TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA
Puerto Cabello, 06 de agosto de 2025
215º y 166º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2024-000426DM
ASUNTO: GP31-V-2024-000426DM

DEMANDANTE: Lennys Del Carmen Rincón Campos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-10.799.950 actuando en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil Servicios de Grúas Portuarias SERGRUPOR C.A.
APODERADOS JUDICIALES: Arnaldo José Zavarse Pérez inscrito en el Inpreabogado bajo el No 55.655
DEMANDADO: Entidad Mercantil Almacenadora Fral C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 21 de septiembre de 2005, bajo el Nro. 26, tomo 280-A
MOTIVO: Desalojo (Local Comercial)
RESOLUCION:N° PJ042025000096
CLASE: Definitiva

I
ANTENCEDENTES
Se inicia las presentes actuaciones por demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta ante la Unidad de Recepción de Documento (URDD) en fecha 26/09/2024 incoada por la ciudadana LENNYS DEL CARMEN RINCÓN CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-10.799.950 actuando en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil SERVICIOS DE GRÚAS PORTUARIAS SERGRUPOR C.A, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 10 de agosto de 2005, anotada bajo el Nro. 67, tomo 6-A-Sgdo contra la entidad mercantil ALMACENADORA FRAL C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 21 de septiembre de 2005, bajo el Nro. 26, tomo 280-A en la persona de cualquiera de sus Directores HENRRY RAFAEL FIGUERA, JUAN MARIA TREJO MORENO o JOSE JAVIER MAS QUERALT, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nro. V-3.853.191; V-2.975.035 y V. 6.520.210 respectivamente.
Se le dio entrada se formó el expediente y se tiene para proveer (folios 58), en fecha 07/10/2024, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada (folio 60).
En fecha 21/10/2024 el alguacil adscrito a este circuito judicial mediante diligencia consigna en auto boleta de citación sin firmar exponiendo que se traslado en fecha 21/10/2024 y 19/10/2024 a la Av. Salom, al frente de la parada de La Belisa del municipio Puerto Cabello estado Carabobo donde tocó en reiteradas oportunidades sin obtener respuesta.
En fecha 06/11/2024 mediante diligencia (f.78) la parte actora solicita la citación por carteles siendo acordada y librado cartel de citación por este tribunal en fecha 14/11/2024 mediante diligencia (f.79)
En fecha 25/11/2024, se dejó constancia de haber fijado el cartel en la morada de la parte demandada (folio 86).
En fecha 26/11/2024 el abogado ANIBAL GARCIA MADRID inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.069, en su condición de apoderado de la parte demandada se da por citado, teniéndose como citada por este tribunal mediante auto de fecha 29 de noviembre de 2024 (f.97).
En fecha 02/12/2024 la parte el abogado ANIBAL GARCIA MADRID consigna escrito de contestación (f.100 al 115).
En fecha 04/12/2024 visto el escrito de impugnación del poder presentado en el cuaderno de medida por el abogado ARNALDO JOSE ZAVARSE PEREZ este tribunal mediante auto fija el término de cinco (05) días de despacho a los fines de subsanar el defecto suspendiéndose la casusa.
En fecha 17/11/2024 se reanuda la causa, vencido el termino de 5 días de subsanación al estado en que se encontraba antes de las actuaciones del abogado ANIBAL GARCIA MADRID (f.129).
En fecha dieciséis (16) de enero de 2025 mediante diligencia comparece la abogada JOANNA INOSMAR CHIVICO SUESCUNS Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 87.775 actuando en su condición de apoderada judicial de la entidad mercantil ALMACENADORA FRAL C.A, tendiéndola este tribunal mediante auto de fecha 17 de enero de 2025 como apoderada judicial de la parte demandada.
En fecha 21 de enero de 2025 mediante diligencia (f.142) los abogados ANIBAL GARCIA MADRID y JOANNA CHIVICO ratifican en todo y cada una de sus partes el escrito de contestación a la demanda de desalojo consignado en fecha 02/12/2024.
En fecha 07/12/2025, se dictó auto fijando audiencia preliminar (folio 142).
En fecha 20 de febrero de 2025 mediante auto se fija una nueva fecha para la realización de la audiencia preliminar.
En fecha 26/02/2025, se celebró audiencia preliminar (folios 145 al 147).
En fecha 05/03/2025, se dictó auto fijando hechos controvertidos (folios 149 al 151).
En fecha 07/03/202, se recibió escrito de pruebas de la parte demandada (folios 152 al 153).
En fecha 10/03/2025, se recibió escrito de la parte actora y sus anexos (folios 155 al 173).
En fecha 13/03/2025, se recibió diligencia de la parte demandada (folio 175).
En fecha 17/03/2025, se dictó auto sobre pruebas y se libró boleta (folios 177 y 185).
En fecha 29/01/2024, se dictó auto y se libró boleta (folios 193 y 194).
En fecha 17/03/2025 el abogado ARNALDO JOSE ZAVARSE consigna diligencia (f.180).
En fecha mediante auto de fecha 19/03/2025 este tribunal difiere la decisión sobre lo oposición planteada a la sentencia definitiva (f.187).
Se evacuaron pruebas;siendo fijada la audiencia de juicio mediante auto que riela en el folio 209 del presente expediente. Por lo que en fecha 18 de julio del 2025, se celebró audiencia de juicio levantándose acta (folios 223 al 225).
Este Tribunal, por cuanto corresponde extender el fallo dictado en el acto de la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, lo hace con base en las siguientes consideraciones.
II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Alega la parte actora en su escrito de demanda que:
SERVICIOS DE GRUAS PORTUARIAS, SERGRUPOR C.A., ya plenamente identificada, es la única y exclusiva propietaria de un inmueble constituido por una extensión de terreno, con todos sus anexos, mejoras, construcciones, instalaciones, pertenencias y las bienhechurías en el existente, construidas dentro de una cerca perimetral de concreto, formada por viga riostra, columnas y bloques en obra limpia, de aproximadamente SEISCIENTOS TREINTA METROS (630,00) lineales; dos portones metálicos en el área de acceso a la Avenida La Paz de aproximadamente SEIS METROS (6,00 Mts) lineales, cada uno, una edificación destinada a oficinas. El inmueble, se encuentra ubicado en la Avenida La Paz, anteriormente denominada Salóm, en Jurisdicción del Municipio Juan José Flores, Puerto Cabello del Estado Carabobo, con una superficie aproximada de VEINTITRES MIL CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (23.116,72 Mts2.), alinderado así: NORTE: Con terrenos que son o fueron propiedad de los ciudadanos Renzo Tassoni, Giorgio Franzini y A. Capuzzi, en Ciento Ochenta y Dos Metros Veinticinco Centímetros (183,25 Mts.); SUR: En Ciento Noventa Metros (190,00 Mts.), con la Avenida La Paz, antiguamente Salóm; ESTE: En Ciento Veintiséis Metros (126,00 Mts.), con la canalización del Río Goaigoaza; y OESTE: En Ciento Veintidós Metros con Veinticinco centímetros (122,25 Mts.) y con terrenos que son o fueron de los ciudadanos Renzo Tassoni, Franzini y A. Capuzzi, constando la titularidad del derecho de propiedad que tiene la sociedad mercantil SERVICIOS DE GRUAS PORTUARIAS SERGRUPOR, C.A., en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Registro del Distrito Puerto Cabello del estado Carabobo, en fecha: Ocho (08) de noviembre de Dos Mil Once (2011), el cual quedó registrado bajo el número: 2011.1439, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 310.7.7.4.766, correspondiente al libro del Folio Real del año 2011, documento éste que se anexó en copia fotostática simple marcada "D".
El referido inmueble, previamente a la adquisición por la compra que realizó mi representada, había sido alquilado a la Sociedad Mercantil ALMACENADORA FRAL, C.A.; según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 29 de septiembre de 2005, quedando anotado bajo el N° 73, Tomo 56, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria. Anexo marcado con la letra "E".
Que al adquirir mi representada el pre identificado inmueble, se encontraba libre de personas y bienes; usándolo por un lapso de casi dos (2) años, siendo posteriormente notificados de la existencia de su juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, entre el anterior propietario y la ALMACENADORA FRAL, C.A.; con la vigencia de una medida de secuestro y que se había decidido en dicho proceso suspender la referida medida de secuestro, ordenándose la restitución del inmueble a la ALMACENAORA FRAL, C.A.; hecho que se materializa, el día 16/04/2013, cuando es ejecutada la orden de restitución dictada por la jueza segunda de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de éste Circuito Judicial; todo ello a pesar de que mi representada hizo oportuna oposición a la misma, en su expresado carácter. Ello quiere decir, que desde el 16/04/2013, (hace mas de 11 años), la ALMACENADORA FRAL, C.A., mantiene la tenencia del inmueble como Arrendadora, con todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento y que SERVICIOS DE GRUAS PORTUARIAS, C.A., pasó a ser por disposición del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1604 al 1610 del Código Civil, el arrendador de dicho inmueble.
Que derivado del documento traslativo de la propiedad del inmueble: compraventa que fue realizada por mi representada a la anterior propietaria del inmueble: así como del contrato de arrendamiento suscrito entre la entidad mercantil POLIMEROS LA ELVIRA, C.A y la entidad mercantil ALMACENADORA FRAL C.A. es evidente y no hay lugar a ningún tipo de dudas, que en el caso de autos nos encontramos ante la figura de la subrogación arrendaticia. De esta manera, cuando la entidad mercantil POLIMEROS LA ELVIRA C.A. dio en venta el inmueble en fecha 8 de noviembre de 2011; el cual se encontraba arrendado a la entidad mercantil ALMACENADORA FRAL C.A, la adquirente del inmueble, entidad mercantil SERVICIOS DE GRUAS PORTUARIAS SERGRUPOR C.A, sucedió al arrendador y anterior propietario en los deberes y obligaciones frente al inquilino. Es decir, se subrogó en tales deberes y obligaciones la relación a la arrendataria ALMACENADORA FRAL C.A, subrogándose en la posición jurídica del arrendador, lo que le imprime la cualidad de parte en el presente proceso por DESALOJO.
Es el caso, que, desde el inicio de la relación contractual y ante la exigencia de los representantes de mi representada, no ha sido posible que los representantes de la Sociedad Mercantil ALMACENADORA FRAL, C.A., entreguen a mi representada las solvencias de todos los servicios públicos, los recibos de pago de cada uno, al igual que los pagos correspondientes a los impuestos municipales y demás derechos correspondientes; al igual que no se le permite acceso a supervisar el inmueble; el cual se encuentra visiblemente deteriorado, con la pintura y frisos corroídos, los portones oxidados, debiendo destacarse la inexistencia del techo que corresponden al GALPON principal, que se encuentra prácticamente desmantelado, al igual el GALPON que sirve de garaje, el cual no tiene ninguna lamina de techo y en el galpón más despegado ha cual constituye por su ubicación un peligro latente, el techo se encuentra con росаs laminas que evidencia un desprecio al cumplimiento de sus obligaciones contractuales arrendaticias, el estado de abandono del mueble, y un perjuicio económico para mi representada; lo cual afecta la operatividad e imagen del inmueble y de mi representada como su propietaria, pues el mismo se encuentra en un evidente descuido, y aunado al hecho de que no se pagan los servicios públicos, el inmueble pierde las condiciones adecuadas para su uso y generara una alta erogación para mi representada por tales conceptos y perjudica su imagen; lo cual constituyen causales de desalojo contempladas en la ley de arrendamiento de inmuebles de uso comercial.
De igual forma, la parte demandada a través de su apoderado judicial, al momento de contestar la demanda, señalo:
Niego, rechazo y contradigo, que mi representada esté incursa en incumplimiento de obligaciones relativas a la falta de pago de servicios públicos que atañen en beneficio del inmueble que posee en calidad de arrendamiento para el ejercicio económico que desarrolla conforme a la naturaleza del objeto estipulado en su acta constitutiva y estatutos sociales; por cuanto, lo cierto es que mi representada al dedicarse a las labores de almacenaje de depósito aduanero, correspondiéndole la manipulación para el traslado, almacenaje, etc., de contenedores vacíos y con contenido de mercancía, obligatoria y necesariamente debe estar al día con el pago de los servicios públicos; (exceptuando el servicio de aguas blancas y/o potable que debe obtendría a través de la compra transportada por camiones cisternas para todas las dependencias dentro del área y de las instalaciones comprendidas en el inmueble: tales como baños, cocina, limpieza en general, lavado de los vehículos, maquinarias, etc.) para poder tramitar y obtener anualmente la patente de industria y comercio al momento de solicitarla debe acompañar las solvencias correspondientes a los servicios públicos y, así también, para los permisos emitidos por los bomberos, etc.
Niego, rechazo y contradigo, lo expresado por la parte actora en su CAPITULO IV DE LAS MEDIDAS, alega injustamente, que mi representada se encuentra incursa en causales de desalojo por no haber pagado los derechos y servicios públicos inherentes al inmueble, no presentar las solvencias de los mismos, y de que todo el inmueble se encuentra en un lamentable estado de deterioro, muy superior al uso normal del inmueble, y en un deplorable estado de abandono, lo cual consta y se evidencia en inspección Judicial anexa realizada en fecha 24/09/2024, por el Juez Segundo De Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de Los Municipios Morón y Puerto Cabello de La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo; cuyo contenido está ininteligible e ilegiblemente en Acta levantada en la mencionada fecha y la nomenclatura del Asunto Principal es: GP31-S-2024-000369DM: la cual en este acto reiteradamente de conformidad a lo estipulado en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la IMPUGNO, en primer lugar, por ser ilegible e ininteligible, vale decir, no puede leerse de manera que pueda apreciarse y enterarse a través de una lectura apropiada del contenido y alcance de la misma; en segundo lugar, es necesario señalar que, es poco más que imposible visualizar, detectar a través de la visión, etc. la parte interna del inmueble local comercial donde funciona la empresa FRALC.A mi representada: desde la parte externa del inmueble, como bien lo expresa el Tribunal que realizó la Inspección, no lograron ingresar al inmueble, toda vez que una vez tocada una de las puertas que permite la entrada, nadie respondió al llamado a través del toque; por cuanto, estaban cerradas; lo cual indica que las dichas instalaciones donde desarrolla actividades mi representada, el día 24/09/2024 no estaban operativas y la vigilancia tampoco se encontraba en las instalaciones; sin embargo, según el dicho del Tribunal se encontraba presente en el sitio una ciudadana de nombre Eloisa Ladino sin mostrar ni escribir identificación mediante cédula; quien según manifestó al Tribunal ser la esposa del vigilante, siendo una circunstancia muy extraña; toda vez que no se da el nombre del supuesto vigilante que mencionan; hemos de considerar también, que en las instalaciones no residen ni habitan familiares de los empleados, ni de trabajadores, ni en el presente caso de vigilantes; es necesario mencionar que el Tribunal se trasladó y constituyo en la Avenida La Paz, sector La Belisa sentido Terminal-Valencia, el inmueble objeto de la inspección se encuentra en la parte trasera de la parada de autobuses: nos encontramos, en una situación de incertidumbre: por cuanto, la dirección del sitio adonde se traslado y constituyó el Tribunal para la inspección es en cierto modo indeterminada: por cuanto, carece de número que identifique el inmueble local comercial adonde se trasladó y constituyó el Tribunal, no les permitieron la entrada al inmueble: lo que indica que la Inspección fue practicada desde afuera: vale decir, desde la Calle en la parte trasera de la parada de autobuses, es de imaginarse cuan difícil debe ser observar la parte interna de un local comercial constituido por una parcela de terreno con gran dimensión donde se encuentran las estructuras edificadas para oficinas, depósitos, y, demás instalaciones útiles, necesarias y por demás pertinentes a una empresa que desarrolla las actividades de almacenes de depósitos aduaneros.
Niego, rechazo y contradigo, lo alegado por la actora en el CAPITULO IV DE LAS MEDIDAS del libelo de la demanda; que ALMACENADORA FRAL, C.A., se encuentra incursa en causales de desalojo por no haber pagado los derechos y servicios públicos inherentes al inmueble, no presentar las solvencias de los mismos, y de que todo el inmueble se encuentra en un lamentable estado de deterioro, muy superior al uso normal del inmueble, y en un deplorable estado de abandono, lo cual consta y se evidencia en inspección Judicial anexa realizada en fecha 24/09/2024, por el JUEZ SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MORON Y PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO (...).; Inspección Judicial, sobre la cual reitero su IMPUGNACION.
Por otra parte, en la audiencia preliminar celebrada en fecha 18 de diciembre de 2023, las partes realizaron sus exposiciones; en los términos siguientes:
La parte demandante, manifestó que:
La demanda por Desalojo derivada de un incumplimiento contractual referente al pago oportuno de los servicios públicos y al deterioro del inmueble, por lo cual se estima que la demandada ha incurrido en las causales de desalojo contemplada en los ordinales A,C e I del artículo 40, de la ley de arrendamiento para uso comercial. Que la ciudadana Lennys del Carmen Rincón Campos es la única propietaria del inmueble de conformidad con el artículo 6 de la ley, por ese motivo está legitimada para ejercer la presente acción. Que las pruebas en que se fundamenta la presente acción son la inspección judicial realizada por el Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de fecha 24 de septiembre de 2024, donde se evidencio el deterioro del inmueble y con el acta de ejecución de la medida de secuestro de fecha 3 de noviembre de 2024, en la cual se pudo evidenciar el deterioro del inmueble y su estado de abandono.
A su vez, la parte demandada, adujo la falta de cualidad de la parte del actor por carecer de legitimidad para ejercer en el juicio. Indica además que la entidad mercantil Almacenadora Fral C.A esta solvente en el pago de los servicios públicos. Que para obtener la licencia de las actividades económicas, requisito sine cuan non, debe estar solvente con los servicios públicos. Además, impugno en toda y cada una de las partes la Inspección ocular practicada por el tribunal segundo de municipio ordinario y ejecutor de medidas de esta misma circunscripción judicial por ser ininteligible e ilegible. En primer lugar ininteligible ya que la escritura es confusa y de muy escasa buena ortografía, en segundo lugar porque es imposible apreciar lo dicho por ese tribunal y la representación de la parte actora, puesto que el tribunal declara que se constituye en la parte trasera de la parada de autobuses de la avenida la paz, no tuvo acceso al inmueble en ningún momento.
A su vez, la parte demandada, adujo que:
Ratifica en toda y cada una de las partes la contestación a la demanda, por desalojo de local con uso comercial, así como también del escrito de promoción de pruebas, agregados y anexados que forman parte del expediente, insiste en la falta de cualidad de la parte del actor por carecer de legitimidad para ejercer en el juicio, que su representado esta insolvente en el pago de los servicios públicos. Para obtener la licencia de las actividades económicas, requisito sine quo non, debe estar solvente con los servicios públicos, que se agregaron como prueba, así como la certificación del permiso emitido por los bomberos. Señala, que la parte actora de este proceso en su libelo de la demanda ha querido hacer valer lo dicho que cuando adquirió el inmueble, el mismo se encontraba en arrendamiento, aun así le transfirieron el inmueble. En otro punto, cuando tomo posesión del inmueble estaba libre de personas y cosas, después de dos años le notificaron que había una medida de secuestro sobre el inmueble, cosa que no sabían cuando adquirieron el inmueble, cosa que no es posible si dicen que se subrogan en todo.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL PROCESO Y VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO
Trabada la litis en la presente causa, corresponde analizar los medios probatorios aportados de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil de la siguiente manera:
Pruebas de la parte demandante
Documentales
1) Copia simple de los Estatutos de la entidad mercantil SERVICIOS DE GRUA PORTUARIAS C.A (SERGRUPOR), registrada por ante el del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 10 de agosto de 2005, anotada bajo el Nro. 67, tomo 6-A-Sgdo. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Marcado “B” Copia Simple documento informe técnico elaborado por el SUNDDE DNPDI/2505/2024 del cual se demuestra el agotamiento de la vía administrativa en fecha 22/07/2024 en la cual manifiesta la demandante manifiesta al órgano administrativo que agotada esa vía y ante el silencio administrativo acudirá a la vía judicial. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Cabello en fecha 29/09/2005 (f.19 al 22) al no haber sido impugnada ni tachada en la oportunidad correspondiente, se les da pleno valor probatorio, razón por la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que existe una relación arrendaticia entre la entidad mercantil Polímeros La Elvira C.A inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 08 de octubre de 1984 bajo el Nro 52, tomo 6 -A Sgdo en du condición de arrendadora y la entidad mercantil Almacenadora Fral C.A, en su carácter de arrendataria, Y ASI SE DECIDE
4) Copia simple del documento Compra venta de un (01) inmueble ubicado en la Av. La Paz anteriormente denominada Salom en la jurisdicción del Municipio Juan JoséFlores Puerto Cabello del estado Carabobo objeto de la pretensión suscrito por las ciudadanas Rosa HAYDEE DUGARTE BARILLA en su condición de apoderada de la entidad mercantil POLIMEROS LA ELVIRA C.A y la ciudadana LENNYS DEL CARMEN RINCON CAMPOS. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (f.15 al 18)
5) Copia simple del certificado del solvencia municipal emitida por el servicio municipal de administración Tributaria del Municipio Puerto Cabello
6) Copia simple de planillas de recaudación especial emitida por el Servicio Municipal de Administración Tributaria de Puerto Cabello. Por cuanto la misma no fue promovida en la oportunidad legal correspondiente se inadmite la misma
7) Copia Simple de planilla de recaudación especial de fecha 27/09204; No 032337, 032336; 032335; 032824;al respecto las planillas de recaudación especial del SEMAT constituyen documentos de carácter fiscal o tributario, por lo cual las documentales antes mencionadas no guarda relación con los hechos controvertidos por lo que se desecha del presente proceso.
8) Documental inserta en el folio 173 consistente de Recibo de aseo urbano emitido por el Servicio Municipal de Administración Tributaria de Puerto Cabello SEMAT- PC, al no haber sido impugnada ni tachada en la oportunidad correspondiente, se les da pleno valor probatorio, razón por la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la demandante entidad mercantil Servicios De Grúas Portuarias en fecha 27/09/2024 realizo el pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2024, por un monto de MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs1.420,27).
De las Inspecciones
1) Inspección Realizada por la Juez Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Morón y Puerto Cabello en fecha 24/09/2024 expediente GP31-S-2024-000369DM en el cual dejo constancia de: “…la dirección donde se encentra constituido, en el fondo de comercio ALMACENADORA FRAL C.A., el tribunal deja constancia que al “momento de la apertura de la puerta para notificar a la persona encargada se puedo observar que el patio del inmueble se encuentra vacio sin ningún tipio de equipo o maquinaria, sin ningún personal, en cuanto a las condiciones física se evidencia del acta de inspección que el cerco eléctrico se encuentra en su mayor parte desprendido, que los dos protones que brindan acceso al inmueble se encuentra en su mayor parte oxidados que la pared perimetral que se encuentra al costado de la canal del rio en parte de sus columnas se logra ver parte de las vigas de soporte, deja evidencia que en los almacenes del cerco perimetral tanto interno como externo se encuentra vegetación, que desde la parte exterior del inmueble…”
En cuanto a la inspección ocular, la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 01 de junio de 2004, Exp Nro. 02-1058, señaló:
“…Ahora bien, en primer término, se observa que la mencionada prueba fue promovida por los actores de conformidad con lo dispuesto en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil…
…Así, ha sostenido un sector de la doctrina, cuya posición acoge esta Sala, que cuando se solicita la realización de una inspección como justificativo para perpetua memoria, según lo previsto en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, dicha inspección tiene la característica de ser una inspección ocular, por cuanto así lo señala expresamente la norma, y por lo tanto, sólo puede tener por objeto que el Juez deje expresa constancia de lo que percibe directamente a través del sentido de la vista, con la correspondiente descripción del estado en que se encuentran las cosas a su alrededor, no pudiendo en consecuencia, plasmar cualquier otro tipo de circunstancias en el acta de inspección, menos aún si para ello se requiere de conocimientos especiales o periciales.
Adicionalmente a lo anterior, se ha sostenido igualmente que este tipo de inspección no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso (artículos 473 y 476 del Código de Procedimiento Civil), toda vez que cuando la inspección es celebrada extra litem, la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba, como en el caso de la inspección judicial.
en virtud de lo anterior, considera esta Sala, que, al contrario de lo señalado por el fallo impugnado, el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido. Así se declara…”

Por lo que al haber sido solicitada la medida cautelar de secuestro y al haberse dejado constancia del estado del inmueble al momento de ejecutar la medida cautelar 473 y 476 de conformidad con lo previsto en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le da valor indiciario para ser adminiculada con las demás pruebas de informe promovidas por las partes, Y ASÍ SE DECIDE
9) Inspección realizada por el Juez Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Morón y Puerto Cabello expediente GP31-S-2024-000519 DM. Este tribunal deja constancia que no consta en auto por lo que no fue incluida formalmente en el expediente judicial como evidencia o como parte de la argumentación de las partes dicho medio de prueba, por lo que se desecha.
10) Acta de Ejecución de la medida de secuestro, acordada y realizada por el Juez Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Morón y Puerto Cabello expediente GP31-X-2024-000426 CSM. Al respecto a la invocatoria del mérito favorable de el acta de ejecución de medida de secuestros, promovido en el escrito presentado la parte demandante, estima este Juzgado que la jurisprudencia ha establecido que invocar el mérito favorable de los autos no constituye prueba alguna, en virtud de la obligación en que está el Juez de considerar y valorar todas las actas procesales que conforman el expediente.
De la prueba de informes
1) Corporación Eléctrica Nacional, S.A (CORPOELEC) Ubicada en la oficina Principal sector Urb. Valle Seco, Puerto Cabello.
2) Hidrológica del Centro, C.A (HIDROCENTRO) Ubicada en EL CENTRO Comercial Profesional Plaza con calle Bermúdez, Puerto Cabello.
3) Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Municipio Puerto Cabello Ubicada en la Calle Juncal, C/C 1era calle de Segrestaa, local s/n.
4) IAMPROAM Ubicada en la Calle de servicio, Av. Bartolomé Salom, Urb. La Sorpresa Puerto Cabello.
De las pruebas de informes promovidas por la parte actora al Cuerpo de Bomberos y Bomberas y administración de emergencia de carácter civil del Municipio Puerto Cabello se recibió oficio de fecha 24-03-2025 emanado de la institución antes mencionada en la cual en atención al oficio 2340.063 de fecha 17-03-2025 que guarda relación con la presente demanda de desalojo comercial en el cual informa que la entidad mercantil ALMACENADORA FRAL C.A mantiene una deuda con la mencionada institución de Sesenta Ocho Mil Setecientos Cincuentas y Dos Bolívares Sin Céntimos (68.752,00 Bs).
Así mismo este tribunal recibió oficio Nro. 0049/2025 emanado del Instituto Autónomo Municipal para la Protección del Ambiente en atención al oficio Nro. 2340.064 emanado de este tribunal en el cual informa que si bien este ente es el encargado de recolectar los desechos solidos en el municipio Puerto Cabello en la reforma parcial de la ordenanza del 30 de diciembre del año 2022, se establece como ente recaudador de las tasas de y tarifas el Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT. PC).
Referente a las pruebas de informe este tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507 ejusdem, esta Tribunal le da valor probatorio.
De igual manera se recibió oficio HC-CJ-OF-015-2025 emanado Hidrológica Del Centro (HIDROCENTRO) anexando estado de cuenta por contrato pertenecen al cliente denominado AGEQUIP, al respecto esta prueba se valora por guarda relación con la presente demanda de desalojo comercial aun cuando se desprende de la misma que el contrato de servicio se encuentra a nombre de un tercero ajeno a la controversia la deuda de OCHO MIL NOVENCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS BOLIVARES (8.982,68) pertenece al inmueble objeto de la presente demanda.
De las pruebas de informes promovidas por la parte actora a la Corporación Eléctrica Nacional (COPOELEC), se desprende del acta de audiencia oral y pública de fecha 21 de julio de 2025 la parte promovente manifestó no querer hacerse valer de la misma renunciando a ella por lo que al no estar incorporada en auto, este tribunal la desecha.
Pruebas de la parte demandada
Documentales:
1) Copia Simple de Acta de Recepción de solicitud de Renovación de Licencia de actividades Económicas RENLICAE0000602012019 de fecha 22 de enero de 2019. Marcada “A”.
2) Copia Simple de la Licencia Sobre Actividades Económicas con vigencia de 30 de enero de 2017 hasta 30 de enero de 2018. Marcado “B”
3) Copia Simple de la Licencia Sobre Actividades Económicas con vigencia de 30 de enero de 2023 hasta 30 de enero de 2024. Marcado “C”
4) Copia simple de Certificado de Conformidad No E0265-2023 emitido por el Órgano Autónomo Desconcentrado del Servicio del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de emergencia de Carácter Civil. Municipio Puerto Cabello estado Carabobo División de Prevención e Investigación de Incendio y Otros Siniestros. Marcado “D”
5) Copia Simple de Permiso de Funcionamiento Ambiental emitido por el Instituto Autónomo Municipal para la Protección del Ambiente Municipio Puerto Cabello estado Carabobo. Marcada “E”
6) Copia Simple de USO CONFORME Y ZONIFICACION. Emitido por la Alcandial Socialista del Municipio Puerto Cabello División de Planeamiento Urbano Puerto Cabello07 de junio del 2023 No. 290/2023Uso Conforme y Zonificación. Marcado “F”.
7) Copia simple de Planilla de Recaudación Especial No00-012064 de fecha 05/06/2023. Marcada “G”
8) Copia Simple Planilla de Recaudación Especial No. 00-012065 de fecha 05/06/2023. Marcada “H”
9) Copia Simple Planilla Única de Recaudación, Estampilla Fiscales No. 00-012065 de fecha 06/06/2023. Marcada “I”
10) Copia Simple de tres (03) folios útiles, correspondiente a descripción y factura por reparación de dos portones y asfaltado completo del terreno donde funciona FRAL C.A emitidas por KIO Inversiones Ruiz Agreda C.A a Henry Figuera. Marcados “J”, “K” y “L”
De los instrumentos marcados “A”, “B” y “C” se observa que las mismas constituyen documentos de los llamados “administrativos”; los cuales la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia los ha categorizado como “documentos públicos”, constituyendo este un permiso obligatorio para operar cualquier negocio o actividad económica en un municipio, ya sea comercial, industrial o de servicios. Es un documento que acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad y uso del establecimiento, y se debe obtener en la alcaldía del municipio donde se encuentra el negocio, no obstante en el caso de marras los mismo tienen una vigencia desde el 30/01/2017 al 30/01/2018 y 30/01/2023 al 30/01/2024 y por cuanto no constituyen medio de prueba idóneo a los fines de demostrar la solvencia de la demandada en el pago de los servicios públicos se desechan por cuanto resultan impertinentes.
De el documento marcado “D” consistente de copia simple Certificado de Conformidad No E0265-2023 emitido por el Órgano Autónomo Desconcentrado del Servicio del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de emergencia de Carácter Civil. Municipio Puerto Cabello estado Carabobo División de Prevención e Investigación de Incendio y Otros Siniestros. Se desprende de los auto que la misma fue tachada en fecha 17/032025 siendo las misma ratificadas mediante diligencia de fecha 22/05/2025 a se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de dicha documental se desprende la habitabilidad para el momento de su emisión en fecha 18 de abril 2023, no obstante, resulta medio de prueba insuficiente por si mismo a los fines de demostrar el estado físico del inmueble objeto de la pretensión al momento de la interposición de la demanda.
De los documentos marcados “E” y “F” al respecto el Permiso de funcionamiento ambiental y el Permiso de Uso Conforme y Zonificación se refiere a la actividad comercial o de otro tipo que se permite en un inmueble según lo establecido en la normativa de zonificación vigente para esa área. La conformidad de uso es la certificación que se obtiene al demostrar que el uso propuesto de un inmueble cumple con las regulaciones de zonificación. En este sentido, al no constituir por si solo un medio de prueba que demuestre el estado físico del inmueble ni la solvencia de servicios publico este tribunal la desecha por resultar impertinente.
De los documentos marcados “G”, “H” e “I” al respecto las planillas de recaudación especial del SEMAT constituyen documentos de carácter fiscal o tributario. Su propósito principal es registrar y comprobar el pago de impuestos municipales, tasas por actividades económicas, patentes, o cualquier otra obligación tributaria local. No están diseñadas para certificar las condiciones físicas, estructurales, de seguridad o de habitabilidad de un inmueble, ni el pago de servicios públicos. Por lo cual, las documentales antes mencionadas no guardan relación con los hechos controvertidos por lo que se desecha, Y ASI SE DECIDE.
De los documentos marcados “J”,”K” y “L” Este tribunal deja constancia que no constan en autos por lo que no fue consignada formalmente en el expediente judicial como evidencia o como parte de la argumentación de las partes, dicho medio de prueba se desecha.
IV
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Antes que este tribunal proceda a revisar el fondo de la controversia, resulta de vital importancia pasar a pronunciarse como punto previo sobre la denuncia formulada por la parte demandante respecto de la falta de cualidad del demandante, por tratarse de uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; entendiendo que la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; pues no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.
Expone el demandado mediante sus apoderados que de conformidad con lo dispuesto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil se hace valer de la falta de cualidad en el actor para intentar o sostener el juicio por desalojo de local comercial en contra de su representada por cuanto, la falta de cualidad o de legitimación del actor esta dada por la impasibilidad que sujeta al demandante de exigir o reclamar derechos con el pretendido demandado.
Indica que la argumentación jurídica válida para determinar que la parte demandada se encuentra excluida de ser accionada jurídicamente por falta de solvencia de pago de los servicios de pago de los servicios públicos, por cuanto su representada ha pagado y esta solvente con los servicios públicos.
Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribuna Supremo de Justicia en sentencia a Sala Constitucional en sentencia del 15 de mayo de 2004, Exp. No. 000-3189, con ponencia de José Delgado Ocando, ha referido lo siguiente:
”Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”

Así mismo, señala Devis Echandía que expone que “la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)”.
Del criterio de la Sala Constitucional referido, entiende quien juzga que la legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.
Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Ahora bien, en materia arrendaticia la legitimación de las partes involucradas en un juicio de desalojo de local comercial viene dada por la cualidad que posee cada una de ellas con el contrato, acuerdo o convenio que de mutuo pacto y mediante manifestación indiscutible de voluntad firmaron, en tal sentido, si se toma en cuenta que en el caso de autos, la relación arrendaticia fue celebrada entre la entidad mercantil POLIMEROS LA ELVIRA C.A y la demandada ALMACENADORA FRAL C.A de acuerdo con el contrato de arrendamiento inserto en auto no es menos cierto que la entidad mercantil POLIMEROS LA ELVIRA C.A a través de su apoderada judicial ciudadana ROSA HAYDEE DUGARTE BARILLA dio en venta el inmueble objeto de la presente controversia a la entidad mercantil SERVICIOS DE GRUAS PORTUARIAS, SERGRUPOR C.A adquiriendo esta la cualidad de arrendatario del referido inmueble.
Al respecto el articulo 18 de la Ley de Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial establece que:
El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador.

Así pues que la subrogación de los derechos del arrendatario y en este sentido su cualidad activa para sostener un juicio por desalojo de local comercial tal como en el caso bajo estudio deriva de la concurrencia en primer término de que exista una relación de arrendamiento válida, de la cual corre inserta en los folio 19 al 22 del presente expediente el contrato de arrendamiento suscrito por la parte demandada autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Cabello en fecha 29 de septiembre de 2005 bajo el nro. 73; así mismo que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado; por lo que se desprende del referido contrato que el mismo se configura en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado a 5 años fijos contados a partir del 01 de octubre de 2005 prorrogables por periodos de igual o menor tiempo; Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y que la misma sea válida, del cual riela en el folio 15 al 18 contrato de compra venta del inmueble objeto de la controversia entre la entidad mercantil POLIMEROS LA ELVIRA C.A en su carácter de vendedora y la entidad Mercantil SERVICIOS DE GRUAS PORTUARIAS, SERGRUPOR C.A.
Es así como analizado lo anterior resulta evidente para quien aquí juzga decretar la improcedencia de la falta de cualidad activa alegar por la parte demandada como defensa de fondo. Así se decide.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora, bien visto todo el acervo probatorio; esta Juzgadora, considera necesario hacer las siguientes consideraciones:
La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo de un inmueble constituido por una extensión de terreno con todos sus anexos, mejoras, construcciones , instalaciones, pertenencias y las bienhechurías en el existes ubicado en la avenida La Paz en jurisdicción de la parroquia Urbana Juan José Flores Municipio Puerto Cabello del estado Carabobo con una extensión VEINTITRES MIL CIENTO DIECISIES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECIMEMETROS CUADRADOS (23.116,72 Mts2)de conformidad con el articulo 40 literal C y I del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y los artículos 1133, 1159, 1160, 1.579, 1592, 1.597, 1167, 1264 Y 1269 del Código Civil por daños ocasionados al inmueble e insolvencia de los servicios públicos en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece:
Son causales de desalojo:
“ …c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.

i.Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”

Es de resaltar por esta juzgadora, que el Código de Civil Venezolano establece que se entiende por contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, así lo señala el artículo 1.133 del Código Civil.
En el artículo antes mencionado, se establece que el contrato es 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, de la siguiente manera:
“…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”.

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en el contrato suscrito, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
En ese orden de ideas, quien Juzga determina que el hecho controvertido en el presente juicio se circunscribe a determinar primero si se evidencia el deterioro del inmueble; y si la demandante se encuentra insolvente en el pago de los servicios públicos de Aseo Urbano y agua potable del inmueble objeto del contrato locativo.
Para decidir se observa que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
En ese orden de ideas, el Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, el cual nos define el contrato de arrendamiento como:
“El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley”.

Nuestro proceso civil, está regido por el principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de ahí que, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la demanda y las razones de hecho que sustentan la misma, y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado al momento de contestar la demanda. Así, según tales afirmaciones de hecho planteadas por las partes que fundamentan sus pretensiones y excepciones, respectivamente, las partes se distribuirán la carga de la prueba. En el derecho procesal moderno, la carga que tienen las partes de probar sus afirmaciones, se rige por el principio general, que para demostrar un hecho en el proceso es menester haberlo afirmado, bien sea el actor en la demanda, o el demandado en la contestación. Ello debido a que en el proceso dispositivo (nuestro caso) la prueba es carga de las partes y no del Juez. Las partes deben demostrar al Juez la realización del hecho, o provocar en él la convicción de la verdad del hecho alegado, sin que éste pueda sacar elementos de convicción fuera del proceso. Siendo que en los términos en que fue contestada la demanda, de conformidad con las normas que determinan la carga de la prueba previstas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde al demandado demostrar los hechos que alega en su defensa, en cuanto a que, el inmueble no ha sufrido deterioro alguno y que se encuentra solvente con los pagos de los servicios públicos.
De manera que referente al primer punto se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre la entidad mercantil Polímeros La Elvira C.A y la entidad mercantil ALMACENADIORA FRAL C.A en su CLAUSULA SEPTIMA que:
“En caso de mejoras y bienhechurías realizadas, estas quedaran a la terminación del contrato en beneficio del inmueble arrendado, sin que esto impida el derecho que tiene el arrendador de exigir que el inmueble le sea entregado al termino pautado, en la forma y estado al que se encontraba al inicio de la relación contractual . LA ARRENDADORA entrega el inmueble en buen estado de mantenimiento aseo, pintura y solvente respecto a los servicios públicos tales como agua, electricidad, etc con los respectivos comprobantes y al vencerse el contrato LA ARRENDATARIA deberá entregarlo en las mismas condiciones”.
Ahora bien se evidencia de la Inspección Ocular realizada en fecha 24 de septiembre de 2024 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora en el inmueble ubicado en e la Av. La paz sector La Belisa sentido terminal –Valencia ubicado en la parte trasera de la parada de autobuses, dirección corresponde a la misma suscrita en el contrato de arrendamiento consignado, la cual fue impugnada por la parte demandada argumentado la parte demandada dispuso que tal acta no es legible, no siendo cierto por cuanto se entiende perfectamente lo que tal juzgado dispuso tal como se demuestra de la transcripción hecha por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda donde realiza la trascripción de la misma en el folio 104 del presente expediente que el referido inmueble se encuentra sin ningún tipo de equipo y maquinaria ni personal, que en cuanto a las condiciones físicas los cercos perimetrales se encuentra un cerco eléctrico desprendido, los dos portones que brindan acceso al inmueble se encuentran en su mayor parte oxidados, las columnas del cerco que da hacia el canal del rio se logra visualizar las vigas de soporte, que en las adyacencia de los cerco perimetrales se encuentra recubierto de vegetación, se observo desde el exterior del inmueble la presencia de oxido donde se observa el techo así mismo se deja constancia fotográfica donde se evidencia el deterioro del inmueble en parte de su estructura.
Complementándose esta prueba de inspección con el acta levantada por este juzgado en fecha 06 de noviembre de 2024 al momento de la ejecución de la medida de secuestro al inmueble objeto de la controversia donde se dejo constancia del estado estructural y de conservación del inmueble siendo evidente el deterioro y desvalijamiento de las estructuras metálicas del mismo.
Es de resaltar, que la parte demandada consignó en la audiencia de juicio y las cuales fueron promovidas en el escrito de promoción de pruebas de la paparte demandante, facturas emitidas por las entidad mercantil KIO INVERSIONES RUIZ AGREDA C.A de fecha 18 de septiembre de 2013 consistente de Recibio de pago y garantía de obra por concepto de culminar de la obra de Asfalto de un terreno perteneciente a la Almacenadora FRAL C.A, no obstante, de la misma no se evidencia identificación del inmueble objeto de la obra, así mismo consigna cotizaciones identificadas como 001100 y001102 emitida por la entidad mercantil Metalúrgica Industrial Naval S.A por suministro de portón de dos hojas y suministro y fabricación de Rampa de acceso entrada de almacén, emitida en fecha 03/06/2013 el cual es válido hasta el 06/06/2013, no obstante ambas documentales al ser emanada de un tercero no fueron ratificada por los mismo así mismo las misma tienen una data de 12 años razón por la cual no constituyen los medios probatorios idóneos para demostrar la habitabilidad y rehabilitación estructural del inmueble en la actualidad.
Por lo antes expuesto y visto que no consta en auto medio probatorio que desvirtué el alegato de deterioro del inmueble y siendo carga del accionado el probar la habitabilidad del inmueble resulta forzoso a esta juzgadora forzoso concluir que incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a que, si la demandada se encuentra insolvente con los pagos de los servicios públicos alega la parte demandada en su escrito de prueba, al folio 152, promueve como medio de prueba de la solvencia Copias simples las licencia sobre la actividad económica perteneciente a los periodos 30/01/2017 al 30/01/2018 y 30/01/2023 al 30/01/2024 los cuales por ser de vieja data fueron desechados, así mismo expuso en la audiencia de juicio (224 vto.) que:
el cobro de servicios públicos alega la parte actora, le estoy diciendo que mi representada se encuentra solvente para el momento de la interposición de la demanda, hasta los actuales momentos, siempre he obtenido la licencia de actividades económicas que si la representación de la parte demandante está cobrando deuda por servicios públicos y no incumplimiento en que se basa porque, reitera mi representada se encuentra solvente del pago por concepto de servicios públicos, lo cual lo demuestra la licencia de actividades económicas Acaba de referir la representación actora en este proceso, que el servicio por suministro de agua está a nombre de una sociedad, que creo que es Arquipo, eso demuestra que mi representada no es cliente de hidrológica del centro, por lo tanto, no puede deber suministró de agua, así queda asentado por los informes que llegaron o pudieron haber llegado a este digno tribunal a solicitud de parte”.
La parte accionante promovió la prueba de informes a la Corporación Eléctrica Nacional, S.A (CORPOELEC); Hidrológica del Centro, C.A (HIDROCENTRO);Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Municipio Puerto Cabello; IAMPROAM a los fines de que se oficiará e informara si la sociedad mercantil FRAL C.A, presenta deuda, recibiendo respuesta en fecha 26-03-2025 (f.199) del expediente proveniente de Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Municipio Puerto Cabello en el cual expone que la entidad mercantil Fral C.A presenta una deuda de SESENTA Y OCHO MIL SETENCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (68.752,00) desde la fecha 10/04/2024; en fecha 02/04/2026 se recibió respuesta IAMPROAM en el cual expone que la recaudación de la tarifas del servicio público de control ambiental se realiza por medio del Servicio Municipal del Administración Tributaria SEMAT- PC; y en fecha 04/06/2025 fue recibida respuesta por parte de Hidrológica del Centro, C.A(HIDROCENTRO) en el cual informa que la entidad mercantil AGEQUIP presenta una deuda de OCHO MIL NOVECIENTIO OCHENTA Y DOS CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (8.982,68) por la prestación del servicio en el inmueble ubicado en la Av. La Playa, N S/N cruce con avenida La Paz, Urb La Belisa Puerto Cabello.
Ahora bien En el derecho venezolano, la cuestión de si las deudas de los servicios públicos siguen al bien inmueble independientemente de quién sea su arrendatario es compleja, pero la jurisprudencia indica una tendencia a que, en última instancia, las deudas generadas por el goce y disfrute de los servicios públicos son imputables al inmueble y, por ende, a sus propietarios, incluso si el arrendatario se retira y deja la deuda.
En el casoin examine se evidencia del contrato de arrendamiento suscritos por las partes y el cual di origen a la presente acción en su CLAUSULA OCTAVA: “los servicios de energía eléctrica, agua, teléfono, vigilancia, recolección de basura, serán por cuenta y pagados por LA ARRENDATARIA, sin que LA ARRENDADORA tenga responsabilidad alguna por la correcta o deficiencia prestación de tales servicios”. (Resaltado de este tribunal).
En este sentido es resalta que de los informes presentado se evidencia la falta de pago Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Municipio Puerto Cabello el cual la parte accionada presenta una deuda SESENTA Y OCHO MIL SETENCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 68.752,00), al respecto el artículo 2 de la Ley Orgánica del Servicio de Bombero y de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, establece de manera explícita que el Servicio de Bombero es un servicio público prestado en todo el territorio nacional por los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, como órganos de seguridad ciudadana, en condiciones permanente, de actuación inmediata y primaria de las emergencias, con eficiencia, eficacia y efectividad, dirigido a la protección de la vida y los bienes.
Así mismo se desprende del informe presentado por Hidrológica del Centro, C.A (HIDROCENTRO) también se deja en evidencia la deuda de OCHO MIL NOVECIENTIO OCHENTA Y DOS CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (8.982,68) por parte de la entidad mercantil AGEQUIP quien tal como expone la parte demandada es un tercero no obstante, es de resaltar que el bien de cuya deuda se desprende constituye en bien arrendado a la entidad mercantil FRAL C.A y la cual estaba en la obligación contractual de mantener el inmueble en plena solvencia de los servicios públicos, es de resalta en el presente caso que la naturaleza de estos servicios sugieren que las deudas de los servicios públicos pueden seguir al bien inmueble independiente del arrendatario.
Así pues la jurisprudencia venezolana ha reconocido que la falta de pago de los servicios públicos por parte del arrendatario, cuando esta obligación ha sido pactada en el contrato de arrendamiento, constituye un incumplimiento contractual que puede dar lugar al desalojo.
En este sentido con lo antes analizado queda evidente para esta juzgadora la insolvencia del demandado en su obligación de cancelar los servicios públicos presente en el inmueble arrendado, con lo cual se configura la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal “I” de la Ley que rige la materia, y sin que el demandado hubiere probado su estado de solvencia, es forzoso concluir que incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
En tal sentido, y en virtud de lo anteriormente expuesto, es forzoso para quien juzga declarar CON LUGAR la demanda de Desalojo, en virtud de haber prosperado las causales previstas en el artículo 40 de la Ley para la Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, en sus literales: c) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, e i), que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que les corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio, y/o las normas dictadas por el comité paritario de administración de condominio, ya que la parte demandada, no logro demostrar la habitabilidad del inmueble quedando demostrado el deterioro del inmueble, tal como quedó demostrado en autos, y al no cumplir lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula octava del contrato al insolentarse durante la vigencia del contrato por concepto de prestación del servicio públicos; Y ASÍ SE DECLARA. –
VII
DISPOSITIVO
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara
PRIMERO:CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la ciudadana LENNYS DEL CARMEN RINCÓN CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-10.799.950 actuando en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil SERVICIOS DE GRÚAS PORTUARIAS SERGRUPOR C.A, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 10 de agosto de 2005, anotada bajo el Nro. 67, tomo 6-A-Sgdo contra la entidad mercantil ALMACENADORA FRAL C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 21 de septiembre de 2005, bajo el Nro. 26, tomo 280-A en la persona de cualquiera de sus Directores HENRRY RAFAEL FIGUERA, JUAN MARIA TREJO MORENO o JOSE JAVIER MAS QUERALT, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nro. V-3.853.191; V-2.975.035 y V. 6.520.210 respectivamente; en virtud de haber prosperado la causal contenida en el literal “C” y en el literal “I” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada de autos, entidad mercantil ALMACENADORA FRAL C.A representada por sus directores ciudadanos HENRRY RAFAEL FIGUERA, JUAN MARIA TREJO MORENO o JOSE JAVIER MAS QUERALT, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nro V-3.853.191; V-2.975.035 y V. 6.520.210 respectivamente, desalojar el inmueble constituido por una extensión de terreno, con todos sus anexos, mejoras, construcciones, instalaciones, pertenencias y las bienhechurías en el existente, con una superficie aproximada de VEINTITRES MIL CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (23.116,72 Mts2.), alinderado así: NORTE: Con terrenos que son o fueron propiedad de los ciudadanos Renzo Tassoni, Giorgio Franzini y A. Capuzzi, en Ciento Ochenta y Dos Metros Veinticinco Centímetros (183,25 Mts.); SUR: En Ciento Noventa Metros (190,00 Mts.), con la Avenida La Paz, antiguamente Salóm; ESTE: En Ciento Veintiséis Metros (126,00 Mts.), con la canalización del Río Goaigoaza; y OESTE: En Ciento Veintidós Metros Con Veinticinco Centímetros (122,25 Mts.) y con terrenos que son o fueron de los ciudadanos Renzo Tassoni, Franzini y A. Capuzzi, ubicado en la Avenida La Paz, anteriormente denominada Salom en Jurisdicción del Municipio Juan José Flores, Puerto Cabello del Estado Carabobo del Estado Carabobo,
TERCERO: Se condenan en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese la anterior sentencia
Deje transcurrir el lapso establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, sellado y firmada en la Sala de despacho de este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello. En Puerto Cabello, a los seis (06) días del mes de agosto del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
La Jueza

Abg. María Eugenia Afanador Román La Secretaria

Abg. María Bethania Escalona Manzanarez

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11 am, y se dejó copia para el archivo.

La Secretaria

Abg. María Bethania Escalona Manzanarez