TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, veintisiete (27) de mayo de 2025
Años: 215° de Independencia y 166° de la Federación

EXPEDIENTE: 14.078

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE (S): ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.530.864, de este domicilio.

ABOGADO (S) ASISTENTE (S) Y /O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDANTE (S): DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-18.434.389, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el Nro.188.345.

PARTE (S) DEMANDADA (S): Sociedad de Comercio JZ 2011 C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, en fecha catorce (14) de julio de 2011, quedando inserta bajo el Nro. 2, Tomo 83-A, con registro de información fiscal (RIF) Nro. J-317240979, representada por el ciudadano LEONARD MÁXIMO GARCÍA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.450.745, en su carácter de director general.
ABOGADO (S) ASISTENTE (S) Y/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: JOHOFRE ALEXANDER PEÑALOZA MORENO, LILIAN UZCÁTEGUI PAREDES, MARIANELA GARCÍA MAJANO y ANA KARINA VEGAS PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-15.752.987, V-10.109.571, V-10.771.745 y V-15.579.270, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 121.559. 68.065, 59.479 y 108.856.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

SENTENCIA: DEFINITIVA.

II
SÍNTESIS

Sube a conocimiento de esta Alzada las actas que conforman el presente juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, que fuera incoado por la abogada en ejercicio DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, contra la Sociedad de Comercio JZ 2011 C.A., en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2023, por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio, siendo admitida en fecha ocho (08) de enero de 2024, cumpliendo con todos los tramites establecido en el procedimiento oral mediante el cual fue admitida, por lo que en fecha ocho (08) de agosto de 2024, el referido Juzgado dictó sentencia definitiva declarando SIN LUGAR la demanda por desalojo de local comercial, siendo ejercido el recurso de apelación por la abogada en ejercicio DEYSI DANIELA LEÓN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha dieciséis (16) de septiembre de 2024. Correspondiendo conocer del referido recurso a este Juzgado Superior previa distribución de ley de fecha dieciocho (18) de septiembre de 2024, dándosele entrada en fecha diecinueve (19) de septiembre de 2024 bajo el Nro.14.078 (nomenclatura interna de este Juzgado) y se asentó en los libros correspondientes.
En fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2024, se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes de las partes, en el entendido que una vez presentados los mismos, se abrirá un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones de los informes, finalizado el cual, comenzará a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia de conformidad a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinticinco (25) de octubre de 2024, comparece por ante la secretaría de esta Alzada la abogada en ejercicio DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante de autos, y consigna escrito de informes conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha siete (07) de noviembre de 2024, la abogada en ejercicio DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, con el carácter de autos, consigna escrito de observaciones a sus informes de conformidad a lo estatuido en el artículo 519 eiusdem.
Concluida la sustanciación del presente recurso, quien suscribe la presente resolución pasa de seguidas a emitir su pronunciamiento bajo las siguientes consideraciones:

III
DE LA COMPETENCIA
A los fines de determinar la competencia de esta Superioridad para conocer del recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, en su carácter de autos, parte demandante, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha ocho (08) de agosto de 2024, en tal sentido, se trae a colación lo establecido en el Capítulo IV, De La Audiencia o Debate Oral del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 878: En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá apelación. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).
De la norma parcialmente transcrita se desprende que, de la sentencia definitiva dictada en el procedimiento oral se da el recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos, siendo remitidos los autos al Tribunal de Alzada, en este sentido, se desprende que en la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue ejercido recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos por el Tribunal de la causa (folio 16), siendo remitidas las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Tribunal Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 878 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA
En fecha ocho (08) de agosto de 2024, la Juez de cognición dictó sentencia definitiva basando sus consideraciones en lo siguiente:
… En el presente caso, la parte demandante alego (sic) demadar (sic) el desalojo por las causales G) e I) del artículo anteriormente transcrito, en lo que corresponde al literal G, se exige el desalojo en virtud, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, cuya situación debe evaluarse conforme a lo promovido en autos, es el caso además, tal como lo explana en su escrito de demanda la parte demandante, existe criterio reiterado por nuestro máximo tribunal, que indica la procedibilidad del Desalojo de local comercial, una vez concluya la prorroga legal que establece el artículo 26 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, derecho que le nace al arrendatario, una vez culminado el contrato de arrendamiento, siendo obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, en el caso que nos ocupa alegó la parte demandante, a lo largo del juicio, el hecho de no haber sido renovada la relación arrendaticia de las partes hoy contendendientes, (sic) alegando además que el último contrato tuvo una vigencia desde el primero (1 ) de febrero de 2017 hasta el 31 de enero de 2018, y que al no haber pactado un nuevo contrato de arrendamiento comenzó a transcurrir la prorroga legal que establece el artículo 26 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, correspondiendo un lapso a su decir de 2 años, culminando dicho lapso de prorroga legal en enero de 2020, alega además el demandante, que realizó diferentes gestiones a los fines de llegar a un acuerdo con el hoy demandado, haciendo énfasis al mismo que de no lograrlo entonces, estaría haciendo uso de la prorroga legal. Por su parte el demandado alega que siguió la relación arrendaticia aun cuando no firmaran un nuevo contrato, que incluso fijaron diferentes canones de arrendamiento entre el 2018 hasta el 2023, año este último, donde fueron notificados de expediente administrativo ante el SUNDDE, de acuerdo al acervo probatorio traído por las partes, puede apreciar este tribunal que en efecto transcurrieron más de 4 años desde el vencimiento del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes y así mismo dicho contrato es reconocido por ambos hasta la fecha de interposición de la demanda. No puede pasar inadvertido por este Tribunal, que la Tacita reconducción tantas veces mencionada por la parte demandante, por indicar que en ningún caso operaría tal como lo establece el contrato de arrendamiento, se encuentra tipificada en los artículos 1600, 1601 y 1614 de nuestro Código Civil, los cuales establecen: Articulo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1601. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. Artículo 1614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. Así las cosas, es evidente de acuerdo a las actas que conforman el presente expediente, que el demandante no práctico notificación alguna al hoy demandado, con el fin de poner fin a la relación arrendaticia que les une, a pesar de no establecerlo en el contrato de arrendamiento, si establecen en el último aparte de la cláusula DECIMA TERCERA, que… omissis… Para todo aquello no previsto en el presente contrato las relaciones entre las partes se regirán por lo que a tal efecto establezcan el Código civil y la ley de arrendamientos inmobiliarios. Es por ello que es prudente traer interpretación efectuada por la Sala Constitucional, sobre el artículo 1137 del Código civil, mediante sentencia N 2294, de fecha 14 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ:
“… al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual (Negrilla y subrayado de quien aquí decide).
Ahora bien, sobre estos artículos en lo concerniente a la tacita reconducción, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia N 183, de fecha 22 de octubre de 2020, con ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, dejo establecido lo siguiente:
Omissis…” la transcripción de las citadas normas se evidencia que el artículo 1.600 del Código Civil es la norma referida a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción, siendo que el artículo 1.614 es la norma de carácter general.
Ahora bien, en relación a la Tácita Reconducción, el autor Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías, en las págs. 324 y 325 expresa: En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de terminado su duración (C.C. art. 1.600) .
Los Supuestos de la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil, son:
a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de terminar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un desahucio. La doctrina extranjera sostiene que el desahucio no impide la tácita reconducción si conforme a las circunstancias debiera estimarse que el arrendador ha consentido en la continuación del disfrute del arrendatario; pero tal opinión parece incompatible con nuestros textos legales (C.C. art. 1.601). No excluye la tácita el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente. (Ob. Ct.)
b) Efecto de la tácita reconducción es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo de terminado por las partes. Si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al anterior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual: a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento original no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garantía (que suele constituir cláusula de estilo). Y, b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita reconducción.
En ese mismo sentido de acuerdo al Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A. Caracas, 2003, Tomo II, página 522. Se define la tácita reconducción en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo; pero ésta: supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución.
En consecuencia, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: en sus mismos términos , razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aun cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.(sentencia N 403 de fecha 9 de agosto de 2018, caso: LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, y otros, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., contra la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., y el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ).
En ese sentido y en aplicación de los razonamientos precedentemente expuestos al caso de autos, la Sala pudo constatar que las notificaciones en las cuales se fundamenta el ad quem para declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con base en que no operó la tácita reconducción pues a su decir, el propietario manifestó su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, de ello se evidenció que tal notificación no fue recibida por el arrendatario, en consecuencia, la misma se tiene como no hecha. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto y, siendo que quedó demostrado en autos, que el arrendatario se encuentra en posesión del bien arrendado, que continuaron pagando el canon de arrendamiento y aunado a ello no hubo oposición por parte del propietario pues la supuestas notificaciones se tienen como no hechas, es evidente que se cumplen con los supuestos previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, es decir operó la tácita reconducción, en consecuencia, se tiene que el arrendatario están ante un contrato de arrendamiento bajo las mismas condiciones del contrato primigenio, siendo que este fue suscrito a tiempo determinado fijo de cuatro (4) años, con lo cual se evidencia que el juez de alzada incurrió en el segundo caso de falso supuesto y por vía de consecuencia en la falta de aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se decide.
De lo anteriormente transcrito, queda claro que a los fines que pueda producirse la reconducción es necesario que concurran tres circunstancias: 1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.- Que a esta circunstancia no se oponga el propietario. En el caso de autos, tales circunstancias de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso se observa, que la parte accionante no manifestó su oposición a la renovación del contrato, sino hasta el 2023 donde solicitó ante el ente administrativo SUNDDE la notificación de la sociedad mercantil JZ 2011, C.A. a los fines de poner fin a la situación de no haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento desde el año 2018, es decir transcurrieron más de 4 años desde el vencimiento del último contrato de arrendamiento hasta la interposición de solicitud ante la SUNDDE, dentro de dicho expediente administrativo se observa la intención de las partes de llegar a un acuerdo e incluso abre la posibilidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por sugerencia de una de las partes y estudiado por la otra, lo que genera incertidumbre con respecto a si hubo o no una tacita renovación de contrato de arrendamiento, que además este último no establece la forma del mismo, es decir de la renovación, si debe ser escrito u oral, así como tampoco establecen las partes la forma de renovar el mismo salvo cuando convienen en que podrán convenir la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, antes del plazo fijo allí señalado, situación que como ya se indicó genera incertidumbre con respecto a la conducta desplegada por la parte demandante, por lo que mal pudiera entonces la parte demandante, pretender desalojar a la sociedad mercantil, sin haber logrado probar que el contrato no se renovó, ya que de las pruebas aportadas no se desprende notificación alguna que hiciera presumir su intención de no renovar la relación arrendaticia, sino hasta que interpone el procedimiento administrativo en fecha 20 de septiembre de 2023, por ante la superintendencia de precios justos, culminando el procedimiento administrativo meses después en el mismo año, tal como se desprende de informe de cierre emanado de la Superintendencia. Y así se declara. (Subrayado del a quo).
De igual manera es alegato del demandante el hecho de encontrarse el inmueble en malas condiciones estructurales o físicas, siendo negado por la parte demandada, situación está que no logró probar la parte demandante, ya que de acuerdo a las pruebas no puede constatar este tribunal tal aseveración efectuada por el peticionario, es decir, que el inmueble se encuentre en mal estado o desmejorado, se desprende de la inspección judicial que el inmueble objeto de dicha inspección se encontraba en buen estado de uso y conservación. Y así se declara.
Igualmente, es el caso que le correspondía a la parte demandante probar sus alegatos, es decir, la no renovación de la relación arrendaticia tal como lo dispone el artículo 506 del código de procedimiento civil:
“Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En efecto la carga de la prueba le corresponde a quien alega un hecho, siendo lo conducente para esta juzgadora, analizar como ya lo hizo, las pruebas aportadas por cada parte y en el caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique el alegato realizado por las partes, el Juez, debe como en este caso dejar sin efecto el argumento planteado, y juzgar a favor de la parte que se acerque más a la realidad, en virtud que el demandante, no logró demostrar de manera clara e inequívoca su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, sino hasta 4 años después de vencido este último, donde realiza una denuncia en sede administrativa, además de haber realizado notificaciones al hoy demandado, de un nuevo canon de arrendamiento, notificaciones además que no fueron desvirtuadas por el demandante, situación ésta que, genera incertidumbre al demandado con respecto a la relación contractual del local comercial arrendado, es por ello que resulta forzoso para este Tribunal desechar la presente demanda y declarar sin lugar la pretensión de desalojo de local comercial. ASI SE DECIDE.
-VI-
DECISIÓN
En mérito de todas las razones anteriormente expuestas, este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano ADAN (sic) JOSE (sic) RIVERO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula N V-7.530.864, domiciliado en Valencia estado Carabobo, contra la SOCIEDAD DE COMERCIO JZ 2011, C.A, debidamente inscrito bajo el registro mercantil primero de la circunscripción judicial del estado Carabobo, en fecha catorce (14) de julio de dos mil once (2011) quedando inscrito bajo el N 2, Tomo 83-A, registro único de información fiscal N J-317240979, representado por el ciudadano LEONARD MAXIMINO GARCIA (sic) HERNANDEZ (sic), venezolano, mayor de edad, titular de la cedula N V-13.450.745, de este domicilio en su carácter de director general.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil… (Destacado del A-quo).

V
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el Artículo 517 del Código de procedimiento Civil, ambas partes en la presente causa comparecieron por ante la secretaría de esta Alzada en fecha veinticinco (25) de octubre de 2024, y consignaron escrito de informes:
La abogada en ejercicio DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante y recurrente de autos, arguye en su escrito de fundamentación del recurso, textualmente lo siguiente:
… El basamento de la demanda se encuentra en la relación de los hechos y el fundamento de derecho siguiente: es el caso que al vencimiento del último contrato en el año 2018, no se suscribió ningún otro, debido a que era imposible entablar una conversación, menos ubicar al representante legal de la parte demandada, pues nunca se encontraba en el país y las personas que recurren al local comercial alegaban no tener ninguna cualidad, razón por la cual se inicia el procedimiento administrativo previo a la vía judicial, fundamentados en el contenido de la Sentencia número 290 del 07 de julio de 2022 emitida por la Sala Constitucional, la cual fija un nuevo criterio jurisprudencial en materia de Arrendamiento de Inmuebles destinados al uso Comercial y establece que los contratos suscritos por las partes a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por si mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen y reforzando el criterio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde NO se establece que debe notificarse el inicio de la Prorroga Legal Arrendaticia. Así al invocar esta Sentencia patria demando que el contrato de arrendamiento concluyó el día prefijado y que el restante del tiempo ha sido la prorroga legal que le correspondió a la arrendataria por el tiempo de arrendamiento que en su sumatoria fue de Seis (06) años.
En esta corriente de ideas, la presente demanda fue distribuida para su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y fue admitida en fecha Ocho (08) de Enero de 2.024, librando la respectiva boleta de notificación, siendo imposible ubicar de manera personal al representante legal de la parte demandada, aun cuando se solicitó en sede del local y en la sede de la oficina del demandado, e incluso en fecha 25 de Enero de 2024 se solicitó la citación por carteles, siendo acordada en auto de fecha 30 de Enero de 2024, para posteriormente en fecha Primero (01) de febrero darse por citado a través de la figura de Apoderado en la Persona del Abogado Johofre Preñaloza, IPSA 121.559, quien hace su respectiva contestación a la demanda y posterior a las formalidades del proceso se celebra audiencia preliminar para el día Doce (12) de Marzo de 2.024. Seguidamente el día Dieciocho (18) de Marzo el Tribunal que conoció la causa a través de auto se pronunció sobre los límites de la controversia, quedando éstos establecidos en los términos en los cuales se demostrara la procedencia o improcedencia de las alegaciones, contenidas en el libelo de demanda, las cuales versaban específicamente en las contenidas en el literal "g del artículo del artículo (sic) 40", del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece que será causal de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, el literal en el literal "i” ejusdem que se refiere al incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato.
Cabe destacar, Ciudadano Juez que ambos limites quedaron debidamente probados y sustentados por esta parte recurrente, lo que sin duda debió tener como consecuencia la declaratoria con lugar de la demanda, sin embargo bajo el criterio poco sustentado de la Jueza ad quo el resultado fue todo lo contrario, es aquí donde esta representación quiere ilustrar a este Digno Tribunal los siguientes puntos:
1. La parte recurrida admitió la relación arrendaticia por el lapso invocado es decir de 6 años, admitió que no se renovó el último contrato pues asumió según su criterio errado que la intensión de celebrar un nuevo contrato era suficiente para dar por hecho que había una renovación, también expreso el criterio que el hecho de permitir la estadía y hacer ajustes del canon era indicativo de que se había procurado un tacita reconducción, cuando claramente el contrato establecía en su cláusula tercera:
TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contados a partir del primero del 01 de agosto de 2017 hasta el 31 de julio del 2018, ambos inclusive. Las partes convienen expresamente en que podrán convenir la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando así lo decidan de mutuo acuerdo antes de vencer el plazo fijo aquí señalado. Las partes igualmente acuerdan que en ningún caso operará la tacita reconducción del arrendamiento, pues la intención de ambos es que este contrato, en ningún caso, sea convertido a tiempo indeterminado... (Negreado nuestro).
Argumenta la parte recurrida que en el mismo artículo se estableció la posibilidad de celebración de un nuevo contrato y que el hecho de la intención daba por hecho que se habla celebrado, obviando el precepto legal que esta parte quiere resaltar y es el contenido en la número 290 del 07 de julio de 2022 emitida por la Sala Constitucional, y el artículo 1.599 del Código Civil, que indica que el contrato celebrado a tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio.
Sin embargo lo más insólito es que la Jueza ad quo fundamenta su decisión en que según su criterio en el artículo 1.600 del código civil haciendo la misma interpretación errada que cuestiona la Sala Constitucional en la Sentencia que se ha venido citando y que es aplicable al caso como Jurisprudencia y fuente del Derecho, además fundamenta la decisión en la falta de notificación de la no renovación del contrato, pero no se detuvo a preguntarse porqué (sic) la parte recurrida tampoco notifico (sic) su deseo de renovar, se denota que la juzgadora omitió aplicar el precepto legal contenido en la sentencia y en el Código Civil, sin contar que la Ley especial que regula la materia no indica en ningún artículo que deba notificarse la no renovación de un contrato, el vencimiento del mismo o el inicio de la prorroga legal.
… omissis…
En tal supuesto se expresa que el efecto de la tacita reconducción supone presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes, lo cual no aplica al caso por cuanto hubieron modificaciones al pago y las misma sentencia indica que en definitiva de no haber renovación expresa la tacita reconducción solo supone la celebración de un nuevo contrato, ello con las consecuencias que de allí se derivan como por ejemplo el tiempo de prorroga legal seria contabilizado desde el inicio de este nuevo contrato, lo cual desvirtúa completamente el fundamento de la juzgadora ad quo.
Por otra parte argumenta la juzgadora que según su criterio hubo tacita reconducción y que el original contrato no estableció la modalidad de renovación, es decir, que no se indicó si debía ser oral o escrito, es donde esta parte infiere que la juzgadora aplico (sic) los supuestos a conveniencia de su criterio, ya que la misma jurisprudencia traída por ella es clara al establecer que "el nuevo contrato es en todo idéntico al anterior", lógicamente debía ser escrito. Lo más absurdo es que esa sentencia del ad quo se fundamenta en una tacita reconducción utilizando la Jurisprudencia que se venido transcribiendo y está en definitiva explana lo contrario a lo que quiere hacer ver la juzgadora, porque además explana: (…)
Aunque la juzgadora determino (sic) según inspección que el inmueble se encontraba en buen estado de conservación, es necesario ciudadano juez que usted tenga en conocimiento que ese inmueble se entregó a estrenar y que el estado de conservación que observo (sic) la juzgadora no es equivalente al perfecto estado que se entregó.
b) El ocupante jamás se puso al día con la diferencia del monto del depósito de garantía, y a la prueba de ello se remite al acta de la audiencia celebrada en la SUNDDE donde la apoderada de la parte recurrida admite que jamás consignaron la diferencia, quedando insolventes en dicha obligación.
c) En el contrato se estableció que el mismo seria celebrado intuito personae y resulta que en el establecimiento funciona una franquicia del Palacio del Blúmer y funcionan dos empresas diferentes cosa que jamás se notificó y menos se pidió autorización.
Sobre la base de los alegatos expuestos y de la normativa invocada. solicito respetuosamente a este digno Tribunal declare CON LUGAR EL PRESENTE RECURSO DE APELACIÓN y por consiguiente Revoque la Sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha Ocho (08) de Agosto del 2.024 y en consecuencia se ordene el DESALOJO INMEDIATO Y ENTREGA FORMAL DEL INMUEBLE al ciudadano propietario del mismo, ADAN (sic) JOSE (sic) RIVERO HIDALGO, venezolano, mayor de edad. Divorciado, titular de la Cédula de Identidad Nro. V. 7.530.864, civilmente hábil, de este domicilio, número telefónico 0412-5097777… (Destacado del escrito de informes presentado por ante esta Alzada).
Por su parte, el abogado en ejercicio JOHOFRE PEÑALOZA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, arguye textualmente lo siguiente:
… Se inició la presente causa por Desalojo por vencimiento de la Prorroga Legal, de un local comercial signado con la nomenclatura R6, ubicado en el Barrio Carmen Sur, calle 73 cruce con Avenido 94, numero cívico 93-88 parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo contra la Arrendataria la firma mercantil JZ 2011, C.A. Tal como hemos venido precisando en nuestro escrito de contestación y en los diferentes actos y etapas del proceso, en los cuales reconocemos como ciertos los Contratos de Arrendamiento Privado suscrito por las partes, mediante el cual se vincularon jurídicamente para la cesión de uso en arrendamiento del local signado bajo la nomenclatura R6, el primero de estos contratos de fecha Primera (1ro) de febrero de 2.012, se acordó en la Cláusula Tercera del contrato que riela a los folios 19 al 21 de la presente causa, que el plazo de duración del referido contrato será de cinco (05) años contados a partir del 01 de febrero de 2012 hasta el 31 de enero de 2017, ambos inclusive, el cual se renovó mediante contrato suscrito el primero (1ro) de febrero de 2017 por un periodo de un (01) año hasta el treinta y uno (31) de enero de 2018 a partir de esa fecha se ha venido renovando por periodos anuales de manera “verbal.” Ahora bien ciudadano juez la Arrendadora parte demandante en la presente causa pretende desconocer una relación contractual que conforme a la Cláusula Tercera del contrato y como lo hemos demostrado mediante las documentales consignadas en la oportunidad de lo contestación de la demanda marcadas "C" y "D" a saber, comunicación recibida por la abogada apoderada de la Sociedad Mercantil Lilian Uzcátegui Paredes entregada por la ciudadana Deysi Daniela León Madroñero Apoderada Del Arrendador: Adán José Rivero Hidalgo (anexo "C") y Copia fotostática de Notificación de fecha dos (02) de mayo de 2023, en un (01) folio (anexo "D") reproducción de notificación enviado vía mensaje de datos a la Ciudadana DANIELA MEDINA personal administrativo de la empresa, por el Ciudadano JHONNY RIVERO, en su condición de apoderado del arrendador donde manifiesta de manera expresa lo siguiente: “es el caso de los locales R5 y R6 que están siendo arrendados por usted” (subrayado nuestro), es decir, en ninguna parte hacer referencia a prorroga legal, sino que su trato cordial siempre es de arrendador-arrendatario, expresando igualmente "agradezco entienda la situación que como siempre hemos acordado durante todos estos años, siempre hemos considerado la parte comercial y no aumentamos de manera seguida si no cuando consideramos que lo amerita como lo es hoy el caso.” (Subrayado nuestro).
Al respecto hacemos énfasis en el hecho de que dichas documentales aportadas en la oportunidad de la contestación de la demanda y promovidas con nuestro escrito de fecha 26 de marzo de 2024, fueron admitidas mediante auto de fecha 09 de abril de 2024, por el tribunal sexto de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la circunscripción Judicial del estado Carabobo por ser legales y procedentes no obstante haberse realizado por la parte actora escrito de oposición a su admisión, sin embargo es fundamental destacar que dichas documentales NO FUERON DESCONOCIDAS por los apoderados de la parte actora, por lo que ratificamos que las mismas son prueba irrefutable de los acuerdos y los métodos utilizados por los contratantes para la fijación del canon en cada renovación anual. De dichas reproducciones se puede inferir la siempre clara y manifiesta intención de las partes de renovar periódicamente el contrato de arrendamiento y el claro entender de ambas partes de encontrarnos discutiendo condiciones de un contrato y nunca de prorroga Legal y la actualización regular y constante del CANON DE ARRENDAMIENTO, como consecuencia inequívoca de la voluntad de continuar la relación arrendaticia y no la de iniciar el lapso de prorroga legal, en la inteligencia de que este no solo debe ser notificado de forma expresa y oportuna por la parte que lo invoque, y no como se pretende cinco (05) años después del vencimiento de un contrato escrito, lapso durante el cual gozamos del disfrute y uso del bien objeto del contrato, de manera pacífica e ininterrumpida, hecho este que pretende desconocer la representación demandante respecto a los acuerdos o contratos verbales realizados por las partes durante esos cinco años.
Contraria a su pretendida Desalojo, de los escritos presentados por la demandante en la presente causa, solo ha dejado claro y probado en autos las gestiones realizadas para la firma de un nuevo contrato, y no de poner fin o de NO renovar la relación arrendaticia.
Por otro lado, es necesaria recordar la estipulación del ultimo aparte del artículo 26 de la Ley especial, que señala que”… durante el lapso de la prorroga legal deben mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones, y actualizaciones de canon de arrendamiento, convenidos por la partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean producto de un procedimiento de regulación" (subrayado nuestro) el cual evidentemente no es el caso.
Reiteramos que la parte actora nunca acudió durante los cinco (05) años transcurridos desde del 31 de enero de 2018, a solicitar ningún procedimiento que diera entender su supuesta pretensión de poner fin al contrato suscrito.
Los alegatos referentes a la falta de mantenimiento y mal estado del inmueble quedaron desvirtuados por las inspecciones realizadas donde además del evidente buen estado del local, incluso con mejoras recientes en el inmueble signado con el Nro. R6 por la arrendataria la firma mercantil JZ 2011, C.A… (Destacado del escrito de informes presentado ante esta Alzada).

VI
DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES

De conformidad a lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil y en la oportunidad legal correspondiente, la abogada DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante de autos, comparece por ante la secretaría de esta Alzada y consigna escrito de observaciones a los informes de su contraparte en los siguientes términos:
... Se fundamenta la parte contraria en el anexo marcado "D", interpretando el contenido de manera errada, ese anexo no es más que un comunicado en el que se ajusta el monto de la cantidad que el arrendador tiene derecho a percibir por el uso de inmueble hasta su entrega, previsto en artículo 22, numeral 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el hecho que se encuentren en prorroga legal o incluso fuera de la misma no le quita el derecho al propietario de percibir un pago por el uso que hacen de su inmueble y tampoco les cambia la cualidad que cada uno mantuvo según los contratos celebrados.

Ahora bien, tal como se indicó en el escrito de oposición a pruebas esta parte contraria pretende darle merito favorable a esa notificación en la presente demanda a su conveniencia, porque el contenido de la misma fue ignorado por completo, ya que el demandado consignaba un monto distinto al establecido en la comunicación allí, se puede evidenciar que no hay conceso, ni acuerdo de partes menos una renovación verbal, consensual.

Así la parte contraria alega un aspecto que ni siquiera fue tomado en consideración al momento de la sentencia por parte del tribunal a quo que en todo caso mal podría ahora ventilar ante esta instancia y es el hecho de que según su apreciación tales pruebas no FUERON DESCONOCIDAS por esta parte recurrente, en tal punto se debe aclarar lo siguiente

La palabra DESCONOCER significa según la RAE desoír, desatender, desechar, desdeñar, desestimar, menospreciar, despreciar, rechazar, prescindir. Aplicando tal concepto al contexto jurídico según La Sala de Casación Civil, el desconocimiento de un documento significa Rechazar el instrumento, tal y como se cita en el siguiente extracto de la decisión N° 354 de fecha 8 de noviembre de 2001, caso: Bluefield Corporation C.A. contra Inversiones Veneblue C.A., exp. N 2000-000591, estableció lo siguiente:

En este orden, pasa la Sala a analizar la normativa preceptuada ex artículos 444, 445, 446, 447 y 449 de la Ley Adjetiva Civil, los que establecen el mecanismo procedimental a través del cual, una vez producido un documento privado en juicio, la parte a quien se le endilgue su autoría o la de algún causante suyo, pueda desconocerlo, lo que deberá hacer formalmente, de manera expresa. Tal procedimiento consiste en 1º.- rechazar el instrumento 2º al producirse el desconocimiento, se abre una incidencia, la que según la doctrina autoral será ope legis- sin necesidad de decreto de la juez-destinada a la comprobación de la autenticidad del documento (negreado nuestro).

En este sentido, se debe aclarar que el término utilizado por la parte contraria no es el adecuado, ya que no podemos desconocer algo que en definitiva lo que demuestra es que se le propuso la celebración de un nuevo contrato precisamente porque se encontraba vencido el suscrito y se había consumido el periodo de prórroga, (debiendo operar acá el mérito favorable de la prueba), lo que demuestra que no había ningún consenso de renovación, y menos un supuesto contrato verbal, por lo cual lo que correspondía tal y como se hizo fue la OPOSICION AL MERITO DE LA PRUEBA, es decir, que esta parte se opuso a la admisión de la misma bajo el sentido sobre el cual estaba promovida, ya que el instrumento no probaba lo que la parte contraria alegaba en su escrito libelar. En este sentido, se ejerció la oposición por cuanto ello significa que el hecho que pretendían demostrar con el documento no guardaban relación con los hechos que interesan al proceso (límites de la Litis) y no probaban un hecho especifico (sic).

…omississ…
Para ilustrar un poco a este digno tribunal en relación al término utilizado en la prueba en cuestión es necesario tener presente de que cuando esta parte se opone al mérito de la prueba lo hace con la finalidad de que la juzgadora a quo tomara en consideración que la prueba promovida no probaba lo que anunciaba la parte contraria, ello en base a los dos aspectos principales de la prueba judicial, a saber: la apreciación y la valoración y para ello se cita la siguiente jurisprudencia

Mediante sentencia N° 309 del 13 de julio del 2022, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis sobre los dos aspectos principales de la prueba judicial la apreciación, como examen objetivo de legalidad y legitimidad, y la valoración, como un ejercicio lógico y axiológico ponderativo del mérito de la prueba. La Sala Constitucional estableció que "la apreciación del medio de prueba que está determinado por el examen de las condiciones de legalidad y legitimidad del medio de aportación probatoria, se trata pues de un ejercicio lógico de subsunción de las características individuales del medio a los supuestos normativos que predisponen el allegamiento de las pruebas al proceso. Mientras que, por su parte, la valoración es la aprehensión de los elementos de convicción relevantes que resultan del contenido de la prueba, por lo que, se trata en esto momento, de un ejercicio lógica y axiológico ponderativo del mérito de la prueba.

Por otra parte, alude in parte contraria en su escrito de informes que no se acudió a la Superintendencia a solicitar un procedimiento de regulación de canon para justificar la obtención de un canon superior al que se recibía, lo cual carece de sentido lógico jurídico, por cuanto el mismo artículo que citan, es decir, el 26 de la Ley especial que regula la materia da la posibilidad de hacer variación de canon en tiempo de prórroga, no se establece que para variar el monto deba necesariamente solicitar tal regulación, por cuanto se toma en consideración la capacidad de las partes de reglar las relaciones jurídicas, además tal argumento esta fuera de contexto, ya que la demanda no estaba fundamentada en falta de pago, inconformidad con el pago o insolvencia, y los límites de la Litis no quedaron establecidos por el tribunal a quo en ninguno de esos enunciados, la demanda estaba fundamentada en el DESALOJO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA así como los literales "g del artículo del artículo 40", del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que enuncia como causal de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes y el literal I del artículo 40 ejusdem, que se refiere al incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato: el deber al que se obligó en la Cláusula QUINTA relacionada a la conservación de paredes, El ocupante jamás se puso al día con la diferencia del monto del depósito de garantía y en el contrato se estableció que el mismo seria celebrado intuito personae y funciona una franquicia del Palacio del Blumer y funcionan dos empresas diferentes cosa que jamás se notificó y menos se pidió autorización.

Cabe destacar ciudadano Juez, que en todo el contexto explanado por la parte contraria en su escrito de informe jamás hace referencia, ni fundamenta según su postura el criterio en el cual fue fundamentada la sentencia del Tribunal ad quo como debe ser, hace referencia a puntos que ni siquiera la juzgadora tomo en consideración para sentenciar, como es el caso de la tacita reconducción que fue el basamento, es deber de la parte contraria defender el contenido de esa sentencia y afianzar ante este Digno Tribunal ese criterio y hacer ver según su conveniente postura y con argumentos jurídicos que ese basamento esta firme y sustentado y por el contrario nada al respecto menciona mientras que en el escrito de informes de esta parte se fundamentó jurídicamente que esa sentencia es contradictoria y no se ajusta a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho que nuestra legislación contempla…. (Destacado del escrito de observaciones presentado ante esta Alzada).

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pasa este Operador de Justicia a emitir pronunciamiento sobre la procedencia del recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual el referido Juzgado declaró SIN LUGAR la acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, para lo cual se estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En el caso bajo estudio, y a fin de ilustrar a este juzgador sobre los aspectos relevantes del presente caso, es preciso traer a colación lo expuesto por la Abogada en ejercicio DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, parte demandante, en fundamento a la presente demanda con motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, en los siguientes hechos narrados:
... Es el caso que en fecha Primero (sic) (01) de febrero de 2.012 mi poderdante celebró un contrato de arrendamiento, por el lapso de Cinco (sic) (05) años, el cual venció el día treinta y uno (31) de Enero (sic) de 2.017, con el fondo de comercio JZ 2011, C.A, debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha Catorce (sic) (14) de Julio de Dos Mil Once (2.011), quedando inscrito bajo el Nro. 2, Tomo 83-A, Registro Único de Información Fiscal N° J-317240979, representado por el ciudadano LEONARD MAXIMINO GARCÍA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.450.745, quien para ese entonces fungía como DIRECTOR- GERENTE del fondo de comercio, contrato que se consigna en original, marcado “B”. Posteriormente se renovó el contrato de arrendamiento con el mismo fondo de comercio, representado en esa oportunidad por el ciudadano JORGE IVAN (sic) ZULUAGA RAMIREZ (sic), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-24.969.064, quien para la época era DIRECTOR- GERENTE, sin ser socio tal como estaba permitido en el Acta Constitutiva de ese Fondo de Comercio, esta vez el contrato iniciaría el Primero (01) de Febrero de 2.017, hasta el Treinta y uno (31) de Enero de 2.018, es decir, por un período de Un (01) año, el cual se consigna en original marcado “C”.
Los referidos contratos fueron celebrados sobre un inmueble consistente en Un (01) Local comercial signado con la nomenclatura R6, edificado en el Barrio Carmen Sur, Calle 73, cruce con Avenida 94, Numero Cívico 93-88, Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del estado Carabobo, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Del punto A al punto B en Catorce Metros con Noventa y Cinco Centímetros (Mts. 14.95), colindante con la calle 73, que es su frente, con Nro. Cívico 93-88, del punto B al punto C orientado al Este en Cero Metros con Sesenta Centímetros (Mts. 0.60), colindante con la calle 73 que es su frente, con Nro. Cívico 93-88, del punto C al punto D en Trece Metros con Noventa Centímetros (Mts. 13.90), colindante con la calle 73 que es su frente, con Nro. Cívico 93-88, del punto D al punto E, orientado al Nor-este en Dos metros con Treinta Centímetros (Mts 2.30), colindante con la avenida 94; ESTE: Del punto E al punto F en Dieciséis metros con Cero Centímetros (Mts. 16.00), colindante con avenida 94, SUR: del punto F al punto G orientado al sur-este en Veintiún metros con ochenta centímetros (Mts. 21.80), colindante con el terreno ejido OESTE: del punto G al punto A orientado al sur-oeste en Veinticuatro metros con sesenta centímetros (Mts. 24.60), colindante con el terreno ejido (Local R5 propiedad de mi mandante por división hecha por la misma Arrendataria). El referido inmueble pertenece a mi mandante según se evidencia en Titulo Supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha Dieciséis (16) de Noviembre de 2.011, Certificado de Empadronamiento N° CC2011-00023802, que se consignan en copia simple marcado "D".
Es el caso, que al vencimiento de este último (sic) contrato no se suscribió ningún otro, debido a que esta persona nunca dio respuesta favorable en relación a la renovación expresa del contrato de arrendamiento del inmueble ya descrito, aun cuando se hicieron diligencias para ubicarlo y dar cumplimiento a lo establecido en el referido contrato, pero fue infructuoso esta diligencia por parte quien hoy demanda. En este orden de ideas, en el año 2020 específicamente en el mes de Marzo, el gobierno nacional decreta alerta médica (Cuarentena) lo que todos conocemos como pandemia de Covid 19, lo cual imposibilitó aún más la comunicación con esta persona específicamente con el antes mencionado ciudadano, quien alegó encontrarse fuera del país, intentando entonces concretar la situación con las terceras personas a quien designaban como encargados, especialmente al primer arrendatario, el ciudadano LEONARD MAXΙΜΙΝΟ GARCIA (sic) HERNANDEZ (sic), quien en realidad siempre estuvo a cargo del local y quien siempre contestaba que no estaba autorizado para tratar esos temas, aun cuando el primer contrato fue celebrado con su persona y es socio/ accionista de la empresa.

Quien aquí demanda debe manifestar a este digno Tribunal que su intención jamás fue la de que se produjera la tacita reconducción, es decir, no hubo esta intensión, sino que la persona que fungía como arrendatario no estaba en el país o al menos esto fue lo que en reiteradas oportunidades le manifestaron, sin embargo debo resaltar que siempre se le hizo saber que en ningún caso operaria la renovación automática del contrato, y así se estableció en el mismo, específicamente en la cláusula TERCERA, ya que la intención manifiesta y expresa de las partes contratantes fue que por ningún concepto la relación arrendaticia se volvería a tiempo indeterminado, así esta falta de presencia, origino (sic) además que por mucho tiempo el canon se mantuviese en un monto irrisorio y aun así en algunas oportunidades el arrendatario se insolentaba tanto con el canon como con los servicios públicos sin haber manera de conversar.
En varias oportunidades se le notificó al arrendatario y a sus representantes vía telefónica que era necesario la suscripción del respectivo contrato, que de no hacerse entonces se estaría corriendo la prorroga legal arrendaticia de pleno derecho, todo de acuerdo con la legislación que opera en la materia, pero las excusas siempre eran las mismas.
Por su parte, se debe dejar constancia de que a pesar de que no había una renovación de contrato se recibía el pago del canon porque de igual manera el arrendatario hacia uso del local, y que según su negativa de renovación daba a entender que estaba haciendo uso de su prorroga legal, (en la cual se mantienen las mismas condiciones del contrato, excepto las variaciones del canon y se entiende a tiempo determinado), fundamentado en el artículo 26 de del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, puesto que jamás podría tomarse como renovación por cuanto no se había suscrito contrato y menos se había completado el monto de depósito de garantía… (Resaltado del libelo de demanda).
Por otra parte, el abogado en ejercicio JOHOFRE PEÑALOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio JZ 2011, C.A., parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda expuso textualmente lo siguiente:
… 1.1.2-Reconocemos como cierto que nuestra representada, Sociedad de Comercio JZ 2011 C.A., arriba identificada ejerce la posesión del inmueble comercial signado con nomenclatura R6, ubicado en el Barrio Carmen Sur, calle 73 cruce con Avenida 94, número cívico 93-88, parroquia Santa Rosa municipio Valencia del estado Carabobo, en la condición de Arrendataria o Inquilina, ejerciendo funciones comerciales.
…omississ…
1.2.1- Rechazamos, negamos y contradecimos, por ser absolutamente FALSO de toda falsedad, el argumento de la parte actora, según el cual, la Arrendataria nunca dio respuesta favorable respecto a la renovación de la relación arrendaticia, toda vez que en oposición de lo que temerariamente afirma, nuestra representada siempre manifestó su deseo de continuar la relación arrendaticia, al punto de haberse pactado nuevas condiciones y cargas contractuales, como aquellas derivadas de la fijación de nuevos cánones de arrendamiento y la forma de pago (DIVISA)
Esto es ciudadana Juez, tal como se infiere del acervo probatorio que promovemos con este escrito, que el ciudadano ADAN (sic) JOSE (sic) RIVERO HIDALGO, supra identificado, no solo NO notificó a nuestra representada como Arrendataria antes del término del contrato, su supuesta voluntad de NO continuar con la relación arrendaticia, sino que por el contrario y tal como el mismo manifiesta en su escrito libelar realizó diligencias ante su inquilina para pactar y ejecutar, como en efecto se hizo, nuevas condiciones contractuales, específicamente, la fijación de un nuevo canon de arrendamiento por el siguiente periodo anual

Muestra de lo anterior, lo constituye la manifestación de voluntad de renovar el contrato de arrendamiento, materializada con el envío del proyectos de contratos en dos oportunidades, tal como lo manifiesta en su escrito libelar la parte actora, donde se expresa la inequívoca voluntad de las partes, especialmente la del ciudadano ADAN (sic) JOSE (sic) RIVERO HIDALGO titular de la C.1. V-7.530.864, no sólo de pactar nuevos cánones mensuales de arrendamiento sino de renovar el propio contrato y por parte de la Arrendataria, una vez aceptado el nuevo canon, la realización del pago del nuevo monto, donde se desprende la progresividad en los montos pagados por la Arrendataria y recibidos a razón de canon de arrendamiento por el Arrendador, todo ello enmarcado en lo establecido en la cláusula TERCERA del contrato que riela a los folios 19 al 21, la cual señala:
“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año contados a partir del 01 de Febrero de 2017 hasta el 31 de enero de 2018, ambos inclusive Las partes convienen expresamente en que podrán convenir la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando así lo decidan de mutuo acuerdo antes de vencer el plazo fijo aquí señalado..." (Resaltado nuestro).

Del texto transcrito se evidencia que no se condiciona la renovación de la relación arrendaticia exclusivamente a la firma de un nuevo contrato sino que se estableció la manifestación de mutuo acuerdo antes de su vencimiento, tal como en efecto sucedió. De modo que el tiempo transcurrido desde el 1ro de Febrero de 2018, hasta la actualidad operó, como consecuencia directa de la decisión de ambas partes, (que no era otra que le (sic) de renovar), en los mismos términos pactados en febrero de 2017, salvo el canon de arrendamiento, el contrato de renta del local comercial objeto de la presente demanda.

1.2.2.- Rechazamos, negamos y contradecimos, por ser absolutamente FALSO de toda falsedad, el argumento de la parte actora según el cual, producto de la supuesta y negada falta de manifestación de voluntad de nuestra representada acerca de su interés en continuar la relación arrendaticia que según dicho de la parte actora "daba a entender que estaba haciendo uso de la prorroga legal.

Dicho argumento es absolutamente FALSO de toda FALSEDAD, toda vez que, tal como lo hemos denunciado, no existió notificación de inicio de prorroga legal alguna, ni ninguna actuación que evidenciase la supuesta y negada voluntad del actor de NO continuar la relación arrendaticia, sino que tal como lo demostraremos con las pruebas aportadas, el Contrato de Arrendamiento ha sido renovado por las partes de manera verbal año tras año, en las mismas condiciones en que fue pactado, salvo la fijación, del canon de arrendamiento. Por lo cual rechazamos y contradecimos el erróneo, desafortunado y sobrevenido juicio de la parte actora de basar su acción en una suposición, al manifestar que el hecho de no suscribir un contrato "daba a entender que no deseamos continuar con la relación arrendaticia, siendo que en efecto seguimos de manera pacífica e ininterrumpida tal como se ejecutaban los contratos anteriores ejerciendo todas los derechos y obligaciones como Arrendatarios.

Esto es, ciudadana Juez, tal como puede inferirse de las copias de los recibos emitidos por el ciudadano Arrendador, la causa legal de la continuación de la relación arrendaticia, luego del vencimiento del lapso de un (1) año fijado en el contrato suscrito en febrero de 2017, es la inequívoca voluntad de las partes de continuar la relación arrendaticia, renovando año tras año las condiciones y cargas contractuales en los mismos términos del contrato primigenio. Salvo aquellas derivas de la fijación y pago del canon de arrendamiento mensual.

Es importante acotar que prueba del convenimiento de renovación del contrato por posteriores periodos anuales, es la forma de convenir el nuevo canon, el cual contrario al supuesto establecido en el último aparte del artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los casos de prórroga, en nuestro caso NO es producto o consecuencia de procedimiento de regulación alguno, sino del acuerdo entre el arrendador y el arrendatario para un nuevo periodo contractual, lo cual es una Evidencia de NO encontrarnos en el uso de la prorroga legal tal como pretende hacer ver la parte actora.

…omississ…
1.23- Rechazamos, negamos y contradecimos por ser absolutamente FALSO de toda falsedad, el argumento de la parte actora, según el cual nuestra representada se encuentra insolvente por no haber actualizado la cantidad entregada como garantía (deposito (sic)), por cuanto del contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento no se desprende la obligación de actualizar dicho monto Las condiciones discutidas en las oportunidades posteriores al vencimiento del último contrato suscrito siempre fueron relacionadas con el monto del canon, lo cual una vez acordado se actualiza mediante acuerdo verbal por el mismo periodo de un año.

En tal sentido, dicha afirmación que resulta por lo demás temeraria, es absolutamente FALSA, habida cuenta que NUNCA, bajo NINGUNA CONDICIÓN, se acordó el pago de diferencia de depósito a la Arrendadora, solamente se acordó en su oportunidad el monto del nuevo canon para el periodo respectivo, tal como se evidencia de los pagos efectuados por el Arrendatario y recibidos por el Arrendador en el transcurso de los últimos años de la relación arrendaticia.

1.2.4. Rechazamos, negamos y contradecimos, por ser absolutamente FALSO de toda falsedad, el argumento de la parte actora, según el cual nuestra representada no ha realizado las mejoras y mantenimientos correspondientes (reparaciones menores). Por cuanto, tal y como se desprende de las facturas anexas, nuestra mandante en su condición de Arrendataria, a lo largo de la vigencia de la relación arrendaticia ha venido sufragando los gastos de reparaciones y conservación del inmueble arrendado.
…omississ…
A.- Con posterioridad a los contratos suscritos el primero (01) de febrero de 2012, con vigencia de cinco (05) años desde el primero (1ro) de febrero de 2012, y posteriormente renovado mediante contrato escrito, por un año en fecha primero (1ro) de febrero de 2.017, pactado por mi representada, no fueron suscritos nuevos contratos o prorrogas del mismo, no obstante, SI se pactaron de forma expresa y de BUNEA FE, nuevas condiciones contractuales, en la inteligencia de que nunca fue notificado el interés de no continuar la relación arrendaticia.
B1.- Consecuencia de la larga data de la relación arrendaticia entre los contratantes vinculados jurídicamente en arrendamiento por más de diez (10) años, las partes fijaron, en reuniones privadas o mediante acuerdos verbales y por mecanismos electrónicos como mensajería de datos de WhatsApp, por nuevas condiciones contractuales, referidas específicamente a la actualización de los cánones de arrendamiento, habiendo pactado los siguientes:
B.1.- A partir del primero (1ro) de febrero de 2018, el arrendador notificó a mi representada su intención de aumentar el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) vigente a esa fecha.
B.2.- El primero (1ro) de febrero de 2019, el arrendador notificó a mi representada que como consecuencia de la renovación anual del contrato de arrendamiento, sería estimado y cancelado en DOLARES AMERICANOS.
B.3.- En Febrero de 2020, nos encontrábamos bajo el estado de emergencia sanitaria debido al COVID 19, y posteriormente en razón del decreto de suspensión de pagos acordado en virtud del Decreto Estado de Alarma para atender la Emergencia Sanitaria del Coronavirus (COVID-19) dictado el 13 de marzo de 2020, por el Ejecutivo Nacional Decreto N° 4.169 en el cual se establece la suspensión de los canones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, nuestra representada continuaba realizando los pagos correspondientes por el canon acordado de DOSCIENTOS TREINTA DOLARES (230 USD), incluso se hacían descuentos hasta del treinta por ciento (30%) por pronto pago o pago adelantado del canon de arrendamiento.

B.4.- El primero (1ro) de noviembre de 2021, el arrendador notificó a mi representada su intención de incrementar el canon de arrendamiento correspondiente a los locales (R-5 y R-6) por él arrendados, lo cual incluye el local signado con la nomenclatura R6, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS (750 USD), cánon que se mantuvo hasta el mes de junio del año 2.023, por cuanto en fecha dos (02) de mayo de 2.023, se recibió comunicación de parte del apoderado del Arrendador, en la cual propone un incremento de SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES (sic) AMERICANOS (750 USD) que se venía cancelando a UN MIL SETECIENTOS DOLARES AMERICANOS (1.700 USD) por ambos locales (R5 y R6), sin embargo una vez discutido por las partes, el ajuste notificado fue convenido en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS DOLARES AMERICANOS (1400 USD) a partir de 1ro de junio de 2023, es decir la cantidad de SETECIENTOS DOLARES AMERICANOS (700 USD) por cada local, siendo este el ultimo canon convenido entre las partes.

C- Que consecuencia de las renovaciones contractuales y muy especialmente debido a la revisión y ajuste del canon de arrendamiento, hasta su valor actual de SETECIENTOS DOLARES AMERICANOS (700 USD) mensuales, es forzoso concluir, que si bien el Contrato de Arrendamiento suscrito inicialmente el 1ro de febrero de 2.012 y renovado en febrero de 2017, no fue objeto de nuevos pactos por escrito, la existencia de convenciones o acuerdos verbales entre ambas partes, permite concluir que el Contrato señalado del 1ro de febrero de 2017. SI SE RENOVO EFECTIVAMENTE, año tras año, en las mismas condiciones establecidas en la convención primigenia, salvo la fijación de nuevos canones de arrendamiento, concluyendo de suyo, que estamos en presencia de una relación arrendaticia ininterrumpida desde el 1ro de febrero de 2.012, sobre la cual no ha operado aun la prorroga legal establecida en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial… (Destacado del escrito de contestación de la demanda).
De conformidad con lo anteriormente expuesto, los hechos controvertidos quedaron limitados a determinar:
1. Si el contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de febrero de 2017, hasta el treinta y uno (31) de enero de 2018, se renovó automáticamente, razón por la cual operó la tacita reconducción y .
2. Si la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, es contradictoria y no se ajusta a los hechos y fundamentos de derecho que contempla la Legislación Venezolana.
Ahora bien, este Juzgador descendiendo a los autos, con el fin de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas aportadas en el proceso:
DE LAS PRUEBAS TRAIDAS AL PROCESO Y SU VALORACIÓN:
1. Corre inserto del folio 11 al folio 15, marcado “A”, copia simple de poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del estado Carabobo, dicha documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio. De esta documental se desprenden las facultades conferidas a la abogada DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 188.345, para que represente y defiendan los derechos e intereses del ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDELGADO. Así se observa.
2. Consta del folio 16 al folio 18, de la pieza principal, marcado “B” original de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento, sobre el inmueble comercial ubicado en el barrio el Carmen en el Sur de Valencia, calle 73 con cruce con avenida 94, en la casa Nro. 93-88, y que según la documental promovida se encuentra identificado con el Nro. R-6, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa del Municipio Autónomo de Valencia del estado Carabobo, el cual se encuentra constituido por un baño independiente totalmente equipado (cerámicas, poceta y lavamanos), con su puerta Santa María con un área de superficie de DIECISÉIS CON CINCUENTA (16.50) de fondo por ocho (08) de ancho, para un total de CIENTO TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (132 Mts2) metros cuadrados, en tal sentido, dicha documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De esta documental se desprende que el ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 7.530.864, quien a los efectos del contrato se denomina “EL ARRENDADOR”, da en arrendamiento el local comercial descrito en líneas anteriores, al ciudadano LEONARD MAXIMINO GARCÍA HERNÁNDEZ, quien en lo sucesivo se denomina “EL ARRENDATARIO” en su carácter de representante legal de la compañía JZ 2011, C.A., y que el mismo tiene una duración de cinco (05) años contados a partir del primero (01) de febrero de 2012 hasta el treinta y uno (31) de enero de 2017. Así se evidencia.
3. Consta del folio 19 al folio 21, de la pieza principal, marcado “C” original de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento, sobre el inmueble comercial ubicado en el barrio el Carmen en el Sur de Valencia, calle 73 con cruce con avenida 94, en la casa Nro. 93-88, y que según la documental promovida se encuentra identificado con el Nro. R-6, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa del Municipio Autónomo de Valencia del estado Carabobo, el cual se encuentra constituido por un baño independiente totalmente equipado (cerámicas, poceta y lavamanos), con su puerta Santa María con un área de superficie de DIECISÉIS CON CINCUENTA (16.50) de fondo por ocho (08) de ancho, para un total de CIENTO TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (132 Mts2), en tal sentido, dicha documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De esta documental se desprende que el ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 7.530.864, quien a los efectos del contrato se denomina “EL ARRENDADOR”, da en arrendamiento el local comercial descrito en líneas anteriores, al ciudadano LEONARD MAXIMINO GARCÍA HERNÁNDEZ, quien en lo sucesivo se denomina “EL ARRENDATARIO” en su carácter de representante legal de la compañía JZ 2011, C.A., y que el mismo tiene una duración de un (01) año contados a partir del primero (01) de febrero de 2017 hasta el treinta y uno (31) de enero de 2018. Así se evidencia.
4. Corre inserto del folio 22 al folio 35, copia simple de Título Supletorio, evacuado por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 16 de noviembre de 2011 a favor del ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, sobre unas bienhechurías de uso comercial construidas a sus únicas expensas consistente de seis (06) locales comerciales, ubicado en el barrio el Carmen en el Sur de Valencia, calle 73 con cruce con avenida 94, en la casa Nro. 93-88, Parroquia Santa Rosa del Municipio Autónomo de Valencia del estado Carabobo, dicha documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De esta documental se desprende que el ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, es el propietario del inmueble descrito en líneas anteriores. Así se decide.
5. Consta al folio 36 de la pieza principal, marcado “E”, copia simple del documento privado contentivo de pago de canon de arrendamiento en consecuencia, se niega el valor probatorio por cuanto la misma carece de autenticidad, al no constar la firma de la persona que suscribe la referida documental así como la recepción del mismo. Así se declara.
6. Corre inserto del folio 37 al folio 61, copias simples de procedimiento llevado ante la Superintendencia Nacional de Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), contentivas de la habilitación de la vía administrativa, Se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así de decide.
7. Corre inserto al folio 62 marcado “G” fijación de fotográfica, esta Superioridad de conformidad a lo establecido por la doctrina de la Sala de Casación Civil, en sentencia Nro. 770 de fecha veintisiete (27) de noviembre de 2017, donde se establece que el promovente tiene la carga de proporcionar al juez, aquellos medios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba, razón por la cual las reproducciones fotográficas deben promoverse con todos los elementos que permitan su control por la contraparte, de manera que al momento de promoverse la prueba deberá cumplirse con los requisitos de identificar el lugar, día, hora en que fue tomada la fotografía, los datos identificatorios de la cámara fotográfica que se utilizó para captar las imágenes, el rollo fotográfico revelado y sus negativos, así como la identificación del fotógrafo que tomó las impresiones, a los efectos legales conducentes. En el presente caso las fotografías promovidas, no cumplen con los requisitos anteriormente señalados, motivo por el cual no se les confiere valor probatorio. Así se decide.
8. Corre inserto al folio 63 y 64 marcado “H” copias simples de consignación arrendaticia, por ante el Juzgado Noveno de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
9. Corre inserto del folio 65 al folio 73, de la pieza principal, marcado “I”, copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil JZ. 2011., C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, bajo el Nro. 2, Tomo 83-A en fecha catorce (14) de julio de 2011, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende. En consecuencia, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. De dicha documental se desprende la constitución y los estatutos sociales que regulan a la sociedad mercantil JZ. 2011, C.A, parte demandada. Así se establece.
10. Corre inserto del folio 110 al folio 114, marcado “A” copias fotostáticas de Recibos de pago contentivos de pagos de canon de arrendamiento del local comercial. Dicha documental se desecha por cuanto no es de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se observa.
11. Corre inserto del folio 115 al folio 119 copia fotostática de consignaciones realizadas ante el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, expediente de consignación arrendaticia, dejando constancia de la solvencia en el pago de las obligaciones. Se le otorga pleno valor probatorio de conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
12. Corre inserto al folio 120, de la pieza principal, marcado “C”, copia simple de documento privado, emanado de la Consultoría Técnica en Ciencias Forenses y Criminalística, contentivo de RELACIÓN DE CUENTAS, y propuesta del arrendador referido a los locales comerciales R5 y R6. En consecuencia, dicha documental se desecha por no constar su autenticidad, ya que se trata de un documento privado emanado de un tercero que no fue ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se evidencia.
13. Corre inserto al folio 121, de la pieza principal, marcado “D”, Copia fotostática de Notificación dirigida al ciudadano MARÍO DUQUE, todo ello en virtud del incremento del canon de arrendamiento correspondiente al local comercial objeto del presente litigio. Sin embargo, dicha documental se desecha por no constar acuse de recibo de la parte receptora, lo que equivale a decir que la documental carece de autenticidad. Así se evidencia.
Ahora bien, analizado como ha sido el acervo probatorio que consta en autos, y correspondiéndole a este sentenciador el estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente, se aprecia que el contrato de arrendamiento se acordó entre las partes –arrendador y arrendataria- a tiempo determinado, claramente cómo se puede evidenciar en el folio (19) del presente expediente, específicamente de la denominada pieza principal Nro. 01; con base a todo lo aquí explanado, es necesario instituir que: En nuestro Ordenamiento Jurídico Venezolano, se encuentra estipulada la figura del contrato, específicamente en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual reza lo siguiente: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Así las cosas y vista la declaratoria SIN LUGAR de la presente causa, a través de sentencia definitiva dictada por el Tribunal que resolvió de manera primigenia, resulta imperativo tomar en consideración lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. (Énfasis propio).
Del artículo anteriormente transcrito se desprende que, el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria) a través del cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. En tal sentido, la parte que se obliga hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario, y el precio, se suele llamar canon, pensión o alquiler).
Así, tenemos igualmente lo establecido en el artículo 1.159 eiusdem, que consagra lo siguiente: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
En tal sentido, en el presente caso, al ser el contrato de arrendamiento de local comercial, el cual hoy es objeto de DESALOJO, un contrato sinalagmático perfecto, siendo que, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, y deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: 1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; 2º Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y 3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie. Estos contratos pueden ser: 1.- contratos a tiempo determinado 2.- contrato a tiempo indeterminado.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación:
El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic). Editorial Sophytex, S.A.t (Caracas 2004. Pág. 99). (Destacado de quien suscribe).
En efecto, del extracto antes citado se puede concluir que, una vez culminado el plazo fijo o tiempo determinado por el contrato, cesará la relación arrendaticia entre las partes.
En este sentido del thema decidendum, la parte demandante en su carácter de arrendador, fundamenta la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; Decreto Nro. 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo del 2014, el cual establece textualmente: “Artículo 40: SON CAUSALES DE DESALOJO: …Omissis… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. (Énfasis propio).
Ahora bien, de acuerdo a lo alegado por el accionante, el contrato de arrendamiento fue pactado por cinco (05) años de vigencia, vale decir, de fecha (01/02/2012) hasta el (31/01/2017) (folio 16,17, 18) y posterior al vencimiento de este, se suscribió un nuevo contrato de un (1) año desde el (01/02/2017) con fecha de culminación (31/01/2018) tal y como se evidencia a los (folios 19,20,21) fecha esta, donde no existió acuerdo entre las partes a fin de renovar dicha contratación comercial, a la culminación del último contrato suscrito.
Así las cosas, expresa la parte actora que comenzó a transcurrir la prórroga legal, debido a que se le notificó en varias oportunidades al arrendador y sus representantes vía telefónica que era necesaria la suscripción de un nuevo contrato, y en caso contrario comenzaría a correr la prórroga legal arrendaticia conforme a lo establecido en la legislación venezolana, correspondiéndole dos (2) años, y que si el referido contrato venció el 31 de enero de 2018, la prorroga feneció el 31 de enero de 2020.
En virtud de lo anterior, pasa esta Alzada a analizar lo alegado y probado en auto respecto a la procedencia de la causal de desalojo esgrimida por la parte demandante, en tal sentido, es importante resaltar la interpretación literal de la referida norma, con relación a la posición doctrinaria establecida por el autor JORGE KIRIAKIDIS, (2016) en la Revista de Derecho Público Nro. 10, titulada Fundación Estudio de Derecho Administrativo, página 55, sobre el régimen inquilinario venezolano, y de cuyo contenido se extrae lo siguiente:
…6. El establecimiento de CAUSALES DE DESALOJO. El Decreto Ley establece una serie de causales de desalojo en las que se enumeran las distintas situaciones de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato. El artículo 40 del Decreto Ley establece nueve (9) causales de desalojo, que son: (i) que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) QUE EL CONTRATO SUSCRITO HAYA VENCIDO Y NO EXISTA ACUERDO DE PRÓRROGA O RENOVACIÓN ENTRE LAS PARTES. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cuales quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio”. Si bien el desalojo es, técnicamente hablando, la forma especial de terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el Decreto Ley parece darle al término un contenido distinto, menos técnico y más amplio, entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado). En efecto en la enumeración se incluye la finalización del plazo (lo cual técnicamente constituye una causal de cumplimiento), la demolición (lo que técnicamente constituye una causal de desalojo) o los incumplimientos del inquilino (estos últimos técnicamente constituyen causales de resolución del contrato). La enumeración es realmente amplia, e incluye nuevas causales (como la venta del inmueble a un tercero, una vez agotado el trámite de la Preferencia Ofertiva). Sin embargo, ya en el pasado los órganos de administración de justicia al interpretar previsiones como esta – en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios – aclararon que junto al desalojo, los justiciables están habilitados para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato… (Destacado propio de esta alzada).
Del texto doctrinario se colige que, el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contempla en su artículo 40, las causales de desalojo, incluyendo expresamente el literal “G”, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, por cuanto la consecuencia jurídica constituye causal de desalojo.
En este orden de ideas, y de la revisión minuciosa al caso de marras, se evidencia claramente que el último contrato de arrendamiento de local comercial, objeto de la presente causa, suscrito por entre el ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, y el ciudadano JORGE IVÁN ZULUAGA RAMÍREZ, en su carácter de representante legal de la Sociedad de Comercio JZ. 2011, C. A.; en razón de un (01) año; vale decir desde el primero (01) de febrero de 2017 hasta el treinta y uno
(31) de enero de 2018, sobre un local comercial ubicado en el Barrio el Carmen Sur, calle 73 cruce con avenida 94, casa Nro. 93-88, local R-6, jurisdicción de la parroquia Santa Rosa, Valencia estado Carabobo, y cuyo tenor es el siguiente:
…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contados a partir del 01 de Febrero de 2017 hasta el 31 de Enero del 2018, ambos inclusive. Las partes convienen expresamente en que podrán convenir la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando así lo decidan de mutuo acuerdo antes de vencer el plazo fijo aquí señalado. Las partes igualmente acuerdan que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de ambos es que este contrato, en ningún caso, sea convertido a tiempo indeterminado… (Destacado de esta Alzada).

En consecuencia, de la verificación de los contratos de arrendamientos, que fueron consignados junto al libelo de la demanda, se aprecia fecha de inicio de la contratación de la siguiente manera: el primer 1° contrato de fecha primero (01) de febrero de 2012, hasta la fecha treinta y uno (31) de enero de 2017, correspondiente a cinco años (05) años continuos y posterior al vencimiento de este se suscribió un nuevo contrato desde el primero (01) de febrero de 2017, hasta el treinta y uno (31) de enero de 2018, es decir por un (01) año, en este sentido, se aprecian los siguientes acuerdos contractuales, entre las partes:
Contratación arrendaticia
Arrendador: ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO
Arrendatario: Sociedad de Comercio JZ. 2011, C.A.,
Local comercial: Nro. R-6
Ubicación del inmueble: Barrio el Carmen Sur, calle 73 cruce con avenida 94, casa Nro. 93-88, jurisdicción de la parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia estado Carabobo.
Períodos de la relación arrendaticia
1° Contrato: Desde el 01/02/2012 hasta el 31/01/2017 5 años
2° Contrato: Desde el 01/02/2017 hasta el 31/01/2018 1 año
Total: 6 años
Desde el 31/01/2018 hasta el 31/01/2020. PRÓRROGA LEGAL. 2 años
Desde el 31/01/2020 hasta el 18/12/2023 3 años, 11 meses, 18 días.

Al hilo de estas consideraciones, es necesario traer a colación lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, que consagra:
Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. (Resaltado de esta Alzada).

Del artículo transcrito, se desprende que, una vez culminado el contrato de arrendamiento, con lapsos a más de cinco (05) años y menos de diez (10) años, el arrendatario gozará del derecho a prórroga, la cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador, y de optativa para el arrendatario, es decir, opcional podrá hacer uso de este derecho o no, si así lo dispone.
Es de hacer notar con este artículo que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Sobre este punto en específico, es importante traer a colación la sentencia de LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, Nro. RC 000502, de fecha veintiocho (28) de octubre del 2022, caso; Jennifer Gabriela Veliz Medolphe y Rodolfo de Jesús Flores Gutiérrez contra la Ciudadana Karol Graciely Sánchez Navarro; magistrado ponente: José Luis Gutiérrez Parra, la cual arguye lo siguiente:
…En cuanto al artículo 1.159, esta norma quiere decir que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que puedan presentarse con motivo de dicho cumplimiento. Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la ley. (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Séptima edición. Caracas, 1989.).
En relación al artículo 1.160 del Código Civil, los contratos obligan a cumplir lo expresado en ellos, por tanto el juez de alzada, al establecer la responsabilidad contractual del demandando, le dio aplicación a la referida norma; pero para controlar que las conductas de las partes durante la ejecución del mismo estuvieron conforme a la buena fe, los usos y la ley, como fuentes concurrentes a la determinación de la conducta contractual… (Destacado de esta Alzada).
De acuerdo a la jurisprudencia anteriormente transcrita, se tiene que el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano; establece que; los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes; dejando demostrado que es obligatorio el cumplimiento para ambas partes, y que el incumplimiento de cualquiera de las partes acarrea consecuencias jurídicas.
Ahora bien, resulta de vital importancia destacar, tal como fue pactado en la cláusula tercera del contrato firmado entre ambas partes, en los siguientes términos; “TERCERA: … Las partes convienen expresamente en que podrán convenir la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando así lo decidan de mutuo acuerdo antes de vencer el plazo fijo aquí señalado”… (Resaltado de este sentenciador).
Planteado desde esta perspectiva, quien aquí decide, aprecia de la renovación del último contrato firmado, que el mismo se efectuó al día siguiente de la fecha de finalización, es decir el treinta y uno (31) de enero de 2017, y se suscribió un nuevo contrato el primero (01) de febrero de sucesivamente a la finalización del contrato (31/01/2018), transcurren con creces cuarenta y cuatro (44) meses y diez (10) días, contados desde el treinta y uno (31) de enero de 2020, fecha según las declaraciones de la parte actora, se materializó la prórroga legal de dos (2) años, hasta el once (11) de octubre de 2023, fecha en la que acude ante la SUNDDE, a los fines de agotar la vía administrativa, en este orden de las actuaciones aquí debatidas, este sentenciador trae a colación el contenido de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que establece lo siguiente:

Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (Resaltado agregado).
Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. (Énfasis ad quem).
De los artículos anteriores, se sustrae como un contrato a tiempo determinado, pasa a mantenerse sin tiempo determinado, en las mismas condiciones pactadas, haciendo alusión a la culminación del arrendamiento, si el arrendatario permanece en la posesión del bien arrendado sin oposición del arrendador, y continúa la relación arrendaticia de mutuo acuerdo entre las partes. En este sentido, si bien es cierto nos encontramos ante un procedimiento especial en materia de uso comercial, no es menos cierto que las faltas del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; Decreto Nro. 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo del 2014, debe cubrirse con la ley adjetiva, como es el caso de la tácita reconducción, en consecuencia, aun cuando el citado artículo define el bien arrendado como “casa”, el mismo resulta aplicable para el caso que nos ocupa, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
En este sentido, en virtud que las partes pactaron contrato a tiempo determinado, este juzgador pasa a realizar análisis sobre la discrepancia de la parte demandada, en lo atinente a la tácita reconducción, por tanto resulta pertinente citar la Sentencia Nro. RC.000189, de fecha dieciséis (16) de abril de 2015, Expediente Nro. 14-800 SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, caso; Venezolana De Filtros, C.A. contra Industrias Filtros Laboratorios Infil, C.A., magistrada ponente; Yris Armenia Peña Espinoza, expone:

…En relación con ello, esta Sala indicó que “…LOS REQUERIMIENTOS PARA QUE OCURRA LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO, contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN)… (Resaltado de esta Alzada).

Del criterio jurisprudencial vinculante parcialmente transcrito se desprende que los contrato a tiempo determinado, como bien se comenta del artículo 1.614 eiusdem se comprenderán como indeterminados, bajo los siguientes tres supuestos concurrentes: 1) La existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado. 2) Ocupación del inmueble por parte del arrendatario posterior a la culminación del contrato. 3) Que no exista oposición del arrendador.
Cónsono con lo anterior, considera oportuno quien suscribe verificar si en el caso de autos el contrato suscrito por ambas partes se configura como un contrato sin tiempo determinado, como se dejó sentado en líneas anteriores y en tal sentido, se evidencia que:
1) La existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado: De una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente tenemos que, corre inserto a los folios (16, 17 y 18), contrato de arrendamiento de local comercial, suscrito entre el ciudadano ADÁN JOSE RIVERO HIDALGO, y la Sociedad de Comercio JZ. 2011., C.A. de fecha 01 de febrero de 2012 hasta el 31 de enero de 2017, por cinco (05) años y al vencimiento de este, se suscribió un nuevo contrato desde el 01 de febrero de 2017 hasta el 31 de enero de 2018, por un (01) año. Lo que equivale a decir que existe un contrato a tiempo determinado, razón por la cual se configura el primer requisito para que opere la tácita reconducción. Así se evidencia.
2) Ocupación del inmueble por parte del arrendatario posterior a la culminación del contrato: En razón a ello, se evidencia claramente que es un hecho admitido tanto por la parte demandante como la parte demandada que este aún se encuentra en posesión del inmueble, motivado a ello, se da por cumplido el segundo requisito. Así se constata.
3) Que no exista oposición del arrendador: En lo atinente a este requerimiento se evidencia que luego de haber finalizado la prorroga legal a que hace alusión la parte demandante de autos, es decir, en fecha treinta y uno (31) de enero de 2020, no se desprende de autos que el ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, realizara oposición alguna sobre la ocupación del referido inmueble, sino hasta en fecha once (11) de octubre de 2023, que acude ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNNDE), con el fin de desplegar con ello su voluntad clara y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia que mantiene con la Sociedad de Comercio ZJ. 2011.C.A, es decir que transcurrieron tres (03) años, ocho (08) meses y once (11) días. Así se observa.
En virtud de lo anteriormente analizado, quien suscribe la presente resolución, evidencia que en el presente caso nos encontramos en presencia de un supuesto denominado tácita reconducción, la cual ha sido definida por la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia de fecha 21 de noviembre de 2016, expediente N AA20-C-2016-000343, señalo en cuanto a la tacita reconducción lo siguiente:
… la tacita reconducción consiste”…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”, pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución... (Énfasis propio).

Así las cosas, cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado.
Finalmente, sobre un caso análogo LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nro. RC.000815, expediente Nro. 16.343, de fecha veintiuno (21) de noviembre de 2016, caso: Constructora Agua Linda, C.A. Contra Zapatería Prestigio Rf, C.A., y otra, con ponencia del magistrado: Guillermo Blanco Vázquez, referente a la tácita reconducción específicamente de la actividad desplegada por el arrendador, una vez culminada la relación arrendaticia o en su lugar la prórroga legal, se destacó lo siguiente:
… En este sentido, el juzgador de segundo grado precisó que antes del vencimiento de la prórroga legal, es decir, al 1° de enero de 2011, el arrendador desplegó una actividad efectiva e inmediata con el fin de requerir la entrega del inmueble, a través de la interposición de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, manifestando su voluntad de dar por terminado el contrato, y no continuar con la relación arrendaticia.
Argumenta el sentenciador de alzada, que la parte demandante durante el lapso de prórroga legal de la que se encontraba en uso el arrendatario, podía de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, intentar cualquier acción por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, como en efecto lo hizo a través de la primera acción por resolución de contrato de prórroga, que precedió a la segunda por cumplimiento.
En este orden de ideas, esta Sala de Casación Civil ha dejado establecido en caso análogo de fecha 14 de noviembre de 2006, fallo N° 848, expediente RC 06-350, caso: Domingo Alfredo Salvatierra Hidalgo contra Edwin Guillermo Manzo Cárdenas y Otro, lo siguiente:
‘En este orden de ideas, queda desvirtuado el hecho de la anuencia del arrendador en la permanencia de los arrendatarios en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil.
Por otro lado, cabe destacar, que el recurrente a lo largo de su delación plantea de manera indistinta que el Juez de Alzada infringió el artículo 1.600 del Código Civil, primero, por error de interpretación en cuanto a su contenido y alcance y, segundo, como una falsa aplicación, lo que denota una falta de técnica que hubiese acarreado desechar la presente denuncia, debido a que se trata de errores in iudicando de connotación y fundamentación diferentes.
Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que el Sentenciador de Segundo Grado de conocimiento no infringió el artículo 1.600 del Código Civil, dado que al no haberse cumplido el requisito de la anuencia del arrendador de que (sic) los arrendatarios permanecieran en el inmueble establecido para que operara la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.’. (Resaltado y subrayado de la Sala)
En atención al criterio jurisprudencial supra transcrito, queda entendido en relación con el sub iudice, que sí se desplegó una actividad efectiva por parte del arrendador para solicitar al arrendatario la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato, a partir de dicho vencimiento, y que se corresponde con la no renovación de la prórroga legal la cual se interrumpió con la INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA. No puede entenderse una actividad con mayor contundencia a los efectos de evidenciar la voluntad del arrendador de no continuar prorrogando el contrato, que la interposición de la demanda que así lo indique.
Ahora bien, queda así desvirtuada la supuesta anuencia del arrendador en la permanencia de la arrendataria en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez, que la recurrida dejó claramente establecido, que el contrato sobre el que versa la demanda es específicamente a tiempo determinado, con una relación arrendaticia de 7 años, que generó la prórroga legal de 2 años, la cual comenzó a correr el 1° de enero de 2009 y finalizaba el 1° de enero de 2011; tiempo éste en el cual, la accionada interpuso una primera demanda por resolución de contrato de arrendamiento, desplegando con ello su voluntad clara y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia.
Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que el sentenciador de segundo grado de conocimiento no infringió los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, dado que al no haberse cumplido el requisito de la anuencia del arrendador para que la arrendataria permaneciera en el inmueble, no operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, razón suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia por errónea interpretación de las normas jurídicas supra citadas. Así se decide…”. (Subrayado y cursivas del transcrito).
Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, no existe tácita reconducción cuando el arrendador no haya prestado su anuencia para que el arrendador permanezca en el inmueble, requisito esencial para que ésta operara; mas, debe existir un contrato previo el cual sería supuestamente reconducido. (Resaltado de esta Alzada).

De la sentencia parcialmente transcrita, contentiva del criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se resalta que para la materialización de la tácita reconducción, no es suficiente que el arrendador comparta su consentimiento para que permanezca el arrendatario con la posesión del bien arrendado, adicional a ello debe existir el contrato previo que será reconducido, y esta consecuencia para el arrendador, únicamente se producirá si no presenta una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento del contrato de arrendamiento o prórroga legal, que permita comprobar fehacientemente, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, como arrendador diligente y preciso en finalizar la contratación, en lugar de postergar la contratación y recibir la cancelación de los canon de arrendamientos.
Ahora bien, tomando en consideración el criterio jurisprudencial anteriormente citado y de la revisión de la sentencia y que hoy es recurrida, no existen dudas para esta alzada, que una vez finalizado el contrato de arrendamiento de uso comercial, y posterior a la prórroga legal, inició para la Sociedad de Comercio JZ. 2011 C.A., un contrato sin tiempo determinado, tal como se evidencia de lo pactado entre las partes, en este sentido y de acuerdo con los contratos consignados al expediente, (folios 16, 17,18, 19, 20 y 21), mal podría la parte demandante asegurar que no opera la tácita reconducción cuando transcurrieron más de tres (03) años desde que finalizó la prórroga legal según lo manifestado por el accionante, y al no haber desplegado una actividad efectiva por parte del arrendador para solicitar al arrendatario la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato, a partir de dicho vencimiento, sino hasta el día once (11) de octubre de 2023 que acude a la sede administrativa de la SUNDDE, a los fines que sea notificado al arrendador de poner fin a la relación contractual, siendo este uno de los requisitos para que se configure el desahucio, conocido doctrinariamente como:…” aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará. (GUERRERO, G. 2003. Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, V. I, p. 332).
Por consiguiente, al practicar el desahucio, de manera extemporánea, por anticipada, al vencimiento de la prorroga legal, el mismo, se prorrogó convencionalmente. Así se establece.
En atención a los criterios jurisprudenciales aquí señalados éste Juzgador observa lo siguiente: de la revisión exhaustiva del expediente, tanto del libelo de la demanda, así como de los documentos anexos a la mismas se observa que la parte actora consignó contratos de arrendamiento, con lo cual se demuestra la relación arrendaticia existente entre ambas partes, sin embargo a lo que se refiere al tiempo de duración, ya que del estudio de las actas se evidencia que la parte actora una vez vencida la prorroga legal, que según sus dichos feneció en fecha treinta y uno (31) de enero de 2020, interpuso la demanda mucho tiempo después, la cual fue admitida en fecha 08 de enero de 2024, es decir que vencido el contrato y la prorroga legal, en ningún momento el arrendador manifestó su voluntad de finalizar la relación arrendaticia a través de cualquier forma de las establecidas en nuestro ordenamiento jurídico venezolano, sino hasta en fecha once (11) de noviembre de 2023 que acude a la SUNDDE, con el fin de agotar la vía administrativa y por otra parte tenemos que la demandada continuo en posesión del inmueble objeto de arrendamiento, es decir opero una tacita reconducción y el contrato se volvió a tiempo indeterminado. Así se observa.
En razón a ello, al quedar demostrado a los autos que la naturaleza de la relación arrendaticia paso a ser sin tiempo determinado, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal es inadmisible, habida cuenta del procedimiento dado a los Justiciables a través del literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, es decir la demanda de desalojo por el contrato suscrito haya vencido y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, motivo suficiente para llegar a la convicción de declarar INADMISIBLE la presente acción. Así se declara.
De este mismo modo, no puede pasar por alto esta Alzada, en cuanto a la invocación del literal “C” de tan mencionado artículo 40 del Decreto Ley, referido a los daños ocasionados al inmueble o reformas que no han sido autorizadas por el arrendador, y cuyo tenor es el siguiente: “Artículo 40: SON CAUSALES DE DESALOJO: …Omissis… c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…” (Énfasis propio).
Sin embargo en virtud de lo alegado, es preciso mencionar que del cúmulo probatorio que consta en las actas procesales del presente expediente, se constata que el Tribunal A-quo, procedió a realizar una inspección judicial sobre el inmueble objeto del presente litigio, con el propósito de verificar los alegatos referentes a los daños supuestamente ocasionados, y la misma fue solicitada tanto por la parte demandante como la parte demandada, en el lapso de promoción de pruebas, inspección que arrojó como resultado que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de uso y conservación, sin evidencia alguna de los deterioros o daños alegados por la parte accionante, en tal sentido, en el ámbito del Derecho Procesal Civil Venezolano, se consagra el principio fundamental que la carga de la prueba corresponde a las partes, ciertamente este principio establece que quien pretenda desvirtuar lo alegado en autos debe promover las pruebas necesarias para sustentar su posición.
Este deber probatorio es inherente a las partes y no puede delegarse al juez, ya que es él, quien debe dictar la resolución acorde a las pruebas que han sido traídas al proceso por las partes, en tal sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.134 de nuestra Ley Adjetiva Civil consagran textualmente lo siguiente:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba. (Destacado de quien suscribe).

Artículo 1354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Destacado de quien suscribe).

La normativa in comento, establece el principio general según el cual cada parte en un proceso judicial tiene la responsabilidad de probar los hechos en los que basa sus afirmaciones, esto implica que quien alega un hecho debe presentar evidencias o argumentos que lo respalden, siendo que la regla general del Derecho es que quien alega un hecho en un juicio debe probarlo, sin embargo la parte demandante no promovió medio de prueba alguno que demostrara en primer lugar haber notificado a la Sociedad de Comercio JZ. 2011 C.A., sobre el inicio de la prorroga legal vía telefónica, tal y como fue alegado en el libelo de interposición de la demanda, (folio 02), así como tampoco logró demostrar el deterioro o desmejoras ocasionadas al inmueble. Así se establece.
Así las cosas, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de lo que se pretende en el juicio, por cuanto en un proceso sin pruebas no hay alegatos, defensas o pretensiones que valgan, es evidente que los medios probatorios constituyen la base fundamental de la actividad valorativa de juez dentro del proceso judicial, es a través de ellos que las partes intervinientes en juicio pretenden demostrar la veracidad de los hechos controvertidos y comprobar la exigibilidad de los derechos reclamados.
En este orden de ideas, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece:
Artículo 254: Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse. (Subrayado de la Alzada).
Bajo estas premisas, la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en un caso análogo al de autos; específicamente ratificada mediante sentencia Nro. 1076, de fecha primero (01) de junio del 2007, expediente Nro.06-0341, caso: Banco de Venezuela S.A. C.A. Banco Universal, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ, caso: la cual arguye lo siguiente:
… Así y de acuerdo a los valores fundamentales de imparcialidad y presunción de inocencia, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 506 lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma transcrita, se complementa con la disposición consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”
Las invocadas disposiciones ponen de relieve, que el juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones. Es decir, la decisión debe estar fundada en un juicio de certeza.
Así, el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre las cuales esgrime su pretensión, sino que debe traer a los autos los elementos de prueba que conforme al principio de mediación se encuentra compelido a evidenciar en el expediente, a los fines de apoyar su petición. De allí, que si el accionante no demuestra sus afirmaciones, sucumbirá en el debate y el juez así deberá decretarlo por incumplimiento de las cargas procesales derivadas de la acción, toda vez que la prueba de los hechos en que se fundamenta la demanda incumbe al actor, en razón de la naturaleza constitutiva de los hechos invocados y su consecuente carácter generador de derechos. (Subrayado propio).
De la jurisprudencia transcrita se desprende que, de los preceptos establecidos en el encabezamiento del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se dispone que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, complementándose estas normas con la disposición consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, que establece que para declarar la demanda con lugar, debe el Juez entender que hay plena prueba de los alegados en ella, tal como lo dispone el artículo 12 eiusdem, donde se consagra que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, así mismo las disposiciones invocadas ponen de relieve, que el Juez, encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a la formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones. Así, el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre cuales esgrime su pretensión, sino que debe traer a los autos los elementos de prueba conforme a los fines de apoyar su petición.
De allí que, si el accionante no demuestra sus afirmaciones, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo por incumplimiento de las cargas procesales derivadas de la acción, toda vez que la prueba de los hechos en que se fundamenta la demanda incumbe al actor, en razón de la naturaleza constitutiva de los hechos invocados y su consecuente carácter generador de derechos.
Dentro de esta perspectiva legal y doctrinaria y acorde con los criterios jurisprudenciales citados, esta Superioridad advierte que al analizar las pruebas traídas al proceso, se concluye que se mantuvo la relación locativa por más de tres (03) años, consumando la tácita reconducción en mantener los términos del último contrato de arrendamiento comercial, vale destacar, que los requisitos de esta figura de la tácita reconducción se dieron todos los supuestos citados en la jurisprudencia emanada de la Sala Civil, por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, lo que será señalado en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, así finalmente lo determina éste operador Superior del sistema de justicia. Así se decide.
VII
DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de APELACIÓN ejercido por la abogada DEYSI DANIELA LEÓN MADROÑERO, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula Nro. V-7.530.864, parte demandante, contra la sentencia definitiva dictada por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha ocho (08) de agosto del 2024.
2. SEGUNDO: Se CONFIRMA, en los términos expuestos por esta alzada la sentencia definitiva dictada por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha ocho (08) de agosto del 2024, que declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el ciudadano ADÁN JOSÉ RIVERO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula N° V-7.530.864, domiciliado en Valencia estado Carabobo, contra la SOCIEDAD DE COMERCIO JZ 2011, C.A, debidamente inscrito bajo el registro mercantil primero de la circunscripción judicial del estado Carabobo, en fecha catorce (14) de julio de dos mil once (2011) quedando inscrito bajo el N° 2, Tomo 83-A, registro único de información fiscal N° J-317240979, representado por el ciudadano LEONARD MÁXIMINO GARCÍA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula N° V-13.450.745, de este domicilio en su carácter de Director General. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
3. TERCERO: Una vez firme la presente decisión, se ordena remitir al Tribunal de origen el presente expediente.
4. CUARTO: SE ORDENA la notificación de las partes por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso legal establecido, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
5. QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los veintisiete (27) días del mes de mayo del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ

Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA
LA SECRETARIA

Abg. YULI GABRIELA REQUENA TORRES
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de Ley, y siendo las once y cuarenta y nueve horas de la mañana (11:49 a.m.). Se dejó copia digitalizada y se libraron boletas.
LA SECRETARIA
Abg. YULI GABRIELA REQUENA TORRES

Expediente Nro. 14.078
OAMM/Ygrt/