TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR

Puerto Cabello, 21 de noviembre de 2025
215º y 166º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2024-000327 DM
ASUNTO: GP31-R-2025-000273 DM

DEMANDANTE: RAFAEL ALEJANDRO SARABIA MONASTERIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.104.335
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: MARLENE DEL VALLE PULIDO VIDAL y CARTI JESÚS PULIDO NAMIAS, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.305 y 88.568 respectivamente

DEMANDADA: sociedad de comercio ATHLETIC FIT C.A. antes WORLD ATLLECTIC WILLIAMS C.A. inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, en fecha 18 de junio de 2015, bajo el Nº 100, tomo -22-A, en la persona de su presidenta, ciudadana ANDREINA ANTONELLA ALONZO BLASCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.744.520
DEFENSORA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: DAMELIS ALTAGRACIA PUERTA SUÁREZ, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 56.080

MOTIVO: DESALOJO (COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
RESOLUCION: PJ0092025000041

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada DAMELIS ALTAGRACIA PUERTA SUÁREZ, actuando con el carácter de defensora ad-litem de la demandada, sociedad de comercio ATHLETIC FIT C.A. antes WORLD ATLLECTIC WILLIAMS C.A., en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de junio 2025 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo intentada.
I
ANTECEDENTES
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto y por auto de fecha 8 de julio de 2025 se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.

En fecha 8 de agosto de 2025, la defensora ad-litem de la demandada consigna ante esta alzada escrito de informes.

Por auto de fecha 23 de septiembre de 2025, este tribunal fija el lapso para dictar sentencia.

Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE

La apoderada judicial de la parte accionante alega en su escrito libelar que su representado es el propietario de un inmueble constituido por dos locales comerciales que se comunican entre sí, inmueble que fue adquirido de sus padres, ciudadanos IRIS MARGARITA MONASTERIOS DE SARABIA y EUSTOQUIO RAFAEL SARABIA MOYA, el cual al momento de la compra se encontraba arrendado, por lo que su representado se subrogó en todas y cada uno de los derechos y obligaciones del anterior propietario arrendador, razón por la cual se encuentra en su condición de propietario legitimado para intentar la presente acción.

Que el anterior propietario arrendador EUSTIQUIO RAFAEL SARABIA MOYA, a través de un poder general otorgado al ciudadano CARLOS RAMÓN PULIDO VIDAL, suscribió contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 1 de septiembre de 2017, contrato que tenía una duración de un año contado a partir del día 1 de febrero de 2017, finalizando el 31 de enero de 2018, prorrogándose automáticamente, igual o mayor tiempo, siempre y cuando se notifique por escrito las partes de dicha prorroga y con treinta días por lo menos de anticipación.

Que el canon mensual de arrendamiento inicialmente fue por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) mensuales, más el impuesto al valor agregado (IVA), monto que quedó diluido por dos reconversiones monetarias, por lo cual se pactó CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) pagaderos en forma mensual y que equivale a CINCO CENTÉSIMAS DE BOLIVAR (Bs. 0,05), correspondiéndole a la arrendataria el pago de todos y cada uno de los servicios públicos con los que contaba el inmueble objeto del contrato.

Afirma que a pesar de haberse desarrollado la relación arrendaticia desde hace varios años de manera armoniosa sin ningún tipo de contratiempo, siendo el caso que la arrendataria, ha venido incumpliendo los términos del acuerdo contractual y no ha cancelado las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 2021; enero a diciembre 2022; enero a diciembre 2023; y enero a junio 2024.

Demanda para que la sociedad de comercio ATHLETIC FIT C.A. convenga en la existencia del contrato de arrendamiento; el desalojo inmediato y la entrega material del inmueble arrendado ubicado en la calle Mariño, S/N con salida a la calle Ayacucho, parroquia Fraternidad, municipio Puerto Cabello del estado Carabobo; y se le haga entrega de todos los comprobantes, recibos o documentos debidamente cancelados de los servicios públicos de los cuales disfrutó en el inmueble objeto del contrato.

Estima la demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00)

Fundamenta su pretensión en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en concordancia con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA DEFENSORA AD-LITEM

La defensora judicial de la parte demandada presenta escrito dejando constancia de haberse trasladado hasta la dirección de la sede social de la demandada en diferentes oportunidades sin lograr comunicación directa, encontrando el local completamente cerrado, por lo que procedió a tomar fotografías del mismo y posteriormente, publicó un cartel de notificación en el cual le hacía saber a la demandada de autos que había sido designada como su defensora judicial en el presente juicio a los fines de que la contactaran por su número telefónico resultando infructuoso.

Niega, rechaza y contradice tanto los hechos narrados como el derecho invocado por el actor en el libelo, por cuanto no es cierto que su representada adeude alguna cantidad de dinero al actor por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, intereses moratorios, daños, perjuicios y mucho menos que haya dejado de cancelar los servicios públicos de los cuales disfruta en el inmueble arrendado, por lo que no ha incumplido en forma alguna con las obligaciones a su cargo, en su condición de arrendataria de dicho inmueble.

III
PRELIMINAR

La defensora judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por que la actora no señaló medidas y linderos del inmueble.

Mediante escrito de fecha 20 de enero de 2025, el demandante presentó escrito de subsanación y el tribunal de municipio por auto de fecha 23 de enero de 2025, consideró subsanado el defecto de forma denunciado mediante la cuestión previa, sin que hubiese recurso alguno contra dicha decisión, razón por la cual se debe tener como correctamente subsanado el defecto de forma denunciado como defensa previa, Y ASÍ SE ESTABLECE.

IV
ANÁLISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE

Junto al libelo la parte actora acompañó marcado con la letra “C”, cursante a folios 9 al 11 del expediente, copia fotostática simple de instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 1 de septiembre de 2017, bajo el Nº 26, tomo 100, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano EUSTIQUIO RAFAEL SARABIA MONASTERIOS, a través de su apoderado general CARLOS RAMÓN PULIDO VIDAL y la sociedad de comercio ATHLETIC FIT, C.A., antes WORLD ATLLETIC WILLIAMS C.A., representada por la presidenta ANDREINA ANTONELLA ALONZO BLASCO, que tiene por objeto un inmueble de 321 metros cuadrados ubicado en la calle Mariño con salida a la calle Ayacucho, parroquia Fraternidad del municipio Puerto Cabello.
Produjo marcados con la letra “D” y “E”, a los folios 12 al 22 del expediente copias fotostáticas simples de instrumentos protocolizados ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado el cambio de denominación de la sociedad de comercio demandada y que la ciudadana ANDREINA ANTONELLA ALONZO BLASCO es su única accionista.

Produce marcado con la letra “B”, cursante a folios 23 al 26 del expediente, copia fotostática simple de instrumento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 14 de mayo de 2021, que al no haber sido impugnado se valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante compró dos locales comerciales que se comunican entre sí de 321,60 metros cuadrados uno con frente a la calle Mariño y el otro a la calle Ayacucho, parroquia Fraternidad del municipio Puerto Cabello.

En el lapso probatorio, el demandante promueve prueba de inspección judicial, la cual fue admitida por auto del 25 de enero de 2025. Al folio 86 del expediente, consta el acta de inspección fechada el 7 de abril de 2025 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en el inmueble objeto de litigio no se encuentran personas y no se pudo ingresar al mismo. Esta prueba es manifiestamente impertinente por cuanto no versa sobre los hechos controvertidos.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA
En el lapso probatorio, la defensora judicial promueve a los folios 66 al 68 tres fotografías impresas que al emanar de la defensora ad-litem designada y juramentada en la presente causa, siendo un especial auxiliar de justicia, se deben apreciar en todo su valor probatorio.

Promueve la defensora al folio 69 del expediente, notificación publicada en el diario La Calle en su edición del 13 de noviembre de 2024 en donde se le hace saber a la demandada de su designación en la presente causa, la cual se aprecia de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la defensora ad litem intentó ponerse en contacto con sus defendidos por diferentes medios.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte demandante el desalojo de un inmueble constituido por los locales comerciales, ubicados en la calle Mariño, S/N, con salida a la calle Ayacucho, jurisdicción de la parroquia Fraternidad, municipio Puerto Cabello del estado Carabobo y al efecto, alega que dicho inmueble le pertenece, siendo que la arrendataria, no ha cancelado las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 2021; enero a diciembre 2022; enero a diciembre 2023; y enero a junio 2024.

Por su parte, la defensora ad-litem, niega, rechaza y contradice tanto los hechos narrados como el derecho invocado por el actor en el libelo, por cuanto no es cierto que su representada adeude alguna cantidad de dinero al actor por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, intereses moratorios, daños, perjuicios y mucho menos que haya dejado de cancelar los servicios públicos de los cuales disfruta en el inmueble arrendado.

Para decidir se observa:
En los autos quedó plenamente demostrada con prueba instrumental la existencia de la relación arrendaticia entre el ciudadano EUSTIQUIO RAFAEL SARABIA MONASTERIOS, a través de su apoderado general CARLOS RAMÓN PULIDO VIDAL y la sociedad de comercio ATHLETIC FIT, C.A., antes WORLD ATLLETIC WILLIAMS C.A., representada por la presidenta ANDREINA ANTONELLA ALONZO BLASCO.

Asimismo, quedó demostrado que el demandante ciudadano RAFAEL ALEJANDRO SARABIA MONASTERIO, compró el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, siendo necesario destacar que el artículo 18 de la Ley Para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, contempla que la transferencia de la propiedad del inmueble no deroga o modifica el contenido y vigencia del contrato, por consiguiente, se mantienen incólumes las obligaciones contractuales tanto del arrendatario como del nuevo arrendador adquirente.

Ciertamente, una de las principales obligaciones del arrendatario conforme al artículo 14 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial es pagar el canon de arrendamiento y el ordinal 1º del artículo 40 de la referida Ley, prevé como causal de desalojo la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:
“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.

Como quiera que la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento quedó plenamente demostrada en los autos y siendo que la defensora negó que su defendida incumplió la obligación de pagar el canon, siguiendo el criterio jurisprudencial antes expuesto, recae sobre la parte demandada la carga de demostrar haber cumplido sus obligaciones.

La defensora judicial contradijo la demanda y al quedar demostrada la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, recaía sobre la parte demandada la carga de probar su solvencia en el pago de los cánones desde marzo a diciembre de 2021; enero a diciembre 2022; enero a diciembre 2023; y enero a junio 2024, lo que no logró demostrar, ya que si bien es cierto la defensora ad litem aportó medios de prueba que demostraron que intentó ponerse en contacto con su defendida por diferentes medios, en su escrito de informes señala que no obtuvo respuesta alguna de su defendida y como quiera que se trata de más de dos mensualidades consecutivas, es forzoso concluir conforme al ordinal 1º del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que la pretensión de desalojo debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación sea desestimado, Y ASÍ SE DECIDE.

VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada DAMELIS ALTAGRACIA PUERTA SUÁREZ, actuando con el carácter de defensora ad-litem de la demandada, sociedad de comercio ATHLETIC FIT C.A. antes WORLD ATLLECTIC WILLIAMS C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de junio 2025 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, que declaró CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano RAFAEL ALEJANDRO SARABIA MONASTERIOS, en contra de la sociedad de comercio ATHLETIC FIT C.A. antes WORLD ATLLECTIC WILLIAMS C.A.; TERCERO: SE ORDENA el desalojo de la arrendataria, sociedad de comercio ATHLETIC FIT C.A. antes WORLD ATLLECTIC WILLIAMS C.A. inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, en fecha 18 de junio de 2015, bajo el Nº 100, tomo -22-A, quien deberá hacer entrega al demandante, ciudadano RAFAEL ALEJANDRO SARABIA MONASTERIOS, del inmueble arrendado, el cual está constituido por los locales comerciales, ubicados en la calle Mariño, S/N, con salida a la calle Ayacucho, parroquia Fraternidad, municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, el cual tiene un área de construcción de 6,70 metros de frente por 48 metros de fondo, para un total de 321,60 metros cuadrados y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: que es su frente principal la calle Mariño; SUR: con la avenida Ayacucho; ESTE: casa que es o fue de Tito López Méndez; y OESTE: casa de la sucesión del Dr. José Ángel Rivas.

Se condena en constas procesales a la parte demandada, por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO, en la ciudad de Puerto Cabello, a los veintiuno (21) días del mes de noviembre de dos mil veinticinco (2025). Año 215º de la Independencia y 166º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL

ANA GABRIEL PALACIOS CALDERA
LA SECRETARIA

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

ANA GABRIEL PALACIOS CALDERA
LA SECRETARIA