TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia,veintiuno (21) de julio de 2025
Años: 215° de Independencia y 166° de la Federación

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA
PARTE DEMANDANTE: ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de la cédula de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARMEN LISSER INFANTE, HERVIZ GERALDA GONZALEZ CAMACHO y LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 24.498, 24.493 y 300.818 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro 282.115.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMECIAL.
EXPEDIENTE: 25.085
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-II-
SÍNTESIS
Se inician las presentes actuaciones por demanda de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, intentada por las abogadas CARMEN LISSER INFANTE, HERVIZ GERALDA GONZÁLEZ CAMACHO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 24.498 y 24.493 respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de la cédula de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente, contra el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212, por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, correspondiéndole conocer de la referida demanda a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha diecinueve (19) de febrero de 2024, bajo el número de expediente 25.085 (nomenclatura interna de este Juzgado) asentándose en los libros correspondientes
En fecha veintidós (22) de febrero de 2024, este Tribunal dicta auto admitiendo la presente demandada, ordenando el emplazamiento de la parte demandada y a tal efecto se ordena librar compulsa al ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212.
En fecha seis (06) de marzo de 2024, comparece la abogada HERVIZ GERALDA GONZALEZ CAMACHO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nro. 24.493, y consigna diligencia mediante la cual deja constancia que pone a disposición los emolumentos y medios necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada, seguidamente en la misma fecha, el Alguacil de este Tribunal deja constancia en autos de haber recibido los emolumentos necesarios para la elaboración de las compulsas respectivas (folio 22).
En fecha catorce (14) de marzo de 2024, comparece el alguacil de este Tribunal y consigna a los fines que sea agregada a los autos Boleta de Citación librada al ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212, dejando expresa constancia que el referido ciudadano se Negó a firmar dicha Boleta (Folios 59 al 60).
En fecha dieciocho (18) de marzo de 2024, comparece la abogada CARMEN LISSER INFANTE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nro. 24.498, y consigna diligencia mediante la cual solicita la aplicación del articulo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 61)
En fecha veintiuno (21) de mayo de 2024, comparece el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212, asistido por el abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro 282.115 y presenta escrito mediante el cual opone las cuestiones previas, contenidas en los ordinales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contesta el fondo de la demanda y plantea reconvención (folios 65 al 70).
En fecha dos (02) de julio de 2024, este Tribunal dicta sentencia interlocutoria declarando SIN LUGAR, las cuestiones previas establecidas en los ordinales 6 y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212, asistido por el abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro 282.115.
Mediante auto de fecha ocho (08) de julio de 2024, este ribunla Admite cuanto ha lugar la reconvencion propuesta por el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212., asistido por el abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro 282.115.
En fecha diecisiete (17) de julio de 2024, comparece el abogado LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro. 300.818, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada y da contestación a la Reconvencion propuesta (folios 117 al 118).
Mediante auto de fecha dieciocho (18) de julio de 2024, se fija la Audiencia Preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 869 eiusdem.
En fecha cinco (05) de agoto de 2024, se realizó la audiencia preliminar dejando expresa constancia de la comparecencia de los abogados CARMEN LISSER INFANTE, HERVIZ GERALDA GONZALEZ CAMACHO y LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 24.498, 24.493 y 300.818 respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de os ciudadanos ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de la cédula de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 parte demandante y el abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro 282.115 actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212, parte demandada (folios 120 al 121 y sus vtos).
Mediante auto de fecha ocho (08) de agosto de 2024, este Tribunal fija los hechos controvertidos de conformidad con lo establecido en el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil (folio 122 y su vto).
En fecha diecisiete (17) de septiembre de 2024, la secretaria de este Tribunal deja constancia, que la parte demandada, consigno escrito de promoción de pruebas (folio 123).
En fecha diecisiete (17) de septiembre de 2024, la secretaria de este Tribunal deja constancia, que la parte demandante, consigno escrito de promoción de pruebas ( folio 125).
En fecha veintiséis (26) de septiembre de 2024 este Tribunal emite pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por las partes. (Folios 131 al 138 de la Pieza Principal).
Mediante auto de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2024, se fija la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el ultimo aparte del articulo 869 del Código de Procedimiento Civil (folio 149).
En fecha nueve (09) de enero de 2025, se difiere la audiencia oral por cuando existe una apelación pendiente la cual se oyó en un solo efecto en fecha once (11) de julio de 2024 referente a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil (folio 151).
Mediante auto de fecha cinco (05) de junio de 2025, se fija la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el ultimo aparte del articulo 869 del Código de Procedimiento Civil (folio 158).
En fecha veintiséis (26) de junio de 2025 se lleva a cabo la audiencia oral dejando expresa constancia de la comparecencia de los abogados HERVIZ GONZÁLEZ CAMACHO, CARMEN LISSER INFANTE y LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.24.493, 24.498 y 300.952, actuando con el carácter de Apoderados Judicial de los ciudadanos OSCAR ALEJANDRO GONZÁLEZ CURVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CURVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, parte demandante, de igual manera se deja constancia de la presencia del Abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 282.115, actuando el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO parte demandada, y de conformidad con lo establecido en el articulo 874 del Código de Procedimiento Civil se prolonga la audiencia para el segundo (2do) día de despacho (folios 159 al 160).
En fecha primero (1ero) de julio de 2025, se llevo a cabo la prolongación de la audiencia oral dejando expresa constancia de la comparecencia de los abogados HERVIZ GONZÁLEZ CAMACHO, CARMEN LISSER INFANTE y LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.24.493, 24.498 y 300.952, actuando con el carácter de Apoderados Judicial de los ciudadanos OSCAR ALEJANDRO GONZÁLEZ CURVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CURVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, parte demandante, de igual manera se deja constancia de la presencia del Abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 282.115, actuando el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO parte demandada, en dicha audiencia se dictó el dispositivo del fallo, el cual declaró:
1.PRMERO: SIN LUGAR la impugnación de Poder Apud Acta conferido al abogado LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social bajo el Nro 300.818, por la abogada HERVIZ GONZÁLEZ CAMACHO, inscrita en el Instituto de Previsión Social bajo el Nro 24.493, en fecha trece (13) de junio de 2024 y que corre inserto la folio 94 de la presente pieza principal, ratificándose el valor de todas y cada una de actuaciones cursantes en autos realizadas por el referido abogado.
2.SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por las abogadas CARMEN LISSER INFANTE, HERVIZ GERALDA GONZÁLEZ CAMACHO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 24.498 y 24.493 respectivamente, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente, contra el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212.
3.TERCERO: SE CONDENA al ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212 la entrega material del inmueble objeto de la presente acción, identificado como local Comercial Nro 7, que forma parte de una edificación más grande que se encuentra ubicado en la Avenida Montes de Oca c/c 24 de Junio hoy calle 96, numero cívico 96-5, parroquia Candelaria del municipio Valencia del estado Carabobo libre de bienes y persona en las mismas condiciones en que fue recibido, solvente de los servicios públicos a la parte demandante cuidadanos SCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente,
4.CUARTO: SIN LUGAR la Reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212, asistido por el abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 282.115, contra los ciudadanos ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente.
5.QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Señala la parte actora en el libelo de demanda lo siguiente: (folios 01al 04 y sus vtos de la I Pieza Principal):
... omissis...Nuestros representados son propietarios de un inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con el N° 7 y que forma parte de una edificación más grande, que se encuentra ubicado en la Avenida Montes de Oca c/c 24 de Junio (hoy calle 96). número civico (antes catastral) 96-5, Junsdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Valencia del Estado Carabobo, y que tiene las caracteristicas: Una (01) Planta Baja, con una (01) sala de baño, con una (01) poceta y un (01) lavamanos, con una puerta entamborada y cerradura, posee instalaciones eléctricas, instalaciones de agua, extractor de aire, y una Segunda Planta constituida por un baño con tres (03) pocetas, una instalación para lavamanos, y un urinario, el resto del local posee lámparas fluorescentes en los techos ventana de exhibición con reja de seguridad, una (01) puerta santa maria, breckera en ambas plantas, piso de granito. Dicho local comercial pertenece a nuestros representados según consta de los siguientes documentos: 1) Documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 10 de marzo de 2006, bajo el N° 9, folios 1 al 6, protocolo 1 tomo 36 2) Declaración Sucesoral Expediente Nro 2008/1042Certificado de Solvencia de fecha 27/07/2009, planilla Nro 61.837 3) Documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 23 de noviembre de 2012, bajo el Nro. 2012.6500 asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 313.7 9.1 965 y correspondiente al Libro de folio real del año 2012 4) Documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 23 de noviembre de 2012, bajo el Nro. 2012. 6497 asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 313.7.9.1.964 y correspondiente al Libro de folio real del año 2012. 5) Declaración Sucesoral Expediente Nro. 2020/0046. Certificado de Solvencia de fecha 04/02/2020, planilla Nro 1990047781
Consta de instrumento privado suscrito en fecha 27 de Diciembre de 2016, que DORA ALICIA GONZALEZ CURVELO, actuando en representación de los antes nombrados propietarios del inmueble, según consta de instrumento poder autenticado ante la Notaria Publica Sexta del Estado Carabobo en fecha 12 de Abril de 2013, bajo el N° 18, Tomo 91, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. arrendó, en nombre de estos, el antes identificado local comercial N° 7, al ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad N° V-12.320.212, con una renovación contractual celebrada en fecha 01 de Enero de 2018, donde se fijaron las siguientes estipulaciones contractuales:
En cuanto a la duración del contrato, se fijó lo siguiente:
"SEGUNDA. La duración del presente contrato de arrendamiento es por 6 meses fijos, contado a partir del día Primero (01) de Enero del 2018, hasta el dia Primero (01) de Julio de 2018...". Quedando igualmente establecida en dicha cláusula que de producirse prorrogas contractuales se ajustaria en canon de arrendamiento al indice inflacionario del país.
En la cláusula tercera, se fijó el canon de arrendamiento en la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), que el arrendatario quedó obligado a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas
En la cláusula quinta, el arrendatario quedó obligado a "todos los pagos concernientes a electricidad, agua, aseo urbano domiciliario o industrial, teléfono, cable, pintura y conservación del inmueble, patente de industria y comercio y cualquier otro servicio público o privado que necesite el inmueble...". Quedando igualmente obligado a presentar a requerimiento de la arrendadora, las solvencias que acrediten el pago puntual de los referidos servicios.
En la cláusula sexta del aludido contrato, el arrendatario se obligó a darle al local arrendado al uso exclusivo de venta de productos según su patente de comercio. En este sentido la actividad comercial desarrollada en el inmueble es de una tienda de ropa para damas, caballeros y niños
Ahora bien, es el caso, que una vez ocurrido el vencimiento de la renovación contractual, vale decir, el Primero (01) de Julio de 2018, el arrendatario, quedó ocupando el bien arrendado, razón por la cual, la naturaleza temporal de contrato es de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado
En cuanto al canon de arrendamiento, durante la vigencia de la relación arrendaticia se han realizado en forma consensuada entre las partes, modificaciones o ajustes al canon de arrendamiento, siendo el último ajuste efectuado el primero (01) de marzo del año 2022, quedando establecido en la suma de CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD 400,00) pagaderos por el arrendatario según la tasa oficial de cambio fijado por el Banco Central de Venezuela para el dia de efectuar el pago, con base en este monto el arrendatario pagó las mensualidades correspondientes al año 2022 y los meses de Enero, Febrero, Marzo. Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2023
INCUMPLIMIENTOS DEL ARRENDATARIO QUE CONFIGURAN CAUSAL DE DESALOJO:
1-FALTA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO.
11-FALTA DE PAGO DE LAS CUOTAS DE ASEO URBANO DOMICILIARIO.
Acontece que desde el año 2019, el arrendatario ha tenido un comportamiento irregular en cuanto a la oportunidad y forma de cumplir con su obligación de pago; llegando al extremo de acumular varios cánones de arrendamiento; así como el incumplimiento del pago de los servicios públicos del inmueble, concretamente el pago de las mensualidades correspondiente al aseo urbano, que conforme a la cláusula quinta contractual quedo obligado a pagar en dicho sentido han sido múltiples los requerimientos efectuados por nuestros representados ante el arrendatario con el propósito de que solventara su situación morosa en cuanto al pago de los cánones y cuotas de aseo urbano, cuya conducta omisiva le causa evidentemente perjuicios a nuestros mandantes. Sin embrago, todo ese esfuerzo ha resultado inútil, ya que el arrendatario lejos de subsanar su conducta, ha incurrido en una morosidad de siete (7) cánones insolutos correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2023 Y ENERO Y FEBRERO DE 2024 a razón de CUATROCIENTOS DOLARES ESTADOUNIDENSES (USD 400,00), cada uno que calculados a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela para el día de hoy (Bs.36,26090) de conformidad con el artículo 128 de la Ley Orgánica del Banco Central de Venezuela, totaliza la suma de CIENTO UN MIL QUINIENTOS TRIENTA BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs 101.530,52), e igualmente una deuda por concepto de aseo urbano de CIENTO ONCE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs 111 346,30), correspondiente a las mensualidades desde el mes de abril de 2019 hasta Enero de 2024, ambos inclusive, tal como se evidencia en estado de cuenta emitido por el Instituto Municipal del Ambiente del Municipio Valencia, Estado Carabobo, que se anexa
Lo antes expuesto constituye una abierta violación a la normativa legal en materia de arrendamiento comercial configurando causal de desalojo a tenor de lo dispuesto en el literal A del artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial y asi formalmente se demanda.
De conformidad con los hechos narrados y el derecho invocado, procedemos a demandar como en efecto lo hacemos al ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad N° V-12.320.212, en su carácter de arrendatario del inmueble, para que convenga, o en defecto de su avenimiento a ello le condene este Tribunal en:1-El desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por el local comercial identificado con el N° 7 y que forma parte de una edificación más grande, que se encuentra ubicado en la Avenida Montes de Oca c/c 24 de Junio. Número catastral 96-5, Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Valencia del Estado Carabobo, y por ende en entregar el referido inmueble objeto del contrato debidamente desocupado y solvente de servicios públicos. 2.- Las costas procesales del presente juicio.

Por su parte el demandado de autos en el Escrito presentado en fecha veintiuno (21) de mayo de 2024 (folio 65 al 70 de la I Pieza Principal), argumenta que:
DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA
De Los Hechos Aceptados
Ahora bien, a todo evento se procede a realizar la contestación de la demanda incoada, es por ello y en virtud de lo antes plasmado, es necesario resaltar Ciudadana Juez que es cierto que el ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, antes identificado, posee en calidad de arrendamiento un local comercial identificado con el número 7, el cual forma parte de una edificación de mayor extensión, ubicado en el la Avenida Montes de Oca C/C 24 de junio (hoy calle 96) número cívico 96-5, Parroquia Candelaria, Municipio Valencia del estado Carabobo.
De Los Hechos Negados
Ciudadana Juez niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho todo lo plasmado por la parte demandante en el libelo de demanda, primero es necesario destacar y negar que el aumento del canon de arrendamiento haya sido de forma consensuada entre las partes intervinientes en la relación contractual. Además, debo resaltar la responsabilidad del ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, supra identificado, que como arrendatario ha cumplido con el pago de sus obligaciones, como lo es la cancelación del canon correspondiente, en el contexto de un país deprimido económica y socialmente como lo está actualmente Venezuela.
De igual modo, es sospechoso que la parte demandante no consignara y omitiera el último contrato de arrendamiento, en el cual se deja ver la mala fe por su parte al querer obviar las obligaciones contractuales, como por ejemplo en el escrito de demanda la parte accionante indica que el canon de arrendamiento es de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000,00), cuando claramente está establecido en el último contrato que el canon de arrendamiento es de CUATRO MIL BOLÍVARES (4.000,00), el cual se consigna en esta oportunidad marcado con la letra "B". Por tal motivo es necesario denunciar la conducta contumaz que ha demostrado la misma al omitir el último contrato de arrendamiento suscrita entre las partes... omissis...
De igual forma, la parte accionante propone una causal de desalojo como lo es "...FALTA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO...", cuando lo cierto es que el ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, antes identificado, ha cancelado todos y cada uno de los cánones de arrendamiento respectivo. En este caso, tal causal no se puede aplicar porque todos los meses anteriores, el ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, supra identificado, venia pagando los respectivos cánones arrendamiento, inclusive por adelantado y he de dejar constancia que el ciudadano LUIS RAFAEL BEJARANO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.053.999, iba al local objeto de litigio llevarse ropas y materia prima como parte de pago, para lo cual consigno marcado con la letra "C" conversaciones entre los propietarios del local y la ciudadana MARYELIS DEL VALLE RODRIGUEZ OLMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.824.376 (esposa del ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO), donde se vislumbra la aceptación por parte de ellos para llevarse mercancía como parte de pago. Para dejar constancia del cumplimiento de mi obligación, consigno marcado con la letra "D" los capture sobre los pagos del canon de arrendamiento realizados a través de un teléfono marca TECNO, IMEI 355204451647506, propiedad de la ciudadana MARYELIS DEL VALLE RODRIGUEZ OLMOS, antes identificada, quien los realiza a favor del ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, ut supra identificado.
De hecho la parte demandante indica en el libelo de la demanda que los "...cánones insolutos correspondientes a los meses de AGOSTO; SEPTIEMBRE; OCTUBRE; NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2023 Y ENERO Y FEBRERO DE 2024..." Sin embargo, decaptures consignados se puede vislumbrar los pagos efectuados JOSE MONTILLA POLANCO, antes identificado, ha dejado de cumplir en todos los meses que supuestamente el ciudadano GEOVANNY con sus obligaciones contractuales. Igualmente, a través de esos capture se vislumbra nuevamente la mala actuación por parte de los demandantes por cuanto no emiten recibos para dejar constancia de los pagos efectuados, así como de los pagos efectuados en divisas y con lo cual tampoco emitían recibos algunos, y de lo cual el ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO estaba de acuerdo por la confianza que existía entre las partes.
Seguidamente, la parte accionante propone como causal de desalojo lo siguiente: "...II. FALTA DE PAGO DE LAS CUOTAS DE ASEO URBANO DOMICILIARIO..." lo cual es totalmente errado ya que el último contrato de arrendamiento pactado entre las partes, de fecha 01 de julio del 2018, no existe ninguna cláusula donde el ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, debía cancelar servicios públicos, específicamente, el aseo urbano, para lo cual me apego a dicho contrato

CAPITULO III
DE LA RECONVENCION DE LA DEMANDA
a Ahora bien, de conformidad a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procedo demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a los ciudadanos OSCAR LEONARDO GONZALEZ CURVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZALEZ CURVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999, respectivamente, de la siguiente manera:
DE LOS HECHOS
En fecha 22 del mes de diciembre del año 2016, el ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, antes identificado, alquiló un Inmueble constituido por un local comercial de 285,72 metros cuadrados aproximadamente, identificado con el N° 7 que forma parte de un inmueble de mayor extensión, ubicado en la Avenida Montes de Oca cruce con Calle 24 de junio centro, Municipio Valencia del estado Carabobo, propiedad de los ciudadanos antes mencionados. Siempre ha habido una excelente relación arrendaticia entre las partes, sin embargo desde el año 2020 hasta la presente fecha ha habido un quiebre de esa excelente relación arrendaticia, y a pesar del Decreto N° 4.169 de fecha 23 de marzo de 2020, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.522, el cual indica en su Artículo 1º. "... Se suspende hasta el 1º de septiembre de 2020 el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situacion economica de los arendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19..." siempre cancelaba los cánones de situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia arrendamiento. En fecha 10 de mayo del año 2020, y en virtud a los hecho públicos y notorios, en el marco de las protestas, desordenes públicos, y de la pandemia, el negocio fue saqueado, acarreándole una pérdida económica del 90% de la mercancía, posteriormente en fecha 26 de mayo en fecha 27 de del 2020 volvieron a robar el local objeto de este litigio, de mercancía y dinero, posteriormente en fecha 27 de mayo del 2023 se agosto del 2020 el local fue nuevamente robado, acarreándome perdidas quemó un transformador del centro comercial dejándo sin luz al local aproximadamente durante dos (02) meses, todo lo cual generó pérdidas económicas. Sin embargo, y a pesar de ello, siempre se ha cumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento respectivo.
En marzo del 2022 los ciudadanos MERLE DEL COROMOTO GONZALEZ CURVELO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.585.669 y ESTHER ALICIA RIVAS GONZALEZ, sin previo aviso aumentó el canon de arrendamiento a CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (4005) mensuales a pesar que el último contrato de arrendamiento pautado, de fecha 01 de julio del 2018 establecía como canon de arrendamiento el monto de CUATRO MIL BOLIVARES (4.000,00). Incumpliendo de esta forma la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio del 2018 el cual es del tenor siguiente:
"El canon de arrendamiento será por la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), que deberán ser cancelados por mensualidades adelantadas, por depósitos en la cuenta corriente del Banco Banesco N° 0134 0428394283036192, a nombre del arrendador..."
Así mismo el contrato de arrendamiento establece la cuenta bancaria a la cual el ciudadano GEOVANNI JOSE MONTILLA POLANCO, supra identificado, debería cancelar el canon de arrendamiento, sin embargo los propietarios del local cambiaron la cuenta bancaria, sin notificarlo previamente, tal como lo establece el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, incumpliendo de esta forma la cláusula segunda, antes parcialmente transcrita del mencionado contrato de arrendamiento.
En base a ello y apegándonos al axioma jurídico «A confesión de parte, relevo de pruebas», me limito a trascribir parte del libelo de demanda donde la parte accionante esgrime lo siguiente:
"...la suma de CUATROCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 400,00) pagaderos por el arrendatario según la tasa oficial de cambio fijado por el Banco Central de Venezuela...
En dicho escrito también alega la parte accionante que dicho monto, es decir los CUATROCIENTOS DOLARES AMERICANOS (4005), fue acordado de mutuo acuerdo entre las partes, sin embargo eso es falso de toda falsedad, por cuanto el POLANCO cumplía con lo establecido en el contrato de arrendamiento que era pagar un canon de CUATRO MIL BOLIVARES (4.000,00). Todo lo antes indicado denota el incumplimiento en el que incurrió la parte demandante al aumentar los cánones de arrendamiento de forma unilateral, como se dijo ut supra, incumpliendo de esta forma lo que se acordó originariamente, en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 01 de julio del 2018. Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su CUMPLIMIENTO, desde el momento mismo de su firma generó obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil: "...Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley...".
Ciudadana Juez hasta el año en curso he tenido la posesión del local comercial cumpliendo mis obligaciones ya que desde los inicios de la relación contractual ha sido una posesión legítima y continúa como lo establece el artículo 772 del Código Civil.
DEL PETITORIO
Por los motivos de hecho y de derecho antes expuesto, y de conformidad con lo pactado en el contrato de arrendamiento donde las partes establecieron las cláusulas que regirán su relación arrendaticia, es por lo que ocurro a demandar como en efecto demando por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a los ciudadanos OSCAR LEONARDO GONZALEZ CURVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZALEZ CURVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999, respectivamente, a los fines que convenga o en su defecto sea condenado por este digno Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento pactado entre las partes de fecha 01 de julio del 2018.
SEGUNDO: Condene en costas a la parte demandante-reconvenida por haber obligado al ciudadano GEOVANNY JOSE MONTILLA POLANCO, antes identificado, a litigar y a defender sus derechos.

-IV-
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha cinco (05) de agosto de 2024, en la fecha y hora fijada mediante auto de fecha dieciocho (18) de julio de 2024 se realizó la Audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del articulo 868 del Código de Procedimiento Civil en la cual expusieron los siguientes argumentos:
En este estado se le concede el derecho de palabra a la parte demandante, quien indica lo siguiente: “… Ejercimos pretensión de desalojo de local comercial identificado en autos con fundamento a los literales A e I del Artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, esto es, la insolvencia en el cumplimiento del pago de los canones de arrendamiento, en virtud del atraso del arrendatario de las mensualidades correspondientes de agosto del 2023 hasta febrero de 2024, ambas inclusive, y en concordancia con la falta de cumplimiento de la obligación contractual y legal asumida por el arrendatario de pagar el aseo urbano del local arrendado. La insolvencia en el cumplimiento de los canones de arrendamiento, queda evidenciada incluso de los mismos documentos anexados por la parte demandada en su escrito de contestación cuando, documentos referentes a mensajes de texto en los cuales se evidencia pagos fraccionados de cien dólares y donde dice abono, y otras sumas u abonos parciales. En cuanto a la obligación del pago del aseo urbano domiciliario, es una obligación en primer lugar, legal del arrendatario que deriva del uso y del ejercicio de la actividad comercial, tan es así, que el ente regulador de dicha actividad, vale decir, el Instituto Municipal del Ambiente, tiene fijadas tarifas distintas de acuerdo a la actividad comercial que se desarrolle en el inmueble. Además de representar una obligación legal que corresponde al arrendatario por el ejercicio de la actividad comercial, es oportuno resaltar que desde el inicio de la relación contractual, las partes convinieron que lo concerniente a este servicio, correspondía al arrendatario, es así, como el propio arrendatario, es quien, acude ante el Instituto Municipal del Ambiente, a efectuar la correspondiente inscripción del inmueble ante tal organismo, elemento que esta suficientemente probado a los autos con el estado de cuenta acompañado al libelo de la demanda, que por su naturaleza de documento público administrativo produce eficacia jurídica. Finalmente, en cuanto al monto del canon de arrendamiento como es obvio y dada la naturaleza consensual y de ejecución de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, durante el término de la relación contractual, se han producido modificaciones al canon de arrendamiento, siendo la ultima la ocurrida en marzo de 2022, cuando por convenio entre las partes fue modificado o ajustado el canon de arrendamiento a la suma de cuatrocientos dólares o su equivalente en bolívares, según la tasa oficial de cambio dictada por el Banco Central de Venezuela, por lo cual, resulta sorpresivo para nuestros representados, que la parte accionada quiera decir ahora que el canon de arrendamiento sea la cantidad de cuatro mil bolívares mensuales, cuando posterior a la fecha en la cual hace referencia de la supuesta vigencia de ese canon de arrendamiento se produjeron las reconversiones monetaria de los años agosto 2018 y la de octubre de 2021, por lo que, en ese entendido el canon de arrendamiento no llegaría, ni siquiera la suma de un bolívar del actual cono monetario, no se entiende entonces como si el canon es de cuatro mil bolívares mensuales la parte actora según los propios documentales acompañadas, realiza abonos (subrayado) al canon de arrendamiento, de cien dólares, y dice que después complementara el pago, o sigue haciendo abonos, lo antes expuesto, es fundamento suficiente para acreditar la procedencia de la pretensión de desalojo interpuesta con base a las causales citadas en los literales A e I del mencionado Artículo 40 de la Ley que rige la materia, igualmente, rechazamos la procedencia de la reconvención propuesta, toda vez que nuestros mandantes han cumplido cabalmente con las obligaciones contractuales y han permitido que el arrendatario use y disfrute de la cosa arrendada, sin ningún tipo de perturbación de la misma, siendo fieles cumplidores de todas y cada una de las obligaciones que asumieron durante la relación arrendaticia, por lo que, la reconvención propuesta debe ser declarada sin lugar…”.
En este estado, interviene el Apoderado Judicial de la parte demandada, quien expone: “… Vale decir, que esta es una relación arrendaticia que data del veintisiete de diciembre de 2016, donde se han celebrado varios contratos, el cual mi mandante ha cumplido con cada una de las clausulas establecidas en esos contratos, ahora bien, en el mes de julio de 2018, ambas partes litigiosas pactaron nuevo contrato de arrendamiento el cual hoy se demanda su cumplimiento, que fue consignado mediante escrito de contestación, reconvención y defensa presentado en fecha veintiuno de marzo de 2024, marcado con la letra “B”, el cual establecía como canon de arrendamiento la cantidad de cuatro mil bolívares, el cual mi representado cumplió a cabalidad y el cual si se lee minuciosamente se puede observar que en ninguna de las clausulas establece que mi representado debía de cancelar el servicio de aseo urbano, servicio que está reclamando la parte accionante reconvenida, debido a la situación económica que existía en el país, o que todavía existe, mi mandante cancelaba el canon de arrendamiento con algo de morosidad con respecto al lapso establecido para hacerlo, cuestión esta que quedo tácitamente aceptada por los propietarios del inmueble, porque en ningún momento se negaron a recibir el canon de arrendamiento correspondiente, muy por el contrario, fueron los ciudadanos demandante los que incumplieron las cláusulas del último contrato, el cual tiene toda validez hasta la presente fecha, por cuanto aumentaron el canon de arrendamiento sin consultarlo con mi cliente o en ultima instancias haber agotado la vía administrativa, tal y como lo establece el Artículo 07 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, también es el hecho, que cambiaron la cuenta bancaria establecida en el último contrato de fecha dieciocho de julio de 2018 a los fines de que mi representado incumpliera con el pago correspondiente, razón por la cual, se limitó a cancelar su obligación a través de divisas y dinero en efectivo y con mercancía en virtud de la amistad manifiesta que existía antiguamente entre las partes, no habían otorgado recibo de pago, es por ello que mi representado reconvino por cumplimiento de contrato a los fines de que los propietarios del inmueble objeto de este litigio cumplan con lo pactado en este, específicamente en lo establecido en la cláusula segunda, no obstante a todo lo probado en autos, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención de fecha diecisiete de junio del presente año, indica que el canon de arrendamiento pautado es de cuatrocientos dólares, que fue pautado de común acuerdo entre las partes en el mes de marzo de 2022, pero en ese alegato, existe un interrogante, la cual es ¿Si existía tan buena comunicación entre arrendatario y arrendador, por qué no se renovó el contrato de arrendamiento con esas nuevas clausulas? y finalmente, ratifico en nombre de mi representado, todo lo plasmado en el escrito de reconvención y que sea declarado con lugar y que sea declarada sin lugar la demanda de desalojo…”.
En atención a lo anteriormente alegado este Tribunal fija los hechos controvertidos de la siguiente manera 1.- Determinar la naturaleza del contrato, 2.- Si es procedente o no la causal de desalojo contenida en los literales A e I del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. 3.- Si existe o no incumplimiento de la clausula segunda del Contrato de fecha primero (1ero) de julio de 2018 alegada por la parte demandad reconviniente. 4.- Si existe o no aumento de los cánones de arrendamiento de forma unilateral por parte de la demandante reconvenida.
- V-
ACERVO PROBATORIO Y VALORACIÓN
Corre inserto a las actas que conforman el presente expediente los siguientes medios probatorios:
1.Corre inserto del folio 5 al 8 Copia Certificada de Documento Poder autenticado en fecha veintinueve (29) de enero de 2024, por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, estado Carabobo, bajo el N°28, Tomo 4, folios 96 al 98 de los libros de auntenticaciones llevados por ante esa Notaria; tal documental de carácter público prestan para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende las facultades conferidas a a las abogadas CARMEN LISSER INFANTE y HERVIS GERALDA GONZÁLEZ CAMACHO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.498 y 24.493, respectivamente, para que representen y defiendan los derechos, intereses y acciones de los ciudadanos ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de la cédula de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente.
2.Documento Privado contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha veintisiete (27) de diciembre de 2016, tal documental de carácter privado no fue desconocida ni tachada , en consecuencia de conformidad con lo establecido en el articulo 444 en concordancia con los articulo 1.363 y 1.364 del Código Civil, se tiene por reconocido y se le confiere pleno valor probatorio
3.Documento Privado contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha primero (1ero) de enero de 2018, tal documental de carácter privado no fue desconocida ni tachada , en consecuencia de conformidad con lo establecido en el articulo 444 en concordancia con los articulo 1.363 y 1.364 del Código Civil, se tiene por reconocido y se le confiere pleno valor probatorio.
4.Estado de Cuenta desde Marzo de 2018 hasta Enero de 2024, emanado del Instituto Municipal de Ambiente de fecha doce (12) de febrero de 2024, del inmueble ubicado en la Avenida Montes de Oca, c/c 24 de Junio Nro 96-5, Local 7, tal documental de carácter administrativo presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende y por consiguiente, son legales, pertinentes y conducentes respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el referido artículo 429 eiusdem, dicha instrumental es adminiculada con la prueba de informe promovida de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil por la parte demandante en fecha diecisiete (17) de septiembre de 2024, admitida en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2024, verificándose que en fecha veintidós (22) de octubre de 2024 se agrega a los autos, oficio Nro 0366-2024 mediante el cual el Instituto Municipal del Ambiente de la Alcaldía del municipio Valencia del estado Carabobo informa a este Tribunal que: el ciudadano GEOVANY JOSÉ MONTILLA POLANCO, titular de la cédula de identidad Nro V- 12.320.212 se encuentra registrado en nuestro sistema de Servicio de Aseo Urbano y domiciliario bajo la dirección AVENIDA MONTES DE OCA C/C 24 DE JUNIO NRO 96-5 LOCAL 07, dicho ciudadano presenta una deuda por concepto de servicio de aseo urbano en el periodo que comprende desde Enero 2023 a Septiembre de 2024.
5.Documento Privado contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha primero (1ero) de julio de 2018, tal documental de carácter privado no fue desconocida ni tachada , en consecuencia de conformidad con lo establecido en el articulo 444 en concordancia con los articulo 1.363 y 1.364 del Código Civil, se tiene por reconocido y se le confiere pleno valor probatorio
6.Capture de Mensajes de Whatsapp, conversaciones de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2023 dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en la Ley de Firma y Datos Electrónicos, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se obtiene que con la redacción se puede presumir algún pago en cuotas y/o abono del canon de arrendamiento fijado por las partes en dolares de los estado Unidos de América.
En este punto es determinante mencionar que la parte demandada promovió PRUEBA DE INFORME de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2024, acordando oficiar a: SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO EN VENEZUELA (SUDEBAN) para que este a su vez oficie al Banco Provincial (BBVA), ubicado en la Calle Libertad, N° 99.38 y 99.40 frente a la Plaza Bolívar, Edif. Banco Provincial, Municipio Valencia del estado Carabobo, a los fines que certifiquen que existe la cuenta N° 0108-0073140200110852 y se deje constancia de todos los pagos efectuados a través de la cuenta N° 0108-0351910100096950 del Banco Provincial (BBVA), cuyo titular es la ciudadana MARYELIS DEL VALLE RODRIGUEZ OLMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.824.376 (esposa del demandado)
Ahora bien, se evidencia de las actas procesales que en fecha dieciocho (18) de noviembre de 2024, comparece el abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrito en el Instituto Previsión Social del Abogado bajo el Nro 282.115 y solicita que el oficio librado por este Tribunal a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO EN VENEZUELA (SUDEBAN) sea enviado como encomienda a través de MRW siendo proveída dicha petición mediante auto de fecha veintiuno (21) de noviembre de 2024, en el cual se dejo expresa constancia que el alguacil hará el resguardo respectivo hasta la entrega en la empresa de encomienda contratada por el solicitante esto en atención a que el referido oficio no puede ser entregado a la parte interesada tal y como lo establece de manera expresa la parte in fine del articulo 400 del Código de Procedimiento Civil, verificándose a la presente fecha que la parte interesada no impulso el traslado del alguacil a los fines de la evacuación del referido medio probatorio en consecuencia se desecha.
-VI-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO -I-
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA SUSTITUCIÓN DEL PODER
Pasa a continuación quien aquí decide a establecer el orden decisorio, a los fines de dirimir esta controversia judicial, el cual es en primer lugar emitir pronunciamiento respecto al alegato de la parte demandada con relación a la impugnación de la sustitución de poder, mediante Apud Acta conferido al abogado LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social bajo el Nro 300.818, por la abogada HERVIZ GONZÁLEZ CAMACHO, Inscrita en el Instituto de Previsión Social bajo el Nro 24.493, en fecha trece (13) de junio de 2024 y que corre inserto la folio 94 de la presente pieza principal, por cuanto según lo alegado por la parte demandada reconviniente, la abogada que sustituyo el poder no tenia la facultad expresa para hacerlo.
Frente a tal alegato es menester traer a colación lo establecido en el articulo 213 del Código de Procedimiento Civil que preceptúa:
Artículo 213: Las nulidades que solo pueden declararse a instancia de parte, quedaran subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos.

Del artículo anteriormente transcrito se desprende que las nulidades solo pueden declararse a instancia de parte, debiendo solicitar dicha nulidad en la primera oportunidad que se haga presente en el juicio.
Bajo este contexto LA SALA POLÍTICO ADMINISTRATIVA DEL TRIBUNLA SUPREMO DE JUSTICIA (entre otras, sentencias Nros. 00996, 00011, 00024 y 0983 de fechas 14 de junio de 2007, 18 de enero de 2012, 16 de enero de 2014 y 06 de octubre de 2016, respectivamente) estableció que:
“la impugnación del instrumento poder (…) debe verificarse en la primera oportunidad o actuación inmediatamente posterior a la presentación del mandato que se cuestiona. De lo contrario, existe una presunción tácita de que ha sido admitida como legítima la representación que ha invocado el representante judicial, conforme a lo dispuesto en la regla general contenida en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil (…).”

A mayor abundamiento LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia N° 3460, de fecha 10 de diciembre de 2003, ratificada en fecha 1° de marzo de 2007, según sentencia N° 365, y acogido por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL en diferentes fallos; señala que:
En tal sentido, estima necesario esta Sala señalar que la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades solo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida. Debiendo aplicarse, en estos casos de impugnación analógicamente lo previsto en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, cuyas reglas de procedimiento, prevén la subsanación de la parte a quien se le impugnó el poder consignado en el juicio.
Así, la parte podrá subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación.
…Omissis…
De la precedente sentencia transcrita se observa que, la impugnación a los poderes debe hacerla la parte interesada en la primera oportunidad en la cual actúe en el juicio luego de consignado el mandato, y en los casos de que se impugne debidamente el poder consignado por la parte demandada, debe aplicarse lo preceptuado en los artículo 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, así la parte podrá subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte dentro de los cinco días siguientes a la consignación del instrumento poder, y que de igual forma le nace al juzgador el deber de pronunciarse sobre si estuvo debidamente realizado la subsanación del defecto u omisión alegado. (Subrayado y Negrilla de este Tribunal).

De lo anteriormente transcrito se desprende que la impugnación del poder que se efectúa a instancia de parte, la misma (impugnación) debe verificarse en la primera oportunidad o actuación inmediatamente posterior de la parte contra quien obre la falta, esto es en la primera actuación de la contraparte que sigue a la presentación del mismo, es decir, la oportunidad procesal para impugnar un poder consignado en el expediente debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento. Así se verifica.
De cara a lo anterior, se aprecia que la impugnación del referido instrumento fue realizada en fecha veintiséis (26) de junio de 2025 al momento de la audiencia oral ratificada el día de hoy primero (1ero) de julio de 2025 en la prolongación de la audiencia oral, momento para el cual, ya el poder objeto de impugnación, había sido visto por la parte demandada y/o interesada en la impugnación, ello así en virtud que la parte interesada en la impugnación actuó en el expediente el día diez (10) de julio de 2024, no configurándose los elementos exigidos en la normativa y criterios jurisprudenciales antes mencionados, resultando forzoso declarar extemporáneo por tardía la impugnación formulada, lo cual quiere decir que los presuntos vicios contenidos en el poder de la parte demandante, quedaron subsanados. Así se decide.

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En este punto pasa quien aquí decide a dilucidar el hecho controvertido referente a la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento bajo las siguientes razones de hecho y de derecho:
El contrato de arrendamiento es aquel contrato en que una de las partes denominada Arrendador se obliga a ceder durante un período de tiempo el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada Arrendatario, a cambio de un precio que este último se obliga a pagarle en los términos de cantidad, tiempo y forma de estipulados en la convención arrendaticia, El mismo Código Civil nos define esta figura contractual, bajo los siguientes terminos:“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”
En este contexto la doctrina ha clasificado a los contratos en dos (02) grandes grupos, contrato a tiempo determinado y a tiempo indeterminado. Siendo el contrato a tiempo indeterminado, aquel mediante el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de donde no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. De manera pues, el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o siendo el contrato escrito los contratantes no estipularon su culminación. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido, a saber, cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga, el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento, conforme está sostenido en la Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, Tomo CXLII, 1997, Primer Trimestre, 20 de septiembre de 1997, páginas 405-407.
Por su parte el contrato a tiempo determinado, es aquel en el cual las partes, han establecido el tiempo de duración del mismo, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen prevista prórroga alguna.
Por su parte, el abogado GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresa que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”

Ahora bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil expresamente establecen:
Articulo 1.600:Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Así las cosas, se desprende de los alegatos de la parte actora que “una vez ocurrido el vencimiento de la renovacion contractual vale decir el primero (1ero) de julio de 2018 el arrendatario quedo ocupando el bien arrendado, razón por la cual la naturaleza del contrato es de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado”
Ello significa que tal como claramente se desprende de la transcripción parcial de los alegatos de la parte demandante, el arrendador consintió la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, evidenciándose sin duda alguna el hecho de la anuencia del arrendador en la permanencia del arrendatario en posesión del bien arrendado,en consecuencia el contrato de arrendamiento paso a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el articulo1.614 in comento.
Ahora bien, la parte demandante alega las causales de desalojo contenida en el literal A e I del articulo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, siendo menester traer a colación lo establecido por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en sentencia Nro 00310 de fecha dos (2) de junio de dos mil veintitrés (2023), que la causal de desalojo contenida en los referidos literales la ley no hace distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado bajo los siguientes términos:
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.

Así las cosas aplicando lo anteriormente esbozado al caso se autos se concluye que para demandar el desalojo por las causales contenidas en los literales A e I del articulo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, referente: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. I)Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio, la ley no hace distinción si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado e indeterminado. Asi se visualiza.
Ahora bien, establecido lo anterior, conforme a la lectura de los alegatos expuestos por las partes, y las razones precedentes, esta Juzgadora determina que la litis del presente juicio, se circunscribe al Desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento y falta de pago de las cuotas de aseo urbano domiciliario de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literales A e I de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y la pretendida Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento alegada por la parte demandada Reconviniente. Así se verifica
En efecto la parte demandad alega que, en fecha veintisiete (27) de diciembre de 2016 comienza una relación arrendaticia con el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, con una renovación contractual celebrada en fecha primero (1ero) de enero de 2018 y una vez ocurrido el vencimiento de la renovación contractual el arrendatario continuo ocupando el inmueble razón por la cual el contrato de arrendamiento paso a tiempo indeterminado, arguyendo que: durante la vigencia de la relación arrendaticia se han realizado en forma consensuada entre las partes modificaciones y ajustes del canon de arrendamiento, siendo el último ajuste efectuado el primero (1ero) de marzo de 2022, quedando establecida una suma de cuatrocientos dólares de los estados unidos de américa (USD 400,00) pagaderos por el arrendatario según la tasa oficial del cambio fijado por el Banco Central de Venezuela para el día de efectuar el pago, Alegando que, desde el año 2019, el arrendatario ha tenido un comportamiento irregular en cuanto a la oportunidad y forma de cumplir con su obligación de pago incurriendo en una morosidad de siete (7) cánones insolutos correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2023 Y ENERO Y FEBRERO DE 2024 a razón de CUATROCIENTOS DOLARES ESTADOUNIDENSES (USD 400,00), totaliza la suma de CIENTO UN MIL QUINIENTOS TRIENTA BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 101.530,52), e igualmente una deuda por concepto de aseo urbano de CIENTO ONCE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs 111.346,30) correspondiente a las mensualidades desde el mes de abril de 2019 hasta enero de 2024.
Por su parte el demandado de autos alega que ha cancelado todo y cada uno de los cánones de arrendamiento inclusive por adelantado y en cuanto a la falta de pago de las cuotas de aseo de urbano domiciliario es totalmente errado ya que el último contrato de arrendamiento pactado entre las partes de fecha 01 de julio de 2018, no existe ninguna cláusula donde se establezca que debía cancelar servicios públicos, específicamente, el aseo urbano.
Finalmente Reconviene por Cumplimiento de Contrato por cuanto la parte demandante reconvenida sin previo aviso aumento el canon de arrendamiento a CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (400$) mensuales a pesar que el último contrato de arrendamiento pautado, de fecha 01 de julio de 2018 establecía un canon de arrendamiento el monto de CUATRO MIOL BOLÍVARES (4000,00) incumpliendo de esta forma la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio del 2018.
En este sentido la parte demandante reconvenida alega que en virtud de la autonomía contractual de las partes pueden durante la vigencia de la relación contractual celebrar modificaciones a los términos contractuales por ello en el mes de marzo de 2022 unos meses después de la última reconvención monetaria ocurrida en octubre de 2021 fue realizado un ajuste consentido entre las partes del canon de arrendamiento, el cual fue llevado a la suma de CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (400$) pagaderos por el arrendatario según la tasa oficial del cambio fijado por el Banco Central de Venezuela para el día de efectuar el pago, habiendo el arrendatario aceptado y convalidado dicho ajuste al canon de arrendamiento, finalmente alegan que los arrendadores han cumplido han cumplido durante todo el término de la relación arrendaticia con todas las obligaciones.
Bajo este contexto se hace necesario señalar lo que la normativa que rige los contratos en nuestro país contempla en materia de contratos en general, específicamente en el Código Civil:
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
En atención con lo antes expuesto, el artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Con relación a este punto el autor Humberto Cuenca en comentarios de su obra “Código Civil de Venezuela, Comentado y Concordado”, Tomo I, pp. 726, explica: “Con referencia a las partes contratantes, sólo ellas pueden exigirse mutuamente las prestaciones incluidas en el contrato, así como modificar o renovar las estipulaciones contractuales”. Es claro entonces, que es necesario el acuerdo entre todas las voluntades de las partes intervinientes para poder modificar un contrato suscrito por esas mismas partes.
Precisado lo anterior, es importante mencionar que existen varios tipos de contrato, entre ellos tenemos los Contratos de Arrendamientos el cual tienen su definición en el Código Civil Venezolano vigente específicamente en el artículo 1.579 que es de tenor lo siguiente:
Artículo 1.579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Del artículo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.(La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler)
De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: 1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; 2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y 3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.
Así el articulo 1.592 eiusdem preceptua:
Articulo 1.592: el arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y p 2.Debe pagar la pensión de arrendamiento en los terminos convenidos

En este sentido del thema decidendum, el arrendador- demandante fundamenta la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en el literal “A” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; Decreto Nro. 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo del 2014, el cual establece:
Artículo 40: son causales de desalojo:
…Omissis…
A) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
I)Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio.

Del articulo anteriormente transcrito se desprende que, no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva, lo cual quiere decir que la presente acción de desalojo incoada con fundamento en los literales A e I del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, se encuentra tutelada en el referido decreto ley en concordancia con el Código de Procedimiento Civil aplicable supletoriamente de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
Sobre este hilo de ideas, es importante resaltar la interpretación literal de la referida norma, por la posición doctrinaria establecida por el autor JORGE KIRIAKIDIS, (2016) en la Revista de Derecho Público Nro. 10, titulada Fundación Estudio de Derecho Administrativo, página 55, sobre el régimen inquilinario venezolano, cuyo contenido se extrae lo siguiente:
…6. El establecimiento de CAUSALES DE DESALOJO. El Decreto Ley establece una serie de causales de desalojo en las que se enumeran las distintas situaciones de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato. El artículo 40 del Decreto Ley establece nueve (9) causales de desalojo, que son: (i) que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cuales quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio”. Si bien el desalojo es, técnicamente hablando, la forma especial de terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el Decreto Ley parece darle al término un contenido distinto, menos técnico y más amplio, entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado). En efecto en la enumeración se incluye la finalización del plazo (lo cual técnicamente constituye una causal de cumplimiento), la demolición (lo que técnicamente constituye una causal de desalojo) o los incumplimientos del inquilino (estos últimos técnicamente constituyen causales de resolución del contrato). La enumeración es realmente amplia, e incluye nuevas causales (como la venta del inmueble a un tercero, una vez agotado el trámite de la Preferencia Ofertiva). Sin embargo, ya en el pasado los órganos de administración de justicia al interpretar previsiones como esta – en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios – aclararon que junto al desalojo, los justiciables están habilitados para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato… (Destacado propio de este Tribunal).

Así las cosas teniendo claro que, el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio sea a tiempo determinado o indeterminado, siendo que el decreto Ley enumeran las distintas situaciones de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento, encontrándose entre ellas que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos y que el arrendatario incumpliera cuales quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio, causales estas alegadas por la parte demandante reconvenida en la presente causa.
Ahora bien, resulta pertinente señalar, que las reglas sobre la carga de la prueba están previstas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Ambas normas establecen el deber que tienen las partes de demostrar cada una sus respectivas afirmaciones de hecho.
Siendo necesario traer a colación el contenido de los artículos 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil los cuales son del siguiente tenor:
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los artículos anteriormente transcritos, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
Siendo oportuno destacar que LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
En cuanto a la insolvencia del canon de arrendamiento, se debe señalar que el canon es una de las dos obligaciones principales legales a cargo del arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, anteriormente citado, En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe el demandado demostrar lo alegado en referencia a que si cumplió con el pago de los referidos cánones de arrendamiento, en consecuencia constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto.Así se verifica.
A tales efectos, la parte demandada, no trajo a los autos prueba fehaciente que desvirtúe los alegatos de la parte actora, por lo tanto no habiendo la parte accionada probado su solvencia respecto de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, ni mucho menos la solvencia del pago de las cuotas de aseo urbano domiciliario siendo el demandado quien se encuentra registrado en el sistema de Servicio de Aseo Urbano del Instituto Municipal del Ambiente de la Alcaldía del municipio Valencia del estado Carabobo, las causales de desalojo alegadas por la parte actora deben prosperar en derecho y así se declara.
En consecuencia conforme lo anteriormente se condena a la parte demandada ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212 a la entrega material del inmueble objeto de la presente acción, identificado como local Comercial Nro 7, que forma parte de una edificación mas grande que se encuentra ubicado en la Avenida Montes de Oca C/c 24 de Junio hoy calle 96, numero cívico 96-5, parroquia Candelaria del municipio Valencia del estado Carabobo libre de bienes y persona en las mismas condiciones en que fue recibido solvente de los servicios públicos.
Finalmente la parte demandada ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212 Reconviene por Cumplimiento de Contrato por cuanto la parte demandante reconvenida sin previo aviso aumento el canon de arrendamiento a CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (400$) mensuales a pesar que el último contrato de arrendamiento pautado, de fecha 01 de julio de 2018 establecía un canon de arrendamiento el monto de CUATRO MIOL BOLÍVARES (4000,00) incumpliendo de esta forma la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio del 2018.
Frente a tales alegatos se hace necesario traer a colación lo establecido en el articulo 1.167 del Código del Civil que es del siguiente tenor
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Bajo este contexto el cumplimiento de contrato se refiere a la acción que puede ejercer una de las partes del contrato para que la otra cumpla con las cláusulas establecidas en el mismo, así el articulo in comento establece la posibilidad para aquel que ha honrado su obligación y ante la falta de cumplimiento de quien contrató con él, de demandar, bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo, más de ser procedentes, los daños y perjuicios.
A mayor abundamiento del referido articulo se evidencian los dos (2) requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) Que el contrato sea bilateral y b) Que una de las partes incumpla sus obligaciones allí acordada
Así las cosas, en el caso de marras este Tribunal evidenció la falta de pago de canón de arrendamiento una de las dos obligaciones principales legales a cargo del arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, en consecuencia mal puede pretender el cumplimiento del contrato por cuanto no ha honrado con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en el precio convenido. Asi se verifica
En este contexto se hace menester señalar que, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Teniendo en cuenta de igual manera que el máximo Tribunal mediante sentencia del 06 de junio de 2.024, No. 335, determina que no puede reputarse como una violación a la norma que regula los arrendamientos de locales para uso comercial, el hecho de estipular el canon de arrendamiento en divisa extranjera como moneda de cuenta, siempre que se permita la liberación de la obligación de pago en moneda de curso legal (Bolívares), tal cual lo establece la Ley del Banco Central de Venezuela, en consecuencia el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago, no evidenciándose en el caso de autos que la parte demandada reconviniente haya consignado pruebas de las cuales se desprenda que haya desconocido o rechazado el pago del canon de arrendamiento establecido por CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (400$) pagaderos por el arrendatario según la tasa oficial del cambio fijado por el Banco Central de Venezuela para el día de efectuar el pago, siendo necesario destacar que de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, es carga de la parte, consignar el cúmulo de pruebas que considere necesarias, para convencer a quien aquí decide de la argumentación planteada a su defensa, en consecuencia se declara SIN LUGAR la reconvención. Así se establece.
-VII-
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1.PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de Poder Apud Acta conferido al abogado LYNO RUBIANO FIGUEREDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social bajo el Nro 300.818, por la abogada HERVIZ GONZÁLEZ CAMACHO, inscrita en el Instituto de Previsión Social bajo el Nro 24.493, en fecha trece (13) de junio de 2024 y que corre inserto la folio 94 de la presente pieza principal, ratificándose el valor de todas y cada una de actuaciones cursantes en autos realizadas por el referido abogado.
2.SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por las abogadas CARMEN LISSER INFANTE, HERVIZ GERALDA GONZÁLEZ CAMACHO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 24.498 y 24.493 respectivamente, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente, contra el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212.
3.TERCERO: SE CONDENA al ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212 la entrega material del inmueble objeto de la presente acción, identificado como local Comercial Nro 7, que forma parte de una edificación más grande que se encuentra ubicado en la Avenida Montes de Oca c/c 24 de Junio hoy calle 96, numero cívico 96-5, parroquia Candelaria del municipio Valencia del estado Carabobo libre de bienes y persona en las mismas condiciones en que fue recibido, solvente de los servicios públicos a la parte demandante cuidadanos SCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente,
4.CUARTO: SIN LUGAR la Reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano GEOVANNY JOSÉ MONTILLA POLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.320.212, asistido por el abogado DARWIN GABRIEL MORALES MUJICA, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 282.115, contra los ciudadanos ÓSCAR LEONARDO GONZÁLEZ CÚRVELO, MERLE DEL COROMOTO GONZÁLEZ CÚRVELO y LUIS RAFAEL BEJARANO GONZÁLEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-3.918.154, V-3.585.669 y V-16.053.999 respectivamente.
5.QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia digitalizada
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los veintiún (21) días del mes de julio de 2025. Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA,

FILOMENA GUTIÉRREZ CARMONA

LA SECRETARIA ,

ROSALBA RIVAS ROSO
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:25 p.m.
LA SECRETARIA ,

ROSALBA RIVAS ROSO

FGC/RRR
Exp. N°. 25.085

Dirección: Calle Independencia, entre Constitución y Díaz Moreno, Edificio “Ariza”, Piso 09, valencia estado Carabobo