TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA
Puerto Cabello, 06 de diciembre de dos mil veintitrés
213º y 164º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2023-0000706DM
ASUNTO: GP31-V-2023-0000706DM

DEMANDANTE: BETANIA MARIBEL MEZA ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 22.742.396
APODERADO JUDICIAL: JORHMAN JOSE CHIRINOS CANIZALES, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 107.722
MOTIVO: Desalojo de Local Comercial y Cobro de Cánones de Arrendamiento
RESOLUCION Nº: PJ0052023-121
SENTENCIA: Interlocutoria con Fuerza de Definitiva (Inadmisibilidad)

I

En fecha 29/11/2023 fue presentada demanda de desalojo de Local Comercial y Cobro de Cánones de Arrendamiento interpuesta por el abogado Jorhman José Chirinos Canizales, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 107.722, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Betania Maribel Meza Arias, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 22.742.396, según consta de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, de fecha 28 de noviembre de 2023, anotado bajo el Nº 24, Tomo 40, Folios 85 hasta 87, consignado en copia simple, contra la ciudadana JUDTIH TERESA RUIZ MATO, titular de la cédula de identidad Nº V.- 7.169.088. En fecha 04/12/2023, se le dio entrada y se formó expediente.
Ahora bien, a los efectos de decidir sobre la admisibilidad de la presente demanda este Tribunal realiza las siguientes consideraciones:
En el presente asunto el apoderado judicial de la parte actora señala que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 4, ubicado en la calle plaza con calle Páez del edificio número 26, frente a la plaza Bolívar en Morón, Parroquia Morón, Municipio Juan José Mora, según se evidencia de documento inscrito por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, estado Carabobo, anotado bajo el Nº 2016.504, asiento registral 4, del inmueble matriculado Nº 310.7.6.1.926 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016, marcado con la letra “A”.
Que en fecha 30 de mayo de 2005, el ciudadano José Heliodoro Gouveria, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 12.006.853 y la ciudadana Judith Teresa Ruiz Mato, suscribieron un contrato de arrendamiento comercial escrito de manera privada sobre el local comercial que era de su propiedad hasta la fecha del 8 de septiembre de 2016, la cual fue cedido en su totalidad a la ciudadana Fátima María Gouveria de Freitas, en virtud de la liquidación de los bienes de la comunidad conyugal, quien a su vez cedió y traspaso todos los derechos y obligaciones a su representada ciudadana Betania Maribel Meza Arias, tal como consta en documento anexo A.
Asimismo manifiesta que el contrato tenía una vigencia de un (1) año fijo, el cual se fue prorrogando de forma indeterminada hasta la actualidad de forma verbal, con un canon de arrendamiento de Doscientos Dólares ($ 200,00) Norteamericanos o su equivalente en Bolívares de acuerdo a los fines referenciales ajustado a la tasa oficial del banco Central de Venezuela.
Indica que los cánones de arrendamiento fueron pagados puntualmente en el primero año del contrato desde enero del año 2022 hasta el mes de diciembre del mismo año, momento en el que de forma intempestiva dejo de ser cancelados, acudiendo amistosamente su representada para que conviniera en hacer la entrega material para darle un nuevo uso a la propiedad, habiendo sido negativos éstos encuentros hasta llegar al momento en que la misma se negó a recibir a la legítima propietaria del inmueble.
Manifiesta que la arrendataria ha incumplido durante 10 meses con la obligación de pago, violando la clausula decima del contrato de arrendamiento suscrito entre el propietario inicial y el cual fue prorrogado de manera verbal por su poderdante como la actual propietaria, arguyendo además que el inmueble se encuentra en franco deterioro de su fachada y presumiblemente internamente presenta el mismo estado de ruina y deterioro por falta de mantenimiento, causándole un perjuicio, tanto por el incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria por falta de pago de los canones de arrendamiento como en lo relativo al cuidado y mantenimiento del inmueble arrendado y que además incumple con el decreto de rango y fuerza de ley para el arrendamiento de inmuebles para uso comercial artículo 40 literal A.
En su escrito petitorio solicita se declare con lugar la acción de desalojo y se acuerde la entrega del local comercial Nº 4 ubicado en la calle plaza con calle Páez, edificio Nº 26, Parroquia Morón del Municipio Juan José Mora del estado Carabobo y se condene a la demandada a pagar a su representada la suma de Ochenta Mil Ciento Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 85.152,00), equivalente a Dos Mil Cuatrocientos Dólares Norteamericanos ($2.400,00), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y por lo que sigan venciéndose hasta la conclusión definitiva de este proceso, según el canon de arrendamiento indicado en el libelo.
MOTIVA
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 314 de fecha 16 de diciembre de 2020, señalo que tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
En la sentencia citada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que demandar el desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejen de pagar hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, es una inepta acumulación de pretensiones, toda vez, que la pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del inmueble, junto con el pago de los cánones de arrendamiento como indemnización tiene dos fundamentos o bases legales distintas: el desalojo que se fundamenta o bien en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, o en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en el que igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se está en presencia de una causal de desalojo, mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tiene como fundamento el artículo 1167 del Código Civil.
En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
En atención a lo expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 357, de fecha 19 de noviembre de 2019, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, y a tal efecto señaló:
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos (subrayado de la Sala).
En el caso de autos, evidentemente nos encontramos ante la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que la parte actora ha demandado el Desalojo del inmueble constituido por un local comercial cual se rige por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y el cobro de los cánones de arrendamiento, lo cual debe regirse por el 1167 del Código Civil, por lo tanto, se traduce en una inepta acumulación por procedimientos disimiles. Por lo tanto, autorizado el Juez para la revisión de las causales de admisibilidad en cualquier estado y grado de la causa por tratarse de materia de orden público, impone la inadmisibilidad de la pretensión ejercida en el presente caso, de acuerdo al artículo 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, y a la jurisprudencia citada en el presente fallo, razón por la cual se declara inadmisible la presente demanda de Desalojo de Local Comercial y Cobro de Cánones de Arrendamiento y así se decide.-
Por todo lo expuesto, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de Desalojo de Local Comercial y Cobro de Cánones de Arrendamiento interpuesta por el abogado Jorhman José Chirinos Canizales, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 107.722, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Betania Maribel Meza Arias, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 22.742.396, contra la ciudadana Judtih Teresa Ruiz Mato, titular de la cédula de identidad Nº V.- 7.169.088
Regístrese en el portal del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia digitalizada en el copiador de sentencias correspondiente
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, a los Seis (6) días del mes de diciembre del año Dos Mil Veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
La Jueza Provisoria

Abg. Mariel Verónica Ramírez Suárez
La Secretaria

Abg. Daniela Carolina Payares Figueroa
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 12:30 de la tarde
La Secretaria

Abg. Daniela Carolina Payares Figueroa