TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 09 de diciembre de 2024
214º y 165º

EXPEDIENTENº: 3452

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO:DESALOJO (COMERCIAL)

DEMANDANTE: Asociación Civil CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO (C.S.I.V) inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro de Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 22 de noviembre de 1968 bajo el Nro. 51, folios 179 al 181 Registro de Información Fiscal RIF, J-07516144-0

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: OSCAR YANOSWKY ROMERO, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.994

DEMANDADA:MARIA NELA PAZ REYES(+)titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.448.367. Representada por sus herederos conocidos ciudadanas LORRAINE CRISTINA SEIDEL PAZ, ANTONELLA SEIDEL PAZ, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-16.579.683 y V-19.001.157 y sus herederos desconocidos.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS DE LA DEMANDADA: ELIEZER DUQUE y LEIDY ACOSTA abogados en ejercicio inscritos en el inpreabogado bajo el Nro. 307.429 y 307.428 respectivamente.

DEFENSOR AD-LITEM DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS: JESÚS MORENO GALINDEZ abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.124

Se da inicio al presente procedimiento por escrito de demanda de desalojo de local comercial presentada por los apoderados judiciales de la parte demandante Asociación Civil CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO (C.S.I.V) contra la ciudadana MARIA NELA PAZ REYES (+) titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.448.367conforme a los ordinales 1 y 7 del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.

Realizados los actos correspondientes al procedimiento oral y celebrada en fecha 29 de noviembre de 2024 la audiencia oral de juicio la cual se realizó en presencia de los apoderados judiciales de las partes, abogados en ejercicio OSCAR YANOSWKY ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.994 en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, abogados JOSÉ MANUEL SOTO PINEL y NIXON GARCÍA inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.099 y 20.614 respectivamente en representación de las herederas desconocidas de la finada y el abogado JESUS MORENO GALÍNDEZ inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 55.124 representante de las herederas desconocidas. Por consiguiente, se procede estando dentro del lapso legal respectivo, a proferir el extenso del fallo en concordancia con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
I
ALEGATOS DE LOS INTERVINIENTES

Alegatos de la parte demandante

Manifiesta la parte actora que el CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO adquirió de buena fe, una casa con uso comercial ubicada en la Urbanización El Trigal Sur (La Trigaleña) Av. 91 Nro. 132-415 de la Parroquia San José, del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 22 de abril del 2009, documento de venta que quedó protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia bajo el Nro. 46, tomo 31. Lo cual hicieron en conocimiento que el inmueble comprado se encontraba arrendado y que ya se habían agotado con las formalidades de la oferta de venta a la arrendataria en cuestión.

Así mismo, alegan que el contrato suscrito con la anterior arrendataria establecía que el bien arrendado tenía únicamente un uso comercial, según consta de clausula sexta del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia el 31 de diciembre de 2003.
A su vez declaran que la ciudadana MARIA NELA PAZ se ha negado numerosas veces a suscribir un nuevo contrato y se encuentra insolvente con obligaciones arrendaticias desde el mes de noviembre del año 2009 hasta la fecha, es decir, se encuentra insolvente desde hace 13 años.
También señalan que la parte demandada, en el año 2011 interpuso demanda en contra de CLUB ITALO VENEZOLANO por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo contra la ciudadana MARGOT CRISTINA NÚÑEZ SANDOVAL, anterior propietaria del inmueble y el CLUB ITALO VENEZOLANO, caso este en el cual se dictó sentencia interlocutoria que suspendió la causa por entrar en vigencia el Decreto Nro. 8190 relativo a los desalojos y desocupaciones arbitrarias de vivienda, más señalan los demandantes, que desde dicha sentencia han transcurrido más de 10 años sin dar impulso a dicho mandato por lo que alegan que dicha acción está prescrita.
De igual forma, denotan que el 08 de diciembre de 2022, se practicó inspección ocular donde se dejó constancia que el inmueble objeto de la litis es de tipo comercial, por lo que demandan el desalojo del mismo por las causales contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial ordinales 1 y 7 relativos a la falta de pago de la arrendataria y la negativa de desocupar una vez vencido el anterior contrato.
Estiman la demanda en la cantidad de Cinco mil Bolívares, equivalente a trece mil setecientas cincuenta unidades tributarias (13.750 UT)

Alegatos de la parte demandada

En su contestación de fondo, la parte demandada admite que la Asociación Civil CENTRO SOCIAL ITALO (C.S.I.V) adquirió el inmueble ubicado en la Urbanización El Trigal Sur (La Trigaleña), Avenida 91 (Avenida Italia), número 132-415, de la parroquia San José municipio Valencia, estado Carabobo, en la fecha indicada por el demandante y en la Oficina de Registro Público de la ciudad de Valencia, estado Carabobo.
Aceptan que el diecinueve (19) de mayo de 2011, el Tribunal Tercero de Primero lo Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia interlocutoria que suspendió la causa por haber entrado en vigencia el Decreto Número 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Prim Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Sin embargo, la parte demandada manifiesta que es falso que la demandante haya comprado de buena fe una casa de comercial. También alega como falso que la demandante haya tenido conocimiento antes de comprar, que se había ofrecido en venta la casa en cuestión a la arrendataria a efectos de que se ejerciera el derecho preferencial de adquisición por parte de arrendataria.
Refiere que tampoco es cierto que las partes hayan establecido que cuestión tendría únicamente uso comercial y declara que desde el comienzo de la realización contractual ha existido primero de parte de la anterior propietaria, como después de parte demandante la intención de hacer caer en error a su representada ya que la antigua propietaria en primer lugar simuló la existencia de un contrato de comodato y posteriormente vendió el inmueble arrendado a espaldas de la arrendataria y, ahora CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO, (C.S.I.V), afirma que el inmueble arrendado es usado sólo de manera comercial, aun cuando tienen perfecto conocimiento que ese inmueble es usado simultáneamente como como comercio y vivienda desde el año 1999.
Describen la presente acción como fraudulenta, al indicar que la parte demandante intenta sustraer el presente asunto de su ámbito natural que es el de derecho público, pues de acuerdo a los demandados el inmueble se trata de una vivienda y aunque los miembros ejerzan la venta de alimentos esto no anula el carácter de asiento del hogar de los demandados.
Por tales razones solicitan que el tribunal declare sin lugar la demanda incoada.
II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
Pruebas aportadas por el demandante

A los folios 8 al 14 aporta copia fotostática simple del documento de compra venta suscrito entre la ciudadana MARGOT CRISTINA NÚÑEZ SANDOVAL y el CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO de fecha 22 de abril de 2009,protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia sobre un inmueble identificado bajo el número cívico 126-425 constituido por una casa quinta ubicada en la Parroquia San José, Av. 91, Callejón El Trigal del Municipio Valencia. Elemento este que fue aceptado por la parte demandada en su contestación de la demanda, por lo cual no se trata de un hecho controvertido, permitiendo corroborar que en efecto el CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO adquirió como propietario el inmueble objeto de la litis en fecha 22 de abril del 2009. Todo ello en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Consigna a los folios 16 al 19, copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARGOT CRISTINA NÚÑEZ SANDOVAL y MARIA NELA PAZ REYES sobre el inmueble objeto de la litis y quedó autenticado por ante la Notaría Quinta de Valencia del Estado Carabobo en fecha 31 de diciembre del 2003, prueba documental esta que no fue impugnada por la parte demandada ni en la contestación de la demanda, en el lapso de promoción de pruebas ni en la audiencia oral de juicio, el cual se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civilen concordancia con el artículo 1363 del Código Civilquedando evidenciado que la demandada se había obligado con la anterior propietaria del inmueble a mantener una relación arrendaticia de carácter comercial de acuerdo a la cláusula sexta del mismo, con un canon de arrendamiento por el monto de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,00).
Aporta copia fotostática simple de sentencia interlocutoria de fecha 19 de mayo dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual es valorada conforme al artículo 429 de la ley adjetiva en correspondencia con el 1363 del Código Civil y que al ser aceptado tanto por el demandante como por el demandado en su contestación, no admite contradicción, quedando establecido que previo al presente juicio la parte aquí demandada, demandó por retracto legal arrendaticio a la ciudadana MARGOT CRISTINA NÚÑEZ SANDOVAL y al CLUB ITALO VENEZOLANO y en dicho juicio se dictó auto mediante el cual se suspende la causa por la entrada en vigencia del Decreto 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Elemento este que solo es valorado para demostrar el hecho, más al no ser opuesta por las partes como cuestión previa de prejudicialidad no es abordada por quien aquí sentencia.
A los folios 22 al 50 aporta expediente signado con el Nro. 9532 contentivo de solicitud de Inspección interpuesta por la parte demandante por ante el tribunal de municipio distribuidor en fecha 29 de noviembre de 2022 la cual se valora de acuerdo al artículo 1357 del Código Civil, el capítulo VII del Código de Procedimiento Civil y el artículo 429 de la misma norma adjetiva quedando demostrado de la observación directa del sitio inspeccionado objeto de la litis, que en el mismo se encuentra funcionando una cachapera, la cual presta sus servicios al público y es de acuerdo al acta suscrita por el Juez de la causa usado para fines comerciales, ofreciendo un servicio de venta de cachapas y otros.
A los folios 66 al 80 consignan copia fotostática simple de denuncia presentada por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) que por tratarte de documentos administrativos, y estar estos en una especie de tercera categoría de testimonial que son tratadas por analogía como si fueran documentos privados tenidos por reconocido, el cual al no haber sido impugnado, adquieren valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Permitiendo corroborar que la parte demandante, denunció a la parte demandada por ante este organismo administrativo por falta de pago.
En el lapso probatorio, ratifica las documentales consignadas junto al libelo de la demanda los cuales ya fueron valorados.

Pruebas aportadas por la demandada

A los folios 102 al 103 cursa copia fotostática simple de contrato de comodato autenticado por ante el Notario Público Séptimo de Valencia en fecha 22 de diciembre de 1999 y suscrito por las ciudadanas MARGOT NÚÑEZ SANDOVAL y MARIA NELA PAZ REYES, el cual al no haber sido impugnado, se valora conforme a lo establecido al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando establecido que la anterior propietaria del inmueble y la ahora demandada en la presente causa, habían suscrito un comodato para la habitación de la familia de la parte demandada, es decir, con carácter residencial y no comercial, el cual comenzó a tener vigencia a partir de la fecha señalada.
Al folio 104 se aporta constancia de residencia que se valora de acuerdo a un documento administrativo, del cual se presume veracidad siempre no exista prueba en contrario. En este sentido la constancia de residencia manifiesta que la ciudadana MARIA NELA PAZ REYES, reside en el inmueble objeto de la litis, sin embargo, esta apreciación se desvirtúa con la inspección judicial valorada y donde se determinó que en el inmueble funge un fondo de comercio, no existiendo constancia de elementos de carácter residencial de acuerdo a esta prueba que goza de carácter público.
En el folio105 consta Comprobante de Afiliación al Sistema SAVIL emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) de fecha 20 de marzo de 2013 el cual al tratarse de un documento administrativo, adquiere al no haber sido impugnado por la parte demandante, el valor probatorio de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando de relieve que la ciudadana MARIA NELA PAZ REYES, parte demandada en el presente juicio, se registro por ante la Plataforma SAVIL en fecha 20 de marzo de 2013.
A los folios 106 al 109 constan Certificados Electrónicos de Solvencia emitidos en fecha 13 de marzo de 2023 que son valorados de acuerdo al criterio de documentos administrativos explanado en párrafo anterior, lo cual permite demostrar que la ciudadana MARIA NELA PAZ REYES, realizó pagos en virtud de cánones de arrendamiento (DE VIVIENDA) por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes periodos:

Periodo Fecha de pago Monto de canon
12-2012 27/03/2013 0,01
1-2013 10/04/2013 3,00
2-2013 26/04/2013 0,01
3-2013 31/05/2013 0,01
4-2013 25/06/2013 0,01
5-2013 16/07/2013 0,01
6-2013 23/07/2013 0,01
7-2013 20/08/2013 0,01
8-2013 30/08/2013 0,01
9-2013 27/09/2013 0,01
10-2013 31/10/2013 0,01
11-2013 29/11/2013 0,01
12-2013 24/01/2014 0,01
1-2014 31/01/2014 0,01
2-2014 26/02/2014 0,01
3-2014 18/03/2014 0,01
4-2014 25/04/2014 0,01
5-2014 27/05/2014 0,01
6-2014 26/06/2014 0,01
7-2014 06/08/2014 0,01
8-2014 04/09/2014 0,01
9-2014 02/10/2014 0,01
10-2014 30/10/2014 0,01
11-2014 25/11/2014 0,01
12-2014 02/01/2015 0,01
1-2015 02/02/2015 0,01
2-2015 06/03/2015 0,01
3-2015 06/03/2015 0,01
4-2015 30/04/2015 0,01
5-2015 27/05/2015 0,01
6-2015 03/08/2015 0,01
7-2015 03/08/2015 0,01
8-2015 31/08/2015 0,01
9-2015 06/10/2015 0,01
10-2015 09/11/2015 0,01
11-2015 02/12/2015 0,01
12-2015 30/12/2015 0,01
1-2016 28/01/2016 0,01
2-2016 01/03/2016 0,01
3-2016 31/03/2016 0,01
4-2016 28/04/2016 0,01
5-2016 26/05/2016 0,01
6-2016 06/07/2016 0,01
7-2016 10/11/2016 0,01
8-2016 10/11/2016 0,01
9-2016 10/11/2016 0,01
10-2016 10/11/2016 0,01
11-2016 29/11/2016 0,01
12-2016 06/01/2017 0,01
1-2017 09/02/2017 0,01
2-2017 06/03/2017 0,01
3-2017 05/04/2017 0,01
4-2017 09/05/2017 0,01
5-2017 15/06/2017 0,01
6-2017 10/07/2017 0,01
7-2017 03/08/2017 0,01
8-2017 01/09/2017 0,01
9-2017 06/10/2017 0,01
3-2018 06/07/2018 0,01
4-2018 06/07/2018 0,01
5-2018 06/07/2018 0,01
6-2018 06/07/2018 0,01
7-2018 06/07/2018 0,01

A los folios 110 al 146 constan Certificados Electrónicos de Solvencia que son valorados de acuerdo al criterio de documentos administrativos explanado en párrafo anterior, lo cual permite demostrar que la ciudadana MARIA NELA PAZ REYES, realizó pagos en virtud de cánones de arrendamiento (DE VIVIENDA) por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes periodos: Del año 2019: diciembre y noviembre (monto del canon 203,72 bs). Del año 2020: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre, diciembre (monto del canon 203,72 bs) Del año 2021: Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio,octubre,noviembre y diciembre (canon 203, 72 y los últimos 3 meses del año 3,00 bs)Del año 2022: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio,agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre(monto del canon 3,00 bs) del año 2023: enero (monto del canon 3:00 bs)
De igual forma estos certificados de solvencia permiten comprobar que los datos de arrendador constan como CLUB ITALO VENEZOLANO DE VALENCIA, y el contrato que fue usado para la inscripción en el sistema SAVIL fue el comodato del 22 de diciembre de 1999 y no el contrato de arrendamiento suscrito posteriormente en fecha 31 de diciembre de 2003.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte accionante del presente juicio, el desalojo de un inmueble ubicado en la Urbanización El Trigal Sur (La Trigaleña) Av. 91 Nro. 132-415 de la Parroquia San José, del Municipio Valencia del Estado Carabobo el cual adquirió según documento de ventade fecha 22 de abril del 2009 suscrito con la ciudadana MARGOT CRISTINA NÚÑEZ SANDOVAL anterior propietaria del inmueble en cuestión, alega que este inmueble lo adquiere con conocimiento de que la ciudadana MARIA NELA PAZ se encontraba en calidad de arrendataria y que en el mismo ya se habían realizado los procedimientos de preferencia ofertiva, por lo que compran de buena fe. Más pasado el tiempo de esta venta, la arrendataria se negó a suscribir nuevo contrato y a subrogarse en el pago de los cánones de arrendamiento del nuevo arrendador, situación esta que se prolongó durante 13 años en los cuales se verifica una falta de pago, y una negativa a desocupar el inmueble; por lo que demanda el desalojo del inmueble el cual indica tiene un carácter comercial en virtud de los ordinales 1 y 7 del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
Por su parte la parte demandada alega que la misma no se encuentra insolvente tal como lo manifiesta el demandante, sino que por el contrario se encuentra solvente según se desprende de comprobante de afiliación y planillas de pagos emanadas del sistema SAVIL. Indican que la presente demanda es fraudulenta pues el demandante intenta engañar respecto al carácter del inmueble, el cual tiene un uso de vivienda según el contrato de comodato suscrito por las partes el 22 de diciembre de 1999.
Para decidir se observa:
Efectivamente la ciudadana MARGOT CRISTINA NÚÑEZ SANDOVAL y MARIA NELA PAZ celebraron el 22 de diciembre de 1999 un contrato de comodato en el cual se estableció que el inmueble hoy objeto de la litis seria utilizado por la ciudadana MARIA NELA PAZ de forma provisional y solo para su habitación y la de su familia y que la parte delantera del mismo, sería destinado para fines comerciales. Este contrato tendría una duración de un plazo fijo de 6 meses, y se determinó que seria prorrogable por acuerdo escrito por las partes.
Sin embargo, en una fecha posterior, vale decir, el 31 de diciembre de 2003 las mismas ciudadanas celebraron un nuevo contrato, esta vez de arrendamiento en el cual queda de relieve, que se cambió el objeto del mismo, siendo que se determinó que el inmueble seria utilizado por la arrendataria ciudadana MARIA NELA PAZ para el funcionamiento de un fondo de comercio, según se desprende de su clausula sexta, y se estableció a tales fines un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000.00) que seria cancelado por mensualidades vencidas. De igual forma se instauró en este acuerdo que deberían correr por cuenta de la arrendataria todo lo referente a la tramitación y obtención de los permisos exigidos por la legislación vigente, reafirmando con esto la intención de las partes que el contrato cambiara de uso residencial, a comercial.
De esta manera se establece que el contrato de comodato, quedó sin efecto en el momento en que se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, cuyo objeto sería el funcionamiento de un local comercial, por cuanto se percibe de dicho acuerdo que la última voluntad de las partes fue el de establecer un canon de arrendamiento sobre el inmueble donde funcionaria un fondo de comercio y no seguir manteniendo el comodato previo para uso residencial. Por lo que el contrato que imperará en la relación entre las partes será el arrendamiento de tipo comercial y no el comodato provisional cuyo plazo fijo había transcurrido y así se decide.
Determinado que existió un contrato entre las partes, es necesario abordar el carácter vinculante de los mismos para lo cual se cita el artículo 1159 del Código Civil que estipula:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”
De igual forma el artículo 1160 de la ley ejusdem señala que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
En este orden de ideas se percibe que la ciudadana MARIA NELA PAZ suscribió un contrato de arrendamiento de tipo comercial con la anterior propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, por lo que debía cumplir con sus deberes como arrendataria de la misma forma en la que fue suscrita en el referido contrato, y que una vez comprobado el cambio de arrendador, esta debía subsumirse a sus deberes como arrendataria con el nuevo propietario, es decir, con la ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO; en consecuencia, le correspondía a la accionada en caso de seguir ocupando el inmueble, mantener lo relativo al pago de cánones de arrendamientos y cumplimiento de las clausulas del ultimo contrato suscrito, esto es el de fecha 31 de diciembre de 2003; ello en concordancia con el principio de la subrogación arrendaticia establecido en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que dispone:
El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador. Negrillas de este tribunal.

Abona al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 18 de octubre de 2016 expediente 16-0147 lo siguiente:
Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
OMISSIS….

No hay dudas que siendo, así las cosas, es indudable que el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, al comprar dicho inmueble, adquirió los derechos y acciones que le correspondían al arrendador y con ello, se coloca en la posición del sujeto al quién en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción. Por tanto, conforme a lo establecido supra, lo pertinente es declarar que, por el hecho de la subrogación arrendaticia, como consecuencia de la validez de dicha venta, debe prosperar el desalojo conforme lo dispone el literal h del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial OMISSIS (Negrillas del tribunal)

En consecuencia, de acuerdo a la norma y el criterio jurisprudencial descrito se desprende, que desde el momento en que la parte demandante ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO adquirió el inmueble, la relación arrendaticia debió mantenerse en las mismas condiciones en la que se enmarcaba el vinculo con la arrendadora anterior ciudadana MARGOT CRISTINA NÚÑEZ SANDOVAL, cosa que no hizo la arrendataria, pues la misma demandada en su escrito de contestación negó haber suscrito o subordinado a algún contrato con la parte demandante.

Determinado esto y alegada la causal de desalojo contenida en el ordinal primero del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, es necesario confirmar si en efecto la parte demandada se encontraba en condición de insolvencia por concepto de cánones de arrendamiento. En este sentido se observa queuna vez realizada la venta del inmueble por parte de la anterior arrendadora al CENTRO SOCIAL ITALO VENEZOLANO en el año 2009, la subrogación arrendaticia debía ser inmediata, a partir de este momento en que se fijó un nuevo arrendador. Sin embargo, no es hasta el año 2013 en que la ciudadana MARIA NELA PAZ realiza inscripción de pago de cánones de arrendamiento de vivienda ante el sistema SAVIL, por lo que queda de bulto que existió desde el año 2009 hasta el 2013 silencio de prueba en cuanto al pago de cánones de arrendamiento, en virtud que los comprobantes de registro de pago aportado en autos comienzan desde el periodo 2013, por lo que en este rango de casi 4 años, no quedaron probados los pagos por concepto de mensualidades de cánones de arrendamiento, confirmándose la insolvencia de la parte demandada. Y aunque esta realizó ciertos pagos, estos fueron posteriores al cambio de arrendador, y no por razón de cánones de arrendamiento comercial, sino de vivienda. Aunado a esto, se incumple con el monto del canon pues el mismo quedó establecido en la cantidad de 400.000.00 bs, monto este que no se percibe en las planillas de pago consignadas por la demandada.
Es necesario acotar en este apartado, que aunque insiste la demandada en indicar que ha sido solvente en el pago de sus cánones de arrendamiento, los mismos no obedecen a la naturaleza del contrato vigente, sino que estos fueron fundamentados en un contrato de comodato para vivienda que quedó sin efecto con la suscripción de un nuevo contrato donde se cambió el objeto del mismo a uno de carácter comercial y con la inspección judicial practicada que arrojó que en el inmueble debatido funciona un establecimiento comercial. En virtud de ello, debe reafirmarse que en materia especial de locales comerciales la ley especial es clara al afianzar que no podrán asumirse formas o conductas tendientes a evadir la verdadera naturaleza de los inmuebles y que es la realidad la que tendrá preferencia sobre las formas y así lo instituye el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial:
Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.

Así las cosas, aunque quedaron verificados pagos ante el Sistema SAVIL por concepto de pagos de arrendamiento de vivienda, quedó a juicio de esta sentenciadora desvirtuada la naturaleza residencial del inmueble, tanto por el contrato suscrito por las partes como por la inspección judicial realizada; De esta forma, al operar la subrogación arrendaticia con el nuevo dueño del inmueble a partir del 22 de abril del 2009, se afirma que la demandada posterior a esta subrogación al no subordinarse o contratar con el nuevo dueño, dejó de cumplir sus deberes con este, quedando insolvente durante los periodos 2009, 2010, 2011 y 2012 cuyos pagos no fueron probados en autos; lo que representa una insolvencia mayor a dos cánones de arrendamiento concluyendo que la demanda de desalojo por falta de pago debe prosperar; siendo verificable el ordinal 1 del artículo 40 de la ley especial. Y así se decide.
En vista que fue declarado procedente el desalojo por falta de pago, resulta inoficioso pronunciarse sobre la otra causal peticionada (ordinal 7) habida cuenta que, en caso de prosperar, se produce el mismo efecto jurídico que no es otro que el desalojo que ya fue acordado, así se establece.

IV
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO SOCIAL ÍTALO VENEZOLANO contra la ciudadana MARIA NELA PAZ REYES (+) SEGUNDO: Se ordena a los herederos de la ciudadana MARIA NELA PAZ hacer entrega material del inmueble ubicado en la Urbanización El Trigal Sur (La Trigaleña) Av. 91 (Av. Italia) N°132.415 de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo totalmente desocupado de personas, y solvente de servicios, en el mismo estado en que fue entregada. TERCERO: Se condena en costas procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en atención a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: En concordancia al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil se ordena agregar el presente extenso del fallo con certificación realizada por la secretaria del día y la fecha en que fue emitida la decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Caraboboen la ciudad de Valencia, a los nueve (9) días del mes de diciembre de dos mil veinticuatro (2024). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
ERLYVANIS CISNERO

LA JUEZ PROVISORIO
SUHAIL BORRERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:28p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

SUHAIL BORRERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

Exp. Nº3452
EC/SB