TSJ Regiones - Decisión

En fecha 27 de julio de 2021, fue incoada la presente demanda por la ciudadana Gaidy Coromoto Tortolero de Ng, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-7.058.043, debidamente asistida por los abogados Jesús Molina Fernández y Rhaywal Parra Aguiar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 135.409 y 133.757, respectivamente, en contra de la sociedad mercantil Sementes Bramhan, C.A., registrada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de junio del año 2000, inserto bajo el número 51, Tomo 25-A de los respectivos libros registrales. Presentada la demanda por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia y correspondió a este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil. Correspondió a este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo conocer la causa, signándole el número de expediente 26.619.
En fecha 24 de agosto de 2021, se dictó auto de admisión de la demanda y en fecha 29 de julio de 2022 este Tribunal dictó auto de admisión de la reforma de la demanda mediante el procedimiento oral, sin embargo, en fecha 21 de octubre de 2022 se dictó auto mediante el cual se rectifica al procedimiento breve inquilinario como el idóneo para el trámite de la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, auto que corre inserto en el folio ciento cinco (105) de la primera pieza principal. En esa misma fecha se libró compulsa para la práctica de la citación de la demandada.
Visto lo manifestado por el Alguacil del Tribunal en cuanto a la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada en la presente causa, en fecha 22 de noviembre de 2022, se ordenó la citación mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; formalidad que fue cumplida a través de publicaciones realizadas en los diarios Notitarde y La Calle, en fechas 02 y 06 de diciembre de 2022, respectivamente, actuaciones agregadas al expediente mediante auto de fecha 13 de diciembre de 2022, el cual corre inserto en el folio ciento treinta y dos (132) de la primera pieza principal. Así mismo, la secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la dirección indicada por la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 eiusdem.
En fecha 17 de febrero de 2023, se designó al profesional del derecho Ogusto Peña Ramírez, titular de la cédula de identidad V-10.912.382, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.456, como Defensor Judicial de la parte demandada, auto que riela al folio ciento treinta y cinco (135) de la primera pieza principal.
En fecha 17 de abril de 2023, el defensor ad litem de la sociedad mercantil Sementes Bramhan, C.A. dio contestación a la demanda, y posteriormente presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas al expediente en fecha 03 de mayo de 2023 al igual que el escrito presentado por la parte demandante.
Encontrándose en el lapso procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos.
II
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda de desalojo de inmueble constituido por una oficina, fue intentada con fundamento en el artículo 1, 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos; de donde se desprende que la pretensión del demandante es la entrega material del inmueble constituido por una oficina ubicado en la Avenida Paseo Cabriales, “Torre Banco Occidental de Descuento”, piso 11, oficina 11-6. .
En este sentido, se verifica que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Si bien, esta disposición legal no condiciona la aplicación del procedimiento breve de la estimación de la cuantía, el artículo 29 del Código de Procedimiento Civil establece que la competencia por el valor se rige por las disposiciones previstas en la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Remitiéndonos a la ley que regula este aspecto de la competencia por el valor o cuantía de la demanda, observa este Tribunal que la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68 que “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69 dispone, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil (…)”, en consecuencia, se hace indispensable, revisar la Resolución N° 2018-2013, de fecha 24 de octubre de 2018, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial N° 41.620, de fecha 25 de abril de 2019, la cual pese a haber sido derogada de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Resolución N° 2023-001 de fecha 24 de mayo de 2023, el artículo 4 ibidem expresa “Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia”, motivo por el cual, por ser aplicables las disposiciones contenidas en la Resolución N° 2018-2013 es menester la revisión del artículo 1 el cual contempla lo siguiente:
…Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.). A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto…
En atención a esta disposición, quien aquí decide observa que la parte demandante, en su escrito libelar señaló el monto estimado demandado en la cantidad de un millardo doscientos millones de bolívares (Bs. 1.200.000.000,00) que para la fecha de su presentación equivalía a sesenta mil unidades tributarias (60.000 U.T.), verificando así, que al presente demanda supera las quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.), y en consecuencia a tenor de lo dispuesto en la citada resolución, procede este Tribunal a reconocer su competencia en razón de la cuantía.
Finalmente, a tenor de lo establecido en el artículo 40 y 41 del Código de Procedimiento Civil, en aras de determinar la competencia de este Tribunal en razón del territorio, quien aquí juzga, observa que el inmueble objeto de desalojo, se encuentra ubicado en la avenida Paseo Cabriales, municipio Valencia del Estado Carabobo, encontrándose dentro de la circunscripción territorial sobre la cual este Tribunal tiene competencia. Motivo por el cual, habiendo verificado los elementos antes analizados, resulta evidente la competencia que tiene este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo para haber conocido, tramitado y ahora decidir la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.
III
Iniciando con la revisión de mérito en la presente causa, se observa que la parte demandante inició su escrito libelar explicando que el inmueble sobre el cual versa la presente controversia fue adquirido por su persona en fecha 15 de marzo de 2005, según consta en documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, actualmente Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, quedando asentado bajo el Número 16, Protocolo 1, Tomo 18.
Alegó que, en el mes de febrero del año 2017 firmó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad de comercio Sementes Bramhan, C.A., que figura como parte demandada. El contrato estableció la relación arrendaticia por un (01) año, fijando el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000) y que esta debía ser pagada los primeros cinco (05) días de cada mes, a tenor de lo pactado en la cláusula segunda del ya mencionado contrato.
La parte demandante señaló que en el mes de enero del año 2018 propuso realizar un ajuste del canon de arrendamiento para que este entrara en vigencia a partir del mes de marzo de 2018, estimando el nuevo canon en veinte millones ciento sesenta mil bolívares (Bs. 20.160.000,00), sin embargo, indicó que la demandada le envió una comunicación en la cual manifestó acogerse a su derecho de la prórroga legal, correspondiente a seis (06) meses.
La ciudadana Gaidy Tortolero alegó que “...una vez transcurrido el tiempo de prórroga no [realizó] ninguna diligencia o acción tendiente a obtener el desalojo del inmueble arrendado, dejando a la arrendataria en posesión del mismo, con lo cual ocurrió una tácita reconducción, y el contrato de arrendamiento firmado inicialmente como a tiempo determinado, se transformó a un contrato con tiempo indeterminado.”
La demandante explicó que pese a que el contrato expiró el 15 de febrero de 2018, ella dejó el inmueble en posesión del arrendatario sin hacer las diligencias para dar terminación a la relación arrendaticia y que, incluso de forma privada, llegaron al acuerdo de aumentar el canon a veinte millones ciento sesenta mil bolívares (20.160.000,00), el cual por efecto de la reconversión monetaria aplicada en agosto de ese mismo año, quedó establecido en doscientos un bolívar con sesenta céntimos (Bs. 201,60), pero estos no fueron pagos por la arrendataria.
Indicó la parte demandante que, en aras de evitar un conflicto y un litigio, en marzo de 2019, se comunicó con el representante legal de la sociedad mercantil Sementes Bramhan, C.A., a los fines de reajustar el canon de arrendamiento en un millón de bolívares (1.000.000,00), pero pese al reajuste, la demandada ha incumplido con el pago de los cánones desde agosto de 2018, por lo que hasta la fecha de interposición de la demandada configura la falta de pago de 36 cánones de arrendamiento mensual.
Por los hechos antes explanados, es que la parte demandante fundamentó su pretensión de conformidad con lo establecido en los artículos 1, 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y demandó el desalojo del inmueble constituido por una oficina, ubicado en la avenida Paseo Cabriales, “Torre banco Occidental de Descuento”, piso 11, oficina 11-6.
La representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda interpuesta en los términos siguientes:
1. Negó y rechazó que la parte demandada, en su cualidad de arrendataria adeude cánones de arrendamiento desde agosto de 2018
2. Negó y rechazó el hecho de que el canon de arrendamiento mensual era de la cantidad de un millón de bolívares (Bs 1.000.000) durante los años 2019, 2020 y 2021.
3. Negó y rechazó el hecho de que la demandada, en su cualidad de arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento.
4. Negó y rechazó que el contrato a tiempo determinado suscrito por las partes se haya transformado en un contrato a tiempo indeterminado a partir del 15 de febrero de 2018.
Después de la transcripción de lo alegado por las partes, a consideración de este Tribunal, son puntos controvertidos en el presente litigio, todos los alegados por la parte demandante, por cuanto la parte demandada no ha convenido en alguno. Por lo tanto, habiendo se delimitado la controversia, procede este juzgador a verificar los medios probatorios aportados por las partes en la presente causa.
La parte demandante promovió el contrato de arrendamiento fechado en febrero de 2017, el cual cuyo original corre inserto en los folios ciento cincuenta y nueve (159) y ciento sesenta (160) de la primera pieza principal, del cual se desprende que fue suscrito entre la ciudadana Gaidy Coromoto Tortolero de Ng en carácter de arrendadora y como arrendataria la sociedad mercantil Sementes Bramhan, C.A., el cual tuvo como objeto el arrendamiento de la oficina número 11-6, ubicada en la planta 11 de la Torre banco Occidental de Descuento, construida sobre una parcela de terreno identificada con el numero cívico 138-41, que forma parte de la Urbanización San José de Tarbes, municipio Valencia del estado Carabobo y que la duración de dicho contrato fue de un (01) año, contado a partir del 15 de febrero de 2017. Instrumento éste que es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
Fue admitida la documental identificada como “documento de propiedad del inmueble”, el corre inserto en original en los folios del ciento cincuenta y cinco (155) al ciento cincuenta y ocho (158) de la primera pieza principal, del cual se observa que la ciudadana Gaidy Coromoto Tortolero de Ng, adquirió el inmueble sobre el cual versa la presente controversia mediante venta realizada en fecha 15 de marzo de 2005, documento registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 15 de marzo de 2005, quedando anotado bajo el Número 16, Protocolo 1, Tomo 18. Instrumento éste que es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
Sobre los recibos de pago insolventes promovidos por la parte demandante, los cuales corren insertos en folios del veinte (20) al cincuenta y cinco (55) de la primera pieza principal, se observa que estos no se encuentran firmados. En este sentido, es menester para este Tribunal atender al principio de alteridad de la prueba y procurando acoger los criterios doctrinarios que han sido aplicados por las Salas del Alto Tribunal de la República, considera necesario traer a colación el criterio establecido en sentencia número 313 de fecha 31 de marzo de 2011, proferida por la Sala de Casación Social con ponencia del Magistrado Luis Eduardo Franceschi Gutiérrez en la cual expresó:
Como se observa, el sentenciador de la recurrida negó el valor probatorio de los recibos de pago producidos en autos por la empresa demandada –salvo aquellos consignados por el actor–, por no estar firmados por la contraparte. En efecto, ello se corresponde con el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis probatorio las pruebas emitidas unilateralmente por la parte promovente, principio este que debe aplicar el juzgador aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente.
Por lo tanto, analizados los recibos de pago promovidos por la parte demandante, sería contrario al principio de la alteridad de las pruebas, otorgarles valor probatorio a dichas documentales, motivo por el cual este juzgador las desecha y en consecuencia, se excluyen de la valoración de mérito en la presente controversia. ASÍ SE DECIDE.
De las pruebas promovidas por el defensor judicial de la parte demandada, se observa que, invocó el principio de la comunidad de la prueba y el mérito favorable de los autos, motivo por el cual, atendiendo a la normativa contenida en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Son medios de pruebas admisibles en juicio aquellos que determine el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República. Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de pruebas no prohibido expresamente por la Ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones...” Y tomando en cuenta que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha configurado un cuerpo doctrinal sobre el contenido del derecho a utilizar los medios de pruebas pertinentes, y en ese sentido ha señalado que el artículo 49 de la Constitución de 1999, ha constitucionalizado el derecho a utilizar estos medios como un derecho fundamental, ejercitable en cualquier tipo de proceso siempre y cuando la prueba a utilizar esté autorizada por el ordenamiento jurídico, es decir, que encuadre dentro de la legalidad. (Sentencia N° 00908 de la Sala Política de 27/06/02, Exp. N° 01-0065); este Tribunal llega a la conclusión de que el “merito favorable de los autos” como tal no constituye un medio de prueba de acuerdo a nuestra legislación. No obstante, dado que la parte lo que pretende con su invocación es que el órgano jurisdiccional tome en cuenta lo que presuntamente le favorece en cuanto a actuaciones y documentos que se encuentran en los autos, antes de la oportunidad de pruebas; cabe señalar que, por aplicación del principio de la comunidad de la prueba, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar siempre, sin necesidad de alegación de parte. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, en el entendido de que los dos (02) únicos medios que fueron promovidos, admitidos y cuentan con todo el mérito de la Ley para otorgárseles valor probatorio son 1) el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio, y 2) el documento de venta mediante el cual la accionante adquirió el inmueble (sobre el cual que hoy demanda el desalojo), aunado a que la parte demandada invocó el principio de la comunidad de la prueba y el mérito favorable de los autos, este sentenciador observa que la parte demandada negó el hecho de que la arrendataria no haya pagado los cánones de arrendamiento que la demandante dice que esta adeuda, sin embargo a juicio de este sentenciador, ninguno de los medios probatorios antes señalados logró desvirtuar lo alegado por la arrendadora. De hecho, con fundamento a los elementos probatorios traídos a juicio, se ha logrado comprobar lo argumentado por la parte demandante.
Ahora bien, con relación a la falta de pago enunciada por la arrendadora, se observa que pese a haberse contradicho ese alegato, no fue presentado ninguna prueba que demuestre el pago oportuno por parte de la arrendataria, que figura en el presente juicio como parte demandada.
Al respecto de esto, el artículo 34 del al Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé las causales por la cuales el arrendatario puede accionar judicialmente a los fines desalojar al arrendatario que incurra en los supuestos allí establecidos. En este sentido, literal “a” del referido artículo establece como causal de desalojo “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”
En el caso de marras, la parte demandante alegó que para el momento de interposición de la demanda habían transcurrido treinta seis (36) meses sin que la arrendataria haya cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes. Motivo por el cual, quien aquí decide logra verificar que se configura el supuesto de hecho previsto en el ya mencionado artículo 34 de la ley especial, siendo suficiente lo alegado y la falta de prueba del contradictorio alegado por la parte demandante, para que proceda el desalojo. ASÍ SE ESTABLECE.
En este sentido, ha quedado esclarecido para este Tribunal, que la parte demandante, quien acudió al órgano judicial intentando acción por desalojo de un inmueble constituido por la oficina N 11-6, ubicada en la Planta Piso 11 de la Torre Banco Occidental de Descuento, construida sobre una parcela de terreno identificada con el número cívico 138-41 que forma parte de la Urbanización San José de Tarbes, jurisdicción de la parroquia San José, del municipio Valencia del estado Carabobo, en efecto es la propietaria de dicho bien inmueble y que la demandante estableció una relación arrendaticia en el año 2017, con la sociedad mercantil que en el presente juicio figura como parte demandada, y por cuanto la representación judicial de esta última, pese a haber contradicho la falta de pago de los cánones de arrendamiento, no aportó prueba alguna sobre lo alegado, conlleva a este Tribunal a declarar con lugar la presente demanda que por desalojo de inmueble destinado a oficina fue interpuesta. ASÍ SE DECIDE.
VI
En razón de todo lo antes expuesto, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO que ha incoado la ciudadana GAIDY COROMOTO TORTOLERO DE NG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-7.058.043, en contra de la sociedad mercantil SEMENTES BRAMHAN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 8 de junio del año 2000, cuyo documento constitutivo se encuentra inserto bajo el Número 51, Tomo 25-A de los libros registrales respectivos.
SEGUNDO: Se codena a la sociedad mercantil SEMENTES BRAMHAN, C.A., en la persona su representante legal, del ciudadano Wuiliam Emilio Martínez Mari, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.822.185, a entregar libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió, el bien inmueble constituido por la oficina N 11-6, ubicada en la Planta Piso 11 de la Torre Banco Occidental de Descuento, construida sobre una parcela de terreno identificada con el número cívico 138-41 que forma parte de la Urbanización San José de Tarbes, jurisdicción de la parroquia San José, del municipio Valencia del estado Carabobo. Dicho local cuenta con la superficie aproximada de ciento cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros (105,50 Mts2), inmueble el cual se encuentra registrado según documento inscrito en la Oficina de Registro Subalterna del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 15 de marzo de 2005 bajo el Número 16, Protocolo 1ero, Tomo 18.
Se condena en costas a la parte demandada por haber quedado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, a tenor de lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil. Agréguese al expediente, anótese en los libros respectivos y publíquese en la página web www.carabobo.tsj.gob.ve
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

El Juez Provisorio
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La secretaria
Abg. JAIMIR PÉREZ GALEA

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:15 de la tarde.-
La secretaria
Abg. JAIMIR PÉREZ GALEA