TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, veintiuno (21) de Octubre del 2025
Años: 215° de Independencia y 166° de la Federación

EXPEDIENTE: 14.174
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 06-01-2005, N° 31, Tomo 1-A.

ABOGADO (A) ASISTENTE Y/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: GUILLERMO CALDERA, LIMELLY PIÑA, RAFAEL D’LIMA Y LUISA LORETO, cédulas de identidad Nros. V-4.129.484, V-18.410.465, V-2.571.570 y V-8.631.665, I.P.S.A. Nros. 14.118, 180.908, 6.612 y 55.036.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, cédulas de identidad Nros. V-9.568.634, V-9.560.015 y V-26.960.596, respectivamente, y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 13-01-2006, Nº 66, Tomo 1-A.

ABOGADO (A) ASISTENTE Y/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OCTAVIO MUJICA SEVILLA, LOTHAR HAUSER, JACOBO ROMÁN, CARLOS ALEMÁN, ÁNGEL DE JESÚS CEDEÑO CAMACHO y CARLOS ESCOBAR LLAMAS, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 186.535, 129.776, 20.742,49.193, 211.611 y 229.910, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
II
SÍNTESIS
En la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA C.A., contra los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., interpuesta en fecha dieciocho (18) de abril de 2018, por ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, siendo acumulado a la referida causa, el expediente contentivo del juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., dictando sentencia definitiva en fecha veintiocho (28) de febrero de 2025, mediante la cual el referido Tribunal declara CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, SIN LUGAR, la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en fecha seis (06) de marzo de 2025, el abogado LOTHAR HAUSER, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, ejerce recurso de apelación contra la sentencia antes mencionada, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha veintiséis (26) de marzo de 2025, correspondiéndole conocer de la referida apelación a este Juzgado Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha doce (12) de mayo de 2025, bajo el Nro. 14.174, (nomenclatura interna de este Juzgado), asentándose en los libros correspondientes.
Por auto de fecha diecinueve (19) de mayo 2025, se fijó para el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la presentación de informes de las partes, quedando entendido que una vez presentado los mismos; se abriría un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones a los informes, dejando constancia que si las partes no presentaron informes y/o finalizado el lapso de observaciones; comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinticinco (25) de junio de 2025, comparece por ante esta alzada el abogado LOTHAR HAUSER, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente y presentó escrito de informes.
En fecha siete (07) de julio de 2025, comparece la abogada LUISA LORETO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, y consigna escrito de observación a los Informes por ante esta alzada.
En fecha dos (02) de octubre de 2025, comparece por ante la secretaría de esta Alzada el ciudadano JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, asistido por los abogados ÁNGEL DE JESÚS CEDEÑO CAMACHO y CARLOS ESCOBAR LLAMAS, y consigna escrito mediante el cual denuncia FRAUDE PROCESAL.
En fecha seis (06) de octubre de 2025, este tribunal ordena tramitar la incidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, y se aperturó el presente cuaderno separado.
En fecha siete (07) de octubre de 2025, la abogada LUISA LORETO, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA C.A, presenta escrito de contestación al Fraude Procesal denunciado.
En fecha nueve (09) de octubre de 2025, el abogado ÁNGEL DE JESÚS CEDEÑO CAMACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte denunciante del fraude, y consigna escrito de promoción de pruebas.
Seguidamente, en fecha trece (13) de octubre de 2025, este Tribunal dicta auto de admisión de las pruebas promovidas por la parte denunciante del fraude.
En fecha catorce (14) de octubre de 2025, dicta decisión declarando Inadmisible la denuncia de fraude procesal delatado por el ciudadano JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, asistido por los abogados ÁNGEL DE JESÚS CEDEÑO CAMACHO y CARLOS ESCOBAR LLAMAS.
Concluida la sustanciación, siendo la oportunidad legal para ello, y visto con informes y con observaciones pasa esta Alzada a decidir el presente recurso de apelación, previa realización de las siguientes consideraciones.
III
DE LA COMPETENCIA
A los fines de determinar la competencia de esta alzada para conocer de la presente apelación ejercida por el abogado LOTHAR HAUSER, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, contra la sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2025, en tal sentido, se observa lo siguiente:
Artículo 288: De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.

Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.

Artículo 294: Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al tribunal de alzada Si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, ya reserva de se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).
De lo anteriormente transcrito se desprende que de la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos, siendo remitido los autos al tribunal de alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue ejercido recurso de apelación, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el cual oye el referido recurso en ambos efectos, y remite las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Tribunal Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 294 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA
En fecha veintiocho (28) de febrero de 2025, el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:
Ahora bien, a los fines de dictar el fallo, esta Jurisdicente considera:
Revisadas como han sido las actas procesales que conforman este proceso, se entiende que la notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos estos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones.
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha desarrollado la tesis jurisprudencial conocida como NOTORIEDAD JUDICIAL, atinente a aquellos hechos y circunstancias que el juez debe conocer por acaecer en el tribunal que encabeza o por las funciones que ejerce, habida cuenta del conocimiento que proviene de la notoriedad circunscrita al ámbito del tribunal. Al respecto cito sentencia Nº 724, de fecha 05/05/2005, que parcialmente transcrita señala:
(...) el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentran comprendidos en la experiencia común, principio éste de un alto valor dogmático y práctico, que conduce a una mejor administración de justicia.
Así también tenemos que, la notoriedad judicial ha sido tratada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo dos puntos de vista o hipótesis de hecho, a saber:
A.- EN PRIMER LUGAR: La notoriedad judicial, propiamente dicha, estrictu sensu, que es aquella derivada de los hechos y circunstancias presentes en el tribunal regentado por el juez que dictara la sentencia, principio que constituye la regla principal en materia de notoriedad judicial, en el sentido que dicha figura se circunscribe al ámbito concreto del tribunal, es esa la real concepción desarrollada en la sentencia, y en ese orden de ideas se expresa en la misma que la notoriedad judicial es aquella derivada de la circunstancia que “el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes y otros hechos semejantes”. Ciertamente, la notoriedad judicial, como regla principal, se circunscribe y limita al espacio concreto del tribunal; en ese caso, se presume que el juez conoce dichos hechos y en tal sentido, emanan de manera directa los efectos procesales y probatorios de la notoriedad judicial.
B.- EN SEGUNDO LUGAR: Como una extensión o mejor dicho una excepción, prevé la Sala Constitucional en la sentencia in comento, situaciones en las cuales aun cuando el hecho o circunstancia no ocurre o se presenta en el tribunal regentando por el juez, sin embargo, puede aplicarse o emplearse la notoriedad judicial. En efecto, son dos dichas situaciones, cuando se trata de sentencias dictadas por la Sala Constitucional que por mandato del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela tienen carácter vinculante, siendo obligatorio, por ende, su acatamiento por el tribunal, y en un segundo caso, al tratarse de sentencias dictadas por tribunales dentro del ámbito de su competencia conocidas por el juez a través de la página web del Tribunal Supremo de Justicia o por otro medio de divulgación, y en este caso, a tenor de lo dispuesto en la sentencia aludida, el juez puede traer a colación el referido precedente; usando la Sala la expresión “puede” que implica un carácter potestativo mas no obligatorio, imperativa es la notoriedad judicial cuando se trata de lo acaecido en el ámbito específico del tribunal en el cual el juez ejerce su magistratura. Así se determina.
Asimismo, se observa que en aras de uniformar la jurisprudencia, si el Jurisdicente tiene conocimiento de una decisión emanada de un órgano jurisdiccional dentro de su ámbito de competencias, por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido concebido como un medio auxiliar de divulgación de la actividad jurisdiccional de este Tribunal (Vid. Sentencia de esta Sala N° 982 del 6 de junio de 2001, caso: “José Vicente Arenas Cáceres”), o por cualquier otro mecanismo de divulgación (Vgr. Copias fotostáticas), éste –Juzgador- puede traer a colación el referido precedente al caso concreto, aun de oficio.
Se estima pertinente hacer referencia a la sentencia de la Sala Constitucional del TSJ del 24 de marzo de 2000 (Caso: J.G.D.M. y otro), en la cual definió la notoriedad judicial en los siguientes términos:
…La notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones. Es por ello que, los jueces normalmente hacen citas de la doctrina contenida en la jurisprudencia, sin necesidad de traer a los autos copias (aún simples) de las sentencias, bastando para ello citar sus datos. Suele decirse que como esos aportes jurisprudenciales no responden a cuestiones fácticas, ellos no forman parte del mundo de la prueba, lo que es cierto, y, por lo tanto, no se hace necesario consignar en el mundo del expediente, copia del fallo invocado.
Sin embargo, si bien es cierto que la observación anterior es válida, no es menos cierto que varias leyes de la República permiten al juez fijar hechos con base a decisiones judiciales que no cursan en autos, y a veces en ellos no constan. Así, los artículos 105 y 115 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia autorizan al Juzgado de Sustanciación a no admitir demandas si existiese cosa juzgada sobre lo que pretende la demanda. Como tal conocimiento es anterior al auto de admisión de la demanda, ya que en él se plasma no admitiendo, el mismo se adquiere fuera de autos y no prevé la citada ley que se deje constancia en el expediente, o en el auto, de la fuente del conocimiento del fallo firme. Esta fuente, tratándose de sentencias judiciales que contienen la cosa juzgada, no pueden ser producto sino de la notoriedad judicial que adquiere el tribunal sobre esos fallos…
En este mismo orden de ideas, esta Sala Constitucional en sentencia Nº 724 del 5 de mayo del 2004 (caso: E.A.P.), realizó algunas consideraciones en relación a la figura de la notoriedad judicial, señalando al respecto lo siguiente:
…la notoriedad judicial no es un precedente aislado o una norma excepcional que permite su aplicación, sino que, por el contrario, se transmuta en un deber del Juez de atender a los fallos judiciales emitidos en su Tribunal para así evitar posibles contradicciones en las decisiones de casos similares.
No obstante lo anterior, se observa que la notoriedad judicial pareciera encontrarse circunscrita al conocimiento que pueda tener el Juzgador en su propio Tribunal, sin embargo se observa que lo mismo no es completamente una regla legal tasada, carente de excepción alguna, ya que mediante la consagración del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todo Juez debe atender a las sentencias vinculantes que sean emanadas de esta Sala.
Asimismo, se observa que, en aras de uniformar la jurisprudencia, si el mismo tiene conocimiento de una decisión emanada de un órgano jurisdiccional dentro de su ámbito de competencias, por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido concebido como un medio auxiliar de divulgación de la actividad jurisdiccional de este Tribunal (Vid. Sentencia de esta Sala N° 982 del 6 de junio de 2001, caso: ′José V.A. Cáceres′), o por cualquier otro mecanismo de divulgación (Vgr. Copias fotostáticas), éste –Juzgador- puede traer a colación el referido precedente al caso concreto, aun de oficio…
Cursó ante este mismo Tribunal Décimo de Municipio la causa Nº D-0364-2019, contentivo de la demanda de Desalojo de inmueble intentado por Rosmary Moreno Morilla y Azuind de Venezuela, C.A. contra Inversiones Marava, C.A., fundamentada en los mismos contratos de arrendamientos. El Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos, no obstante, esta administradora de justicia con el objeto de evitar decisiones contradictorias y fraudes procesales aplicará la NOTORIEDAD JUDICIAL, y ASÍ SE DECIDE.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA: Conforme al Artículo 506 del CPC y 1.354 del Código Civil, corresponde a INVERSIONES MARAVÁ, C.A. demostrar la relación contractual arrendaticia por más de 2 años sobre el inmueble objeto de litigio; el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y que el propietario arrendador le ofreció en venta el inmueble por BsF.800.000.000,00 y que el propietario arrendador vendió el inmueble a un tercero, por la mitad del precio ofertado, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, que arrendaron la totalidad del Galpón 11 y no una parcialidad. También le corresponde la carga de demostrar que cumplía los requisitos para la preferencia ofertiva del inmueble el uso del inmueble arrendado establecido en el Art. 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Debe MARAVA demostrar la desposesión de la mitad del inmueble arrendado por parte de los arrendadores, quien lo alegaron en el libelo; y por su parte corresponde a Azuind de Venezuela, C.A., María Eugenia, José Luis y Rosmary Moreno, demostrar que el inmueble de la arrendataria tenía arrendado la mitad del Galpón 11, que la arrendataria cambió el uso del inmueble arrendado de comercial para el cual fue contratado para uso de Oficinas; las reformas y mejoras no autorizadas por el arrendador, porque solo se arrendó una oficina en la parte inferior del Galpón 11, con paredes de yeso y una central telefónica; que el inmueble arrendado estaba deteriorado; que el arrendatario hizo uso indebido del inmueble al instalar 10 aires acondicionados de 24.000 BTU cada uno; que dentro del galpón 11 existen ordenadores que requieren aires acondicionados, el subarrendamiento del inmueble y/o la cesión del contrato de arrendamiento; que la mitad del inmueble era ocupada por YU DA IMPORT, C.A., hechos alegados por los demandados en las contestaciones.
CARGA DE LA PRUEBA. DISTRIBUCIÓN ART. 506 del Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
PRUEBA DE OBLIGACIÓN
ART. 1354 del Código Civil. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
ART. 1.592 del Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Igualmente, los artículos 1.159, 1.160, 1.585, 1.167, 1.264, 1.269, 1.544 y 1.548 del Código Civil,establecen:
ART. 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
ART. 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.585. - El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.
ART. 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
ART. 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención”.
ART. 1.269.- “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”...
ART. 1544.- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.
El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.
ART. 1548.- En el retracto legal se aplicará lo dispuesto en los artículos 1.539 y 1.544.
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
“Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Artículo 39.- En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.
Doctrinariamente el retracto legal es sólo un mecanismo previsto en la ley para hacer valer el derecho de propiedad del inmueble que se forma en cabeza del arrendatario cuando acepta la oferta de venta que le hace el propietario, o cuando el propietario no hace la oferta preferencial o habiéndola hecho, vende al tercero en condiciones más favorables. El retracto legal es la denominación que se le ha dado al medio o al procedimiento mediante el cual el inquilino sustituye al tercer comprador del inmueble, asimilándolo al derecho que nuestro ordenamiento jurídico sustantivo civil da a los comuneros para sustituir al extraño que entre en la comunidad, en los casos de venta o dación en pago (Art. 1.546 C.C.): retracto legal, en contraposición al retracto convencional, los cuales se diferencian por su fuente. El uso de la denominación “retracto legal” para identificar la acción que debe tomar el inquilino...
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS EN RELACIÓN CON LAS PROBANZAS
Del cúmulo del material probatorio, no es controvertida la relación arrendaticia entre María Eugenia Moreno Méndez y Azuind de Venezuela, C.A., que es arrendadora por haberse subrogado en los derechos y obligaciones de la arrendadora propietaria Rosmary Moreno Morilla y José Luis Moreno Morilla, quienes a su vez se habían subrogado de Luis Moreno Martos, propietario arrendador con quien se celebrara el contrato de arrendamiento originalmente, con Inversiones Marava, C.A., que es el Arrendatario, sobre un Galpón N° 11, ubicado en la Segunda Etapa del Centro Comercial e Industrial SHANGRI-LA, Urb. Industrial Carabobo, Av. Norte con 8va Transversal, Valencia, Estado Carabobo; y consta la venta a los terceros María Eugenia Moreno Méndez y Azuind de Venezuela, C.A., en el documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo el 28-07-2017, Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, y ASÍ SE DECLARA.
Con las pruebas de Tarjas constituidas por depósitos bancarios efectuados en la cuenta bancaria de Rosmary Moreno Morilla en el Banco Provincial, en concordancia con la prueba de exhibición de los estados de cuenta del Banco Provincial suministrada por Rosmary Moreno Morilla, los cuales al confrontarlos con los depósitos Bancarios, concuerdan perfectamente, pagos depositados oportunamente a la arrendadora, hecho controvertido por haber demandado los Arrendadores Azuind de Venezuela, C.A. y María Eugenia Moreno el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento desde enero de 2020 a septiembre de 2022. Considera esta juzgadora solvente a la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento de enero de 2020 a septiembre de 2022, ambos meses inclusive, Y ASÍ SE DECIDE.
Con el expediente de consignaciones arrendaticias traídas a los autos por Rosmary y José Luis Moreno Morilla, retiradas sin reserva alguna del expediente de consignaciones analizado; demuestra la solvencia de la arrendataria desde octubre de 2009 hasta mayo de 2013.
De la sentencia del Exp. D-0364-2019, se prueba la solvencia de la arrendataria desde marzo de 2017 hasta enero de 2019, ambos meses inclusive, no controvertida, por lo que se presumen pagadas las cantidades que debían satisfacerse en el período anterior, de conformidad con el Art. 1.296 del Código Civil: “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores…”
Considerando quien decide, que Inversiones Marava, C.A. se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde octubre de 2008 a enero de 2019, y ASÍ SE DECIDE.
De esta misma sentencia se desprende la solvencia de la arrendataria con el pago del condominio hasta el 07-01-2020, fecha de la sentencia que declara la solvencia de la arrendataria en el pago del condominio, por lo que para la fecha de ofertarle el inmueble en venta estaba la arrendataria solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en el pago del condominio, y ASÍ SE DECLARA.
Con respecto al cambio de uso del inmueble considera esta juzgadora que las declaraciones de Azuind de Venezuela, C.A., Rosmary, José Luis y María Eugenia Moreno son contradictorias porque por una parte (Exp. D-0364-2019) indica que el inmueble es de uso industrial a pesar de indicar que era de uso Comercial, por cuanto fue celebrado durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo uso abarcaba el uso industrial, comercial y otros (cosa que es verdad); por otro lado indica que de acuerdo a los contratos de arrendamientos celebrados, se indica que el inmueble es de Uso Comercial (cosa que también es verdad); y reconocen expresamente que el aumento del canon de arrendamiento anual se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige la materia y demanda el desalojo del inmueble arrendado por el cambio de uso del inmueble, de comercial a Oficinas y reconoce que los aumentos de canon se efectúan de acuerdo a la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige la materia. Son contradicciones que evidentemente dejan indefensa a la contraparte, y ASÍ SE DECLARA.
La arrendataria en el libelo alegó que el inmueble es utilizado como sede principal y oficinas comerciales de MARAVA, uso que, a la luz de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta ambiguo, pero para el año 2005 y 2008, en que se celebraron los contratos de arrendamiento que rigen la relación locativa, era absolutamente normal, el uso industrial, oficinas y comercial se regían todos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Si entendemos que oficina es un espacio físico donde se desarrolla una actividad que puede ser comercial o de diferente índole, se entiende que una compañía inscrita en el Registro Mercantil como lo son NETCOM PLUS, C.A. y AZUIND DE VENEZUELA, C.A. Establece el Artículo 10 del Código de Comercio: “Son comerciantes los que teniendo capacidad para contratar hacen del comercio su profesión habitual, y las sociedades mercantiles”.
Y el Art. Artículo 200 del Código de Comercio establece: Las compañías o sociedades de comercio son aquellas que tienen por objeto uno o más actos de comercio. Sin perjuicio de lo dispuesto por leyes especiales, las sociedades anónimas y las de responsabilidad limitada tendrán siempre carácter mercantil, cualquiera que sea su objeto…”
Con el registro de Comercio de MARAVA, quedó probado que esta sociedad mercantil está dedicada a la venta de equipos de radiocomunicaciones, informáticas, de seguridad industrial y personal, presta servicio de alquiler de equipos de televisión, estaciones radiodifusoras y satelitales y de radiocomunicación, como lo alegó en el libelo de la reconvención, y ASÍ SE DECLARA.
Por los razonamientos expuestos, considera esta administradora de justicia que no se probó que la arrendataria cambiara el uso del inmueble arrendado, y ASÍ SE DECIDE.
De manera tal, que Inversiones Marava, C.A. es comerciante y tiene por objeto varios actos de comercio, como lo demostró con el Registro de Comercio y con la inspección extrajudicial traída a los autos por Azuind de Venezuela, C.A., que demuestra que en el inmueble arrendado funciona un Nodo y un Centro Control. No se demostró el alegato de los demandados reconvinientes de la existencia en el inmueble de ordenadores que requieran el uso de aires acondicionados, y ASÍ SE DECLARA.
Referido a los daños al inmueble arrendado alegados por los arrendadores-propietarios, que no promovieron pruebas que demostraran que el inmueble se encontraba deteriorado. Las 4 fotografías promovidas con el objeto de demostrar el deterioro del inmueble no lo demostraron porque fueron impugnadas y la promovente no insistió en hacerlas valer, de forma tal que no se probó el deterioro del inmueble y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto al uso indebido del inmueble al colocar 10 aires acondicionados de 24.000 BTU cada uno, y que en ese lugar hacía un frío extremo, alegado por AZUIND, ROSMARY, MARÍA EUGENIA y JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, probaron de ninguna forma el uso indebido del inmueble, y ASÍ SE DECLARA.
No se probó que el arrendatario efectuará al inmueble reformas ni mejoras no autorizadas por el arrendador, a pesar de haberse demostrado en por contrato de arrendamiento la prohibición al arrendatario de efectuar reformas ni mejoras al inmueble arrendado, del análisis de los contratos de arrendamientos se desprende la existencia de otras construcciones además de la Oficina descrita a la entrada del inmueble al señalar que la oficina está en la parte inferior, y que tiene paredes de yeso, implica otras construcciones además de una oficina, y así se decide.
Un detalle puntual del contrato es que los contratantes consideraron que lo más resaltante a precisar fue la oficina en la entrada con una central telefónica.
Considera esta administradora de justicia que los alegatos de AZUIND, ROSMARY, MARÍA EUGENIA y JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, son contradictorios entre sí, ya que alega que el uso del inmueble es comercial y demanda el desalojo por cambio de uso del inmueble arrendado, pero en el mismo escrito reconoce expresamente que el canon se aumenta de acuerdo con el INPC que dicta el BCV, con arreglo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige la materia. Por otra parte, trae pruebas al juicio que demuestran que dentro del inmueble se presta servicio público de internet.
No son hechos controvertidos que JOSÉ LUIS MORENO MORILLA y ROSMARY MORENO MORILLA ofertaron el inmueble objeto de litigio con documento público traído a los autos por Inversiones Marava, C.A., por BsF.800.000.000,00 a mediados del año 2017, y tampoco es un hecho controvertido que lo vendieron a los terceros AZUIND DE VENEZUELA, C.A. y MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) por la mitad del precio ofertado antes de vencerse el lapso para la aceptación de la oferta, motivos por los cuales no tiene relevancia jurídica alguna si Inversiones Marava, C.A. cumplía o no los requisitos para la procedencia de la preferencia ofertiva establecida en el Art 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que los propietarios le concedieron ese derecho. No obstante, del abundante material probatorio aportado al juicio por las partes, quedó demostrado que la arrendataria cumplió sus obligaciones contractuales, y ASÍ SE DECIDE.
También se encuentra probado que JOSÉ LUIS MORENO MORILLA y ROSMARY MORENO MORILLA incumplieron el Art. 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial al venderle a terceros el inmueble en la mitad del precio ofertado al inquilino, es decir, condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente a la arrendataria, que ejerció su derecho de retracto legal arrendaticio dentro de los 6 meses siguientes a la notificación que le efectuaran los actuales propietarios mediante citación en el Exp. D.0364-2019, nomenclatura de este mismo Tribunal, y ASÍ SE DECIDE.
Por la forma de contestar la demanda, Azuind de Venezuela, C.A., Rosmary, José Luis y María Eugenia Moreno, se evidencia que la arrendataria no tiene la posesión de todo el Galpón 11, arrendado en el año 2005, de la cual pagaba la totalidad del condominio (cosa Juzgada de la sentencia del Exp. D0364-2019 de este Tribunal), teniendo derecho a ocupar la totalidad del inmueble arrendado, aunque no se hubiere probado específicamente que, en el año 2017, AZUIND DE VENEZUELA, Rosmary Moreno y José Luis Moreno se introdujeran al inmueble arrendado desposeyendo a la arrendataria de la mitad del Galpón 11.
Con respecto al actual poseedor de la parte trasera del Galpón 11, constituye un indicio grave de que los demandados poseen efectivamente la parte posterior del Galpón, el documento público, no tachado ni impugnado por los demandados a quien se les opuso, donde Rosmary Moreno y José Luis Moreno venden el inmueble arrendado a Azuind de Venezuela y a María Eugenia Moreno Morilla, donde se constituye un usufructo a favor de JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, que casualmente paga el condominio del inmueble objeto de litigio sólo por el 50% de los gastos de Condominio (prueba de informe emitida por la administradora del Condominio); si efectivamente este ciudadano no ocupará el 50% del galpón, no tendría ningún tipo de interés en pagar el condominio, porque en el contrato traído a los autos por los demandados celebrado con YU DA IMPORT, C.A., el arrendatario tenía la obligación de pagar el condominio, no el arrendador. Este Tribunal tiene la obligación de decidir a los efectos de la tutela judicial efectiva, las partes tienen derecho a que el Tribunal les dé respuesta adecuada a la solución de sus conflictos, y en virtud de que existen fundados indicios que indican que el usufructuario del inmueble arrendado, ciudadano JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, ocupa la mitad del Galpón 11, arrendado de acuerdo al documento de propiedad de Azuind de Venezuela y María Eugenia Moreno, este Tribunal forzosamente concluye que existe violación de los derechos de INVERSIONES MARAVA, C.A., al impedírsele el uso, goce y disfrute de la totalidad del inmueble arrendado, y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto al alegato de que Inversiones Marava, C.A., se le había arrendado y ocupaba solo una parte del inmueble, porque la otra parte estaba arrendada al tercero YU DA IMPORT, C.A., a pesar de traer un documento público, constituido por un contrato de arrendamiento, que no fue impugnado por MARAVA a quien se le opuso; del contrato de arrendamiento no se desprende que se refiriera al mismo Galpón 11, arrendado a la actora de este juicio, y tampoco se evidencia que el Galpón se encontrara en la misma Segunda Etapa donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado a MARAVA, no se indicaba el número y etapa del Galpón arrendado a YU DA IMPORT, C.A.
Con respecto al precio en que debe pagar INVERSIONES MARAVA, C.A. por el inmueble, es un hecho notorio la inflación galopante en Venezuela, el 28-07-2017 cuando Rosmary Moreno y José Luis Moreno venden el inmueble arrendado a Azuind de Venezuela y a María Eugenia Moreno Morilla, BsF. 400.000.000,00 eran una cantidad, la cual estaba muy por debajo del precio al que le ofertaron a la arrendataria, pero es el precio del inmueble; en la actualidad por efecto de la inflación (hecho notorio exento de prueba), esa cantidad es un precio irrisorio, por lo que esta administradora de justicia estima prudencialmente el valor del inmueble que debe pagar INVERSIONES MARAVA, C.A., en DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) DIGITALES (BsD. 275.000,00), pagaderos de contado al momento de solicitar la ejecución de la sentencia, y ASÍ SE DECIDE.
Porque el inmueble arrendado fue la totalidad del galpón 11 y no una parcialidad, encontrándose que los demandados tienen la posesión de la mitad del Galpón arrendado, impidiéndole el uso goce y disfrute del mismo a INVERSIONES MARAVA, C.A., la parte demandada debe poner a INVERSIONES MARAVA, C.A., en la posesión de la totalidad del inmueble arrendado, permitiéndole el uso, goce y disfrute del inmueble objeto de litigio, cumpliendo de esta manera con el contrato de arrendamiento que es ley entre las partes.
Se cumplen todos los requisitos para la procedencia del retracto legal arrendaticio, en consecuencia se ordena subrogar a INVERSIONES MARAVA, C.A. en las mismas condiciones de los compradores MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., en el contrato de compra venta celebrado con ROSMARY MORENO MORILLA, JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, mediante documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 28 de julio de 2017, tramite Nº 313.2017.3.1795 de fecha 27-07-2017, Planillas Únicas Bancarias Nros. 31300125674 y 31300126665, documento inscrito bajo el Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, quedando INVERSIONES MARAVA, C.A. como propietaria del inmueble arrendado, previo el pago del precio de la venta, pagaderos de contado, más los gastos de registro que indique el Registro Inmobiliario competente, el pago de 5 unidades Tributarias por concepto de impuestos de transacciones inmobiliarias para reembolsar a los compradores MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., las cantidades que desembolsaron por esos conceptos, quedando sin efecto la venta entre MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) y AZUIND DE VENEZUELA, C.A. con ROSMARY MORENO MORILLA y JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA y entregándole a INVERSIONES MARAVA, C.A. el inmueble libre de gravámenes, Y ASÍ SE DECIDE.
En caso de que los demandados no ejecuten voluntariamente la subrogación de INVERSIONES MARAVA, C.A., como ordena el párrafo anterior, se ordena que la sentencia definitiva sirva de título de propiedad y se ordene su registro, Y ASÍ SE ESTABLECE.
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, administrando Justicia y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por INVERSIONES MARAVA, C.A., en consecuencia, se ordena a las demandadas AZUIND DE VENEZUELA, C.A., ROSMARY MORENO MORILLA, JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA y MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic), a poner a INVERSIONES MARAVA, C.A., en la posesión de la totalidad del inmueble arrendado que es 337,25 m2, constituido por el Galpón distinguido con el N° 11, situado en la Segunda Etapa del Centro Comercial e Industrial Shangri-La, Urb. Industrial Carabobo, Av. Norte con 8va Transversal, Parroquia Rafael Urdaneta, Valencia, Estado Carabobo, permitiéndole el uso, goce y disfrute de todo inmueble.
SEGUNDO: CON LUGAR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por INVERSIONES MARAVA, C.A. contra AZUIND DE VENEZUELA, C.A., ROSMARY MORENO MORILLA, JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA y MARIA EUGENIA MORENO MENDEZ (sic), en consecuencia queda subrogada INVERSIONES MARAVA, C.A., en todos los derechos de propiedad y posesión, libre de gravámenes, en las mismas condiciones que tenían MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., en el contrato de compra venta celebrado con ROSMARY MORENO MORILLA y JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, en el documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo el 28-07-2017, tramite (sic) Nº 313.2017.3.1795 de fecha 27-07-2017, Planillas Únicas Bancarias Nros. 31300125674 y 31300126665, documento inscrito bajo el Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, quedando INVERSIONES MARAVA, C.A. como propietaria del inmueble constituido por un Galpón distinguido con el N° 11, ubicado en la Segunda Etapa del conjunto denominado CENTRO COMERCIAL E INDUSTRIAL SHANGRI-LA, situado en la Urb. Industrial Carabobo, Av. Norte con 8va Transversal, Parroquia Rafael Urdaneta, Valencia, Estado Carabobo. El conjunto comercial e industrial está constituido conforme al Documento de Condiciones Generales Documento de Condiciones Generales protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 03-03-1993, Nº 50, folios 1 al 10, Pto. 1º, Tomo 16; y la Segunda Etapa del Conjunto y conforme al documento de Condominio de la Segunda Etapa, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 21-09-1993, Nº 48, folios 1 al 13, Pto. 1º, Tomo 33 y su correspondiente reglamento de condominio agregado al Cuaderno de Comprobantes de la misma Oficina Subalterna el 21-09-1993, Nº 48, folios 1 al 13, Pto. 1º, Tomo 33; y su correspondiente Reglamento de Condominio que se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobantes en la misma Oficina Subalterna el 21-09-1993, Nº 1054, Folios 1.617 al 1.619. el Galpón objeto del contrato tiene un área de construcción aproximada de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECIMETROS CUADRADOS (337,25 m2), con diez metros cuadrados (10 m2) de volado y consta del Galpón propiamente dicho, dos (2) baños, uno para damas y otro para caballeros y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Galpón N° 10; SUR: Fachada Sur del Edificio, pasillo peatonal, zona verde y canal de aguas de lluvia; ESTE: Galpón N° 16 y; OESTE: Fachada Oeste del Edificio, pasillo peatonal y estacionamiento de Vehículos; al inmueble objeto del contrato le corresponden 4 puestos de estacionamiento signados con la Letra y numero: 11 A, 11 B, 11 C y 11 D, y un porcentaje sobre las cargas y derechos comunes, es decir un porcentaje de condominio de 0,17%, como consta en documento de Condominio y su Reglamento, los cuales conoce y acepta la compradora. El Galpón Nº 11 se encuentra identificado con la cédula catastral Nº 08-14-5-U-05-24-01 y que pertenecía a ROSMARY MORENO MORILLA y JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, venezolanos, mayores de edad, cédulas de identidad Nros. V-9.568.634 y V-9.560.015, RIF Nros. V-095686342, V-095600154, por haberlas heredado de LUIS MORENO MARTOS, fallecido ab intestato de acuerdo a la Declaración Sucesoral de la SUCESIÓN MORENO MARTOS LUIS, RIF Nº J31701639-4 y contenida en el expediente 2011/777, Nº de Planilla 53.774, Nº de Planilla Sustitutiva 108.548, emitida por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT),a quien le pertenecía en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 25-11-1993, Nº 32, Folios 1 al 3, Pto. 1º, Nº 24, y a Documento de Partición registrado en la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 08-07-2005, Nº 22, Folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 4.
TERCERO: Queda sin efecto la compraventa efectuada entre ROSMARY MORENO MORILLA y JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA con MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., Líbrese oficios al Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo.
CUARTO: Se ordena a la parte demandante INVERSIONES MARAVA, C.A pagar a la demandada AZUIND DE VENEZUELA, C.A., y MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ, el precio del inmueble de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES DIGITALES (BsD. 275.000,00), para reembolsar a los compradores MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., las cantidades que desembolsaron y que deben constar en el Expediente.
QUINTO: se ordena a la parte demandada AZUIND DE VENEZUELA, C.A., ROSMARY MORENO MORILLA, JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA y MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic), cumplir con la tradición legal del inmueble. En caso de no cumplir de forma voluntaria con la presente decisión sirva la presente sentencia como titulo (sic) suficiente para su registro ente el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo, previo el pago del precio del inmueble, más los gastos de registro, el pago de 5 unidades Tributarias por concepto de impuestos de transacciones inmobiliarias para reembolsar a los compradores MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., las cantidades que desembolsaron y que deben constar en el Expediente.
SEXTO: Se ordena la notificación a las partes de la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Por la naturaleza del fallo, no hay condena de costas procesales. Publíquese y regístrese. Dada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado, en horas de despacho del día de hoy, 28 de febrero de 2025.

V
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma, el abogado LOTHAR HAUSER, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, consignó escrito de Informes por ante esta alzada, en los siguientes términos:
REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE CELEBRAR NUEVA AUDIENCIA DE JUICIO La Constitución Nacional establece como principio que el proceso será "ORAL", (257) y el derecho a ser "JUZGADO POR SUS JUECES NATURALES", por tanto prohíbe los Jueces ad hoc. Del primero emana el principio de "INMEDIACIÓN PROCESAL", elevado a derecho constitucional y desarrollado por el Código de Procedimiento Civil, el cual implica "que los jueces deben escuchar los argumentos de las partes y presenciar la práctica de las pruebas de las cuales obtendrá su convencimiento, materializado en el fallo, y que es lo propio de los procesos orales" y el principio de la "IDENTIDAD FÍSICA DEL JUZGADOR" que a su vez implica "que un mismo juez debe serlo sobre toda la audiencia del debate oral y además debe ser él quien personalmente dicte sentencia, sin posibilidad de delegación", todo lo cual materializa el "DERECHO A SER JUZGADO POR SUS JUECES NATURALES"; por tanto, en los proceso orales, en la audiencia de juicio, el juez que recibe la prueba es el mismo que dicta el dispositivo del fallo y éste, indefectiblemente, debe ser el mismo que publica la sentencia definitiva, so pena de infringir el "principio de inmediación, de la "identidad física del juzgador" propia de los "juicios orales", por tanto, infringe el "derecho a ser juzgado por el juez natural".
En este contexto, si un juez es el que celebra la Audiencia de Juicio y dicta el dispositivo del fallo y luego, otro juez distinto, pública la sentencia definitiva, se infringen los citados principios..
… La Jueza provisorio Ysaura de las Nieves Añez Dávila, por haber dictado el dispositivo del fallo, le correspondía publicar la sentencia dentro de los diez (10) días siguientes, esto es el día 10 de diciembre del año 2024, "lo cual no hizo", por el contrario, dictó "Auto de Diferimiento" de la publicación de la sentencia en esta misma fecha por diez (10) días de despacho. (Sexta pieza folio 149)
Vencido el lapso de diferimiento de la publicación de la sentencia, la Jueza Provisoria Ysaura de las Nieves Añez Dávila, no publicó la sentencia, quedando la misma fuera de lapso
En fecha 24 de enero de 2025, una nueva Jueza, abogada YISBETH RODRÍGUEZ BOLÍVAR, actuando en su condición de "Jueza Suplente", se avoca al conocimiento de la presente causa conforme a los artículos 14 y 93 del Código de Procedimiento Civil. (Sexta pieza, folio 159)
En fecha 21 de febrero de 2025, la Apoderada Judicial de Inversiones Marava C.a., Abg. Luisa Loreto, solicita al Tribunal, "dicte por escrito el fallo completo" )Sexta pieza folio 166)
En fecha 28 de febrero del año 2025, la "Jueza Suplente", abogada YISBETH RODRÍGUEZ BOLÍVAR, procede a publicar "in extenso" la sentencia definitiva (Sexnta pieza, folios 167 al 189,ambos inclusive), tal como consta de la sentencia definitiva, DONDE SE LEE: JUEZA
SUPLENTE, ABOG YISBETH RODRÍGUEZ BOLÍVAR.
En este contexto, resulta que en el presente caso, tenemos dos (2) juezas distintas, que dictan una misma sentencia, la primera dicta el dispositivo de la sentencia, y la segunda, realiza la publicación in extenso de la sentencia definitiva: la provisoria, abogada Ysaura de las Nieves Añez Dávila: dicta el dispositivo del fallo y la jueza suplente, abogada Yisbeth Rodríguez Bolívar: realiza la publicación in extenso de la sentencia definitiva. La Jueza Suplente, abogada Yisbeth Rodríguez Bolívar, al publicar in extenso la sentencia definitiva, desconoce el Derecho, al caso, los Principios Constitucionales desarrollados por la ley procesal, que rigen el "Juicio Oral", como lo son: la "Inmediación", la "identidad física del juzqador" y el "principio del Juez Natural". Con tal actuación la Jueza Suplente, abogada Yisbeth Rodríguez Bolívar infringió las normas constitucionales (arts. 49 numeral 4 y 257) y los artículos del Código de Procedimiento Civil (arts. 872, 876 y 877), por tanto, al publicar la sentencia definitiva pone en evidencia su desconocimiento del Derecho y la Ley, y con su actuación violó flagrantemente los derechos de mis mandantes, ciudadanos Rosmary Moreno Morilla, José Luis Moreno Morilla, María Eugenia Moreno Méndez y la sociedad de comercio, Azuind de Venezuela C.A, partes demandadas en la presente causa.
Tal como lo indica la Sala Constitucional,"...el principio de inmediación conduce a que el Juez que presencia el debate del juicio oral y público", en este caso, la Jueza Provisoria, abogada Ysaura de las Nieves Añez Dávila, sea la misma persona "que decide", ya que "ello conduce al principio de la identidad física del juzgador, en el sentido de que quien presencia la evacuación de las pruebas" o sea, la Jueza Provisoria, abogada Ysaura de las Nieves Añez Dávila, era la que debía "sentenciar el asunto debatido"; en este sentido, la "Jueza Suplente" abogada Yisbeth Rodriquez (sic) Bolívar: no podía, sin incurrir en infracción de normas constitucionales y legales publicar la sentencia definitiva, ya que no fue ella la Jueza que presenció el debate de juicio oral, por tanto, no presenció las pruebas, fundamento de la sentencia definitiva a publicar in extenso.
Es por estas razones, tanto constitucionales y legales que formalmente solicito se anule la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2024 y publicada in extenso la sentencia definitiva en fecha 28 de febrero de 2025, y se reponga la causa al estado de "fijar una nueva Audiencia de Juicio Oral", ante un juez distinto de las que dictaron y publicaron, primero, el dispositivo de fallo y, segundo, la sentencia definitiva, prescindiendose (sic) del vicio aquí cometido.
TERGIVERSACIÓN DE LA LITIS. En el capítulo denominado "Reconvención de María Eugenia Moreno y Azuind" (página 7 sentencia), la recurrida afirma un hecho no alegado por las demandadas reconvinientes, como lo es "la falta de pago íntegro de los cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 hasta mayo de 2013, tergiversando los términos de la controversia, toda vez que este hecho no fue alegado en nuestra reconvención. En otro lugar de la sentencia recurrida, la jueza a quo, confirma la tergiversación al afirmar que "siendo ello la causal de desalojo demandada por vía reconvencional" (página 24 sentencia).
Consecuencia de tal tergiversación de los términos en que fue planteada la litis, la recurrida pasó a establecer hechos nuevos alegados por la parte actora en la contestación a la demanda reconvencional, lo que a su vez la llevó a desechar nuestra "excepción" formulada "en la contestación de la demanda" (no en la reconvención como pretensión autónoma, vale decir, no se reconvino por falta de pago),como lo fue: "Incumplimiento de los requisitos de la preferencia Ofertiva", al caso, De la falta de cumplimiento de las obligaciones del arrendatario", y más exactamente: "la falta de pago íntegro y consecutivo de las pensiones de arrendamiento durante el periodo comprendido del 01 de mayo de 2009 al 01 de mayo de 2013,ocurrido bajo la vigencia de la ley de arrendamientos inmobiliarios de 1999", hecho determinante de la dispositiva del fallo, al declarar con lugar la demanda por retracto Legal Arrendaticio.
Afirma la recurrida el capítulo denominado "Reconvención de María Eugenia Moreno y Azuind" (página 7 sentencia), lo siguiente:
"Al momento de contestar la demanda, reconvienen a INVERSIONES MARAVA C.A., por las causales a, c,yd del art 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial del mismo inmueble:
Falta de pago íntegro de los cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 hasta mayo de 2013.
En otro lugar de la sentencia recurrida, ésta afirma el citado hecho no alegado en la reconvención a saber:
....
TRIGÉSIMO TERCERO: Confesión conforme al Art. 1401 de MARAVA al invocar la prescripción en su contestación a la reconvención, porgue (sic) según Rosmary Moreno Morilla, José Luis Moreno Morilla, María Eugenia Moreno y Azuind de Venezuela C.A ... al alegar la prescripción, MARAVA confiesa que la obligación existe v que no fue cumplida. en (sic) consecuencia MARAVA debe los cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 a mayo de 2013 siendo ello la causal de desalojo demandada por vía reconvencional,
queda claro que la recurrida tergiversó los términos en que fue planteada la litis, violando consecuencialmente el artículo 12 del CPC, que ordena al juez atenerse solo y únicamente a lo alegado en autos. En este contexto la recurrida desconoce que en nuestro país rige en el proceso civil, el Principio Dispositivo como regla y por vía de excepción, el Inquisitivo (art.11 CPC),y por la otra el artículo 243 ordinal 5° CPC:"5° "Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia".
CONTRADICCIÓN EN LA MOTIVACIÓN: La recurrida en la páginas 31 de la sentencia concretamente en el capítulo denominado "Hechos No Controvertidos, por Haberlo Aceptado Las Partes", por tanto se tienen como hechos ciertos establecidos como tal en la sentencia, y en consecuencia, sobre ellos no recae actividad probatoria alguna, la recurrida afirma lo siguiente:
“.....)
3) La cosa juzgada de la sentencia de este Tribunal el 07-01-2020. Exp D-0364-2019, que DECLARA que el inmueble es de uso de OFICINAS
10)"..por lo que el canon al no haber acuerdo entre las partes se ajusta por la inflación, en aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige la materia, se ajustó el canon en un 900%, de Bs F 1.000,00 se aumentó a Bs.F 10.000,00, es decir, muy por encima del monto mensual estimado por el BCV las estimaciones de FMI y la Asamblea Nacional para el año inmediatamente anterior
En otro lugar de la sentencia recurrida (página 35 sentencia) denominado "Único", la jueza a quo afirmó que la sentencia definitiva cursante ante su mismo tribunal (Juzgado Décimo de Municipio) expediente D-'364-2019 se valorará conforme a la NOTORIEDAD JUDICIAL", a saber:
"(...)
Curso ante este mismo Tribunal Décimo de Municipio la causa N° D-0364-2019 contentivo de demanda de Desalojo de inmueble intentado por Rosmary Moreno Morilla y Azuind de Venezuela C.A., contra Inversiones Marava C.A., fundamentada en los mismos contratos de arrendamiento. El Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos, no obstante, esta administradora de justicia con el objeto de evitar decisiones contradictorias y fraudes procesales, aplicará la NOTORIEDAD JUDICIAL y ASÍ SE DECIDE
En la sentencia definitiva Expediente D-0364-2019 (páginas 8 y 9 sentencia D-0364-2019), sobre la cual la recurrida afirma que aplica la "notoriedad judicial" a los fines de "evitar decisiones contradictorias y fraudes procesales", claramente estableció con fuerza de cosa juzgada, lo siguiente:
"Tratándose de un inmueble que se rige por la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes deben ponerse de acuerdo para fijar el canon de arrendamiento, el arrendador unilateralmente no puede imponer al arrendatario un canon de arrendamiento, de manera tal que si las partes no se ponen de acuerdo en el canon de arrendamiento debe aplicarse el artículo 14 de la LAl, de manera tal, que los cánones se ajustan anualmente de acuerdo al Índice Nacional de precios al Consumidor que dicte el BCV. Y ASÍ SE DECIDE"
En otro lugar de la sentencia, específicamente página 5, en el capítulo denominado "Alegatos de Rosmary Moreno, José Luis Moreno, maria (sic) Eugenia Moreno y Azuind en la Contestación", la recurrida expresa lo siguiente:
(...)
Admiten expresamente que el padre de Rosmary Moreno y José Luis Moreno (hoy de cujus) Luis Moreno Martos, C.I: V-9.567.133. suscribió en el año 2005,contrato de arrendamiento con Inversiones Marava C.A.v el objeto del contrato lo constituía el inmueble identificado como galpón 11, situado en el Centro Comercial Shanari-La. por un canon de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 500.000,00) de esa fecha. También la celebración de otro contrato en el año 2008 por Bsf1.000,00"
…INFRACCIÓN DIRECTA DEL ARTÍCULO 249 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL (EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO): La recurrida sin haber ordenado una experticia complementaria del fallo y sin ningún elemento probatorio para establecer el monto del pago establece que INVERSIONES MARAVA C.A., establece como valor del inmueble la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES DIGITALES (BsD 275.000,00), así, la recurrida para apuntalar tal arbitrariedad (no ordenar la experticia complementaria del fallo y hacerla ella misma, sin ser experta contable, ni tasadora inmobiliaria), señala lo siguiente:
"Con respecto al precio que debe pagar INVERSIONES MARAVA C.A.. por el inmueble es un hecho notorio la inflación galopante en Venezuela al 28-07-2017. cuando Rosmary Moreno y José Luis Moreno venden el inmueble a Azuind de Venezuela C.A., y a María Eugenia Moreno Morilla Bs F 400.000.000,00 era una cantidad la cual estaba por debajo del precio que le ofertaron a la arrendataria, pero es el precio del inmueble en la actualidad por efecto de la inflación (hecho notorio exento de prueba) esa cantidad es un precio irrisorio, por lo que esta administradora de justicia estima prudencialmente el valor del inmueble que debe pagar INVERSIONES MARAVA C.A., en DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES DIGITALES (BsD 275.000,00), pagadero de contado y al momento de solicitar la ejecución de sentencia y ASÍ SE DECIDE".
Ahora bien, se desconoce el método de cálculo usado por la recurrida para establecer el valor del inmueble en 275.000,00 bolívares digitales. Si bien es cierto que la inflación es un hecho notorio y está exento de prueba, la valoración del inmueble no lo es, se requiere para tal fin un experto, conforme lo pauta el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. De otra parte, la valoración del inmueble por parte de la recurrida resulta arbitraria, toda vez que de una vez cierra el paso a la realización en fase ejecutiva de una experticia complementaria del fallo, resultando risible su afirmación de que "esa cantidad es un precio irrisorio", habida cuenta de la devaluación de nuestra moneda frente al dólar estadounidense ocurrida desde el dictado de la sentencia hasta la presente fecha. Para dar una estimación somera, la moneda extranjera dólar de los EE UU (USD%) pasa de los CIEN BOLÍVARES DIGITALES, en este contexto, según la recurrida el galpón arrendado, de más de trescientos metros cuadrados, y ubicado en la zona industrial de Valencia, tiene como valor estimado en dólares EE UU la cantidad de 2.750 $USD, cantidad que por máximas de experiencia resulta inferior al precio de un vehículo usado de más de 20 años.
Por tales razones las valoraciones realizadas por la recurrida, además de ser un sentido, resultan totalmente ilógicas e inmotivadas, ya que en ningún lugar de su sentencia explica o razona cuáles fueron las razones "técnicas" que la llevaron a fijar el precio en 275.000,00 bolívares digitales, de igual manera no se comprende si la recurrida es juez, por qué razón se subroga a un experto, en pocas palabras, la recurrida realiza "ilegalmente" una doble función: valorar y tasar el inmueble, hecho propio de un experto, no del juez, cuya única función es juzgar, no establecer el valor monetario de las cosas. En este sentido y en este particular solicitó revoque la sentencia y ordene (caso de no prosperar el recurso de apelación) la realización de una experticia complementaria del fallo, y se establezca el verdadero valor del inmueble, realizado por expertos en la materia
SILENCIO DE PRUEBA: en demanda por falta de pago y subarrendamiento y subsidiariamente para el caso de que la demanda de subarrendamiento no prospere, se pase a considerar la cesión de contrato de arrendamiento, se alegó claramente que INVERSIONES MARAVA C.A., subarrendado a la sociedad de comercio NEPCOM PLUS C.A.

Ahora bien, siendo la oportunidad, la parte demandante reconvenida apelante no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno a presentar escrito de informes.
VI
DEL ESCRITO DE OBSERVACIONES
De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma, la abogada LUISA LORETO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de observaciones por ante esta alzada, en los siguientes términos:
PRIMERO: Con respecto a la solicitud de reposición de la causa al estado de celebración de la audiencia de juicio por presunta violación al principio de la INMEDIACIÓN JUDICIAL, porque el Juez ante quien se celebró la audiencia de juicio y dicta el dispositivo del fallo es diferente al Juez que publica la sentencia definitiva.

OBERVO: (sic) El principio de la inmediación se refiere a que el Juez que presenció la audiencia de juicio (Dra. Ysaura Añez) debe ser el mismo que dicte el fallo.

La Juez (Dra. Ysaura Añez), en la audiencia de juicio estaba presente de manera fisica y continua, desde el inicio hasta la decisión y dictó el dispositivo del fallo, donde valoró los alegatos, defensas y excepciones de las partes del juicio, así como de los hechos controvertidos y los no controvertidos, y valoró las pruebas de las partes. La Juez (Dra Ysaura Añez), en la misma audiencia de juicio valoró personalmente las pruebas aportadas por las partes, así como sus exposiciones en la audiencia, con fundamento a lo cual dictó su decisión, expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho. La misma Juez que presenció la audiencia, dictó el dispositivo del fallo.

En la misma acta levantada en la audiencia de juicio, se señala:

"...Este Tribunal informa las reglas bajo las cuales se desarrollará la Audiencia Oral y en este sentido se indica a las partes que en apego a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela se les garantizara el cumplimiento de los Principios Fundamentales del proceso, especialmente el principio de inmediación y concentración ya que son parte del proceso oral y se refieren a la presencia del juez en la audiencia y a la realización (sic) de los actos procesales en un solo acto, respectivamente: Principio de inmediación: El juez debe estar presente en la audiencia de manera física (sic) y continua, desde el inicio hasta la decisión. Esto implica que el juez debe tener un contacto directo con las partes y con los elementos de prueba, como testigos, peritos, lugares y cosas. Si el juez no está presente, todo lo actuado es nulo. Principio de concentración: los actos procesales deben realizarse en un solo acto o lo más próximos entre sí, y la sentencia debe dictarse en el plazo más breve posible. El principio de inmediación es un pilar esencial del proceso, ya que garantiza que los actos procesales se realicen en presencia del juez y es garante del derecho a la Defensa, al Debido Proceso, y a la Tutela Judicial Efectiva..."

La Juez que presencia la audiencia de juicio (Dra. Ysaura Añez), sin prolongar la audiencia y completado el debate, valora pruebas, alegatos, y excepciones, con síntesis (sic) lacónica de los motivos de hecho y de derecho, de la siguiente manera:

Vuelto a la Sala la Juez pronuncia oralmente su decisión expresando el dispositivo del fallo en los siguientes términos En virtud que el Abg. LOTHAR JOSE (sic) ANTON HAUSER LOPEZ, (sic) en su carácter de apoderado judicial de ROSMARY MORENO MORILLA. JOSE (sic) iLUIS MORENO MORILLA. MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic) y la sociedad mercantil denominada AZUIND DE VENEZUELA, C.A., en sus CUARTO, que INVERSIONES MARAVA, C.A., se encuentra solvente en el pago de los contestaciones alega como hechos con valor de cosa juzgada en su particular DECIMO canones (sic) de arrendamiento desde marzo de 2017 hasta enero del año 2019. pagados oportunamente en la cuenta que le señalara la arrendadora para efectuar el pago de los condominio del inmueble arrendado (Sentencia del Juzgado Décimo de Municipio admitió y aceptó expresamente en el Particular 10° de las contestaciones, que el 22 de mayo de 2017, mediante notificación efectuada por la Notaria Pública Quinta de Valencia, que sus mandantes ROSMARY MORENO MORILLA, JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, le ofertaron a INVERSIONES MARAVA, C.A., el inmueble arrendado, por el precio de BsF.800.000.000,00, pagaderos al momento de la protocolización del documento en un plazo no mayor de 30 dias (sic) continuos a la aceptación de la oferta, que tenía una duración no mayor de tres meses a partir de la notificación a la arrendataria. De la misma forma admitió y aceptó expresamente en el Particular 13" de las Contestaciones a la demanda de retracto y cumplimiento de contrato que INVERSIONES MARAVA C.A., mediante citación en el Expediente. D-0364-2019 del Juzgado Décimo de Municipio Valencia, se dio por notificada de la venta efectuada a AZUIND DE VENEZUELA, C.A. y a MARIA (sic) EUGENIA MORENO MENDEZ (sic), por parte de los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA Y JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, por el precio de BsF.400.000.000,00, No son hechos controvertidos tampoco la relación contractual arrendaticia y su duración, ni que el inmueble arrendado era propiedad de ROSMARY MORENO MORILLA, JOSE (sic) LUIS MORENO MORILLA, por haberlo heredado de su causante JOSE (sic) LUIS MORENO MARTOS, con quien se celebró el contrato de arrendamiento originariamente Considera el Tribunal que los propietarios efectuaron la oferta de venta del inmueble arrendado, conforme al articulo (sic) 38 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, no obstante, dio en venta a un tercero en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario (mitad del precio), y antes de vencerse el término de 3 meses para la aceptación de la oferta (Art. 39 ejusdem), es por lo que a criterio de este Tribunal es procedente el retracto legal arrendaticio alegado por INVERSIONES MARAVA, C.A. Se observa de las contestaciones de la demanda efectuadas por el Abg. LOTHAR JOSÉ ANTÓN HAUSER LOPEZ,(sic) con su carácter de autos, que se le ofertó a INVERSIONES MARAVA C.A. el Galpón 11, el Contrato de Arrendamiento indubitado se celebró sobre el Galpón 11, motivo por el cual opera el retracto legal arrendaticio. La reconvención por desalojo comercial por cambio de uso del inmueble, reformas no autorizadas, deterioros y uso indebido del inmueble no fueron probados por la reconviniente. El subarrendamiento a NETCOM PLUS, C.A. Y tampoco la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2020 a septiembre de 2022, contenidos en la demanda de Desalojo intentada por Marla (sic) Eugenia Moreno Méndez y AZUIND DE VENEZUELA, C.A. ante el

Juzgado Tercero de Municipio Valencia, acumulado a este Expediente D-0322-2018. Motivos por los que EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY SE DECLARA PRIMERO. CON LUGAR in

SEGUNDO: Las excepciones interpuestas por MARIA (sic) MORENO, JOSÉ MORENO. ROSMARY MORENO Y AZUIND DE VENEZUELA, referidos al incumpliento (sic) de los requisitos de Procedencia para la Preferencia Ofertiva, porque a su criterio la arrandataria (sic) no estaba solvente en el pago de canones (sic) de arrendamiento, cambio de uso del inmueble y modificaciones a la cosa arrendada sin autorización del arrendador

OBSERVO: No es un hecho controvertido que la arrendataria (INVERSIONES MARAVA) tiene derecho preferente para adquirir el inmueble, porque mediante documento público los propietarios JOSÉ MORENO MORILLA Y ROSMARY MORENO MORILLA le ofertaron el inmueble arrendado a LA ARRENDATARIA, y posteriormente le vendieron el inmueble a un tercero por la mitad del precio. El derecho lo tiene porque se lo dieron los propietarios arrendadores. NO HUBO TERGIVERSACIÓN DE LA LITIS. El auto que establece los hechos controvertidos y no controvertidos no fue objeto de apelación y el cumplimiento de contrato y retracto debería decidirse sin pruebas.

TERCERO: Pretende la contraparte que después de repuesta la causa al estado de nueva admisión de la demanda, le validen una inspección judicial y un escrito de promoción de pruebas evacuado en el procedimiento anulado.

OBSERVO: La reposición implica que el proceso judicial se retrotraiga al momento en que se admitió la demanda, anulando todas las actuaciones posteriores a esa fase, como notificaciones, emplazamientos, promociones de pruebas, audiencias, inspecciones, experticias, pruebas de información, etc. NO HUBO TERGIVERSACIÓN DE LA LITIS, la decisión fue ajustada a derecho.

CUARTO: Alega el apelante que la Juez de la causa "No comprendió la naturaleza jurídica (sic) del precontrato de arrendamiento o contrato preparatorio".

OBSERVO: La interpretación de los contratos es facultad del Juez de instancia (aparte del Art. 12 del CPC).

QUINTO: Con respecto a la denuncia de suposición falsa por atribuir la recurrida a actas o instrumentos, menciones que no contiene al afirmar que ellos se opusieron a la prueba de exhibición, y que no es un hecho controvertido la existencia del precontrato.

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DE LA APELACIÓN
Es menester mencionar que la apelación tiene por objeto provocar un nuevo examen de la relación controvertida por el juez de segundo grado, razón por la cual la doctrina al definir el interés en la apelación, expone que está determinado por el vencimiento, que no es otra cosa sino el agravio, perjuicio o gravamen que la decisión judicial apelada causa a uno de los litigantes o a los dos recíprocamente, por haber acogido o rechazado total o parcialmente la pretensión planteada en el primer grado de la jurisdicción. Por tanto, como bien lo afirma la doctrina, si la apelación en esencia es una instancia sobre los hechos, que debe culminar en una nueva resolución, es innegable que su objeto no es otro que la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada.
En este sentido, de la revisión exhaustiva del escrito de informes presentado por la parte recurrente, se observa que los puntos sometidos a conocimiento de esta Alzada, se circunscribe a verificar:
1.- Si es procedente o no la reposición de la causa al estado de celebrar nueva audiencia de juicio oral y;
2. Si la decisión dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha veintiocho (28) de febrero de 2025, se encuentra ajustada a derecho.
Dicho lo anterior, pasa esta Superioridad a emitir pronunciamiento con base en los siguientes términos:
DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA
La parte apelante en la oportunidad de presentar escrito de informes, alegó lo siguiente, sobre este particular:
REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE CELEBRAR NUEVA AUDIENCIA DE JUICIO La Constitución Nacional establece como principio que el proceso será "ORAL", (257) y el derecho a ser "JUZGADO POR SUS JUECES NATURALES", por tanto, prohíbe los Jueces ad hoc. Del primero emana el principio de "INMEDIACIÓN PROCESAL", elevado a derecho constitucional y desarrollado por el Código de Procedimiento Civil, el cual implica "que los jueces deben escuchar los argumentos de las partes y presenciar la práctica de las pruebas de las cuales obtendrá su convencimiento, materializado en el fallo, y que es lo propio de los procesos orales" y el principio de la "IDENTIDAD FÍSICA DEL JUZGADOR" que a su vez implica "que un mismo juez debe serlo sobre toda la audiencia del debate oral, y además debe ser él quien personalmente dicte sentencia, sin posibilidad de delegación", todo lo cual materializa el "DERECHO A SER JUZGADO POR SUS JUECES NATURALES"; por tanto, en los proceso orales, en la audiencia de juicio, el juez que recibe la prueba es el mismo que dicta el dispositivo del fallo y éste, indefectiblemente, debe ser el mismo que publica la sentencia definitiva, so pena de infringir el "principio de inmediación, de la "identidad física del juzgador" propia de los "juicios orales", por tanto, infringe el "derecho a ser juzgado por el juez natural".
En este contexto, si un juez es el que celebra la Audiencia de Juicio y dicta el dispositivo del fallo y luego, otro juez distinto, pública la sentencia definitiva, se infringen los citados principios.
… La Jueza provisorio Ysaura de las Nieves Añez Dávila, por haber dictado el dispositivo del fallo, le correspondía publicar la sentencia dentro de los diez (10) días siguientes, esto es el día 10 de diciembre del año 2024, "lo cual no hizo", por el contrario, dictó "Auto de Diferimiento" de la publicación de la sentencia en esta misma fecha por diez (10) días de despacho. (Sexta pieza folio 149)
Vencido el lapso de diferimiento de la publicación de la sentencia, la Jueza Provisoria Ysaura de las Nieves Añez Dávila, no publicó la sentencia, quedando la misma fuera de lapso
En fecha 24 de enero de 2025, una nueva Jueza, abogada YISBETH RODRÍGUEZ BOLÍVAR, actuando en su condición de "Jueza Suplente", se avoca al conocimiento de la presente causa conforme a los artículos 14 y 93 del Código de Procedimiento Civil. (Sexta pieza, folio 159)
En fecha 21 de febrero de 2025, la Apoderada Judicial de Inversiones Marava C.a., Abg. Luisa Loreto, solicita al Tribunal, "dicte por escrito el fallo completo") Sexta pieza folio 166)
En fecha 28 de febrero del año 2025, la "Jueza Suplente", abogada YISBETH RODRÍGUEZ BOLÍVAR, procede a publicar "in extenso" la sentencia definitiva (Sexta pieza, folios 167 al 189,ambos inclusive), tal como consta de la sentencia definitiva, DONDE SE LEE: JUEZA
SUPLENTE, ABOG YISBETH RODRÍGUEZ BOLÍVAR.
En este contexto, resulta que en el presente caso, tenemos dos (2) juezas distintas, que dictan una misma sentencia, la primera dicta el dispositivo de la sentencia, y la segunda, realiza la publicación in extenso de la sentencia definitiva: la provisoria, abogada Ysaura de las Nieves Añez Dávila: dicta el dispositivo del fallo y la jueza suplente, abogada Yisbeth Rodríguez Bolívar: realiza la publicación in extenso de la sentencia definitiva.
La Jueza Suplente, abogada Yisbeth Rodríguez Bolívar, al publicar in extenso la sentencia definitiva, desconoce el Derecho, al caso, los Principios Constitucionales desarrollados por la ley procesal, que rigen el "Juicio Oral", como lo son: la "Inmediación", la "identidad física del juzqador" y el "principio del Juez Natural". Con tal actuación la Jueza Suplente, abogada Yisbeth Rodríguez Bolívar infringió las normas constitucionales (arts. 49 numeral 4 y 257) y los artículos del Código de Procedimiento Civil (arts. 872, 876 y 877), por tanto, al publicar la sentencia definitiva pone en evidencia su desconocimiento del Derecho y la Ley, y con su actuación violó flagrantemente los derechos de mis mandantes, ciudadanos Rosmary Moreno Morilla, José Luis Moreno Morilla, María Eugenia Moreno Méndez y la sociedad de comercio, Azuind de Venezuela C.A, partes demandadas en la presente causa
Tal como lo indica la Sala Constitucional,"...el principio de inmediación conduce a que el Juez que presencia el debate del juicio oral y público", en este caso, la Jueza Provisoria, abogada Ysaura de las Nieves Añez Dávila, sea la misma persona "que decide", ya que, "ello conduce al principio de la identidad física del juzgador, en el sentido de que quien presencia la evacuación de las pruebas" o sea, la Jueza Provisoria, abogada Ysaura de las Nieves Añez Dávila, era la que debía "sentenciar el asunto debatido"; en este sentido, la "Jueza Suplente" abogada Yisbeth Rodriquez (sic) Bolívar: no podía, sin incurrir en infracción de normas constitucionales y legales publicar la sentencia definitiva, ya que no fue ella la Jueza que presenció el debate de juicio oral, por tanto, no presenció las pruebas, fundamento de la sentencia definitiva a publicar in extenso.
Es por estas razones, tanto constitucionales y legales que formalmente solicito se anule la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2024 y publicada in extenso la sentencia definitiva en fecha 28 de febrero de 2025, y se reponga la causa al estado de "fijar una nueva Audiencia de Juicio Oral", ante un juez distinto de las que dictaron y publicaron, primero, el dispositivo de fallo y, segundo, la sentencia definitiva, prescindiendose (sic) del vicio aquí cometido.

En este sentido este Tribunal pasa a pronunciarse con base en las siguientes consideraciones:
Acorde a lo antes expuesto, con motivo al orden de las actuaciones, resulta oportuno traer a colación el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, del referido texto adjetivo, que dirige la teoría general de las nulidades expresas:
Artículo 206: Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando y corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado. (Destacado propio).

En virtud a lo anteriormente expuesto, se evidencia no sólo la trascendencia del papel del juez como director del proceso, sino la potestad y los mecanismos que posee para defender la integridad y la validez de cada uno de los actos dentro del mismo, y mantener las garantías constitucionales, nuestra norma adjetiva ha requerido que las nulidades y consecuente reposición ocurran excepcionalmente, la reposición trae consigo la nulidad, por lo que jueces deben revisar cuidadosamente antes de declararla, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violado el orden público.
Consonó con lo anterior, el autor EDUARDO COUTURE (1.958) en su obra “Fundamentos de Derecho Procesal Civil” pág. 234, relativo a la reposición, comenta lo siguiente: “La finalidad sería la protección de los intereses jurídicos lesionados a raíz del apartamiento de las formas y de las violaciones al derecho, a la defensa, cuyo sumatoria deviene en la violación al debido proceso”.
Ahora bien, cónsono a lo anterior este jurisdicente traer a colación lo establecido por la SALA CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nro. RC-00436, de fecha 26 de junio del 2006, expediente N° 2005-684, caso René Ramón Gutiérrez Chávez, contra Rosa Luisa García García, establece lo siguiente:
Respecto a la reposición de la causa, es necesario indicar que el Código de Procedimiento Civil, contempla, en sus artículos 206 y siguientes tal posibilidad, así pues, la reposición trae consigo la nulidad, por lo que los jueces deben revisar muy cuidadosamente antes de declararla, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, lo que se traduce en que tal reposición debe decretarse exclusivamente cuando esta persiga una FINALIDAD ÚTIL, pues de no ser esta manera se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda. (Subrayado y negrita de esta Alzada).

En efecto, conforme con lo supra indicado por la jurisprudencia que antecede, la reposición de la causa contemplada en el artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, debe decretarse de forma excepcional, solamente cuando los jueces verifiquen una lesión al derecho a la defensa, al debido proceso o bien conculque la ley, y que como condición, tales quebrantamientos no tengan forma de subsanarse, esta debe tener una finalidad útil, la finalidad seria la protección de los interés jurídicos lesionados a raíz de la violación al derecho a la defensa que deviene en una violación al debido proceso, pues de no ser así se estaría violando los derechos que se pretenden tutelar. Ello así, resulta indispensable para que proceda la reposición que haya resultado comprobada en el juicio que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes a una de ellas.
En esta misma línea, la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, ha señalado que hay ciertas formas cuya omisión no son trascendentales, pero otras sin las cuales el devenir del proceso se ve alterado y obligan a su corrección. En efecto sobre el orden público de ciertas formas procesales LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA ha establecido lo siguiente:
…En efecto, la ausencia de determinadas formas de los actos procesales cuya presencia es determinante para condicionar su validez dentro del proceso, no puede ser suplantada de ninguna manera, en razón de que(sic) su ausencia, hace que automáticamente queden desnaturalizados, siendo solamente la reposición dentro de la causa, el medio capaz de lograr su subsanación. Tal exigencia deviene del principio de legalidad de las formas procesales, el cual impera, pues, aunque el artículo 257 constitucional impone para la realización de la justicia la instauración de un proceso depurado y libre de formalismos, ello no desdice de la necesidad de permanencia de aquellas formas que sustentan la propia validez de los actos procesales y que son reflejo del principio de transparencia esencial en el ejercicio de la función pública. En este sentido, esta Sala en sentencia dictada el 14 de diciembre de 2005, (caso: Unidad Miguel Ángel Villalobos Fuenmayor.), señaló: “En tal sentido, la Sala destaca que uno de los principios rectores en materia adjetiva es el principio de la legalidad de las formas procesales, según el cual los actos del proceso deben practicarse de acuerdo con las formas consagradas en el ordenamiento jurídico, para producir los efectos que la ley le atribuye; al respecto, el artículo 11 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo dispone que ‘los actos procesales se realizarán en la forma prevista en la ley (...)’. Vistas las consideraciones anteriores, es necesario precisar que, si bien del artículo 257 constitucional deriva el principio antiformalista, según el cual no se sacrificará la justicia por formalismos inútiles, el mismo ‘no quiere decir que las formas procesales carezcan de significación en la ordenación del proceso, pues no puede dejarse al arbitrio de las partes ni su cumplimiento ni la decisión del momento en que van a cumplirlas’ (Cf. F. Garrido Falla y otros: Comentarios a la Constitución, 3ª edición ampliada, Madrid, Civitas Edic., 2001, p. 539)”. (Destacado ad quem).

De conformidad con lo antes expuesto, el máximo Tribunal ha establecido que el orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada y que desde luego, los jueces ni las partes pueden relajarlas, secuencia y desarrollo del procedimiento; esto es: el modo, lugar y tiempo en que deben realizarse los actos, por cuanto a las garantías del debido proceso, defensa de las partes y el de la tutela judicial efectiva incumben al orden público, de allí que el estado sea garante del ejercicio eficaz de los derechos. Igualmente, se sustrae que la reposición de la causa se desprende de las alteraciones procesales que ocurran en el expediente, con la excepción que la existencia de un simple vicio procesal no será razón suficiente para que la reposición sea procedente, a todo evento se puede declarar la nulidad y consecuentemente la reposición si se cumple con los siguientes extremos: a.) que efectivamente se haya producido el quebramiento u omisión de formas sustanciales de los actos; b.) que la nulidad esté determinada por la ley o se haya dejado de cumplir en el acto alguna formalidad esencial a su validez; c.) que el acto no haya logrado el fin para el cual estaba determinado; d.) que se haya causado indefensión a la parte contra quien obre el acto; e.) que la parte contra quien obre la falta, no haya dado causa a ella o que no lo haya consentido tácita o expresamente a menos que se trate de normas de orden público.
Asimismo, en este sentido la reposición no es un fin, ni una sanción por cualquier falta del procedimiento, ella es excepcional, no puede por lo tanto acordarse una reposición, si no lleva por objeto corregir un vicio que afecte alguno de los litigantes sino persigue una finalidad procesalmente útil, que desde luego es ineludible mantener y salvaguardar el derecho a la defensa, en los casos en que el acto ha producido indefensión, la reposición debe decretarse siempre que dicha fallas no puedan subsanarse de otra manera.
Así la cosa, en este punto es necesario indicar que es inexorable para el jurisdicente que, como director del proceso, conculque el orden público o el equilibrio de una o ambas partes en el proceso, al reponer la causa sino se persigue una finalidad útil, sólo puede acordarse la reposición en casos excepcionales y donde se evidencia claramente los extremos de la ley, siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera. Así se establece.
Ahora bien, expuesto lo anterior, se observa que en el caso que nos ocupa el recurrente indica la existencia de una subversión procesal, toda vez, que la audiencia de juicio fue celebrada y decidida por la Juez Provisorio, para el momento del Tribunal de la causa y el extenso del fallo, fue dictado y publicado, por la Juez Suplente de este mismo Tribunal, en este sentido, la presente causa fue sustanciada por los trámites del procedimiento oral, establecido en el Código de Procedimiento Civil, en razón de ello, resulta menester traer a colación las siguientes consideraciones:
Los artículos 874, 875, 876 y 877 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 874 La audiencia o debate oral podrá prolongarse por petición de cualquiera de las partes, hasta agotarse el debate en el mismo día, con la aprobación del Juez. En todo caso, si no fuere suficiente la audiencia fijada para agotar completamente el debate, el Juez deberá fijar otra dentro de los dos días siguientes para la continuación del debate, y así cuantas sean necesarias hasta agotarlo.

Artículo 875 Concluido el debate oral, el Juez se retirará de la audiencia por un tiempo que no será mayor de treinta minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencias.

Artículo 876 Vuelto a la Sala, el Juez pronunciará oralmente su decisión expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho.

Artículo 877 Dentro del plazo de diez días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos; pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el artículo 243.

En atención a las normas procesales antes mencionadas, se observa que en la audiencia de juicio oral el juez de la causa debe dictar la decisión señalando el dispositivo del fallo con una síntesis de sus motivos de hecho y de derecho y tendrá un lapso de diez (10) días para publicar el contenido del extenso del fallo.
Ahora bien, la abogada YSAURA DE LAS NIEVES AÑEZ DÁVILA, en su carácter de Juez Provisorio del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, celebró la audiencia de juicio oral en fecha quince (15) de noviembre de 2024, donde dictó el siguiente dispositivo del fallo:
… Con lugar la acción de Retracto Legal Arrendaticio y cumplimiento de contrato intentada por Inversiones Marava, C.A. contra Rosmary Moreno, José Luis Moreno, María Eugenia Moreno y Azuind de Venezuela, C.A., sin lugar la reconvención y el desalojo intentado por María Eugenia Moreno y Azuind de Venezuela, C.A. contra Inversiones Marava, C.A.

Siendo la oportunidad procesal de dictar el extenso del fallo proferido en la audiencia de juicio oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, la abogada YSAURA DE LAS NIEVES AÑEZ DÁVILA, no se encontraba en el ejercicio de sus funciones, siendo convocada como Juez Suplente del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, la abogada YISBETH BOLÍVAR RODRÍGUEZ, en razón de ello, dictó auto de abocamiento en fecha dos (02) de febrero de 2025.
Bajo este contexto, resulta oportuno traer a colación el contenido del artículo 14 y 202 del Código de Procedimiento Civil que establecen:
El Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. Cuando esté paralizada, el juez debe fijar un término para su reanudación que no podrá ser menor de diez días después de notificadas las partes o sus apoderados.

Artículo 202° Los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados por la Ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario.

Parágrafo Primero.- En todo caso en que el curso de la causa quede en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo estado en se encontraba al momento de la suspensión. (Subrayado de esta Alzada).

En aplicación de la norma antes prevista, a la abogada YISBETH BOLÍVAR RODRÍGUEZ, en su condición de juez suplente del tribunal a quo, le correspondía entrar a conocimiento de la causa y procurar su continuidad, etapa procesal en que se encontraba, una vez transcurrieron íntegramente los lapsos para la reanudación de la causa, fijados en el auto de abocamiento, tal y como efectivamente lo hizo, toda vez, que encontrándose el juicio en etapa de publicación del extenso íntegro del fallo, la prenombrada juez suplente, procedió a dictar la sentencia en fecha veintiocho (28) de febrero de 2025, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 y 202 del Código de Procedimiento Civil, desarrollando los motivos de hecho y de derecho que justifican la decisión proferida en la audiencia de juicio oral, celebrada en fecha quince (15) de noviembre de 2025. Así se establece.
En este orden de ideas, se observa que en la presente causa no hubo ningún quebrantamiento de las formas sustanciales o actos del proceso cuya presencia resulta determinante para condicionar su validez dentro del juicio, circunstancia indispensable para la procedencia de la reposición de la causa, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, escenario este, que no se evidencia en el caso de marras, toda vez que como se ha venido desarrollando las actuaciones cumplidas por la Juez Provisorio y la Juez Suplente, se encuentran debidamente sustentadas por las normas procesales establecidas en el Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, el argumento invocado por la parte recurrente donde pretende la reposición de la presente causa al estado de celebrar nueva audiencia de juicio oral, resulta a todas luces improcedente, tal y como se dispondrá en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Dilucidado el primer punto sometido a conocimiento de esta Alzada, quien suscribe, pasa analizar el fondo del asunto debatido con base en los siguientes términos:
DE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y DESALOJO

De la Tergiversación de la Litis, alegada por el recurrente
Sobre este particular, siendo que el recurso de apelación tiene por objeto provocar un nuevo examen de la relación controvertida por el juez de segundo grado pasa quien suscribe a fijar los limites en que se planteó la controversia y de esta forma haciendo un análisis exhaustivo de los alegatos esgrimido por las partes, procede a determinar:

De los límites de la controversia
La parte demandante reconvenida en su escrito de demanda señaló lo siguiente:
1.Qué Inversiones Marava, C.A., es Arrendataria en un contrato de arrendamiento desde el 01-06-2005, celebrado con el propietario-Arrendador Luis Moreno Martos, sobre un Galpón N° 11, ubicado en la Segunda Etapa del C.C. e Industrial Shangri-La, Urb. Industrial Carabobo, Av. Norte con 8va Transversal, parroquia Rafael Urdaneta, Valencia, estado Carabobo, cuyos linderos son: NORTE: Galpón N° 10; SUR: Fachada Sur del Edificio, pasillo peatonal, zona verde y canal de aguas de lluvia; ESTE: Galpón N° 16 y; OESTE: Fachada Oeste del Edificio, pasillo peatonal y estacionamiento de Vehículos; cédula catastral Nº 08-14-5-U-05-24-01, área de construcción de 337,25 m2, con 10 m2 de volado y consta del Galpón, 2 baños y 4 puestos de estacionamiento signados 11 A, 11 B, 11 C y 11 D, y un porcentaje de condominio de 0,17%, según documento de condominio, su reglamento y Documento de Condiciones Generales protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 03-03-1993, Nº 50, folios 1 al 10, Pto. 1º, Tomo 16 de la 2da. Etapa del Conjunto y conforme al documento de Condominio de la 2° Etapa, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 21-09-1993, Nº 48, folios 1 al 13, Pto. 1º, Tomo 33 y su correspondiente reglamento de condominio agregado al Cuaderno de Comprobantes de la misma Oficina Subalterna el 21-09-1993, Nº 1054, folios 1617 al 1619, Pto. 1º, Tomo 16;
2) Que el canon original fue Bs. 500,00 y que por acuerdo entre las partes aumentó hasta llegar a BsF.1.000,00, que fue el canon de arrendamiento hasta febrero de 2017, inclusive; después, desde marzo de 2017 hasta febrero de 2018, el canon de arrendamiento es de BsF. 10.000,00; desde marzo de 2018 hasta febrero de 2019 el canon aumentó a BsF.112.000,00 y desde marzo de 2019 el canon aumentó a BsS.300.000,00, que es el canon de arrendamiento actual y que también está obligada a pagar el condominio.
3) Que el inmueble es utilizado como sede principal y oficinas comerciales de MARAVA, dedicada a la venta de equipos de radiocomunicaciones, informáticas, de seguridad industrial y personal, presta servicio de alquiler de equipos de televisión, estaciones radiodifusoras y satelitales y de radiocomunicación.
4) Que la relación contractual arrendaticia tiene una duración de 12 años.
5) Que el galpón pertenecía a Luis Moreno Martos.
6) Que el arrendador Luis Moreno Martos falleció ab intestato el 26-10-2008, y que sus causantes son Rosmary Moreno y José Luis Moreno, quienes pasaron a ser los propietarios arrendadores y que lo notificaron a Inversiones Marava, C.A., pagaba el canon de arrendamiento a Rosmary Moreno, en su cuenta N° 0108 2415 09 0100140775, del Banco Provincial indicada por los arrendadores.
7) El inmueble arrendado está constituido por un Galpón de 337,25 m2, internamente dividido y con doble acceso independiente.
8) Que, en abril de 2017, los arrendadores le quitaron la posesión a la arrendataria de la mitad del Galpón 11 (187,25 m2).
9) Que paga el condominio POR TODO EL GALPÓN N° 11, incluso las cuotas extraordinarias.
10) Que el 22-05-2017, mediante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Rosmary Moreno y José Luis Moreno ofertan en venta a la actora el inmueble arrendado, por el precio de BsF. 800.000.000,00, pagaderos al momento de la protocolización del documento en un plazo no mayor de 30 días continuos a la aceptación de la oferta.
11) Que el 11-04-2019, mediante citación en el Exp. Nº D-0364-2019, nomenclatura de éste mismo Tribunal, la actora se da por notificada que los arrendadores propietarios, Rosmary Moreno y José Luis Moreno, vendieron el inmueble arrendado a Azuind de Venezuela, C.A., y a María Eugenia Moreno, mediante documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 28 de julio de 2017, tramite Nº 313.2017.3.1795 de fecha 27-07-2017, Planillas Únicas Bancarias Nros. 31300125674 y 31300126665, documento inscrito bajo el Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, sin que las compradoras notificarán de la venta a la arrendataria; vendido por un precio inferior al ofertado a Inversiones Marava, C.A.
ALEGATOS DE ROSMARY MORENO, JOSE (SIC) LUIS MORENO, MARIA (SIC) EUGENIA MORENO y AZUIND EN LA CONTESTACIÓN:
A) La cosa juzgada de la sentencia definitiva y firme emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil de esta Circunscripción Judicial el 14-10-2016, Exp. 14.816.
B) La cosa juzgada de la sentencia de este Juzgado del 07-01-2020, Exp. D-0364-2019.
C) La relación arrendaticia con Marava, y que el contrato de arrendamiento suscrito entre Luis Moreno Martos (fallecido), como arrendador e Inversiones Marava, C.A., como arrendataria, de fecha 01-05-2008 hasta el 01-05-2009, prorrogable por un año, y operó la tácita reconducción, por lo cual es sin determinación de tiempo, y que los cánones se ajustan anualmente de acuerdo al INPC, y que el canon era BsF.10.000,00, y desde marzo de 2018 hasta febrero de 2019 el canon aumentó a BsF. 112.000,00 y en marzo de 2019 el canon aumento a BsF. 300.000,00; y que el inmueble es utilizado para OFICINAS, según cosa juzgada de la sentencia Exp. D-0364-2019 de este Tribunal.
D) Que María Eugenia Moreno Méndez y Azuind de Venezuela C.A., son las arrendadoras, por haberse subrogado en los derechos y obligaciones de la arrendadora propietaria Rosmary Moreno Morilla y José Luis Moreno Morilla, quienes a su vez se habían subrogado de Luis Moreno Martos, propietario arrendador con quien se celebrara el contrato de arrendamiento originalmente, con Inversiones Marava, C.A., que es la Arrendataria de un Galpón N° 11, y que es el mismo inmueble objeto de litigio, de manera tal, que los arrendadores subrogados son: María Eugenia Moreno Méndez y Azuind de Venezuela C.A. (Cosa Juzgada de la Sentencia Juzgado Décimo de Municipio Valencia Exp. D-0364-2019).
E) Que Inversiones Marava, C.A., se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados correspondientes al periodo que va, desde marzo del año 2017 a enero de 2019, ambos inclusive, y pagados en la cuenta que señalara la arrendadora para efectuar el pago de los cánones; que igualmente la arrendataria, se encuentra solvente en el pago del condominio del inmueble arrendado. (Cosa Juzgada de la Sentencia Juzgado Décimo de Municipio Valencia, Exp. D-0364-2019).
F) Admiten expresamente que el padre de Rosmary Moreno y José Luis Moreno, (hoy de cujus), Luis Moreno Martos, CI: V-9.567.133, suscribió en el año 2005, contrato de arrendamiento con Inversiones Marava, C.A., y el objeto del contrato lo constituía el inmueble identificado como Galpón Nº 11, situado en el Centro Comercial Shangri-La, por un canon de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) de esa fecha. También admiten la celebración de otro contrato en el año 2008 por BsF. 1.000,00.
G) Admiten que Luis Moreno Martos, falleció ab intestato el 26-10-2008, y que Rosmary Moreno y José Luis Moreno son sus herederos universales.
H) Admiten que, para la fecha de reforma de la demanda, la duración de la relación arrendaticia era de 12 años.
I) Admiten que Luis Moreno Martos era el propietario del inmueble de acuerdo con el documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 25-11-1993, N° 32, folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 24 y documento de partición protocolizado en Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 08-07-2005, Nº 22, folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 4.
J) Admiten expresamente que, al no haber acuerdo entre las partes, el canon se ajusta por la inflación, en aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige la materia, se ajustó el canon en un 900%, de Bs F. 1.000,00 se aumentó a Bs. F. 10.000,00, es decir, muy por encima del monto estimado por el BCV, las estimaciones del FMI y la Asamblea Nacional para el año inmediato anterior.
K) Admiten que el 22-05-2017, mediante Notificación autenticada Rosmary Moreno y José Luis Moreno, le ofertaron a la arrendataria el inmueble arrendado, por el precio de Bs.F. 800.000.000,00, pagaderos al momento de la protocolización del documento en un plazo no mayor de 30 días continuos a la aceptación de la oferta, que tenía una duración no mayor de tres meses a partir de la notificación a la arrendataria.
L) Admiten que Marava, consignó cánones en el Juzgado Séptimo de Municipio, Exp. 7810, a la orden del de cujus, Luis Moreno Martos.
M) Admiten que Marava, el 11-04-2019, mediante citación en el Exp. D-0364-2019, de este Tribunal, se dio por notificada de la venta del galpón 11 a Azuind de Venezuela, C.A., y a María Eugenia Moreno, por parte de Rosmary Moreno y José Luis Moreno, por la mitad del precio que se lo ofertaron.
N) Admiten de que: "...el Inmueble (Galpón N° 11) está dividido Internamente y tiene doble acceso" y que "El inmueble es utilizado como sede principal y de oficinas".
O) Reconocen que la propiedad de inmueble (después de varios juicios) pasó a ser de Rosmary y José Luis Moreno Morilla, quienes mediante notificación judicial eran los nuevos arrendadores y en virtud de lo cual Inversiones Marava C.A., pagaba el canon de arrendamiento a la arrendadora Rosmary Moreno Morilla en el Banco Provincial N° 0108-2415-09- 0100140775.
P) Alegan la cosa juzgada de este Tribunal, Exp. D-0364-2019, que estableció el canon de BsF. 10.000,00 mensuales.
Q) Alegan que Inversiones Marava, C.A. cambió el uso del inmueble de comercial establecido en el contrato del 01-05-2008, a Oficinas y Depósito.
R) Alegan que MARAVA incumplió sus obligaciones contractuales arrendaticias, porque no pagó los cánones desde mayo de 2009 a mayo de 2013, ambos inclusive, los cuales no fueron pagados de manera íntegra y consecutiva, anexa consignaciones arrendaticias.
S) Que el galpón 11 conforme al contrato de arrendamiento tiene "USO COMERCIAL”.

A tal respecto, la parte demandada en el Escrito de Contestación a la demanda alegó lo siguiente:
1) Niegan que, en abril de 2017, le quitaron a Marava la posesión de 187,25 m2 del Galpón 11, cambiando cerraduras y candados.
2) Niegan que despojaran la negada posesión a la arrendataria de un área de 187,25 m2, ubicada en la parte trasera del Galpón 11, alegando que desde el 01-09-2008, se arrendó a YU DA IMPORT C.A.
3) Niegan que el arrendamiento a INVERSIONES MARAVA C.A., comprendiera todo el Galpón N° 11, ya que el mismo se encuentra dividido en 2 locales comerciales, con accesos independientes entre sí; por tal razón, resulta imposible que INVERSIONES MARAVA C.A., haya ocupado el área arrendada a YU DA IMPORT C.A, en un mismo tiempo y en una misma relación, siendo que esa área se encontraba arrendada a Yu Da Import, C.A. en el mismo periodo de tiempo.
4) Niegan que MARAVA ocupe todo el Galpón 11, porque alegan un contrato de arrendamiento sobre la parte trasera del Galpón N° 11, con YU DA IMPORT C.A., en el mismo año 2008 y que la sentencia del Juzgado Superior Segundo Civil del 14-10- 2016, Exp. 14.816, estableció: "... MARINA MARIA (sic) LENGUA DE CRISTANCHO, solicitó los cánones de arrendamiento consignados por la Sociedad de Comercio YU DA IMPORT C.A., de un galpón ubicado en el centro comercial Shangri-La de la Urb. Industrial Carabobo, cuyo arrendador era LUIS MORENO MARTOS...", así como que YU DA IMPORT C.A.
5) Niegan que MARAVA pactara un canon de arrendamiento con Luis MorenoMartos para el periodo comprendido entre el 01-05-2008 hasta los primeros meses de 2017, ya que Luis Moreno Martos falleció el 26-10-2008. Tampoco lo pactó con Rosmary Moreno Morilla y José Luis Moreno Morilla, ni con María Eugenia Moreno ni con Azuind de Venezuela, C.A. RATIFICAN el último contrato de arrendamiento, del 01 de mayo de 2008, que, en su Cláusula Tercera, establece el "ÚNICO" PACTO RELATIVO AL PRECIO DEL CANON ARRENDATICIO, ASÍ COMO SUS AJUSTES ANUALES.
6) Niegan que Inversiones Marava, C.A. se dedique a la venta de equipos de radiocomunicaciones, informática, de seguridad industrial y personal, y servicio de alquiler de equipos de televisión, estaciones radiodifusoras y satelitales.
7) Rechazan y contradicen, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho alegado en la pretensión de MARAVA.
8) Impugnan el justificativo de testigos promovido por MARAVA.
9) Se excepcionan alegando que la arrendataria incumplió los requisitos de procedencia para la preferencia ofertiva y por vía de consecuencia, no tenía derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, porque INVERSIONES MARAVA, C.A. incumplió:
- Por falta de pago íntegro de los cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 hasta mayo de 2013, ambos meses inclusive.
- Cambió el uso del inmueble de uso comercial convenido en el contrato, a uso de Oficinas y Depósito.
- Modificó el inmueble, mediante mejoras no autorizadas por el arrendador.
De la reconvención
La parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención alegó:
- Cambió el uso del inmueble de uso comercial convenido en el contrato, a uso de Oficinas y Depósito.
- Reformó el inmueble sin autorización del arrendador, alterando su forma.
- Que la arrendataria no notificó a la arrendadora los deterioros mayores al inmueble arrendado, haciendo (sic) estos más graves.
- Uso deshonesto del inmueble arrendado al instalar en el local de 150 m2, díez aires acondicionados de 24.000 BTU cada uno, lo cual sobrepasa con creces la capacidad eléctrica instalada. Que semejantes aires acondicionados colocan en alto riesgo de incendio el inmueble arrendado, que podría trasladarse a locales vecinos, y los propietarios del inmueble serían los responsables.
La parte demandante reconvenida, en su escrito de contestación de la reconvención señaló:
PRIMERO: Reconoce la relación arrendaticia desde el 01-06-2005, celebrado con Luis Moreno Matos, como Arrendador, sobre el Galpón N° 11 y su obligación de pagar el canon de arrendamiento y condominio.
SEGUNDO: Alega que los cánones de mayo de 2009 a mayo de 2013 se consignaron el Juzgado Séptimo de Municipio Exp. de Consignaciones N° 7818, donde parte de los mismos fueron retirados en agosto de 2012.
Estando MARAVA solvente en arrendamiento y en condominio por presunción del pago de deuda (Art. 1296 del Código Civil).
TERCERO: Alega la solvencia en el pago de cánones desde mayo de 2009 a mayo de 2013, porque la cosa juzgada del Exp. D-0364-2019, declaró a MARAVA, solvente desde marzo de 2017 hasta enero de 2019.
Si MARAVA estuviese insolvente en periodos anteriores a marzo de 2017, los arrendadores los hubieran demandado al mismo momento en que demandaron el primer desalojo por falta de pago, no después de 8 años, prescritas por el Art. 28 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y conforme a las prescripciones breves de los artículos 1980 y 1852 del Código Civil.
CUARTO: Alega que el último contrato de arrendamiento suscrito se celebró para el período del 01-05-2008 al 01-05-2009, por un canon de BsF. 1.000,00; que al dejarlo de recibir el arrendador se consignó en el Tribunal Séptimo de Municipio. El 13-08-2012, Mariana María Lengua de Cristancho y Carlos Alexis Cristancho Useche, acreditando la propiedad del inmueble mediante documento público registrado, retiran los cánones de arrendamiento consignados hasta esa fecha en el Tribunal, sin reserva alguna sobre el monto del canon de arrendamiento ni ninguna otra reserva. Que, con el retiro de esas consignaciones, cualquier defecto que pudiera tener la consignación se convalidó, por lo que es válido el canon y el pago de BsF. 1.000,00 para el período comprendido entre el 01-05-2012 al 01-05-2013. Marava, y el Tribunal son partes de buena fe, que no pueden ser afectadas por los problemas internos de los herederos del arrendador con la apoderada de este, que llevaron a la anulación de la primera venta del inmueble efectuada a un tercero, quedando a salvo las acciones de los actuales propietarios del inmueble contra las personas que retiraron las consignaciones conforme al Art. 1287 del Código Civil.
QUINTO: Alega que la venta del inmueble a los terceros AZUIND y a María Eugenia Moreno Méndez se efectuó el 28-07-2017, fecha en la que MARAVA se encontraba solvente de acuerdo con la cosa juzgada del Exp. D-0364-2019, que declara solvente a la arrendataria desde marzo de 2017 hasta enero de 2019.
SEXTO: Alega que en el supuesto negado que exista algún incumplimiento de sus obligaciones, arguye que el arrendador desistió de sus derechos al ofrecerle en venta el inmueble arrendado el 29-05-2017.
Que al ofrecerle en venta el inmueble, el propietario arrendador debía mantener la oferta en un lapso no menor de 3 meses, pero el propietario incumplió su oferta y vendió el galpón a un tercero el 28-07- 2017, es decir, vendió el inmueble durante el lapso en que estaba vigente la oferta (a los 2 meses), y por la mitad del precio en que se lo ofertaron a la arrendataria. Todo conforme a los Artículos 38 y 39 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
SÉPTIMO: Aduce que no se encuentra en discusión la preferencia ofertiva de MARAVA, ya que el propietario hizo oferta de venta del inmueble al arrendatario; que demanda porque existe venta del inmueble a un tercero en condiciones más favorables a las que le ofrecieron inicialmente al arrendatario y sin respetar el lapso de 3 meses que establece la Ley para mantener la oferta.
OCTAVO: Que el alegato de su contraparte, de que MARAVA ocupa la mitad del inmueble no es aplicable, porque se le arrendó el Galpón 11 del C.C. e Industrial Shangri-La, lo establece el contrato de arrendamiento y lo dicen las partes. Incluso en la reconvención, contestación y desalojo acumulado las propietarias alegan la celebración del contrato de arrendamiento sobre el galpón 11. El Galpón 11, aunque tenga doble acceso y esté dividido internamente, es indivisible, porque está sometido a la Ley de Propiedad Horizontal y tiene sus especificaciones en el documento de condominio y documento de propiedad, donde se describe que el inmueble N° 11 del C.C.e Industrial Shangri-La, tiene 337,25 m2.
Razona que en ninguna parte se indica que le arrendaron a MARAVA una parte del Galpón 11, ni un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión, ni dice que le arrendaron un porcentaje del galpón; siempre especifican que es el Galpón 11, como se describe en el documento de propiedad y en el contrato de arrendamiento. Alega que el contrato celebrado con YU DA IMPORT, C.A. no identifica el Galpón arrendado, puede tratarse de cualquier Galpón. Que no solo el propietario puede arrendar, lo puede hacer el mismo arrendatario (con autorización del arrendador, puede arrendar el usufructuario, el comodatario, el administrador, inmobiliaria, etc.), pero evidentemente el contrato celebrado con YU DA IMPORT, C.A., se refiere a otro Galpón del C.C. e Industrial Shangri La, situado en la Urb. Industrial Carabobo, del Municipio Rafael Urdaneta, Valencia del Edo. Carabobo, galpón que pertenecía a LUIS MORENO, de acuerdo con documento de partición anexo a la reforma del libelo de la demanda.
NOVENO: Niega que INVERSIONES MARAVA C.A., le cambiase el uso al inmueble arrendado. Alegó que la relación arrendaticia inició el 01-06-2005, durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que abarcaba el uso Comercial, Industrial, oficinas y viviendas, y es un hecho notorio que a las 3 primeras actividades se les denominaba uso comercial, como se desprende de la cosa juzgada de la sentencia de este tribunal, Exp. D-364-2019, que señala: “DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS EN RELACIÓN CON LAS PROBANZAS
(…) Con respecto al uso del inmueble que las demandantes alegaron que es de uso industrial y la demandada alegó que es de uso de oficinas, como hecho notorio judicial por haber revisado el inmueble en 2 oportunidades: al momento de la práctica de la medida preventiva y al momento de la práctica de una inspección judicial en el expediente Nº D-0322-2019, donde no se evidencia proceso industrial alguno y se ve que el inmueble es usado como oficinas, lo que es razonable, por el mismo motivo que razona la actora en el libelo, la relación contractual arrendaticia inició el 01-06-2005, y estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ésa época, que abarcaba el uso Comercial, Industrial, oficinas y Viviendas, y es un hecho notorio que a estas 3 primeras actividades se les denominaba uso comercial, pero lo cierto es que si el inmueble es de uso industrial (como lo alegan las demandantes), o de oficinas (como lo alega la demandada), ambas actualmente se rigen por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASÍ SE DECIDE”.
Los contratos de arrendamiento celebrados en el 2005 y en el 2008, antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 10-11-2011 y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del 23-05-2014, motivo por el cual, para la época, todo inmueble arrendado a una compañía con uso Industrial, depósito, oficina, o consultorio, se le identificaba en el contrato como de uso “comercial”.
Por otra parte, el único espacio descrito en el contrato es una oficina en la planta baja con una central telefónica, por lo cual, si tiene una oficina en la entrada, mal puede utilizar el inmueble para otra cosa.
La parte demandante del desalojo en su escrito libelar señaló:
Alegan los demandantes María Eugenia Méndez y Azuind de Venezuela, C.A., con fundamento en los mismos contratos y misma relación contractual arrendaticia que Inversiones Marava, C.A. no les pagó cánones desde enero de 2020 hasta septiembre de 2022, ambos inclusive.
También alegan que Inversiones Marava, C.A. subarrendó parcialmente el inmueble objeto de litigio a NETCOM PLUS, C.A., sociedad mercantil diferente y con domicilio diferente a Inversiones Marava, C.A.
Inversiones Marava C.A, contestó la demanda de desalojo en los siguientes términos:
Alega incoherencias en las declaraciones de los propietarios arrendadores, que arguyen la cosa juzgada del Exp. D-0364-2019, manifestando en el libelo que “…el inmueble tiene uso INDUSTRIAL a pesar de que el contrato indica que el inmueble es de uso comercial, por haberse celebrado en el año 2005, fecha en la que aún no estaba en vigencia la LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS y la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL; y el uso comercial industrial y de viviendas se regía por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero el uso del inmueble qué nos ocupa es industrial”.
Después, en este Exp.D-0322-2018, cambian de opinión y la contraparte alegó que el uso del inmueble es comercial, ante el mismo tribunal alega 2 usos diferentes para el mismo galpón 11, con el objeto de sustraerse de la Ley aplicable, a su conveniencia con descaro y en desgaste del sistema judicial.
Niega que INVERSIONES MARAVA, C.A., efectuara reformas no autorizadas por el arrendador y que el inmueble arrendado lo recibió del arrendador en el estado en que se encuentra, salvo por los actos de mantenimiento, conservación y reparación.
Que es cierto que el primer contrato de arrendamiento celebrado indica que “el inmueble se encuentra equipado con una oficina inferior a la entrada del local construida con paneles de yeso y una central telefónica”; pero se entiende que cuando en el contrato se refiere a “una oficina inferior”, trae implícita una segunda planta, piso, mezzanina o planta superior, que se encontraban en el inmueble al momento de la celebración del contrato en el año 2005.
Niega la existencia de daños al inmueble.
Niega que destinara el inmueble a usos indebidos. Alega que un galpón de 337,25 m2 (medida del Galpón N°11), arrendado a MARAVA, son adecuados 10 aires acondicionados de 24.000 BTU c/u, pero desde que le quitaron la posesión de 187,25 m2, MARAVA utiliza solamente 7 aires acondicionados, adecuados para 150 m2 que utiliza actualmente.
Reconoce que, en el inmueble arrendado, Marava presta servicios a Netcom Plus C.A., donde ésta última tiene un centro de control para servicio de telecomunicaciones.
Reconoce que Inversiones Marava, C.A. y Netcom Plus, C.A. son empresas diferentes con domicilios diferentes.
Niega el contrato de arrendamiento con Netcom Plus C.A. y razona que el subarrendamiento es un contrato de arrendamiento entre el arrendatario y un tercero, y que no se dan las condiciones requeridas para la existencia del contrato conforme al Art. 1.141 y 1.579 del Código Civil.
Alega que un tercero puede pagar en nombre y descargo del arrendatario según el Art. 1.283 del Código Civil y que el hecho de tener un centro de control de otra empresa no presume ni prueba una relación arrendaticia.
Impugna por la falta de control de la prueba, la inspección extralitem, evacuada por el Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Exp. S3177-22), inserta marcada G, en la Pieza 5, folios 215 y siguientes.
Niega que Inversiones Marava, C.A. adeude cánones desde enero de 2020 a septiembre de 2022, y alega la solvencia desde enero de 2020 hasta junio de 2023, por haber pagado oportunamente en la Cuenta Bancaria N° 0108-2415-0901-0014-0775, de Rosmary Moreno Morilla, en el Banco Provincial; mediante depósitos bancarios relacionados a continuación:
De conformidad con lo alegado por las partes, los hechos controvertidos se circunscriben a determinar:
1. Si hubo o no incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
2. Si procede o no la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio.
3. Si Procede o no la reconvención planteada por la parte demandante por las causales B,C y D del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y;
4. La procedencia de la pretensión de desalojo del inmueble objeto del presente juicio., como causa acumulada
De las pruebas aportadas por las partes al proceso
Establecido lo anterior, y descendiendo a los autos, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa esta alzada que cursan a los autos:
Contratos privados de Arrendamientos celebrados el primero (01) de junio de 2005 y el primero (01) de mayo de 2008 suscritos entre LUIS MORENO MARTOS, como arrendador e INVERSIONES MARAVA C.A., como arrendataria, siendo promovidos y en consecuencia reconocidos por ambas partes, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado además de la relación arrendaticia, sobre un inmueble identificado como Galpón 11, se encuentra equipado con una oficina inferior a la entrada del local construida con paredes de yeso y una central telefónica, asimismo, las partes acordaron que "Las mejoras deberán ser autorizadas expresamente por el arrendador, y la cláusula segunda: El inmueble será destinado única y exclusivamente para uso comercial. La arrendataria se obliga a no ejercer ninguna actividad que altere el uso y destino normal del inmueble, que la relación contractual arrendaticia inició el 01-06-2005, es decir, antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y es un hecho notorio que estaba vigente, para ésa época, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual abarcaba el uso Comercial, Industrial, Depósitos, Oficinas y de Viviendas, y en la práctica, a estas 4 primeras actividades se les denominaba uso comercial, pero especificando más, la actividad de oficina aún hoy en día, se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Contrato de arrendamiento autenticado celebrado entre YU DA IMPORT, C.A., y LUIS MORENO MARTOS, del cual no se evidencia que recaiga sobre el mismo inmueble objeto del presente juicio, en razón de ello, se desecha del proceso, por no guardar relación con los hechos controvertidos. Así se declara.
Poder otorgado por AZUIND DE VENEZUELA, C.A. Y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ a HELENA JOSÉ BRIZUELA ROJAS y MIRIAM PÉREZ ABACHE, autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua el 17-04-2018, N° 65, Tomo 140 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado las facultades conferidas a los abogados ELENA JOSÉ BRIZUELA ROJAS y MIRIAM PÉREZ ABACHE, para que representen, defiendan, sostengan y ejerzan todos los derechos, interés, acciones y/o recursos de AZUIND DE VENEZUELA, C.A. Y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ. Así se establece.
Acta de Defunción, Declaración de herederos únicos y universales, Declaración Sucesoral y Certificado de Solvencia, Impuesto Sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, emanada del SENIAT del 02-01-2012, Exp. N° 2011-777, a las referidas documentales, por cuanto no fueron impugnadas por la contraparte, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, quedando demostrado que LUIS MORENO MARTOS,, propietario y arrendador del inmueble objeto de litigio, falleció ab intestato el veintiséis (26) de octubre de 2008 y que sus únicos y universales herederos son sus hijos ROSMARY MORENO MORILLA Y JOSÉ LUIS MORENO MORILLA. Así se aprecia.
Documento de propiedad del inmueble objeto de litigio protocolizado ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Estado Carabobo el 25/11/1993, N° 32, Folios 1 al 3, Tomo 24, Pto. 1° Demuestra las características del Galpón N° 11 del Centro Comercial SHANGRI-LA, específicamente que mide TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS (337,25 M2) , con DIEZ METROS CUADRADOS 10 M2) , de volado y consta de un galpón propiamente dicho y dos (2) baños, uno para damas y otro para caballeros y sus linderos son: NORTE: Galpón N°10; SUR: Fachada sur del Edificio; ESTE: Galpón N° 16; y; OESTE: Fachada oeste del edificio. Al Galpón le corresponden 4 puestos de estacionamiento distinguidos 11A, 11B, 11C y 11D y un porcentaje sobre las cargas y derechos comunes del condominio del 0,17% que consta en el documento de condominio de la Primera Etapa y su Reglamento. Y documento de partición registrado en la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 08-07-2005, Nº 22, Folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 4, siendo un hecho admitido por las partes la propiedad del inmueble arrendado del ciudadano LUIS MORENO MARTOS, se encuentra exento de prueba. Así se declara.
Documento, contentivo de Oferta de venta del inmueble objeto de la causa, suscrito por los ciudadanos ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO, dirigido a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A, notificación practicada por la Notaría Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, en fecha el veintinueve (29) de mayo de 2017, al referido instrumento privado, el cual no fue impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que los ciudadanos ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO, ofrecen en venta el inmueble objeto del presente juicio en la cantidad de BOLÍVARES OCHOCIENTOS MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.800.000.000,00). Así se valora.
Documento de compra venta, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo el 28-07-2017, Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, suscrito por los ciudadanos ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO, la cual al no hacer tachado por su adversario, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, quedando demostrado que los ciudadanos ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO venden el inmueble arrendado objeto de litigio a la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., por la cantidad de BOLÍVARES CUATROCIENTOS MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (BsF.400.000.000,00). Así se aprecia.
Acta Constitutiva y RIF de la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 13-01-2006, N° 66, Tomo 1-A; acta de Asamblea de AZUIND DE VENEZUELA C.A, del 07-07-2016, inscrita en el mismo Registro Mercantil el 07-04-2017, N° 19, Tomo 116-A, Exp. 67329; y acta de Asamblea de AZUIND DE VENEZUELA C.A., del 13-06-2017 e inscrita en el mismo Registro Mercantil el 16-08-2017, N° 61, Tomo 226-A, Exp. 67329, tal documental, no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que se desecha. Así se establece.
Copia Certificada del Expediente de Consignaciones Arrendaticias N° 7818, llevado por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, realizadas por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., al de cujus, LUIS MORENO MARTOS, la cual al no haber sido tachado por su adversario, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, quedando demostrado que la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA C.A, efectuaba consignaciones arrendaticias a al de cujus, LUIS MORENO MARTOS , desde OCTUBRE de 2008 hasta ENERO de 2014, ambos meses inclusive, constando en el mismo expediente diligencia del dos (02) de febrero de 2012, y que en fecha dos (02) de enero de 2012, los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA Y JOSÉ LUIS MORENO MORILLA (posteriormente declarados propietarios), solicitaron en ese mismo expediente el retiro de las consignaciones arrendaticias, por lo que convalidaron el pago, siendo el canon de arrendamiento mensual BOLÍVARES MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (BsF.1.000,00). Así se declara.
Sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Exp. 23.241, de fecha diecisiete (17) de diciembre de 2015, ratificada por el Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Exp. 14.816, en fecha el catorce (14) de octubre de 2016, las referidas documentales de carácter público, las cuales no fue tachadas por el adversario, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, quedando demostrado que la ciudadana MARÍA LENGUA DE CRISTANCHO, retiró los cánones de arrendamiento consignados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., al de cujus, LUIS MORENO MARTOS, en el expediente de consignaciones N°7818, ante el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial en fecha dos (02) de febrero de 2012, es su carácter de propietaria del inmueble arrendado que ostentaba mediante documento público para esa fecha.
Contrato de arrendamiento privado, suscrito por el ciudadano LUIS MORENO MARTOS como arrendador y la Sociedad Mercantil YU DA IMPORT, C.A., en su condición de arrendataria, autenticado por la Notaría Pública de San Diego Estado Carabobo el 27-08-2008, N° 68, Tomo 128, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por cuanto no consta cuál es el inmueble sobre el cual recae la relación arrendaticia, es decir no puede determinarse que es sobre el mismo inmueble objeto de la presente causa, se evidencia que no logra demostrarse su relación con los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso por impertinente. Así se aprecia.
Diligencia suscrita en fecha veintiuno (21) de octubre de 2019, suscrita por la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA C.A, por cuanto la referida actuación fue anulada por la sentencia interlocutoria en este expediente que repuso la causa al estado de nueva admisión de la demanda dictada por el Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha veintiséis (26) de abril de 2021, se desecha del procesa y se niega su valor probatorio. Así se establece.
Escrito de Pruebas presentado el catorce (14) de noviembre de 2019 por INVERSIONES MARAVA C.A., concretamente en PARTICULAR SÉPTIMO referente a prueba de inspección Judicial propuesta para probar el uso de oficinas, y que la parte demandada reconvenida promueve como prueba de confesión, no obstante el referido escrito fue anulado por la sentencia interlocutoria en este expediente que repuso la causa al estado de nueva admisión de la demanda dictada por el Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha veintiséis (26) de abril de 2021, por lo que, se desecha del proceso y se niega su valor probatorio. Así se aprecia.
Inspección Judicial promovida por INVERSIONES MARAVA C.A., la referida documental fue anulado por la sentencia interlocutoria en este expediente que repuso la causa al estado de nueva admisión de la demanda dictada por el Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha veintiséis (26) de abril de 2021, por lo que, se desecha del procesa y se niega su valor probatorio.
Copia certificada de libelo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio que cursó en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, Exp. 24.870, incoado por INVERSIONES MARAVA C.A, contra ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARINA MARÍA LENGUA DE CRISTANCHO Y CARLOS ALEXIS CRISTANCHO USECHE, así como sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva emanada del referido Juzgado, en ese mismo expediente, que declaró la perención breve, con respecto a la referida documental, se observa que no aporta ningún elemento relacionados con los hechos controvertidos, en consecuencia, se desecha del proceso. Así se establece.
NOTIFICACIÓN a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA C.A., de las sentencias dictadas en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2015 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, Exp. 23.241, y por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en el Exp. 14.816, con respecto a las referidas documentales, se observa que no aportan ningún elemento relacionado con los hechos controvertidos, en consecuencia, se desecha del proceso. Así se establece.
Poder autenticado en la Notaría Pública Cuarta de Valencia el 23-06-2021, N° 19, Tomo 56, Folios 69 al 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y Poder autenticado ante la Notaria Pública Cuarta el 23-06-2021, N° 20, Tomo 56, Folios 72 al 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil quedando demostrado la representación judicial de la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A y los ciudadanos MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA Y ROSMARY MORENO MORILLA. Así se valora.
Poder autenticado en la Notaría Pública Tercera de Valencia, Estado Carabobo el 11-09-2013, N° 42, Tomo 311 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil quedando demostrado la representación judicial de los ciudadanos GUILLERMO CALDERA MARÍN, LIMELLY PIÑA, RAFAEL D’LIMA Y LUISA LORETO, como apoderados de INVERSIONES MARAVA, C.A. Así se precisa.
Prueba libre, contentiva de legajo de 4 fotografías de la fachada del Galpón N° 11, se observa que la contraparte INVERSIONES MARAVA C.A. impugnó las fotografías y la parte promovente no insistió en hacerlas valer, ni promovió prueba de experticia, motivo por el cual no se les otorga valor probatorio y se desechan conforme a los establecido en el artículo 395 único aparte del Código de Procedimiento Civil. Así se observa.
Reforma de la demanda por Retracto Legal Arrendaticio y Cumplimiento de Contrato, incoado por INVERSIONES MARAVA C.A., contra AZUIND DE VENEZUELA, C.A., ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA Y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, con la finalidad de probar el cambio de uso del Galpón arrendado, se le otorga el valor probatorio con respecto a lo expresamente señalado por la parte actora en su escrito libelar, específicamente al señalar el uso que le da al inmueble arrendado: “El inmueble es utilizado como sede principal u oficinas comerciales de mi representada, dedicada a la venta de equipos de radiocomunicaciones, informáticas, de seguridad industrial y personal, presta servicio de alquiler de equipos de televisión, estaciones radiodifusoras y satelitales, prestando estos servicios de radiocomunicación”.
Solvencia del Condominio, la referida documental es emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por lo que debía ser ratificado en el presente juicio mediante prueba testimonial, en este sentido, al no constar tal testimonial, se le niega el valor probatorio, conforme lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Relación de pago de cánones de arrendamiento desde marzo de 2017 a marzo de 2018, los cuales se encuentran desprovistos de firma alguna que demuestre de quien emana la documental, ni por quien fue recibido, por lo tanto no puede ser oponible y se desecha del proceso. Así se establece.
Justificativo de Testigos, que fueron impugnados por la contraparte y la promovente no insistió en hacerlo valer, ni promovió su ratificación en juicio, por lo que al referirse a una prueba preconstituida de la cual la parte demandada no ejerció el control de la prueba, se desecha del proceso. Así se declara.
Registro Mercantil y RIF de INVERSIONES MARAVA C.A, las constituyen un documento público y público administrativo, que no fueron impugnadas por la contraparte, por lo que se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, quedando demostrado el objeto social de INVERSIONES MARAVA C.A., coincidiendo con el descrito en el contrato de arrendamiento, como lo es la venta de equipos de radiocomunicaciones, informática, de seguridad industrial y personal, servicio de alquiler de equipos de televisión estaciones radiodifusoras y satelitales, prestando estos servicios de radio comunicación. Así se valora.
Documento de venta de inmueble denominado Galpón N° 6, suscrito por el ciudadano LUIS MORENO MARTOS Y MARÍA TERESA MORILLA al Centro Comercial SHANGRI-LA A MARGEL, C.A. protocolizado ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del estado Carabobo el 08/07/2005, N° 23, Folios 1 al 3, Tomo 24, Pto. 1°. Análisis: Demuestra que este documento público debe valorarse conforme al Art. 429 del CPC, en este sentido, se observa que la referida documental, no guarda relación con los hechos controvertidos por lo que se desecha del proceso. Así se aprecia.
Inspección Ocular Judicial conforme al Art. 472 del CPC y Art. 1.428 del Código Civil, en el inmueble arrendado, con el objeto de demostrar el uso del inmueble y el deterioro o no del galpón y que el inmueble arrendado es usado o no debidamente; a cuyos efectos el Tribunal se trasladó y constituyó en el Galpón N° 11 a fin de practicar inspección ocular judicial, y dejó constancia:
Que el inmueble es utilizado para oficinas y depósito y existe un nodo que transmite señales de internet, que se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento, salvo el deterioro normal por el uso del inmueble, y en la fachada exterior, específicamente en la tubería de drenaje de agua de lluvia que se encuentra al lado del portón Santamaría, se encuentra en estado regular de conservación y mantenimiento y sin óxido en la base, tampoco existe óxido en el volado que evidencia ser de aluminio. Tampoco existen deterioros en las paredes externas, sin deterioros graves de pintura, solo aquellos de uso normal del inmueble. Y también se dejó constancia que a simple vista no se observan filtraciones de agua, ni tuberías rotas, ni daños graves a la puerta Santamaría; y deja constancia que existen 7 aires acondicionados: uno de 24.000 BTU, 3 de 18.000 BTU y 3 de 12.000 BTU, los cuales dan sensación térmica agradable sin uso de chaquetas ni abrigos. También se deja constancia de la existencia de ordenadores marcas LENOVO, HP, SAMSUNG y DELL. En el ejercicio del control de la prueba el Abg. LOTHAR HAUSER hace la observación con respecto al Nodo de distribución de Internet, que Inversiones Marava, C.A. en su objeto social no existe ni consta la distribución de internet. Esta prueba tiene el control de todas las partes del juicio.

En consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a todo lo que de su contenido se desprende y que pudo ser percibido por el Juez de la causa a través de sus sentidos, de conformidad con lo expresado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
PRUEBA DE EXHIBICIÓN, el Tribunal intimó a ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA Y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ Y AZUIND DE VENEZUELA, C.A. para que exhiban al Tribunal el original del precontrato o contrato preparatorio celebrado con LUIS MORENO MARTOS, antes de la celebración del contrato de arrendamiento, cuyo original se encuentra en poder de los adversarios, donde LUIS MORENO MARTOS, se obliga a construir unas oficinas y depósito en la Mezzanina del inmueble constituido por el Galpón 11 e INVERSIONES MARAVA C.A., se obliga a celebrar el contrato de arrendamiento por un canon de arrendamiento de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00) cuando estuvieran listas las oficinas y el depósito, para adecuar el Galpón a las necesidades de INVERSIONES MARAVA, C.A, Junto a la contestación a la reconvención consignó INVERSIONES MARAVA C.A, PRUEBA DOCUMENTAL constituida por el contrato preparatorio en copia simple, prueba que constituye una presunción que el original se halle en poder del adversario, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, conforme lo preceptuado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como cierto el contenido del documento. Así se aprecia.
Prueba de informe, a los fines que CORPOELEC informe al Tribunal de las cuentas de INVERSIONES MARAVA C.A en el Galpón 11 y la cuenta de YU DA IMPORT, C.A. en el C.C. E INDUSTRIAL SHANGRI-LA, prueba que no se evacuó por falta de impulso procesal de los promoventes AZUIND DE VENEZUELA, C.A. Y MARÍA EUGENIA MORENO, ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO.
Inspección Judicial en el Tablero Eléctrico en el C.C. e Industrial Shangri-La, para verificar la existencia de 2 contadores o medidores de electricidad y del color rojo o negro de los cables que salen de los medidores. Prueba que no se evacuó por falta de impulso procesal de los promoventes AZUIND DE VENEZUELA, C.A. Y MARÍA EUGENIA MORENO, ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO.
Confesión, de INVERSIONES MARAVA C.A al invocar la prescripción en su contestación a la reconvención, porque según ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ Y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., al alegar la prescripción, INVERSIONES MARAVA C.A., confiesa que la obligación existe y que no fue cumplida, en consecuencia, INVERSIONES MARAVA C.A., debe los cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 a mayo de 2013, siendo ello la causal de desalojo demandada por vía reconvencional, tales alegatos constituyen defensas y no confesión alguna asumiendo algún alegato de la contraparte, tales defensas (prescripción y pago de los cánones de arrendamiento), no constituyen en esencia y per se, medios probatorios, sino defensas opuestas, alegatos de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código civil, por lo tanto para que prosperen deben encontrarse sustentadas de algún medio probatorio capaz de demostrar tal alegato, por lo que se desecha la confesión invocada. Así se declara.
Registro de Comercio, RIF y habilitación de CONATEL para la prestación de servicio de internet de NETCOM PLUS, C.A., tales documentales constituyen documentos público y público administrativo, que al no ser impugnados por la contraparte se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, quedando demostrado el objeto comercial y la prestación del servicio público de internet y de telecomunicaciones de esta Compañía NETCOM PLUS, C.A. prueba que se valora adminiculando con el Registro de Comercio de INVERSIONES MARAVA, C.A., y que el objeto de radiocomunicaciones y otros servicios identificados en el contrato de arrendamiento y en los estatutos de la compañía. También se evidencia de este documento que RAMÓN JOSÉ BASCOM Y RAMÓN LORENZO BASCOM son accionistas de INVERSIONES MARAVA C.A y de NETCOM PLUS, C.A. Así se valora.
TESTIMONIALES de ARLENIS DE LA CONCEPCIÓN HAMILTON CASTILLO, ALEXANDER CÁCERES, ROMELIA DEL CARMEN VALECILLOS VALECILLOS, ERIKA ARELIS GONZÁLEZ Y CARLOS CÁRDENAS, cédulas Nros. V-6.897.335, V-15.363.195, V-13.377.222, V-12.102.829 y V-7.591.118, respectivamente, las referidas testimoniales no fueron evacuadas, por lo que se desecha del proceso el mencionado medio de prueba. Así se establece.
Inspección Judicial Extralitem, sobre una página web https://netcomplusve.com de Internet, efectuada por el Juzgado Noveno de Municipios de esta Circunscripción Judicial, solicitada por AZUIND DE VENEZUELA, C.A. Exp. 3177-2022, alegando que la prueba pueda desaparecer en razón del tiempo, las cuales pueden ser cerradas, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado publicidades vía online, ofreciendo servicio público de internet en el galpón 11 arrendado. Así se observa.
Reforma de demanda de retracto y cumplimiento de contrato incoado por INVERSIONES MARAVA C.A., contra AZUID DE VENEZUELA C.A., y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, sobre esta documental se observa el libelo de demanda constituye una actuación de la parte actora que contiene la pretensión, sin que de forma alguna ello pueda considerarse un medio probatorio. Así se establece.
Auto de admisión de la reforma de la demanda de retracto y cumplimiento de contrato. Siendo esta una actuación judicial, tendente a pronunciarse sobre los medios probatorios promovidos por las partes, de forma alguna puede estimarse como un medio probatorio per se, pues solo comporta un pronunciamiento judicial de carácter procesal, para dar continuidad a la causa. Así se declara.
Copia de Sentencia del Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo del 26-04-2021, en este expediente. De este documento público, se extrae que el referido Tribunal de alzada, repone la presente causa al estado de admisión de la demanda, porque el contrato de arrendamiento, documento fundamental de la acción, indica que el inmueble arrendado es de uso COMERCIAL, por lo que el procedimiento a seguirse es el procedimiento oral previsto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así lo decidió la mencionada sentencia. Así se valora.
Contestación a la reforma de demanda por retracto legal arrendaticio y cumplimiento de contrato y demanda reconvencional por cambio de uso, uso indebido y la realización de reformas no autorizadas por el arrendador y auto de admisión de la reconvención (Exp. D-0322-2018), sobre esta documental se observa que la contestación de la demanda constituye una actuación de la parte demandada que contiene las defensas alegadas para desvirtuar la pretensión, sin que de forma alguna ello pueda considerarse un medio probatorio. Así se establece.
Contestación a la reconvención, sobre esta documental se observa que la contestación de la demanda constituye una actuación de la parte demandante reconvenida, que contiene las defensas alegadas para desvirtuar la pretensión, sin que de forma alguna ello pueda considerarse un medio probatorio. Así se aprecia.
Escritos de prueba de INVERSIONES MARAVA C.A., AZUID DE VENEZUELA C.A. y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ., los escritos de promoción de prueba, no constituyen per se, medios probatorios, pues comportan el acto procesal a través del cual las partes señalan los medios probatorios que promoverán a efectos de ser admitidos y evacuados. Así se observa.
Notificación a la Procuraduría General de la República, diligencia del Alguacil del Juzgado a quo de haber practicado la notificación a la Procuraduría General de la República y copia de Libro de Oficio del Juzgado Décimo dejando constancia de haber notificado a la Procuraduría General de la República, la referida documental de carácter público, no aporta elemento probatorio alguno para la demostración de los hechos controvertidos por lo que se desecha del proceso. Así se declara.
Documento administrativo emanado del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Viceministerio de Evaluación, Seguimiento y Control del Proceso de formación de precios, Dirección General de Arrendamiento Comercial, decreto de la medida de secuestro sobre el galpón objeto de litigio el primero (01) de febrero de 2022 y Acta de ejecución de la medida de secuestro, las referidas documentales, no aportan elemento probatorio alguno para la demostración de los hechos controvertidos por lo que se desecha del proceso. Así se valora.
Las 4 fotografías insertas en el cuaderno de medias, en el juicio principal fueron impugnadas, sin que AZUIND DE VENEZUELA Y MARÍA EUGENIA MORENO insistieran en hacerlas valer, ni promoviera prueba de experticia o cualquier otra para verificar la autenticidad de las fotografías promovidas, por lo tanto, se desechan del proceso. Así se aprecia.
Habilitación General N° HGTS-00569, de fecha treinta (30) de noviembre de 2021, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Comunicación e Información Comisión Nacional de telecomunicaciones (CONATEL), autorizando a NETCOM PLUS, para la prestación de servicio de internet, la referida documental de carácter público que se valora conforme al Art. 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se desprende que en el Inmueble arrendado a INVERSIONES MARAVA C.A, NETCOM PLUS, C.A., tiene un centro de control, nodo de acceso y sitios de repetición.
Esta prueba se valora adminiculando la prueba de exhibición del documento o instrumento que justifique la permanencia de NETCOM PLUS, C.A. dentro del inmueble objeto de litigio, promovida por la Sociedad Mercantil AZUIND C.A, MARÍA EUGENIA MORENO, ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO. En la oportunidad fijada por este Tribunal INVERSIONES MARAVA C.A exhibió documento original donde RAMÓN LORENZO BASCOM Y RAMÓN JOSÉ BASCOM en nombre de INVERSIONES MARAVA C.A., autorizan a NETCOM PLUS, C.A., (representada por RAMÓN LORENZO BASCOM Y RAMÓN JOSÉ BASCOM) a colocar un nodo y un centro de comunicaciones en el Galpón 11 del C.C. e Industrial Shangri La. Así se analiza.
Sentencia definitivamente firme del siete (07) de enero de 2020, emanada del Tribunal de la causa, en el Exp. D-0364-2019, a la referida documental de carácter público se le otorga pleno valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde quedó demostrado el carácter de arrendadoras subrogadas de AZUIND DE VENEZUELA C.A y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, y que dicho proceso se ventiló entre éstas e INVERSIONES MARAVA, C.A., Así se aprecia.
INSPECCIÓN JUDICIAL promovida por MARÍA EUGENIA MORENO y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., en la Cuenta Corriente del Banco Provincial N° 0108 2415 09 0100140775, de ROSMARY MORENO MORILLA, el Banco PROVINCIAL BBVA. El Tribunal deja constancia que la ciudadana ROSMARY MORENO MORILLA, solo posee la cuenta Corriente N° 0108 2415 09 0100140775, y que el sistema solo arroja resultados de los últimos tres meses a la fecha que solicite el movimiento, y no puede evacuarse los otros particulares al cual se solicita información, la referida prueba no aporta ningún elemento relacionado con los hechos controvertidos, por lo que se desecha del proceso. Así se declara.
INSPECCIÓN JUDICIAL a practicarse en el tablero eléctrico del C.C. e Industrial SHANGRI-LÁ, y dejar constancia de la existencia en el tablero eléctrico de 2 medidores de electricidad, el color de los cables que salen de los medidores por cuanto se evidencia que la referida prueba no se evacuó, se desecha del proceso. Así se establece.
De los informes para que el Banco PROVINCIAL BBVA, informe al Tribunal si las operaciones Bancarias efectuadas con los números de referencias especificados fueron efectuadas en la Cuenta Corriente del Banco Provincial N° 0108 2415 09 0100140775, de ROSMARY MORENO. Se libraron Oficios a SUDEBAN para que Oficie al BBVA BANCO PROVINCIAL, y lo autorice para que informe al Tribunal los depósitos bancarios efectuados en la cuenta N° 01082415090100140775 de ROSMARY MORENO MORILLA. Por cuanto no consta en autos el resultado de la información requerida, se desecha del proceso la mencionada prueba. Así se declara.
Prueba de EXHIBICIÓN, promovida por INVERSIONES MARAVA, C.A., para lo que se intimó a MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ Y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., para que exhiban al Tribunal los estados de cuenta corriente del Banco Provincial N° 01082415090100140775, de ROSMARY MORENO MORILLA, administradora de AZUIND DE VENEZUELA, C.A., correspondiente a los meses de enero de 2020 a junio de 2023, ambos meses inclusive, para que exhiban las documentales en la oportunidad fijada, acompañando comprobantes de transferencias bancarias para demostrar que los estados de cuenta se encuentran en poder de la contraparte. En la oportunidad fijada se exhibieron los estados de cuenta, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que las transferencias o depósitos bancarios (tarjas) promovidos por INVERSIONES MARAVA, C.A. y los estados de cuenta de ROSMARY MORENO, tienen perfecta adecuación, coinciden perfectamente los depósitos bancarios traídos a los autos por la arrendataria, INVERSIONES MARAVA, C.A. para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble correspondiente, ambos inclusive, observándose que los pagos se efectuaron oportunamente en la cuenta acordada, considerándose solvente a la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento desde enero de 2020 a junio de 2023, ambos meses inclusive. Así se decide.
De los Informes, requeridos a CANTV y CORPOELEC, por cuanto no consta en autos su evacuación se desechan del proceso. Así se aprecia.
Prueba de EXHIBICIÓN, promovida para que INVERSIONES MARAVA, C.A., exhiban al Tribunal el documento o instrumento que justifique la permanencia de NETCOM PLUS, C.A. dentro del inmueble objeto de litigio.
En la oportunidad fijada se exhibió autorización suscrita entre INVERSIONES MARAVA, C.A. Y NETCOM PLUS, C.A., donde INVERSIONES MARAVA, C.A. autoriza a NETCOM PLUS, C.A., para colocar un nodo y un centro de comunicaciones en el Galpón objeto de litigio. Se le otorga pleno valor probatorio conforme al Art. 436 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la autorización de la arrendataria, sin que se evidencie ningún tipo de relación contractual. Así se valora
De la Contradicción en la Motivación alegada por el recurrente
En este sentido, entrando a revisar el fondo del asunto debatido, y luego de efectuado el análisis valoratorio del acervo probatorio traído por las partes al proceso, esta segunda instancia en el ejercicio de la facultad conferida por la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, procede a exponer los motivos de hecho y del presente fallo, a los fines de verificar los alegatos esgrimidos por el apelante.

DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DEMANDADOS POR INVERSIONES MARAVA, C.A.
INVERSIONES MARAVA, C.A., demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento, en los términos siguientes:
El inmueble arrendado está constituido por un Galpón de 337,25 m2, internamente dividido y con doble acceso independiente.
… En abril de 2017, los arrendadores le quitaron la posesión a la arrendataria de la mitad del Galpón 11 (187,25 m2).

La parte demandada, al respecto indicó lo siguiente:
Admiten de que: "...el Inmueble (Galpón N° 11) está dividido Internamente y tiene doble acceso" y que "El inmueble es utilizado como sede principal y de oficinas".
Niegan que, en abril de 2017, le quitaron a Marava la posesión de 187,25 m2 del Galpón 11, cambiando cerraduras y candados.
2) Niegan que despojaran la negada posesión a la arrendataria de un área de 187,25 m2, ubicada en la parte trasera del Galpón 11, alegando que desde el 01-09-2008, se arrendó a YU DA IMPORT C.A.
3) Niegan que el arrendamiento a INVERSIONES MARAVA C.A., comprendiera todo el Galpón N° 11, ya que el mismo se encuentra dividido en 2 locales comerciales, con accesos independientes entre sí; por tal razón, resulta imposible que INVERSIONES MARAVA C.A., haya ocupado el área arrendada a YU DA IMPORT C.A, en un mismo tiempo y en una misma relación, siendo que esa área se encontraba arrendada a Yu Da Import, C.A. en el mismo periodo de tiempo.
4) Niegan que MARAVA ocupe todo el Galpón 11, porque alegan un contrato de arrendamiento sobre la parte trasera del Galpón N° 11, con YU DA IMPORT C.A., en el mismo año 2008 y que la sentencia del Juzgado Superior Segundo Civil del 14-10- 2016, Exp. 14.816, estableció: "... MARINA MARIA (sic) LENGUA DE CRISTANCHO, solicitó los cánones de arrendamiento consignados por la Sociedad de Comercio YU DA IMPORT C.A., de un galpón ubicado en el centro comercial Shangri-La de la Urb. Industrial Carabobo, cuyo arrendador era LUIS MORENO MARTOS...", así como que YU DA IMPORT C.A.
5) Niegan que MARAVA pactara un canon de arrendamiento con Luis Moreno Martos para el periodo comprendido entre el 01-05-2008 hasta los primeros meses de 2017, ya que Luis Moreno Martos falleció el 26-10-2008. Tampoco lo pactó con Rosmary Moreno Morilla y José Luis Moreno Morilla, ni con María Eugenia Moreno ni con Azuind de Venezuela, C.A. RATIFICAN el último contrato de arrendamiento, del 01 de mayo de 2008, que, en su Cláusula Tercera, establece el "ÚNICO" PACTO RELATIVO AL PRECIO DEL CANON ARRENDATICIO, ASÍ COMO SUS AJUSTES ANUALES.

Sobre este particular, el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano define el contrato como: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
Asimismo, el artículo 1.159 eiusdem, consagra lo siguiente: “…Los contratos son Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”. Es decir, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes. Del artículo anteriormente transcrito, se desprende que por regla general los contratos sólo producen efectos entre las partes y son tales, quienes han intervenido directamente o por mandatario o representante en la celebración del contrato.
Por último, en relación al elemento de la pretensión de la demanda, se desprende que en el caso de autos, se subsume a una acción por cumplimiento de
contrato de arrendamiento, es menester traer a colación lo que establece el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano; el cual arguye lo siguiente:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Destacado de esta Alzada).

Del artículo anteriormente citado se desprende, que los elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, de la revisión exhaustiva del contrato de arrendamiento, promovido por ambas partes en el presente juicio, se observa que versa sobre la totalidad del galpón N° 11, arrendado en el año 2005, describiendo las partes contratantes cada uno de los espacios que integran el referido inmueble, por lo que, queda demostrado de autos que el contrato de arrendamiento, recae sobre la totalidad del inmueble objeto de la pretensión. Así se declara.
Ahora bien, la parte demandada alega que la mitad del inmueble no se encuentra en posesión de INVERSIONES MARAVA. C. A., por cuanto fue arrendada a la Sociedad Mercantil, YU DA IMPORT C. A., y en virtud de ello, promueve contrato de arrendamiento, suscrito con la referida empresa, no obstante, tal y como se expresó en la valoración del prenombrado contrato no se evidencia en ningún extracto de su contenido, que esa relación contractual, recaiga sobre el Galpón N° 11 objeto del presente juicio, lo que a todas luces decanta que la parte demandada no logró demostrar sus afirmaciones de hecho.
En este orden de ideas, resulta pertinente traer a colación lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales son del siguiente tenor:
Artículo 506: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Negritas y subrayado propio).

Las normativas transcritas, establecen el principio general según el cual cada parte en un proceso judicial tiene la responsabilidad de probar los hechos en los que basa sus afirmaciones, esto implica que quien alega un hecho debe presentar evidencias o argumentos que lo respalden, siendo que la regla general del Derecho es que quien alega un hecho en un juicio debe probarlo. Así se establece.
Ahora bien, considerando que la parte demandante cumplió con su obligación de demostrar que la relación contractual recae sobre la totalidad del inmueble, denominado GALPÓN N°11, sin que la parte demandada lograra probar, durante el iter procesal, que el arrendamiento se pactara sobre la mitad del referido galpón, ni justificara porque a privado a la arrendataria de la posesión de la totalidad del inmueble arrendado por voluntad de los contratantes desde el año 2025, es por lo que, evidencia esta Superioridad, que la pretensión de cumplimiento de contrato invocada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C. A., debe prosperar, tal y como expresamente se señalará, en el dispositivo del presente fallo, de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se decide.
DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
INVERSIONES MARAVA, C.A., demandó el Retracto Legal Arrendaticio, en los términos siguientes:
Que el 22-05-2017, mediante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Rosmary Moreno y José Luis Moreno ofertan en venta a la actora el inmueble arrendado, por el precio de BsF. 800.000.000,00, pagaderos al momento de la protocolización del documento en un plazo no mayor de 30 días continuos a la aceptación de la oferta.
11) Que el 11-04-2019, mediante citación en el Exp. Nº D-0364-2019, nomenclatura de éste mismo Tribunal, la actora se da por notificada que los arrendadores propietarios, Rosmary Moreno y José Luis Moreno, vendieron el inmueble arrendado a Azuind de Venezuela, C.A., y a María Eugenia Moreno, mediante documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 28 de julio de 2017, tramite Nº 313.2017.3.1795 de fecha 27-07-2017, Planillas Únicas Bancarias Nros. 31300125674 y 31300126665, documento inscrito bajo el Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, sin que las compradoras notificarán de la venta a la arrendataria; vendido por un precio inferior al ofertado a Inversiones Marava, C.A

La parte demandada, sobre este particular, al momento de contestar la demanda, indicó:
Admiten que el 22-05-2017, mediante Notificación autenticada Rosmary Moreno y José Luis Moreno, le ofertaron a la arrendataria el inmueble arrendado, por el precio de Bs.F. 800.000.000,00, pagaderos al momento de la protocolización del documento en un plazo no mayor de 30 días continuos a la aceptación de la oferta, que tenía una duración no mayor de tres meses a partir de la notificación a la arrendataria.
Admiten que Marava, el 11-04-2019, mediante citación en el Exp. D-0364-2019, de este Tribunal, se dio por notificada de la venta del galpón 11 a Azuind de Venezuela, C.A., y a María Eugenia Moreno, por parte de Rosmary Moreno y José Luis Moreno, por la mitad del precio que se lo ofertaron.

Así las cosas, el thema decidendum se subsume a una acción por RETRACTO LEGAL, del presente expediente y con base a todo lo aquí explanado es menester traer a colación la definición del retracto legal, establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; mediante Gaceta Oficial Nro. 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo del 2014, en lo que refiere la preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio de conformidad con el artículo 39, el cual establece lo siguiente:
Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. (Destacado de esta alzada).

Del artículo anteriormente transcrito, se desprende que el propietario del bien inmueble en caso de incurrir con la preferencia ofertiva sin hacer el ofrecimiento a el arrendatario, o que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, el mismo tendrá la facultad de demandar por retracto legal en un lapso de seis (06) meses; contados a partir de la fecha de notificación.
En este aspecto, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Asimismo, la ley especial en materia de uso comercial, en el Capítulo VII De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio establece; el derecho de preferencia ofertiva, el cual se determina en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente:

Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. (Resaltado de esta alzada).

Del artículo anteriormente citado, se deduce que el propietario que tuviera intención de vender; la preferencia ofertiva en primer lugar la tendrá el arrendatario que lo ocupa siempre y cuando concurra con tres (03) requisitos esenciales; de igual forma el propietario deberá informarle al arrendatario mediante notificación escrita a través de la notaría pública la voluntad de vender el inmueble indicando el precio justo, condiciones de venta entre otros; seguidamente el oferente dentro de los quince (15) días calendarios deberá pronunciar su rechazo o aceptación del ofrecimiento de la venta; de haber repuesta concreta el propietario quedará en plena libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
En este sentido, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la relación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
Bajo este contexto, cuando el propietario de un inmueble destinado al uso comercial, tuviere la intención de vender, el arrendatario que estuviere ocupándolo tendrá derecho a la preferencia ofertiva, siempre y cuando se cumplan cada uno de los siguientes requisitos: 1) que éste tenga más de 2 años como arrendatario; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa con relación al primero de los requisitos referido a, que éste tenga más de 2 años como arrendatario, constituye un hecho admitido por las partes que la relación arrendaticia entre INVERSIONES MARAVA C.A. y el ciudadano LUIS MORENO MARTOS inicio con el contrato de arrendamiento escrito en fecha primero (01) de junio de 2005, superando con creces el tiempo de arrendamiento mínimo requerido por la Ley especial, en consecuencia, se verifica el cumplimiento del primer requisito. Así se declara.
En este orden de ideas con respecto al segundo requisito referido a que encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, es un hecho admitido por las partes que INVERSIONES MARAVA, C.A., se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde marzo del año 2017 a enero de 2019, ambos inclusive, y pagados en la cuenta que señalará la arrendadora que igualmente la arrendataria, se encuentra solvente en el pago del condominio del inmueble arrendado, con relación a los meses de los años posteriores, se observa de la prueba de EXHIBICIÓN, para que exhiban al Tribunal los estados de cuenta corriente del Banco Provincial N° 01082415090100140775, de ROSMARY MORENO MORILLA, administradora de AZUIND DE VENEZUELA, C.A., correspondiente a los meses de enero de 2020 a junio de 2023, ambos meses inclusive, acompañando comprobantes de transferencias bancarias para demostrar que los estados de cuenta se encuentran en poder de la contraparte.
En la oportunidad fijada se exhibieron los estados de cuenta, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que las transferencias o depósitos bancarios (tarjas) promovidos por la arrendataria y los estados de cuenta de la co-demandada, tienen perfecta adecuación, coinciden perfectamente los depósitos bancarios traídos a los autos por la arrendataria, INVERSIONES MARAVA, C.A. para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble correspondiente, ambos inclusive, observándose que los pagos se efectuaron oportunamente en la cuenta acordada, considerándose solvente a la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento desde enero de 2020 a junio de 2023, ambos meses inclusive, quedando cumplido el segundo requisito. Así se decide.
Con respecto al tercer requisito referido a que satisfaga las aspiraciones del propietario, se evidencia, que la oferta realizada a la arrendataria de venta del inmueble objeto de la causa, suscrito por los ciudadanos ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO, dirigido a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., notificación practicada por la Notaría Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, en fecha el veintinueve (29) de mayo de 2017, al referido instrumento privado, fue por la cantidad de BOLÍVARES OCHOCIENTOS MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.800.000.000,00), siendo que efectivamente, protocolizaron la venta con tercero por un monto de BOLÍVARES CUATROCIENTOS MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (BsF.400.000.000,00), alegando el demandante que tiene la disponibilidad de pagar el precio por el que se materializó esa venta, en consecuencia, se da por cumplido el tercer requisito. Así se aprecia.
Ahora bien, tal y como se ha dicho en líneas anteriores, y conforme al acervo probatorio, valorado ut supra, la parte demandada realizó la venta en mejores condiciones que las ofrecidas a la arrendataria, específicamente con un precio menor en un 50%, lo que desencadena en la materialización del segundo supuesto de procedencia del Retracto legal contenido en el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y cumplidos los requisitos de procedencia de la acción, es forzoso para este Juzgador, determinar que la pretensión por Retracto Legal arrendaticio, resulta a todas luces procedente y debe ser declarada CON LUGAR. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención alegó:
- Cambió el uso del inmueble de uso comercial convenido en el contrato, a uso de Oficinas y Depósito.
- Reformó el inmueble sin autorización del arrendador, alterando su forma.
- Que la arrendataria no notificó a la arrendadora los deterioros mayores al inmueble arrendado, haciendo (sic) estos más graves.
- Uso deshonesto del inmueble arrendado al instalar en el local de 150 m2, díez aires acondicionados de 24.000 BTU cada uno, lo cual sobrepasa con creces la capacidad eléctrica instalada. Que semejantes aires acondicionados colocan en alto riesgo de incendio el inmueble arrendado, que podría trasladarse a locales vecinos, y los propietarios del inmueble serían los responsables.
La parte demandante reconvenida, en su escrito de contestación de la reconvención señaló:
SEGUNDO: Alega que los cánones de mayo de 2009 a mayo de 2013 se consignaron el Juzgado Séptimo de Municipio Exp. de Consignaciones N° 7818, donde parte de los mismos fueron retirados en agosto de 2012.
Estando MARAVA solvente en arrendamiento y en condominio por presunción del pago de deuda (Art. 1296 del Código Civil).
TERCERO: Alega la solvencia en el pago de cánones desde mayo de 2009 a mayo de 2013, porque la cosa juzgada del Exp. D-0364-2019, declaró a MARAVA, solvente desde marzo de 2017 hasta enero de 2019.
CUARTO: Alega que el último contrato de arrendamiento suscrito se celebró para el período del 01-05-2008 al 01-05-2009, por un canon de BsF. 1.000,00; que al dejarlo de recibir el arrendador se consignó en el Tribunal Séptimo de Municipio. El 13-08-2012, Mariana María Lengua de Cristancho y Carlos Alexis Cristancho Useche, acreditando la propiedad del inmueble mediante documento público registrado, retiran los cánones de arrendamiento consignados hasta esa fecha en el Tribunal, sin reserva alguna sobre el monto del canon de arrendamiento ni ninguna otra reserva. Que, con el retiro de esas consignaciones, cualquier defecto que pudiera tener la consignación se convalidó, por lo que es válido el canon y el pago de BsF. 1.000,00 para el período comprendido entre el 01-05-2012 al 01-05-2013. Marava, y el Tribunal son partes de buena fe, que no pueden ser afectadas por los problemas internos de los herederos del arrendador con la apoderada de este, que llevaron a la anulación de la primera venta del inmueble efectuada a un tercero, quedando a salvo las acciones de los actuales propietarios del inmueble contra las personas que retiraron las consignaciones conforme al Art. 1287 del Código Civil.
QUINTO: Alega que la venta del inmueble a los terceros AZUIND y a María Eugenia Moreno Méndez se efectuó el 28-07-2017, fecha en la que MARAVA se encontraba solvente de acuerdo con la cosa juzgada del Exp. D-0364-2019, que declara solvente a la arrendataria desde marzo de 2017 hasta enero de 2019.
SEXTO: Alega que en el supuesto negado que exista algún incumplimiento de sus obligaciones, arguye que el arrendador desistió de sus derechos al ofrecerle en venta el inmueble arrendado el 29-05-2017.
Que al ofrecerle en venta el inmueble, el propietario arrendador debía mantener la oferta en un lapso no menor de 3 meses, pero el propietario incumplió su oferta y vendió el galpón a un tercero el 28-07- 2017, es decir, vendió el inmueble durante el lapso en que estaba vigente la oferta (a los 2 meses), y por la mitad del precio en que se lo ofertaron a la arrendataria. Todo conforme a los Artículos 38 y 39 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
SÉPTIMO: Aduce que no se encuentra en discusión la preferencia ofertiva de MARAVA, ya que el propietario hizo oferta de venta del inmueble al arrendatario; que demanda porque existe venta del inmueble a un tercero en condiciones más favorables a las que le ofrecieron inicialmente al arrendatario y sin respetar el lapso de 3 meses que establece la Ley para mantener la oferta.
OCTAVO: Que el alegato de su contraparte, de que MARAVA ocupa la mitad del inmueble no es aplicable, porque se le arrendó el Galpón 11 del C.C. e Industrial Shangri-La, lo establece el contrato de arrendamiento y lo dicen las partes. Incluso en la reconvención, contestación y desalojo acumulado las propietarias alegan la celebración del contrato de arrendamiento sobre el galpón 11. El Galpón 11, aunque tenga doble acceso y esté dividido internamente, es indivisible, porque está sometido a la Ley de Propiedad Horizontal y tiene sus especificaciones en el documento de condominio y documento de propiedad, donde se describe que el inmueble N° 11 del C.C.e Industrial Shangri-La, tiene 337,25 m2.
Razona que en ninguna parte se indica que le arrendaron a MARAVA una parte del Galpón 11, ni un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión, ni dice que le arrendaron un porcentaje del galpón; siempre especifican que es el Galpón 11, como se describe en el documento de propiedad y en el contrato de arrendamiento. Alega que el contrato celebrado con YU DA IMPORT, C.A. no identifica el Galpón arrendado, puede tratarse de cualquier Galpón. Que no solo el propietario puede arrendar, lo puede hacer el mismo arrendatario (con autorización del arrendador, puede arrendar el usufructuario, el comodatario, el administrador, inmobiliaria, etc.), pero evidentemente el contrato celebrado con YU DA IMPORT, C.A., se refiere a otro Galpón del C.C. e Industrial Shangri La, situado en la Urb. Industrial Carabobo, del Municipio Rafael Urdaneta, Valencia del Edo. Carabobo, galpón que pertenecía a LUIS MORENO, de acuerdo con documento de partición anexo a la reforma del libelo de la demanda.
NOVENO: Niega que INVERSIONES MARAVA C.A., le cambiase el uso al inmueble arrendado. Alegó que la relación arrendaticia inició el 01-06-2005, durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que abarcaba el uso Comercial, Industrial, oficinas y viviendas, y es un hecho notorio que a las 3 primeras actividades se les denominaba uso comercial, como se desprende de la cosa juzgada de la sentencia de este tribunal, Exp. D-364-2019, que señala: “DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS EN RELACIÓN CON LAS PROBANZAS
(…) Con respecto al uso del inmueble que las demandantes alegaron que es de uso industrial y la demandada alegó que es de uso de oficinas, como hecho notorio judicial por haber revisado el inmueble en 2 oportunidades: al momento de la práctica de la medida preventiva y al momento de la práctica de una inspección judicial en el expediente Nº D-0322-2019, donde no se evidencia proceso industrial alguno y se ve que el inmueble es usado como oficinas, lo que es razonable, por el mismo motivo que razona la actora en el libelo, la relación contractual arrendaticia inició el 01-06-2005, y estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ésa época, que abarcaba el uso Comercial, Industrial, oficinas y Viviendas, y es un hecho notorio que a estas 3 primeras actividades se les denominaba uso comercial, pero lo cierto es que si el inmueble es de uso industrial (como lo alegan las demandantes), o de oficinas (como lo alega la demandada), ambas actualmente se rigen por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASÍ SE DECIDE”.
Los contratos de arrendamiento celebrados en el 2005 y en el 2008, antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 10-11-2011 y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del 23-05-2014, motivo por el cual, para la época, todo inmueble arrendado a una compañía con uso Industrial, depósito, oficina, o consultorio, se le identificaba en el contrato como de uso “comercial”.
Por otra parte, el único espacio descrito en el contrato es una oficina en la planta baja con una central telefónica, por lo cual, si tiene una oficina en la entrada, mal puede utilizar el inmueble para otra cosa.
Dicho lo anterior, con respecto al alegato referido al cambio del uso del inmueble de uso comercial convenido en el contrato, a uso de Oficinas y Depósito.
Del contrato de arrendamiento, de fecha primero (01) de junio de 2005, reconocido por las partes, se desprende que la descripción que señalan del inmueble arrendado, denominado Galpón N° 11 describen las partes contratantes a la entrada del inmueble, “una oficina inferior a la entrada del local construida con paredes de yeso y una central telefónica”; lo que evidencia la existencia de una oficina dentro del inmueble, desde el momento de la relación contractual, sin que se evidencia de su contenido que se prohíba el uso de esta, siendo admitido por la parte demandante reconvenida que el uso que le da al inmueble es comercial haciendo uso de la referida oficina, sin que lograra evidenciarse, de autos que la arrendataria cambiará el uso del inmueble, dedicándose a una actividad industrial, como lo alega el reconviniente, en consecuencia, no cumplió con la carga de demostrar sus afirmaciones de hecho, tal y como lo preceptúa los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, en consecuencia, la pretensión del demandado reconvenido no debe prosperar. Así se decide.
Ahora bien, con respecto a los alegatos referidos a:
- Que la arrendataria Reformó el inmueble sin autorización del arrendador, alterando su forma.
- Que la arrendataria no notificó a la arrendadora los deterioros mayores al inmueble arrendado, haciéndo (sic) estos más graves.
- Uso deshonesto del inmueble arrendado al instalar en el local de 150 m2, díez aires acondicionados de 24.000 BTU cada uno, lo cual sobrepasa con creces la capacidad eléctrica instalada. Que semejantes aires acondicionados colocan en alto riesgo de incendio el inmueble arrendado, que podría trasladarse a locales vecinos, y los propietarios del inmueble serían los responsables.

Ante ello, es preciso citar la jurisprudencia emanada de la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA de fecha veinticinco (25) de abril del año 2003, mediante sentencia Nro. 193, caso Dolores Herrera contra Domingo Antonio Solarte y otro, que señaló:
…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina carga subjetiva de la prueba, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

Se observa que la parte demandada, no logró demostrar con medio probatorio alguno las referidas afirmaciones de hecho, es decir, no consta en autos prueba que permita llegar a la convicción que la arrendataria INVERSIONES MARAVA C.A, realizó reformas al inmueble arrendado, la existencia de graves deterioros al inmueble, o que le diera a este un uso deshonesto, por lo que considerando la premisa que quien alega un hecho en un juicio debe probarlo, conforme lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, en consecuencia, la pretensión del demandado reconvenido resulta improcedente, tal y como se declarara en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
DEL DESALOJO QUE FUE ACUMULADO AL PRESENTE EXPEDIENTE
La parte demandante del desalojo en su escrito libelar señaló:
Alegan los demandantes María Eugenia Méndez y Azuind de Venezuela, C.A., con fundamento en los mismos contratos y misma relación contractual arrendaticia que Inversiones Marava, C.A. no les pagó cánones desde enero de 2020 hasta septiembre de 2022, ambos inclusive.
También alegan que Inversiones Marava, C.A. subarrendó parcialmente el inmueble objeto de litigio a NETCOM PLUS, C.A., sociedad mercantil diferente y con domicilio diferente a Inversiones Marava, C.A.
INVERSIONES MARAVA C.A., contestó la demanda de desalojo en los siguientes términos:
Alega incoherencias en las declaraciones de los propietarios arrendadores, que arguyen la cosa juzgada del Exp. D-0364-2019, manifestando en el libelo que “…el inmueble tiene uso INDUSTRIAL a pesar de que el contrato indica que el inmueble es de uso comercial, por haberse celebrado en el año 2005, fecha en la que aún no estaba en vigencia la LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS y la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL; y el uso comercial industrial y de viviendas se regía por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero el uso del inmueble qué nos ocupa es industrial”.
Después, en este Exp.D-0322-2018, cambian de opinión y la contraparte alegó que el uso del inmueble es comercial, ante el mismo tribunal alega 2 usos diferentes para el mismo galpón 11, con el objeto de sustraerse de la Ley aplicable, a su conveniencia con descaro y en desgaste del sistema judicial.
Niega que INVERSIONES MARAVA, C.A., efectuara reformas no autorizadas por el arrendador y que el inmueble arrendado lo recibió del arrendador en el estado en que se encuentra, salvo por los actos de mantenimiento, conservación y reparación.
Que es cierto que el primer contrato de arrendamiento celebrado indica que “el inmueble se encuentra equipado con una oficina inferior a la entrada del local construida con paneles de yeso y una central telefónica”; pero se entiende que cuando en el contrato se refiere a “una oficina inferior”, trae implícita una segunda planta, piso, mezzanina o planta superior, que se encontraban en el inmueble al momento de la celebración del contrato en el año 2005.
Niega la existencia de daños al inmueble.
Niega que destinara el inmueble a usos indebidos. Alega que un galpón de 337,25 m2 (medida del Galpón N°11), arrendado a MARAVA, son adecuados 10 aires acondicionados de 24.000 BTU c/u, pero desde que le quitaron la posesión de 187,25 m2, MARAVA utiliza solamente 7 aires acondicionados, adecuados para 150 m2 que utiliza actualmente.
Reconoce que, en el inmueble arrendado, Marava presta servicios a Netcom Plus C.A., donde ésta última tiene un centro de control para servicio de telecomunicaciones.
Reconoce que Inversiones Marava, C.A. y Netcom Plus, C.A. son empresas diferentes con domicilios diferentes.
Niega el contrato de arrendamiento con Netcom Plus C.A. y razona que el subarrendamiento es un contrato de arrendamiento entre el arrendatario y un tercero, y que no se dan las condiciones requeridas para la existencia del contrato conforme al Art. 1.141 y 1.579 del Código Civil.
Alega que un tercero puede pagar en nombre y descargo del arrendatario según el Art. 1.283 del Código Civil y que el hecho de tener un centro de control de otra empresa no presume ni prueba una relación arrendaticia.
Impugna por la falta de control de la prueba, la inspección extralitem, evacuada por el Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Exp. S3177-22), inserta marcada G, en la Pieza 5, folios 215 y siguientes.
Niega que Inversiones Marava, C.A. adeude cánones desde enero de 2020 a septiembre de 2022, y alega la solvencia desde enero de 2020 hasta junio de 2023, por haber pagado oportunamente en la Cuenta Bancaria N° 0108-2415-0901-0014-0775, de Rosmary Moreno Morilla, en el Banco Provincial; mediante depósitos bancarios relacionados a continuación:
El Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece:
Son causales de desalojo: … b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa se manda el desalojo alegando la Insolvencia de los cánones de arrendamiento desde enero de 2020 hasta septiembre de 2022, ambos inclusive, se observa de la prueba de EXHIBICIÓN, de los estados de cuenta corriente del Banco Provincial N° 01082415090100140775, de ROSMARY MORENO MORILLA, administradora de AZUIND DE VENEZUELA, C.A., correspondiente a los meses de enero de 2020 a junio de 2023, ambos meses inclusive, acompañando comprobantes de transferencias bancarias para demostrar que los estados de cuenta se encuentran en poder de la contraparte.
En la oportunidad fijada por el Tribunal se exhibieron los estados de cuenta, quedando demostrado que las transferencias o depósitos bancarios (tarjas) promovidos por la arrendataria y los estados de cuenta de la co-demandada, coinciden con los depósitos bancarios traídos a los autos por la arrendataria, INVERSIONES MARAVA, C.A. por lo que queda plenamente demostrada la solvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento desde enero de 2020 a junio de 2023, ambos meses inclusive, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tal alegato esgrimido por la parte demandada en su escrito de reconvención, resulta improcedente. Así se decide.
Finalmente, con respecto al alegato referido a que INVERSIONES MARAVA, C.A. subarrendó parcialmente el inmueble objeto de litigio a NETCOM PLUS, C.A., estima oportuno quien suscribe señalar que en cuanto a los elementos existenciales del contrato el artículo 1.141 del Código Civil, señala lo siguiente: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1°. Consentimiento de las partes; 2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3°. Causa lícita.
Se desprende de la norma ut supra transcrita, que el cumplimiento de estos elementos es esencial en un contrato y los mismos son indispensables puesto que va derivada de la propia naturaleza del contrato de modo que la falta de todas o alguna de ellas, impide la formación del mismo, lo cual lo hace inexistente, bien sea que este se materialice de forma escrita o verbal, debe contener los referidos elementos para que se considere su existencia.
En este orden de ideas, tratándose de un contrato de arrendamiento de local de uso comercial, resulta oportuno indicar el contenido del artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).

Del artículo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. (La parte que se obliga hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario. El precio, se suele llamar canon pensión o alquiler).
De la revisión exhaustiva del acervo probatorio, se constata que no existe ningún medio de prueba de donde pueda extraerse la existencia de una relación arrendaticia entre INVERSIONES MARAVA C.A. y NETCOM PLUS C.A., que permita determinar que estamos en presencia de un subarrendamiento, del inmueble objeto del presente juicio denominado Galpón 11, si bien es cierto, se evidencia que ambas empresas tienen algunos accionistas y representantes comunes, pero no existe evidencia de la existencia de un contrato de arrendamiento, subarrendamiento o cesión de contrato entre ellas.
En este sentido, la Sociedad Mercantil MARAVA C.A. alegó que NETCOM PLUS, C.A., mantiene un nodo y un centro de Control en el Galpón 11, objeto de litigio, desde el cual se presta el servicio de INTERNET, y negó expresamente la existencia de un contrato de subarrendamiento y/o cesión de contrato de arrendamiento entre estas dos empresas, alegando que la primera presta servicios constantemente a la segunda, no obstante, observa quien aquí juzga que la presencia de otra empresa distinta a la arrendataria en el inmueble arrendado, que comparten accionistas y administradores no sugieren un subarrendamiento ni una cesión de contrato de arrendamiento, toda vez que no se evidencia el cumplimiento de los requisitos existenciales de un contrato establecidos en el Art. 1.141 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.579 del mismo Código, por lo que el alegato esgrimido por la parte demandante del juicio de DESALOJO, no debe prosperar, tal y como expresamente se indicará en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.

De la procedencia de la experticia complementaria del fallo.
Con respecto al alegato de la parte recurrente, referido a la procedencia de la experticia complementaria del fallo, consagrada en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para el cálculo del monto a pagar por efectos del retracto legal arrendaticio, esta Superioridad estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
Siendo procedente el retracto legal, queda sin efecto la venta efectuada por los ciudadanos ROSMARY MORENO Y JOSÉ LUIS MORENO a la Sociedad Mercantil AZUIND C.A. y MARÍA EUGENIA MORENO, Protocolizada ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo el 28-07-2017, tramite Nº 313.2017.3.1795, Planillas Únicas Bancarias Nros. 31300125674 y 31300126665, documento inscrito bajo el Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, en ese mismo orden de ideas, deberá efectuarse la oferta de venta en favor de la parte demandada INVERSIONES MARAVA C.A., en los mismos términos en que fue realizada la venta anulada, es decir por el monto de BOLÍVARES CUATROCIENTOS MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (BsF.400.000.000,00).
Ahora bien, como quiera que la referida venta se celebró en fecha veintiocho (28) de julio de 2017, es por lo que estima pertinente quien decide en aplicación del criterio establecido por esta SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nro. 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, conforme al Principio Objetivo Real del Derecho, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social en la cual se estableció:
… se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios.
Todo lo antes expuesto, A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra).
En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial.
En tal sentido dicha INDEXACIÓN JUDICIAL debe ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que-por vía de colaboración-determine dicha corrección monetaria, u 2.-Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Así se decide. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438 y N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190)…” (Negrillas, mayúsculas, cursivas y subrayado de la sentencia).

En atención a lo anterior y como quiera que se hace imperativo la actualización del monto a ofertar en venta conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios, acordar una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de aplicar el ajuste monetario de la cantidad de BOLÍVARES CUATROCIENTOS MILLONES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs F. 400.000.000,00), para el veintiocho (28) de julio de 2017, a los fines de determinar su equivalente a la fecha en que la presente decisión adquiera firmeza, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario imperante en la actualidad, cálculo que debe ser efectuado por un solo experto en el área contable o financiera, en apoyo a este jurisdicente, en consecuencia, el alegato esgrimido por la parte recurrente, debe prosperar. Así se declara.
En consecuencia, este Tribunal Superior, con base en los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar PARCIALMETE CON LUGAR, la apelación ejercida por los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2025, SE CONFIRMA, la referida sentencia, en consecuencia se declara CON LUGAR, las demandas de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoadas por Ia Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., contra los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., SIN LUGAR, la reconvención planteada por los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A y SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada por la ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, así finalmente lo determina éste operador Superior del sistema de justicia. Así se decide.
VII
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de APELACIÓN ejercido por el abogado LOTHAR HAUSER en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, cédulas de identidad Nros. V-9.568.634, V-9.560.015 y V-26.960.596, respectivamente, y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 13-01-2006, Nº 66, Tomo 1-A., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2025.
2. SEGUNDO: Se MODIFICA, en los términos expuestos por esta Alzada, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2025. En consecuencia:
3. TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por INVERSIONES MARAVA, C.A., en consecuencia, se ordena a las demandadas AZUIND DE VENEZUELA, C.A. y los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, a poner a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., en la posesión de la totalidad del inmueble arrendado que es TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS (337,25 M2) , CON DIEZ METROS CUADRADOS 10 M2), constituido por el Galpón distinguido con el N° 11, situado en la Segunda Etapa del Centro Comercial e Industrial Shangri-La, Urb. Industrial Carabobo, Av. Norte con 8va. Transversal, Parroquia Rafael Urdaneta, Valencia, Estado Carabobo, permitiéndole el uso, goce y disfrute de todo el inmueble.
4. CUATRO: CON LUGAR, la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A, contra la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A. y los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, en consecuencia queda subrogada la sociedad mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A., en las mismas condiciones de venta que tenían MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., en el contrato de compra venta celebrado con los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA y JOSE LUIS MORENO MORILLA, en el documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo el 28-07-2017, tramite Nº 313.2017.3.1795 de fecha 27-07-2017, Planillas Únicas Bancarias Nros. 31300125674 y 31300126665, documento inscrito bajo el Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, En consecuencia SE ORDENA a los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, a realizar la venta del inmueble constituido por un Galpón distinguido con el N° 11, ubicado en la Segunda Etapa del conjunto denominado CENTRO COMERCIAL E INDUSTRIAL SHANGRI-LA, situado en la Urb. Industrial Carabobo, Av. Norte con 8va Transversal, Parroquia Rafael Urdaneta, Valencia, Estado Carabobo, en el conjunto comercial e industrial está constituido conforme al Documento de Condiciones Generales Documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 03-03-1993, Nº 50, folios 1 al 10, Pto. 1º, Tomo 16; y la Segunda Etapa del Conjunto y conforme al documento de Condominio de la Segunda Etapa, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del estado Carabobo el 21-09-1993, Nº 48, folios 1 al 13, Pto. 1º, Tomo 33 y su correspondiente reglamento de condominio agregado al Cuaderno de Comprobantes de la misma Oficina Subalterna el 21-09-1993, Nº 48, folios 1 al 13, Pto. 1º, Tomo 33; y su correspondiente Reglamento de Condominio que se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobantes en la misma Oficina Subalterna el 21-09-1993, Nº 1054, Folios 1.617 al 1.619, el Galpón objeto del contrato tiene un área de construcción aproximada de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (337,25 m2), con DIEZ METROS CUADRADOS (10 m2) y consta del Galpón propiamente dicho, dos (2) baños, uno para damas y otro para caballeros y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Galpón N° 10; SUR: Fachada Sur del Edificio, pasillo peatonal, zona verde y canal de aguas de lluvia; ESTE: Galpón N° 16 y; OESTE: Fachada Oeste del Edificio, pasillo peatonal y estacionamiento de Vehículos; al inmueble objeto del contrato le corresponden 4 puestos de estacionamiento signados con la Letra y numero: 11 A, 11 B, 11 C y 11 D, y un porcentaje sobre las cargas y derechos comunes, es decir un porcentaje de condominio de 0,17%, como consta en documento de Condominio y su Reglamento, los cuales conoce y acepta la compradora. El Galpón Nº 11 se encuentra identificado con la cédula catastral Nº 08-14-5-U-05-24-01 propiedad de los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA y JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, venezolanos, mayores de edad, cédulas de identidad Nros. V-9.568.634 y V-9.560.015, RIF Nros. V-095686342, V-095600154, en su carácter de herederos de la sucesión LUIS MORENO MARTOS, quien fungía como propietario, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 25-11-1993, Nº 32, Folios 1 al 3, Pto. 1º, Nº 24, y a Documento de Partición registrado en la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 08-07-2005, Nº 22, Folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 4, a la sociedad mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A, previo cumplimiento del pago del valor del inmueble, debidamente ajustado a través de una experticia complementaria del fallo.
5. CINCO: Queda sin efecto la compraventa efectuada entre los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA y JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, con la ciudadana MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C., protocolizada ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo el 28-07-2017, Nº 2017.2815, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.8.9454, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, Líbrese oficios al Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo.
6. SEXTO: SE ORDENA a la parte demandante Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A. pagar a las co-demandadas Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., y la ciudadana MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, el precio del inmueble, vale decir, BOLÍVARES CUATROCIENTOS MILLONES (400.000.000,00), para el veintiocho (28) de julio de 2017, siendo determinado el monto equivalente a la fecha en que la presente decisión adquiera firmeza, a través de una experticia complementaria de fallo, consagrada en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario imperante en la actualidad, la cual se efectuara por un solo experto, en cumplimiento de lo pautado por la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nro. 517, de fecha ocho (08) de noviembre de 2018, a los fines de reembolsar a los compradores MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y AZUIND DE VENEZUELA, C.A., las cantidades que desembolsaron, lo cual debe constar en el Expediente.
7. SÉPTIMO: SE ORDENA a la parte demandada Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A. y los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA y MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ, cumplir con la tradición legal del inmueble. En caso de no cumplir de forma voluntaria con la presente decisión sirva la presente sentencia como título suficiente para su registro ente el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo, previo el pago del precio del inmueble fijado a través de la experticia complementaria del fallo, más los gastos de registro, el pago de 5 unidades Tributarias por concepto de impuestos de transacciones inmobiliarias que deberá efectuar la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA C.A., para reembolsar a los compradores MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., las cantidades que desembolsaron y que deben constar en el Expediente.
8. OCTAVO: SIN LUGAR, la reconvención incoada por los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A.
9. NOVENO: SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada por los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARAVA, C.A.
10. DÉCIMO: Se condena en costas a los ciudadanos ROSMARY MORENO MORILLA, JOSÉ LUIS MORENO MORILLA, MARÍA EUGENIA MORENO MÉNDEZ y la Sociedad Mercantil AZUIND DE VENEZUELA, C.A., en el juicio principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
11. DÉCIMO PRIMERO: No hay condenatoria por la interposición del recurso, dada la naturaleza del fallo.
12. DÉCIMO SEGUNDO: Se ordena la notificación a las partes de la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, al veintiuno (21) de Octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA
LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. MARILYN KELY BELANDRIA HERNÁNDEZ

En la misma fecha, y siendo las 3:15 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARILYN KELY BELANDRIA HERNÁNDEZ

OAMM/MB
Expediente Nro. 14.174