TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 06 de julio de 2023
213° y 164°
DEMANDANTE: NELLY ROSCIO NARANJO GÓMEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-8.095.128
APODERADOS
JUDICIALES: ABOG. JHEISSON DAVID MEJÍAS AVENDAÑO y ROSMMEL ALEXANDER CORONA DUARTE inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 156.172 y 196.918.

DEMANDADO: JUAN JOSÉ TORO PÉREZ venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-14.058.305.
APODERADA
JUDICIAL: ABOG. YURELIS VELAZQUEZ TINEO inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 56.968.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
EXPEDIENTE Nº: 10.378

SENTENCIA: DEFINITIVA-EXTENSO DE FALLO
I
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Desalojo de Inmueble (uso comercial), interpuesta por la ciudadana NELLY ROSCIO NARANJO GÓMEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-8.095.128 en la persona de sus Apoderados Judiciales Abogados JHEISSON DAVID MEJÍAS AVENDAÑO y ROSMMEL ALEXANDER CORONA DUARTE inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 156.172 y 196.918 respectivamente por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL contra el ciudadano JUAN JOSÉ TORO PÉREZ venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-14.058.305.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Alegan los Apoderados de la parte demandada que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Barrio Las Flores, Nro. 96-5, lote 39, Parroquia San José Municipio Valencia del estado Carabobo, que el inmueble tiene un área de ciento ochenta y tres metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (183,26 Mts2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: que es su frente, en línea quebrada, cuyas partes miden un metro con sesenta centímetros (1,60M) y DIEZ METROS (10 m) con calle las Flores. SUR: En línea recta de Diez metros con cuarenta centímetros (10,40 M) con terrenos que son o fueron del Instituto Autónomo de Ferrocarriles del estado: ESTE: En línea recta de Quince Metros con cincuenta centímetros (15,50M) con Avenida Martín Tovar y OESTE: En línea recta de diecisiete metros con ochenta centímetros (17,80 M) con terrenos propiedad de Lisbeth Quintero de Borrero, tal como se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 10 de julio de 2008, asentado bajo el N° 48, protocolo único, tomo 59. Que su representada cedió en arrendamiento el descrito inmueble al ciudadano JUAN JOSÉ TORO PÉREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.058.305. Que es el caso que el arrendatario está incurso en las causales de desalojo establecidas en el artículo 40 literales “C” e “I”, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por haber violado las clausulas “DECIMO PRIMERA”, DECIMA CUARTA” y DECIMO QUINTA del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia del estado Carabobo en fecha 02 de marzo de 2016, anotado bajo el N° 8, tomo 56, folios 23 hasta el 26. Que el arrendatario ha incumplido con las clausulas previamente citadas, ya que el mismo, se ha dado a la tarea de realizar modificaciones y cambios en la estructura del inmueble, sin que se haya otorgado previa autorización por escrito por parte de la propietaria del inmueble, negándose el mismo a dejar de hacer tales modificaciones y pidiéndole cifras extorsivas a su poderdante, para hacerle entrega del inmueble, aludiendo que el ha invertido mucho dinero en tales modificaciones, obviando el hecho cierto, de que tales modificaciones fueron hechas de forma irresponsable y de forma unilateral, ya que no cumplieron con la autorización de la propietaria tal como lo establece el contrato de arrendamiento, además, que tales remodelaciones, han ocasionado daños en la estructura que pudieran ir en incremento y aún así, el arrendatario de manera irresponsable y arbitraria, no informa de manera oportuna de tales situaciones, tomándose atribuciones que no le corresponden y obviando el derecho de la propietaria del inmueble a ser notificada para así, autorizar o no, tales reparaciones o remodelaciones, que además el arrendatario se ha negado a ajustar el canon de arrendamiento de manera justa, alegando que el canon a pagar es el que está contemplado en el contrato que está vigente desde el año 2016 y el ajuste se hará de acuerdo a los que él pueda, situación que es muy perjudicial para su poderdante. Que tal actitud irresponsable, quedó demostrada en el Acta de Inspección Ocular, N° 14.099 realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Que ante la infructuosidad de lograr la entrega del inmueble por parte del inquilino su representada solicitó por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) el procedimiento administrativo, previsto y sancionado en el artículo 41 numeral “I” de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso Comercial, con el fin de agotar la vía administrativa. Que en virtud de lo expuesto, y habiéndose agotado la vía administrativa es por lo que procede en nombre de su representada en su carácter de propietaria y arrendadora del inmueble a demandar como en efecto demanda al ciudadano JUAN JOSÉ TORO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.058.305 por DESALOJO del inmueble identificado en el contrato de arrendamiento suscrito el dos (02) de marzo e4 2016, en su condición de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el Desalojo del inmueble arrendado. SEGUNDO: Entregar el inmueble en perfectas condiciones y solventes de los servicios públicos y libre de personas. TERCERO: En Pagar las costas y costos del proceso. Estimó la demanda en la cantidad de Quince Mil (15.000) Unidades Tributarias. Fundamentó la demanda en los artículos 1.264, 1.594, y 1.159 del Código Civil, Artículos 40 literales “c” e “i”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad procesal correspondiente compareció la Abogada YURELIS VELAZQUEZ TINEO inscrita en el Inpreabogado bajo el N°56.968 actuando en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano JUAN JOSÉ TORO, titular de la cédula de identidad N° V-14.058.305 parte demandada en la presente causa, y consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, Rechazó y Contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda con la excepción de que la demandante y su representada suscribieron contrato de arrendamiento en fecha 02 de marzo de 2016. Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte demandante al señalar que su representado está incurso en las causales de desalojo previstas en el artículo 40, literales “c”, “i” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Negó, Rechazo y contradijo que su representado haya incumplido con lo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de marzo de 2016, en las cláusulas DECIMO CUARTA, DECIMO QUINTA y DECIMO PRIMERA. Que la arrendadora desde que se firmaron los contratos estaba en conocimiento de la actividad económica que se desarrollaría en el local arrendado, es decir, un restaurant, que la accionante autorizó de manera verbal la adecuación y mejoras del inmueble propios para el funcionamiento del restaurant a pesar de que en el contrato no se discriminó la actividad que se desarrollaría. Alegó que dicho inmueble le pertenece a la demandante en un setenta por ciento (70%) y el otro 30% es propiedad de la ciudadana Pilar Raquel Ramos, titular de la cédula de identidad N°V-3.585.412.
En la oportunidad correspondiente se celebró la Audiencia preliminar quedando como hechos controvertidos y límites de la controversia: 1° “Si hubo o no autorización por escrito del demandante al demandado para realizar modificaciones, remodelaciones y cambios en la estructura del local comercial objeto del presente juicio.” 2) “Si las modificaciones y remodelaciones realizadas causaron o no el deterioro en la estructura del inmueble” 3) “Si hubo o no autorización por escrito del demandante al demandado para tramitar la cédula catastral del local comercial objeto de la presente demanda”. 4)”Si existe o no la falta de cualidad de la parte actora en el presente juicio.

DE LAS PRUEBAS:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Incorporó a los autos como elementos probatorios:
1.-Copia simple de documento público de Cesión del 70% de los derechos del inmueble objeto de la presente demanda a la ciudadana Nelly Roscio Naranjo Gómez debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Ciudadana Nelly Roscio Naranjo Gómez, es copropietaria en un 70% del inmueble objeto de litigio. Asi se decide.
2.- Copia certificada de documento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia estado Carabobo, otorgado por la demandante ciudadana NELLY ROSCIO NARANJO al Abogado JHEISSON DAVID MEJÍAS para que la represente en el presente juicio. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado que el abogado JHEISSON DAVID MEJIAS, es apoderado de la demandante. Así se decide.
3.- Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia estado Carabobo en fecha 02 de marzo de 2016. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4.-Original de Solicitud de Inspección Judicial N° 14.099 practicada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del estado Carabobo. Se valora de conformidad con lo establecido 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado que el inmueble está en perfectas condiciones de mantenimiento y conservación, en lo que se refiere a pintura, cerámicas, vidrios y baños en perfecto estado de mantenimiento y conservación, con excepción del baño y pasillo ubicado en la parte de atrás del inmueble, el cual se observo con manchas y filtraciones. Así mismo quedo demostrado con este medio probatorio de la declaración dada por el demandado al momento de la evacuación de la inspección judicial, que efectivamente el realizo remodelaciones a los fines de montar el restaurant, ya que no estaban dadas las condiciones para el funcionamiento del mismo. Así se Decide
5.-Copia fotostática simple de ficha catastral del inmueble ubicado en el Barrio Las Flores, calle 109 (Las Flores) N° 96-5 lote 39. 1.357 Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Asi se Decide.
6.-Copias simples de mensajes de texto así como fotos enviados por el arrendatario José Toro Pérez, a la arrendadora ciudadana Nelly Roscio Naranjo. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte demandada siempre mantuvo informada a la propietaria arrendadora de las situaciones o filtraciones que se producían en el local, Así se decide.
6.-Escrito emanado de la ciudadana Nelly Roscio Naranjo Arrendadora del inmueble objeto de la presente demanda, consignado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), solicitando se de inicio al procedimiento previo a las demandas. Se valora de conformidad con lo establecido 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
7.- Promovió la testimonial de la ciudadana Rosa Margarita Carima Freites titular de la cédula de identidad N° 8.534.458, quien compareció en la oportunidad de la celebración de la audiencia Oral a rendir declaración. La apoderada de la parte demandada solicito se desestimara la declaración de la testigo Rosa Margarita Carima Freites, por existir un error en el numero de cedula de la persona promovida y por haber manifestado ser amiga de la parte actora.
Respecto a esta impugnación, se constato que efectivamente el numero de cedula señalado en la promoción es el V-8.534.458 y el numero que se desprende de la cedula laminada de la testigo es el V-8.534.485. Considera quien aquí juzga que es evidente que se trata de un error al momento de la transcripción, se invirtieron los dos últimos dígitos del numero de la Cedula de identidad de la testigo promovida ciudadana Rosa Margarita Carimas Freites; lo alegado no es motivo suficiente para inhabilitar a la testigo. Con relación al segundo argumento, por haber declarado la testigo que tiene amistad desde hace 35 años; es de hacer notar que en ninguna de sus respuestas al interrogatorio se evidencie un señalamiento concreto que lleve a esta sentenciadora a esa convicción, para que se inhabilite como testigo, ya que nunca señalo tener amistad intima, o que sean confidentes, ni que tenga un interés tal en las resultas del presente juicio; amigo intimo implica no solo una amistad sino una amistad especial, muy cercana que va mas allá de un trato y conocimiento de las personas. De tal manera que la declaración de la testimonial de la ciudadana Rosa Margarita Carima Freites, posee valor probatorio, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
1.-Copia fotostática de documento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia estado Carabobo, otorgado por el demandado ciudadano JUAN JOSÉ TORO a la Abogada YURELIS DEL VALLE VELAZQUEZ para que lo represente en el presente juicio. Está Juzgadora le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnado por la parte actora, ello fundamentado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano Juan José Toro Pérez, otorgo poder a la abogada Yurelis del Valle Velásquez Tineo, por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, en fecha 24 de abril de 2019, bajo el Nro. 1, de los libros de autenticación llevados por ante esa Notaria. Así se decide.
2.-Copia fotostática de Certificación de gravamen donde se demuestra que la demandante es propietaria del 70% del inmueble. Está Juzgadora le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnada por la parte demandante, ello fundamentado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana Nelly Roscio Naranjo Gómez, es propietaria del inmueble objeto de esta demanda en una proporción de un 70 %, según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha 10 de julio de 2.008, bajo el N°48, Protocolo Único, Tomo 59. Así se decide.
3.-Consignó copias fotostáticas simples de solvencias de los servicios públicos Corpoelec, Hidrocentro, Aseo (IMA), (CANTV). Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la solvencia de esos servicios públicos y privados. Así se decide
4.-Copias fotostáticas de Solvencias de SENIAT, IMPUESTOS MUNICIPALES, BOMBEROS, CONTRALORIA SANITARIA. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el pago de esos impuestos. Así se decide
5. Copia simple de cedula catastral, emitida por la Alcaldía de Valencia, Estado Carabobo Está Juzgadora le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnado por la parte demandada, ello fundamentado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.Así se decide.
6.-Promovió copias fotostáticas de cinco (5) contratos de arrendamiento, suscritos entre la ciudadana Nelly Roscio Naranjo (Arrendadora) y el ciudadano Juan José Toro (Arrendatario). Marcado a.-Copia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, en fecha 01 de diciembre de 2010, anotado bajo el Nro: 16, Tomo: 355; con un area de construcción de sesenta y un metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros (61,47 m2); Marcado b.-, copia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Cuarta de Valencia en fecha 23 de diciembre de 2010, anotado bajo el número 39, Tomo 385; con un area de construcción de veintitrés metros (23 mts 2). Marcado con la letra c.-copia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia en fecha 07 de julio de 2011, con un area de construcción de ciento veinte con ochenta metros cuadrados (120,80 m2). Marcado con la letra d.- copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, en fecha 27 de noviembre de 2014, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 408, con un area de construcción de ciento veinte metros cuadrados (120 m2). Marcado con la letra e.-, copia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia en fecha 02 de marzo de 2016, anotado bajo el Nro. 8, Tomo 56, con un area de construcción de ciento veinte metros cuadrados (120 m2). Está Juzgadora le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnado por la parte actora, ello fundamentado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes desde el año 2010 y siendo el último contrato firmado en el año 2016. Asi mismo quedo demostrado y probado de los cinco (5) contratos de arrendamientos celebrado entre las partes, que el area del inmueble objeto de arrendamiento fue variable en los distintos contratos. Así se decide.
7.- Promovió marcada “f” notificaciones enviadas mediante misivas informando de todas las situaciones que se presentan en el local (reparaciones). El Tribunal no tiene prueba que valorar por cuanto la documental anexa marcada con la letra “f”, no se corresponde con lo indicado en el escrito.
8.-Copias fotostáticas de mensajes enviados por Whatsapp informando a la propietaria de todas las situaciones (reparaciones) presentadas en el local. Está Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, ya que al no haber sido desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el demandado siempre mantuvo informada a la propietaria arrendadora de las situaciones o filtraciones que se producían en el local. Así se decide.
9.-Copia fotostática de Informe Técnico emitido por el Cuerpo de Bomberos de Valencia el cual determinó lo siguiente: “….se debe contratar los servicios de un especialista en Ingeniería Civil, con la finalidad de realizar una evaluación técnica y estructural y por ende determinen el origen de las filtraciones existentes. ….” “….no se logró determinar el origen de las filtraciones en las áreas descritas ….”. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
10.-Informe Técnico emitido por el Ingeniero Civil, Fernando Licon Garzaro. Pretende probar con este medio que el supuesto daños, manchas y filtraciones, es por causa ajena a la voluntad del demandado y provienen del piso de arriba, que no se originan del local objeto de la inspección. Original. Está Juzgadora le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
11.-Promovió la declaración del ciudadano Fernando Licón Garzaro a los fines de que ratifique en su contenido y firma el informe técnico. En la oportunidad de la celebración de la audiencia Oral, compareció el ciudadano Fernando Licon Garzaro titular de la cédula de identidad N° V-7.533.517 y ratifico en su contenido y firma el informe consignado. De la declaración y el informe técnico presentado a su vista y ratificado, quedo demostrado que las manchas y filtraciones provienen del piso de arriba y no se originan en el local objeto de la presente demanda. De tal manera que la declaración de la testimonial del ciudadano Fernando Licón Garzaro, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.
12.- Contrato de complemento de pago de canon de arrendamiento suscrito entre las partes. Esta documental no aporta nada al fondo de lo debatido en juicio. Y así se decide.
13.-Copia simple de Expediente N° 2924 contentivo de consignación arrendaticia solicitado por el ciudadano Juan José Toro a favor de la ciudadana Nelly Roscio Naranjo. Esta documental no aporta nada al fondo de lo debatido en juicio. Así se decide.
14.-Copia fotostática Carta de oferta de compra de fecha 10/05/2022 debidamente recibida por la arrendadora. Esta documental no aporta nada al fondo de lo debatido en juicio. Y así se decide.
15.- Promovió la declaración de los testigos Andreina Arteaga titular de la cédula de identidad N° 16.217.891, Ana Teresa Pinto titular de la cédula de identidad N° 4.132.225, y Luis Enrique Pacheco Montesinos. Los mencionados ciudadanos no comparecieron en la oportunidad correspondiente a rendir declaración, por lo que el Tribunal no tiene prueba que valorar. Así se Decide.
16.- Promovió prueba de Inspección Judicial, el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de la presente demanda haciéndose acompañar de los peritos designados dejó constancia de los particulares solicitados. Se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
17.-Expediente N° 3097 contentivo del juicio por Desalojo Local Comercial incoado por la ciudadana Nelly Roscio Naranjo contra el ciudadano Juan José Toro Pérez llevado por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del estado Carabobo. Esta documental no aporta nada al fondo de lo debatido en juicio. Así se decide.
Promovió el Principio de la Comunidad de la Prueba. Respecto a la presente probanza, como marco conceptual primario, considera esta Juzgadora, precisar doctrinariamente en qué consiste el Principio de la Comunidad de la Prueba. En este sentido tal principio, también llamado de la adquisición, se refiere a que la prueba pertenece al proceso; así pues, ya no es la prueba de quien la aportó sino que pertenece a la comunidad procesal concreta.
Ahora bien, el Tribunal observa que a través del presente medio de prueba, la parte demandada procura promover el mérito favorable de los autos; en este sentido se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia admitiendo que si bien es cierto tal frase “Del Mérito Favorable” no es un medio probatorio, es obligación del Juzgador apreciar las circunstancias acontecidas en el procedimiento, a los fines de determinar la veracidad o falsedad de hechos alegados.
El mérito favorable, conforme a lo antes señalado, por si solo no constituye un medio probatorio y en consecuencia no se le da valor probatorio al mismo. ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO:
DE LA FALTA DE CUALIDAD:
En el escrito de contestación de la demanda, la Apoderada Judicial de la parte demandada alegó que la ciudadana Nelly Roscio Naranjo carece de cualidad para demandar en el presente juicio por cuanto solo posee el 70% de la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda y no consta por ningún lado que la demandante por lo menos haya realizado un deslinde del terreno.
En Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sentencia Nº 313 de Fecha: 29 de junio de 2018, estableció lo siguiente: “Del criterio expuesto, el cual se reitera, se desprende que la cualidad activa para sostener un juicio o legitimación ad causam, es aquella que debe poseer una persona para instaurar un proceso y así reclamar un derecho que le pudiera devenir de cualquier título válido, así, la legitimación ad causam está sujeta en principio a la afirmación del actor, de ser el titular del derecho que se reclama, contra quien señala como el obligado de la relación jurídica (demandado), quienes se considerarían legitimados.
Dicho esto, es importante destacar que el juez para constatar la legitimación procesal no debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega y pretende, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, su deber en relación al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado -legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión….”.
Y el Artículo 168 del Código de Procedimiento Civil que establece:

“…..Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.
Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados….”
Así las cosas, observa esta Juzgadora que la ciudadana Nelly Roscio Naranjo Gómez es dueña del 70% del inmueble (local comercial), tal como se evidencia de copia simple de documento público de Cesión de los derechos del inmueble debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, lo que faculta a la parte actora a interponer la presente demanda, por lo que esta Juzgadora declara sin lugar la falta de cualidad interpuesta. Asi se declara.
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:

Antes de analizar lo afirmado por las partes, considera oportuno quien decide, indicar que, en las contiendas judiciales de connotación civil, las partes persiguen un fin determinado: que la sentencia les sea favorable, pero tal pronunciamiento sólo puede aprovechar a quien ha llevado al convencimiento del jurisdicente, la Certidumbre de sus alegaciones fácticas.

Tal doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1.354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aun cuando ellos se refieren específicamente a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

Los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, establecen lo siguiente:

“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Las normas transcritas establecen la manera cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales artículos consagran de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendofit actor”, según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

Ahora bien, teniendo en consideración los alegatos de la parte actora en su libelo de demanda, así como los alegatos de la demandada en la contestación y analizadas como han sido las pruebas aportadas, pasa quien aquí suscribe a efectuar las siguientes consideraciones.

La parte actora pretende el desalojo de un local comercial por cuanto aduce que el arrendatario realizó modificaciones y cambios en la estructura del inmueble, sin que se haya otorgado previa autorización por escrito por parte de la propietaria del inmueble, negándose el mismo a dejar de hacer tales modificaciones y pidiéndole cifras extorsivas a su poderdante, para hacerle entrega del inmueble, aludiendo que él ha invertido mucho dinero en tales modificaciones, obviando el hecho cierto, de que tales modificaciones fueron hechas de forma irresponsable y de forma unilateral, ya que no cumplieron con la autorización de la propietaria tal como lo establece el contrato de arrendamiento, además, que tales remodelaciones, han ocasionado daños en la estructura que pudieran ir en incremento
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
Son causales de Desalojo:

c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reforma no autorizada por el arrendador

i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Igualmente, el Código Civil venezolano establece:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello.-
Del estudio del escrito libelar, de la contestación de la demanda y la valoración de las pruebas promovidas, así como las defensas señaladas por las partes en la audiencia celebrada, quedó demostrado, primeramente que se trata de una relación arrendaticia desde al año 2010, renovada en varias oportunidades, entre NELLY ROSCIO NARANJO GÓMEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.095.128 (Arrendadora) y JUAN JOSÉ TORO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.058.305 (Arrendatario) contenida en instrumentos insertos al expediente, del cual se desprenden las obligaciones a cumplir por los suscribientes en torno a la misma, y que en el inmueble objeto de arrendamiento funciona un restaurant.
Con relación a la pretensión de la actora, en la fase probatoria se realizó Inspección Judicial promovida por la parte demandada y en la cual en el particular Quinto el Tribunal con el asesoramiento del practico dejó constancia: “….Que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de mantenimiento y conservación de pintura, cerámica, vidrios tanto internos como externos ….en cuanto al tejado o infraestructura a cubrir la superficie y la estantería no presentan ningún tipo de daño, en cuanto a las paredes y pisos que componen el inmueble no presentan daños, y las filtraciones internas no están produciéndose en el momento de la inspección, es decir no están activas, se inspeccionaron los baños de la parte alta del inmueble donde se visualizó una parte del piso que fue removido para colocar una llave y el agua que corre produce las manchas del baño del local de la parte de abajo, que no hay manifestación de daños a ningún elemento estructural del inmueble….” Esta Juzgadora considera que quedo plenamente demostrado que las modificaciones o adaptaciones realizadas por el demandado a los fines del funcionamiento del restaurant, no causaron ningún daño al inmueble, ya que las filtraciones o manchas, son producto de una avería existente en uno de los baños de otro local ubicado en la parte alta que filtra el agua hacia el local arrendado, daños que no son considerados por quien aquí juzga como daños maliciosos o dolosos, ni mayores, ya que los daños o deterioros mayores son los que afectan principalmente la estructura física del inmueble, lo que en todo caso no fue probado en autos. En las actas procesales no quedaron demostradas las denunciadas modificaciones y reformas, así como tampoco especificaron cuáles fueron los daños mayores ocasionados y tampoco señalaron cuales fueron las modificaciones y las remodelaciones que llevo a cabo el demandado sin la debida autorización y que hubiesen ocasionados daños en la estructura del inmueble, no configurándose los supuestos establecidos en el artículo 40 literales “c” e “i”; del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sino que estamos en presencia de un inmueble arrendado en el cual funciona un restaurant, encontrándose el mismo en perfectas condiciones de conservación y mantenimiento, al cual el demandado realizo adaptaciones o modificaciones para llevar a cabo la actividad económica para el cual le fue arrendado el inmueble, sin que haya quedado demostrado a los autos que dichas adaptaciones, reparaciones o modificaciones hayan o estén causando daños en la estructura del mismo; ya que quedo demostrado de los cinco contratos de arrendamiento otorgados por las partes que en cada uno de ellos se fue incrementando el metraje del inmueble, lo que trae en si mismo la modificación o adaptación en el local objeto de arrendamiento; en virtud de lo cual resulta forzoso para este tribunal declarar sin lugar la presente demanda por DESALOJO LOCAL COMERCIAL, como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1.- SIN LUGAR la demanda de Desalojo (Local Comercial) interpuesta por los Abogados JHEISSON DAVID MEJÍAS AVENDAÑO y ROSMMEL ALEXANDER CORONA DUARTE inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 156.172 y 196.918 respectivamente Apoderados Judiciales de la ciudadana NELLY ROSCIO NARANJO GÓMEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-8.095.128 contra: el ciudadano JUAN JOSÉ TORO PÉREZ venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-14.058.305.
2.- Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Se acuerda la notificación de las partes por haberse publicado el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente. Líbrese boletas.

Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS, VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia a los seis (06) días del mes de Julio de dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

YNÉS BRAZÓN GONZÁLEZ
… LA

…SECRETARIA

Abg. ADRIANA CAROLINA MENDEZ

En la misma fecha se dictó la anterior decisión, se publicó la misma siendo la 9:00 a.m. y se archivó la copia en el copiador de Sentencias Definitivas.
LA SECRETARIA

Abg. ADRIANA CAROLINA MÉNDEZ

YBG/ar
Exp.10.378