TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARÍANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 15 de mayo de 2.023
213º y 164º
DEMANDANTE.-
SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 bajo el numero 73 tomo 84-B, R.I.F. J-075184572
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
Abogada LIGIA MERCEDES BENITEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 24.403 y HERMES ABREU inscrito en el IPSA bajo el Nro. 54.782.
DEMANDADA:
SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREGA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 13 de junio de 2008 bajo el numero 58 tomo 45-A, R.I.F. J-296419973
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
GERAL ALEJANDRO MORILLO SEGOVIA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 285.968 y FRANCISCO SANCHEZ inscrito en el IPSA bajo el Nro. 33.503.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: 2933
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Visto sin conclusiones de las partes, se inicia el presente procedimiento mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL mediante escrito interpuesto por la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 bajo el numero 73 tomo 84-B, R.I.F. J-075184572, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREAGA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 13 de junio de 2008 bajo el numero 58 tomo 45-A, R.I.F. J-296419973, correspondiendo su conocimiento al tribunal segundo de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, correspondiendo su conocimiento a este tribunal, quien le dio entrada mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2022 y le asigno el número de expediente 2933.
En fecha 18 de noviembre de 2022 este tribunal admitió la presente demanda. en esa misma fecha la parte demandante consigno escrito contentivo de consignación de escrito suscrito por ante la superintendencia nacional para la defensa de los derechos socioeconómicos.
En fecha 22 de noviembre de 2022 la parte accionante consigno escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida en fecha 29 de noviembre de 2022.
En fecha 05 de diciembre de 2022, la parte demandada se da por escrito mediante diligencia.
En fecha 13 de diciembre de 2022 la parte demandante impugno la diligencia interpuesta por la demandada en fecha 05 de diciembre de 2022.
En fecha 26 de enero de 2023 consigno escrito de contestación de la demanda.
En fecha 01 de febrero de 2023 este tribunal declaro inadmisibles las tercerías interpuestas por la parte demandada.
En fecha 02 de febrero de 2023 consigno escrito de contestación de cuestiones previas.
En fecha 13 de febrero de 2023 la parte demandada consigno escrito de conclusiones de las cuestiones previas.
En fecha 27 de febrero de 2023, el ciudadano ELIAS ANTONIO SOTO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero 4.875.156 consigno escrito de tercería.
En fecha 27 de febrero de 2023 fue consignado escrito de tercería por los ciudadanos FRANCESCO QUALIZZA y LORENA QUALIZZA.
En fecha 02 de marzo de 2023, este tribunal declaro SIN LUGAR la cuestión previa interpuesta por la parte demandada.
En fecha 03 de marzo de 2023, este tribunal declaro INAMISIBLE las tercerías interpuestas por los ciudadanos FRANCESCO QUALIZZA y LORENA QUALIZZA.
En fecha 06 de marzo de 2023, este tribunal fijo la fecha para la realización de la audiencia preliminar.
En fecha 08 de marzo del 2023, la parte demandada otorgo poder apud acta a los abogados FRANCISCO ANTONIO SANCHEZ BARRIOS y GERAL ALEXANDRO MORILLO SEGOVIA inscritos en el impreabogado bajo el número 33.503 y 285.968.
En fecha 09 de marzo de 2023, tuvo lugar la audiencia preliminar.
En fecha 09 de marzo de 2023, la parte demandada consigno escrito de pruebas.
En fecha 14 de marzo de 2023, este tribunal fijo los hechos controvertidos.
En fecha 20 de marzo de 2023, la parte demandada promovió pruebas.
En fecha 21 de marzo de 2023, la parte demandante promovió pruebas.
En fecha 22 de marzo de 2023, este tribunal se pronunció respecto a las pruebas promovidas.
En fecha 11 de abril de 2023, este tribunal fijo la fecha de la audiencia de juicio.
En fecha 03 de mayo de 2023, la abogada LIGIA MERCEDES BENITEZ supra identificada consigno escrito de sustitución de poder.
En fecha 03 de mayo de 2023, se celebró la audiencia de juicio y se dictó el dispositivo del fallo en el que se declaró CON LUGAR la presente demanda, se condenó a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda y se condenó en constas a la parte accionada.

ALEGATOS DE LAS PARTES.
Parte demandante:
Alega la parte demandante, que existía una relación arrendaticia entre su representada y la demandada, la primera con la condición de arrendadora y la segunda en su condición de arrendataria; que dicha relación arrendaticia tenía una antigüedad superior a diez (10) años; que el último contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 01 de octubre de 2019; que para poner fin a la vigencia del mismo, su representada dio aviso oportuno respecto su intención de no prorrogar la relación arrendaticia mediante la notificación practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial Del estado Carabobo según expediente 8911; que en fecha 01 de octubre de 2019 y a los efectos de normar la relación arrendaticia, ambas partes suscribieron un contrato de prorroga legal que llego a término en fecha 01 de octubre de 2022 y que dicho contrato estipulaba que llegada la fecha anteriormente citada, el arrendatario debía entregar el inmueble sin notificación de desahucio, y que esta es la causa de pedir en este proceso; que en fecha 26 se había encargado de septiembre de 2022 remitió una misiva donde se le hacía saber a la arrendataria, que la representación judicial del accionante en esta demanda había sido encargada de llevar a cabo todos los trámites necesarios para ejecutar el contrato de prorroga y que se contactaran a tales efectos; que dicha misiva fue recibida y firmada por su destinatario, quien estampo una nota al pie de la misma donde se lee textualmente que no reconocía la existencia de la prorroga legal; que en ese mismo acto informo a la abogada CAROLINA VILLAMEDIANA (portadora de la misiva) que no iban a desocupar el inmueble como había sido previsto en el escrito de prorroga legal; que además de lo anterior, el arrendatario ha incumplido con la obligación de pagar las cuotas de condominio inherentes a los locales desde el mes de febrero de 2022 y que así mismo está incumpliendo todas las obligaciones que le son inherentes.
La parte demandada al momento de contestar la demanda alego, que la parte demandante no tiene cualidad para sostener el presente juicio pues al presentarse la abogada demandante como representante de la Sociedad Mercantil Administradora Carabobo, quien a todas luces actuaba como arrendadora en representación de su propietario fallecido FABIO VALERIO QUALIZZA BISI y que dicho sea de paso el poder con el que acude al proceso sea uno sustituido después de ocho meses de la muerte de este ultimo, mal podría dicho poder ser suficiente para intentar la presente acción; que es un hecho exento de prueba las causales de extinción de poder; que en todo caso el poder que le fuera otorgado es de simple administración y no de disposición; que actuar en juicio excede las facultades de administración; que una persona jurídica nunca puede, actuando en nombre de un tercero, otorgar un poder que autorice defender los derechos del tercero; que la acción fue intentada posterior a la muerte del poderdante y por tanto el mismo se encuentra extinto; que es falso que exista un contrato de prorroga legal cuyo objeto sean los locales 1, 2, 6 y 7 del centro comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar norte (100) entre calles Lopez Latouche y 137 numero 134 A-31 parroquia san José del municipio Valencia del estado Carabobo; que el contrato de arrendamiento del cual surge la prorroga legal tiene como arrendataria a las sociedades mercantiles INVERSIONES ARREGA e INVERSORA CARABOBO; que la notificación de la no intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento solo se hizo a la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA ARREGA y que dicha situación la hace nulo; que la sociedad mercantil INVERSORA CARABOBO seria llamada a este proceso a los fines de conformar el litisconsorcio necesario; que es falso que se haya convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de 50 dólares a partir de septiembre de 2021, pues lo cierto es que ese monto se debía cancelar pero desde octubre de 2021, esto como resultado de un acuerdo verbal que daría fin a la prorroga legal; que hasta el momento de imponerse de las actas procesales fue que se enteraron de la muerte del propietario del inmueble; que haber ocultado esa información ocasiono un error en las consignaciones arrendaticias; que es falso que haya recibido en nombre de su representada la notificación de la no intención de no prorrogar la relación arrendaticia; que es falso que haya dejado de pagar las cuotas de condominio, pues los inmuebles objeto de la demanda no tienen documento de condominio

HECHOS CONTROVERTIDOS
Teniendo en cuenta que en la audiencia preliminar correspondiente a la presente causa las partes no convinieron en ninguno de los hechos alegados tanto en el libelo como su contestación, los hechos controvertidos de la presente causa quedaron constituidos por los siguientes:

1.) Como punto previo al fondo, resulto como hecho controvertido la cualidad para intentar la presente acción respecto a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 bajo el numero 73 tomo 84-B, R.I.F. J-075184572, representada por la abogada LIGIA MERCEDES BENITEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el numero 24.403. Esta juzgadora considera que este punto será tratado como uno de mero derecho y respecto a él, no se asignaran cargas probatorias y será resuelto previo al fondo como un punto previo mediante la revisión exhaustiva del contenido de todos los medios probatorios traídos al proceso desde la interposición de la demanda, la contestación y los promovidos durante la etapa probatoria en atención al principio de legalidad
2.) Que exista un contrato de prorroga legal cuyo objeto este constituido por los inmuebles objeto de la demanda. Respecto a este hecho controvertido, esta juzgadora considera que la existencia de dicho contrato es un hecho positivo; por tanto, es proporcional a una afirmación de hecho que al haber sido contradicha por el demandado, hace que su carga probatoria recaiga sobre la accionante, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
3.) Que la notificación de la intención de no prorrogar la relación arrendaticia sea nula por el hecho de que solo estuvo dirigida a la parte demandada con presidencia de la sociedad mercantil INVERSORA CARABOBO. Respecto a este hecho controvertido, esta juzgadora considera que será resuelto dependiendo del resultado de la tacha interpuesta contra el documento promovido por la accionante contentivo de notificación de no continuidad de la relación arrendaticia de la siguiente manera; en caso de que la tacha prospere, esta notificación se tendrá como inexistente; pero, en caso de que no prospere, lo cual traería como consecuencia que se valore su contenido para determinar su aportación para resolver lo aquí controvertido, su demostración habrá sido carga probatoria a cargo de la accionante, esto por ser una afirmación de hecho proporcionada con el libelo que fue contradicha en la contestación de la demanda. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
4.) Que se haya convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de 50 dolares a partir de septiembre de 2021. Respecto a este hecho controvertido y teniendo en cuenta que fue contradicha aportando un alegato nuevo, como lo es el que dicho monto se debía cancelar, pero desde octubre de 2021 como resultado de un acuerdo verbal y que dicho acuerdo dejaba sin efecto el acuerdo de prorroga legal. Esta juzgadora considera que su demostración es una carga probatoria que debe ser satisfecha de manera preferente por la demandada, pues al haber alegado la existencia de un acuerdo verbal debe demostrarlo. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
5.) Que la demandada haya dejado de pagar las cuotas de condominio. Respecto a este hecho controvertido y teniendo en cuenta que lo alegado en este punto controvertido es el cumplimiento de una obligación que fue contradicha bajo el fundamento de que los inmuebles objeto de la demanda no tienen documento de condominio. Esta juzgadora considera que este punto controvertido debe ser demostrado de manera dinámica, dependiendo de la demandante demostrar, primeramente, la existencia de la obligación que, de existir, correspondería al demandado demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
DE LAS PRUEBAS

1.) Poder Otorgado ante la notaria quinta de valencia estado Carabobo en fecha 08 de julio de 2022 bajo el número 2, tomo 47, folios del 05 al 07. Documento privado suscrito en fecha 01 de octubre de 2019 folios del 12 al 14 de la pieza principal. Expediente consignado en original numero 8911 emanado del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios Valencia, el Libertador y otros. Copia de planilla que contiene la declaración definitiva de impuesto sobre sucesiones numero 2200041040 de fecha 03 de agosto del 2022 expediente numero 221960, correspondiente a la sucesión QUALIZZA BISI FABIO VALERIO, RIF J501804257. Respecto a la valoración de estos medios probatorios, esta juzgadora los valorara y determinara los elementos de convicción que de ellos emanen en la parte motiva.
2.) Misiva de fecha 26 de septiembre de 2022. Respecto a este medio probatorio, al haberse tachado de falso y sustanciada como fuere su incidencia, su valoración queda relegada para el apartado de esta sentencia que contenga la resolución de la incidencia de tacha.
3.) Copia de documento protocolizado ante el registro público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo en fecha 16 de septiembre de 2015 bajo el número 2015.2331asiento registral 1 del inmueble matriculado 312.7.9.3.413 correspondiente al libro de folio real del año 2015. Este documento se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este medio probatorio sirve para dar por demostrado que mediante dicho documento, el ciudadano FABIO VALERIO QUALIZZA BISI adquirió los inmuebles objeto de la presente demanda.
4.) Copia simple de la caratula del expediente MP-12712-2022, nomenclatura de la fiscalía 34 del ministerio público del estado Carabobo y Copia simple de la caratula del expediente D-2022-52294 que cursa en el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en función de control del Circuito Judicial Penal de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Respecto a este medio probatorio, este tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que es copia simple de un documento público; no obstante, teniendo en cuenta que de su contenido se observa que son las caratulas de expedientes del Ministerio Publico y un Tribunal de Control de esta circunscripción judicial relacionadas con personas que no forman parte de este juicio, esta juzgadora se encuentra en la necesidad de rechazarlas, pues no aportan nada a la resolución del presente conflicto.
5.) Facturas originales de fecha 08 de octubre y 09 de diciembre de 2021. Medio probatorio que es valorado a efectos de esta sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por el hecho de que no fue impugnado, respecto a los elementos de convicción que dé el emanan se dejara constancia en la parte motiva
6.) Copia fotostática de la notificación y de la respectiva consignación de la misma, realizada por el ciudadano alguacil del tribunal cuarto de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios valencia, el libertador y otros, de esta misma circunscripción judicial, correspondiente al expediente número C-2923-2022. Respecto a esta promoción, este tribunal de señalar que, al momento de contestar la demanda, el accionado no consigno estos documentos, tanto es así, que al momento de recibirse esta actuación la secretaria de este Juzgado dejo constancia de que los mismos no fueron consignados. Dicho todo esto, mal podrían admitirse estos documentos, aun cuando fueron traídos al proceso durante la etapa probatoria, ya que para que esto sea posible es necesario que el demandado señale en su contestación que se apega a la excepción establecida en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, y tal excepción no fue alegada.; por tanto, este tribunal desecha estos medios probatorios.
7.) Copia fotostática del documento protocolizado por ante la oficina subaletrna de registro del primer circuito del distrito valencia del Estado Carabobo en fecha 15 de julio de 1988 bajo el numero 42, folios del 01 al 03, protocolo 1, tomo 4. Respecto a este medio probatorio, esta juzgadora observa que contiene especificaciones respecto un inmueble totalmente distinto del que es objeto en este proceso; por tanto, al no aportar nada a la resolución de este conflicto se desecha dada su impertinencia.
8.) Copia fotostática de partidas de nacimiento, la primera respecto del ciudadano FRANCISCO ENRIQUE QUALIZZA WALLACE asentada bajo el número 633, tomo II del año 1988; la segunda, respecto de la ciudadana MARIANGELA QUALIZZA WALLACE asentada bajo el número 257, tomo III del año 2004.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
DE LA CUALIDAD DEL ACTOR

Revisado como ha sido el libelo, y ante el alegato proporcionado por el accionado respecto a la cualidad del actor para interponer la presente demanda esta juzgadora considera que, para resolver este punto resulta necesario tener en cuenta la definición de cualidad y su relación con el interés procesal bajo las siguientes consideraciones.
El interés constituye junto a las condiciones de la acción, un presupuesto procesal que expresa la relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho de accionar (CUALIDAD ACTIVA) y la persona contra quien efectivamente se acciona (CUALIDAD PASIVA); nótese como se define “LEGITIMATIO AD CAUSAM y LEGITIMATIO AD PROCESSUM” en el “DICCIONARIO JURIDICO VENELEX 2003”, Tomo I, página 685:

“La Legitimatio ad causam implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. La Legitimatio ad processum, implica la aptitud genérica de ser parte en cualquier proceso. Tales aptitudes vienen determinadas por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal, por lo que sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión están legitimadas en el proceso en que la misma se deduce.”

Asimismo, el precitado diccionario, en la página 310, define “CUALIDAD” y la LEGITIMACION PROCESAL”, de la siguiente manera:

CUALIDAD: “Cada característica que define a una persona o cosa… En materia procesal civil, la falta de cualidad en el actor para intentar el juicio, sólo puede proponerse como defensa por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda, conforme a las previsiones del Art. 361 CPC. La legitimación es, pues, la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.”

LEGITIMACION PROCESAL: “Condición jurídica que se halla una persona con relación al derecho que invoca en juicio, ya sea en razón de su titularidad o de otras circunstancias que justifican su pretensión. También podría decirse que es la aptitud o idoneidad para actuar en un proceso, en el ejercicio de un derecho propio o en representación de otro…”

Por su parte, la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007, de fecha 15 de diciembre de 2005, haciendo un estudio de este tema estableció lo siguiente:

“…La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial… pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata…”

Nótese de las sentencias citadas supra, que el tribunal supremo de justicia ha desarrollado un criterio respecto a lo que debe entenderse como legitimidad o cualidad para actuar judicialmente; no obstante, todo lo anterior debe ser tomado en cuenta en términos generales y aplicables para cualquier acción; pero, ¿CÓMO SE TRADUCE ESTO EN SENTIDO PRÁCTICO PARA INTENTAR ACCIONES COMO LA DE AUTOS?. La respuesta a esta interrogante la responde el propio legislador, que para esta materia promulgo la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial puesta en vigencia a partir de la publicación de la Gaceta Oficial número 40.418 del 23 de mayo de 2014 donde estableció, específicamente en su artículo 6 lo siguiente:

“…La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no…”

Nótese de la norma supra citada que el carácter de arrendador no recae de manera exclusiva en la persona del propietario de inmueble arrendado, sino que recae sobre este y a su vez sobre una pluralidad de sujetos entre los que se encuentra, el “…administrador o gestor del mismo…”, a los que se le debe adicionar el apoderado con capacidad de disponer; el enfiteuta, el usufructuario conforme las reglas del artículo 598 del Código Civil, e inclusive el propio arrendatario en la figura del subarrendador cuando se le ha otorgado dicha facultad; por tanto, si algún sujeto distinto al propietario, pero comprendido entre los señalados en este párrafo figura en un contrato como arrendador, este estaría a cargo de la vigilancia de la relación arrendaticia a tal punto, que está legitimado para intentar acciones judiciales como las de desalojo, pues bajo esta premisa es un auténtico arrendador; tanto ello es así, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia trato este punto mediante sentencia de fecha siete (07) de noviembre de dos mil veintidós (2022), expediente AA20-C-2022-000213, con ponencia del Magistrado JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA donde estableció lo siguiente:

“…Asimismo, debemos precisar lo siguiente: el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir el propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, evidentemente de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no tienen legitimidad para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sin que haya expirado el primero, y por vía de interpretación, tendrá legitimidad para solicitar el desalojo y serán solidariamente responsables por aquellos contratos heredados de los inmuebles adquiridos...”

Nótese del criterio supra transcrito, el cual acoge esta juzgadora íntegramente, que la máxima instancia judicial civil determino, que el contrato suscrito por el arrendador que no es propietario es tan licito y actúa con tal carácter, que están legitimados para solicitar el desalojo en sede judicial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Establecido como ha quedado el que el administrador de un inmueble está legitimado para intentar acciones como la de autos, corresponde determinar si la accionante de marras tiene condición de arrendadora frente a la demandada en este proceso. A tales efectos, quien aquí decide observa que con el libelo de la demanda se promovió un contrato de arrendamiento mediante documento privado suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 folios del 12 al 14 de la pieza principal, valorado a efectos de esta sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por el hecho de que no fue impugnado, el cual sirve para dar por demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 bajo el numero 73 tomo 84-B, R.I.F. J-075184572 en su condición de arrendadora por una parte y por la arrendataria, la aquí demandada, la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREGA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 13 de junio de 2008 bajo el numero 58 tomo 45-A, R.I.F. J-296419973, así como también la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA CARABOBO inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 10 de diciembre de 2022 bajo el numero 10 tomo 31-A, en su condición de co-arrendataria, y que no es actuante en este proceso. Este documento también sirve para dar por demostrado que la relación arrendaticia fue pactada con una duración de un año. Ahora bien, independientemente de que el mismo haya sido pactado a tiempo determinado de un (01) año, esto no es proporcional a que la relación arrendaticia haya tenido origen a la fecha en que fue suscrito el precitado documento, pues no es un hecho controvertido de que la relación arrendaticia que se trata este juicio data desde hace más de diez años, debiendo entenderse entonces, que el contrato de arrendamiento que acaba de valorarse constituye el ultimo suscrito entre las partes a los efectos de continuar la relación arrendaticia.

Dicho todo lo anterior, a juicio de esta juzgadora no queda ninguna duda que la accionante es una arrendadora licita, pues el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes los vincula directa y exclusivamente; por tanto, al ser la accionante la arrendadora de la demandada respecto a los locales comerciales identificados como locales 1, 2, 6 y 7 del centro comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar norte (100) entre calles lopez Latouche y 137 numero 134 A-31 parroquia san Jose del municipio Valencia del estado Carabobo, la cual está representada en este juicio mediante apoderado judicial, esta TIENE PLENA FACULTAD PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCIÓN. Por tanto, se declara SIN LUGAR la defensa perentoria opuesta por la demandada en su contestación respecto a LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA para intentar la presente acción. Todo bajo el racionamiento expresado en esta sentencia respecto a la cualidad necesaria para intentar juicios como el de autos. Y ASÍ SE DECIDE.
DE LA TACHA

Durante el transcurso del proceso la parte demandada tacho la misiva de fecha 26 de septiembre de 2022, con la que se pretendía hacerle saber a la arrendataria, que la representación judicial del accionante en esta demanda había sido encargada de llevar a cabo todos los trámites necesarios para ejecutar el contrato de prorroga y que se contactaran a tales efectos. Sustanciada como fuera la incidencia de tacha, este juzgador juramento tres (03) expertos a los efectos de que llevaran a cabo la evaluación científica de las firmas, cuyo resultado arrojo la unanimidad de los expertos respecto a la falta de autenticidad de la firma, resultado que esta juzgadora acoge a los efectos de dar por tachado dicho medio probatorio, el cual debe declarase inexistente. Respecto a la incidencia de este documento en el destino de esta causa, se dejará constancia en el pronunciamiento de fondo

DEL FONDO

Decidido como fuera el que la accionante de autos TIENE PLENA FACULTAD PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCIÓN, esta juzgadora pasa a pronunciarse respecto al fondo teniendo en cuenta que el quid del asunto aquí debatido es el que se haya cumplido o no, la prorroga legal de la relación arrendaticia que vincula al demandante con el demandado respecto a los locales 1, 2, 6 y 7 del centro comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar norte (100) entre calles lopez Latouche y 137 numero 134 A-31 parroquia san Jose del municipio Valencia del estado Carabobo; no obstante, en estricto cumplimiento del principio de exhaustividad del fallo, esta juzgadora no puede dejar pasar por alto que tambien resulto como hecho controvertido el que se haya convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de 50 dólares a partir de septiembre de 2021, y que dicho convenio dejaba sin efecto la prorroga legal, así como el que la demandada haya dejado de pagar las cuotas de condominio. En tal sentido, debido a la trascendencia para el destino de este juicio respecto a que se haya cumplido o no, la prorroga legal de la relación arrendaticia que vincula al demandante con el demandado respecto a los inmuebles objeto de la presente demanda, este alegato será resuelto luego de que se emita el pronunciamiento relacionado con el quantum del canon de arrendamiento para el mes de septiembre de 2021 y sus consecuencias y la existencia e hipotético incumplimiento de los pagos del condominio. Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior y respecto a que se haya convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de 50 dólares a partir de septiembre de 2021, este alegato fue contradicho por la parte demandada señalando que dicho canon no había sido fijado para ese mes, sino para el mes de octubre de 2021. Este tipo de excepción trae como consecuencia la aceptación tácita de que había sido pactado por las partes como quantum de arrendamiento la cantidad de 50 dólares, de allí el que haya sido carga del demandado probar que dicho canon fuera fijado para el mes de octubre y no para el mes de septiembre, ambos del año 2021 y a los efectos de demostrar dicho alegato promovió anexo a la contestación de la demanda Facturas originales de fecha 08 de octubre y 09 de diciembre de 2021 que no fueron atacados en la oportunidad procesal correspondiente, las cuales sirven para dar por demostrado la aceptación de pagos de cánones de arrendamiento de los meses de septiembre de 2021 por la cantidad de un bolívar con setenta y cuatro (1,74 Bs) y de los meses octubre y noviembre del mismo año; no obstante, esta juzgadora no puede dejar pasar por alto que el demandado con estas facturas pretende demostrar la existencia de un acuerdo verbal con el que según sus dichos se dejó sin efecto la prorroga legal, lo cual no puede ser demostrado con estos recibos de pago, pues mal podrían tener tal fuerza probatoria cuando lo único que se desprende de ellos es la aceptación de la accionante respecto a los de pagos de cánones de arrendamiento. Dicho todo esto, esta Juzgadora considera que el demandado cumplió parcialmente con la carga probatoria que le fue impuesta respeto a este alegato, pues solo pudo demostrar que el aumento del canon de arrendamiento operaba desde el mes de octubre de 2021, mas no pudo demostrar que dichos pagos fueran proporcionales a la novación de la relación arrendaticia, pues si quería demostrar la existencia de un acuerdo verbal debía promover la prueba de testigos a tales fines, que si bien es cierto fue promovida con la contestación de la demanda, el testigo no fue evacuado en la audiencia de juicio dada su inasistencia. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Respecto al hecho controvertido relacionado con el incumplimiento del pago del condominio, esta juzgadora deja constancia expresa de que para que exista esta obligación necesariamente debió ser acordada en el contrato de prorroga legal, pues esta convención tenía la finalidad de normar la relación arrendaticia durante su vigencia, y de su revisión exhaustiva se evidencia que tal obligación no fue pactada; por tanto, resulta sencillo para esta juzgadora determinar que la accionante no cumplió con su carga probatoria respecto de demostrar la existencia de la obligación, lo que trae como consecuencia el que no se deba realizar ningún otro pronunciamiento al respecto, pues la obligación reclamada como incumplida es inexistente. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Establecido todo lo anterior, ha llegado el momento de emitir el pronunciamiento respecto al hecho controvertido que determinara el destino de este juicio, como lo es que exista un contrato de prorroga legal cuyo objeto este constituido por los inmuebles objeto de la demanda y que debido al cumplimiento de dicha prorroga deban entregarse estos inmuebles. Al respecto, este punto controvertido tal como fue planteado al momento de trabarse la Litis comprende el reconocimiento de la existencia de un contrato de prorroga legal de fecha 01 de octubre de 2019, pero que el mismo debe tenerse como ineficaz por el hecho de que había sido suscrito solo por una de las sociedades mercantiles arrendatarias, pues la arrendataria estaba compuesta por dos (02) personas jurídicas, la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREGA, quien figura como demandada en este juicio, y la sociedad mercantil INVERSORA CARABOBO inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 10 de diciembre de 2022 bajo el numero 10 tomo 31-A, quien no forma parte de este proceso y que tal situación hace nulo el contrato de prorroga legal.
En este sentido, resulta evidente que la relación arrendaticia fue pactada entre el demandante en su condición de arrendador y el demandado en su condición de co-arrendataria y que esta última está compuesta por dos personas jurídicas pues la sociedad mercantil INVERSORA CARABOBO también figura como arrendataria, no solo porque esto resulto un hecho convenido al momento de trabarse la Litis, sino porque así lo demuestra el contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2016 que fue consignado como prueba documental con el libelo de la demanda y valorado por esta juzgadora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido es necesario destacar que por regla general, cuando una relación arrendaticia está compuesta por una pluralidad de sujetos en la figura del arrendatario, cualquier pacto que regle o modifique la relación arrendaticia debe contar con el consentimiento de la totalidad de los arrendatarios pues de lo contrario, lo pactado con presidencia de uno de ellos debe tenerse como nulo, esto por la ausencia del consentimiento de aquel arrendatario que no formo parte de dicho pacto; no obstante, esto resulta de esa manera cuando no existe una pacto que permita al arrendador reglar, modificar o extinguir la relación arrendaticia con solo uno de los arrendatarios, pero este no es el caso de esta relación arrendaticia, pues en el último contrato de arrendamiento el cual fue suscrito en fecha 01 de octubre de 2016, ambos arrendatarios pactaron con el demandante en su cláusula vigésimo primera (21) literal J que:

“es entendido que tanto INVERSIONES ARREGA C.A. como INVERSORA CARABOBO pueden resolver el presente contrato con la ADMINISTRADORA CARABOBO de forma independiente”

Como puede notarse de la precitada clausula, esta relación arrendaticia podía resolverse de manera independiente entre el arrendador y cualquiera de los arrendatarios con la presidencia del otro, pues así fue pactado; por tanto, en atención al principio “Pacta sunt servanda”, locución latina que se traduce como “lo pactado obliga”, desde que dicho contrato fue suscrito existía la posibilidad de que cualquiera de los arrendatarios resolviera el contrato con prescindencia del consentimiento de su co-arrendador, tal como sucedió en el presente caso, pues la suscripción de un contrato de prorroga legal supone la intensión de dar termino a la relación arrendaticia, tanto es así, que en el primer párrafo del contrato de prorroga legal ambas partes dejaron constancia expresa de que:

“…el arrendatario, han convenido en celebrar UN CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, derivado del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha 01 de octubre de 2016, el cual se regirá por las siguientes clausulas…”

Como puede notarse de esta cita, resulta inequívoco que la intención al suscribir el contrato era dar termino a una relación arrendaticia prexistente que excedía en su duración en más de diez (10) años cuyo último contrato de arrendamiento ordinario fue el suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 el cual fue acompañado con la demanda y que quedo firme, arrendamiento al que por efecto de ley le correspondía un lapso de prorroga legal de tres (03) años, tal como fue pactado en la cláusula tercera del contrato de prorroga legal, el cual surte plenos efectos legales aun cuando en su formación no participara la co-arrendataria, pues la cláusula vigésimo primera (21) literal J| del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 así lo permitía. Siendo todo esto así, resulta evidente que desde el 01 de octubre del 2019 comenzó a transcurrir el lapso de prorroga legal de tres (03) años, la cual se cumplió el 01 de octubre del 2022, fecha en la que el arrendatario estaba obligado a entregar los inmuebles objeto de la presente demanda, de allí el que resultara tachada la misiva de fecha 26 de septiembre de 2022, no tiene ninguna incidencia en el destino de la presente causa, pues por efectos del contrato de prorroga legal el demandado debía entregar los locales sin necesidad de desahucio, pues así fue pactado en la cláusula tercera (03) del contrato de prorroga legal; por tanto, al estar obligado a tales fines desde la suscripción de la prorroga legal, al haberse cumplido dicho plazo, así como ser licita la suscripción de una prorroga legal con presidencia de la co-arrendataria INVERSORA CARABOBO pues así fue pactado entre el arrendador y todos lo arrendatarios, para esta juzgadora resulta forzoso concluir que la relación arrendaticia llego a su término ordinario al momento en el que fue suscrito el tantas veces mencionado contrato de prorroga legal, y que además de ello el arrendatario gozo de manera efectiva la prorroga legal que por ley le correspondía, cumpliendo así con la carga probatoria de demostrar la existencia y valides del contrato de prorroga legal suscrito entre el accionante y la accionada en fecha 01 de octubre del 2019 respecto a los inmuebles objeto de este proceso, los cuales deben ser entregados por el demandado en favor del accionante libre de personas y cosas que le pertenezcan al demandado, esto por el hecho de que esta demanda debe declararse CON LUGAR, todo lo cual se señalara en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA. -
Por las razones antes expuestas este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la abogada LIGIA MERCEDES BENITEZ, inscritaa en el I.P.S.A. bajo el número 24.403, actuando en calidad de APODERADA JUDICIAL de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 bajo el numero 73 tomo 84-B, R.I.F. J-075184572. Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria CON LUGAR de la presente demanda, se condena a la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREAGA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 13 de junio de 2008 bajo el numero 58 tomo 45-A, R.I.F. J-296419973, entregar libre de personas y cosas que le pertenezcan, los locales comerciales 1, 2, 6 y 7 del centro comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar norte (100) entre calles lopez Latouche y 137 numero 134 A-31 parroquia san Jose del municipio Valencia del estado Carabobo, entrega que deberá realizar en favor de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 bajo el numero 73 tomo 84-B, R.I.F. J-075184572. Y ASÍ SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO en Valencia, a los quince (15) día del mes de mayo del año dos mil veintitrés (2.023). Años 213° y 164°
LA JUEZ PROVISORIO,

Abg. Paola Mendoza Padrón,
LA SECRETARIA

Abg. Egilda Rojas Sánchez.
En la misma fecha se dicto la anterior sentencia y se cumplió con lo ordenado.- Siendo la (1:00 p.m.) de la tarde.
LA SECRETARIA

Abg. Egilda Rojas Sánchez