TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR

Puerto Cabello, 12 de diciembre de 2024
214º y 165º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2021-000240DM
ASUNTO: GP31-R-2024-000259DM

DEMANDANTE: MERCEDES GUILLERMINA MIJARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.159.496
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: No acreditado en autos

DEMANDADOS: YULEIDYS DEL VALLE VENTURA HERNÁNDEZ y LUÍS EDGARDO BERRIOS AGUILERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.537.665 y 17.516.513, respectivamente
APODERADO JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: Abogado JUAN PABLO CORDERO PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado Nº 122.172

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
RESOLUCION: PJ0092024000021

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por los demandados en contra de la sentencia definitiva, dictada en fecha 13 de mayo de 2024, por el Juzgado Accidental Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, que declaró con lugar la acción redhibitoria por vicios ocultos y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato.

I
ANTECEDENTES
En fecha 27 de mayo de 2024, este tribunal superior dictó auto mediante el cual le dio entrada al presente expediente, fijándose el término para la presentación de los informes y observaciones.
En fecha 28 de junio de 2024, la parte demandada presentó escrito de informes, siendo agregado a los autos en fecha 1 de julio de 2024.
En fecha 11 de julio de 2024, la parte actora presentó escrito de observaciones, siendo agregado a los autos en fecha 12 de julio de 2024.
En fecha 12 de julio de 2024, se fijó el lapso para dictar sentencia.
En fecha 14 de agosto de 2024, previa solicitud de la parte demandante, el juez provisorio que con tal carácter suscribe el presente fallo, se aboca al conocimiento de la causa, dándose por notificado el apoderado judicial de los demandados, mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2024.
Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, procede este tribunal superior a dictarla en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE

La actora alega en su libelo que en fecha 24 de septiembre de 2020 celebró un contrato de opción de compraventa con los demandados, sobre un Inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° PB-2, situado en la planta baja, del edificio "B", el cual forma parte del Conjunto Residencial "La Sultana", situado en la calle Plaza, cruce con la prolongación de la calle Regeneración, parroquia Fraternidad, municipio Puerto Cabello del estado Carabobo; con una superficie aproximada de ochenta y nueve metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (89,20 mts²), integrado por sala-comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, cocina y lavandero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Hall de acceso o distribución y foso de ascensores; SUR: fachada interna y fachada sur del edificio; ESTE: fachada interna del edificio, apartamento PB-1, hall de entrada y foso de ascensores; y OESTE: fachada oeste del edificio.

Acota que el día 10 de octubre del 2020 ocupó el inmueble, sin embargo, a los pocos días de estarlo ocupando, fue percatándose de una serie de anomalías que presentaba el inmueble de los cuales no fue notificada; como lo es la presencia de agua en el piso de la sala, y el desprendimiento de las lajas que decoraban la pared de la misma, así como también que al irse la energía eléctrica en el piso de la sala, se hacía un pozo de agua que imagina debe ser producto de la humedad y filtración, notando además, un olor putrefacto de aguas negras o cloacas, olor que sale de una de la salas de baño y que al mismo se le están cayendo las cerámicas, que fue imposible detectar por cuanto el mismo era usado por los vendedores o propietarios como depósito y nunca fue usado por la actora. Igualmente, hace mención que en dichas paredes donde se presentan la humedad y filtraciones se han ido generando daños internos en el cableado de la corriente eléctrica al punto que se ha ido quedando parte del inmueble sin energía eléctrica, viéndose comprometida la salud tanto de sus dos (2) nietas como de su persona.

Señala que acudió al condominio, quienes le informaron que a dicho apartamento se le había caído una pared, debido a problemas de humedad y filtraciones, situación está que desconocía, por lo que se dirigió al mayor ESTARLIN DOMÍNGUEZ, quien es primer comandante del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, División de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, con la finalidad de que realizara una inspección en virtud del sinnúmero de reparaciones mayores a que tiene que ser sometido el inmueble y que para el momento de la negociación, los propietarios nunca le manifestaron de esos vicios.

Añade, que en virtud de lo anterior buscó asesoría legal por lo que acordó reunirse el día 15 de julio de 2021 a las 2:30 p.m. en las oficinas del abogado de los propietarios, siendo infructuosa dicha reunión, comunicándose con los vendedores por medio de su abogado en fecha 16 de julio de 2021 haciéndole saber su voluntad de rescindir del contrato por vicios ocultos, ya que considera que los propietarios maquillaron el inmueble para ocultar los daños que posee el mismo y proceder de manera inmediata a la entrega del mismo, resultando negativo acuerdo amistoso alguno, motivo por el cual acude a los fines de la resolución del contrato por vicios ocultos o acción redhibitoria y entregar el inmueble a la mayor brevedad posible para que le sean restituidas las cantidades entregadas.

Estima la demanda en la cantidad aproximada de SEIS MIL CIENTO VEINTE DÓLARES AMERICANOS (6.120 USD), equivalente a VEINTIDÓS MIL SETECIENTOS VEINTIUNO MILLONES SETECIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 22.721.717.880,00).

ALEGATOS DE LOS DEMANDADOS

Alegan los demandados que la demanda se fundamenta en los artículos 1.167, 1.486, 1.518, 1.520 y 1.521 del Código Civil, referentes a la venta; obligaciones del vendedor; saneamiento por vicios o defectos de la cosa vendida y sin embargo, el negocio jurídico se trata de un contrato de opción a compraventa de inmueble, siendo este instrumento un acto preparatorio de la venta, siendo que la acción redhibitoria tiene su nacimiento en la tradición de la cosa vendida y como el contrato suscrito entre las partes es un instrumento preparatorio de la venta, la tradición de la cosa no se ha realizado, por lo que siendo la acción redhibitoria una acción destinada a sanear los vicios de la cosa vendida, el acto de venta y/o tradición de la cosa es lo que constituye el nacimiento de los derechos derivados por acción redhibitoria, no siendo aplicable en el caso de marras, ya que la demandante no es una compradora, es una optante al derecho de opción a compraventa del inmueble, y los demandados, no son vendedores aún, son oferentes del inmueble.

Que es cierto que suscribieron un contrato de opción de compraventa, cuyo precio total fue de trece mil dólares americanos (13.000,00 USD) como moneda de cuenta, el cual tenía un tiempo de vigencia de quince (15) meses y no ha sido prorrogado, por lo que se encuentra vencido, pues, los compromisos de pagos adquiridos por la demandante debieron finalizar el 1 de enero de 2022 y que tiene por objeto el inmueble que se describe en el libelo. Asimismo, reconocen como cierto que desde principio del 2021, la negociación se ha visto menoscabada, por lo que, en fecha 15 de julio de 2021, se produjo una reunión extrajudicial y de buena fe, con la intención de resolver o convenir en un acuerdo a lo que no se pudo llegar y hasta la presente fecha, no se ha podido constatar esos supuestos daños.
Manifiestan que tienen conocimiento del informe de certificación de riesgos estructural ICR-013-2021, de fecha 5 de julio de 2021, el cual reconocen que les fue mostrado por la representante legal de la demandante, el día 15 de julio de 2021, cuyo contenido, de hecho, no demuestra que los daños hayan sido ocultos, ni que sean los suficientemente considerables como para impedir el uso del inmueble, más aún, en el mismo informe se establece claramente, que las causas que generan los daños, no derivan de desperfectos del propio inmueble ofrecido en opción a compraventa, por lo que niegan los alegatos esgrimidos por la demandante, respecto de posibles daños ocultos preexistentes en el inmueble ofrecido.
Niegan, que no hayan comunicado a la demandante como buenos padres de familia, las cualidades, características, detalles o desperfectos del inmueble ofrecido en opción a compraventa, pues, previo a la negociación, el inmueble siempre estuvo a disposición de la demandante para ir a verlo, lo que de hecho ocurrió en varias oportunidades, todo ello por cuanto, la demandante siempre les expresó la necesidad de ocupar el inmueble lo antes posible, realizando visitas en las cuales notó y constató el estado en el que recibiría el inmueble, así como las condiciones generales de servicios en la comunidad, circunstancia que fue plasmada en el contrato, en su cláusula séptima.
Niegan, que existan daños ocultos o que, de ahora ser visibles, haya sino maliciosamente no informados u ocultados a la demandada, pues los mismos no existían al momento de la oferta y que antes del día 15 de julio de 2022, fecha de la reunión extrajudicial hayan sido informados debidamente sobre los presuntos desperfectos o daños alegados por la demandante, estableciendo la cláusula décima del contrato, las vías de notificación entre las partes, por lo que, resulta poco responsable pretender informar de estas circunstancias diez meses después de habitar el inmueble.

Alegan la excepción non adimpleti contractus establecida en el Código Civil de Venezuela, en el sentido que siendo el contrato de opción a compraventa de inmueble un contrato bilateral, establece derechos y obligaciones recíprocas, que han debido ser honradas y de la misma demanda se puede constatar que la parte demandante ha incumplido culposamente las obligaciones derivadas del contrato, siendo el precio pactado en la cantidad de trece mil dólares americanos (13.000 USD), la demandante estima la cantidad en seis mil ciento veinte dólares americanos (6.120,00 USD), esto por ser el monto que hasta la fecha ha pagado por el inmueble, incumpliendo culposamente sus obligaciones de pago en todas las cuotas del contrato suscrito.

Aseveran que la demandante incumplió, abonando una parte de la cuota que debió pagarse antes del 1° de marzo de 2021; incumplió con el pago total de la segunda cuota que debió pagarse antes del 1 de agosto de 2021; e incumplió con el pago total de la tercera y última cuota que debió abonar antes del 1 de enero de 2022, siendo que en la actualidad ha abonado una cantidad total de seis mil ciento veinte dólares americanos (6.120,00 USD), estos han sido abonados en decenas de transacciones hechas de distintos montos y en distintas fechas y desde el mes de marzo de 2021, cuando iniciaron las incomodidades, la demandante suspendió todo tipo de pago.

Consideran que los daños, en caso de existir, pudieron ser provocados por la inobservancia o desinterés de la demandante, o por no atender los efectos propios del uso cotidiano o de la fatiga de los componentes del inmueble o simplemente son daños fortuitos o por causas externas al bien ofrecido y ajenas a su voluntad o que sean de tal magnitud que pongan en riesgo la cosa que desea devolver.

DE LA RECONVENCIÓN
Los demandados reconvienen por cumplimiento de contrato de opción a compra y daños y perjuicios y al efecto, alegan que desde el primer pago que debía honrarse a los diez días desde la firma del contrato, es decir, el día 4 de octubre de 2020, la demandante nunca ha cumplido con ningún pago ni en tiempo ni en forma y en la actualidad se encuentra vencido el contrato y no ha pagado las cuotas pactadas, encontrándose en posesión del inmueble, siendo que ellos desde que se firmó el contrato han honrado cada una de las obligaciones, como lo son: el uso, goce y disfrute de inmueble ofrecido sin perturbaciones, cumpliendo con las obligaciones derivadas de la cláusula novena del contrato, como es, la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble y están en plena disposición de cumplir con la tradición de la cosa ofrecida, siempre y cuando, sea pagado en su totalidad, cumpliendo su término de vigencia el contrato, el 1 de enero de 2022.

Señalan que la falta de pago por parte de la demandante se traduce en un incumplimiento culposo de sus obligaciones, quien deliberadamente ha decidido no cumplir con las obligaciones contraídas contractualmente, razón por la cual solicitan que la demandante sea condenada a dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 24 de septiembre de 2020 ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello y en consecuencia, sea condenada a pagar la cantidad de seis mil ochocientos ochenta dólares americanos (6.880 USD) o su equivalente en bolívares a la tasa del Banco Central de Venezuela en cumplimiento de su obligación principal y sea condenada a pagar dos mil seiscientos dólares americanos (2.600 USD) o su equivalente en bolívares a la tasa del Banco Central de Venezuela, por concepto de daños y perjuicios contractualmente estipulados entre las partes en la cláusula sexta del contrato.

Estiman la reconvención en la cantidad de nueve mil cuatrocientos ochenta dólares americanos (9.480,00 USD), que equivalen a cincuenta mil doscientos noventa y dos bolívares con noventa y ocho céntimos (50.292,98 Bs.)
CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

Niega, rechaza y contradice las pretensiones de los demandados especialmente en cuanto a los pagos realizados, ya que los mismos alegan en su escrito de reconvención que no se ha realizado ningún pago de las cuotas convenidas, siendo lo cierto que hasta la fecha ha pagado la cantidad de seis mil ciento veinte dólares americanos (6.120,00 USD), cuyo último pago se realizó en fecha 31 de mayo de 2021,

Niega que los demandados hayan asistido a una reunión conciliatoria pautada por la parte actora en fecha 15 de julio de 2021, ya que a esta reunión no asistieron, viéndose en la obligación de acudir por ante la oficina del abogado JUAN PABLO CORDERO quien ha sido abogado de confianza de los demandados y tramitador del contrato, en busca de una solución al gravísimo problema de los daños que está presentando el inmueble y lo que obtuvo en dicha reunión fue una negativa rotunda por parte de los demandados para darle una solución a dicho problema, aun cuando propuso dar por terminado el contrato asumiendo la responsabilidad de lo establecido en la cláusula sexta del contrato, referida a la cláusula penal, propuesta que también fue rechazada por los demandados.

Que los demandados señalan que no les han permitido constatar los presuntos vicios ocultos, siendo que en fecha 15 de julio de 2021 logró reunirse con los demandados y su abogado y les entregó copia simple del Informe de Certificación de Riesgo Estructural del Cuerpo de Bomberos del Municipio Puerto Cabello, por lo que niega, que no le haya permitido constatar dichos daños y una vez que constató los daños del inmueble, comenzó su gestión para reunirse con los demandados para que sanearan el inmueble objeto de contrato.

Acota que desde el inicio de la relación contractual ha estado pagando en la forma y modo que le han exigido los demandados y en las personas que le han indicado, pagando con dinero producto de su trabajo, por lo que considera que si está pagando bien, merece recibir la cosa en buen estado de habitabilidad y no con vicios ocultos.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE

Junto al libelo de demanda, produce a los folios 3 al 7 de la primera pieza del expediente, original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo en fecha 24 de septiembre de 2020, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato que denominaron opción a compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° PB-2, situado en la planta baja, del Edificio "B", el cual forma parte del conjunto residencial LA SULTANA, situado en la calle Plaza, cruce con la prolongación de la calle Regeneración, parroquia Fraternidad, municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, fijando un precio de trece mil dólares americanos (13.000,00 USD) como moneda de cuenta y con un tiempo de vigencia, de quince (15) meses, contados a partir del 1 de octubre de 2020, pudiendo ser prorrogado por noventa días por voluntad de las partes.

A los folios 8 al 11 de la primera pieza del expediente, produce original de Informe de Certificación de Riesgos emanado del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Puerto Cabello, el cual al emanar de un órgano de seguridad ciudadana del Estado, goza de presunción de legalidad, por lo cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que en fecha 5 de julio de 2021, el referido organismo realizó una inspección en el inmueble objeto de controversia, arribando a la conclusión que las paredes presentan rasgos de humedad, filtración y moho, lo que origina levantamiento de la pintura y desprendimiento de cerámica.

En el lapso probatorio, promueve a los folios 91 al 101 de la primera pieza del expediente, instrumentos privados, que al no ser desconocidos por los demandados, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tienen por reconocidos y se valoran en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante realizó los siguientes pagos ($3.000.00; $1.650.00; $400.00; $139.99; $310.00; $800.00; $540.00; $370.00; $170.00; $20.30; $79.20; $58.20; $220.00), en las fechas comprendidas entre el 30 de diciembre de 2020 y el 31 de mayo de 2021.
A los folios 102 al 109 de la primera pieza del expediente, promueve instrumentos privados en copias fotostáticas que no poseen firma, razón por la cual no arrojan valor probatorio alguno.

En la oportunidad de contestar la reconvención, la demandante promueve a los folios 229 y 230 de la primera pieza del expediente, copia fotostática certificada de instrumento público, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la ciudadana EUDIMER SODELIS es hija de la demandante.

Por un capítulo tercero promueve las testimoniales de los ciudadanos EUDIMER SODELIS VARGAS MIJARES, MARITZA DESIDED BARRIOS, MARÍA NATIVIDAD RODRÍGUEZ ÁVILA, FRANCIS ROSANNA FRAZZETO CORBINO, INGRID SÁNCHEZ y LISBEY ARRIETA, las cuales fueron admitidas por auto del 10 de octubre de 2022, a excepción del testimonio de EUDIMER SODELIS VARGAS MIJARES que fue declarado inadmisible.

En las actas procesales no consta que las testigos FRANCIS ROSANNA FRAZZETO CORBINO y LISBEY ARRIETA, comparecieran a rendir declaración por ante el tribunal de primera instancia, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
A los folios 304 y 305 de la primera pieza del expediente consta la declaración de MARITZA DESIDED BARRIOS, rendida el 19 de octubre de 2022, constatando este tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando la testigo que conocía a los propietarios del apartamento identificado con el número PB-02, torre B del conjunto residencial La Sultana, de vista una vez que a ellos se les inundó el apartamento y les ayudó a sacar el agua con su hermana, que ella reside en el apartamento PB-02 de la torre B del conjunto residencial La Sultana, aproximadamente desde hace 12 años y que ayudó a la dueña a sacar agua, que ya eso es una problemática, ese apartamento siempre ha tenido problemas, lo que tiene años desde los primeros dueños. Que conoce a la demandante porque una vez fue a la casa a tocarle la puerta y estaba votando mucha agua y la ayudó a sacar el agua. A la primera, segunda, tercera, cuarta y quinta preguntas). Esta testigo fue repreguntada por la parte demandada, respondiendo que no recuerda la fecha, pero la hora si eran las 2 de la tarde y era porque el agua llegaba hasta su apartamento y le consta porque vive al frente y siempre ha visto que hacen remodelaciones y no es un embuste para nadie que ese apartamento tiene muchas filtraciones. A la primera y segunda repreguntas.

A los folios 306 y 307 de la primera pieza del expediente consta la declaración de MARÍA NATIVIDAD RODRÍGUEZ ÁVILA, rendida el 19 de octubre de 2022, constatando este tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando la testigo que conocía a los propietarios del apartamento identificado con el número PB-02, torre B del conjunto residencial La Sultana de vista porque ella está en el piso 11 y le consta que el apartamento No. PB-02 presenta daños, desde siempre. Que conocía la señora mayor que vivía ahí quien siempre se quejaba de la filtración y conoce a la demandante por que estuvieron en la época de estudiantes. A la primera, cuarta, quinta, sexta y octava preguntas. Esta testigo fue repreguntada por la parte demandada, respondiendo que conoció a la demandante en 1973, que comenzó a estudiar en el liceo Manuel Gual y que no existe una amistad entre ellas. A la primera y segunda repreguntas.

Al folio 2 de la segunda pieza del expediente consta la declaración de INGRID SÁNCHEZ, rendida el 1 de noviembre de 2022, constatando este tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando la testigo que para el momento que fue realizada la inspección los daños que se visualizaron en el inmueble fueron moho, humedad y filtración a nivel de paredes y losas y reconoce el contenido y firma del informe de certificación de riesgo estructural emitido por el cuerpo de bomberos y de acuerdo a su experiencia, los daños para el momento de la inspección no eran recientes tenían tiempo y tiene conocimiento que no es la primera vez que se emite un informe de riesgo por ese tipo de problemáticas en el conjunto residencial La Sultana y no tiene parentesco de afinidad con la demandante. A la primera, segunda, tercera, cuarta y quinta preguntas.

Los testimonios ofrecidos por las ciudadanas MARITZA DESIDED BARRIOS, MARÍA NATIVIDAD RODRÍGUEZ ÁVILA e INGRID SÁNCHEZ no son contradictorios y además, dan razón fundada de sus dichos, por lo que los mismos son apreciados de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Promueve a los folios 250 al 253 de la primera pieza del expediente inspección realizada el 1 de junio de 2022 por la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, la cual no puede ser valorada por cuanto viola el principio de contradicción y control de la prueba, toda vez que para la fecha en que se evacuo la referida inspección que lo fue el 1 de junio de 2022, ya el presente juicio se encontraba en curso tal como consta en auto de fecha 26 de julio de 2021 cuando se le da entrada al expediente, por consiguiente, la misma debió ser promovida dentro del presente proceso, para permitirle a la parte demandada su control y contradicción y no en forma paralela como se hizo.

Promueve a los folios 254 al 279 de la primera pieza del expediente prueba de inspección judicial extra litem, evacuada en fecha 29 de julio de 2022 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual no puede ser valorada por cuanto viola el principio de contradicción y control de la prueba, toda vez que para la fecha en que se evacuo la inspección judicial extra litem que lo fue el 29 de julio de 2022, ya el presente juicio se encontraba en curso tal como consta en auto de fecha 26 de julio de 2021 cuando se le da entrada al expediente, por consiguiente, la misma debió ser promovida dentro del presente proceso, para permitirle a la parte demandada su control y contradicción y no en forma paralela como se hizo.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS DEMANDADOS

Junto al primer escrito de contestación a la demanda, producen los demandados a los folios 114 y 115 de la primera pieza del expediente, instrumento privado suscrito por los representantes de la junta de condominio de La Sultana torre B, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
En el lapso probatorio, promueven los demandados al folio 283 de la primera pieza del expediente, instrumento consistente en acuse de recepción de liberación de garantía, suscrito por un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Por un capítulo cuarto promueve la prueba de informes a ser rendida por FONDO COMÚN BANCO UNIVERSAL. Esta prueba fue admitida por auto del 10 de octubre de 2022, librándose los correspondientes oficios, sin embargo, no consta en las actas procesales que la entidad financiera requerida rindiera el informe requerido. La Prueba de informes en referencia, no guarda relación con los hechos controvertidos toda vez que los demandados pretenden demostrar con ella, que tramitaron la liberación de la hipoteca en fecha 10 de noviembre de 2021, hecho que no está debatido por las partes, razón por la cual esta alzada considera innecesario e inútil ordenar la evacuación de dicha prueba.

OTRAS PRUEBAS

En fecha 9 de marzo de 2022, en la celebración de un acto conciliatorio, ambas partes acuerdan realizar una inspección con asesoramiento de un práctico, en el inmueble objeto de controversia, inspección que fue realizada en fecha 11 de marzo de 2022, dejándose constancia que en la sala una pared presenta humedad y una pared revestida con lajas tiene algunas caídas; que cae agua de un aire acondicionado a una pared; que la pared de la cocina que colinda con el baño se observa filtración con caída de la pintura; en el baño principal se observa filtración por capilaridad; en la segunda habitación hay deterioro del friso, grietas y pintura y friso caído; en la tercera habitación hay filtración en el ducto de aguas negras; se percibe olor a humedad, el piso y techo en buen estado. La experta designada en la inspección realizada, consiga informe que cursa a los folios 120 y 121 de la primera pieza del expediente, en donde expresa que el inmueble presenta filtraciones y que los daños son generados en las paredes donde se encuentra una falsa columna, ya que dentro de la misma existen tuberías que pertenecen al conjunto residencial y que la grieta en la pared de una de las habitaciones, puede ser originada por desniveles de los cimientos.

En fecha 9 de enero de 2022, el tribunal de primera instancia dicta auto para mejor proveer, mediante el cual ordena la realización de una experticia al inmueble objeto de controversia, designando a un experto con esa finalidad. A los folios 44 al 65 de la segunda pieza del expediente, consta el informe del experto designado, señalando que con base a la inspección realizada, determinó que en el apartamento existen detalles propios de obsolescencia con un tiempo de ejecución de más de cuarenta años. Que en el área de la ducha, se observa desprendimiento de la porcelana, lo cual consideró se debe al vencimiento del material pegamento; ligeras manchas en el techo, que consideró se debe a humedad proveniente del lindero superior; en el sitio donde estaba el lavamanos observó humedad en la parte inferior, desprendimiento y rotura de porcelana y modificación de la tubería de aguas claras, considerando que esa humedad se debe a fugas por la obstrucción de la tubería original; en el sitio donde está ubicada la columna falsa, dentro de la cual se encuentran las tuberías de descarga de aguas servidas de los pisos superiores hay un deterioro muy evidente, ocasionado por humedad existente en el techo, paredes y piso, desprendimiento de pintura que debe haber comenzado alrededor de hace tres (3) años. Las reparaciones del friso realizadas a esa Columna falsa, por las características del concreto utilizado para realizar las mismas y la humedad casi permanente, considera que tienen un tiempo de ejecutadas de alrededor de cuatro (4) años; en la habitación principal se observó desprendimiento de pintura y cambio de la tonalidad de la pintura, producto de la humedad en esa zona y un tomacorriente en el cual ocurrió un cortocircuito, lo que considera es de reciente data; en las habitaciones 1 y 2, se observan en algunas paredes una humedad excesiva en las mismas, producto presumiblemente por la capilaridad en las paredes debido al alto nivel freático, lo que considera tiene más de quince (15) años; en la cocina hay una humedad excesiva, sin descartar una tubería defectuosa en la zona del lavaplatos; en la sala recibo, se verificó el desprendimiento de algunas piedras-lajas, en la superficie de la misma, lo que se debe al material pegamento.
Respecto a esta experticia, en el escrito de informes los demandados alegan que al final de la causa se generó gran inseguridad jurídica para las partes, que pone en riesgo incluso el sagrado derecho a la defensa, ya que una prueba coyuntural para la causa y que muy bien pudieron las partes promoverla en la oportunidad procesal correspondiente, fue solicitada por auto de fecha 9 de enero de 2023, sin ser complementaria a alguna ya previamente promovida y evacuada y tampoco era ampliación de alguna prueba ya previamente promovida y evacuada, sino una prueba completamente nueva para el proceso y en su ejecución y desarrollo se relajaron las normas aplicables a la misma, siendo que dicha experticia fue practicada por un solo experto, sin dar oportunidad a las partes de nombrar la suyos, vulnerando así el principio de contradicción y los escritos de Informes de la causa presentados por las partes en la oportunidad correspondiente, adolecían de información que podría ser valiosa para la causa, generando así una gran inseguridad jurídica, no obstante a ello, el tribunal a quo, legisla creando una segunda fase de informes de la causa, con apariencia de escrito de observaciones a la experticia practicada.
En primer término, debe señalarse que la norma que regula el auto para mejor proveer (Art. 514 C.P.C.) no establece que debe tratarse de una prueba complementaria de alguna prueba ya previamente promovida por las partes. En este mismo sentido, el tratadista Ricardo Henríquez La Roche afirma que los autos para mejor proveer, como su nombre lo indica, están destinados a esclarecer puntos dudosos que hayan sido materia del debate judicial y poder así fallar con conocimiento de causa, lo cual denota su carácter accesorio, complementario del debate. No obstante, no significa ello que la prueba ordenada para mejor proveer tenga que ser complementaria a otra prueba ya hecha. (Obra citada: Código de Procedimiento Civil, tomo IV, tercera edición, página 24)
Tampoco debemos olvidar, que conforme al artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el proceso constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia y a ella podemos llegar, es con el esclarecimiento de la verdad y en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los jueces deben procurar conocer la verdad en el proceso dentro de los límites de su oficio y huelga señalar, que dictar un auto para mejor proveer está dentro de los límites del oficio del juez.
Asimismo, en la experticia de oficio el juez tiene amplias facultades a los fines de su evacuación, igual como sucede cuando el tribunal no encontrare en el dictamen de una primera experticia claridad suficiente, puede ordenar de oficio una nueva experticia por uno o más expertos que también nombrará de oficio, conforme al artículo 1.426 del Código Civil en concordancia con el artículo 455 del Código de Procedimiento Civil. (Ver sentencia de fecha 30 de noviembre de 2007, expediente Nº 07-285, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.)
Siendo que la experticia evacuada mediante auto para mejor proveer, fue ordenada de oficio por el tribunal de primera instancia, resulta concluyente que la designación de un solo experto no es violatorio del principio de control y contradicción de la prueba.
En otro orden de ideas, la jueza de primera instancia otorgó un lapso para que las partes hicieran las observaciones al informe presentado por el experto, antes de dictar sentencia, garantizando el derecho a la defensa y dando cumplimiento al penúltimo aparte del artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, razones suficientes para concluir que no hubo inseguridad jurídica y menoscabo al derecho a la defensa en la experticia ordenada mediante auto para mejor proveer, Y ASÍ SE DECLARA.

IV
PRELIMINARES

PRIMERO: En los informes presentados en esta alzada el apoderado judicial de la parte demandada alega que en la presente causa se han vulnerado derechos fundamentales, como el derecho a la defensa, derecho de igualdad entre las partes, derecho al debido proceso, ya que la fecha de sentencia debió ser para el día miércoles 8 de mayo de 2024 y ha salido fuera del lapso procesal de ley, por lo que se debió dar cumplimiento a lo establecido al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y no habiendo ordenado la notificación de las partes la misma, generó un riesgo a todas las partes, sobre a todo a la perdidosa.

Para decidir se observa:

Es inveterada la doctrina desarrollada por la Sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia, quien en decisión de fecha 18 de mayo de 1992, Expediente Nº 90-0589, estableció lo que sigue:

“Es obligación de los jueces examinar, si la violación de la legalidad o de las formas procesales, produce menoscabo en el derecho de defensa, para concluir si la reposición cumple un fin procesalmente útil. Ahora, para llegar a esa convicción, es necesario que el Juez determine cuales son los elementos esenciales del acto, las condiciones de forma, es decir, los medios necesarios para alcanzar el fin al cual está destinado y ordenado por la Ley.”

Estos postulados han adquirido rango constitucional de acuerdo al mandamiento contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establecen:

“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”

“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.”

La reposición de la causa debe dirigirse a la corrección de vicios que efectivamente ocurran en el trámite de un juicio, siendo necesario que la reposición persiga una finalidad útil y así restaurar el equilibrio de las partes dentro del proceso, tal y como lo exige el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de marras, los demandados alegan que la sentencia fue dictada fuera del lapso de ley y no fue notificada, sin embargo, ejercieron el correspondiente recurso de apelación que hoy ocupa a esta alzada, lo que pone de manifiesto que una reposición de la causa para que ejerzan un recurso que ya ejercieron, resultaría completamente inútil y por ende, contrario a los postulados constitucionales, ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO: Los demandados oponen como defensa perentoria de fondo, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que la acción redhibitoria está reservada al comprador y no al opcionante.

Para decidir se observa:

En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662, estableció el siguiente criterio vinculante, a saber:

“…Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo.
…OMISSIS…
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.

En el presente caso, en criterio de este tribunal superior no estamos en presencia de un contrato de compraventa, sino de una promesa bilateral de compraventa, habida cuenta que ambas partes se comprometieron recíprocamente a vender y comprar un inmueble, mediante el otorgamiento y firma de un contrato futuro y ciertamente, la acción redhibitoria está reservada para el contrato de compraventa en donde ya se ha efectuado la tradición de la cosa vendida, que tratándose de un inmueble y conforme al artículo 1.488 del Código Civil, la misma tiene lugar con el otorgamiento del instrumento de propiedad, lo que en el presente caso no ha sucedido, sin embargo, la demandante a pesar que en el fundamento de derecho además de invocar el artículo 1.167 del Código Civil, referente a la resolución del contrato, también invoca las normas relativas a la acción redhibitoria, esta alzada haciendo uso de la facultad de reconducir la pretensión, conforme al principio iura novit curia, entiende que la pretensión de la demandante está destinada a una resolución de contrato, lo que queda corroborado con la trascripción expresa del petitorio de la demanda, a saber:

“Con fundamento en todo lo antes expuesto es por lo que acudo antes este tribunal a demandar como en efecto demando la Resolución del Contrato antes citado en virtud de los daños ocultos citados supra. Para que los codemandados convengan o a ello sean condenados por el Tribunal a. 1) Resolver el contrato objeto de la presente demanda. 2) Que los codemandados convengan en restituirme las cuotas recibidas…”

Abona lo expuesto, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de octubre de 2006, expediente Nº 05-2082 en la que se dispuso lo siguiente:

“Esta Sala, en múltiples oportunidades (Vid. sentencias números. 1225/2000, 2010/2001, 2431/2001, 524/2004, 854/2004, entre otras), ha resuelto, siempre que sea en beneficio del demandante, la reconducción de la pretensión deducida, ello, en atención al ejercicio de la función de garantía constitucional más exacta a los hechos o situaciones que constituyan la denuncia, que a las categorías o conceptos utilizados por el querellante.”

Queda de bulto, que la correcta calificación jurídica de la pretensión de la demandante, es una resolución de contrato y por consiguiente, concluir que la demanda es inadmisible por el solo hecho que en su fundamentación jurídica, además de invocar el artículo 1.167 del Código Civil, referente a la resolución del contrato, también invoca las normas relativas a la acción redhibitoria (artículos 1.518, 1.520 y 1.521 del Código Civil), sería un exceso de formalismo contrario al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que preceptúa una justicia accesible y sin formalismos inútiles, lo que determina que la defensa perentoria de fondo, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente, Y ASÍ SE DECIDE.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la demandante la resolución de un contrato que alega celebró con los demandados en fecha 24 de septiembre de 2020, sobre un Inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° PB-2, situado en la planta baja, del edificio "B", el cual forma parte del Conjunto Residencial "La Sultana", situado en la calle Plaza, cruce con la prolongación de la calle Regeneración, parroquia Fraternidad, municipio Puerto Cabello del estado Carabobo. Al efecto, alega que el día 10 de octubre de 2020 ocupó el inmueble, sin embargo, a los pocos días de estarlo ocupando, fue percatándose de una serie de anomalías que presentaba el inmueble de los cuales no fue notificada, como lo es la presencia de agua en el piso de la sala y el desprendimiento de las lajas que decoraban la pared de la misma, así como también que al irse la energía eléctrica en el piso de la sala, se hacía un pozo de agua que imagina debe ser producto de la humedad y filtración, notando además, un olor putrefacto de aguas negras o cloacas, olor que sale de una de la salas de baño y que al mismo se le están cayendo las cerámicas, que igualmente, en dichas paredes donde se presentan la humedad y filtraciones, se han ido generando daños internos en el cableado de la corriente eléctrica al punto que se ha ido quedando parte del inmueble sin energía eléctrica, acudiendo al condominio, quienes le informaron que a dicho apartamento se le había caído una pared, debido a problemas de humedad y filtraciones, situación está que desconocía, siendo que los propietarios nunca le manifestaron de esos vicios, considerando que los propietarios maquillaron el inmueble para ocultar los daños que posee el mismo y proceder de manera inmediata a la entrega del mismo.

Por su parte, los demandados admiten como cierto que suscribieron un contrato de opción de compraventa, cuyo precio total fue de trece mil dólares americanos, el cual tenía un tiempo de vigencia de quince meses y no ha sido prorrogado, por lo que se encuentra vencido, pues, los compromisos de pagos adquiridos por la demandante debieron finalizar el 1 de enero de 2022 y que el informe de certificación de riesgos estructural ICR-013-2021, de fecha 5 de julio de 2021, no demuestra que los daños hayan sido ocultos, ni que sean los suficientemente considerables como para impedir el uso del inmueble, por lo que niegan posibles daños ocultos preexistentes en el inmueble ofrecido en venta. Niegan, que no hayan comunicado a la demandante los desperfectos del inmueble ofrecido en opción a compraventa, pues, previo a la negociación, el inmueble siempre estuvo a disposición de la demandante para ir a verlo, lo que de hecho ocurrió en varias oportunidades, realizando visitas en las cuales notó y constató el estado en el que recibiría el inmueble. Niegan, que existan daños ocultos o que hayan sido maliciosamente no informados u ocultados a la demandante, pues los mismos no existían al momento de la oferta y consideran que en caso de existir, dichos daños pudieron ser provocados por la inobservancia o desinterés de la demandante, o por no atender los efectos propios del uso cotidiano o de la fatiga de los componentes del inmueble o simplemente son daños fortuitos o por causas externas al bien ofrecido y ajenas a su voluntad.

Para decidir se observa:

Quedó como un hecho no controvertido y por ende, excluido del debate probatorio, la existencia del contrato cuya resolución se pretende y del cual corre un ejemplar en las actas procesales y que fue debidamente valorado en el decurso de esta sentencia.

Así las cosas, el artículo 1.160 del Código Civil contempla que los contratos obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley y deben cumplirse de buena fe.

De lo expuesto podemos deducir, que en el contrato de promesa bilateral de compraventa de un inmueble destinado a vivienda, el mismo debe estar en condiciones aptas para habitar, como en efecto las partes lo establecieron en la cláusula séptima, en donde además se autoriza a la demandante a realizar mejoras, sin que las partes dejaran establecido en forma expresa que el inmueble adolecía daño alguno o que la demandante debía realizar reparaciones, siendo que con el Informe de Certificación de Riesgos emanado del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Puerto Cabello, cuyo contenido fue ratificado con la testimonial de INGRID SÁNCHEZ, quedó demostrado que el inmueble objeto del contrato presenta rasgos de humedad, filtración y moho, lo que origina levantamiento de la pintura y desprendimiento de cerámica. Asimismo, con la inspección ordenada en el acto conciliatorio de fecha 9 de marzo de 2022, quedó demostrado que las paredes del inmueble presentan humedad con lajas caídas, siendo que en una de las paredes cae agua de un aire acondicionado, observándose filtraciones con caída de la pintura, deterioro del friso y grietas, filtración en un ducto de aguas negras, señalando el experto que los daños son generados en las paredes donde se encuentra una falsa columna, ya que dentro de la misma existen tuberías que pertenecen al conjunto residencial y que la grieta en la pared de una de las habitaciones, puede ser originada por desniveles de los cimientos.

Concordante con las anteriores pruebas, la experticia realizada mediante auto para mejor proveer demostró que hay desprendimiento de la porcelana por vencimiento del material pegamento, manchas en el techo por humedad del lindero superior, desprendimiento y rotura de porcelanas por fugas y obstrucción de la tubería original, en el sitio donde se encuentran tuberías de descarga de aguas servidas de los pisos superiores hay deterioro evidente, lo que debe haber comenzado alrededor de hace tres años y un tomacorriente en el cual ocurrió un cortocircuito, lo que considera es de reciente data, humedad excesiva producto de la capilaridad en las paredes debido al alto nivel freático, lo que considera tiene más de quince (15) años. En el mismo sentido, apuntan las testimoniales ofrecidas por las ciudadanas MARITZA DESIDED BARRIOS y MARÍA NATIVIDAD RODRÍGUEZ ÁVILA, quienes declararon en forma conteste y dando razón fundada de sus dichos, la primera: que ese apartamento siempre ha tenido problemas lo que tiene años desde los primeros dueños y la segunda: declara que le consta que el apartamento No. PB-02 presenta daños, desde siempre.

Como se aprecia, las pruebas demostraron en forma fehaciente que las filtraciones generalizadas y otros daños que tiene el inmueble objeto del contrato, como desprendimiento de revestimientos, problemas eléctricos, grietas y de aguas negras, son de vieja data, es decir, anteriores a la celebración del contrato celebrado entre las partes y no fueron señaladas en el mismo, siendo criterio de este tribunal superior que es obligación del vendedor conforme a la cláusula séptima del contrato y conforme a la equidad, el uso y la ley, para cumplir sus obligaciones de buena fe como un buen padre de familia, entregar el inmueble en condiciones aptas para ser habitado, lo que no ha ocurrido en el presente caso.

Por otra parte, los demandados oponen la excepción de contrato no cumplido, en el sentido que la parte demandante ha incumplido culposamente las obligaciones derivadas del contrato, siendo el precio pactado en la cantidad de trece mil dólares americanos (13.000 USD), incumpliendo culposamente sus obligaciones de pago en todas las cuotas del contrato suscrito. Aseveran que la demandante incumplió, abonando una parte de la cuota que debió pagarse antes del 1° de marzo de 2021; incumplió con el pago total de la segunda cuota que debió pagarse antes del 1 de agosto de 2021; e incumplió con el pago total de la tercera y última cuota que debió abonar antes del 1 de enero de 2022 y desde el mes de marzo de 2021, cuando iniciaron las incomodidades, la demandante suspendió todo tipo de pago.

Al respecto, el artículo 1.168 del Código Civil, establece que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

En los autos quedó demostrado con pruebas instrumentales que la demandante realizó varios pagos a los demandados en las fechas comprendidas entre el 30 de diciembre de 2020 y el 31 de mayo de 2021, siendo recibidos los mismos sin que conste en las actas procesales que los demandados hayan manifestado inconformidad con los mismos, operando en todo caso lo que la doctrina gusta denominar la purga de la mora, de hecho, en su contestación los demandados reconocen haber recibido pagos por la cantidad de seis mil ciento veinte dólares americanos sin hacer reserva alguna.

En adición a lo expuesto, en el auto de entrada consta que la presente demanda fue presentada en distribución del 23 de julio de 2021, fecha para la cual no estaban vencidas la segunda y tercera cuotas, previstas para las fechas 1 de agosto de 2021 y 1 de enero de 2022, cuyos montos eran de tres mil quinientos y tres mil dólares americanos respectivamente, por lo tanto, la obligación de pagar el saldo del precio de venta no era exigible para el momento en que se interpone la presente demanda, circunstancias que determinan que la excepción de contrato no cumplido no pueda prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Mención aparte, merecen los alegatos de los demandados respecto a negar que no hayan comunicado a la demandante los desperfectos del inmueble ofrecido en opción a compraventa y que en caso de existir, dichos daños pudieron ser provocados por la inobservancia o desinterés de la demandante, o por no atender los efectos propios del uso cotidiano o de la fatiga de los componentes del inmueble o simplemente son daños fortuitos o por causas externas al bien ofrecido y ajenas a su voluntad.

En este sentido, es oportuno destacar que negar que no se comunicaron los daños del inmueble a la demandante, equivale a afirmar que sí le fueron comunicados, siendo que la carga de la prueba de ese hecho, así como que los daños pudieron ser provocados por la demandante o son fortuitos o por causas ajenas a su voluntad, recae sobre los demandados, quienes no ofrecieron ningún medio de prueba para demostrar esos hechos.

Quedando plenamente demostrado en las actas procesales que los daños generalizados que presenta el inmueble objeto del contrato, son de vieja data y por tanto, anteriores a la fecha en que se celebró el mismo, habida cuenta que era obligación de los vendedores, según la cláusula séptima del contrato y conforme a la equidad, el uso y la ley, entregar el inmueble destinado a vivienda en condiciones para ser habitado, lo que no ocurrió en el presente caso, es forzoso concluir que los demandados incumplieron sus obligaciones y por lo tanto, la pretensión de resolución de contrato debe prosperar, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, los demandados reconvienen por cumplimiento de contrato de opción a compra y daños y perjuicios y al efecto, alegan que desde el primer pago que debía honrarse a los diez días desde la firma del contrato, es decir, el día 4 de octubre de 2020, la demandante nunca ha cumplido con ningún pago ni en tiempo ni en forma y en la actualidad se encuentra vencido el contrato y no ha pagado las cuotas pactadas, encontrándose en posesión del inmueble, razón por la cual solicitan que la demandante sea condenada a dar cumplimiento al contrato y en consecuencia, sea condenada a pagar la cantidad de seis mil ochocientos ochenta dólares americanos (6.880 USD) y dos mil seiscientos dólares americanos (2.600 USD), por concepto de daños y perjuicios contractualmente estipulados.

Por su parte la demandante, niega que no se ha realizado ningún pago de las cuotas convenidas, siendo lo cierto que ha pagado la cantidad de seis mil ciento veinte dólares americanos (6.120,00 USD), cuyo último pago se realizó en fecha 31 de mayo de 2021 y que desde el inicio de la relación contractual ha estado pagando en la forma y modo que le han exigido los demandados y en las personas que le han indicado, pagando con dinero producto de su trabajo.

Para decidir se observa:

Quedó dicho en el decurso de esta sentencia que en las actas procesales hay pruebas instrumentales que demuestran que la demandante realizó varios pagos a los demandados en las fechas comprendidas entre el 30 de diciembre de 2020 y el 31 de mayo de 2021, siendo recibidos los mismos sin que conste en las actas procesales que los demandados hayan manifestado inconformidad con los mismos, operando en todo caso lo que la doctrina gusta denominar la purga de la mora.

La llamada purga de mora requiere que el obligado efectúe, aunque tardíamente, la misma prestación que constituye el objeto de la obligación, conjuntamente con la prestación accesoria consistente en el pago de los daños moratorios, o bien que pague solamente la obligación principal y el acreedor reciba el pago sin reservas (Obra citada: Tratado de Derecho Civil-Obligaciones, tomo I, segunda edición, páginas 169 y siguiente)

En efecto, los demandados en su contestación reconocen como cierto haber recibido pagos por la cantidad de seis mil ciento veinte dólares americanos sin reserva alguna, amén de que en el auto de entrada consta que la presente demanda fue presentada en distribución del 23 de julio de 2021, fecha para la cual no estaban vencidas la segunda y tercera cuotas, previstas para las fechas 1 de agosto de 2021 y 1 de enero de 2022, lo que determina que la obligación de pagar el saldo del precio de venta no era exigible para el momento en que se interpone la presente demanda, circunstancias que en su conjunto determinan que la pretensión de cumplimiento de contrato es improcedente, Y ASÍ SE DECIDE.

Como quiera que la recurrida declara con lugar la acción redhibitoria por vicios ocultos y este tribunal superior haciendo uso de la facultad de reconducir la pretensión, entiende que la pretensión de la demandante está destinada a una resolución de contrato, lo que además pide la demandante en el petitorio del libelo en forma expresa, la sentencia recurrida será modificada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente sentencia, Y ASÍ SE DECIDE.

VI
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por los demandados, ciudadanos YULEIDYS DEL VALLE VENTURA HERNÁNDEZ y LUÍS EDGARDO BERRIOS AGUILERA; SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención planteada por los demandados, ciudadanos YULEIDYS DEL VALLE VENTURA HERNÁNDEZ y LUÍS EDGARDO BERRIOS AGUILERA contra la ciudadana MERCEDES GUILLERMINA MIJARES. TERCERO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de mayo de 2024, por el Juzgado Accidental Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, extensión Puerto Cabello; CUARTO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato intentada por la ciudadana MERCEDES GUILLERMINA MIJARES, en contra de los ciudadanos YULEIDYS DEL VALLE VENTURA HERNÁNDEZ y LUÍS EDGARDO BERRIOS AGUILERA; QUINTO: SE DECLARA RESUELTO el contrato autenticado en fecha 24 de septiembre de 2020 ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, inserto bajo el Nº 42, tomo 18 y en consecuencia, deberán las partes devolver las prestaciones cumplidas sin plazo alguno; SEXTO: SE ORDENA a la demandante, ciudadana MERCEDES GUILLERMINA MIJARES, devolver a los demandados, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia, el inmueble objeto del contrato, constituido por un apartamento distinguido con el N° PB-2, situado en la planta baja, del edificio B, el cual forma parte del conjunto residencial La Sultana, situado en la calle Plaza, cruce con la prolongación de la calle Regeneración, parroquia Fraternidad, municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y nueve metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (89,20 mts²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Hall de acceso o distribución y foso de ascensores; SUR: fachada interna y fachada sur del edificio; ESTE: fachada interna del edificio, apartamento PB-1, hall de entrada y foso de ascensores; y OESTE: fachada oeste del edificio; SEPTIMO: SE ORDENA a los demandados ciudadanos YULEIDYS DEL VALLE VENTURA HERNÁNDEZ y LUÍS EDGARDO BERRIOS AGUILERA, devolver a la demandante, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia, la cantidad de seis mil ciento veinte dólares americanos (6.120,00 USD) o su equivalente en bolívares, calculados a la tasa del Banco Central de Venezuela (BCV) correspondiente al día en que se haga efectivo el pago.

No hay condena en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, a los doce (12) días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.

LA SECRETARIA

VICNELLY ALEJANDRA FRAY GAMERO
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo la 12:45 p.m previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

LA SECRETARIA

VICNELLY ALEJANDRA FRAY GAMERO