TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 10 de Enero de 2023
212º y 163°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.869.028
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada YULEIDA CECILIA PEÑA SOTELDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.563.886, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 268.671
PARTE DEMANDADA: Ciudadano CARLOS EDUARDO SALMERÓN ZAPATA, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.827.864
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANDA: Abogado JOSE M. MORONTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.309.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE: Nº 24.632
DECISIÓN: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda interpuesta por ante este Tribunal, quien para la fecha ejercía funciones de Distribuidor, en fecha 09 de Octubre de 2018, (folio 22), por el Ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.869.028, a través de su Apoderada Judicial Abogado YULEIDA CECILIA PEÑA SOTELDO, Inpreabogado N° 268.671, en contra del Ciudadano CARLOS EDUARDO SALMERÓN ZAPATA, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.827.864 (folios 01 al 04 y sus vueltos, y sus anexos folios 05 al 21). Y habiéndose dado continuación al proceso, cumplidas todas las etapas procesales, se pasa a dictar decisión en los siguientes términos:
De los Alegatos de las partes:
Lo expuesto por la parte demandante en su libelo (folios 01 al 04 y sus vueltos):
“(…)… Yo, YULEIDA CECILIA PEÑA SOTELDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.563.886, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 268.671, con domicilio Procesal en la Urbanización La Isabelica, Bloque 84, planta baja, Local 00- 08, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, actuando en mi carácter de apoderada Judicial del ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.869.028, tal como consta en instrumento poder que acompaño marcado con la letra "A", acudo ante usted a fin de exponer: I. DE LOS HECHOS: En fecha veinticuatro (24) de mayo del año 2014, mi poderdante dio en venta al ciudadano CARLOS EDUARDO SALMERÓN ZAPATA quien es hábil, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.827.864, domiciliado en la Urbanización Loma Linda, Avenida Principal, Casa N° A-214, Municipio Guacara del Estado Carabobo, dos (02) inmuebles de su propiedad, mediante documento de venta con hipoteca de primer grado, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 20 de mayo del 2014, anotado bajo el N° 34, Tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual, posteriormente fue protocolizado en fecha cinco (05) de abril del año 2018, por ante el Registro Público Segundo del Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo inscrito bajo el N° 2018.1748, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 313.7.9.810295, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, tal como se evidencia en copia certificada que acompaño con la letra "B". Consistente en dos (02) locales industriales contiguos, que se encuentran distinguidos con los números 101 y 102, con una superficie de OCHOCIENTOS SIETE METROS CUADRADOS (807 M2) de construcción cada uno; construidos sobre una parcela de terreno propio, cuya superficie y linderos son los siguientes: LOCAL N° 101: con una superficie aproximada de UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO CON SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (1.675,78 M2) con los siguientes linderos: NORTE: Con parcela N° 86, con un longitud de Veintisiete Metros con Veinticinco Centimetros (27,25 Mts); SUR: Avenida Circunvalación Sur-Oeste, en una longitud de Veinte Metros (20,00 Mts) hasta el inicio de la curva, más nueve metros con cuarenta y dos centímetros (9,42 Mts) de desarrollo de la curva; ESTE: Con la parcela N° 102, en una longitud de sesenta y cuatro metros con setenta y cinco centímetros (64,65 Mts) y OESTE: Con la primera calle de enlace, en una longitud de sesenta metros con setenta y cinco centimetros (60,65 Mts); LOCAL N° 102: con una superficie aproximada de UN MIL SETECIENTOS NUEVE CON CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.709,50 M2), con los siguientes linderos: NORTE: Con la parcela N° 87, en una longitud de veintiséis metros cuadrados (26,00 Mts); SUR: Avenida Circunvalación Sur-Oeste, en una longitud de veintiséis metros (26,00 Mts); ESTE: Con la parcela N° 103, en una longitud de sesenta y seis metros con setenta y cinco centimetros (66,75 Mts) y OESTE: Con la parcela N° 101, en una longitud de sesenta u seis metros con setenta y cinco centimetros (66,75 Mts). El precio de la venta fue establecido en la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,"), de los cuales, el vendedor, o sea, mi representado, recibió la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,"") mediante cuatro (04) cheques. El primero por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES(Bs. 500.000,") signado con el número 11189277 de la cuenta corriente número 010050094012094189277 del Banco Mercantil; el segundo por la cantidad de Dos Millones Ochocientos Cincuenta Mil (Bs. 2.850.000,") signado con 1 número 12-897022105 de la cuenta corriente número 0151-0079-68-1000173186 del Banco Fondo Común; el tercero por la cantidad de Cinco Millones Quinientos Mil Bolivares (BS. 5.500.000,"") signado con el número 53-13473543 de la cuenta corriente número 1051-0079-67-1000165050 del banco Fondo Común; y el cuarto por la cantidad de Un Millón Ciento Cincuenta Mil Bolivares (Bs. 1.150.000,"") signado con el número 38-13473548 de la cuenta corriente número 0151-0079-67-1000165050 del banco Fondo Común; quedando a deber la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 45.000.000,") los cuales serían pagados de la siguiente manera: 1) la cantidad de Once Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 11.250.000,0%) a los noventa (90) días siguientes a la suscripción del contrato, y a cuyo efecto, para garantizar el pago, se emitieron dos letras de cambio por la cantidad de Bs. 5.625.000,00; 2) la cantidad de Bs. 11.250.000, a los ciento ochenta (180) días calendarios siguientes, y a tal efecto se emiten dos letras de cambio por la cantidad de Bs. 5.625.000,; 3) la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolivares (Bs. 22.500.000,) a los doscientos setenta días calendarios siguientes al otorgamiento del documento, y para garantizar el pago, se emiten dos letras de cambio por la cantidad de Bs. 11.250.000,", y se conviene que el atraso del pago de cualquiera de las cantidades acordadas, generarán un interés del 12% anual, y se constituye hipoteca legal de primer grado -sobre el inmueble, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000,000,"). No obstante la forma de pago acordada, el comprador no efectuó el pago de acuerdo a las cláusulas contractuales, siendo que mi poderdante solamente recibió el primer pago, pero en lo que respecta a la cantidad adeudada, vale decir, CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000,000,"), que serían pagados de la manera anteriormente descrita, vulnerando con tal proceder, las cláusulas contractuales, las cuales deben ser cumplidas tal y como fueron establecidas en virtud de que el contrato es ley entre las partes. Con dicha actitud, EL COMPRADOR, ha incumplido de manera flagrante e injustificada el contrato, lo cual faculta a la compañía que represento a demandar por vía judicial, bien sea el cumplimiento o la resolución del contrato, tal como lo prevé el artículo 1.167 del Código Civil. DEL DERECHO. II. Fundamento la presente demanda en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1.133, 1.169 y 1.527 del Código Civil. PETITORIO. Por todo lo antes expuesto, comparezco ante su competente autoridad, en nombre y representación del ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, anteriormente identificado, a fin de demandar, como en efecto DEMANDO al ciudadano CARLOS EDUARDO SALMERÓN ZAPATA quien es hábil, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.827.864, domiciliado en la Urbanización Loma Linda, Avenida Principal, Casa N° A-214, Municipio Guácara del Estado Carabobo, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO por incumplimiento en el pago del precio de venta, como se ha manifestado, protocolizado en fecha cinco (05) de abril del año 2018, por ante el Registro Público Segundo del Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo inscrito bajo el N° 2018.1748, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el No 313.7.9.810295, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, tal como se evidencia en copia certificada que acompaño con la letra "B", sobre los inmuebles suficientemente descritos en autos. Asimismo, solicito, se condene al demandado en costas procesales. IV. CITACIÓN Y DOMICILIO PROCESAL A los fines de la práctica de la citación de la demandada, señalo la siguiente dirección: Urbanización Loma Linda, Avenida Principal, Casa N° A-214, Municipio Guácara del Estado Carabobo (…)”
En el escrito de Contestación al Fondo de la Demandada (folio 36 y su vuelto):
“(…) … Yo, PEDRO RAMÓN MAITA MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.912.386, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 62.242, domiciliado en Valencia, en mi carácter de apoderado del ciudadano CARLOS EDUARDO SALMERON ZAPATA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-11.827.864, de éste domicilio, … parte demandada en la presente causa, ante usted con el debido respeto procedo y sin que con la presente actuación se convaliden los vicios procesales en la presente causa, procedo nuevamente a dar contestación a la demanda en nombre de mi representado en los siguientes términos: CAPITULO 1. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo, por no ser cierto lo allí alegado, como tampoco lo es el derecho en el que se fundamenta. Es el caso ciudadano Juez, que es cierto que en fecha 24 de mayo del 2014, el demandante FREDDY FALGAR VELASQUEZ plenamente identificado en autos le diera en venta de manera perfecta e irrevocable, a mi representado ciudadano Carlos Eduardo Salmerón Zapata, dos (2) inmuebles mediante documento de venta con Hipoteca de Primer Grado autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 20 de mayo de 2014, anotado bajo el número 34. Tomo 218, posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 5 de abril del dos mil dieciocho. Cabe destacar ciudadano Juez, que ciertamente se dio la venta de 2 inmuebles a mi representado, pero en su libelo la parte actora señala de manera insuficiente los datos registrales del documento cuya resolución pretende, lo cual no puede ser subsanado con posterioridad por el Juzgador. Es cierto que en el referido documento de compra venta se estableció que el precio de venta fue la cantidad de BOLIVARES CINCUENTA Y CINCO MILLONES (Bs.55.000.000,00), de los cuales el vendedor recibió la cantidad de BOLIVARES DIEZ MILLONES (Bs. 10.000.000,00), mediante cuatro (4) cheques el primero, por la cantidad de BOLIVARES QUINIENTOS MIL (Bs.500.000,00) signado con el número 11189277, pero no de la cuenta corriente número 01005 0094 01 2094189277, como erróneamente lo señala el actor en su libelo, sino de la cuenta corriente No. 0105 0094 01 2094189277, que es la correcta, del Banco Mercantil, el segundo cheque, por la cantidad de BOLIVARES DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.2.850.000,00), pero no signado con el número 12-897022105 como de manera equivoca se señala en el libelo, pero si, signado con el No. 12-89702105 de la cuenta corriente número 0151-0079. 68-1000173186 del Banco FONDO COMÚN, el tercero, por la cantidad de BOLIVARES CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs.5.500.000,00) signado con el número 53- 13473543, pero no de la cuenta corriente número 1051-0079-67-1000165050, como de manera reiterada yerra el actor, siendo el número de cuenta correcto el 0151-0079-67- 1000165050 del Banco FONDO COMUN; y el cuarto, por la cantidad de BOLÍVARES UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL (Bs.1.150.000,00) signado con el número 38- 13473548 de la cuenta corriente número 0151-0079-67-1000165050 del Banco FONDO COMUN. De igual forma en el referido documento se estableció la obligación de pagar la cantidad de BOLIVARES CUARENTA Y CINCO MILLONES de manera fraccionada asi: ..1) La cantidad de BOLIVARES ONCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.11.250.000,00) a los NOVENTA (90) dias calendarios siguientes al otorgamiento del presente documento. A tal efecto se emiten dos letras de cambio, endosables, por la cantidad de BOLIVARES CINCO MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs.5.625.000,00) cada una a favor de FREDDY FALGAR VELASQUEZ, con igual fecha de vencimiento; 2) La cantidad de BOLÍVARES ONCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.11.250.000,00) a los CIENTO OCHENTA (180) dias calendarios siguientes al otorgamiento del presente documento. A tal efecto se emiten dos letras de cambio, endosables, por la cantidad de BOLIVARES CINCO MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs.5.625.000,00) cada una a favor de FREDDY FALGAR VELASQUEZ, con igual fecha de vencimiento; 3) La cantidad de BOLIVARES VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs.22.500.000,00) a los DOSCIENTOS SETENTA (270) dias calendarios siguientes al otorgamiento del presente documento. A tal efecto se emiten dos letras de cambio, endosables, por la cantidad de BOLIVARES ONCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.11.250.000,00), cada una a favor de FREDDY FALGAR VELASQUEZ, con igual fecha de vencimiento." De lo anteriormente expresado, así como de las premisas establecidas por el demandante, nos encontramos en presencia de una pretensión de Resolución Judicial del contrato de compra venta antes señalado, por incumplimiento en el pago del precio de venta, contrato éste que se perfeccionó con todas las solemnidades y formalidades establecidas por ley, vale decir, objeto, consentimiento y causa, trasmitiéndose a mi representado por el consentimiento legítimamente manifestado. la propiedad de la cosa, y al ser una venta a plazo solo resta demandar el pago de lo adeudado, el cual vale decir, está garantizado con hipoteca, en consecuencia, el procedimiento a seguir no es la resolución ya que la venta se encuentra perfeccionada, siendo en consecuencia, el aplicable, el de ejecución de hipoteca de acuerdo al artículo 660 del Código de Procedimiento Civil. La norma en cuestión establece: Artículo 660: "La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente capitulo" Ahora bien, del documento fundamental de la demanda (contrato de compra- venta) se evidencia, que con ocasión a la venta se constituyó hipoteca convencional de primer grado a los fines de garantizar al vendedor el pago del saldo correspondiente al precio convenido, tal como lo afirma y reconoce el propio libelante, hipoteca que a la presente fecha grava el inmueble. Ciudadano Juez, ha sido conteste la jurisprudencia patria al establecer que ante la existencia de una hipoteca que garantice un crédito, resulta de carácter exclusivo y excluyente a los fines de ejecutar el crédito garantizado, como lo es, el caso de marras, (resolución por incumplimiento de pago) la interposición de la acción a través del procedimiento especial de ejecución de hipoteca a los fines de su reclamación, sin que pueda el demandante escoger entre el uso del mismo y el empleo de otra vía distinta a la ejecución de hipoteca. Vale decir, que en el presente caso nos encontramos ante la pretendida resolución de un contrato que se perfeccionó y se protocolizó y donde presuntamente se adeuda cuota parte del pago del precio convenido el cual se encuentra garantizado con una hipoteca, resultando forzoso para el demandante acudir exclusivamente al procedimiento especial de ejecución de hipoteca y no al de resolución del contrato. Por lo antes expuesto la presente demanda no debió ser admitida, lo que desde ya advierto en razón de que la misma se encuentra inficionada de ausencia de sustento legal y en uso de un procedimiento manifiestamente contrario a la Ley deberá resultar desechada en la definitiva. Y así pido que se declare. CAPITULO II. HECHOS NEGADOS. A todo evento y sin que el presente rechazó convalide los vicios de los cuales se encuentra impregnado este procedimiento, expongo lo siguiente: Niego, rechazo y contradigo, que mi representado no haya efectuado el pago de acuerdo a las Cláusulas contractuales. Niego, rechazo y contradigo, que el vendedor solamente recibiera el pago inicial acordado. Niego, rechazo y contradigo que mi representado haya incumplido de manera flagrante e injustificada con el contrato, en consecuencia, niego que ello faculte al actor a demandar por Resolución de contrato. Niego, rechazo y contradigo que sea procedente la solicitud de Medida Cautelar de Secuestro. CAPITULO III. DE LA VERDAD DE LOS HECHOS dos primeras letras, que sumaban para ese momento, la cantidad de BOLIVARES ONCE El caso es ciudadano, que en fecha 29 de octubre del 2014, fueron canceladas las MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIIL (Bs.11.250.000,00), debidamente CAUSADAS a la negociación señalada, mediante cheque de gerencia, signado con el número 00320459 de la cuenta corriente número 0108-0082-01-0900000011 del Banco PROVINCIAL a favor de FREDDY FALGAR VELASQUEZ, cuyo soporte acompaño en copia certificada marcada "C" y cuyas Letras el beneficiario se negó a entregar. Posteriormente de haber cobrado el monto antes referido, el ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, adujo que el precio por la venta de los inmuebles, por razón de la inflación, debla modificarse pretendiendo cambiar los términos de lo convenido, solicitando aumentar el precio a la cantidad de BOLIVARES CIENTO CINCUENTA MILLONES (Bs.150.000.000,00), para ese momento, por lo que se negó a protocolizar el documento de VENTA ya autenticado y no aportó los documentos requeridos para ese fin incumpliendo con su compromiso y con lo pautado en los artículos 1.474, 1.488 y 1.920 del Código Civil. Finalmente, en fecha 5 de abril del 2018, luego de innumerables gestiones por parte de mi representado, éste logró protocolizar ante la Oficina de Registro competente documento autenticado de compra venta, así como también la HIPOTECA LEGAL DE PRIMER GRADO. Cien (100). Ahora bien, el acreedor hipotecario siempre se negó a entregar las dos (2) primeras letras, las cuales se encuentran debidamente canceladas, y de igual forma se negó a recibir el pago de la diferencia de lo adeudado, por lo que mi representado se vio en la necesidad de proceder a los fines de su liberación, a incoar por vía judicial, el procedimiento de Oferta Real de Pago, y proceder a la LIBERACIÓN DE LA HIPOTECA que pesa sobre los inmuebles ya identificados. Es así, como mi mandante inicio el citado procedimiento de Oferta por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE ACARIGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, a los fines de liberarse del saldo deudor, y ofreció el pago al ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, quien a través de su representante legal se opuso a recibirlo, ejerciendo defensas dilatorias, como lo fue la inepta acumulación de acciones, defensa que dio al traste con el ofrecimiento de pago, lo cual demuestra la intensión del demandado de no querer recibir el pago de lo adeudado, y frustrar el mismo impidiendo así la liberación de deuda de mi mandante. Queda así plasmado ciudadano Juez, la frustración de pago por parte del acreedor a los fines de que quede liberada la hipoteca que pesa sobre el inmueble, por lo que la demanda debe ser desechada con los argumentos de Inadmisibilidad. De igual manera es importante destacar, ciudadano Juez que, en el punto del PETITORIO contenido en el libelo, no se desprende pretensión alguna, solo señala el actor la acción incoada, mas no indica que pretende declare este Tribunal. Ratifico las documentales insertas a los folios 81 al 87 de autos. Por último, pido que el presente escrito de contestación sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado procedentes, los alegatos en el contenido. Es Justicia, que espero en Valencia a la fecha de su presentación… (…)”
Así pues, quien Juzga determina que el hecho controvertido en el presente juicio se circunscribe a determinar:

01.- Si es admisible o no la presente demanda, como lo señala la parte demandada en la contestación de la demandada, conforme a lo establecido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “…La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente capitulo…”

02.- Si es procedente la RESOLUCION DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, protocolizado en fecha cinco (05) de abril del año 2018, por ante el Registro Público Segundo del Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo inscrito bajo el N° 2018.1748, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 313.7.9.810295, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018; consistente en dos (02) locales industriales contiguos, que se encuentran distinguidos con los números 101 y 102, con una superficie de OCHOCIENTOS SIETE METROS CUADRADOS (807 M2) de construcción cada uno; construidos sobre una parcela de terreno propio, cuya superficie y linderos son los siguientes: LOCAL N° 101: con una superficie aproximada de UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO CON SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (1.675,78 M2) con los siguientes linderos: NORTE: Con parcela N° 86, con un longitud de Veintisiete Metros con Veinticinco Centímetros (27,25 Mts); SUR: Avenida Circunvalación Sur-Oeste, en una longitud de Veinte Metros (20,00 Mts) hasta el inicio de la curva, más nueve metros con cuarenta y dos centímetros (9,42 Mts) de desarrollo de la curva; ESTE: Con la parcela N° 102, en una longitud de sesenta y cuatro metros con setenta y cinco centímetros (64,65 Mts) y OESTE: Con la primera calle de enlace, en una longitud de sesenta metros con setenta y cinco centímetros (60,65 Mts); LOCAL N° 102: con una superficie aproximada de UN MIL SETECIENTOS NUEVE CON CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.709,50 M2), con los siguientes linderos: NORTE: Con la parcela N° 87, en una longitud de veintiséis metros cuadrados (26,00 Mts); SUR: Avenida Circunvalación Sur-Oeste, en una longitud de veintiséis metros (26,00 Mts); ESTE: Con la parcela N° 103, en una longitud de sesenta y seis metros con setenta y cinco centímetros (66,75 Mts) y OESTE: Con la parcela N° 101, en una longitud de sesenta u seis metros con setenta y cinco centímetros (66,75 Mts).

Para decidir se observa que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. En ese orden de ideas, el Código Civil, en su artículo 1.133, define el contrato estableciendo que “… es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”.
En ese sentido, para la existencia de un contrato reconocido por el derecho, aunado a la convención de las partes, la ley exige tres condiciones a saber: 1) Consentimiento de las partes, 2) Objeto que pueda ser materia de contrato y, por último 3) Que la causa sea lícita.
Con respecto a la segunda condición exigida para la existencia del contrato, el Código Civil, en su artículo 1.155 establece que: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable.”.
Así las cosas, queda claro que el objeto es el centro sobre el cual giran las conductas que van a desplegar las partes para llevar a cabo los objetivos del contrato. Es por ello que para que las partes realicen acciones entorno a un objeto, es necesario que el mismo exista, aunque ello no descarta la posibilidad de que se realice un contrato respecto de objetos futuros, lo que implica además que el objeto debe ser determinado o, por lo menos, determinable, de lo contrario sería inexistente; asimismo, es necesario que el objeto sea lícito, es decir, que la ley permita desplegar acciones o conductas en torno al mismo sin transgredir el ordenamiento jurídico.
PUNTO PREVIO
Según el primer punto controvertido, corresponde determinar si esta demanda es Inadmisible, como lo señala la parte demandada en la contestación de la demandada.
Al respecto la demandada, señaló en su contestación:
“...Artículo 660: "La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente capitulo". Ahora bien, del documento fundamental de la demanda (contrato de compra- venta) se evidencia, que con ocasión a la venta se constituyó hipoteca convencional de primer grado a los fines de garantizar al vendedor el pago del saldo correspondiente al precio convenido, tal como lo afirma y reconoce el propio libelante, hipoteca que a la presente fecha grava el inmueble. Ciudadano Juez, ha sido conteste la jurisprudencia patria al establecer que ante la existencia de una hipoteca que garantice un crédito, resulta de carácter exclusivo y excluyente a los fines de ejecutar el crédito garantizado, como lo es, el caso de marras, (resolución por incumplimiento de pago) la interposición de la acción a través del procedimiento especial de ejecución de hipoteca a los fines de su reclamación, sin que pueda el demandante escoger entre el uso del mismo y el empleo de otra vía distinta a la ejecución de hipoteca. Vale decir, que en el presente caso nos encontramos ante la pretendida resolución de un contrato que se perfeccionó y se protocolizó y donde presuntamente se adeuda cuota parte del pago del precio convenido el cual se encuentra garantizado con una hipoteca, resultando forzoso para el demandante acudir exclusivamente al procedimiento especial de ejecución de hipoteca y no al de resolución del contrato. Por lo antes expuesto la presente demanda no debió ser admitida, lo que desde ya advierto en razón de que la misma se encuentra inficionada de ausencia de sustento legal y en uso de un procedimiento manifiestamente contrario a la Ley deberá resultar desechada en la definitiva… Queda así plasmado ciudadano Juez, la frustración de pago por parte del acreedor a los fines de que quede liberada la hipoteca que pesa sobre el inmueble, por lo que la demanda debe ser desechada con los argumentos de Inadmisibilidad…”

En ese orden de ideas, establece el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, que:
“…La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente capitulo…”

De las actas procesales se observa que la parte demandante, consigna junto con el libelo de la demanda para fundamentar su pretensión en la documental pública, inserta a los folios 13 al 17, relativa a documento de compra venta de los inmuebles objeto de este litigio a plazo; de este instrumento se desprende que: “…Para garantizar dicha cantidad, se constituye HIPOTECA LEGAL DE PRIMER GRADO sobre los referidos inmuebles a favor de FREDDY FALGAR VELAQUEZ, hasta por la cantidad de BOLIVARES CUARENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 45.000.000,00). Las partes convienen, que treinta (30) días de atraso en el pago de cualquiera de las cuotas, será causa suficiente para que el vendedor solicite la ejecución de la Hipoteca…” (folio 16)
En vista de lo anterior, considera esta juzgadora traer a colación, los criterios reiterados por las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a los títulos garantizados mediante Hipoteca, las cuales se pasan a mencionar de seguidas:
Sala Constitucional, decisión Nº 1343 (aclaratoria), de fecha 27-05-2003, exp. 02-0377, ponente Iván Rincón Urdaneta: Los títulos garantizados por hipoteca no pueden ser cobrados judicialmente en proceso distinto.
“…Sin embargo, la Sala quiere puntualizar que cuando la deuda garantizada con hipoteca consta en títulos de crédito, dichos títulos no pueden cobrarse judicialmente por un proceso distinto al de la ejecución de hipoteca, tal como lo pauta el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “la obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente Capítulo”…Conforme al fallo de la Sala de Casación Civil Nº 395 del 3 de febrero de 2001, tal procedimiento para cobrar cualquier acreencia garantizada por hipoteca es exclusivo y excluyente. El artículo 665 del Código de Procedimiento Civil, trae una excepción a lo señalado en el artículo 660 eiusdem, cual es, que cuando las obligaciones garantizadas con hipoteca no llenen los extremos requeridos en el artículo 661 del referido Código, su ejecución se llevara a cabo mediante la vía ejecutiva. En consecuencia, el cobro de títulos de créditos garantizados con hipoteca, no puede judicialmente incoarse mediante el procedimiento de intimación, y ello, a juicio de la Sala, constituye una infracción que atenta contra el orden público, ya que resulta caótico para el deudor hipotecario, ser demandado, incluso por endosatarios de títulos, pagar sus montos y que la hipoteca no quede extinguida…”
Sala de Casación Civil, decisión de fecha 03-12-2001, RC-0398, exp. 00818, Ponente ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ. El procedimiento de ejecución de hipoteca es exclusivo y excluyente:
“…Sostiene el formalizante que la recurrida no se pronunció sobre lo alegado en la contestación de la demanda, en relación con los extremos requeridos que faltan en el titulo hipotecario para desplazar el procedimiento de ejecución de hipoteca hacia la vía ejecutiva, no señalado por el actor en su libelo de demanda tal como lo exige el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil. Antes de entrar en el análisis de la presente denuncia resulta necesario advertir al formalizante que invocó erróneamente el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que a consideración de esta Sala solo es denunciable por quebrantamiento u omisión de formas sustanciales que deriven en indefensión. La Sala observa del estudio de la recurrida, que en el actual sistema, tal forma de proceder no se corresponde con el mandato contenido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, el que en forma imperativa ordena que el demandante de un crédito garantizado con hipoteca, debe acudir al especial procedimiento de Ejecución de Hipoteca a los fines de su reclamación, sin que pueda escoger entre ese procedimiento y el de la vía ejecutiva, al que tan solo podrá acceder en forma excepcional, cuando no se llenen los requisitos exigidos en el artículo 661 eiusdem, tal como lo señala el artículo 665 ibidem, lo que debe ser justificado por el demandante. De acuerdo como quedo establecido en sentencia de fecha 5 de abril de 2000, (caso Banco Capital C.A. contra Distribuidora Barqui Burguer S.R.L.,). Por tanto, el procedimiento especial de “Ejecución de Hipoteca” es exclusivo y excluyente, pues el demandante de un crédito garantizado con hipoteca debe acudir a éste procedimiento especial a los fines de su reclamación y, el procedimiento por la “Vía Ejecutiva” es residual porque tan sólo podrá acceder en forma excepcional cuando no llene los requisitos exigidos en el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, con ocasión de la denuncia del vicio de incongruencia negativa, se observa que conforme lo establece el artículo 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta exigencia legal tiene relación con el deber del juez de pronunciarse sólo sobre lo alegado y sobre todo lo alegado en autos, prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. A los fines de verificar la veracidad de lo alegado por el formalizante se pasa a transcribir la parte pertinente de la recurrida: “...La parte demandada en su contestación a la demanda se excepcionó (sic) alegando los siguientes hechos: Que es improcedente la demanda porque como quiera que no se alegó que el documento hipotecario adolece de algún extremo legal, este juicio debió tramitarse por el procedimiento de ejecución de hipotecaria como cuestión de orden público. Que hay ausencia de requisitos para la vía ejecutiva. ...Omissis...Quien decide no comparte tampoco el sentenciador el criterio sustentado por la parte demandada, porque si bien es cierto que pudo haberse admitido la demanda por la vía ejecutiva en presencia de dicho procedimiento, no menos cierto es que, esta supuesta falta procesal no esta establecida en la ley como una prohibición de admitir la acción propuesta. No comparte tampoco el sentenciador el criterio de la parte demandada cuando afirma que, cuando un crédito esta garantizado con hipoteca, el único medio procesal existente es la ejecución de la hipoteca. Tal afirmación de la parte demandada constituye una autopía, porque además de reunir el documento hipotecario los requisitos que hacen procedentes la vía ejecutiva, el artículo 665 del Código de Procedimiento Civil (sic) establece que aquel documento que no reúne los extremos requeridos en el artículo 661 ejusdem, la ejecución de obligación en él contenida se llevará a cabo mediante el procedimiento de la vía ejecutiva. ...Omissis... En síntesis: aunque un documento hipotecario y su correspondiente hipoteca reúnan los extremos legales exigidos para la constitución de la garantía, el acreedor hipotecario puede y está facultado para ejercer la acción tendiente al pago de su acreencia, en forma discrecional no solo a través de su ejecución hipotecaria, sino a través de la vía ejecutiva, o el proceso por intimación, o el proceso ordinario. Por estas razones no se hace improcedente el cobro de bolívares que pretende el BANCO SOFITASA C.A., en esta causa y así se decide”. El sentenciador omitió pronunciamiento en torno a los requisitos que faltan en el titulo hipotecario para que hagan improcedente el procedimiento de ejecución de hipoteca y se siguiera la tramitación por la vía ejecutiva, por lo que se configura técnicamente un vicio de actividad propio de la sentencia del juez de instancia, en cuanto a que tal conducta omisiva se traduce en violación de la regla contenida en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, en sentencia de fecha 19 de marzo de 1997, al tratar el deber que a los jueces les impone el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la propia Sala de Casación Civil expresó lo siguiente: “...Cuando los jueces no se pronuncien sobre todos los puntos objeto de la litis, su conducta acarreará la nulidad del fallo pronunciado al producirse el vicio de incongruencia negativa, el cual el recurrente en su escrito de formalización alega se produjo, y que se traduce en una omisión de pronunciamiento sobre una defensa oportunamente formulada. En decisión del 19 de junio de 1996 (Maghglebe Landaeta Bermúdez contra Compañía Anónima Nacional Seguros La Previsora), la Sala con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, en lo que respecta al vicio de incongruencia negativa, señaló: 'En este estado la Sala pasa a determinar en qué consiste el vicio de incongruencia negativa. El jurista español, Jaime Guasp en su libro titulado Derecho Procesal Civil, tercera edición corregida, tomo primero, pp. 516 a la 518, determina la incongruencia, con la siguiente expresión: '...Ahora bien, ¿qué se entiende, más ampliamente, por congruencia de la sentencia? Puede ser definida como la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. Es pues, una relación entre dos términos, uno de los cuales es la sentencia misma, y, más concretamente, su fallo o parte dispositiva, y otro el objeto procesal en sentido riguroso, no (sic) por lo tanto, la demanda, ni las cuestiones, ni el debate, ni las alegaciones y las pruebas, sino la pretensión procesal y la oposición a la misma en cuanto la delimita o acota, teniendo en cuenta todos los elementos individualizadores de tal objeto: los sujetos que en él figuran, la materia sobre que recae y el título que jurídicamente lo perfila...”. En virtud de lo expuesto y aplicando la doctrina transcrita al caso de autos, esta Sala declara la infracción de los artículos 12, 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al no expresar la recurrida lo alegado por los demandados en su contestación al fondo de la demanda, en torno a cuales requisitos no llenaba el crédito hipotecario para que se tramitará el juicio por la vía ejecutiva; no así la infracción del artículo 15 del mismo Código, porque ello es propio de una denuncia por quebrantamiento u omisión de formas sustanciales de los actos con menoscabo del derecho de defensa, como ya se indicó…”
Sala de Casación Civil, decisión de fecha 21-08-2003. RC-00422, exp. 02-358, ponente FRANKLIN ARRIECHE G. Ratifica criterio de que el procedimiento de ejecución es exclusivo y excluyente:
“…El crédito concedido por el Banco Principal a Venmetal C.A., fue garantizado con hipoteca mobiliaria e hipoteca convencional de primer grado, ésta última sobre un inmueble constituido por un terreno y las edificaciones y construcciones existentes en éste. El artículo 660 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente capítulo”. La norma citada consagra el principio de que la obligación garantizada con hipoteca se hará efectiva por medio del procedimiento de ejecución de hipoteca. Este principio tiene una excepción contemplada en el artículo 665 del Código de Procedimiento Civil, a saber: “La ejecución de las obligaciones garantizadas con hipoteca que no llene los extremos requeridos en el artículo 661 de este capítulo, se llevará a cabo mediante el procedimiento de la vía ejecutiva”. En sentencia No. 398 de fecha 3 de diciembre de 2001, en el juicio de Sofitasa C.A contra Israel Colmenares Sánchez y otros, esta Sala estableció lo siguiente: “...Sostiene el formalizante que la recurrida no se pronunció sobre lo alegado en la contestación de la demanda, en relación con los extremos requeridos que faltan en el título hipotecario para desplazar el procedimiento de ejecución de hipoteca hacia la vía ejecutiva, no señalado por el actor en su libelo de demanda tal como lo exige el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil. La Sala observa del estudio de la recurrida, que en el actual sistema, tal forma de proceder no se corresponde con el mandato contenido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, el que en forma imperativa ordena que el demandante de un crédito garantizado con hipoteca, debe acudir al especial procedimiento de Ejecución de Hipoteca a los fines de su reclamación, sin que pueda escoger entre ese procedimiento y el de la vía ejecutiva, al que tan solo podrá acceder en forma excepcional, cuando no se llenen los requisitos exigidos en el artículo 661 eiusdem, tal como lo señala el artículo 665 ibidem, lo que debe ser justificado por el demandante. De acuerdo como quedó establecido en sentencia de fecha 5 de abril de 2000, (caso Banco Capital C.A. contra Distribuidora Barqui Burguer S.R.L.,). Por tanto, el procedimiento especial de “Ejecución de Hipoteca” es exclusivo y excluyente, pues el demandante de un crédito garantizado con hipoteca debe acudir a este procedimiento especial a los fines de su reclamación y, el procedimiento por la “Vía Ejecutiva” es residual porque tan sólo podrá acceder en forma excepcional cuando no llene los requisitos exigidos en el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil”. (Negrillas y subrayado de la Sala). En el presente caso, la pretensión planteada por la parte actora contraviene lo estatuido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, norma que expresamente señala que el procedimiento de ejecución de hipoteca es la vía para el cobro de un crédito garantizado con hipoteca. Por tanto, lo demandado por la parte actora en el presente juicio no podía ser tramitado a través de la vía ejecutiva, pues el artículo 660 del mencionado Código, es exclusivo y excluyente para intentar tal reclamación. La recurrida, al admitir por la vía ejecutiva el cobro de un crédito garantizado con hipoteca, infringió el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que: “...Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales...” Todas estas razones conducen a la Sala a declarar infringidos los artículos 660 y 7 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, pues siendo inadmisible la demanda planteada a través de la vía ejecutiva, es innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo. Por este motivo, en el dispositivo de este fallo se declarará inadmisible la demanda incoada por el Banco Principal S.A.C.A., contra Venmetal C.A. y Juan Benito Jiménez, anulándose en consecuencia, el auto de admisión de fecha 11 de octubre de 1993 proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, así como todas las actuaciones posteriores al mismo. Así se resuelve…”

De las decisiones anteriores, las cuales son reiteradas, y que esta juzgadora hace suyas, conforme lo dispone el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y la aplica al presente caso, se desprende claramente que cuando se garantiza una deuda a través de una Hipoteca, el procedimiento exclusivo y excluyente es la ejecución de hipoteca, conforme lo establece el Artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, por lo que es imposibilidad de entablar cualquier demanda, diferente a la ejecución de la garantía hipotecaria, en virtud de lo anterior y por cuanto como se señaló en líneas anteriores del documento fundamental de la pretensión, la obligación de pagar la cantidad de dinero fue garantizada a través de una Hipoteca de Primer grado, es forzosa para quien decide, Declarar INADMISIBLE la presente demanda, que por Resolución de Contrato intentara el ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.869.028, a través de su Apoderada Judicial Abogado YULEIDA CECILIA PEÑA SOTELDO, Inpreabogado N° 268.671, en contra del ciudadano CARLOS EDUARDO SALMERÓN ZAPATA, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.827.864, como se hará en la diapositiva de este fallo. Así se decide. -
Como colorario de la anterior decisión, es importante señalar el Principio de Conducción procesal al que esta llamado el Juez como Director del proceso, en tal sentido la Sala de Casación Civil, en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., estableció:
“(…) la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. (...) La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…”
Con lo anterior, queda determinado que el Juez como Director del proceso, en la etapa de admisión de la demanda, si evidencia la falta de cumplimiento de presupuestos procesales, debe declarar la Inadmisibilidad de la demanda, y no poner en funcionamiento al órgano jurisdiccional; así de declara.-
En virtud de la decisión anterior esta juzgadora se abstiene de analizar el fondo de la controversia, así como la valoración de las pruebas aportadas; exceptuando el documento fundamental de la pretensión; así se establece.-
Debe señalarse que la anterior decisión fue tomada con fundamento al criterio sostenido por el máximo Tribunal de la República y compartido por esta Sentenciadora, el cual se desarrolla en el marco de un Estado “democrático y social de derecho y de justicia”, contenido en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que debe prevalecer en nuestra República, pues el mismo es considerado como columna vertebral del Sistema Judicial en Venezuela, pues con fundamento a este principio debe erigirse la administración de justicia, tratando de cumplir con los preceptos constitucionales existentes máxime cuando alguna norma procedimental contrarié la normativa establecida en nuestra carta magna, en tal caso, es deber del operador de justicia aplicar de manera imperativa los principios constitucionales, los cuales constituyen el fundamento de todo el ordenamiento jurídico venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISION
Por todos y cada uno de los razonamientos expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, intentara el Ciudadano FREDDY FALGAR VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.869.028, a través de su Apoderada Judicial Abogado YULEIDA CECILIA PEÑA SOTELDO, Inpreabogado N° 268.671, en contra del Ciudadano CARLOS EDUARDO SALMERÓN ZAPATA, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.827.864. SEGUNDA: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil veintitrés. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación. -
La Juez Provisoria,

Abog. Fanny Raquel Rodríguez Esposito
La Secretaria,
Abog. Yuli Requena

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:00 p.m.
La Secretaria,
Abog. Yuli Requena

FRRE/YR.-
Exp. N°. 24.632