TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, diecinueve (19) de febrero del 2024
Años: 213° de independencia y164º de la Federación

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ RAFAEL NAIA PAULINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.957.858, y de este domicilio.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS PADRINOS MALPICA, titular de la cédula de identidad Nro V- 7.085.587, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 86.053.
PARTE DEMANDANTE: RAMIRO ORTEGA CRUZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.426.963.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE N°: 25.080.
DECISIÓN: INTERLOCUTORIA (INADMISIBLE)
-II-
DE LOS ANTECEDENTES
En fecha dos (02) de febrero de 2024, el ciudadano JOSÉ RAFAEL NAIA PAULINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.957.858, y de este domicilio, asistido por el abogado CARLOS PADRINOS MALPICA, titular de la cédula de identidad Nro V- 7.085.587, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.053, incoa pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, correspondiéndole conocer de la referida demanda a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha siete (07) de febrero de 2024, bajo el Nro. 25.080 (nomenclatura interna de este Juzgado) asentándose en los libros correspondientes.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para que este Tribunal emita pronunciamiento sobre la admisión de la demanda, pasa a hacerlo en los términos siguientes:
-III-
DE LA PRETENSIÓN POR
RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Se constata del libelo que, el el ciudadano JOSÉ RAFAEL NAIA PAULINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.957.858, y de este domicilio, asistido por el abogado CARLOS PADRINOS MALPICA, titular de la cédula de identidad Nro V- 7.085.587, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.053, pretende la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CONTRATO VERBAL, contra el ciudadano RAMIRO ORTEGA CRUZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.426.963 a tal efecto señala:
“… En fecha Treinta 30 de junio de 2015, celebre un contrato verbal de arrendamiento por el inmueble antes descrito con el Ciudadano, RAMIRO ORTEGA CRUZ, venezolano, mayor de edad, soltero, portador de la Cédula de identidad Nro. V-10.426.963…omissis…cuyo destino era exclusivamente para la reparación de aires acondicionados y todo lo relacionado con el ramo, estipulándose un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Dólares de los Estados Unidos ($200)… omissis…Es el caso ciudadano Juez, que desde el mes de Enero del año 2020, el mencionado Ciudadano, RAMIRO ORTEGA CRUZ, ha estado incumpliendo con la relación arrendaticia, por falta de pago de los cánones de arrendamiento; en reiteradas oportunidades intente establecer comunicación el referido Ciudadano, siendo infructuosa la misma…omissis… Ahora bien, Ciudadano Juez, el arrendatario, Ciudadano RAMIRO ORTEGA CRUZ, ha incumplido con las elementales obligaciones que como arrendatario asumió al celebrar el contrato que nos ocupa… omissis…al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2020 hasta enero de 2024… omissis…Ciuddano Juez, la obligación incumplida por el ARRENDATARIO en base a lo expuesto, tiene como consecuencia acordada por las partes… omissis… apoyándonos en lo estipulado en la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL vigente en El Capítulo VIII De los Desalojos y Prohibiciones articulo 40 son causales de desalojo:… omissis…Ciudadano Juez, en base a las consideraciones que proceden, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar, como efecto demando en este acto, por resolución de contrato de arrendamiento y pago de las mensualidades insolutas al ciudadano, RAMIRO ORTEGA CRUZ, venezolano, mayor de edad, soltero, portador de la Cédula de identidad Nro. V-10.426.963 a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal, en los siguientes conceptos: 1) Resolver de pleno derecho el Contrato de Arrendamiento, y me sea entregado inmediatamente el inmueble objeto del contrato, en las mismas condiciones como lo recibió debidamente pintado, con todas sus instalaciones sanitarias y eléctricas funcionando; libre de personas, cosas y basuras; sin que nada adeude por concepto de servicios públicos con sus respectivas solvencias. 2) Cancelar la suma ajustado a la tasa del Banco Central de Venezuela $150 mensual x 48 meses SIETE MIL DOSCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS ($7.200.00) o en su defecto X la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela al 31/01/2024 (36,20) Bolívares digitales hasta el presente mes por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES DIGITALES (Bs.260.640,00). exactos. equivalentes a 6.610 Euros, que adeuda a la presente fecha, por concepto de la falta de pago de los canones de arrendamiento correspondiente a los meses desde enero de 2020 hasta enero de 2024. 3) Pagar los canones de arrendamiento que se sigan generando a partir del mes de febrero del año 2024, a razón de CIENTO CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS. mensuales, o en su defecto en Bolivares a la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela hasta la debida desocupación y entrega definitiva del local, por privarme de arrendárselo a personas interesadas en ello.4)Los honorarios profesionales y costas procesales que genere el presente procedimiento. Solicito del ciudadano juez tramite la presente demanda conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto con rango y fuerza de LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL vigente que establece en su Art. 43 en el Capítulo IX… omissis…(Subrayado de este Tribunal).

-IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En atención a lo anteriormente alegado quien aquí decide constata que la pretensión contenida en la demanda, está dirigida la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO VERBAL celebrado en fecha treinta (30) de junio de 2015 entre los ciudadanos JOSÉ RAFAEL NAIA PAULINA, titular de la cédula de identidad N° V-14.957.858, y el ciudadano RAMIRO ORTEGA CRUZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.426.963, alegando el incumpliendo del contrato al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2020 hasta enero de 2024 de conformidad con lo establecido en el literal a del artículo 40 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL vigente, solicitando se tramite la presente demanda conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto con rango y fuerza de LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL vigente que establece en su Art. 43 en el Capítulo IX (sic).
En este punto y bajo las premisas anteriormente transcritas es necesario mencionar que aun cuando el efecto principal de Resolución de contrato y del desalojo es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.
Estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el artículo 1167 del Código Civil, asi lo ha establecido LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en sentencia N° 1443 de fecha veintitrés (23) de octubre de 2014, en la cual se dejó establecido lo siguiente:
“…esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente: (…) Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem.” (Subrayado y Negrillas del Tribunal).
Ahora bien, LA SALA DE CASACION CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, ha sido constante y reiterativa al señalar que para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario bajo los siguientes términos
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes. (Subrayado y Negrillas del Tribunal). (Vid sentencia Nros 00314 de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2020, Nro. 000415 de fecha cinco (05) de octubre de 2022 y Nro 000310 de fecha dos (02) de junio de 2023)
De lo anteriormente transcrito se desprende que la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo. Asi se verifica.
Bajo este contexto es importante señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil los jueces debían proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, lo cual ha sido analizado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante que “…si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”.
Asi las cosas, aplicando lo anteriormente esbozado al caso de autos se constata que la pretensión contenida en la presente demanda, está dirigida a la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO VERBAL celebrado en fecha treinta (30) de junio de 2015 entre los ciudadanos JOSÉ RAFAEL NAIA PAULINA, titular de la cédula de identidad N° V-14.957.858, y el ciudadano RAMIRO ORTEGA CRUZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.426.963, por falta de pago de canon de arrendamiento desde el mes de enero de 2020 hasta enero de 2024 de conformidad con lo establecido en el literal a del artículo 40 del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL lo que conforme a lo establecido en líneas anteriores, claramente encaja dentro de una pretensión por DESALOJO, por cuanto se está vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo, por lo que, en virtud de las consideraciones anteriores, debe forzosamente quien aquí decide declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda tal y como se declara en el dispositivo del presente fallo, todo ello en virtud de la facultad del Juez de realizar tal pronunciamiento aun de oficio en cualquier estado y grado de la causa, conforme a los 12, 15 y 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-V-
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1. PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL, intentada por el ciudadano JOSÉ RAFAEL NAIA PAULINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.957.858, asistido por el abogado CARLOS PADRINOS MALPICA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.053, contra el ciudadano RAMIRO ORTEGA CRUZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.426.963, de conformidad con lo establecido en el 341 del Código de Procedimiento Civil.
2. SEGUNDO: No hay condena en costas en razón de la naturaleza del fallo.
Publíquese, Regístrese y déjese copia digitalizada.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los diecinueve (19) días del mes de febrero de 2024. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA,
FILOMENA GUTIÉRREZ CARMONA
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ROSALBA RIVAS ROSO
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 p.m.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ROSALBA RIVAS ROSO
FGC/RRR/elifer
Exp. N°. 25.080

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