TSJ Regiones - Decisión

En fecha 14 de marzo de 2025, fue presentado libelo de demanda por el abogado Jonathan J. Ciliberto R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.013, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN MAGGIORE DE BERMÚDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.681.321, con motivo de Cumplimiento de Contrato en contra de la sociedad mercantil MAMÁ JOSEFA RESTAURANTE, C.A., debidamente inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, bajo el No. 16, Tomo 209-A, en fecha 9 de mayo de 2022. Correspondiendo a este Tribunal el conocimiento de la presente demanda, quedando el expediente signado bajo el No. 27.321.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
I
En fecha 19 de marzo de 2025, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada. Seguidamente, en fecha 7 de abril del mismo año, el Alguacil dejó constancia de haber citado válidamente a la ciudadana Alba Zulay Machado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-9.190.370 en su carácter de representante de la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurante, C.A., previamente identificada.
En fecha 14 de mayo de 2025, compareció ante la sede del Tribunal la ciudadana Alba Zulay Machado, previamente identificada, en su carácter de representante de la parte demandada, debidamente asistida de abogado y presentó escrito de contestación.
En fecha 6 de junio de 2025, se celebró la audiencia preliminar en el presente juicio. De seguida, en fecha 13 de junio de 2025, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual fijó los límites de la controversia en el presente juicio. En fecha 23 de junio del mismo año, las partes en el presente juicio, presentaron escritos de promoción de pruebas. En este sentido, en fecha 4 de junio de 2025, se dictó auto de admisión de pruebas.
Por último, en fecha 13 de octubre de 2025, se celebró la audiencia de juicio en la presente causa.
II
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, fue intentada con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, basada en una relación arrendaticia de carácter comercial motivo por el cual este Tribunal, en virtud de lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece: “… El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”; por lo que este Tribunal verifica su competencia por la materia. Así se establece.
Por otra parte, con relación a la competencia por el territorio, el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Las demandas relativas a derechos personales y las relativas a derechos reales sobre bienes muebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde el demandado tenga su domicilio, o en defecto de éste su residencia. Si el demandado no tuviere ni domicilio ni residencia conocidos, la demanda se propondrá en cualquier lugar donde él se encuentre.
Sobre la base de lo establecido por el legislador, se observó que, para determinar la competencia por el territorio, se debe tomar en cuenta un aspecto muy importante como lo es el domicilio donde reside quien figura como sujeto pasivo de la relación procesal. En la presente controversia, el apoderado judicial de la demandante en el libelo de demanda señaló como domicilio procesal de la demandada el siguiente: “Av. Bolívar, Urbanización Los Sauces, Calle 135-A, Casa 98-40, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo. Evidenciándose de lo expuesto que la demandada tiene su domicilio en el estado Carabobo. En consecuencia, este Tribunal se declara competente por el territorio, para conocer y decidir la presente causa. Así se establece.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, observa este Tribunal que, la representación judicial de la demandante estimó la demanda en la cantidad de trescientos ochenta y dos mil seiscientos veintitrés bolívares con once céntimos (Bs. 382.623,11), monto que en el momento de su presentación, según el tipo de cambio de referencia publicado por el Banco Central de Venezuela, para el 14 de marzo de 2025, la moneda de mayor valor era el euro, con un valor de setenta y dos bolívares con quince céntimos (Bs. 72,15) por cada euro. Por tanto, la estimación de la presente demanda equivaldría a la cantidad de cinco mil trescientos tres euros con dieciséis centavos (€ 5.303,16), por cuanto dicha estimación no fue rechazada por la representación judicial de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece que, “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil …”
En este sentido, se hace indispensable analizar la Resolución No. 2023-0001, de fecha 24 de mayo de 2023, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, la cual contempla en su artículo 1°, lo siguiente:
Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela.
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela.
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, el precio del día de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela al momento de la interposición del asunto.
De las normas antes transcritas, se observa que la presente demanda por ser estimada en una cantidad que excede las tres mil un veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, al momento de la interposición de la demanda, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconoce su plena competencia en razón de la cuantía además de la competencia por la materia y el territorio, para decidir la presente causa. Así se establece.
III
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, regula las relaciones entre comerciantes y propietarios de inmuebles destinados a uso comercial, con el propósito de establecer reglas claras sobre las bases de las relaciones y así garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.
En este orden de ideas, la representación judicial de la demandante fundamentó la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en los siguientes hechos narrados:
… Es el caso, ciudadano juez, que desde fecha 01 de Agosto (sic) de 2023, hasta el 31 de Agosto (sic) de 2024, mi mandante mantuvo una relación arrendaticia a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil MAM[Á] JOSEFA RESTAURANTE, C.A., (…) cuyo representante legal es la ciudadana: ALBA ZULAY MEDINA MACHADO (…) dicha relación se mantuvo mediante sendos contratos de arrendamiento de un año fijo, sucesivos y el último, vencido su término. Dicho contrato lo adjunto en original, marcado “A”, para ilustrar a este despacho, el origen de la acreencia aquí reclamada.
Pero es el caso ciudadano Juez, que la arrendataria en cuestión al principio cumplía con sus obligaciones, establecidas convencionalmente, de manera regular y correctamente, pero desde aproximadamente el mes de Abril de 2024, fue presentando retrasos, incluso, ausencia total de los pagos, acumulándose estos y al se requerida verbalmente, siempre alegaba no estar en posición de cumplir con los mismos de la manera pautada. (…)
Mi mandante le manifestó oportunamente su voluntad de no renovar dicho contrato, tal como se encontraba en la letra del acuerdo suscrito (…) asunto a lo cual, la arrendataria contestó, que si bien no era su voluntad acogerse a dicha prórroga, solicitó se le permitiera mantenerse en el inmueble hasta el mes de Diciembre (sic) de 2024, pues había decidido entregar el local, mientras desmontaba su operación saldaba lo adeudado. Ante tal petición se acordó verbalmente que efectivamente se le permitiera dicha extensión sin que ello significara prórroga alguna, sino un período de gracia, tanto para terminar sus operaciones, como para entregar el local en las condiciones convenidas en el contrato ya nombrado, vencido y cumplidas todas sus obligaciones. (…)
De esa manera, mi mandante mantuvo siempre una actitud de tolerancia, pues su intención nunca ha sido de conflicto, sino mas bien de entendimiento y con la esperanza de que fuesen cumplidos los acuerdos alcanzados. Pero es el caso que ocurrió todo lo contrario, si bien mi mandante mantuvo tanto su palabra como la actitud ya mencionada, de no querer tener una situación conflictiva, la arrendataria, hoy accionada dejó de cumplir los pagos de cánones de arrendamiento, impuestos cuotas condominales y servicios públicos que se fueron acumulando. Incluso antes del vencimiento del contrato celebrado, sobre todo desde la fecha señalada, Abril de 2024. (…)
Pero entonces surge una situación diferente. La arrendataria, en fecha 08 de enero de 2025, mediante un tercero, hace entrega de las llaves del local, habiéndolo desocupado sin conocimiento de mi mandante, sin mediar palabra o llevarse a cabo el finiquito que ulteriormente le liberaba de las obligaciones contraídas, quedando completamente silente sobre los montos adeudados.
Ciertamente, el inmueble fue entregado por parte de la arrendataria, sin que se realizara finiquito alguno, siendo que nunca se pagaron, ni los meses de cánones de arrendamiento contados desde el mes de Abril (sic) de 2024, hasta Agosto (sic) 2024, fecha de finalización del contrato y luego hasta la fecha de desocupación, en Enero 2025, fecha que si bien ya no formaba parte del período originalmente contratado, la arrendataria ocupó con el ánimo de serlo, pues de manera verbal se convino que dicho prolongación en el uso del local sólo sería hasta Diciembre (sic) de 2024, sin que ello significase que hubiese operado la tácita reconducción, o hubiese un cambio en la naturaleza del contrato (…)
Esto quiere decir entonces, que la arrendataria de manera burda e insolente, se sirvió del inmueble arrendado, pero sin cumplir de manera adecuada con el pago de los cánones y demás obligaciones que se desprenden del contrato, dejando a su co-contratante, la arrendadora, ante una situación comprometida tanto personal como patrimonialmente (…)
Con vista a las razones tanto de hecho como de derecho que anteceden, demando como en efecto lo hago, a la Sociedad Mercantil MAMA JOSEFA RESTAURANTE, C.A. (…) a que convenga en pagar o en su defecto, en caso de oposición a ellos, sea condenado por este Juzgado a la cantidad siguiente: TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLÍVARES CON 11 CTS (Bs. 382.623,11) o SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 95 EUROS (EUR: 6.398,95) …
Por su parte, el demandado debidamente asistido de abogado, en el escrito de contestación de la demanda, expuso lo siguiente:
… En atención a lo expuesto, es cierto que mi representada sostuvo una relación arrendaticia, sometida al régimen especial que rige el arrendamiento comercial desde el 01 de agosto del 2023, la cual feneció en fecha 01 de agosto de 2024, quedando, cesando con ello las obligaciones derivadas de dicho contrato, las cuales, como se desarrollará más adelante, NO FUERON NI TÁCITAMENTE NI EXPRESAMENTE RENOVADAS, por lo que el cumplimiento de las mismas, solo puede ser exigible dentro del límite temporal establecido de dicho acuerdo convencional, no siendo acuerdo expreso entre las partes extender el mismo (…)
Niego de forma categórica que mi representada no haya cumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual, muy por el contrario, cercano a la fecha del vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento, fue planteada por la arrendadora, su intención de vender el local comercial, realizando la respectiva oferta a la arrendataria, en términos por demás leoninos, quien luego de evaluar los costos exigidos, manifestó la NO INTENCIÓN de comprar, incluyendo la entrega del mismo en la oportunidad correspondiente, sin hacer uso siquiera de la prórroga legal que por Derecho le asiste. (…)
En lo que respecta al cánon (sic) del mes de Agosto, que se encontraba pendiente, una vez realizadas todas las gestiones necesarias para desocupar el local comercial dado en arrendamiento, y ante la imposibilidad de continuar en el mismo, se procedió a cancelar el referido cánon (sic), desde la plataforma digital de la entidad bancaria BANESCO Banco Universal, S.A., en fecha 7 de noviembre del año 2024, (…) cuyo comprobante de transacción acompaño al presente escrito marcado con la letra “C” (…)
CONVENGO en los siguientes hechos:
1) No había voluntad de renovar el contrato de arrendamiento, de manera consensuada entre las partes, se manifestó recíprocamente dar fin a la relación arrendaticia (…)
2) RENUNCIA A LA PRÓRROGA LEGAL, tal como lo expresa la accionante, en conversaciones sostenidas llegamos al mutuo acuerdo de NO HACER USO DE LA PRÓRROGA LEGAL que me correspondía (…)
Bajo esta tesitura, partiendo del hecho que mi representada estaba en el disfrute de un PERIODO DE GRACIA, expresamente acordado por ambas partes, afirmado en el libelo y convenido en esta oportunidad procesal (…) resulta contradictorio pretender sostener obligaciones que al haber sido cumplidas, tal y como fue demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, y llegado a su fin en el término durante las cuales fueron pactadas, acordando expresamente la NO RENOVACIÓN DE LAS MISMAS (…)
En atención a lo requerido, en nombre de mi representada NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la sociedad mercantil que represente sostenga tales obligaciones, por las razones que ya fueron suficientemente explicadas, es decir, que, no le corresponde a la entidad comercial MAMA JOSEFA, C.A., la cancelación de dichos montos generados posteriormente al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y acordando las mismas (arrendadora y arrendataria), la entrega material del inmueble en los términos acordados, estableciendo a tal efecto un periodo de gracia que permitiera desalojar el local comercial en forma planificada …
Conforme a lo planteado por el apoderado judicial de la demandante en el libelo de demanda presentado en fecha 14 de marzo de 2025, así como en el escrito de contestación presentado por la parte demandada en fecha 14 de mayo de 2025, concatenado con los alegatos expuestos en la celebración de la audiencia preliminar, en fecha 6 de junio de 2025, este Tribunal estableció que los límites de la controversia quedaron planteados de la siguiente manera:
• Determinar si entre la ciudadana María Del Carmen Maggiore De Bermúdez y la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurant, C.A., hay un acuerdo o pacto (tácito o expreso) que incida, cambie o modifique el contrato celebrado por las partes en fecha 1° de agosto de 2023, con vigencia desde la referida fecha hasta el 31 de julio de 2024.
• Asimismo, determinar si existe alguna obligación por parte de la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurant, C.A., en favor de la ciudadana María Del Carmen Maggiore De Bermúdez.
IV
Medios de prueba promovidos por las partes.
Documentales:
De los folios 6 al 9, de la primera pieza principal, marcado “1”, consignado en original, consta instrumento poder otorgado por la ciudadana María Del Carmen Maggiore de Bermúdez, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad V-7.115.691, al abogado Jonathan Ciliberto, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.013. Otorgado ante la Oficina de la Notaría Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 24 de enero de 2025, anotada bajo en No. 40, Tomo 3, Folios 160 hasta 162. Del presente instrumento se desprende la facultad que posee el mencionado abogado para representar los intereses de la parte demandante en este juicio. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De los folios 10 al 14, de la primera pieza principal, marcado con la letra “A”, consignado en original, consta contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de agosto de 2023, entre la ciudadana María Del Carmen Maggiore de Bermúdez, plenamente identificada, y la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurante, C.A., representada por la ciudadana Alba Zulay Medina Machado, ambas plenamente identificadas. En el referido acuerdo las partes pactaron los términos y condiciones que regirían la relación arrendaticia habida entre ambos, como la duración del contrato, monto del canon de arrendamiento, fechas de pago y obligaciones de ambas partes. En este sentido, resulta necesario citar parcialmente, el contenido de alguna de las cláusulas siguientes:
SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido fijado convencionalmente por las partes, de mutuo acuerdo, quedando en la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES SIN CTS (Bs 11.444,00), más el Impuesto al Valor Agregado, dentro de los primeros DIEZ (10) días de cada mes. Dicho monto se ha establece de manera referencial, pues la cantidad pactada es el equivalente a CUATROCIENTOS DOLARES AMERICANOS (USD$400,00) (…)
PAR[Á]GRAFO PRIMERO: Sin menoscabo a lo acordado en la primera parte de la presente cláusula, es expresamente acordado entre las partes que una vez transcurrido el primer trimestre del presente contrato, se ajustará el canon de arrendamiento para el segundo a: el equivalente a CUATROCIENTOS TREINTA DOLARES AMERICANOS (USD$430,00); para el tercer trimestre se ajustará a la cantidad equivalente a CUATROCIENTOS SESENTA DOLARES AMERICANOS (USD$460,00), y para el cuarto trimestre, se ajustará a la cantidad equivalente a QUINIENTOS VEINTE DOLARES AMERICANOS (USD$520,00).
TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO FIJO, contado desde el día PRIMERO (01) de Agosto (sic) de 2023, hasta el día TREINTA Y UNO (31) de Julio (sic) de 2024, siendo que este contrato no se renueva de pleno derecho. Si alguna de las partes deseare no continuar bajo relación arrendaticia que aquí se establece, la parte que no lo deseare lo manifestará a la otra por escrito al menos con NOVENTA (90) días de anticipación al vencimiento de dicho plazo, su voluntad de no prorrogarlo.
D[É]CIMO PRIMERA: Queda entendido que al mantener solventes de pago los servicios públicos y/o privados que contratare LA ARRENDATARIA a su sola cuenta y cargo, al finalizar este contrato, deberá hacer entrega a LA ARRENDADORA de todos los recibos y/o solvencias respectivas a que hubiera lugar.
Del contenido de las cláusulas previamente citada, se puede establecer en principio que las partes de común acuerdo establecieron, la forma de cálculo y fijación del canon de arrendamiento mensual el cual debía ser calculado, según la tasa de cambio oficial, a los fines de establecer el monto en bolívares por canon de arrendamiento, debiendo ser pagado por la arrendataria, por adelantado, dentro de los primeros diez días de cada mes.
En segundo lugar, se estableció que el mencionado contrato sería por tiempo determinado de un año, el cual se computaría a partir del 1° de agosto del 2023, hasta el 31 de julio de 2024, y se consideraría terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. Así mismo, en caso que alguna de las partes decidiera no continuar la relación arrendaticia debía manifestarlo con al menos noventa (90) días de anticipación.
Por último, en la cláusula décima primera se estableció la obligación que tenía la arrendataria respecto a mantener solvente los pagos de los servicios públicos y privados inherentes al inmueble, debiendo la misma hacer entrega oportuna a la arrendadora de los recibos o solvencias respectivas, pudiendo deducir quien decide que debían mantenerse al día servicio básicos tales como: Electricidad, suministro de agua, aseo urbano, cuotas ordinarias o especiales de condominio así como cualquier otro servicio necesario para mantener le funcionamiento el bien inmueble. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, así como el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es apreciado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
En los folios 15 y 16, de la primera pieza principal, marcado con la letra “B”, consignado en original, consta escrito presentado por la ciudadana María Del Carmen Maggiore de Bermúdez, previamente identificada, debidamente asistida por el abogado Jonathan Ciliberto, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el No. 86.013, ante la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), Coordinación Regional del Estado Carabobo, en fecha 6 de enero de 2025, mediante el cual se dejó constancia que las partes intervinientes en el presente juicio, acudieron ante la vía administrativa con la finalidad de lograr una mediación referente al pago de los cánones de arrendamiento. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es apreciado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
En el folio 17, de la primera pieza principal, marcado con la letra “B”, consignado en original, consta Informe de Cierre signado con la nomenclatura DNPDI/70/2025, de fecha 13 de enero de 2025, emitido por la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), mediante el cual se dejó constancia que las partes no llegaron a acuerdo alguno y se acordó la habilitación a la vía judicial correspondiente, para que las partes acudieran a resolver las diferencias existente con respecto a la relación arrendaticia entre ambas. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es apreciado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
Del folio 29 al 38, de la primera pieza principal, marcado con la letra “A”, consignado en copia fotostática simple, consta acta constitutiva de la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurante, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 9 de mayo de 2022, bajo el No. 16, Tomo 209-A. No obstante, la referida documental no aporta elementos de convicción sobre los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo necesario descartar la valoración de la misma en el presente juicio. Así se decide.
En el folio 39 de la primera pieza principal, marcado con la letra “B”, consignado en copia fotostática simple, consta anexo del cual se puede leer taxativamente lo siguiente:
“Cancelación Alquiler
50% Abril 230
Mayo 520
Junio 520
Julio 520
1.790$”
Mediante el cual la parte demandada, pretende dejar constancia del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio. En este sentido, por cuanto dicho documento privado consignado en copia fotostática simple, no fue desconocido por la demandante ni su apoderado, se tiene el mismo como reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es apreciado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
En el folio 40, de la primera pieza principal, marcado con la letra “C”, consignado en copia fotostática simple, consta ejemplar físico de transferencia bancaria realizada desde la plataforma de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, identificada con el No. de recibo 13043256904, de fecha 7 de noviembre de 2024, realizada a la cuenta bancaria No. 01910186082100006066, por un monto de diez mil quinientos siete bolívares con veinte céntimos (Bs 10.507,20), a nombre de María Maggiore, plenamente identificada. Así mismo, del concepto de la mencionada transferencia se puede leer textualmente lo siguiente: “Pago alquiler”, mediante la cual la parte demandada pretende probar el pago correspondiente al arrendamiento del mes de agosto de 2024. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, así como el artículo 30 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es considerado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
En el folio 53 de la primera pieza principal, marcado como “1”, consignado en copia fotostática simple, consta anexo denominado “Información general del contribuyente” emitida por el Instituto Municipal de Ambiente, de la Alcaldía del municipio Valencia, en fecha 5 de junio de 2025, correspondiente a la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurant, C.A., plenamente identificada, ubicada en la Urbanización Los Sauces, avenida Bolívar Norte, calle 135-a, local No. 5, edificio Los sauces, municipio Valencia, estado Carabobo. Del mismo se desprende el total a pagar por concepto de aseo domiciliario, en el periodo comprendido de agosto de 2023, a mayo de 2025, resultando un total de seiscientos nueve mil novecientos noventa y ocho bolívares con veintiocho céntimos (Bs. 609.998,28). El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es apreciado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
Del folio 54 al 57, de la primera pieza principal, marcado como “2”, consignado en original, constan facturas signadas con los Nros. 00-0004548, 00-0004505, 00-0004241 y 00-0004167, de fechas 10 de abril de 2025, 18 de marzo de 2025, 23 de octubre de 2024 y 12 de septiembre de 2024, respectivamente, emitidas por el condominio de Residencias Los Sauces, correspondiente al inmueble denominadlo Local 5, de las cuales se desprendes las cantidades de dinero adeudadas por concepto de cuotas de condominio. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es apreciado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
En el folio 58, de la primera pieza principal, marcado como “3”, consignado en copia fotostática simple, consta ejemplar impreso de estado de cuenta emitido por la Hidrológica del Centro C.A. (HIDROCENTRO), en fecha 20 de junio de 2025, correspondiente al contrato de servicio signado con el No. 1001990, del inmueble ubicado en la avenida Bolívar, calle 134, Residencias Los Sauces, Local No. 5, municipio Valencia, estado Carabobo. Del mismo se evidencia que el mencionado inmueble posee una deuda de cuarenta y seis mil ochocientos cuarenta y un bolívares con cuarenta y dos céntimos (46.841,42), correspondiente a los meses que van desde mayo de 2024, hasta junio de 2025, ambos inclusive, aun cuando no se pide el pago por este concepto. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es apreciado por quien juzga en su pleno valor probatorio. Así se establece.
V
Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio, en el cual la demandante persigue el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van de agosto a diciembre del año 2024, así como de los servicios inherentes al inmueble tales como condominio, aseo urbano y servicio eléctrico, inherente al bien inmueble identificado como local No. 5, del edificio Residencia Los Sauces, ubicado en la avenida Bolívar Norte, No. 135-40, urbanización Los Sauces, municipio Valencia, estado Carabobo, en apego al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fundamentado en un contrato de arrendamiento celebrado con vigencia desde el 1° de agosto del año 2023, hasta el 31 de julio de 2024.
En este sentido, el referido decreto, a lo largo de su contenido desarrolla las condiciones para regular las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, en el marco del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados al uso comercial (artículo 1°). De esta manera, los artículos 3, 8, 20 y 40, literal “a” del mencionado decreto, establecen lo siguiente:
Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 8. Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Artículo 20. Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.
(…)
De los artículos previamente citados, se establecen las obligaciones impuestas a los arrendadores, así como los derechos otorgados a los arrendatarios en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles destinados para el uso comercial. Derechos que, según lo dispuesto taxativamente en el mismo cuerpo normativo, son de carácter irrenunciable, en consecuencia, cualquier acto o contrato que pretenda ir en contra de los preceptos establecidos en la presente norma debe ser considerado nulo.
El caso bajo estudio encuentra sustento en el contenido del artículo 20 del mencionado Decreto Ley, al alegar la demandante que la arrendataria al momento de realizar la entrega del inmueble lo hizo sin que el mismo se encontrara solvente con los servicios inherentes del mismo, así como en el pago del canon de arrendamiento acordado.
Por su parte, la demandada en la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda, alegó que si bien era cierto que existió una relación arrendaticia entre ambas, la misma culminó en la fecha acordada en el contrato suscrito, sin que la misma haya hecho uso de la prorroga legal que le asistía. Por el contrario, según su decir, acordaron un “periodo de gracia” para que ella desmontara toda la operatividad que había en el local comercial y así poder hacer entrega del mismo.
En este sentido, con relación al primer hecho controvertido, es un hecho reconocido por ambas partes la existencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de agosto de 2023, entre las partes intervinientes en el presente juicio, mediante el cual se acordó como fecha de la relación arrendaticia desde el 1° de agosto de 2023, al 31 de julio de 2024. Así mismo, quedó como un hecho reconocido el periodo de gracia otorgado por el arrendador a la arrendataria para que esta desmontara su operatividad e hiciera entrega del local comercial.
Con relación al uso de la locución «periodo de gracia» debe necesariamente este Jurisidicente, en estricto apego a las normas del idioma castellano mediante el cual nos regimos, según el artículo 9 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual es del tenor siguiente: “El idioma oficial es el castellano. Los idiomas indígenas también son de uso oficial para los pueblos indígenas y deben ser respetados en todo el territorio de la República, por constituir patrimonio cultural de la Nación y de la humanidad.”, entenderlo como aquel lapso de tiempo concedido, aun luego del vencimiento del contrato, para el cumplimiento de ciertas obligaciones.
Así las cosas, tal como quedó planteado por las partes a lo largo del presente juicio, tanto la suscripción del contrato de arrendamiento, con su respectiva fecha de inicio y final, así como el periodo de gracia otorgado por la arrendadora a la arrendataria, para que esta pudiera hacer entrega efectiva del local comercial arrendado, incluso cuando no modificó los términos en que se suscribió el contrato, incidió en la posibilidad que tenía la arrendataria de seguir ocupando el mismo, una vez vencido el contrato y fuera de su derecho de prórroga legal, tal como las partes expresamente la plantearon.
En este sentido, verificado por este Jurisdicente que la arrendataria no hizo uso de la prorroga legal que le asistía según lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, permaneciendo en el mencionado inmueble por el periodo de gracia otorgado por el arrendador, debe establecer quien decide que efectivamente existió un pacto expreso de manera verbal, entre las partes intervinientes en el presente juicio, que incidió en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de julio de 2023. Así se establece.
Con relación al segundo hecho controvertido fijado en el presente juicio, referente a determinar si existe alguna obligación pendiente por parte de la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurant, C.A., plenamente identificada, a favor de la ciudadana María Del Carmen Maggiore De Bermúdez, ya identificada, específicamente la cantidad de ciento treinta y siete mil novecientos setenta y seis bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 137.976,18), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2024, a diciembre de 2024; la cantidad de seis mil seiscientos cuarenta bolívares con veintisiete céntimos (Bs. 6.640,27), por las cuotas de condominio del inmueble objeto de arrendamiento, dejadas de pagar de los meses de octubre de 2024, hasta diciembre de 2024; la cantidad de ciento sesenta y seis mil quinientos treinta y seis bolívares con sesenta y siete céntimos (Bs. 166.536,67), relativos a los pagos del Instituto Municipal de Ambiente (IMA), por concepto de aseo urbano de los meses de agosto de 2023, hasta diciembre de 2024; la cantidad de ocho mil veintisiete bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 8.027,40), suma que comprende las cuotas de servicio eléctrico dejadas de pagar, de los meses de julio a diciembre de 2024, y; la cantidad de sesenta y tres mil cuatrocientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 63.442,57), correspondiente a las cuotas de servicio eléctrico dejadas de pagar que comprenden los meses desde enero de 2023, hasta diciembre de 2024.
Primeramente, relativo al pago de la cantidad de ciento treinta y siete mil novecientos setenta y seis bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 137.976,18), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2024, a diciembre de 2024; en el escrito de contestación de la demanda la misma alegó haber realizado los pagos por concepto de canon de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2024, momento en el cual finalizó la relación arrendaticia. Por su parte, la representación judicial de la demandante, en la celebración de la audiencia oral reconoció el pago de los cánones de arrendamiento realizados por la demandada, de la siguiente manera: “En cuanto a lo dicho por la parte demandante, debo decir que no estoy desconociendo los pagos realizados hasta la culminación del contrato”. En este sentido, habiendo alegado la demandada el cumplimiento de su obligación y probado el mismo, tal como lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, e igualmente siendo reconocido por la representación judicial de la demandante, debe necesariamente establecer este Juzgador que la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurant, C.A., plenamente identificada, cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al contrato suscrito en fecha 1° de julio de 2023.
Seguidamente, quedó reconocido por ambas partes que una vez vencido el contrato de arrendamiento tantas veces mencionado, de común acuerdo y de manera verbal establecieron un periodo de gracia para que la arrendataria cesara sus operaciones y pudiera hacer la entrega efectiva del local, periodo que según lo alegado por la representación judicial de la demandante no fue el disfrute de la prórroga legal contenida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. En este sentido, resulta ajustado a derecho establecer que la arrendataria al haber cumplido con el pago de los cánones hasta la finalización del contrato de arrendamiento, la misma no mantiene obligaciones pendientes relativas a cánones por pagar. Así se establece.
En segundo lugar, con relación al pago de la cantidad de seis mil seiscientos cuarenta bolívares con veintisiete céntimos (Bs. 6.640,27), correspondiente a las cuotas de condominio del inmueble objeto de arrendamiento, dejadas de pagar de los meses de octubre de 2024, hasta diciembre de 2024; así como la cantidad de ciento sesenta y seis mil quinientos treinta y seis bolívares con sesenta y siete céntimos (Bs. 166.536,67), relativos a los pagos del Instituto Municipal de Ambiente (IMA), por concepto de aseo urbano de los meses de agosto de 2023, hasta diciembre de 2024, resulta ajustado a derecho traer a colación nuevamente el contenido de la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento la cual es del tenor siguiente: “Queda entendido que al mantener solventes de pago los servicios públicos y/o privados que contratare LA ARRENDATARIA a su sola cuenta y cargo, al finalizar este contrato, deberá hacer entrega a LA ARRENDADORA de todos los recibos y/o solvencias respectivas a que hubiera lugar.”, resultando palmariamente una obligación de la arrendataria el pago de los servicios públicos y privados inherentes al bien inmueble objeto de arrendamiento, tal como es el caso de condominio, servicio de aseo urbano y servicio eléctrico. En este sentido, tal como se señaló previamente, según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación probarla y quien pretende ser liberado de la misma debe probar su pago o el hecho extintivo. Así las cosas, del acervo probatorio consignado a los autos se evidencia la obligación que mantenía la arrendataria en cuanto al pago del servicio de condominio y aseo urbano. Sin embargo, no consta prueba alguna de pago realizado por la sociedad mercantil Mamá Josefa Restaurant, C.A., plenamente identificada, por los conceptos indicados, debiendo establecer quien decide que la arrendataria al momento de la finalización del contrato de arrendamiento, no hizo entrega de las solvencias correspondientes a la arrendadora, contraviniendo lo dispuesto en la cláusula décima primera del contrato previamente mencionado. Así se establece.
No obstante, con relación al pago de la cantidad de ocho mil veintisiete bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 8.027,40), suma que comprende las cuotas de servicio eléctrico dejadas de pagar, de los meses de julio a diciembre de 2024, y; la cantidad de sesenta y tres mil cuatrocientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 63.442,57), correspondiente a las cuotas de servicio eléctrico dejadas de pagar que comprenden los meses desde enero de 2023, hasta diciembre de 2024, tomando igualmente en cuenta lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, referente a quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, debe establecer este Juzgador que el apoderado judicial de la parte demandante no consignó a los autos prueba alguna de donde se desprenda la deuda por servicio eléctrico que posee el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, motivo por el cual resulta ajustado a derecho establecer que no quedó probado que la arrendataria posea deuda alguna referente a la prestación de servicio eléctrico del local comercial arrendado. Así se establece.
VI
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, intentada por el abogado Jonathan J. Ciliberto R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.013, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN MAGGIORE DE BERMÚDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.681.321, en contra de la sociedad mercantil MAMÁ JOSEFA RESTAURANTE, C.A., debidamente inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, bajo el No. 16, Tomo 209-A, en fecha 9 de mayo de 2022.
SEGUNDO: SIN LUGAR el pago de la cantidad de ciento treinta y siete mil novecientos setenta y seis bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 137.976,18), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2024, a diciembre de 2024.
TERCERO: CON LUGAR el pago de la cantidad de seis mil seiscientos cuarenta bolívares con veintisiete céntimos (Bs. 6.640,27), correspondiente a las cuotas de condominio del inmueble objeto de arrendamiento, dejadas de pagar de los meses de octubre de 2024, hasta diciembre de 2024.
CUARTO: CON LUGAR el pago de la cantidad de ciento sesenta y seis mil quinientos treinta y seis bolívares con sesenta y siete céntimos (Bs. 166.536,67), correspondiente al Instituto Municipal de Ambiente (IMA), por concepto de aseo urbano de los meses de agosto de 2023, hasta diciembre de 2024.
QUINTO: SIN LUGAR el pago de la cantidad de ocho mil veintisiete bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 8.027,40), suma que comprende las cuotas de servicio eléctrico dejadas de pagar, de los meses de julio a diciembre de 2024, y; la cantidad de sesenta y tres mil cuatrocientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 63.442,57), correspondiente a las cuotas de servicio eléctrico dejadas de pagar que comprenden los meses desde enero de 2023, hasta diciembre de 2024.
SEXTO: Se ORDENA la experticia complementaria del presente fallo, a fin de determinar la corrección monetaria y la indexación sobre las cantidades de dinero acordadas a pagar en los particulares tercero y cuarto del presente dispositivo.
SÉPTIMO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas procesales.
Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la Ciudad de Valencia el día 5 de noviembre de 2025, Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
En la misma fecha se publicó la presente sentencia, la cual consta de dieciocho (18) páginas, siendo las 2:30 de la tarde.
La Secretaria
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR

Exp. 27.321-II