TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA
Puerto Cabello, 12 de julio de 2023
213° y 164°

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2022-000240 DM
ASUNTO: GP31-V-2022-000240 DM

DEMANDANTE: Mercedes Guillermina Mijares, cédula de identidad No. 7.159.496
ABOGADAS ASISTENTES: Rosalba Quiroz Guaita y Damelis Puerta, cédulas de identidad Nos.---, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 102.639 y 56.080, respectivamente
DEMANDADOS: Yuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera, cédulas de identidad Nos. 14.537.665 y 17.516.513, respectivamente
APODERADO JUDICIAL: Abogado Juan Pablo Cordero Pérez, cédula de identidad No. 15.949.676, Inpreabogado No. 122.172.
MOTIVO: Acción Redhibitoria
EXPEDIENTE No.: GP31-V-2022-000240DM
RESOLUCIÓN No.: 2023-036 Sentencia Definitiva

ANTECEDENTES
En fecha 20 de agosto de 2021, el Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, admitió demanda por Resolución de Contrato, interpuesta por la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares, cédula de identidad No. 7.159.496, asistida por las abogadas Rosalba Quiroz Guaita y Damelis Puerta, cédulas de identidad Nos.---, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 102.639 y 56.080, respectivamente, contra los ciudadanos Yuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera, cédulas de identidad Nos. 14.537.665 y 17.516.513, respectivamente.
De las actas procesales, se evidencia que mediante diligencia suscrita en fecha 15 de septiembre de 2021, por el alguacil del Tribunal materializó la citación personal del demandado Luís Edgardo Berrios Aguilera, y, asimismo, riela al folio 43 diligencia de fecha 17 de noviembre de 2021, donde la ciudadana Yuleidys del Valle Ventura Hernández, asistida por el abogado Juan Pablo Cordero Pérez, cédula de identidad No. 15.949.676, Inpreabogado No. 122.172, se da por citada.
En fecha 19 de noviembre de 2021, el Tribunal dictó auto mediante el cual señaló: “vista la diligencia enviada al correo electrónico de este Tribunal en fecha 16 de noviembre de 2021, y presentada ante la URDD del Circuito en fecha 17 de noviembre de 2021, se le indica a la ciudadana Yuleidys Ventura Hernández, parte codemandada, asistida por el abogado (…) que el lapso de contestación de la demanda comenzará a transcurrir el primer día de despacho siguiente a este. Remítase el presente auto al correo de las partes”.
Consta al folio 45, que en fecha 17 de enero de 2022, el Tribunal dejó constancia que en esa misma fecha había remitido a los correos electrónicos de la parte demandada, el auto de fecha 19 de noviembre de 2022, mediante el cual “se ordenó a los codemandados dar contestación a la demanda, en virtud de no haberse enviado a los mismos en mencionado auto en su oportunidad. Por tal motivo, el lapso para la contestación de la demanda, comenzará a transcurrir a partir del día de despacho siguiente a este. Deberá enviarse el presente auto al correo electrónico de las partes”.
A los folios 47, 48 y 49, rielan actuaciones de la parte actora y del Tribunal otorgando poder apud acta al abogado Juan Pablo Cordero Pérez, cédula de identidad No. 15.949.676, Inpreabogado No. 122.172, auto del Tribunal agregando poder y teniendo al abogado con tal carácter. A los folios 50 al 57, y 58, riela escrito de contestación y reconvención presentado por la parte demandada. Auto agregando la actuación, y admitiendo la reconvención fijando oportunidad de contestación.
Al folio 59 riela diligencia de fecha 14 de febrero de 2022, mediante la cual la parte actora apela del auto “de la admisión de la contestación de la demanda y de la admisión de la reconvención”, bajo el fundamento que el lapso de contestación había vencido el 20 de enero de 2022, según el auto del Tribunal de fecha 19 de noviembre de 2021.
Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2022, folio 62, se oyó en un solo efecto la referida apelación. A los folios 65 al 67, riela contestación a la reconvención. De las actas procesales, se evidencia que, sustanciado el procedimiento hasta la etapa de informes, en fecha 10 de junio de 2022, el Tribunal de causa recibió expediente proveniente del Tribunal Superior del Circuito Judicial, relativo al Recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y de acuerdo a la sentencia dictada declaró parcialmente con lugar la apelación, ordenando la reposición de la causa al estado de citación. En tal sentido, el Tribunal de la causa ordenó la reposición de la causa al estado de nueva citación de los codemandados, declaró nulas todas las actuaciones posteriores al 19/11/2021, y ordenó librar las compulsas de citación.
ACTUACIONES POSTERIORES A LA DECLARATORIA DE NULIDAD
Al folio 204 riela diligencia de fecha 13 de junio de 2022, suscrita por los demandados, asistidos por el abogado Juan Pablo Cordero Pérez, mediante la cual se dan por citados. En fecha 16 de junio de 2022, consignaron escrito de contestación (folios 205 al 215).
Mediante diligencia de fecha 07 de julio de 2022, la parte demandada otorgó poder especial apud acta al abogado Juan Pablo Cordero Pérez, cédula de identidad No. 15.949.676, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 122.172 (folio 222).
En fecha 22 de julio de 2022, tuvo lugar el acto de contestación a la reconvención (folios 226 al 228).En fecha 01 de agosto de 2022, la Jueza del Tribunal Segundo de Primera Instancia, se inhibió de seguir conociendo (folios 232 y 233).
En fecha 05 de agosto de 2022, se recibió el expediente en este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil Puerto Cabello. En fecha 10 de agosto de 2022, se le dio entrada al expediente, y la juez se abocó al conocimiento de la causa, la cual se encontraba en el lapso probatorio. En fecha 12 de agosto de 2022, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas con anexos que rielan a los folios 248 al 279, y en fecha 22 de septiembre de 2022, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas con un anexo que rielan a los folios 281 al 283. Escritos agregados en fecha 28 de septiembre constando las pruebas en los folios indicados. En fecha 03 de octubre de 2023, la parte demandada consignó escrito de oposición de pruebas (folios 290 al 292).
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 10 de octubre de 2022 (folios 295 al 297), se providenciaron las pruebas promovidas por las partes. En relación con las pruebas promovidas por la parte actora, se declaró sin lugar la oposición formulada por la parte demandada a las pruebas documentales promovidas por la actora, enconsecuencia, se admitieron tales pruebas. Se admitió la prueba testimonial, con excepción de la testimonial de la ciudadana Eudimer Sodeli Vargas Mijares, declarando con anterioridad ha lugar la oposición formulada por la parte demanda, en relación con la testigo inadmitida.
Respecto a las pruebas documentales promovidas por la parte demandada, se admitieron las documentales, y la prueba de informes.
En fecha 20 de octubre de 2022, se oyó apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la admisibilidad de la prueba testimonial promovida por la parte actora. Vencido el lapso probatorio, se fijó la causa para informes conforme a auto de fecha 05 de diciembre de 2022.
Mediante auto de fecha 09 de enero de 2023, se dictó auto para mejor proveer y se ordenó la práctica de una experticia. Se fijaron los particulares, se designó experto y se ordenó su notificación(folios 05 segunda pieza).
De autos se evidencia la presentación de escrito de informes en la causa (folios 13 al 32 segunda pieza), y escrito de observaciones presentados por las partes (folios 37 al 40 parte demanda).
En fecha 07 de febrero de 2023, el experto consignó informe de experticia (folios 42 al 65). La parte demandante presentó escrito de observaciones a la experticia (folios 67 al 69). En fecha 22 de febrero de 2023, se fijó la causa para sentencia.
En fecha 01 de marzo de 2023, se agregó a los autos expediente proveniente del Tribunal Superior, relativo a resultas de la apelación ejercida por la parte demandada contra la admisibilidad de la prueba testimonial promovida por la parte demandante, declarada sin lugar.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
La parte actora pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un inmueble, contrato que pactó en fecha 24 de septiembre de 2020, con los ciudadanos Yuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera, cuyo objeto lo constituye la opción a compra venta de un inmueble apartamento ubicado en el Conjunto Residencial “LA SULTANA”, situado en la Calle Plaza cruce con prolongación de la Calle Regeneración, ubicado en la planta baja del Edificio B, estableciéndose en dicho contrato las condiciones del precio, la forma de pago y las demás obligaciones contractuales. El motivo de su pretensión de resolución de contrato, radica en el saneamiento por los vicios ocultos que presenta el inmueble –según la actora-, pues habiéndolo ocupado en fecha 10 de octubre de 2020, a los pocos días se percató de una serie de anomalías que presentaba el inmueble y de las cuales no fue notificada al realizar la negociación. Señalan que al regresar se encontraba con: “presencia de agua en el piso de la sala, desprendimiento de laja decorativa de la pared de la sala, al irse la energía eléctrica en el piso de la sala se hacía un pozo de agua”, acontecimientos estos que no observó al momento de visitar el inmueble antes de la negociación, así como también al entrar a la sala se sentía “olor putrefacto de aguas negras o cloacas, percatándose que el olor provenía de una de las salas de baño, al que se le está cayendo la cerámica”, baño este que no fue usado por ellas. Que en las paredes donde se presenta la humedad y las filtraciones, existe daño interno en el cableado de la corriente eléctrica, quedando parte del inmueble sin energía eléctrica, por lo que se hace imposible la convivencia (sic) dentro del inmueble, lo que compromete su salud y la de su familia. Que la respuesta que ha recibió de los propietarios, es que tal situación no acontecía, no obstante, al buscar información en el condominio se ha enterado de tales problemas e inclusive del derrumbe de una pared debido a la filtración, lo que la obligó a acudir al Cuerpo de Bomberos del Puerto Cabello, a los fines de solicitar una inspección en virtud del sin número de reparaciones mayores que necesita el inmueble, no manifestando sus propietarios al momento de la negociacióntales vicios.
Que luego de la inspección por parte de los Bomberos y la entrega del informe respectivo, se ha reunido con los propietarios a los fines de buscar una solución, siendo infructuosas, y decidió comunicarles su voluntad de prescindir (sic) el contrato por vicios ocultos, ya que maquillaron el inmueble para ocultar el daño que posee, y proceder de manera inmediata a la entrega del inmueble. Por lo que haciéndose imposible convivir (sic) en ese sitio, procede a demandar la Resolución del Contrato por Vicios Ocultos o Acción Redhibitoria, y entregar el inmueble para que le sean restituidas las cantidades entregadas. Fundamenta su demanda en los artículos 1167, 1486, 1518, 1520 y 1521 del Código Civil (folios 1 y 2).
DE LA CONTESTACIÒN DE LA DEMANDA
Como consideración previa, la parte demandada señala que el contrato suscrito entre las partes no se trata de una venta, sino de un acto preparatorio de la misma, por lo que la fundamentación jurídica utilizada por la parte actora se encuentra referida a la venta, obligaciones del vendedor, referente al saneamiento por vicios o defectos de la cosa vendida, y siendo el contrato suscrito un contrato de opción de compra venta, la tradición de la cosa no se había realizado aún, tal como quedó establecido en el propio contrato en la cláusula séptima, por lo que ateniéndose al contrato suscrito en fecha 24 de septiembre de 2020, ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, No. 42, Tomo 18, la demandante no sería una compradora, ni los demandados vendedores, sino oferentes de un inmueble, en virtud que la tradición aún no ha sido verificada, por lo que mal podría la demandante adjudicarse derechos propios del comprador, y los demandados derechos propios del vendedor, sin tratar de desconocer los derechos de la demandante, no puede hacer valer la acción redhibitoria por ser exclusiva del comprador. En tal sentido, aduce la obligación del juez de analizar los términos, condiciones y características de los contratos a fin de determinar su naturaleza.
Como defensa de fondo, argumenta la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo señalado en el artículo 361 segundo aparte en concordancia con el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, bajo el esquema que la acción redhibitoria es una acción reservada de manera exclusiva al comprador y no al opcionante.
Admite la parte demandada, que suscribieron con la demandante un contrato de opción de compra venta de inmueble, en fecha 24 de septiembre de 2020, ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, No. 42, Tomo 18, cuyo precio total fue por la suma de Trece Mil Dólares Americanos (13.000,00 USD), el cual tenía un tiempo de vigencia de quince meses, sin haber sido prorrogado según la cláusula cuarta, por lo que a la fecha se encuentra vencido, siendo que los compromisos de pago adquiridos por la demandante debieron finalizar el pasado 01 de enero de 2022, tal como lo establece el contrato. Admite que el contrato de opción a compra venta suscrito tiene como objeto un apartamento distinguido con el No. PB-2, situado en la planta baja del edificio B, que forma parte del Conjunto Residencial “LA SULTANA”, situado en la Calle Plaza con prolongación de la Calle Regeneración, cuyas medidas, linderos y características constan en documento que señala. Admite que, desde inicios del año 2021, la negociación se ha visto menoscaba, realizándose una reunión extrajudicial en fecha 15 de julio de 2021, de buena fe y con la intención de llegar a un acuerdo siendo tales las diferencias que no fue logrado, y que aceptándose que pudiera entrarse al apartamento para constatar los presuntos daños, sin embrago no se ha dado por la negativa de la demandante. Que tuvieron conocimiento del Informe de Certificación de Riesgo Estructural ICR-013-2021, de fecha 05 de julio de 2021, cuando les fue mostrado por la representante legal de la demandante, cuyo contenido no demuestran que los daños sean ocultos, ni que sean lo suficientemente considerables para impedir el uso del inmueble, siendo que en el mismo informe se establece claramente, que las causas que generan los daños no derivan de desperfectos del propio inmueble ofrecido en opción a compra venta.
Niegan los presuntos daños ocultos preexistentes en el inmueble ofrecido.
Niegan que no le hayan comunicado a la demandante como buenos padres de familia sobre las cualidades, características, detalles, o desperfectos del inmueble ofrecido en opción a compra venta, pues previa a lo negociación, el inmueble siempre estuvo a la disposición de la demandante para ir a verlo, y de hecho ocurrió en varias oportunidades por cuanto la demandante expreso la necesidad de ocuparlo lo antes posible, por lo que, la misma y sus familiares fueron a visitarlo, pudiendo constatar el estado en que recibirían el inmueble, así como las condiciones generales de servicios en l comunidad, todo plasmado en l clausula séptima del contrato que hace referencia a la entrega anticipada.
Niegan tanto en los hechos como en el derecho que existan daños ocultos, o que de ahora ser visibles hayan sido maliciosamente no informados u ocultados a la demandada, pues los mismos no existían al momento de la oferta.
Niegan que antes del día 15 de julio de 2022, (reunión extrajudicial), hayan sido informados sobre los presuntos desperfectos o daños alegados por la demandada, a tal efecto señala la cláusula décima del contrato, la cual establece las formas de notificación.
Invoca la parte demandada la Excepción Non Adimpleti Contractus, artículo 1168 del Código Civil, para señalar que a pesar de la certeza que no existen daños ocultos, no existieron al momento de ofertar y entregar el inmueble, resalta que siendo el contrato suscrito un contrato bilateral con derechos y obligaciones reciprocas que han debido ser honradas. Por su parte, la entrega del inmueble, los tramites de liberación de hipoteca, y la disposición de proceder a la tradición de la cosa, no obstante, de la misma demanda se puede constatar que la parte demandante ha incumplido culposamente las obligaciones derivadas del contrato que la misma está denunciando.
Que el contrato objeto de este litigio, fue suscrito en fecha 24 de septiembre de 2020; que el mismo tenía una vigencia de quince meses, los cuales vencieron el 01 de enero de 2022; que, en su cláusula segunda, se establece el precio y cuotas a pagar por la demandada, y que de igual forma la cláusula sexta establece la cláusula penal en caso de incumplimiento de alguna de las partes.
Que si bien el precio de la oferta del inmueble fue pactado en Trece Mil dólares americanos (13.000,00 USD), la demanda fue estimada en la cantidad de Seis Mil Ciento Veinte dólares americanos (6120,00 USD), esto en razón de ser el monto que hasta la fecha ha pagado la demandante por el inmueble. Por lo que, la demandante ha incumplido culposamente sus obligaciones de pago en todas las cuotas del contrato suscrito, que difícilmente honró el primer pago, abonando una parte de la cuota que debió pagarse antes del 01 de marzo de 2021, incumplió con el pago total de la segunda cuota que debió pagarse antes del 01 de agosto de 2021, e incumplió con el pago total de la tercera y últimaque debió abonar antes del 01 de enero de 2022.
Por lo que la demandada lejos de cumplir con sus obligaciones en las fechas pactada, como un buen padre de familia, nunca abonó dignamente ninguno de los pagos. Que los seis mil ciento veinte dólares abonados, lo han sido en decenas de transacciones de distintos montos y distintas fechas, en algunos casos por montos inferiores a los 50$. Que aceptaron tales pagos esperando que la situación se regularizada y la demandante cumpliera con sus obligaciones al 01 de enero de 2022, pero no fue así, siendo que, desde el mes de marzo de 2021, iniciaron las incomodidades, la demandante cortó todo tipo de comunicación y suspendió los pago, siendo esta actitud la que generó los inconvenientes, y solo meses después de exigir los pagos cuando la demandante dio la cara con la excusa de los vicios ocultos.
Por lo tanto, aduce la parte demandada que el presente no se trata de un juicio por vicios ocultos, sino que el motivo real del conflicto es la imposibilidad de pago. La demandante no puede ni ha podido cumplir con sus obligaciones, y ha magnificado unos daños menores y completamente solucionables para conseguir una excusa que le permite disfrutar de la propiedad, solucionar su problema habitacional sin cumplir sus obligaciones de pago. Por lo que no puede exigirles el cumplimiento de obligaciones derivadas del contrato, si no ha cumplido con las suyas.
Que la demandante ha estimado la demanda solo por el monto que hasta la fecha ha pagado, sin pretender los derechos derivados de la cláusula penal que ante una eventual victoria podrían corresponderle, con la pretensión de la devolución íntegra de las cantidades abonadas a la fecha y la entrega del inmueble, después de un año y ocho meses ocupando y disfrutando el inmueble, lo que evidentemente le constituye un daño dada la naturaleza jurídica del negocio realizado y su pretensión de mala fe.
Por lo que en consideración varias señala los supuestos para que proceda la acción redhibitoria de conformidad con lo señalado en el artículo 1521 del Código Civil, afirmando que la parte actora no podrá demostrar la concurrencia de tales elementos, toda vez, que en la actualidad posee el inmueble y lo disfruta lo que desvirtúa la afectación del uso al cual está destinado, además de la actitud irresponsable al no procurar informar debidamente y sin dilación los presuntos daños , los cuales no han podido constatar personalmente no han podido constatar personalmente, y considerando que la demandante hace más de un año posee el inmueble no permitiendo verificar el inmueble desde que inició el conflicto, tales daños pudieron ser provocados por la inobservancia o desinterés de la demandante o por no atender los efectos propios del uso cotidiano de las cosas o la fatiga de los componentes del inmueble o simplemente porque hayan sido ocasionados por hecho fortuito o por causas externas al bien ofrecido y ajenas a su voluntad (folios 205 al 210).
DE LA RECONVENCIÓN
Reconviene la parte demandada a la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares, por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra y Daños y Perjuicios. Para lo cual señalan, que en fecha 24 de septiembre de 2020, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, No. 42, Tomo 18, la demandante reconvenida y los demandados recovinientes suscribieron un contrato de opción a compra venta sobre un apartamento distinguido con el No. PB-2, planta baja del Edificio B del Conjunto Residencial La Sultana, ubicado en la Calle Plaza cruce con prolongación de la Calle Regeneración de Puerto Cabello. Que según la cláusula segunda del contrato, el pago debía hacerse de la siguiente forma: “Un primer pago de Tres Mil Dólares Americanos (3.000,00 USD), los cuales deberán ser pagados por la promitente en un plazo máximo de máximo de diez (10) días contados a partir de la firma del presente documento, y la restante cantidad de Diez Mil Dólares Americanos (10.000,00 USD), en tres cuotas sin intereses, de la siguiente manera: una 1ra cuota de Tres Mil Quinientos Dólares Americanos (3.500,00 UDS), los cuales deben ser pagado antes del 01 de marzo del año 2021, una 2da cuota de Tres Mil Quinientos Dólares Americanos (3.500,00 UDS), antes del 01 de agosto de 2021; y una 3ra y última cuota de Tres Mil Quinientos Dólares Americanos (3.500,00 UDS), antes del 01 de enero de 2022, y así lo declaran las partes.
Pero que la demandante reconvenida nunca ha cumplido con ningún pago ni en tiempo ni en forma, generando grandes diferencias y en la actualidad el contrato se encuentra vencido, la demandante se encuentra en posesión del inmueble y ha mostrado completa indiferencia ante sus obligaciones contractuales.
Que desde que se firmó el contrato han honrado cada una de las obligaciones derivadas del mismo, como son: garantizando el uso, goce y disfrute del inmueble ofrecido, sin perturbaciones, han liberado el gravamen que pesaba sobre el inmueble, estando en disposición de cumplir con la tradición, una vez que sea pagado en su totalidad.
Que en los términos del contrato se estableció en su clausula cuarta, una vigencia de quince meses, prorrogables por noventa días más, si las partes lo acordaban, por lo que, no habiendo sido prorrogado dicho contrato por convenio entre las partes, el mismo cumplió su termino de vigencia el 01 de enero de 2022, por lo que a la fecha 04 de febrero de 2022, el contrato se encuentra vencido, y la demandante no ha cumplido con los pagos acordados. Ha iniciado un juicio por presuntos daños que no ha dejado constatar, ha cortado todo tipo de comunicación, no ha vuelto a realizar pago, ni tiene la intención de devolver el inmueble.
Fueron convocados a una reunión para tratar de solventar el problema, y en dicha reunión fueron informados sobre presuntos daños ocultos, sin haber presentado la Certificación de Riesgo Estructural ICR-013-2021 de fecha 15 de julio de 2021, practicada por el Cuerpo de Bomberos de Puerto Cabello, con lo cual pretende la demandante reconvenida hacer valer la resolución de la venta y obtener la devolución de la pagado, sin embargo bajo el señalamiento de lo que establece el mencionando documento señala que no hay incumplimiento de la parte actora.
En primer lugar, la falta de pago de la demandada se traduce en un incumplimiento culposo de sus obligaciones, quien deliberadamente ha decidido no cumplir con las obligaciones contraídas contractualmente. En segundo lugar, con respecto a los vicios ocultos, realmente ni son ocultos ni son vicios que en su origen sean suficientemente graves como para solicitar la acción pretendida por la demandante/reconvenida, ni ninguna otra acción similar, pero el hecho que en su origen no hayan sido suficientemente graves, no quiere decir que en la actualidad no lo sean.
Que habiendo acordado en la reunión extrajudicial de fecha 15 de julio de 2021, la posibilidad que se les permitiera entrar al inmueble para constatar personalmente los presuntos daños/vicios, nunca se pudo realizar por la negativa de la demandante reconvenida, quien lo hizo saber semanas después de la reunión, lo que les causa suspicacia. Por talesmotivos reconvienen a la parte actora.
Expresamente señalan la intención de obtener el cumplimiento del contrato, es decir la obligación de pago de la parte demandante reconvenida, y no la intención de desocupación del inmueble, lo que hace innecesario el cumplimiento del procedimiento administrativo señalado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Fundamenta la reconvención por Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios en los artículos 1160, 1167, 1264, 1257, 1258, 1269 y 1271, del Código Civil, bajo el argumento del cumplimiento culposo de la demandante al no ejercer deliberadamente el derecho de opción a compra venta establecido en el contrato firmado entre las partes, en el término de vigencia del mencionado contrato, por consiguiente incumplir con su obligación de pago en la forma convenida, por lo que reclama la ejecución del contrato más los daños y perjuicios establecidos en el mismo contrato, por lo tanto, contrademanda a la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en el Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra Venta y Daños y Perjuicios, suscrito en fecha 24 de septiembre de 2020, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, No. 42, Tomo 18, sobre el inmueble distinguido con el No. PB-2, situado en la Planta Baja del Edificio “B” del CONJUNTO RESIDENCIAL LA SULTANA, situado en la Calle Plaza, cruce con la prolongación de la Calle Regeneración del Municipio Puerto Cabello, en consecuencia, solicita:
1.- Se ordene a la demandante reconvenida y/o sea condenada al cumplimiento íntegro de las obligaciones establecidas en el Contrato de Opción a Compra Venta de Inmueble autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, No. 42, Tomo 18, de fecha 24 de septiembre de 2020.
2.- Se ordene a la demandante reconvenida y/o, en consecuencia, sea condenada a pagar a esa parte la cantidad de Seis Mil Ochocientos Ochenta dólares americanos (6.880,00 USD) y/o su equivalente en bolívares a la tasa oficial al momento del pago, en cumplimiento a la obligación principal, cantidad esta que resta a los efectos del ejercicio de su derecho de opción de compra venta.
3.- Se ordene a la demandante reconvenida y/o, en consecuencia, sea condenada a pagar a esa parte, la cantidad de Dos Mil Seiscientos dólares americanos (2.600,00USD), y/o su equivalente en bolívares a la tasa oficial al momento del pago, por concepto de Daños y Perjuicios contractualmente estipulado entre las partes según la cláusulasexta de dicho contrato.
4.- Convenga o sea condenada la demandante/reconvenida en pagar los costos y costas del proceso, conforme el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil (folios 210 vto al 215)
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Admite la demandante reconvenida que en fecha 24 de septiembre del 2020, celebro un contrato de opción a compraventa de un inmueble, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Cabello, No. 42, Tomo 18, con los demandados reconvinientes inmueble este constituido por un apartamento distinguido con el No. PB-2, situado en la planta baja, del Edificio "B"del Conjunto Residencial "LA SULTANA", situado en la calle plaza, cruce con la prolongación de la calle regeneración, siendo el precio convenido para la negociación la cantidad de Trece Mil Dólares Americanos (13.000,00USD), siendo que el apartamento identificado presenta daños estructurales y debido a ese hecho sostuvo una reunión con los propietarios y su abogado para solucionar la situación, no logrando acuerdo alguno, y es por ello que demandó la Resolución del Contrato. tal como lo establece la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta.
Niega, rechaza y contradice las pretensiones de los demandados reconvinientes especialmente en cuanto a lo relacionado con los pagos realizados, ya que los mismos alegan en su escrito de reconvención que no se ha realizado ningún pago de las cuotas convenidas, siendo lo cierto que hasta la fecha se le han pagado la cantidad de Seis Mil Ciento Veinte Dólares Americanos (6.120,00 USD), cuyo último pago se realizó en fecha 31 de Mayo del 2021, lo cual admiten los demandados reconvinientes en su contestación de la demanda cuando declaran "La demanda fue estimada por la cantidad de Seis Mil Ciento Veinte Dólares Americanos (6.120,00 USD), esto a razón de ser el monto que hasta la fecha ha pagado la demandante, hecho también declarado en el petitorio de la reconvención cuando solicitan se me ordene el pago de la suma de Seis Mil Ochocientos Ochenta Dólares Americanos (6.880,00 USD), en cumplimiento de la obligación principalcantidad esta que resta a los efectos del ejercicio de su derecho de opción a compra venta....", de lo cual se desprende claramente que los demandados reconvinientes de manera temeraria, con mala intención de hacer incurrir a este Tribunal en un error y sin tener la más mínima ética que debe tener un contratante, intentan esta reconvención alegando un incumplimiento del pago de las cuotas establecidas en el contrato, porque de haber ocurrido un retraso en el pago establecido en el contrato por el cambio exigido en la forma de pago de bolívares a zelle o (USD)dólares efectivos, exigencia realizada por los propietarios del inmueble a la ciudadana Eudimer Sodeli Vargas Mijares, quien es la que paga las cuotas mensuales mediante transferencia a diferentes cuentas zelle de los cuales ellos no son titulares y dólares efectivo, siendo esta ciudadana hija de la demandante Mercedes Guillermina Mijares.
Niega, rechaza y contradice que los demandados reconvinientes hayan asistido a una reunión conciliatoria pautada por ella en fecha 15 de Julio del 2021. ya que a esta reunión no asistieron, viéndose en la obligación de acudir por ante la oficina del abogado Juan Pablo Cordero quien ha sido abogado de confianza de los demandados reconvinientes y del Informe de tramitador del contrato, en busca de una solución al gravísimo problema de los daños estructurales que se observan en el inmueble, entregándole copia simple del Informe de Certificación de Riesgo Estructural, obteniendo una negativa rotunda por parte de los demandados reconvivientes para darle una solución a dicho problema, aun cuando le propuso dar por terminado el contrato asumiendo la responsabilidad de lo establecido en la Clausula Sexta del Contrato referida a la Cláusula Penal que establece" En caso de que la tradición legal del inmueble no se efectué, es decir, que no se lleve a cabo la compraventa definitiva del inmueble en el tiempo acordado en la Cláusula Tercera, por incumplimiento imputables a los propietarios, dará derecho a la promitente de reclamar por vía judicial el cumplimiento o resolución de contrato, más la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (2.600,00 USD), por concepto de daños y perjuicios, así como también los gastos ocasionados por este reclamo. En caso contrario y por incumplimiento imputable a la Promitente, dará derecho a los Propietarios de reclamar por vía judicial el cumplimiento o resolución de contrato, más la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (2.600,00 USD), por concepto de daños y perjuicios, así|| como también los gastos ocasionados por este reclamo...". Propuesta que también fue rechazada por los demandados reconvinientes.
Que en su escrito de reconvención los demandados reconvinientes señalan "peor aún ha iniciado la presente causa por presuntos vicios ocultos que a la fecha no nos han permitido constatar, por lo que niega tal afirmación, por cuanto al momento de ir a la oficina del abogado les manifestó la necesidad de estar presentes en una segunda inspección aparte de la realizada por el Cuero de Bomberos, a fin de constatar el estado del inmueble y los daños que posee el mismo, negándose a la inspección por un órgano público, imponiendo hacerla de manera privada y de que ambas partes la sufragara, negándose ella por cuanto no tenía los medios para ello. Que la recomendación señalada en el Informe de Certificación de Riesgo Estructural relativa a“ponerse de acuerdo con el condominio para solicitar avaluó del sistema de tuberías de aguas blancas y servidas (residuales o negras)para determinar desde que piso se está originando el daño, ya que de no corregir la falla en los pisos superiores, los pisos inferiores (abajo) siempre acarrearan con el problema”, no es un secreto para los demandados reconvinientes ya que tienen conocimiento y les consta que desde hace muchos años aún antes que ellos se mudaran no existe condominio. Que solicito recientemente una nueva inspección ocular con un ingeniero civil en virtud de las nuevas afectaciones que presenta el inmueble, y se pudo observar que presenta capilaridad y eflorescencia (sic) en todas las partes bajas de las paredes, debido a una falla de la tubería que se encuentra dentro de una columna falsa situada en el área del baño que colinda con la cocina, así como los demás daños estructurales como grietas.
Niega y rechaza lo manifestado por los demandados reconvenientes al señalar el hecho que se encuentra en posesión del inmueble, la pérdida del mismo debe ser precedida por un procedimiento previo que establece el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación arbitrarias de Viviendas (sic), no teniendo la intención de quedarse con el inmueble pues no es de su propiedad y desde un principio les ofreció la entrega inmediata del mismo, y lo que ha hecho es cuidarlo como un buen padre de familia.
Que basado en el artículo 1486 del Código Civil, que establece las obligaciones del vendedor, para que sanearan el inmueble objeto del contrato (sic), igualmente en los artículos 1146, 1154 del Código Civil.
Que los demandados reconvinientes en su escrito de contestación de la demanda reconocen el carácter bilateral de la relación contractual y alegan la Excepción Non Adimpleti Contractus establecida en el artículo 1.168 del Código Civil:" En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones, y definen que la llamada excepción de contrato no cumplido es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación, pero desde que iniciaron la relación contractual ha estado pagando en la forma y modo que le han exigido los contratantes, y en las personas que me han indicado, pagando con dinero producto de su trabajo, por lo que cree que, si está pagando bien, merece recibir la cosa en buen estado de habitabilidad y no con vicios ocultos. Señala la sentencia No. 878 del 20 de julio de 2015 de la Sala Constitucional (folios 226 al 228).
ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
PARTE ACTORA. Promovió la parte actora los siguientes medios probatorios:
Documentales:
1) Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado fecha 24 de septiembre de 2020, ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, bajo No. 42, Tomo 18, acompañado junto al libelo (folios 3 al 7). Documento que se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo del negocio pactado entre los ciudadanos Mercedes Guillermina Mijares, optante compradora, Yuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera, optantes vendedores, sobre un contrato de opción a compra venta relativo a un inmueble ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA SULTANA.
2) Informe de Certificación de Riesgos Estructural emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Puerto Cabello, acompañado junto al libelo (folio 9). Dicho documental constituye un documento público administrativo, que goza de presunción de legalidad, por lo cual se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo de la inspección realizada por órgano competente al inmueble a los fines de dejar constancia de verificar las condiciones del inmueble.
3) Documentos presentados como recibos de pagos efectuados por la demandante Mercedes Guillermina Mijares, a los demandados Yuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera (folios 91 al 109), los mismos constituyen documentos privados que no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandada en su oportunidad legal, por lo que se tienen por reconocidos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado de los mismos los pagos efectuados por la demandada los cuales suman un monto de Seis Mil Ciento Veinte Dólares Americanos (6.120,00 $).
4) Informe de la División de Planeamiento Urbano del Municipio Puerto Cabello de fecha 01 de junio de 2023, acompañado al escrito de pruebas marcado E (folios 250 al 253). El mismo se constituye como el resultado de una inspección efectuada por dicho órgano en el inmueble objeto del contrato, en fecha 01 de junio de 2022, por lo que se trata de un documento público administrativo con presunción de legalidad, no obstante, la referida inspección se evacuó fuera del proceso, de forma unilateral, sin presencia de la parte demandada, y en una fecha que resulta posterior a la instauración del presente juicio, lo cual viola los principios de control, contradicción y alteridad de la prueba, lo que conlleva a que dicha documental sea desechada del proceso. Así, se decide.
5) Inspección Judicial evacuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Puerto Cabello, en fecha 29 de julio de 2022, marcada F (folios 254 al 278). Dicha inspección judicial, al igual que la anteriorse evacuó fuera del proceso, de forma unilateral, sin presencia de la parte demandada, y en una fecha que resulta posterior a la instauración del presente juicio, por lo que también resulta violatoria de los principios de control, contradicción y alteridad de la prueba, lo que conlleva a que también resulte desechada del proceso. Así, se declara.
Testimoniales: Promovió la parte actora las siguientes testimoniales:
1.- Maritza Desided Barrios, de 40 años de edad, domiciliada en la Torre B del Edificio la Sultana PB-04, de profesión ama de casa. Al folio 308 consta declaración rendida por la mencionada ciudadana en fecha 19 de octubre de 2022, quien juramentada por la Juez del Tribunal procedió a responder a las preguntas formuladas por la parte actora promovente de la prueba.De las preguntas formuladas a la testigo, se tiene que respondió que conocía a los propietarios del apartamento identificado con el número PB-02 Torre B del Conjunto Residencial La Sultana,de vista una vez que a ellos se les inundo el apartamento y les ayudó a sacar el agua con mi hermana, de ahí solo hola, hola, buenas tardes más nada (primera pregunta), que reside en el apartamento PB-02 de la Torre B del Conjunto Residencial La Sultana, aproximadamente hace 12 años que está viviendo ahí (segunda pregunta). En la tercera pregunta respondió que ayudó a la dueña a sacar agua, que ya eso es una problemática, ese apartamento siempre ha tenido problemas. A la cuarta pregunta sobre el tiempo especificó en que el apartamento ha presentado problemas, respondió que tiene años con esa problemática desde los primeros dueños, hasta los que lo compraron la vecina nueva que tiene muchos problemas con el apartamento. A la quinta pregunta respondió que conoce a la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares, porque una vez fue a la casa a tocarle la puerta, y estaba votando mucha agua y la ayude a sacar el agua, y la pared de la cocina tiene mucha filtración del lado derecho, desde ahí, buenas tardes como esta y listo. A las repreguntas formuladas por la parte demandada, respondió ¿Diga la testigo fecha y hora del momento en que dice haber visto a los ciudadanos Yuleidys Ventura y Luis Berrios según los hechos de su primera pregunta? Contestó: La fecha de verdad no la recuerdo, pero la hora si eran las 2 de la tarde, y era porque el agua llegaba hasta mi apartamento, y no estaba su esposo estaba ella sola que estaba recién mudada”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si le consta el origen de las filtraciones de agua o el porqué de estas a las que hizo referencia anteriormente? Contestó: "Bueno claro que me consta yo vivo al frente y siempre visto que siempre han hecho remodelación y no es un embuste para nadie que ese apartamento tiene muchas filtraciones. TERCERA REPREGUNTA ¿Diga la testigo, si le consta o no del origen y el porqué de esas filtraciones? Contesto "si me consta porque yo vivo ahí y siempre he visto esas filtraciones y a eso le hicieron demasiadas remodelaciones y eso se moja todo porque yo he visto.
2.- María Natividad RodríguezÁvila, de 63 años de edad, domiciliada en el piso 11 de la Torre B del Edificio La Sultana No. 11-1. Al folio 310 riela acta levantada en fecha 19 de octubre de 2022, donde consta la declaración de le mencionada ciudadana, quien estando juramentada por la juez del Tribunal respondió a las preguntas formuladas por la parte actora promovente de la prueba. De las preguntas formuladas a la testigo, se tiene que respondió que conocía a los propietarios del apartamento identificado con el número PB-02 Torre B del Conjunto Residencial La Sultana de vista porque ellos están en planta baja y ella en el piso 11. (primera pregunta). Que reside en el apartamento 11-1 de la Torre B del Conjunto Residencial La Sultana desde diciembre de 1989 (segunda pregunta). Que le consta que el apartamento No. PB-02 de la Torre B del Conjunto Residencial La Sultana, propiedad de los ciudadanos Yuleidys Venturas y Luis Berrios, presenta daños, desde siempre (cuarta y quinta pregunta). A la sexta pregunta ¿Diga la testigo? si al referirse a que esos daños existen desde siempre a que se refiere ese siempre, contesto: “conocía la señora mayor que vivía ahí, ella siempre se quejaba de la filtración”. SÉPTIMA: ¿Diga la testigo, si conoce si en alguna oportunidad el condominio de dicho conjunto residencial se hace cargo de las evaluaciones de los daños internos de dicho apartamento? Contesto: “primero, allá no hay condominio, allá hay encargada de Torres, segundo las encargadas de torres no intervienen en cualquier problema interno del apartamento, en este caso las filtraciones”. OCTAVA: ¿Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares?, CONTESTO “bueno la conozco de trato por que estuvimos en la época de estudiante” A las repreguntas contestó: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si recuerda el año y la época en que conoció la ciudadana Mercedes Mijares parte actora? Contestó: "nos conocimos desde 1973, que comencé a estudiaren el liceo Manuel Gual, época de estudiante". SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si por ese tiempo que tiene conociéndose considera que existe una amistad entre ustedes? Contestó: "No". TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de los hechos le consta el origen o el porqué de esas filtraciones? Contesto: "Claro”.
3.- Ingrid Sánchez. de 51 años de edad, de profesióningeniero, domiciliada en Urbanización Los Lanceros, Manzana H-3, casa N°17, del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo; testimonial que fue evacuada en fecha 01 de noviembre de 2022, quien respondió al interrogatorio de la siguiente manera: “…PRIMERA: ¿Diga la testigo, de acuerdo a la práctica de la inspección ocular realizada por la misma en el apartamento PB-2 de la torre B del conjunto residencial la Sultana que tipos de daños se encontraban en dicho inmueble al momento de efectuar la inspección? Contestó: "para el momento que fue realizada la inspección los daños que se visualizaron en el inmueble fueron Moho, Humedad y filtración a nivel de paredes y losas, en este caso entre solas que es placa (sic).". SEGUNDA: ¿Diga la testigo si reconoce el contenido y firma del informe de certificación de riesgo estructural emitida por el cuerpo de bomberos donde usted avala dicha inspección? Contestó: "si lo reconozco, si mal no recuerda fue emitido en el año 2020, 2021". TERCERA: ¿Diga la testigo, si en base a su experiencia a que conclusión llegaría sobre el tiempo de esos daños si son de datas recientes o viejas? Contesto "de acuerdo a mi experiencia en el caso como experta, los daños para el momento de la inspección no eran reciente tenían tiempo, data no sabría decir, debido a la data que tienen los edificios la mayoría presenta ese tipo de problemas, por lo que en la conclusión del informe se les recomendó que debían comunicarse con el condominio para que buscaran solución con un ingeniero civil o un plomero. CUARTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento de problemas similares en la torre B del conjunto residencial la sultana? Contestó: "si tengo conocimiento no es la primera vez que se emite un informe de riesgo por ese tipo de problemáticas en el conjunto residencial la sultana". QUINTA: ¿Diga la testigo, si tiene algún parentesco de afinidad con la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares? Contesto:“No, la conocí, pero al momento de la inspección." Cesaron todas las preguntas…”.
Las anteriores testimoniales concuerdan entre sí, estimándolas este Tribunalpor la confianza que merecen las testigos por su edad, profesión y fundamento de sus dichos, por lo tanto, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, de las mismas queda demostrado que el inmueble objeto del contrato ha presentado filtraciones e inundación desde antes de ser ocupado por la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares, y que los daños para el momento de la inspección no eran recientes tenían tiempo.
PRUEBAS PARTE DEMANDADA.
1) Promovió la parte demandada el mérito favorable que se desprende de los siguientes documentales: Del escrito libelar, de la Certificación de Riesgos Estructural ICR-013-2021, del contrato de opción a compra, del escrito de contestación a la reconvención. Sobre este aspecto, se debe resaltar que el mérito favorable de los autos no constituye prueba alguna, sino que es la consecuencia lógica de aplicar el principio de la comunidad de la prueba, ya que las pruebas una vez incorporadas, ya no pertenecen a las partes sino al proceso.
2) Promovió el libelo, el Contrato de Opción a Compra Venta y la Certificación de Riesgos Estructurales, los cuales fueron presentados por la parte demandante. En ese sentido, al haber sido promovidas por la parte demandante, fueron valoradas en líneas anteriores.
3)Documento marcado A, acompañado al escrito de pruebas, denominado como Acuse de Recepción de Liberación de Garantía. Dicho documental resulta ser impertinente por cuanto no aporta ningún valor probatorio al esclarecimiento de la controversia, además de constituir una copia simple de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, el cual debía ser ratificado mediante la prueba testimonial, razones por las cuales se desecha del proceso.
Prueba de Informes:
De conformidad, con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió la prueba de informes a la entidad bancara BFC BANCO FONDO COMUN BANCO UNIVERSAL los fines que dé cuenta del estatus de la solicitud de liberación de hipoteca consignada y tramitada en fecha 10 de noviembre de 2021, por los ciudadanos Yuleidys del Valle Ventura Hernández, cédula de identidad No 14.537666 y Luis Edgardo Berrios Aguilera cédula de identidad No. 17.516 513. La cual fue debidamente admitida, librándose el oficio respectivo, el cual fue enviado por el alguacil designado por la Unidad de Actos de Comunicación (UAC) de este Circuito Judicial en fecha 17 de octubre de 2022; siendo que hasta la presente fecha no constan en autos sus resultas. Sin embargo, por cuanto el objeto de dicha prueba de informes lo constituye el estado de la solicitud de liberación de hipoteca, lo cual no forma parte de los hechos controvertidos, es por lo que considera esta Juzgadora que las resultas de dicha prueba no son determinantes para decidir este asunto, razón por la cual se desecha del proceso.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establece el artículo 1518 del Código Civil:
El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor
Por consiguiente, el saneamiento por vicios ocultos consiste en la obligación que tiene el vendedor de responder frente al comprador por los vicios o defectos que tuviere la cosa y no conocidos por el comprador al momento de la venta, se explica así que con la obligación de saneamiento que consagra el artículo 1503 del Código Civil, el vendedor debe proporcionar las condiciones propias y de uso de la cosa vendida.
Ahora bien, en el caso de autos la demandante pretende la Resolución del Contrato de opción de compra venta que suscribió con los demandados, en virtud de los daños o desperfectos que presentó el inmueble y de los que se percató luego de haberlo ocupado, pues no fue una situación visible al momento de visitar el inmueble antes de la negociación, desperfectos o daños de los cuales los demandados no la pusieron en conocimiento, con lo cual persigue entregar el inmueble a sus propietarios y la restitución de las cantidades que les fueron entregadas, de allí que el ejercicio de su pretensión se configura en una Acción Redhibitoria o Saneamiento por Vicios Ocultos, lo cual tiene su fundamento jurídico en el artículo 1521del Código Civil.
Por su parte, los demandados se excepcionan, alegando que de acuerdo a la naturaleza del contrato no es posible el ejercicio de tal acción por parte de la demandante, toda vez, que la naturaleza del contrato suscrito es de un contrato preparatorio a la venta, es decir, un pacto de opción a compra venta, y siendo el saneamiento una obligación del vendedor, no sería posible para la demandante atribuirse cualidad de compradora y para los demandados vendedores, toda vez, que la tradición de la cosa no se ha realizado aún. Además de acuerdo a los hechos negados por la parte demandada se circunscribe la controversia en determinar los daños ocultos prexistentes en el inmueble ofrecido en venta, toda vez, que la parte demandada afirma que debido a la entrega anticipada del inmueble y previo a la negoción la demandante visitó en varias ocasiones el inmueble para planificar la mudanza, visitas en las cuales pudieron constatar el estado en que recibía el inmueble, por lo tanto, niega la existencia de daños ocultos pues no existían al momento de la oferta.
Ciertamente que la obligación de saneamiento se encuentra establecida en nuestro ordenamiento jurídico es este caso en el Código Civil, como una obligación del vendedor al comprador, con lo cual pudiera interpretarse que solamente se aplica en los contratos de venta, no obstante,la más autorizada doctrina conviene en que la responsabilidad por vicios ocultos es un efecto natural, típico y característico de los contratos traslativos a título oneroso, y por tanto aplicable en general a estos contratos (Urdaneta Fontiveros, Enrique. Vicios Redhibitorios y Saneamiento. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas, 2008). En este sentido, señala el citado autor en cita a otros autores:
Aun cuando el Código Civil venezolano no consagra expresamente esta regla, la misma deriva de los principios generales. En efecto, si en los contratos a título oneroso cada una de las partes recibe una ventaja a cambio de un sacrificio, la equivalencia de las prestaciones se haría nugatoria si se tolerara que una de ellas no pueda utilizar la cosa que constituye “su ventaja” o deba sufrir una disminución de la utilidad que cabría esperar de ella, como consecuencia de que la otra le transmitió una cosa con defectos o vicios.De allí que, como regla general, el saneamiento por vicios ocultos es debido en todos los contratos en virtud de los cuales una persona transmite a otra una cosa o derecho a título oneroso.
En efecto, el contrato de opción a compra venta, se trata de un contrato oneroso de conformidad con lo establecido en el artículo 1135 del Código Civil. Por otra parte, los principios generales que informan los contratos se encuentran señalados en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; de donde se infiere que la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes. En el caso del contrato de opción a compra venta, debe entenderse que la celebración del contrato parte del entendido que los sujetos conocen el estado aparente y las cualidades, especie y calidad del inmueble, por lo que el titular del derecho transmitido puede perfectamente hacer valer el saneamiento debido por el transmitente si el objeto sobre el cual recae el derecho que le ha sido transmitido, se encuentra afectado por un vicio oculto, pues sin duda una de las obligaciones del optante vendedor es ofrecer y vender el inmueble en buenas condiciones, obligación que en el caso de autos deriva no solo de lo expresado en el contrato que pactaron las partes al haberse establecido en la cláusula séptima que se entregaba en condiciones aptas para habitar, sino a todas las condiciones que se deriva de ello.
Abona esta posición, que la propia ley contempla el saneamiento o acciones similares en contratos distintos de la compraventa, ejemplo de ellos en el contrato de arrendamiento se consagra el saneamiento como una obligación del arrendador, artículo 1587 del Código Civil, y en algunos casos la ley remite a las normas de la venta como, por ejemplo, en el contrato de permuta artículo 1563 del Código Civil, o cuando se refiere al saneamiento debido por un socio que ha aportado un cuerpo cierto a la sociedad, artículo 1654 del Código Civil (Urdaneta Fontiveros, Enrique. Obra citada).
De manera entonces, que todo el que transmite un derecho por acto a título oneroso debe garantizar al adquirente contra los vicios o defectos ocultos de la cosa, más aún en casos como el de autos que la optante compradora ocupó el inmueble de acuerdo a lo pactado en la cláusula séptima del contrato, a la que denominaron entrega anticipada, por lo tanto, ante este supuesto, en los contratos de opción a compra venta es posible el ejercicio de la acción redhibitoria por parte del optante comprador, que implica en caso de ser procedente la pretensión, el derecho de devolver la cosa al enajenante (resolver el negocio jurídico) al haciéndose restituir el precio o las cantidades pagadas, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1521 del Código Civil.Así, se establece.
Sobre las condiciones de procedencia de la acción redhibitoria o saneamiento por vicios ocultos, la doctrina de nuestro Máximo Tribunal ha señalado que los requisitos que deben concurrir para la configuración de los vicios redhibitorios son los siguientes: que exista un vicio; y que éste sea grave, oculto, desconocido por el comprador y anterior al momento de la transmisión de la propiedad (Sentencia del 20-12-93 en Ramírez y Garay. Tomo CXXVIII. p.p. 15-16, citada por Urdaneta Fontiveros, Enrique. Obra citada, p.p 61).
Para la doctrina entre ellos Aguilar Gorrondona (Contrato y Garantías, 7ª edición, 1989), el vicio redhibitorio supone:
1º) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
A) Que afecte cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente, y
B) Que la afecte para el uso al cual está destinada, o sea, que la haga impropia o menos propia para el uso declarado en el contrato -sea normal o anormal- o, en defecto de declaración, para su uso normal.
2º) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.
3º) Que el vicio sea oculto, ya que "el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo" (C. C. art. 1.519).
En sentencia No. 478 del 20 de diciembre de 2001, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dejó sentado:
El Legislador en los artículos 1.518 y 1.520 del Código Civil, no establece qué prueba considera idónea para probar los vicios o defectos ocultos que afecten de tal manera la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella, de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un menor precio; por lo tanto, al no estar establecido por el Legislador el tipo de prueba a utilizarse para probar los vicios o defectos ocultos, necesarios para la procedencia de la acción redhibitoria, cualquier medio de prueba conducente al establecimiento de las causas de los daños encontrados, que haya sido promovido y evacuado adecuadamente, puede producir individual o conjuntamente valorado a que el sentenciador se cree la convicción o la certeza de la existencia de los vicios ocultos.
En este sentido, la parte actora ha alegado que el inmueble presenta daños relativos a humedad y filtraciones que no hacen posible la convivencia en el inmueble, pues comprometen su salud y pone en riesgo su familia, las cuales no eran visibles al momento de visitar el inmueble para la negoción. Por lo tanto, partiendo del informe de certificación de riesgos estructurales ICR-013-2021, evacuado por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Puerto Cabello, quedó demostrado de la inspección ocular realizada la humedad y filtraciones que presenta el inmueble ubicado en la planta baja de la Torre B del Conjunto Residencial La Sultana, apartamento No. 02, lo que origina el levantamiento de pintura, y desprendimiento de cerámica y decoraciones (lajas) de sus paredes. Asimismo, se adminiculala prueba testimonial con la cual quedó comprobado a través de la declaración de vecinas del inmueble y de un testigo experto por su profesión de ingeniero, que el apartamento presenta daños que no pueden calificarse como recientes, y filtraciones serias, inclusive llegando a presentar inundación en el inmueble.
Cabe desatacar que la palabra vicio que se utiliza para definir la redhibición equivale a un defecto o imperfección que altere, modifique o afecta el objeto vendido, o que perjudique su funcionamiento, tornándolo inapropiado, inservible o menos apto para el uso a que se le destina, de allí que la gravedad del vicio sea de tal magnitud que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.
En este contexto, este Tribunal haciendo uso de su potestad de conocer la verdad dentro de los límites de su oficio, y con fines aclaratorios ordenó la práctica de una experticia, con fundamento en los artículos 401.5 y 451 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de determinar: PRIMERO: Los daños físicos que presenta el apartamento distinguido con el N PB-2, situado en la Planta Baja, del Edificio "B", el cual forma parte del CONJUTO RESIDENCIAL "LA SULTANA", situados en la Calle Plaza, cruce con la prolongación de la Calle Regeneración, en jurisdicción de la Parroquia Fraternidad, del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo. SEGUNDO: De existir tales daños, determinar el tiempo o data de los mismos, así como su causa.
*En este contexto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 966 del 27 de agosto de 2004, señaló:
Considera la Sala, que a pesar de que son las partes quienes tienen la carga de demostrar las alegaciones y los hechos fundamentales de la demanda, el juez, de conformidad con los artículos 12 y 23 del Código de Procedimiento Civil, también está obligado a encontrar la verdad de los hechos; por tal motivo, la ley lo faculta para dictar providencias a su prudente arbitrio, si fuera el caso.
Dicho con otras palabras, es el juez quien determina la conveniencia o no de completar la actividad probatoria de las partes con las diligencias oficiosas del auto para mejor proveer; en consecuencia, se encuentra facultado para ordenar la ampliación de los instrumentos probatorios consignados o distintos de éstos para hallar la verdad.
En el caso que se estudia, la alzada estableció que cuando la ley autoriza al juez a actuar a su prudente arbitrio (artículo 23) debe hacerlo “en obsequio de la justicia y de la imparcialidad”, pronunciamiento que comparte la Sala por cuanto la ampliación o el complemento de las pruebas es un deber de los jueces, quienes “...tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio...” (artículo 12).
De acuerdo al informe pericial practicado por el perito designado y juramentado por este Tribunal y que riela a los folios 44 al 65, se determinó la existencia de daños que consisten a primera vista en desprendimiento de piezas de porcelana en paredes, desprendimiento de pintura (esconchado de la misma), paredes con humedad interna (por capilaridad y por humedad en la parte superior), calentamiento en una zona determinada del piso (no determinado por el experto al señalar que fue manifestado por la demandante), y desprendimiento del friso base. Al especificar los daños, señala:
“…frente a la cocina y lavaplatos una pared que se aprecia deteriorada superficialmente presuntamente por efectos de humedad (foto No. 16). Desprendimiento de friso en pared y al lado del brocal de la ducha (Sala de Baño General, fotos 19, 20, 21, 22, 23 y 24). Desprendimiento de pintura en la parte inferior de algunas paredes (Habitación 1, fotos 25,26,27,28, y29). Habitación 2 desprendimiento de pintura en paredes y columna (fotos 32,33,34,35 y 36). Habitación principal, desprendimiento de pintura en paredes y columna, y en la parte inferior de algunas paredes se observa desprendimiento de friso y pintura (fotos Nos. 37 38 y 39). Sala de baño zona de vestier en el techo rastros de humedad y deterioro de la pintura en las paredes (foto No. 41). En la sala de baño, desprendimiento de las cerámicas de pared (foto 45). Al pasar la Sala de Baño, se encuentra una columna falsa (fotos 42 y 43), por donde pasan las tuberías de aguas servidas, ya que las tuberías de suministro de aguas claras, tienen otra ubicación (…) el frente de la columna falsa donde se aprecia el deterioro del friso y la pintura, en las paredes que la conforman (foto 47 y 48).
A los fines de la verificación de la causa de los daños, señaló el experto:
a) …el desprendimiento de la porcelana, considero prudencialmente debido al vencimiento del material pegamento con lo cual fue colocada, pues no se observa humedad, considerando que el tiempo de colocada es cercano a la fecha de construcción del edificio.
b) Ligeras manchas en el techo (entrepiso) en el área de la ducha, se debe a la humedad proveniente del área de la zona del baño interno del lindero superior del apartamento No. PB-2 (foto 51).
c) La humedad en el sitio donde originalmente se encontraba el lavamanos, se debe a fugas por la obstrucción de la tubería original, lo cual ameritó su reparación, condenando las tuberías originales, la humedad podría tener su origen en fugas por la obstrucción de la tubería original y en la capilaridad de las paredes, que afectan a todos los apartamento de la parte baja debido al nivel freático existente en la ciudad, por las características del concreto para cubrir la acometida de aguas claras, traídas desde otro lugar, considera prudencialmente que tiene un tiempo de ejecutado de alrededor de cuatro años.
d) En el sitio donde está ubicada la columna falsa dentro de la cual se encuentran las tuberías de aguas servidas de los pisos superiores del Edificio B, se observa en sus contornos (paredes y techo), un deterioro muy evidente, ocasionado por humedad existente en el techo, paredes y piso (fotos 54, 55, 56, 57, 58 y 59) (…), el desprendimiento de la pintura debe haber comenzado alrededor de hace tres años (…) se aprecia un deterioro excesivo del friso y pintura, presumiblemente por humedad que durante mucho tiempo, se ha venido acumulando en esa zona por filtraciones y reparaciones realizadas en los pisos superiores del edificio. Las reparaciones del friso realizadas a esta columna falsa, por las características del concreto utilizado para realizar las mismas y la humedad casi permanente, considera prudencialmente que tiene de ejecutas de alrededor de cuatro años.
En este contexto, quedaron evidenciados los daños físicos que presenta el inmueble y que evidentemente lo alteran cualitativamente haciéndolo menos apto para el uso a que se le destina, que es el de vivienda,toda vez, que por máximas de experiencia se puede determinar que nadie compra un inmueble que no reúna las condiciones mínimas para vivir cómodamente, y menos para hacerle reparaciones debido a la afectación que pueda tener, lo que permite calificar tales daños como gravesdebido al evidente deterioro del inmueble determinado en la experticia, y aún cuando la inundación que sufre el inmueble proviene de la cantidad de agua en el ducto de la columna falsa, sin periocidad manifiesta, pues solo ocurre cuando hay problemas en los pisos superiores, causa un daño o desperfecto al apartamento que no garantiza las condiciones propias y de uso normal del inmueble, no siendo previsible esta situación para la optante compradora pues habiendo afirmado la parte demandada que no existía ningún tipo de daño para el momento de la negociación, tal afirmación no fue probada en el juicio, lo que permite calificar los daños como ocultos al haberse probado su existencia. Por otra parte, la data de los daños que ha sido determinada en la experticia da cuenta que los mismos existían antes denegociaciónentre los contratantes.
Dado lo anterior, es posible considerar que los daños que presenta el apartamento son graves, ocultos, anteriores a la negociación pactada entre los contratantes y desconocidos por la compradora al momento de la negociación, lo que hace procedente la pretensión redhibitoria ejercida por la demandante. Así, se declara
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la leydeclara con Lugar la Acción Redhibitoria por vicios ocultos,interpuesta por la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares, contra los ciudadanos Yuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera, antes identificados.En consecuencia, se declara resuelto el contratode opción a compra venta, autenticado fecha 24 de septiembre de 2020, ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, bajo No. 42, Tomo 18, por lo tanto, se ordena a la demandante Mercedes Guillermina Mijares, hacer entrega inmediata a los ciudadanosYuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera, del inmueble constituidopor un apartamento distinguido con el No. PB-2, planta baja del Edificio B del Conjunto Residencial La Sultana, ubicado en la Calle Plaza cruce con prolongación de la Calle Regeneración del Municipio Puerto Cabello, y asimismo los ciudadanos Yuleidys del Valle Ventura Hernández y Luís Edgardo Berrios Aguilera, deberán hacer entrega inmediata a la ciudadana Mercedes Guillermina Mijares, de la cantidad recibida por concepto de cuotas la suma de Seis Mil Ciento Veinte dólares americanos (6120,00 USD), o su equivalente en bolívares a la tasa oficial fijada por el Banco Central de Venezuela. Se condena en costas a la parte perdidosa de acuerdo a lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, mediante boleta.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Tribunal en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, a los doce días del mes de julio de 2023, siendo las 03:00 de la tarde. Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias de manera digital.
La Juez

Marisol Hidalgo García
La Secretaria

Dayireth del Valle García Marín
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, previas formalidades de ley.
La Secretaria

Dayireth del Valle García Marín