TSJ Regiones - Decisión

Visto el escrito libelar de fecha 10 de noviembre de 2021, presentado por los abogados SUIBE FEDERICO JAIME PINTO y YAJAIRA VICELI HENRIQUEZ PRADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 189.014 y 283.565, respectivamente, en principio actuando como apoderados judiciales de la comunidad de copropietarios del Condominio Residencias SUMERLY, según documento registrado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, estado Carabobo, en fecha 19 de febrero de 2004, bajo el N° 39, folios del 01 al 17, tomo 12, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) N° J-312892587, y posteriormente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Administradora del Condominio RESIDENCIAS SUMERLY, según documento debidamente otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, autenticado en fecha 16 de mayo de 2023, bajo el N° 24, Tomo 39, Folios del 71 al 73; en contra de la ciudadana KELLY ALEJANDRA AULAR BALBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad
V-12.673.054, por motivo de Cobro de Cuotas de Condominio. Distribuido en la misma fecha, se le dio entrada en el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 12 de noviembre de 2019, formándose el expediente signado con el N° 26.665 (nomenclatura de este Tribunal).
Siendo la oportunidad procesal para el pronunciamiento sobre la sentencia definitiva, este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
I
En fecha 24 de noviembre de 2021, este Tribunal dictó auto de admisión, ordenando el emplazamiento de la parte demandada de autos. En fecha 21 de julio de 2022, este Tribunal dictó auto corrigiendo el auto de admisión de la demanda, donde se indicó que la presente causa se tramitaría por vía ejecutiva y en fecha 22 de julio de 2022, se dictó un nuevo auto de admisión de la demanda, en atención al auto anterior.
En fecha 12 de agosto de 2022, la Alguacil de este Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa.
En fecha 26 de septiembre de 2022, compareció por ante este Tribunal la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, como parte demandada, debidamente asistida de abogado, otorgando Poder al abogado Wilfredo Carlos Gustavo Feo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 99.604.
En fecha 06 de octubre de 2022, se recibió escrito de la parte demandada de autos, mediante el cual promovió cuestiones previas de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de abril de 2023, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria, resolviendo las cuestiones previas, ordenando la suspensión de la causa por cinco (05) días de despacho, a fin que la parte demandante subsanara lo referido al ordinal 3° del artículo 346 eiusdem.
En fecha 06 de junio de 2023, se recibió diligencia suscrita por el abogado Wilfredo Carlos Gustavo Feo, antes identificado, actuando en su carácter de autos, mediante la cual apela de la sentencia interlocutoria que resolvió las cuestiones previas.
En fecha 12 de junio de 2023, se recibió escrito presentado por la representación judicial de la parte demandada, consignando alegatos sobre las cuestiones previas.
En fecha 15 de junio de 2023, se recibió escrito de contestación del abogado Wilfredo Carlos Gustavo Feo, antes identificado, actuando en su carácter de autos.
En fecha 28 de junio de 2023, este Tribunal oyó en un solo efecto la apelación incoada por la parte demandada de autos. Dicho recurso no fue debidamente impulsado por la parte demandada en autos.
En fecha 17 de julio de 2023, este Tribunal dictó auto aclarando como habían transcurrido los lapsos procesales en la presente causa.
En fecha 24 de octubre de 2023, se recibió escrito de informes del abogado Wilfredo Carlos Gustavo Feo, antes identificado, actuando en su carácter de autos.
En fecha 26 de octubre de 2023, se recibió escrito de informes de los abogado Suibe Federico Jaime Pinto y Yajaira Viceli Henríquez Prado, antes identificados, actuando en su carácter de autos.
Verificado el cumplimiento de todos los lapsos procesales y transcurrido el lapso para la presentación de los correspondientes informes, asegurando en todo momento el debido proceso en estricto apego al contenido del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de las normas procesales que rigen la materia, y encontrándose en el lapso procesal correspondiente, pasa este Tribunal a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos.
II
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda versa sobre el Cobro de cuotas de condominio, fundamentado en que la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, dejó de cumplir con sus obligaciones por concepto de gastos comunes y no comunes, inherentes al inmueble de su propiedad distinguido con la nomenclatura 7-B, ubicado en planta baja de Residencias Sumerly, el cual se encuentra en la parroquia San José, municipio Valencia, estado Carabobo. Aunado a la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que el caso de marras versa sobre derechos civiles, motivo por el cual este Tribunal, en virtud de lo establecido en el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute y por las disposiciones legales que la regulan” se verifica la competencia por la materia. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, observa este Tribunal que, la parte demandante estimó la demanda, para el momento de su presentación, en doscientos sesenta mil novecientos diecinueve con cinco céntimos (260.919,5 U.T). En consecuencia, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil …”
Como corolario, se hace indispensable analizar la Resolución No. 2018-2013, de fecha 24 de octubre de 2018, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial No. 41.620, de fecha 25 de abril de 2019, la cual contempla en su artículo 1, lo siguiente:
“… Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto…”
De las normas antes transcritas, se observa que la presente causa, por ser estimada en una cantidad que excede las quince mil un unidades tributarias (15.001 U.T.), le corresponde al Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconocer su plena competencia en razón de la cuantía además de la competencia por la materia y el territorio, para haber conocido, tramitado y ahora decidir la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.
III
La parte demandante fundamentó su pretensión en los siguientes hechos narrados:
“… Mi representada la comunidad de Co-propietarios de Condominio de RESIDENCIAS SUMERLY, nos ha habilitado como sus apoderado judiciales, conforme a lo antes indicado, es la legitima acreedora de los gastos comunes imputables a los DEMANDADOS por ser los mismos una obligación que siguen al inmueble de su propiedad (obligación própter (sic) rem) y cuyas obligaciones no han sido pagadas, a pesar de que la administradora del inmueble en varias ocasiones ha requerido extrajudicialmente su pago a través de Notificaciones. Siendo una obligación de todo propietario pagar oportuna y voluntariamente sus obligaciones con el Condominio, no existe motivo alguno para no haber pagado a tiempo su deuda que ahora aquí se le reclama, según la relación de planillas de liquidación mensual …
(…)
Razón por la cual, Ciudadano Juez en consecuencia los valores expresados en Bolívares Digitales deberán ser calculados a la tasa del valor dólar americano del BCV para la fecha que realicen el pago, el monto adeudado según planillas de liquidación, es de DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CONCINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.676,53).
(…)
En consecuencia, y en atención al Incumplimiento reiterado de las Cuotas Condominiales por parte de la demandada (…) es por lo que acudimos ante su competente autoridad (…) para DEMANDAR como en efecto y formalmente lo hacemos a la [ciudadana antes identificada], a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a: (…) PRIMERO: (…) Pagar el monto total de las dieciséis (16) planillas de liquidación de gastos comunes (…) SEGUNDO: Mas (sic) los meses que se vayan venciendo mientras dure el proceso y haya de ejecutarse el fallo definitivo (…) TERCERO: (…) se pague a mi representada la suma equivalente a la Pérdida del Valor Adquisitivo de las sumas adeudadas e intereses demandados en bolívares desde el momento que operó la mora (…) CUARTO: Sea condenada al pago de costas y costos que ocasiones el presente proceso.
(…)
En este sentido cabe acotar, que vista la suficiencia que posee las planillas de Liquidación que soportan la pretensión deducida, por ser instrumentos indubitables que fundamentan no solo la acción sino la obligación de la demandada, consideramos ajustado a derecho el aseguramiento de las resultas del proceso mediante el decreto de la medida de Embargo ejecutivo solicitada …”
En el escrito de contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada expuso lo siguiente:
“Niego, rechazo y contradigo por ser falso que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONDOMINIO RESIDENCIAS “SUMERLY”, identificada en autos, otorgaré de forma valida y legal poder para demandar a mi poderdante
(…)
Niego, rechazo y contradigo que a mi representada le corresponda como propietaria del inmueble identificado ut supra obligaciones algunas para con el conjunto Residencial Valle Blanco. Lo cierto es que el edificio en el cual vive mi mandante y tiene su vivienda principal constituye un condominio independiente, según consta en documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Valencia del Estado Carabobo (…) si bien es cierto en el mencionado Documento de Condominio de SUMERLY, en su cláusula primera al Conjunto Residencial Valle Blanco, que fue un proyecto inicial, pero al concretarla la venta de las parcelas y constituirse condominios independientes la calle de acceso paso a ser una calle de tenencia publica, tal como se demostrará en la oportunidad procesal correspondiente, lo que hace que estas supuestas obligaciones que corresponder al inmueble de min mandante para con ese conjunto residencial Valle Blanco sean en realidad cobros irregulares por servicios públicos asumidos por particulares sin autorización alguna de órganos competentes.
(…)
Niego, rechazo y contradigo por ser falso que mi representada adeude a la demandante cantidad alguna por planillas de liquidación mensual no pagadas, marcadas en el libelo con las letras (…) correspondientes según alegan los demandantes a gastos comunes vencidos desde junio 2020 hasta octubre de 2021. En esos recibos o planillas de condominio que emite mensualmente el condominio SUMERLY aparece un concepto denominado ASOPROVAB, que es un cobro que realiza la Junta de Condominio para cubrir gastos que o son comunes a los propietarios de SUMERLY
(…)
Niego, rechazo y contradigo por ser falso que se le solicitará el pago a mi representada en varias oportunidades mediante notificaciones y que no existía motivo alguno para no pagar esas planillas de liquidación que sustentan la demanda.
(…)
Niego, rechazo y contradigo por ser falso que mi mandante adeude a los demandantes las cantidades señaladas en la table inserta en el libelo y que se fundamenta en la carta consulta de fecha 02 de noviembre de 2020
(…)
Niego, rechazo y contradigo que mi representada deba a la demandante la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON CICUENTA Y TRES CENTIMOS (2.676,53) por los conceptos negados anteriormente y que carecen de fundamento legal.
Niego, rechazo y contradigo por ser falso que mi representada deba cantidad alguna de dinero a la demandante por los recibos o planillas de liquidación que se vallan (sic) venciendo después de interpuesta la demanda, mientras dure el proceso y hasta el fallo definitivo, solicitado en el petitorio por la actora en el punto…”
IV
Conforme a lo planteado por la parte demandante en el libelo de demanda presentado en fecha 10 de noviembre de 2021, mediante el correo electrónico del Tribunal Distribuidor y el escrito de contestación a la demanda, presentado por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 15 de junio de 2023, puede establecer este Tribunal que los límites de la presente controversia quedaron planteados de la siguiente manera:
• Responsabilidad de la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.673.054, en su carácter de propietaria del bien inmueble distinguido con la nomenclatura 7-B, ubicado en planta baja de “Residencias Sumerly”, con relación al pago de las cuotas condominales en tributo a los gastos comunes del referido conjunto residencial.
Medios de prueba promovidos por el demandante
Documentales:
De los folios 10 al 12, de la primera pieza principal, marcado “A” consignado en copia fotostática simple, consta documento Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, inscrito bajo el N° 2, tomo 163, folios 5 hasta 7. De la referida documental se constató el carácter con que actúan los representante judiciales de la parte demandante. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
De los folios 13 al 14, de la primera pieza principal, marcado “B”, consignado en copia fotostática simple, consta acta de consulta realizada a la comunidad de propietarios del Condominio “Residencias Sumerly”. De este documento se desprende la cualidad de la junta de condominio para gestionar con abogados, las demandas respectivas contra los propietarios morosos, quedando establecida la autorización para el cobro judicial de las cuotas de condominio de los apartamentos en condición de morosidad. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. ASI SE DECIDE.
De los folios 15 al 22, de la primera pieza principal, marcado “C”, consignado en copia fotostática simple, consta documento de propiedad del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con la nomenclatura 7-B, ubicado en planta baja de “Residencias Sumerly”, el cual se encuentra en la parroquia San José, municipio Valencia, estado Carabobo. El referido inmueble tiene un área de ciento diecinueve metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (119,05 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada norte del edificio. Sur: en parte con vacío interno de la fachada oeste del edificio, el apartamento 7-D, y fosa de ascensores. Este: en parte con pasillo de circulación de área común y fosa de ascensores. Oeste: fachada oeste del edificio. Documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia Estado Carabobo, en fecha 05 de septiembre de 2013, inserto bajo el N° 01 del inmueble matriculado con el N° 312.7.9.6.13978 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. De la referida documental se puede observar que el derecho de propiedad sobre dicho inmueble corresponde a la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.673.054; siendo responsable de las obligaciones propter rem que se deriven del inmueble. Así mismo, se observa que al referido inmueble le corresponde un porcentaje de dos enteros con dieciséis céntimos (2,16%), sobre los bienes comunes del condominio. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
De los folios 23 al 33, de la primera pieza principal, marcado “D”, consignado en copia fotostática simple, consta documento de constitución de la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Valle Blanco (ASOPROVAB). Del mismo, se desprende la voluntad de agrupar a los propietarios de las trece (13) parcelas que conforman el Conjunto Residencial Valle Blanco, entre los cuales se encuentra “Residencias Sumerly”. Documento debidamente registrado por ante la Oficina del Registro Principal del Estado Carabobo, en fecha 15 de octubre de 2008, inserto bajo el N° 12, folios 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 17. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
De los folios 34 al 49, de la primera pieza principal, marcado “E”, consignado en copia fotostática simple, consta documento constitutivo del condominio de Residencias Sumerly. Del mismo se desprende que la parcela de terreno sobre la cual fue construido el conjunto Residencial Sumerly, es la distinguida con el número 06 del Conjunto Residencial Valle Blanco, parcelamiento ubicado en el sector denominado Agua Blanca, jurisdicción de la parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo. Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia Estado Carabobo, en fecha 19 de febrero de 2004, inserto bajo el N° 39, folios 1 al 17, tomo 12. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
De los folios 50 al 67, de la primera pieza principal, marcado con la letra “F”, consignado en original, constan recibos de cobro por concepto de condominio correspondiente al apartamento identificado 7B, propiedad de la ciudadana Kelly Aular, relativo a los meses que van desde julio de 2020 hasta noviembre 2021, emitidos por el condominio “Residencias Sumerly”, identificado con el Registro de Información Fiscal (R.I.F) J-312892587. De los referidos recibos, se pueden observar los gastos detallados, descripción de los mismos, monto total y el monto correspondiente a la alícuota del inmueble en cuestión. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. ASI SE DECIDE.
Del folio 68 y 69, de la primera pieza principal, marcado “G”, consignado en copia simple, consta acta de asamblea realizada por la comunidad de propietarios del Condominio “Residencias Sumerly”. Del referido documento se desprende el acuerdo de los propietarios para que los recibos de cobro se expresaran en bolívares. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. ASI SE DECIDE.
Del folio 128 al 130, de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, consta documento Poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, en fecha 16 de mayo de 2023, inserto bajo el N° 24, tomo 39, folios 71 hasta 73. De la referida documental se constató el carácter con que actúan los representante judiciales de la parte demandante. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Del folio 153 al 156, de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, constan anexos del expediente signado con el número 24.831, incoado por la ciudadana Kelly Aular en contra de la comunidad de propietarios del Condominio “Residencias Sumerly”, el cual cursa por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Del folio 106 al 120, de la primera pieza principal, consignado original, constan recibos de cobro por concepto de condominio correspondiente al apartamento identificado 7B, propiedad de la ciudadana Kelly Aular, relativo a los meses que van desde noviembre 2021 hasta octubre 2023, emitidos por el condominio “Residencias Sumerly”, identificado con el Registro de Información Fiscal (R.I.F) J-312892587. De los referidos recibos, se pueden observar los gastos detallados, descripción de los mismos, monto total y el monto correspondiente a la alícuota del inmueble en cuestión. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. ASI SE DECIDE.
Del folio 121, de la primera pieza principal, consignado original, consta informe detallado de los meses que adeuda la ciudadana Kelly Aular, relativo a los meses que van desde julio 2020 hasta octubre 2023, lo cual se corresponde con los recibos de cobro que constan en el expediente. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. ASI SE DECIDE.
Del folio 122, de la primera pieza principal, consignado original, consta recibo suscrito por los abogados Suibe Federico Jaime Pinto y Yajaira Viceli Henríquez Prado, plenamente identificados en autos. Sin embargo, dicha documental no aporta elemento alguno de convicción sobre los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo necesario desechar la valoración de la misma en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
Del folio 123, de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, consta reproducción de la cartelera informativa de “Sumerly”. Sin embargo, dicha documental no aporta elemento alguno de convicción sobre los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo necesario desechar la valoración de la misma en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
Consta en autos, tanto en la Pieza Principal como en el Cuaderno de Medidas, cuarenta (40) Recibos de Condominio debidamente emitidos por la administradora del Condominio Residencias Sumerly, correspondientes a los meses desde julio 2020 hasta octubre 2023, los cuales fueron revisados por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; salvo dos (2) recibos que no pueden ser valorados por este Jurisdicente, a saber: 1) Recibo de Julio 2021, ya que fue expresado en un valor monetario no vigente para el momento, en atención al contenido del Decreto Nº 4.553, publicado en la Gaceta Oficial Nº 42.185 del 06 de agosto de 2021; 2) Recibo de Agosto 2022, ya que se lee una nota que indica “Preliminar ya que la deuda anterior no estaba disponible”; no constando en autos la emisión del recibo definitivo. ASI SE DECIDE.
V
Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio, en el cual la parte demandante persigue el cobro de las cuotas de condominio del inmueble constituido por un apartamento identificado 7B, ubicado en Residencias Sumerly, propiedad de la ciudadana Kelly Aular, relativo a los meses que van desde julio de 2020 hasta octubre 2023, emitidos por el Condominio Residencias Sumerly, procede este Tribunal a realizar el siguiente pronunciamiento.
En el sub iudice, la representación judicial de la parte demandante persigue el cobro de las cuotas de condominio adeudadas por la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, antes identificada, quien es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con la nomenclatura 7-B, ubicado en la planta baja de Residencias Sumerly, la cual se encuentra en la parroquia San José, municipio Valencia, estado Carabobo; solicitando en el libelo de demanda que:
PRIMERO: Sea condenada la ciudadana KELLY ALEJANDRA AULAR antes identificada. A pagar el monto total de las dieciséis (16) planillas de liquidación de gastos comunes que van desde Junio 2020 hasta Octubre de 2021, ambas inclusive, acompañadas con el libelo de la demanda, monto que asciende a la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.676,53)
SEGUNDO: Mas (sic) los meses que se vayan venciendo mientras dure el proceso y haya de ejecutarse el fallo definitivo recaído contra ellos, planillas de liquidación mensual estas (sic) que se consignaran (sic) en el expediente mientras se vayan venciendo para que surtan los efectos legales correspondientes.
TERCERO: En caso de que este procedimiento termine mediante sentencia definitiva, adicionalmente demandamos para que se pague a mi representada la suma equivalente a la Pérdida del Valor Adquisitivo de las sumas adeudadas e intereses demandados en bolívares desde el momento en que operó la mora hasta el momento en que se publique la sentencia definitiva, calculados por vía de Experticia Complementaria del fallo, es decir, demandamos la llamada CORRECCIÓN, COMPENSACIÓN y/o INDEXACIÓN MONETARIA correspondiente a cada mes adeudado (…)
CUARTO: Sea condenada al pago de costas y costos que ocasione el presente proceso.
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en la primera oportunidad correspondiente, presentó escrito de cuestiones previas fundado en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; situación procesal que fue resuelta por este Tribunal, mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 21 de abril de 2023.
Seguidamente, siendo la oportunidad correspondiente para presentar contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el numeral 2° del artículo 358 eiusdem, la representación judicial de la parte demandada admitió que la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, es propietaria del inmueble constituido por un (01) apartamento signado con la nomenclatura 7-B, ubicado en Residencias Sumerly, el cual guarda relación con la presente demanda.
No obstante, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo que la Comunidad de Propietarios del Condominio Residencias Sumerly, haya otorgado Poder válido y legal para demandar a la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa; alegando que el acta de fecha trece (13) de septiembre de 2021, del Libro de Actas de Asamblea de Condominio, está presuntamente viciada por una serie de situaciones y circunstancias expuestas en el escrito de contestación de la demanda. Con relación a este punto, el cual fue alegado por la parte demandada como defensa previa, hay que recordar que el mismo ya fue resuelto en Sentencia Interlocutoria suscrita por este jurisdicente en fecha 21 de abril de 2023, sin menoscabo de la existencia de una vía ordinaria para reclamar lo argüido de conformidad con lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico, como pudiera ser el procedimiento de nulidad de actas de asambleas. ASÍ SE ESTABLECE.
Inmediatamente, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a rechazar, negar y contradecir que a su apoderada le corresponda obligación alguna para con el Conjunto Residencial Valle Blanco. Alegato que es desechado por este Tribunal, por cuanto no es parte de lo discutido en el iter procesal.
De igual manera, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, adeude a la parte demandante “… cantidad alguna por planillas de liquidación mensual no pagadas, marcadas en el libelo con las letras F, F.1, F.2., F.3., F.4, F.5, F.6, F.7, F.8, F.9, F.10, F.11, F.12, F.13, F.14, F.15 y F.16, correspondientes según alegan los demandantes a gastos comunes vencidos desde junio de 2020 hasta octubre de 2021 …”, así como, “… cantidad alguna de dinero a la demandante por los recibos o planillas de liquidación que se vallan venciendo después de interpuesta la demanda, mientras dure el proceso y hasta el fallo definitivo …”; argumentando presuntas irregularidades en los conceptos expuestos en dichos instrumentos de cobro, los cuales a su decir están viciados y son ilegales, y que adicionalmente no han sido debidamente presentados a su mandante para el cobro.
En este punto, es importante hacer referencia a lo dispuesto en nuestro Código Civil, con relación a las fuentes de las obligaciones, el cual establece en los artículos 1.264, 1.269 y 1.277, lo siguiente:
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
(…)
Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento.
Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente.
(…)
Artículo 1.277.- A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.
Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida.
Por otra parte, la Ley de Propiedad Horizontal, a lo largo de su cuerpo normativo, regula todo lo relativo a los inmuebles denominados como apartamentos, locales o partes que integren un edificio susceptible de aprovechamiento independiente. En este sentido, los artículos 7, 11, 12, 13 y 14, establecen lo siguiente:
Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
(…)
Artículo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b. Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c. Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes, así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.
Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.
Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva.
A criterio de este Tribunal, tal como se ha expuesto anteriormente, en nuestro ordenamiento jurídico existen vías judiciales suficientes para lograr la tutela efectiva sobre los planteamientos realizados por la parte demandada; siendo menester recordar que el presente juicio se enmarca en la responsabilidad de la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, en su carácter de propietaria de un apartamento ubicado en planta baja de “Residencias Sumerly”, con relación al pago de las cuotas condominales, en el entendido que son obligaciones ejecutivas cuya existencia y exigibilidad se deducen de los avisos de cobro de condominio. Mal podría este Tribunal pronunciarse sobre algún punto que no forma parte de la litis, salvo aquellos que sean contrarios al orden público.
Por otra parte, consta en autos los recibos emitidos por la administradora del Condominio Residencias Sumerly, por lo que este Jurisdicente no comparte el criterio del apoderado judicial de la parte demandada en cuanto a la falta de presentación para el cobro de los Recibos de Condominio a su representada; estando en todo momento a derecho en la presente causa.
En este punto, se observa que la representación judicial de la parte demandada pretendió desconocer los recibos in commento, fundamentándose en que las mismas no estaban dirigidas a ella, sin embargo, considera este Jurisdicente, que dicho desconocimiento no exime al propietario de la obligación de cumplir con la carga de pagar los recibos de condominio, dado a que la legislación es conteste al reconocer la obligación de los propietarios de contribuir con los gastos comunes, y así lo establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El cual establece lo siguiente:
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos.
…Omissis…
Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.’
Como ha quedado de manifiesto en el último aparte del artículo antes trascrito, el legislador ha establecido la posibilidad de que el propietario quede liberado de su obligación siempre que abandone el inmueble haciendo constar dicho abandono mediante documento registrado, así pues, no siendo éste el caso, dado que la demandada en momento alguno manifestó el abandono del inmueble ni lo hizo constar mediante documento público, y tomando en consideración el deber ineludible de los propietarios de contribuir con los gastos comunes, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a los recibos promovidos por la parte demandante en la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal se desprende que “… las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva …”
De lo antes trascrito se evidencia que las contribuciones para cubrir los gastos pueden ser requeridas por el administrador del inmueble, haciendo fe contra el propietario moroso los acuerdos inscritos por el administrador, teniendo fuerza ejecutiva las planillas pasadas al propietario del inmueble respecto a los gastos comunes. En el caso de autos, la parte actora consignó conjuntamente con el libelo y a los largo del iter procesal, no solo los Recibos de Condominio, como ya se apuntó, los cuales tienen fuerza ejecutiva, sino que también consignó en su oportunidad, copias simples del Libro de Actas de Asamblea del Condominio Residencias Sumerly, las cuales corren insertas a los folios 13 y 14, dichas copias se tienen como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnadas por el adversario. ASÍ SE ESTABLECE.
De las actas procesales se desprende, la obligación que tiene la ciudadana Kelly Alejandra Aular Balboa, en su carácter de propietaria de un apartamento ubicado en planta baja de “Residencias Sumerly”, con relación al pago de las cuotas condominales, de conformidad con las normas establecidas en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal, parcialmente transcritas en los párrafos que anteceden; no pudiendo el apoderado judicial de la parte demandada probar lo contrario.
En tal sentido, en la situación sub iudice la parte demandada no ha demostrado haber dado cumplimiento a su obligación, es decir, no se ha evidenciado hasta la fecha el pago de la cantidad adeudada, así las cosas, establece el artículo 1.354 del Código Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. En el caso bajo estudio, tomando en consideración lo alegado y probado en autos, así como también el contexto de la norma antes trascrita tenemos que la parte actora en el presente juicio, CONDOMINIO RESIDENCIAS SUMERLY, a través de su administradora, representada judicialmente por los abogados Suibe Federico Jaime Pinto y Yajaira Viceli Henriquez Prado, logró demostrar la existencia de la obligación de la parte demandada, ciudadana KELLY ALEJANDRA AULAR BALBOA; correspondiente al pago de la cantidad adeudada desde julio de 2020 hasta octubre de 2023, es decir, TREINTA Y NUEVE MIL SESENTA Y SIETE CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 39.067,41); por su parte, la demandada no logró demostrar el pago o la extinción de la misma. Por tales motivos, quien aquí suscribe considera que lo conducente en estos casos es declarar con lugar la demanda por cobro de bolívares intentada por la parte demandante. ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación al petitorio del pago de los intereses legales, causados por el retardo en el cumplimiento de la obligación de la ciudadana KELLY ALEJANDRA AULAR BALBOA, es importante señalar lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil:
“Artículo 1.746.- El interés es legal o convencional.
El interés legal es el tres por ciento anual.
El interés convencional no tiene más límites que los que fueren designados por Ley especial; salvo que, no limitándolo la Ley, exceda en una mitad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención, caso en el cual será reducido por el Juez a dicho interés corriente, si lo solicita el deudor.
El interés convencional debe comprobarse por escrito cuando no es admisible la prueba de testigos para comprobar la obligación principal.
El interés del dinero prestado con garantía hipotecaria no podrá exceder en ningún caso del uno por ciento mensual.”
En este sentido, se evidenció el retardo en el pago de los recibos de cobro de condominio demandados, desde de julio 2020, hasta la presente fecha, sin que en los referidos recibos conste convención o señalamiento expreso con relación a los interesados causados por el retardo en el pago de los mismos, debiendo ser aplicado en el presente caso, el interés legal establecido en el artículo supra citado, correspondiente al tres por ciento (3%) anual. Como corolario, se declara con lugar la pretensión de la parte demandante, en cuanto al pago del interés legal, causado por el retardo en el pago de los recibos de condominio demandados y los que sigan generándose hasta el total y efectivo cumplimiento de la presente decisión. ASÍ SE ESTABLECE.
Así mismo, este Tribunal en resguardo de la tutela judicial efectiva y en estricto acatamiento al criterio adoptado por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, en sentencia No. 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, en torno a la indexación judicial, en la cual se dejó sentado lo siguiente:
“… En las materias donde la condena puede referirse a cantidades cuyo monto se determina para la fecha de la sentencia o que se pueden liquidar en la fase de su ejecución, ya que es en ese momento cuando se puede determinar la base efectiva del resarcimiento o condena, hay que distinguir si se trata de asuntos contractuales o extra contractuales. Si son de los primeros, en una situación inflacionaria, la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1274 del Código Civil, y la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1737 del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena del deudor no es a pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo. Lo importante es el valor real de la moneda para la época judicial del pago, no siendo posible pretender lo mismo, cuando las partes del contrato pacten lo contrario, o cuando judicial o extrajudicialmente se cumpla la obligación.
(…)
Como corolario de lo expresado, esta Sala abandona el criterio imperante acorde las corrientes jurídicas contemporáneas que dan preeminencia a una justicia social y establece que, los jueces podrán en aquellas demandas que se admitan a partir de la publicación del presente fallo ordenar la indexación o corrección monetaria –siempre que ésta sea procedente- de oficio en caso de que el debate judicial consista en intereses y derechos privados (con exclusión del daño moral) y, por tanto, disponibles y aun cuando el demandante no lo haya solicitado expresamente en las oportunidades procesales determinadas por la jurisprudencia. Así se decide …”
Consciente de los efectos nocivos del fenómeno inflacionario y en tal sentido, reconociendo la pérdida del poder adquisitivo y del valor nominal de la moneda de curso legal con relación a la moneda utilizada para cubrir las obligaciones condominiales, este Jurisdicente considera ajustado a derecho y por demás justo, acordar una experticia complementaria del fallo, con el propósito de realizar la indexación monetaria al monto condenado a pagar a la parte demandada, así como para el cálculo del monto a pagar por concepto de interés legal acordado por este Tribunal en la presente decisión. ASÍ SE ESTABLECE.
VI
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda con motivo de Cobro de Cuotas de Condominio, intentada por los abogados Suibe Federico Jaime Pinto y Yajaira Viceli Henriquez Prado, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 189.014 y 283.565, respectivamente, en principio actuando como apoderados judiciales de la comunidad de copropietarios del Condominio Residencias SUMERLY, según documento registrado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, estado Carabobo, en fecha 19 de febrero de 2004, bajo el N° 39, folios del 01 al 17, tomo 12, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) N° J-312892587, y posteriormente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Administradora del Condominio RESIDENCIAS SUMERLY, según documento debidamente otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, autenticado en fecha 16 de mayo de 2023, bajo el N° 24, Tomo 39, Folios del 71 al 73; en contra de la ciudadana KELLY ALEJANDRA AULAR BALBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.673.054.
SEGUNDO: Se CONDENA a la ciudadana KELLY ALEJANDRA AULAR BALBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.673.054, al pago por concepto de recibos de cobro de condominio, previa indexación monetaria, la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SESENTA Y SIETE CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 39.067,41), correspondiente a los meses julio 2020 hasta octubre 2023, y los recibos de condominio que sigan generándose hasta el total y efectivo cumplimiento de la presente sentencia.
TERCERO: Se CONDENA a la ciudadana KELLY ALEJANDRA AULAR BALBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.673.054, al pago de los intereses legales causados por cada recibo de condominio desde julio 2020, hasta la fecha en que se efectúe el total y efectivo cumplimiento de la presente sentencia, a razón del tres por ciento (3%) anual, por el retardo en el pago de los recibos de cobro de condominio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil.
CUARTO: Con el propósito de llevar a cabo la indexación monetaria de los recibos de cobro de condominio correspondiente a las fechas de julio de 2020, hasta octubre de 2023, y los recibos de cobro que sigan generándose hasta el total y efectivo cumplimiento de la presente sentencia, se ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, con el nombramiento de un único perito designado por este Tribunal.
QUINTO: Se condena en costas procesales a la parte totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia el día 21 de diciembre de 2023, Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 de la tarde.-
La Secretaria
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
Exp. 26.665
PLRP/Danielr