TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA
Puerto Cabello, 09 de enero de dos mil veinticuatro
213º y 164º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2023-000319DM
ASUNTO: GP31-V-2023-000319DM

DEMANDANTE: Entidad Mercantil Construcciones Broalca C.A, mediante coapoderado Abogado Luis R Batista Salas, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.9.835

DEMANDADOS: Zoraida Isabel Reyes Rujano y Rafael José Padrinos Jiménez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad No. V-13.078.561 y V-7.081.147 respectivamente.

MOTIVO:
Resolución de Contrato
RESOLUCIÓN No:
PJ0082024000002
CLASE: Sentencia definitiva

I
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio mediante escrito libelar que introdujera el abogado LUIS R BATISTA SALAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.9.835, en su condición de coapoderado de la entidad mercantil CONSTRUCCIONES BROALCA C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 09 de marzo de 1.988, bajo el No. 63, tomo 11-C, cuya última reforma estatutaria fue registrada e inscrita en fecha 22 de agosto de 2.014 bajo el No. 04 tomo No. 30-A, por el cual demanda la Resolución de Contrato de preventa o promesa bilateral de compra venta firmado por la mencionada entidad mercantil con los ciudadanos ZORAIDA ISABEL REYES RUJANO Y RAFAEL JOSÉ PADRINOS JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad No. V-13.078.561 y V-7.081.147 respectivamente. Dicha demanda le tocó conocer al Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente, el cual procedió a su admisión en fecha 12 de julio de 2023.
En fecha 04 de agosto de 2023 mediante diligencia consignada por el alguacil informa de la materialización de citación del ciudadano Rafael José Padrinos Jiménez.
En fecha 08 de agosto de 2023 mediante diligencia el alguacil del este circuito judicial civil informa que no fue cumplida la citación de la ciudadana Zoraida Isabel Reyes Rujano por cuanto no se encontraba al momento de su visita.
En fecha 10 de agosto el abogado Oscar Triana solicita la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil siendo consignado dichos carteles en fecha 10/10/2023.
De las actas procesales se evidencia que en fecha 03/11/2023 comparecieron los ciudadanos Rafael José Padrino Jiménez y Zoraida Isabel Reyes Rujano plenamente identificados en auto, a los fines de dar contestación a la demanda y reconvenir a la entidad mercantil CONSTRUCCIONES BROALCA C.A, siendo declarada sin lugar la reconvención propuesta en fecha 07 de noviembre de 2023.
En fecha 13 de noviembre de 2023, la parte demandadaapela de la sentencia de fecha 01/11/2023 que inadmite la reconvención planteada, negándola este tribunal dicha apelación en fecha 16/11/2023.
En fecha 20 de noviembre de 2023 la parte demandante consigna escrito promoción de pruebas.
En fecha 21 de noviembre de 2023 la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas. Fijándose 10 días de despacho contados a partir del vencimiento el lapso probatorio para la evacuación de las pruebas de informe y posiciones juradas.
En fecha 08 de diciembre de 2023 vencido el lapso de evacuación de pruebas este tribunal fija la causa para dictar sentencia.
Así pasa este Tribunal a pronunciarse de la siguiente manera:

Se evidencia de las acta procesales que en efecto la parte actora demanda la resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta por falta de pago por parte de los demandados ciudadanos ZORAIDA ISABEL REYES RUJANO Y RAFAEL JOSÉ PADRINOS JIMÉNEZ de un inmueble tipo apartamento ubicado en la Autopista Valencia-Puerto Cabello, entrada a la Urbanización San Esteban Parroquia Bartolomé Salóm, municipio Puerto Cabello estado Carabobo identificado con el No. 3-B del edificio “QATIF” posteriormente denominado por modificaciones en el proyecto “Torre Isla Larga , I etapa a encontrarse en el desarrollo en el proyecto identificado como “Conjunto Residencial y Comercial Oasis El Remanzo”, y tal como quedo demostrado en la inspección judicial al inmueble en fecha el mismo se encuentra en construcción.
En este sentido, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes fines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”.).
Como se observa de los artículos transcritos, la referida Ley tiene por objeto regular todo lo relativo a las contratos, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, a fin proteger al eventual comprador para que, como débil jurídico de la relación, no se vea afectado por situaciones de fraude o estafa en virtud de la incorporación, en dichos contratos, de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de la partes contratantes y que menoscaben el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien se desprende del la CLAUSULA SEGUNDA del referido contrato que:
“El referido inmueble será construido y distribuido con tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala-comedor, área de lavandería, ventana panorámica, cerámica en los baños, puerta principal de seguridad, puerta internas entamboradas, un (01) puesto de estacionamiento y balcón, cuyo urbanismo contaran con áreas comunes como lo son (áreas verdes y caney), el cuan será construido y formara parte del Conjunto Residencial y Comercial “ OASIS EL REMANZO”, enclavado en un lote de terreno que posee NUEVE MIL SETENTAY CUATRO METROS CUADRADOS (9.174,43 Mts .2) signado como lote 2, ubicado en la autopista sorpresa Muelle, entrada a la Urbanización San Esteban, Parroquia Bartolomé Salom, Municipio Puerto Cabello Estado Carabobo”.

Como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.”.

En este sentido la Sala Político Administrativa de la Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30-04-2014 ha establecido que:
Los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato.

Es así que de conformidad al artículo 59° el cual establece que la falta de jurisdicción del Juez respecto de la administración pública, puede ser declarará aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso, este tribunal declara que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, por cuanto el objeto de la demanda trata de la resolución de un contrato de promesa bilateral de un inmueble se encontraba en proceso de construcción. Así se declara.
IV
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: EL PODER JUDICIAL NO TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, interpuesta por el abogado LUIS R BATISTA SALAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 9.835, en su condición de coapoderado de la entidad mercantil CONSTRUCCIONES BROALCA C.A contra los ciudadanos ZORAIDA ISABEL REYES RUJANO Y RAFAEL JOSÉ PADRINOS JIMÉNEZ, todos identificados en autos.
SEGUNDO: SE ORDENA la remisión del presente expediente mediante oficio dirigido a la Sala Político Administrativa de conformidad con el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese la anterior decisión y déjese copia en el copiador de Sentencias.
Dado, sellado y firmada en la Sala de despacho de este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Puerto Cabello, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil veinticuatro (2.024). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
La Jueza

Abg. María Eugenia Afanador Román
La Secretaria

Abg. Nahomys Iralys Hernández Zerpa

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 10:00 de la mañana.
La Secretaria

Abg. NahomysIralys Hernández Zerpa