via telefónica, los hechos sucedidos con la identificada Funcionaria Pública, de la Notaría ya identificada…”.
“… 4.- La apoderada judicial de la demandante, reconoce en su informe presentado, que el inmueble posee un área de construcción mayor, a la alegada en el Numeral 1... que ciertamente el inmueble posee mayor área de construcción cuando se realizó la Opción a compra venta, por lo que difiere a las medidas indicadas en la ficha catastral, es decir la contradicción cobra fuerza cuando se evidencia que las medidas identificadas en el documento no cubre el espacio de edificación de los anexos, conforme consta en la ficha catastral anexa en autos de este expediente…”.
“…5.- La apoderada judicial de la actora, demanda el incumplimiento del contrato de Opción a compra venta, y el sentenciador de Primera Instancia en su motivación del fallo, inserto al vuelto del folio 151 y el folio 152, asienta... de los folios 23 al 25 de la pieza principal marcada con la letra "C", consignado en fotocopia consignada simple, consta Documento por medio del cual la ciudadana Rubí Rodríguez, plenamente identifica, adquirió las bienhechurías construidas sobre un lote de terreno, propiedad del Instituto Nacional de Vivienda (INAVI) objeto del presente juicio. Dicho documento quedo debidamente inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 31 de agosto de 1987, bajo el N° 49, folio 1 al 3 vto., pto., Primero, tomo 20, No Obstante dicho documental no aporta elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertido en el presente juicio, siendo necesario desechar la valoración de esta documental en la presente causa y ASÍ SE DECIDE; es decir el juez recurrido no solo DESCONOCE el documento presentado por la demandante, sino que DESESTIMO un documento con deficiencia de documento público…”.
“…Por los motivos antes expuestos SOLICITO SE DECLARE NULO TODO ACTO representado por la funcionaria pública UT-SUPRA identificada…”.

DEL ESCRITO DE OBSERVACIONES PRESENTADO POR LA PARTE RECURRENTE
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para hacerlo la parte demandante presento escrito de observaciones al informe de la parte demandada recurrente en los siguientes términos:
…OMISSIS…
“…1.- Con respecto al informe de alzada rendido por la demandante, donde promovió como única prueba documental la ficha catastral del inmueble, en el cual cabe destacar, no se reflejan las construcciones anexas objeto de reclamo, por cuanto no poseen documento de propiedad separado, ni título supletorio, en virtud de que para dicha construcción se alteró la fachada original y ocupó terreno de la vereda 1 para ampliar el frente y veredas laterales para ampliar los costados del inmueble; en tal sentido, se sigue considerando que la propiedad es indivisible y debe prevalecer el derecho de accesión…”.
“…2.-En el escrito de ratificación donde planteó una contradicción por incidencia, solicitando la nulidad de los actos, alegando sobre el carácter con el cual actúo en este caso, poniendo en tela de juicio mi ética tanto como abogada y como funcionario público de carrera de 28 años de servicio, jubilada en fecha 20 de Noviembre de 2015, de cuyo oficio se anexa copia simple a este escrito y teniendo presente que se ha fijado como hecho sustancial, pertinente y controvertido en este caso, es menester aclarar que si bien el expediente data de enero de 2015, mi representación judicial inicio en el año, lo cual puede verificarse en el poder contenido en este expediente, que fue otorgado en el año 2016 y deja en evidencia que ya no ejercía como funcionario público para la fecha de ninguna de las actuaciones realizadas en este procedimiento judicial…”.

PUNTO PREVIO
Considera necesario este Juzgador pronunciarse como punto previo sobre la tercería propuesta por el ciudadano, SIMON RAFAEL RODRÍGUEZ CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.797.340, representado por el abogado, YORME TOVAR, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 308.336, y la cual fue admitida por este Tribunal.
Ahora bien, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 375 del Código de Procedimiento Civil que establece:
“…Si el tercero interviniere después de la sentencia de primera instancia, continuará su curso la demanda principal, y la tercería seguirá el suyo por separado…”
“…Si se encontraren en segunda instancia para sentencia los dos expedientes, se acumularán para que una sola decisión comprenda ambos…”

Tal sentido y conforme al artículo antes transcrito, procede este Juzgador a ordenar la acumulación de la tercería a la causa principal con la finalidad de dictar una sentencia que cumpla con los preceptos consagrados en la Constitución de la República, garantizando de manera irrestricta el derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, en pro del equilibro procesal entre los intervinientes de la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman la presente causa, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe estima pertinente establecer que:
Nuestro Código Civil Venezolano, señala en su artículo 1.133. Que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El Código Civil de EMILIO CALVO BACA, en su sección I, de los Contratos, en la Pág. 809, nos indica la formación de los contratos… “se forman por la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: A) la oferta y B) la aceptación. Oferta es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente la celebración de un contrato. La aceptación es la declaración de voluntad formulada por una persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión.
Asimismo, el artículo 1.141, establece lo siguiente,
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.
Además, el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
El Artículo 1.167, En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Subrayado y Negritas de este Tribunal)
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 689 de fecha 10 de agosto de 2007, caso: Agostinho Domingos Ascencao Homen contra Luciano Gavioli y otro, señaló lo siguiente:
“…La Sala de Casación Civil, ha reiterado de manera constante y pacífica el criterio dirigido a sostener que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso: Crisol Publicidad c/ Diario El Universal, C.A., estableció lo siguiente:
“...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”.
En este mismo sentido se pronunció la Sala, mediante sentencia de fecha 27 de marzo de 2007, (caso: Jaime Alberto Araque contra Edgar Rodríguez Angarita), en el expediente 04-147, en la cual, expresó lo siguiente:
“…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”. (Negrillas de la Sala).

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, respecto de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa venta, señaló:
“…Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”.

Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en base al acervo probatorio develado en el proceso este Juzgador, concluye, que efectivamente se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato; es decir las partes de mutuo acuerdo convinieron en el contrato de opción de venta autenticado el cual al no haber sido objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la demandada, se tiene como válido en su contenido y firma, asimismo se evidencia que el contrato objeto fundamental de la demanda consta de la identificación de las partes que intervienen si son naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del bien inmueble; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, por lo que este Juzgador considera que estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización La Isabelica, distinguida con el N° 08, vereda 01 del sector 06, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, Distrito Valencia del Estado Carabobo, edificada en un área de terreno el cual cedo los derechos, que según documento Registrado por ante la Oficina del Segundo Circuito de los Registros de los Municipios, en fecha Ocho (08) de Julio del Año 2009, valencia, me corresponden y mide CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (124,80 mts2), y está comprendida dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: Con casa N° 06 de la vereda 01 del sector 06 de la urbanización La Isabelica, en diecinueve metros con veinte centímetros (19,20 mts); SUR: Con terreno de INAVI y luego la vereda 02 del sector 06 en la urbanización La Isabelica, en diecinueve metros con veinte centímetros (19,20 mts). ESTE: Con la vereda 01 del sector 06 que es su frente, de la urbanización La Isabelica, en seis metros con cincuenta centímetros (6,50 mts). OESTE: Que es su fondo con la vereda 12 del sector 06, de la urbanización La Isabelica, en seis metros con cincuenta centímetros (6,50 mts). Y ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, constata este sentenciador de una revisión del contrato suscrito por las partes, acompañado junto con el libelo de la demanda y ratificado en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, procede a demandar el cumplimiento del contrato, alegando que la demandada de autos no dio cumplimiento a su obligación la cual fue realizar la protocolización del documento definitivo de venta lo que resulta una condición para que la parte actora obtuviera de pleno derecho la propiedad, asimismo se desprende de los autos que la parte actora cumplió con sus deberes contractuales, adquiridos en el contrato de opción de compra y venta.
En tal sentido, de los alegatos realizados por cada una de las partes y elementos probatorios traídos a los autos, este juzgador verifica que la parte actora demostró cada uno de los hechos que alego, en tal sentido el artículo 1.354 del Código Civil, establece:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

De la norma antes transcrita procedió este Juzgador a verificar el material probatorio traído a los autos por la parte demandante a los fines de constatar la probanza de cada una de las obligaciones de las cuales reclama su cumplimiento, lo cual se constata que la misma demostró con cada una de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda, así como las promovidas en el lapso procesal correspondiente, en consecuencia, probado como ha sido el pago de la obligación contractual adquirida por la parte actora, así como el cumplimiento de todas las obligaciones a los fines de materializar el negocio en cuestión, es por lo que procede este Juzgador a declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el 08 de julio de 2024, por la abogada RUBI JOSEFINA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 40.118, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 03 de mayo de 2024, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, con relación a la tercería, los alegatos esgrimidos por el tercero y las pruebas aportadas por el mismo, no demostraron a este juzgador los fundamentos de la pretensión sobre la nulidad, en virtud de que dado todo el acervo probatorio desarrollado en la causa principal tal como se estableció anteriormente demuestran el cumplimiento de los requisitos necesarios para que el contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana, ARELY MONTES DE OCA MONTES DE OCA y RUBI JOSEFINA RODRIGUEZ, sea válida y se tenga como tal, ya que si la compradora no tenía conocimiento de la existencia del vínculo matrimonial habido entre el Tercero y la demandada de autos (SIMON RAFAEL RODRIGUEZ CAMACHO y RUBI JOSEFINA RODRIGUEZ), debió el tercero demostrar ante esta instancia la mala fe por parte de la compradora ya que esta carga recaía en su persona, que quien como se evidencia nunca lo probo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Bajo este hilo argumentativo, el artículo 789 del Código Civil establece:
“… La buena fe se presume siempre; y quien alegue la mala, deberá probarla. Bastara que la buena fe haya existido en el momento de la adquisición…”

Tenemos que la buena fe es la creencia de haber adquirido la propiedad o el derecho real del verdadero titular o de quien jurídicamente podía disponer del mismo. KUMMEROW. Ob. Cit. Pág. 172.
Por lo tanto, la buena fe es la convicción o conciencia de no perjudicar a otro y menos de defraudar la ley en la honesta y leal concertación y cumplimiento de los negocios jurídicos, como lo establece el Dr. ERNESTO EDUARDO BORGA; y como consta a los autos no existía ninguna nota ni registro de la declaratoria del matrimonio habido entre la vendedora y el tercero que pudiere conocer la compradora al momento que celebro el negocio, lo cual hace presumir como lo impone la ley que la misma actuó de buena fe en la celebración del negocio jurídico.
En consecuencia, realizada cada una de las consideraciones de hecho y derechos por este Juzgador es por lo que procede a declarar SIN LUGAR LA TERCERÍA de nulidad interpuesta por el ciudadano, el ciudadano, SIMON RAFAEL RODRÍGUEZ CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.797.340, representado por el abogado, YORME TOVAR, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 308.336. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, dado los fundamentos de hechos y derechos establecidos por este jurisdicente procede a CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia Definitiva dictada en fecha 03 de mayo de 2024, dictada el 03 de mayo de 2024, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En virtud de los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior , en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido 08 de julio de 2024, por la abogada RUBI JOSEFINA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.332.727 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 40.118, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 03 de mayo de 2024, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. SEGUNDO: SIN LUGAR LA TERCERÍA de nulidad interpuesta por el ciudadano, el ciudadano, SIMON RAFAEL RODRÍGUEZ CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.797.340, representado por el abogado, YORME TOVAR, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 308.336. TERCERO: CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia Definitiva dictada en fecha 03 de mayo de 2024, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso y de la incidencia a la parte demandada apelante y al tercero, de conformidad con lo previsto en los artículos 281 y 276 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los veintiún (21) días del mes de octubre de dos mil veinticinco (2025). Año 215º de la Independencia y 166º de la Federación.

CARLOS EDUARDO NÚÑEZ GARCIA.
EL JUEZ PROVISORIO ORIANNIS VITRIAGO GARCIA
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:20 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

ORIANNIS VITRIAGO GARCIA
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 16.324.
CENG/OVG.-