TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 02 de Abril de 2024
Años: 213° y 164°
EXPEDIENTE: 10.635

PARTE DEMANDANTE: DAYSI NAVAS FIGUEROA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación.

PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°128.227.

MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES
En fecha 01 de noviembre de 2023, el ciudadano EDGAR DE LA CRUZ HERRERA CROQUER, venezolano titular de la cedula de identidad N°V- 5.441.021, Y OTROS, asistidos por la abogada DAYSI NAVAS FIGUEOA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 incoa pretensión por NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, la cual correspondió conocer a este Tribunal previa Distribución de ley, en virtud de la declinatoria de competencia del Juzgado Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada en fecha treinta (30) de Noviembre de 2023, bajo el N°10.635.
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2023, se admite cuanto ha lugar en derecho la pretensión, en consecuencia, se ordena el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 29 de enero de 2024, comparecen ante el Tribunal los abogados DAYSI NAVAS FIGUEOA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación presentan escrito de reforma de demanda, sustituyendo a la parte demandada en contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515 (folios 28 al 31).
En fecha 02 de febrero de 2024, quien suscribe se aboco al conocimiento de la presente causa mediante auto expreso (folio 32)
En fecha 08 de febrero de 2024, este Tribunal dicto de auto de admisión de la reforma de la demandada y se libró boleta de citación a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515 (folios 33 y 34).
En fecha 26 de febrero de 2024, comparece la abogada YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°128.227, actuando en nombre propio y en representación de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, a los fines de presentar escrito de contestación de la demanda (folios 38 al 43).
En fecha 29 de febrero de 2024, los abogados DAYSI NAVAS FIGUEOA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación, presento escrito de promoción de pruebas (folios 125 al 127), las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 01 de marzo de 2024 (folios 128).
En fecha 05 de marzo de 2024, los abogados DAYSI NAVAS FIGUEOA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación, presento escrito de promoción de pruebas (folios 129 y 130), las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 06 de marzo de 2024 (folios 132).
En fecha 08 de marzo de 2024, los abogados DAYSI NAVAS FIGUEOA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación, solicitaron la prórroga del lapso probatorio (folio 134). Siendo acordado por este Tribunal mediante auto de fecha 11 de marzo de 2024 (folio 136).
En este sentido, siendo la oportunidad procesal de dictar sentencia, este Tribunal procede a realizarlo con fundamento en los siguientes términos:
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
En el caso concreto de marras, los abogados DAYSI NAVAS FIGUEOA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación, incoa una pretensión por NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA DE JUNTA DE CONDOMINIO contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515, argumentado que:
“(…) En el caso, que fue convocada una Asamblea de Copropietarios del Conjunto Residencial El Pia por la Junta de Condominio ciudadanos: YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° V-12.478.515. quien fue elegida al cargo de Presidente, RONALD RAFAEL BLANCO, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° V-5.598.204, elegido al cargo de Vicepresidente; YOLANDA CERON, venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad V-14.914.867, electa para el cargo de Secretaria; GINA DIAZ, venezolana mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad V-14.537.435, electa al cargo de Primer Vocal, y FIDEL BARBOZA, venezolano, mayor de edad, habil en derecho, titular de la cédula de identidad V-5.721.360 electo como Segundo Vocal, quienes son propietarios de los apartamentos ubicados en el Conjunto Residencial El Piñal. Torre 03, Apart 4-B, Torre 16 Apart 3- B. Torre 13 Apart. 2-A Torre 3 Apart 3-A y Torre 15 Apart. 3-A, respectivamente, con la finalidad de efectuar una Asamblea en fecha 21 de octubre de 2023 para elegir la Junta, convocatoria que fue publicada en la cartelera y en cada una de las torres del Conjunto Residencial, sin cumplir la formalidad de Ley, como lo es, su publicación en un periódico de la localidad con por lo menos tres. (03) dias de anticipación, de acuerdo al articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, convocatoria que hicieron a sabiendas de que los copropietarios estaban solicitando la constitución de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, de conformidad con el articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que la Junta de Condominio debe constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) dias luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales, y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulado por esta Ley, situación ésta que se produjo con la protocolización de ciento dieciocho (118) apartamentos, con la protocolización en fechas recientes en el año 2022 y marzo 2023, ya que contamos actualmente con la protocolización de 118 apartamentos quedando pendientes por protocolizar 26, de un total de 144 apartamentos que conforman el Conjunto Residencial, habiendo alcanzado el 81% de apartamentos protocolizados. Por todo lo antes expuesto es que se le solicitado a la Junta en reiteradas oportunidades que deben ajustarnos a la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la Ley otorga da sesenta (60) dias para legalizar la Junta de Condominio. Se anexa, los ejemplares de las convocatorias marcadas con las letras "A-1", "A-2", "A-3" y "A-4". Solicitudes que ellos desconocieron de manera reiterada y en total desacato, a pesar de haberse solicitado por algunas instancias conciliatorias (Funda Comunidad y por ante la Juez de Paz Dra Ana Lara), para llegar a una conciliación y lograr constituir la Junta de Condominio, a este respecto anexamos copias del Informe y escrito de solicitud de intermediación marcados con la letras "B-1", "B-2', reuniones que terminaron en fecha 14/09/23, llegando a un acuerdo para nombrar conjuntamente una comisión electoral y con un llamado a asamblea a la brevedad posible, e igualmente se acordo que todos podían ejercer el derecho al voto y participar en el proceso eleccionario, estén solventes o no con las cuotas, todo en ello, en virtud de la forma como son llevadas las cuentas y a la falta de control y verificación de las mismas, acuerdos que fue incumplido por parte de la Junta, quienes decidieron hacer el llamado a asamblea con sus reglas y limitaciones, tal y como consta en el comunicado publicado en el grupo de whatsapp de la Junta, administrado por ellos y al cual no todos tienen acceso, argumentando que todo lo que ellos hacen y deciden proviene del Documento de Condominio, que establece (...) "La administración podrá estar a cargo de una persona natural o juridica que designe la asamblea de propietarios, todo de conformidad con lo establecido en el Titulo Segundo de la ley de Propiedad Horizontal. No obstante la ASOCIACION CIVIL PRO RESCATE Y ADJUDICACION DE VIVIENDAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL (APROREVI), en su condición de propietaria se reserva el derecho de administración del condominio que conforma el conjunto residencial, pudiendo ejercerla directamente por medio de persona natural o jurídica designe y hasta tanto no hayan adjudicado en plena propiedad los apartamentos a cada uno de asociados activos que la conforman, y una vez cumplida el objetivo, cual es, otorgar los documentos conforma el se constituirá la Junta de Condominio y el Administrador. Situación está que pone de manifiesto una flagrante violación a la Ley de Propiedad Horizontal que es la normativa que rige estos casos de propiedades de diversos apartamentos y locales de un inmueble que podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto no se opongan a ésta y las del Código Civil. Entendiendo el concepto de apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la via publica directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo o una fracción de un piso o más de uno, estando el Conjunto Residencial en contexto con la aplicación exclusiva de la Ley de Propiedad Horizontal, cosa que queda claro y no está en discusión. Existiendo entonces, en el presente caso una disconformidad entre lo que establece el Documento de Condominio y lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la parte de la Administración del Conjunto Residencial, a este respecto, debemos acotar que, existiendo la discrepancia entre una y otra debemos aplicar con preeminencia la Ley de Propiedad Horizontal y m cuanto no se oponga a éstas, las del Código Civil, eso quiere decir que únicamente prevalece la disposiciones del documento de condominio sobre la Ley, en aquellas cuestiones que la Ley la autorice. Resumiendo lo antes dicho, hay que acatar lo que diga el documento de condominio en los siguientes casos: 1) Cuando dispone sobre asuntos que no están contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal y 2) Cuando ordena cosas diferentes de lo que dice la Ley. En todos los demás casos, las cláusulas del Documento de Condominio que sean contrarias a las de la Ley, son inaplicables. En el caso que nos ocupa, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal es muy claro y dispone la obligatoriedad de constituir la Junta de Condominio al haber alcanzado el porcentaje legal en el plazo establecido. Por todo lo antes expuesto, es que solicitamos la nulidad absoluta de la asamblea de fecha 21 de octubre de 2023, y de la convocatoria realizada por los miembros de la Junta de Condominio a través de su Presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° V-12.478.515, número de teléfono WhatsApp 0426-4466535, residenciada en la siguiente dirección: Conjunto Residencial El Piñal, torre 03, piso 4, apart. 4-B, Avenida Dr. Polo Castellanos con Valmore Rodriguez y Calle El Milagro, Sector Colinas de Barbula Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. En consideración a los hechos expuestos y los fundamentos de derecho presentados, es por lo que ciudadana Jueza, con fundamento al articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, acudimos a t competente autoridad a fin de demandar como formalmente lo hacemos a la ciudadana VULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad hábil en derecho, titular de la cédula de identidad Nº V-12.478.515, con el carácter de autos, para que se declare con lugar la presente acción de nulidad de asamblea de copropietarios realizada en fecha 21 de octubre de 2023, y en consecuencia pido de acuerdo a lo establecido en el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, la suspensión inmediata de todos los efectos que se deriven de los acuerdos tomados en asamblea de fecha 21 de octubre de 2023, asi como, la nulidad de la convocatoria hecha para celebrar la asamblea de copropietarios de elección de la Junta de Condominio para el periodo 2023. 2024 del CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, ubicado en la Avenida Dr. Polo Castellanos o Avenida Principal del Conjunto entre el final del cruce de la prolongación de las calles 222 con Valmore Rodriguez y Calle El Milagro, Sector Colinas de Barbula Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. Por cuanto no cumplen con los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, por adolecer de vicios en su contenido, que atentan contra el bien de los demás propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, aunado a las violaciones de la Ley de Propiedad Horizontal por abuso de derecho, y estatutos Constitucionales. Asi mismo solicito se practique la citación en la persona de YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, habil en derecho, titular de la cédula de identidad N V-12.478.515, con el carácter que se desprende de autos, número de teléfono WhatsApp 0426- 4466535, ubicada en la siguiente dirección: Conjunto Residencial El Piñal, torre 03, piso 4, apart. 4. B. Avenida Dr. Polo Castellanos con Valmore Rodriguez y Calle El Milagro, Sector Colinas de Barbula Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo (…)”. (Negritas y subrayado de este Tribunal).

De conformidad con lo antes expuesto, quien suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
El maestro Luís Loreto define la cualidad como la relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción. La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga
Sobre este particular, la Ley de Propiedad Horizontal, vigente a la fecha, destaca en su literal “e” del artículo 20 que: “…Corresponde a los administradores: (…) e) ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgado el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”.
Corolario de lo anterior, dicho precepto legal indubitablemente hace referencia a la disposición y administración de los asuntos comunes sobre la masa que conforma el condominio por parte de los administradores, para lo cual éste debe contar igualmente, con la debida autorización de la Junta de Condominio, lo cual debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio, con el aval del 75% de la consulta, votos y acuerdo de todos aquellos propietarios que conforman la comunidad.
Siendo así, y en atención a la sentencia de la Sala de Casación Civil, parcialmente transcrita up supra, la cual señala que corresponde a los administradores ejercer la representación de los propietarios en los asuntos relativos a la administración de las cosas comunes, queda claro que los facultados para representar en juicio a los propietarios en los referidos asuntos es el administrador, el cual debe estar previamente autorizado por la junta de condómino.
En este mismo hilo argumentativo, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “La junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el reglamento de la presente ley y en todo caso, tendrán las siguientes: C) ejercer las funciones del administrador en caso de que la Asamblea de copropietarios no hubiera designado”
De la norma antes transcrita, se infiere que la representación de los propietarios de un edificio sometido a el sistema de propiedad horizontal para estar en juicio bien como actores o como demandados, por señalamiento expreso de la norma corresponde al administrador y en caso no de haber sido designado por la junta de condómino correspondería dicha representación a la Junta de condominio, quien ejercería las funciones del mismo pero en representación como ya dijimos de la comunidad de propietarios, correspondiendo la cualidad exclusivamente a la comunidad de propietarios.
De conformidad con lo antes expuesto se evidencia que el vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal. En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios.
En abono de lo anterior, el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsorte: a) siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa (…)”.
En cuanto a este punto, al Autor Ricardo Henríquez la Roche expresa lo siguiente:
“la distinción de mayor relevancia que formula la doctrina respecto a litisconsorcio, viene dada por el carácter necesario o voluntario como concurren las partes al proceso. Llámese litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva no reside en cada una de ellas.”
En el caso in comento, como bien se ha venido indicando estamos frente a una acción de nulidad de acuerdo tomados en asamblea de propietarios, en donde resulta menester determinar la cualidad que posee o no, la junta de condominio del Conjunto Residencial El Piñal para sostener la presente acción.
Con relación al litisconsorcio necesario el doctrinario Humberto Cuenca expone:
“La otra figura del litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio también de una sola pretensión. Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada, por ello se llama litisconsorcio necesario. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa, está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos. Así en la sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno solo sino a todos y a lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los coparticipes.”
De lo anterior se colige que el litisconsorcio se caracteriza por la pluralidad de partes, bien sea activa o pasiva, en relación a una misma pretensión, las cuales deben ser llamadas a juicio para establecer debidamente el contradictorio, pues la cualidad no reside en cada uno de ellos. Así pues, que en las comunidades en nombre colectivo, la cualidad de los socios o de los integrantes de la misma corresponde a todos los coparticipes
A mayor abundamiento, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario precisar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal. En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, en opinión de quien decide el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Junta de condominio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios.
Sobre este particular, resulta determinante destacar al respecto, que en situaciones como la que nos ocupa, donde se verifica la cualidad de la junta de condominio para ejercer la representación de los propietarios en juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Exp. 2015-000120, sentencia de fecha 11 de diciembre de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, caso GALERÍA PUBLICITARIA PLAZA LAS AMÉRICAS, C.A., contra el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, estableció:
“(…) Ahora bien, encuentra oportuno la Sala traer a colación asuntos atinentes al punto expuesto por el juez ejecutor en el auto de fecha 17 de julio de 2006 para convertir en partes condenadas a terceros fuera del proceso, el cual fue confirmado por el Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario el 29 de abril del 2014, al declarar sin lugar la apelación interpuesta por terceros lesionados, en relación con el criterio sobre el cual, los propietarios –terceros no demandados- debían ser condenados deliberadamente a responder por una obligación contra el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, que no le es de modo alguno transmitible, en tal sentido la Alzada puntualizó:
“…es resaltante lo expuesto por el Juzgado A quo (sic), quien en el auto bajo estudio, realizó la siguiente afirmación: “(…) 1.- Que el proceso de ejecución seguido en contra del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, debe entenderse como propuesto contra los miembros de la comunidad propietaria del inmueble y, por las razones explicadas (…)”, a lo que, dicha conclusión se adapta específicamente a la naturaleza de la figura jurídica sustantiva sui generis del condominio, ya que de un profundo análisis de la base de dicha institución, en la representación del todo de los copropietarios, debidamente elegida y acreditada asamblea que conforma la junta de condominio, pasivamente los copropietarios son los que son requeridos para responder por las responsabilidades comunes, que de dicha conformación del todo se generen (…)”. (negritas y subrayado de este Tribunal).

Siendo así, y en atención a la sentencia de la Sala de Casación Civil, parcialmente transcrita, corresponde a los administradores ejercer la representación de los propietarios en los asuntos relativos a la administración de las cosas comunes, queda claro que los facultados para representar en juicio a los propietarios en los referidos asuntos es el administrador, el cual debe estar previamente autorizado por la junta de condómino.

Sentadas las anteriores premisas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado sobre la falta de cualidad, indicando en reiteradas sentencias que la misma debe ser declarada aún de oficio por el juez, por tener carácter de orden público. Siendo que antes de pronunciarse sobre algún juzgamiento del fondo de la controversia, se debe dilucidar –inicialmente- la falta de cualidad aún de oficio por el juez y de proceder la misma se debe declarar inadmisible la acción, de no actuar de esa manera se estaría incurriendo en el vicio de incongruencia omisiva, lo cual conlleva a la violación del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al desconocimiento de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil. (Ver sentencias N° 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Plinio Musso Jiménez; sentencia N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros, todas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).
A tal respecto, se puede concluir que es criterio de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, que la materia de cualidad reviste un carácter de orden público, pues constituye un presupuesto procesal de la acción, representando una formalidad esencial para la consecución de la justicia, que está a su vez íntimamente ligada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, que reviste un especial orden público; lo que claramente hace indispensable su examen aun de oficio, en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia, evitando que llegado el caso en el cual alguna de las partes carezca de la cualidad para actuar en juicio bien sea como actora o demandada, innecesariamente se ponga en marcha el aparato jurisdiccional.
Ahora bien, de la revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad del Acta de Asamblea de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, celebrada el día 21 de Octubre de 2023, instaurándose la presente demanda contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515, quienes no son sujetos de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre la comunidad de propietarios y no sobre la Junta de Condominio, quien claramente no tiene facultad para sostener el presente juicio, máxime que nos encontramos frente a una acción que pretende justamente la nulidad de los acuerdos tomados por la comunidad de propietarios del referido conjunto residencial, todo ello de conformidad con los argumentos antes analizados y lo dicho por la propia pate demandante en su escrito libelar, quien señalo que la administración de la JUNTA DE CONDOMINIO, es ejercida por la ASOCIACION CIVIL PRO RESCATE Y ADJUDICACION DE VIVIENDAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL (APROREVI). Así se declara.
En virtud de las consideraciones antes expuestas, y por cuanto la demanda por Nulidad del Acta de Asamblea, incoada contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515, sin que esa tenga legitimidad para representar a la comunidad de propietarios del referido condominio en el presente juicio, es por lo que forzosamente debe ser declarada la falta de cualidad pasiva en la presente causa y en consecuencia la inadmisibilidad de la demanda por Nulidad del Acta de Asamblea, incoada por los abogados DAYSI NAVAS FIGUEOA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta ciudadana YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V- 12.478.515, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, en atención a lo establecido en los artículos 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal concatenados con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-III-
DISPOSITIVA
Por todas las razones expuestas, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS, VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA, de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N°V- 12.478.515, para sostener el presente juicio, por nulidad del Acta de Asamblea. En consecuencia:
SEGUNDO: INADMISIBLE, la demanda por Nulidad del Acta de Asamblea, incoada por los abogados DAYSI NAVAS FIGUEOA y GABRIEL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.110 y 301.752, respectivamente, actuando en sus propios nombres y representación, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL PIÑAL, en la persona de su presidenta ciudadana YULY DEL CARMEN REYES HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V- 12.478.515.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en Valencia, a los Dos (02) días del mes Abril del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL

YULI GABRIELA REQUENA TORRES
LA SECRETARIA,

ADRIANA CAROLINA MENDEZ
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (3:20 pm.) se publicó y registró la anterior decisión, dando cumplimiento a lo ordenado.
LA SECRETARIA,

ADRIANA CAROLINA MENDEZ

YGRT/acm
Expediente N° 10.635