TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Sede Valencia, Estado Carabobo
Valencia, treinta y uno (31) de octubre de 2025
Años: 215° de Independencia y 165° de la Federación
EXPEDIENTE: 11.841
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nro. V- 5.216.083.
ABOGADO (S) ASISTENTE (S) Y/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES): Abogado JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.994.010, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.101.490.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil EL OCTÁGONO C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, en fecha siete (07) de mayo de 1.998, quedando inserta bajo el Nro. 67, Tomo 33-A.

APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA DEMANDADA: Ciudadanos JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, RAFAELA CAROLINA PATROCINIO ÁLVAREZ y GREGORY JOHÁN BOLÍVAR RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-7.276.079, V-18.854.851 y 13.602.364, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.492, 213.067 y 101.512.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
II
SÍNTESIS
En la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el abogado JOSÉ RAMÓN CEDEÑO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, contra la Sociedad Mercantil EL OCTÁGONO C.A., la cual fue presentada en fecha dos (02) de noviembre de 2009, ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, la cual fue admitida en fecha dieciséis (16) de noviembre de 2009, siendo que en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2013, el Tribunal de la causa dicta sentencia definitiva declarando CON LUGAR la demanda, ordenando la notificación de las partes, constando en autos la última de ellas en fecha diecinueve (19) de noviembre de 2013, siendo ejercido el recurso de apelación en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2013, recurso este que fue oído en ambos efectos por auto de fecha seis (06) de febrero de 2013; correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior previa distribución de ley de fecha veintidós (22) de enero de 2014, dándosele entrada en fecha veintisiete (27) de enero de 2014, bajo el Nro.11.841 (nomenclatura interna de este Juzgado) y se asentó en los libros correspondientes.
En fecha dieciocho (18) de marzo de 2014, comparece por ante la secretaría de esta Alzada el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, plenamente identificados en autos, y consigna escrito de informes.
En fecha 18 de marzo de 2014, el abogado FRANCISCO JIMÉNEZ DELGADO, en su condición de Juez provisorio de este Juzgado Superior, dictó auto mediante el cual se aperturó un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, conforme a lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha (3) de abril de 2014, el mencionado Juez dictó nuevo auto en el que fijó un lapso de sesenta (60) días continuos para la emisión de la sentencia definitiva.
Seguidamente, en fecha 3 de junio de 2014, el Juez dictó auto mediante el cual difirió la publicación del fallo.
En fecha veintiséis (26) de mayo de 2015, comparece el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, y suscribe diligencia solicitando pronunciamiento en el presente causa.
En fecha veinte (20) de julio de 2016, el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante de autos, sustituye poder reservándose su derecho, en los abogados RAFAELA CAROLINA PATROCINIO ÁLVAREZ y GREGORY JOHÁN BOLÍVAR RODRÍGUEZ.
En fecha cuatro (4) de agosto de 2016, comparece la abogada en ejercicio RAFAELA CAROLINA PATROCINIO ÁLVAREZ, y solicita pronunciamiento en la presente causa.
En fecha once (11) de agosto de 2017, la abogada en ejercicio RAFAELA CAROLINA PATROCINIO ÁLVAREZ, consigna diligencia solicitando copias certificadas, siendo acordadas por auto de fecha doce (12) de diciembre de 2017.
En fecha ocho (8) de mayo de 2018, el abogado en ejercicio GREGORY JOHÁN BOLÍVAR RODRÍGUEZ, suscribe diligencia mediante la cual solicita sentencia.
En fecha tres (3) de julio de 2019, el abogado en ejercicio GREGORY JOHÁN BOLÍVAR RODRÍGUEZ, sustituye poder reservándose su ejercicio, en los abogados CARLOS LUIS PACHECO PERNIA y MARÍA VANESSA HERNÁNDEZ GARCÍA.
En fecha cuatro (4) de octubre de 2019, comparece el abogado en ejercicio CARLOS LUIS PACHECO PERNIA y solicita se dicte sentencia en la presente causa.
Seguidamente se desprende que, en fecha veinticinco (25) de octubre agosto de 2020, la abogada OMAIRA ESCALONA, quien fungía como Juez de este Tribunal Superior, ordenó la remisión del presente expediente a la Oficina de Archivo Judicial Regional, para su resguardo, por falta de espacio físico.
En fecha seis (06) de septiembre de 2021, se tiene por recibido el presente expediente y se dio reingreso bajo la misma nomenclatura 11.841.
En fecha quince (15) de septiembre de 2021, compareció ante la Secretaría de esta Alzada el abogado en ejercicio GREGORY JOHÁN BOLÍVAR RODRÍGUEZ, quien consignó escrito mediante el cual solicitó la reanudación de la presente causa, por encontrarse en estado para dictar sentencia, así como el abocamiento del nuevo Juez.
Mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2021, la abogada OMAIRA ESCALONA, quien fungía como Juez de este Tribunal Superior, se abocó al conocimiento de la causa y dejó constancia que el lapso para dictar sentencia comenzaría a transcurrir a partir del día siguiente, una vez conste en autos la notificación de las partes.
En fecha ocho (08) de febrero de 2022, el abogado en ejercicio GREGORY JOHÁN BOLÍVAR RODRÍGUEZ, solicitó la notificación de la parte demandada mediante carteles. Siendo acordada mediante auto de fecha nueve (09) de febrero de 2022.
En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2022, el abogado en ejercicio GREGORY JOHÁN BOLÍVAR RODRÍGUEZ, consignó diligencia ante este Tribunal, mediante la cual solicitó el abocamiento del nuevo Juez al conocimiento de la presente causa.
En fecha veintiuno (21) de septiembre de 2022, quien suscribe el presente fallo, se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de ambas partes.
En fecha catorce (14) de febrero de 2024, el abogado en ejercicio GREGORY JOHÁN BOLÍVAR, consigna diligencia solicitando la notificación del abocamiento de quien suscribe mediante cartel a la parte demandada, vista la imposibilidad de la notificación personal, la cual fue acordada por este Juzgado en fecha diecinueve (19) de febrero de 2024.
En fecha trece (13) de marzo de 2024, el abogado en ejercicio GREGORY JOHÁN BOLÍVAR, consigna diligencia solicitando copias certificadas de la sentencia dictada por el A-quo, las cuales fueron acordadas por auto de fecha veintiuno (21) de marzo de 2024.
En fecha dieciocho (18) de septiembre de 2024, fue consignado por ante la secretaría de esta Alzada el ejemplar del cartel publicado en el Diario NOTITARDE.
Concluida la fase de sustanciación del presente recurso de apelación, quien suscribe procede a emitir pronunciamiento sobre el mismo, previa exposición de las siguientes consideraciones:
III
DE LA COMPETENCIA
A los fines de determinar la competencia de esta Alzada para conocer del presente recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, parte demandada; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha treinta y uno (31) de octubre del 2013, en tal sentido; es preciso traer a colación lo establecido en el Titulo VII, De Los Recursos-Capítulo I, De La Apelación del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 288: De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 294: Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, y a reserva de que se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta Alzada).
De los artículos parcialmente transcritos, se desprende que de la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos; siendo remitido los autos al Tribunal de Alzada, así las cosas; en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en el caso bajo estudio fue ejercido recurso de apelación en fecha veintiocho (28) de noviembre del 2013, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha seis (06) de diciembre de 2013; y remite las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se declara competente para conocer de la presente causa. Así se decide.
IV
DE LA SENTENCIA IMPUGNADA
En fecha (31) de octubre de 2013, el Juez de Cognición dictó sentencia definitiva, fundamentando su decisión en las siguientes consideraciones:
...Omissis…
A la luz de los medios probatorios traídos a los autos por las partes, se evidenció en primer término la obligación de pago adquirida por la parte actora en el contrato privado de opción a compraventa, cuyo monto debía ser cancelado conforme al cronograma de pago anexo a dicho contrato, en el cual se indican las fechas respectivas en las cuales debían cancelarse cada una de las cuotas. En este sentido, observa esta sentenciadora que la parte actora dio cumplimiento al primer ciclo de pagos, tal como lo reconocieron las partes en su escrito de demanda y en su escrito de contestación y reconvención, respectivamente, por lo que respecto al alegato de la demandada reconviniente referido a que la demandada pagó de manera tardía las cantidades de las cuotas especiales, se evidencia que si bien es cierto ambas partes reconocen dicho retraso, no es menos cierto que la parte demandada reconviniente, así lo aceptó, variando éstas de manera voluntaria las fechas de pago, por lo que a tenor del único aparte Articulo 1.285 del Código Civil, dichos pagos fueron aceptados por la acreedora, de modo que tales pagos así efectuados se tienen como válidos. ASÍ SE DECIDE.
Igualmente, no se constató del acervo probatorio lo alegado por la parte actora en relación a que la parte demandada haya aumentado el precio establecido en el contrato de opción de compraventa a los fines de otorgar el respectivo documento definitivo de ventas, con lo cual dichos alegatos deben ser desechados.
En segundo término, con relación a la obligación por parte de la demandada de realizar el respectivo otorgamiento del documento definitivo, conforme a lo estipulado en el contrato de opción de compraventa, se estableció lo siguiente:

"(Sic) DÉCIMA SEGUNDA: Serán por cuenta del "EL COMPRADOR" todos los gastos que se causaren por conceptos de Derechos de Registro, traslado, habilitaciones, honorarios de abogado por la redacción de documentos, gestiones o diligencias a realizar y cualquier impuesto que para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante el Registro respectivo hubiere de presentar, "EL COMPRADOR", hará entrega de dichos gastos a El Comisionado de Ventas treinta (30) días antes de la fecha fijada para la protocolización y El Comisionado de Ventas a su vez, ajustara dicha cantidad en el acto de protocolización y El Comisionado de Ventas a su vez, ajustará dicha cantidad en el acto de protocolización ante el Registrado. Así mismo, “EL COMPRADOR” autoriza amplia y suficientemente al comisionado de Ventas para que realice todos los gastos, gestiones, diligencias y cancelaciones pertinentes a la negociación.
DÉCIMA TERCERA: "EL PROPIETARIO", se reserva el derecho de otorgar el documento de propiedad directamente o a través de un tercero.
DÉCIMA SEXTA: El documento definitivo de compra-venta será otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro competente dentro del plazo de setenta 60 días siguientes a la fecha en que se hubiese protocolizado el documento de Condominio correspondiente y obtenido los permisos de habitabilidad cualesquiera otros sean necesaria observancia para proceder en este sentido. Así como también cualquier solvencia que exija el Registro. Subalterno para el momento de la protocolización. El Comisionado de venta notificará a "EL COMPRADOR" el día y hora fijados para el otorgamiento, debiendo estar presente con quince (15) días de anticipación a la firma de dicho documento cualquier solvencia o recaudo que sea necesario para la protocolización". (Subrayado y negrillas del Tribunal).
Corolario a lo anterior se desprende que una vez cumplida la condición suspensiva contemplada en la cláusula DÉCIMA SEXTA del contrato de opción de compraventa, las gestiones y diligencias inherentes para el otorgamiento del documento definitivo de la venta corresponde a la parte demandada, no otra cosa se puede desprender de las cláusulas DÉCIMA SEGUNDA Y DECIMA SEXTA del prenombrado contrato, por cuanto si bien es cierto lo afirmado por la parte accionada con relación que correspondían al demandante cancelar todos los gastos de registro, no obstante las partes pactaron que era al Comisionado de Ventas a quien correspondía realizar "Sic) todos los gastos, gestiones, diligencias y cancelaciones pertinentes a la negociación" (Cláusula DÉCIMA SEGUNDA); y asimismo debía notificar al comprador del "Sic) día y hora fijados para el otorgamiento" (Cláusula DÉCIMA SEXTA). Una vez cumplidas tales condiciones, correspondía al comprador hacer entrega "(Sic) de dichos gastos a El Comisionado de Ventas treinta (30) días antes de la fecha fijada para la protocolización" (Cláusula DÉCIMA SEGUNDA) quien ajustaría dicha cantidad en el acto de protocolización ante el Registro.
Así las cosas, los alegatos de la parte accionada respecto a que la demandante no dio cumplimiento a su obligación de redactar el documento definitivo de venta y que no pagó los gastos para el otorgamiento del documento definitivo de venta resultan improcedentes, toda vez que del análisis del contenido del referido contrato de opción de compraventa se colige con precisión que dicha carga contractual de realizar las gestiones para la redacción del documento definitivo y trámites ante el Registro corresponde al propietario, en este caso la demandada, y no al demandante, a quien corresponde cancelar dichos gastos treinta (30) días antes de la fecha fijada para la protocolización, una vez fuera notificada por el Comisionado de Ventas del día y hora fijados a tales efectos, siendo que no evidencia esta sentenciadora prueba alguna de la notificación por parte de la demandada a la actora del día y hora fijados para la protocolización del documento definitivo de venta ni de que haya requerido de la parte actora el pago del saldo deudor ni de los gastos de registro, así como la entrega de cualquier otra documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo pactado en el prenombrado contrato, por lo que tales defensa de la parte accionada resultan IMPROCEDENTES. ASÍ SE DECIDE.
En este orden de ideas y en atención a que durante el desarrollo de la presente causa se pudo verificar que existe un aspecto social caracterizado por la necesidad de adquirir una vivienda, es menester hacer referencia a la Sentencia de fecha 24 de enero de 2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, en la cual se cristaliza y conjuga una nueva interpretación de la legislación y de la actividad jurisdiccional; y dado su profundo contenido impone a esta juzgadora transcribir importantes extractos en los cuales se hace alusión a la manera de interpretar el ordenamiento jurídico, los deberes del Estado y las relaciones entre particulares, a partir que la República Bolivariana de Venezuela se constituyó en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, y que ese nuevo Estado tiene como fines esenciales la defensa y desarrollo de la persona y su dignidad, según declaración expresa del Preámbulo y de los Artículos 2 y 3 de nuestra Carta Magna. Estableció la Sala Constitucional:
"(Sic) Preámbulo de la Constitución, como tal es parte de ella, y según él, la Constitución es la base para refundar la República de acuerdo a los valores expresados en el mismo Preámbulo.
Consecuencia de ello, es que la conceptualización de lo que es Estado Social de Derecho y de Justicia tiene que adaptarse a los valores finalistas del Preámbulo y por ello el concepto venezolano, puede variar en sus fundamentos del de otro "Estado Social", ya que su basamento será diferente.
Manteniéndose la columna vertebral conceptual de lo que es un Estado Social, el cual la Sala ya lo expresó, que del Preámbulo se colige que el Estado Social está destinado a fomentar la consolidación de la solidaridad social, la paz, el bien común, la convivencia, el aseguramiento de la igualdad, sin discriminación ni subordinación. Luego, la Constitución antepone el bien común (interés general) al particular, y reconoce que ese bien común se logra manteniendo la solidaridad social, la paz y la convivencia. En consecuencia, las leyes deben tener esos valores, y las que no lo tengan, así como las conductas que fundadas en alguna norma, atenten contra esos fines, se convierten en inconstitucionales.
(…)
4.- Efectos del Estado Social de Derecho
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y Justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la libertad, y el de la voluntad contractual del Estado y de los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el Estado Social...
(…) Asimismo, el Estado promoverá la riqueza, así como la protección de bienes y servicios que satisfagan las necesidades de la población, la libertad de trabajo de empresa, de comercio e industria, pero siempre con la meta de garantizar la creación y distribución de la riqueza (artículo 112 constitucional), por lo que, es el bien común, sin desigualdades, sin abusos, el objetivo del Estado Social de Derecho, y tanto en las leyes como en la interpretación constitucional deberán propender a él. Esta finalidad, necesariamente, limita la autonomía de la voluntad contractual, y a la actividad económica irrestricta, que permite a las personas realizar todo aquello que la ley no prohíba expresamente, así sea en perjuicio de la población o de grupos." (Subrayado del Tribunal).
Por lo tanto admitir y decidir lo contrario equivale a desconocer el empeño del Estado en resolver el problema habitacional en Venezuela, que busca garantizar a todos los habitantes el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, del derecho a la defensa y al debido proceso, acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda.
En consecuencia y con base al análisis precedente, en criterio de quien aquí decide, es forzoso para esta sentenciadora declarar CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa ejercida por el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTAGONO, C.A., y SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa planteada por la demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTAGONO, C.A. en contra del actor ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER, como en efecto se declarará en el dispositivo del presente fallo, ya que en el caso bajo examen se impone armonizar el interés privado de las partes con el prevalente interés público que entraña la solución al acceso de la vivienda, en aplicación de las citadas doctrinas de la Sala Constitucional y en consideración a que todos los jueces de la República, en el ámbito de sus competencias, conforme a lo previsto en la Constitución y en la Ley, están en la obligación de asegurar la integridad de la Constitución tal y como expresamente lo ordena el Artículo 334 de nuestra Carta Magna. ASÍ SE DECIDE.
VII
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de las razones anteriormente explanadas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por el abogado JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER; en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, C.A., todos identificados en autos.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por Resolución de contrato de opción de compraventa propuesta por el abogado JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTAGONO, C.A.; en contra del ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER, todos identificados en autos.
TERCERO: Se condena a la demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, bajo el Nro. 67, Tomo 33-A, en fecha 07 de mayo de 1.998; a otorgar el documento definitivo de venta a favor del demandante ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.216.083, de este domicilio; y en tal sentido se le condena a redactar y otorgar el referido documento ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario competente sobre el inmueble objeto del contrato constituido por un apartamento distinguido con el número 9-B de la planta número 9, ubicado en la fachada posterior del Edifico Val D Osta y cuyos linderos son: NORTE: Con el apartamento distinguido con la nomenclatura 9-A; SUR: Con la fachada Sur del Edifico; ESTE: Con la fachada Este del Edifico y OESTE: Con el apartamento distinguido con la nomenclatura 9-C, el área de uso común y hall de ascensores, correspondiéndole dos (02) puestos de estacionamiento y un (01) maletero; y un porcentaje de condominio del 1,9630221%, conforme al documento de condominio, ut supra indicado.
CUARTO: Se ordena al ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER a consignar ante este Juzgado la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00). que es el saldo pendiente de pago del precio convenido por las partes, a los fines de hacer el pago a la demandada ya que está obligado contractualmente, cuya oportunidad se fijará por auto separado, una vez que se encuentre definitivamente firme la presente sentencia.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En caso de negativa al cumplimiento de lo dispuesto en esta sentencia, se ordena inscribir copia certificada de la misma en el Registro Inmobiliario correspondiente, una vez que resulte definitivamente firme
Notifíquese a las partes… (Subrayado y Negrilla del texto original).
V
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante consignó en fecha dieciocho (18) de marzo de 2014, escrito de informes del cual se transcribe textualmente lo siguiente:
… DE LOS HECHOS

En fecha 02 de noviembre de 2009, el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número v.-(sic) 5.216.083, a través de su apoderado JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, abogado, inscrito en el Instituto Nacional de Previsión Social del abogado bajo el número 101.490, titular de la cédula de identidad número v.- (sic) 12.994.010, interpuso demanda por cumplimiento de contrato contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO C.A., empresa inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el número 67. Tomo 33-A de fecha 7 de marzo de 1.998, teniendo como base de su pretensión documento de opción de compra venta anexo marcado "B" al libelo de demanda. Allí se alegó que en fecha 7 de marzo de 2.006, el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER celebro (sic) contrato con la sociedad mercantil Inversiones El Octágono C.A., un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en el piso 9 del conjunto Residencial Val D Osta, enclavado en la parcela 13, en la urbanización Valle Blanco, Municipio Valencia Estado Carabobo.
El precio pactado para la referida negociación de conformidad con el anexo único del contrato indicado, fue la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (sic) (Bs. 267.325.476) vigentes para la fecha, actualmente equivalente seria DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (sic) CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (sic) (Bsf. 267.325,48). El ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER honro a cabalidad las modalidades de pagos indicadas en el anexo único del contrato, pagando en las fechas convenidas la inicial correspondiente, es decir: a) CUARENTA MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (sic) (Bs. 46.325.476,00) vigentes para la fecha b) DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 16.000.000,00) vigentes para la fecha y c) ONCE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 11.000.000,00) vigentes para dicha fecha. El saldo restante se pactó para la protocolización del documento definitivo de venta.
Ahora bien en virtud del retardo reiterado en el cumplimiento de las obligaciones por parte de Inversiones El Octágono C.A., en la obtención de los permisos correspondientes, y en base a la necesidad de vivienda del ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, la sociedad mercantil en cuestión le hizo entrega de la posesión pacífica y con animus de dueño del inmueble constituido por el apartamento 9-B del Edificio Val D Osta, una vez en posesión del inmueble realizo (sic) trabajos y mejoras en el referido inmueble tales como, pisos baños, cocina, closets, dry wall, etcétera, tal y como se evidencia de la inspección judicial efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial e fecha 9 de octubre de 2.009, la cual cursa en autos.
…omississ...
Honorable superioridad al caso que nos ocupa se encuentran dados los extremos del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y de manera absoluta se respetó la garantía al debido proceso consagrada en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Nos encontramos frente a un derecho social como lo es el derecho a la vivienda, al hogar, que de manera impune ha intentado vulnerar la sociedad mercantil Inversiones El Octágono C.A.
Por todas las razones antes expuestas, por haber sido alegado y probado la existencia de un contrato y las obligaciones que de él derivan para las partes contratantes, es por lo que solicito con todo respeto declare SIN LUGAR la apelación propuesta, SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, y en consecuencia CON LUGAR la demanda incoada por mi representada, es decir, se ratifique en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado de instancia… (Subrayado y Negrilla del texto original).
VI
DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación del escrito de observaciones a los informes por ante este Tribunal Superior, se evidencia que ambas partes en la presente causa no comparecieron ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a la presentación de los mismos.
VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN
Planteada la controversia, cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la procedencia del recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declaró; CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato, para lo cual se estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
El punto sometido a conocimiento de esta Alzada se circunscribe a:
1. Procedencia de la acción jurídica de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte demandante.
2. Examinar el incumplimiento contractual derivado del contrato de compraventa bilateral suscrito por ambas partes.
VIII
DE LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA

Ahora bien, con el objeto que este juzgador pueda valorar adecuadamente los elementos relevantes del presente caso, resulta procedente hacer referencia a lo señalado por el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, en su escrito de interposición de la presente acción en el cual exponen los siguientes hechos:
… en fecha 7 de marzo de 2.006, mi mandante celebró con la sociedad mercantil Inversiones El Octágono C.A., empresa inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el numero (sic) 67, Tomo 33-A de fecha 7 de mayo de 1.998, a través de su representante la sociedad mercantil Inmobiliaria C.I.R C.A., empresa inscrita en por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el numero (sic) 56, Tomo 65-A de fecha 29 de octubre de 2.004; un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en el piso 9 del conjunto Residencial Val D Osta, enclavado en la parcela 13, en la urbanización Valle Blanco, Municipio Valencia Estado (sic) Carabobo, tal y como se evidencia de documento anexo marcado "B" al libelo de demanda.
El precio pactado para la referida negociación de conformidad con el anexo único del contrato indicado, fue la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (sic) (Bs. 267.325.476,00) vigentes para la fecha, actualmente su equivalente seria DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (sic) FUERTES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (sic) (Bsf. 267.325,48).
Mi poderdante honro (sic), a cabalidad las modalidades de pagos indicadas en el anexo único ya indicado, pagando en las fechas convenidas la inicial correspondiente, es decir: a) CUARENTA MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS
SETENTA Y SEIS BOLIVARES (sic) (46.325.476,00) vigentes para dicha fecha, b) DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (sic) (s. 16.000.000,00) vigentes para la fecha y 4) ONCE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 11.000.000,00) vigentes para dicha fecha. El saldo restante se pacto (sic) para la protocolización del documento definitivo de venta.
Ahora bien en virtud del retardo reiterado en el cumplimiento de las obligaciones por parte de Inversiones El Octágono C.A, en la obtención de los permisos correspondientes, y en base a la necesidad de vivienda de mi poderdante la sociedad mercantil en cuestión le hizo entrega del inmueble constituido por el apartamento 9-B del Edificio Val D Osta, y a la presente fecha mi poderdante junto a su grupo familiar, habita en el inmueble en cuestión con animus domini, y efectúo las mejoras en el referido inmueble tales como, pisos, baños, cocina, closets, dry wall, etcétera tal y como se evidencia de la inspección judicial efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial en fecha 9 de octubre de 2.009, la cual anexo al presente escrito marcada "C", cabe destacar ciudadano Juez que mi poderdante se comporta como un buen pater familiae al dar cumplimiento a todas sus obligaciones, pagando de manera puntual todos los servicios públicos que dotan el inmueble tal y como se evidencia de los recibos anexos al presente escrito marcado "CI" y "C2"
Es el caso ciudadano Juez la sociedad Inversiones El Octágono C.A, libero (sic) la hipoteca que pesaba sobre el edificio Val D Osta, a favor del Banco Provincial SA, fue en fecha 3 de noviembre de 2.008, tal y como se evidencia de copias fotostáticas simples de documento Registrado por ante la oficina del Primer Circuito del Municipio Valencia numero (sic) 2. Protocolo Único, Tomo 99 de fecha 3 de noviembre de 2.008, anexas al presente escrito marcadas "D", es decir, dos años y siete meses después de suscrito la opción de compra venta con mi mandante, a todas luces se demuestra que fueron hechos imputables a la sociedad mercantil Inversiones El Octágono CA, los que imposibilitaron la protocolización de la venta definitiva.
Sin embargo ciudadano Juez no obstante a los hechos narrados, la sociedad mercantil Inversiones El Octágono C.A, se niega a otorgar el documento definitivo de venta a favor de mi poderdante a menos que este pague Ochocientos mil Bolívares fuertes (Bsf. 800.000,00) de aumento al precio previamente pactado, conducta reñida con la ética profesional y la justicia, ya que la realidad establece que el retardo fue y sigue siendo imputable a ellos.
(…)
Capitulo III
Del Petitum
Ciudadano Juez a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas por mi mandante, para lograr que la sociedad mercantil Inversiones El Octágono C.A cumpla con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble de marras, es por lo que demando a la sociedad mercantil Inversiones El Octágono C.A empresa inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el numero (sic) 67, Tomo 33-A de fecha 7 de mayo de 1.998, en la persona de cualquiera de sus directores los ciudadanos Ana María Padrin Liccardo venezolana, mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) v.- (sic) 4.479,429, Sabrina Padrin Polito, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) v.- (sic) 5.389,754, o Antonio Padrin Polito, venezolano. mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) v. 4.478.147, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA y en consecuencia y sea condenada a otorgar por ante la oficina de Registro correspondiente el documento definitivo de Venta, o que la sentencia que recaiga haga las veces de dicho documento, del inmueble constituido por el apartamento 9-B del Edificio Val D Osta, ubicado en la urbanización Valle Blanco, Municipio Valencia del Estado (sic) Carabobo, mas (sic) Las Costas y Costos Procesales. Estimo la Presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) FUERTES (Bsf. 200.000,00) siendo su equivalente tres mil seiscientos treinta y seis con treinta y seis unidades tributarias (3.636,36), siendo el valor de la unidad tributaria para la presente fecha la cantidad de cincuenta y cinco (Bsf. 55) Bolívares fuertes…

Dentro del lapso legal previsto para la contestación de la demanda, el abogado en ejercicio JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, arguyó textualmente lo que se transcribe a continuación:
…. tal como lo señala el Opcionante Comprador, no cancelo (sic) en forma integra (sic) el monto adeudado, puesto que el mismo accionante señala en su escrito de demanda que solo pago los montos de Cuarenta Millones Trescientos Veinticinco Mil Cuatrocientos Setenta y Seis Bolívares (Bs. 40.325.476.00), mas (sic) Dieciséis Millones de Bolívares (Bs. 16.000.000,00) mas (sic) Once Millones de Bolívares (Bs.11.000.000,00) los cuales suman la cantidad de Sesenta y Siete Millones Trescientos Veinticinco Mil Cuatrocientos Setenta y Seis Bolívares (Bs. 67.325.476.00), Así pues, cabe destacar que la parte actora asume en forma Expresa que no ha pagado el precio integro (sic) del inmueble ya identificado, por lo que es de presumir que quien incumplió con la (sic) establecido en la cláusula de opción compra-venta ha sido la parte actora y no mi representado, pues se estableció un precio el cual se ha mantenido y nunca se llego (sic) a establecer un aumento en el precio del referido inmueble, por lo que con el debido respeto solicito asi (sic) sea considerado por este tribunal. Mas (sic) aun cuando en comunicación, de fecha 14 de Agosto del 2:008, enviada por la ciudadana ESTHER MARIA (sic) BETANCOURT DE PEÑALVER, titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) 6.523.944, INVERSIONES EL OCTAGONO (sic) C.A., y manifestaba la exigencia del banco para el otorgamiento de un crédito bancario para la adquisición del inmueble, comunicación esta que fue debidamente contestada el y (sic) recibida el día 29 de agosto del 2.008, siendo esta la única comunicación que enviaron los compradores a fin de gestionar el pago del saldo deudor, el cual hasta la presente fecha no se ha concretado. Niego y contradigo lo alegado por la parte actora en cuanto ha que no se realizaron las gestiones necesarias referentes a la firma del contrato definitivo, pues bien, es de resaltar que se realizaron todas las gestiones necesarias para el tramite (sic) del documento de venta, pero no hubo cumplimiento del pago por parte de la parte accionante, por lo que una vez mas (sic) hubo incumplimiento a las clausulas establecidas en el contrato de Opción Compra-venta por parte del hoy demandante, lo cual imposibilito (sic) la protocolización de la referida venta definitiva, pero por causas imputables al Opcionante comprador en este caso, recordando Ciudadana Juez, que son por cuenta única y exclusiva del comprador todos los gastos y gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de propiedad, y aquí Ciudadana Juez, en ningún momento ha sido manifestado por el demandante, su voluntad de pagar y menos aun (sic) ha presentado el documento de venta junto con las planillas de la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, no ha enviado comunicación alguna a mi representado donde le exija o señale el día de la firma del documento definitivo de venta, si de verdad ha sido buen padre de familia, debió buscar el documento de condominio, hacer el documento de venta, presentarlo en la Oficina de Registro Inmobiliario, y exigir que mi representada le otorgue el documento de venta, cuestión que no ocurrió así, porque en ningún momento ha sido presentado el documento definitivo de venta, lo que evidencia la voluntad del demandante de autos de no pagar el precio del inmueble y de cumplir con su obligación conforme a lo señalado por el Código Civil vigente, artículo 1527 (…)
Por ello Ciudadana (sic) Juez, solcito (sic) sea declarada sin lugar la demanda presentada en contra de mi representada… (Destacado del original).

En atención a los fundamentos previamente expuestos, este órgano jurisdiccional se encuentra en la obligación de dar cumplimiento al mandato legal contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el juez debe valorar las pruebas promovidas y evacuadas en el proceso conforme a las reglas de la sana crítica, atendiendo a la lógica, la experiencia y el sentido común, cuya finalidad es, establecer la verdad procesal que permita resolver de manera justa y conforme a derecho la controversia sometida a conocimiento de este Tribunal, en este orden, pasa este Operador del sistema de justicia a analizar las pruebas aportadas en el proceso:

DE LAS PRUEBAS TRAÍDAS AL PROCESO Y SU VALORACIÓN:
Copia inserto del folio 4 al folio 07, marcado “A” Documento Original de sustitución de Poder, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia estado Carabobo, de fecha cinco (05) de octubre de 2009, bajo el Nro. 35, dicha documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio, de dicha documental se evidencia que la facultad conferida al abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, para sostener los derechos e intereses en el presente juicio de la parte demandante de autos. Así se evidencia.
Corre inserto del 08 al folio 13, marcado “B” Documento Original de contrato de opción de compra-venta, suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, C.A., representada en dicho acto por la INMOBILIARIA C.I.R C.A., Inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, bajo el Nro. 56, Tomo 65-A, en fecha veintinueve (29) de octubre de 2004, y el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, sobre una parcela de terreno distinguida con el Nro. 13, ubicado en la urbanización Valle Blanco, Municipio San José, del estado Carabobo, con las siguientes medidas y linderos: TRES MIL TRESCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.301.78 Mts2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Por una parte con el área de deportes, en una línea quebrada compuesta por dos líneas rectas una, con una longitud de CINCUENTA Y CUATRO METROS CON CIENTO SESENTA MILÍMETROS (54.160 Mts) y la otra de TREINTA Y TRES METROS CON OCHOCIENTOS DIEZ MILÍMETROS (33.810 Mts) y por la otra con la propiedad de LUIS PAOLINI, en una línea quebrada compuesta por tres líneas rectas con longitudes, la primera de SIETE METROS (7.00 Mts), la segunda de DIECISEIS METROS CON SEISCIENTOS SETENTA MILIMETROS (16.670) y la tercera de NUEVE METROS CON OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILIMETROS (9.844); ESTE: Con la propiedad de Luis Paolini, en una línea quebrada compuesta por dos líneas rectas con longitudes, una de DIECINUEVE METROS CON DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MILÍMETROS (19.252 Mts) y la otra de VEINTITRÉS METROS CON CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MILÍMETROS (23.487 Mts); SUR: Con la parcela Nro. 12, en una línea quebrada compuesta por dos líneas rectas con longitudes una, de NUEVE METROS CON DOSCIENTOS MILÍMETROS (9.200 Mts) y la otra de SESENTA Y TRES METROS CON SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MILÍMETROS (63.681 Mts), y por el OESTE: Con la Avenida principal de Valle Blanco, en una línea curva con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON QUINIENTOS CINCO MILÍMETROS (55.505 Mts), el cual pertenece en propiedad a la Sociedad Mercantil Inversiones EL OCTÁGONO C.A., por haberlo adquirido según consta en documento debidamente protocolizado ante la misma Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del estado Carabobo, bajo el Nro. 22, Folio n1 al 2, Tomo 57 del protocolo primero, en fecha 23 de junio de 1.995. El precio convenido es por la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES TRECIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS, CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 267.325.476,00). Así se evidencia.
Corre inserto del folio 14 al folio 36 marcado C, inspección judicial de fecha diecinueve (19) de octubre de 2009, evacuada por ante el Juzgado Primero de Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción judicial del estado Carabobo (Hoy juzgados ejecutores de medidas). Sin embargo por cuanto el presente juicio versa sobre el incumplimiento de una obligación contractual y no sobre el estado, uso y conservación del inmueble. Por tanto se desecha la documental. Así se decide.
Corre inserto del folio 37 al folio al folio 39, marcado C1, C2, recibos de pagos, emanados de ELECTRICIDAD VALENVCIA C.A., según contrato Nro. 1331896 y factura Nro. 11585337 a nombre de la Sociedad Mercantil El Octágono, Sin embargo por cuanto el presente juicio versa sobre el incumplimiento de una obligación contractual, la presente documental nada aporta a la controversia. Por tanto, se desecha. Así se decide.
Corre inserto del folio 40 al folio 43 marcado “D” copia simple de documento de liberación de hipoteca sobre el inmueble objeto compraventa, propiedad de la Sociedad Mercantil Inversiones El Octágono; Sin embargo por cuanto el presente juicio versa sobre el incumplimiento de una obligación contractual, la presente documental nada aporta a la controversia. Por tanto, se desecha. Así se decide.
Corre inserto al folio 90 marcado “C”, resumen de pagos realizados por el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, en su condición de “comprador”. Sin embargo, se observa que dicho instrumento, si bien es original, no contiene firma, sello, ni otro elemento que permita verificar su autoría o autenticidad, conforme a lo exigido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, al tratarse de un documento privado que no ha sido reconocido por la parte contra quien se opone, ni consta su autenticidad por otros medios, se desecha como medio probatorio, por no cumplir con los requisitos legales para su valoración en juicio. Así se decide.
Corre inserto al folio 91 marcado “D” misiva, suscrita por la ciudadana ESTHER MARÍA BETANCOURT DE PEÑALVER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.523.944, en su carácter de apoderada del ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, mediante la cual solicita modificación de la cláusula séptima del contrato de opción a compraventa. Sin embargo, dicha documental se desecha por no constar su autenticidad.
Corre inserto al folio 92, misiva realizada por parte de la INMOBILIARIA C.I.R., C.A., contentiva del cambio de nomenclatura en el documento de condominio según solicitud realizada por el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVE. Sin embargo por cuanto el presente juicio versa sobre el incumplimiento de una obligación contractual, la presente documental nada aporta a la controversia. Por tanto, se desecha. Así se decide.
Corre inserto al folio 107 el original de las letras de cambio Nros. 1/1, 1/2 y 1/3, emitidas a la orden de INVERSIONES EL OCTÁGONO C.A., para ser pagadas sin aviso y sin protesto por el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER. La primera letra está fechada el siete (7) de marzo de 2006, la segunda el siete (7) de mayo de 2006, y la tercera el siete (7) de julio de 2006. Dicha documental posee pleno valor probatorio en esta instancia, conforme a lo que se desprende de su contenido, toda vez que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. En consecuencia, se valoran conforme a lo dispuesto en los artículos 410 del Código de Comercio, adminiculado con el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles así eficacia probatoria plena. De estas documentales se evidencia la realización de depósitos bancarios por las siguientes cantidades: BOLÍVARES CUARENTA MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 40.325.476,00); un segundo depósito por la suma de BOLÍVARES DIECISÉIS MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 16.000.000,00); y finalmente, un tercer depósito por BOLÍVARES ONCE MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 11.000.000,00), lo cual demuestra la existencia de la negociación pautada. Así se decide.
Corre inserto al folio 110 marcado “A”, misiva, dirigida al ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, de fecha primero (01) de agosto de 2007 por la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, dicha documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, por lo que se valoran de acuerdo con lo establecido en los artículos 644 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio. De esta documental se desprende la entrega material del inmueble a la parte demandante de autos. Así se evidencia.
Corre inserto al folio 111 marcado “B” cuadro de relación de cuotas vencidas, dirigido al ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, mediante el cual se le requiere el pago por la cantidad de BOLÍVARES VEINTIÚN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.466.67), a razón de intereses. Sin embargo por cuanto el presente juicio versa sobre el incumplimiento de una obligación contractual, la presente documental nada aporta a la controversia. Por tanto, se desecha. Así se decide.
Corre inserto del folio 112 al folio 136 copia simple de Documento de Condominio del Edificio VAL D OSTA, Registrada por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha once (11) de marzo de 2008, inserta bajo el Nro. 30, Protocolo 1, Tomo 21 dicha documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, por lo que se valoran de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio.
Del mérito favorable de los autos:
El apoderado judicial de la parte demandante, promovió el mérito favorable de los autos que constan en las actas procesales en este sentido, esta Alzada le hace saber al promovente que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba, sino un deber que tiene el Juez de valorar imparcialmente todas las pruebas que aportan las partes al proceso, el cual a su vez se deriva del principio de la Comunidad de Prueba, todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Analizado el acervo probatorio que constan en autos, y correspondiéndole a este sentenciador el estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Alzada considera pertinente realizar las siguientes consideraciones:
Ahora bien, el caso de autos, se subsume a una acción por Cumplimiento de Contrato evidenciándose de las actas procesales que la presente demanda fue presentada en fecha dos (2) de noviembre del año 2009, siendo admitida en fecha dieciséis (16) de noviembre de 2009, como se constata en el folio 46 y su vto., del presente expediente y a los fines de determinar si el instrumento suscrito entre las partes constituye un contrato de compraventa o una opción de compraventa, resulta indispensable precisar el criterio jurisprudencial aplicable al caso de autos. Esta revisión es necesaria para asegurar una interpretación adecuada del contrato en cuestión, así como para establecer con claridad los efectos jurídicos derivados de su ejecución o eventual incumplimiento, conforme al marco doctrinario y jurisprudencial vigente al momento de interposición de la acción.
En tal sentido, el criterio que regía para la fecha de interposición corresponde al establecido por la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA mediante sentencia N° 358, de fecha nueve (9) de julio de 2009, caso: Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., según el cual los contratos de opción de compraventa deben ser considerados como contratos preparatorios, aun cuando en ellos concurran los elementos esenciales de la compraventa, tales como consentimiento, objeto y precio:
… Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares en el sentido de que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo…Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: 1. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato, 2. Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo, 3. Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro, 4. Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato, 5. Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido; de manera que el contrato que se examina…es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso, el contrato de compraventa propiamente dicho…
En virtud de lo anterior, conviene destacar que los criterios jurisprudenciales actualmente vinculantes no pueden ser aplicados con carácter retroactivo, pues ello supondría una transgresión a principios constitucionales esenciales, tales como el derecho a la defensa, la igualdad ante la ley, la confianza legítima, la seguridad jurídica, la expectativa plausible y la tutela judicial efectiva. Tales garantías se encuentran consagradas en los artículos 2, 21, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, con base a todo lo aquí explanado, es menester traer a colación la definición completa de contrato, establecida por nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “…Los contratos son Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
De la normativa transcrita, se desprende que por regla general los contratos solo producen efectos para las partes y son tales, quienes han intervenido directamente o por mandatario o representante en la celebración del contrato, el contrato tiene fuerza de Ley no solo entre las partes; sino inclusive para el Juez. De igual modo el Juez es el encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, entre otros.
En este orden de ideas, la norma rectora aplicable a la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato se encuentra consagrada en el Artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Destacado de esta Alzada).
De la interpretación sistemática de la norma transcrita se colige que, los elementos más relevantes para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de verificar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
En provecho de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA EN SALA DE CASACIÓN CIVIL, mediante sentencia Nro. 241 de fecha treinta (30) de abril de 2002, ha reafirmado la autonomía de los jueces para llevar a cabo la interpretación de los contratos considerando lo siguiente:
… La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia…

En tal sentido, conforme a la sentencia previamente citada, que reconoce la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los hechos y del derecho aplicable, y siendo que esta Alzada se encuentra plenamente facultada para valorar nuevamente los hechos y aplicar el derecho, realizando un nuevo examen y análisis de la controversia. Asimismo, corresponde verificar que durante la tramitación procesal no se hayan transgredido normas de orden público, cuya infracción, de ser constatada, debe ser declarada de oficio. Todo ello con el propósito de garantizar a las partes el pleno ejercicio de sus derechos constitucionales, tales como la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, procediendo a revisar de manera individualizada los elementos, términos, características y condiciones estipuladas en el contrato objeto de análisis.
En consecuencia, de la revisión exhaustiva del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha siete (7) de marzo de 2006 entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO (vendedor) y el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, (comprador) al cual esta Superioridad otorgó pleno valor probatorio conforme a derecho, se desprenden las siguientes consideraciones:
… Entre la Sociedad Mercantil "INVERSIONES EL OCTAGONO, C.A." inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el No 67, Tomo 33-A, de fecha siete (07) de marzo de 1998, quien para todos los efectos del presente contrato se identificara como "EL PROPIETARIO", representada en este acto por la: INMOBILIARIA C.I.R, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, bajo el Nº 56, TOMO 65-A, de fecha veintinueve (29) de Octubre (sic) de 2004, debidamente autorizada según convenio de Promoción y Ventas, firmado entre las partes en fecha 14 de Septiembre (sic) de 2004, representada en este acto por: JOSE RAFAEL LICCARDO, venezolano, mayor de edad, soltero, hábil en derecho, titular de la cedula (sic) de identidad No 16.152.527, y de este domicilio, y que para todos los efectos de este contrato se identificara como "EL COMISIONADO DE VENTAS" por una parte y por la otra, representada en este acto por: OSCAR PEÑALER, venezolano, titular de la cedula (sic) de identidad Nº V.-5.216.083, y de este domicilio, quien en lo sucesivo se denominara "EL COMPRADOR", se ha convenido en celebrar el presente contrato de reserva, el cual se regirá a tenor de las cláusulas que a continuación se expresan:
PRIMERA: "EL PROPIETARIO" es dueño de una parcela de terreno distinguida con el N° 13, ubicado en la Urb. Valle Blanco, Municipio San José, Distrito Valencia del Estado (sic) Carabobo, con los siguientes linderos y medidas: dicha parcela posee un Área Bruta aproximada de: TRES MIL TRESCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECIMETROS (sic) CUADRADOS (3.301.78 mts.2) distribuidos así: A. Un Área Neta aproximada para la construcción de: DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS (sic) CUADRADOS (2.532.13 mts.²), las medidas de esta Área fueron corregidas según consta en el Documento Aclaratorio del Documento de Parcelamiento citado, protocolizado por ante la misma Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado (sic) Carabobo, bajo el No. 13, Folios 1 al 3, Tomo 57 del Protocolo Primero, en fecha 11 de Septiembre (sic) de 1.997. B. Un Área Verde de Retiro ("E") aproximada de SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECIMETROS (sic) CUADRADOS (769.65 mts2). La Parcela de Terreno objeto de la presente Venta comprendida dentro de los siguientes Linderos particulares: NORTE: Por una parte con el Área de Deportes, en una línea quebrada compuesta por dos líneas rectas una, con una longitud de CINCUENTA Y CUATRO METROS CON CIENTO SESENTA MILIMETROS (sic) (54.160 mts.) y la otra de TREINTA Y TRES METROS CON OCHOCIENTOS DIEZ MILIMETROS (sic) (33,810 mts.) y por la otra con la propiedad de Luis Paolini, en una línea quebrada compuesta por tres líneas rectas con longitudes, la primera de SIETE METROS (7.00 mts.), la segunda de DIECISEIS METROS CON SEISCIENTOS SETENTA MILIMETROS (sic) (16.670 mts.) y la tercera de NUEVE METROS CON OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILIMETROS (sic) (9.844 mts.); este Lindero fue corregido por el mismo Documento Aclaratorio citado anteriormente, es decir por el Documento Aclaratorio del Documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial, protocolizado por ante la misma Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, bajo el No. 13, Folios 1 al 3, Tomo 57 del Protocolo Primero, en fecha 11 de Septiembre (sic) de 1.997; ESTE: Con la propiedad de Luis Paolini, en una línea quebrada compuesta por dos líneas rectas con longitudes, una de DIECINUEVE METROS CON DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MILIMETROS (sic) (19.252 mts.) y la otra de VEINTITRES METROS CON CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MILIMETROS (sic) (23.487 mts.); SUR: Con la Parcela No 12, en una línea quebrada compuestas por dos líneas rectas con longitudes una, de NUEVE METROS CON DOSCIENTOS MILIMETROS (sic) (9.200 mts.) y la otra de SESENTA Y TRES METROS CON SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MILIMETROS (sic) (63.681 mts.), y por el OESTE: Con la Avenida Principal de Valle Blanco, en una línea curva con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON QUINIENTOS CINCO MILIMETROS (sic) (55.505 mts.), el cual pertenece en propiedad a mi Representada por haberlo adquirido según consta en Documento debidamente protocolizado ante la misma Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia, Estado (sic) Carabobo, bajo el No. 22, Folios 1 al 2, Tomo 57 del Protocolo Primero, en fecha 23 de Junio (sic) de 1.995.
SEGUNDA: "EL PROPIETARIO" tiene un anteproyecto de vivienda multifamiliar compuesto por un (1) edificio de cuarenta y cuatro (44) apartamentos y dos (2) Pent House duplex, los cuales están destinados a ser enajenados bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, que se denominara "RESIDENCIAS VAL D'OSTA", las cuales cumplen con las especificaciones de zonificación emitidas por las Alcaldía Municipal de Valencia, Dirección de Ingeniería Municipal y del Anteproyecto ante la dirección de Desarrollo Urbano de Valencia, Estado (sic) Carabobo, consignado según Notificación No. 111, aprobado en su contenido inicialmente bajo el Nº. R-0568-2001 y especificaciones de los planos entregados y sellados por esa dependencia Municipal, en cumplimiento de lo establecido en el parágrafo único, del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal Vigente.
TERCERA: "EL COMPRADOR" declara conocer perfectamente la ubicación y el área de la parcela, así como también, la descripción y el contenido de los planos del anteproyecto para la construcción de "RESIDENCIAS VAL D'OSTA".
CUARTA: “EL COMPRADOR” se compromete expresamente a adquirir bajo el régimen de propiedad horizontal un apartamento ubicado en el piso N° 9 tipo N°2, con una superficie aproximada de 129,00 M2 y consta de 03 habitaciones, 03 baños y 02 puestos de estacionamiento y un maletero.
SEXTA: El precio convenido del inmueble es la cantidad de Bs. DOSCIENTOS SECENTA (sic) Y SIETE MILLONES TRECIENTOS (sic) VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 267.325.476,00), los cuales “EL COMPRADOR” cancelará a “EL PROPIETARIO”, según el plan de ventas que forma parte integral de este contrato. Es entendido que por el monto indicado solo adquirirá el apartamento cuyas especificaciones se determinaron en la Cláusula Cuarta y los derechos que por el Documento de Condominio le correspondan sobre las áreas comunes del referido edificio.(Énfasis del contrato suscrito por ambas partes).

Por lo supra transcrito, esta Alzada concluye que se trata de un contrato de naturaleza preparatoria, entendido como aquel que genera una obligación de hacer, consistente en el compromiso de celebrar un contrato definitivo en el futuro. En este sentido, las partes involucradas establecieron derechos y asumieron obligaciones recíprocas, las cuales, conforme al principio pacta sunt servanda, poseen fuerza de ley entre ellas. Así se evidencia del contenido del instrumento analizado.
En virtud de lo anterior, al momento de dar contestación a la presente demanda, el apoderado judicial de la parte demandada reconviene por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, siendo conocida esta figura dentro de nuestro ordenamiento jurídico, como aquella pretensión que los demandados hacen valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia, donde el demandado adquiere la condición del demandado reconviniente, y el demandante el reconvenido (Artículo 361 C.P.C.). Así se establece.
Así las cosas, la parte accionada reconviene en la resolución del contrato arguyendo que:
.. con fundamento a lo anteriormente expuesto y conforme al Articulo (sic) 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENGO, por resolución de contrato de Opción Compra-venta en la presente causa en los siguientes términos: Mi representada suscribió contrato de opción de venta para con un inmueble de su legitima propiedad ubicado en el Conjunto residencial "RESIDENCIAS VAL D'OSTA", las cuales cumplen con las especificaciones de zonificación emitidas por las Alcaldía Municipal de Valencia, Dirección de Ingeniería Municipal y del Anteproyecto ante la dirección de Desarrollo Urbano de Valencia, Estado (sic) Carabobo, consignado según Notificación N° 111, aprobado en su contenido inicialmente bajo el Nro. R-0568-2001 y especificaciones de los planos entregados y sellados por esa dependencia Municipal, en cumplimiento de lo establecido parágrafo único, del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal Vigente, constituido por el apartamento en el piso 09, de tipo 02, con una superficie aproximada de 129,00 mts2 y consta de 03 habitaciones, 03 baños y 02 puestos de estacionamiento y 01 maletero, con el ciudadano OSCAR PEÑALVER, quien es Venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) 5.216.083, y cuyo precio convenido fue de acuerdo a la cláusula séptima del aludido contrato y que trascribo textualmente fue: SÉPTIMA: El precio convenido del inmueble es la cantidad de Bs. DOSCIENTOS SECENTA Y SIETE MILLONES TRECIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 267.325.476,00), los cuales EL COMPRADOR" cancelara a "EL PROPIETARIO", según el plan de ventas que forma parte integral de este contrato. Es entendido que por el monto indicado solo adquirirá el apartamento cuyas especificaciones se determinaron en la Cláusula Cuarta y los derechos que por el Documento de Condominio le correspondan sobre las áreas comunes del referido Edificio, OCTAVA: EL COMPRADOR" realizara (sic) entrega de dinero parcial en moneda de curso legal a EL PROPIETARIO" como garantía de Fiel Cumplimiento de las obligaciones contraídas en este contrato según EL PROGRAMA DE PAGO que se anexa al presente contrato y que forma parte integral del mismo.
(…)
Hemos agotado todos los medios posibles para exigir que deponga su aptitud y convenga en reponer los contratos y cumplir con el que ha firmado con mi representado, pero ha sido imposible. Ahora bien Ciudadano juez es el caso que nos ocupa se dieron los elementos existenciales requeridos para la validez de los contratos, se cumplieron en igual modo los elemento clásicos para el perfeccionamiento de la venta, la cual si existe, tanto de hecho como de derecho; No habiendo podido registrar el documento de venta y habiendo agotado todos y cada unos (sic) de los extremos legales y siguiendo precisas instrucciones mi mandante INVERSIONES EL OCTAGONO (sic) CA.,, es que acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago por resolución de contrato de opción de venta al ciudadano OSCAR PEÑALVER, quien es Venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) V-5.216.083, cuyo domicilio es la Urbanización El Bosque, Residencias Aracay, apartamento 2, Valencia estado Carabobo, para que convenga en lo siguiente o bien sea condenada a ello por este Tribunal, Primero: En reconocer y aceptar como un hecho cierto y no controvertido la falta de pago del contrato de opción de venta del inmueble, propiedad de mi mandante, y por ende la terminación del contrato de opción de venta. Segundo: En pagar los daños y perjuicios ocasionados por este incumplimiento a mi representada, representado en el tiempo que ha trascurrido desde la firma del contrato hasta la fecha que obtenga la sentencia firme de resolución del contrato de opción de venta, al no tener mi representada el pago y la disposición del bien ofrecido en venta Tercero: En pagar los gastos y honorarios profesionales que se ocasionen por el presente juicio y sus incidencias, con la correspondiente corrección monetaria tanto de los gastos y honorarios así como del daño causado. Cuarto: Que el tribunal declare la resolución del contrato de opción de venta, Suscrito entre ambas partes, o bien en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal mediante sentencia firme… (Destacado del escrito de reconvención).

En consecuencia, corresponde a esta Alzada determinar a cuál de las partes puede atribuirse el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas, conforme a los términos pactados y a las normas jurídicas aplicables.
IX
DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL
Del análisis de las actuaciones procesales y de los medios probatorios incorporados al expediente, surge la necesidad de establecer si la parte demandante ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas, conforme a lo estipulado en el contrato suscrito entre las partes y a los alegatos formulados por la parte accionada, (hoy recurrente de autos). En tal sentido, corresponde determinar si se ha producido una transgresión al vínculo obligacional que sustenta la relación jurídica controvertida en autos.
En efecto, resulta imperioso destacar lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, el cual establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicio, en caso de contravención”. (Destacado de esta Alzada).
De una interpretación sistemática de la norma transcrita, se entiende la responsabilidad del deudor por el simple hecho de la contravención de la obligación. Sin embargo, existen hechos o circunstancia que liberan al deudor de la obligación cuando demuestra que tal incumplimiento se debe a una causa extraña que no le sea imputable. Nuestro Código Civil no define lo que debe entenderse por “causa no imputable”, pero el artículo 1.272 eiusdem, menciona como causa de exclusión de responsabilidad el “caso fortuito y la fuerza mayor”.
De igual manera y con el propósito de verificar el presunto incumplimiento alegado por la parte recurrente, resulta pertinente incorporar el cronograma de pagos que constituye parte integrante del contrato objeto de la presente causa. A continuación, se detalla lo siguiente:

ANEXO UNICO (sic)
PROGRAMA DE PAGO DE LA GARANTIA (sic) DE FIEL CUMPLIMIENTO.
APORTES EXTRAORDINARIOS A SER EFECTUADOS EN LAS SIGUIENTES FECHAS:
INICIAL:
07-03-2006 Bs. 40.325.476,00
CUOTAS ESPECIALES:
N° 01 VENCIMIENTO 07-05-2006 Bs. 16.000.000,00
N° 02 VENCIMIENTO 07-07-2006 Bs. 11.000.000,00
HABITABILIDAD: Bs. 2.00.000.000,00

Conforme a los documentos probatorios cursantes en autos, esta Alzada constata que el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, en su carácter de comprador, ha venido realizando los pagos establecidos correspondientes en el cronograma antes transcrito, cumpliendo así con las obligaciones contractuales asumidas en el marco del contrato de opción de compraventa suscrito con la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO C.A, pagos estos que se encuentran respaldados por las letras de cambio incorporadas al expediente, las cuales fueron debidamente aceptadas por el vendedor, lo que permite concluir que, hasta la fecha, no se evidencia incumplimiento alguno por la parte demandante en relación con las fechas y montos exigibles conforme al cronograma pactado. Así se decide.
En este orden de ideas, resulta imperioso destacar lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”. En atención a dicho principio de buena fe contractual, resulta pertinente destacar lo estipulado en las cláusulas Décima Segunda y Décima Sexta del contrato objeto de litigio, las cuales regulan expresamente las condiciones para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa de la siguiente manera:
DECIMA (sic) SEGUNDA: Serán por cuenta de “EL COMPRADOR” todos los gastos que se causaren por conceptos de Derechos de Registro, traslado, habilitaciones, honorarios de abogado por la redacción de documentos, gestiones o diligencias a realizar y cualquier impuesto que para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante el Registro respectivo hubiere de presentar, “EL COMPRADOR”, hará entrega de dichos gastos a El Comisionado de Ventas treinta (30) días antes de la fecha fijada para la protocolización y El Comisionado de Ventas a su vez, ajustara dicha cantidad en el acto protocolización ante el Registro. Así mismo “EL COMPRADOR” autoriza amplia y suficientemente al Comisionado de Ventas para que realice todos los gastos, gestiones, diligencias y cancelaciones pertinentes a la negociación.
DECIMA (sic) SEXTA: El documento definitivo de compra-venta será otorgado por ante la Oficina de Registro competente dentro del plazo de sesenta (60) días siguientes a la fecha en que se hubiese protocolizado el documento de Condominio correspondiente y obtenido los permisos de habitabilidad, y cualesquiera otros sean necesaria observancia para proceder en este sentido. Así como también cualquier solvencia que exija el Registro Subalterno para el momento de la protocolización. El comisionado de venta notificara (sic) a “EL COMPRADOR” el día y hora fijados para el otorgamiento, debiendo estar presente con quince (15) días de antelación a la firma de dicho documento cualquier solvencia o recaudo que sea necesario para la protocolización del documento… (Destacado del contrato suscrito).
Así las cosas, si bien la cláusula Décima Segunda establece que los gastos asociados al otorgamiento del documento definitivo son por cuenta del comprador y que dichos montos pueden ser entregados al comisionado de ventas con hasta treinta (30) días de antelación a la fecha fijada para la protocolización ante el Registro, siendo este último quien ajustará la cantidad correspondiente en el acto de la firma, sin embargo, no consta en autos que dicha fecha haya sido notificada al comprador, lo cual impide considerar que incurrió en incumplimiento, toda vez que, el comprador no puede cumplir con una obligación cuyo plazo depende de una fecha que no le fue comunicada, por lo que no puede imputársele incumplimiento alguno. Así se evidencia.
En tal sentido, debe afirmarse que no se demostró la debida notificación al comprador respecto al día y la hora fijados para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tal comunicación debió realizarse con al menos quince (15) días de antelación, a fin que el comprador pudiera consignar cualquier solvencia o recaudo necesario para la protocolización del acto. Asimismo en dicha cláusula se estableció de forma expresa que el documento definitivo sería otorgado dentro del lapso de sesenta (60) días siguientes a la fecha en que se hubiese protocolizado el documento de condominio correspondiente. Este último fue registrado en fecha once (11) de marzo de 2008, ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, inserto bajo el Nro. 30, Protocolo 1, Tomo 21.
En consecuencia la obligación del comprador de asistir al acto de protocolización y cubrir los gastos inherentes al mismo nació al día siguiente de la fecha supra citada. No obstante, al no haberse cumplido con la notificación exigida en el contrato, según la cual,…”El comisionado de venta notificara (sic) a “EL COMPRADOR” el día y la hora fijados para el otorgamiento”… mal podría imputarse al comprador incumplimiento alguno, toda vez que su obligación no fue válidamente activada conforme a los términos exigidos en la cláusula Décima Sexta, lo cual era carga de la parte demandada. Así se evidencia.
Es por ello, que en el caso de marras este juzgador ha constatado que el ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER ha dado cumplimiento parcial a las obligaciones establecidas en el contrato objeto de análisis. No obstante, se verificó que el documento definitivo de venta no fue otorgado ante la Oficina de Registro correspondiente, por causas atribuibles a la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, razón por la cual este Tribunal, actuando en sede de Alzada y en aras de garantizar a las partes y a todos los interesados en la presente contención que su tramitación y resolución se fundamenten no solo en el Derecho, conforme a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela judicial efectiva de quien ha demostrado una legítima pretensión, tal como lo ha sostenido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, considera procedente ordenar en el dispositivo del presente fallo que la parte demandante proceda a realizar el pago de BOLÍVARES DOSCIENTOS MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 200.000,00) dicho monto corresponde al valor establecido al momento de suscribir el contrato, vale decir en fecha siete (7) de marzo del año 2006, todo ello con el fin que se materialice la venta definitiva ante el Registro correspondiente. Asimismo, este tribunal ordena la indexación judicial del monto condenado, como mecanismo de corrección monetaria destinado a preservar el valor real de la acreencia, en resguardo del derecho a la tutela judicial efectiva Así se decide.
Finalmente, quien aquí decide es consciente del envilecimiento del signo monetario en el País como consecuencia de la inflación, se trata pues de un hecho notorio que no requiere ser demostrado ya que se puede percibir por cualquier ciudadano en el aumento sostenido de los precios al detal de los diferentes productos y servicios, por ello se ha establecido por vía jurisprudencial que lo justo no puede ser pagar las cantidades de dinero de forma nominal, sino de forma real, es decir, pagando las cantidades de dinero que equivalgan en cuanto a poder adquisitivo a la misma cantidad que se debió pagar al momento del vencimiento de la obligación, viéndolo desde otro punto de vista, pagar la cantidad debida sólo en cuanto a su valor nominal implicaría un daño patrimonial al accipiens quien recibiría una cantidad si bien numéricamente igual, desde el punto de vista real sería inferior y por ello es que se admite que las cantidades debidas sean corregidas a fin de adaptarlas a la capacidad adquisitiva del momento real de pago.
Ello así, LA SALA DE CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, dejo establecido, en sentencia mediante sentencia Nro. 576 de fecha veinte (20) de marzo de 2006, señaló lo siguiente:
… El poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor real de la moneda.
En consecuencia, y salvo que la ley diga lo contrario, quien pretende cobrar una acreencia y no recibe el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha del mismo. Sólo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible.
Esta realidad referida al poder adquisitivo de la moneda, sólo tiene lugar cuando existe en un país una tendencia continua, acelerada y generalizada al incremento del nivel general de precios (que abarca todos los precios y los costos de los servicios), por lo que ante el alza de los precios, el poder adquisitivo de la moneda cae. A esta situación se la llama inflación y ella atiende a un concepto económico y no jurídico. Por lo tanto, su existencia debe ser reconocida oficialmente por los entes que legalmente monitorean la actividad económica, como lo hace en Venezuela, el Banco Central de Venezuela…

En virtud de lo anterior, este Juzgador considera procedente la aplicación de la indexación judicial como mecanismo técnico destinado a preservar el valor real de la obligación dineraria, conforme al poder adquisitivo de la moneda para la fecha en que se dicta el presente fallo, debiendo dicho monto ser cancelado al momento de la protocolización lo cual constituye la totalidad del 100% del precio de venta y se ordena su determinación mediante una experticia complementaria conforme a lo establecido en la jurisprudencia emanada de la Sala Civil y en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, Todo ello a los fines que aplique a la referida cifra las reconversiones con el objetivo de evitar el perjuicio ocasionado por la desvalorización de la moneda durante el transcurso del proceso, y se calculará el mismos a partir del doce (12) de marzo de 2008, fecha en que se hizo exigible la obligación incumplida según la cláusula sexta del contrato, hasta la fecha en que quede definitivamente la presente sentencia, excluyendo para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, teniendo como referencia los índices de Precio al Consumidor (IPC) emitidos por el Banco Central de Venezuela, debiendo designarse para ello a un (01) experto.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia, SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictada en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2013, así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia. Así se decide.
X
DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de APELACIÓN ejercido por el abogado en ejercicio JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 24.492, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, en fecha siete (07) de mayo de 1.998, quedando inserta bajo el Nro. 67, Tomo 33-A.
2. SEGUNDO: SE CONFIRMA en toda y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que declaró: … PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por el abogado JOSÉ RAMÓN CEDEÑO MÁRQUEZ, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER; en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, C.A., todos identificados en autos. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por Resolución de contrato de opción de compraventa propuesta por el abogado JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, C.A.; en contra del ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER, todos identificados en autos. TERCERO: Se condena a la demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES EL OCTÁGONO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, bajo el Nro. 67, Tomo 33-A, en fecha 07 de mayo de 1.998; a otorgar el documento definitivo de venta a favor del demandante ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.216.083, de este domicilio; y en tal sentido se le condena a redactar y otorgar el referido documento ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario competente sobre el inmueble objeto del contrato constituido por un apartamento distinguido con el número 9-B de la planta número 9, ubicado en la fachada posterior del Edifico Val D Osta y cuyos linderos son: NORTE: Con el apartamento distinguido con la nomenclatura 9-A; SUR: Con la fachada Sur del Edifico; ESTE: Con la fachada Este del Edifico y OESTE: Con el apartamento distinguido con la nomenclatura 9-C, el área de uso común y hall de ascensores, correspondiéndole dos (02) puestos de estacionamiento y un (01) maletero; y un porcentaje de condominio del 1,9630221%, conforme al documento de condominio, ut supra indicado. CUARTO: Se ordena al ciudadano ÓSCAR ANTONIO PEÑALVER a consignar ante este Juzgado la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que es el saldo pendiente de pago del precio convenido por las partes, a los fines de hacer el pago a la demandada ya que está obligado contractualmente, cuya oportunidad se fijará por auto separado, una vez que se encuentre definitivamente firme la presente sentencia. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En caso de negativa al cumplimiento de lo dispuesto en esta sentencia, se ordena inscribir copia certificada de la misma en el Registro Inmobiliario correspondiente, una vez que resulte definitivamente firme…
3. TERCERO: SE ORDENA al ciudadano OSCAR ANTONIO PEÑALVER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.216.083, pagar la corrección monetaria del monto total de la venta, es decir de BOLÍVARES DOSCIENTOS MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 200.000,00) lo cual constituye la totalidad del 100% del precio de venta los cuales deberán ser calculados mediante la práctica de una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde doce (12) de marzo de 2008 fecha en la cual se hizo exigible la obligación incumplida según la cláusula sexta del contrato, hasta la fecha en que quede definitivamente la presente sentencia, excluyendo para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, teniendo como referencia los índices de Precio al Consumidor (IPC) emitidos por el Banco Central de Venezuela, debiendo designarse para ello el nombramiento de un (01) experto.
4. CUARTO: Se condena en costas por la interposición del recurso a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
5. QUINTO: SE ORDENA la notificación de las partes por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los treinta y un (31) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ
Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA.
LA SECRETARIA
Abg. MARILYN K. BELANDRIA
En la misma fecha, y siendo las nueve y veinte minutos de la mañana (9:20 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley y se libraron boletas de notificación.
LA SECRETARIA
Abg. MARILYN K. BELANDRIA

OAMM/MKB
Expediente Nro. 11.841