TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, (06) de octubre del 2022
DEMANDANTE: LEONEL PEREZ MENDEZ y MARIA DE CASTRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad números V-8.832.944 y 7.116.716, inscritos en el I.P.S.A bajo el número 30.650 y 55.231 respectivamente actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil YOKOMURO VALENCIA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital estado Miranda en fecha 28 de Julio de 1993, bajo el numero 11, tomo 49-a Sgdo, modificada su denominación social según acta registrada en la citada oficina de Registro el 05 de marzo de 1998 bajo el nro 2 tomo 69-A Sgdo.
DEMANDADA: Sociedad mercantil denominada CAR´S MARKET, C.A.., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 20 de octubre de 2016, bajo el N° 27, Tomo 298-A, representada por los ciudadanos RAUL DAVID ALONZO DELGADO y OCTAVIO VIRGINIO PUMAR VILORIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 15.190.816 y V-7.144.995, respectivamente, el primero en su condición de Director General y el Segundo en su condición de Director Administrativo de la referida empresa.
MOTIVO: MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

EXPEDIENTE N°: D-0812-2022

I
DE LOS FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD

El petitorio cautelar fue planteado en los siguientes términos:

“…"Articulo 588. En conformidad con el articulo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:
(...)
2° El secuestro de bienes determinados;
(...)"
"Articulo 599.
Se decretará el secuestro:
(...)
7° De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de
pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de
hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato. También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato.
En este caso el propietario, así como en vendedor en el caso del Ordinal 5° podrán
exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, quedando afecta la cosa para
responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello.”
Como bien lo ha fijado la doctrina, el secuestro cautelar es aquella medida preventiva que se concreta en un acto jurídico procesal dictado por un Tribunal, por el cual se ordena la desposesión jurídica o material de determinados bienes, muebles o inmuebles, sobre los cuales versa específicamente la controversia principal, con la finalidad de que, sobre ellos, de manera necesaria, pueda ejecutarse la sentencia definitiva.
En fuerza de lo anterior, solicitamos expresa y formalmente que, de conformidad con lo establecido en los citados artículos 585, 588 numeral 2° y 599 numeral 7° del CPC, se decrete MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO sobre el inmueble propiedad de YOKOMURO VALENCIA, C.A., el cual, según consta en el último contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado con CAR'S MARKET, C.A. consignado como anexo "E", le fue dado en arrendamiento a dicha sociedad mercantil por un término fijo de un (1) año que comenzó el 1° de noviembre de 2020 y culminó el 31 de octubre de 2021.
En este sentido, consideramos que la presente solicitud de decreto de la medida preventiva de secuestro es perfectamente ha lugar, toda vez que la demanda de desalojo que hoy interponemos se fundamenta en el incumplimiento contractual manifestado por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento por parte de la locataria, la falta de pago de los servicios prestados al mismo, la falta de actividad en el local y el deterioro causado al bien arrendado, supuestos de hecho éstos que encuadran en los supuestos de derecho plasmados en los literales "a". "C e i del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En cuanto a los extremos legales para su procedencia, dispone el artículo 585 del CPC, que los mismos están compuestos por: el fumus boni iris y el periculum in mora, requisitos éstos que se cumplen en el presente caso.
1.- El fumus boni juris o apariencia de buen derecho: Es, si se quiere, el más importante de los presupuestos que debe tomar en cuenta el juez para acordar una medida cautelar, y se trata de la probable existencia del derecho del cual se pide la tutela, esto es, las expectativas de éxito de la pretensión de fondo de quien solicita la tutela cautelar. Este requisito consiste en que el solicitante de la medida debe razonar y explicar suficientemente al juez que su pretensión está debidamente fundada, haciendo deducir en el ánimo de éste que la misma está conforme a derecho y que la
actuación de la otra parte, a diferencia de él no lo está.
En efecto, el fumus boni iris se erige como el fundamento de la protección cautelar, dado que, en definitiva, sólo a la parte que tiene la razón en juicio puede causársele perjuicios irreparables que deben ser evitados, bien que sean producidos por la contraparte o que deriven de la tardanza del proceso. Sin embargo, no basta una simple descripción de la situación planteada y de la apariencia de legalidad de la pretensión del solicitante, es necesario que se
presente un medio de prueba que constituya presunción grave de la expectativa de derecho del solicitante de la medida y de la ilegalidad manifiesta de la actuación objeto de impugnación cuya demostración prima facie deberá generar, en el ánimo del juzgador, la procedencia de la medida. Ciudadano Juez, consta de la copia de los documentos públicos que acompañamos marcados "C", que nuestra representada es propietaria del inmueble sobre el que versa la presente demanda. Es igualmente evidente que respecto al mismo existe una relación arrendaticia entre nuestra poderdante y CARS MARKET, C.A. tal y como lo demuestra el contrato de arrendamiento y las copias del expediente de consignación arrendaticia que se acompañan marcados "E" y "G". respectivamente. Asimismo, de la confrontación de lo dispuesto en el contrato de arrendamiento y del expediente de consignación arrendaticia, se evidencia la falta de pago de la cantidad acordada por las partes como canon de arrendamiento y el incumplimiento de la oportunidad para efectuarlo.
De igual manera, las fotografías que acompañamos marcadas "H" demuestran que en el local arrendado no se está desarrollando actividad comercial alguna y que se han producido daños visibles. Todo lo anterior constituyen medios de prueba que determinan una presunción grave del derecho que se reclama, toda vez que se trata nuestra mandante de una arrendadora a quien no se le ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente, ni en la cantidad ni en la oportunidad debidas y cuyo inmueble ha sufrido un deterioro injustificado, por lo cual ostenta expectativas de derecho absolutamente fundadas.
2.- El periculum in mora o peligro en la mora:
Este presupuesto se refiere específicamente al riesgo o peligro que corre una de las partes de que se le produzca un daño irreparable o de difícil reparación a sus derechos durante el transcurso del proceso.
Ciudadano Juez, a la presente fecha nuestra representada se encuentra impedida de usar y disponer del inmueble de su propiedad, viéndose no solo empobrecida por la falta de pago integra de los cánones de arrendamiento durante los doce (12) meses que han transcurrido desde el último pago recibido, sino que, además, esta viendo cómo se acumulan deudas con el Instituto Municipal del Ambiente que luego, si la arrendataria no las honra. le tocará a nuestra representada pagarlas.
Asimismo, nuestra mandante está viendo cómo el inmueble de su propiedad se encuentra deteriorándose cada día más ante la mirada impasible de quien contractual y legalmente tiene la obligación de conservarlo.
Honorable Juez, la arrendataria ha permanecido indiferente ante todos los intentos de parte de nuestra mandante de solventar la situación, incluso, de tener alguna justificación la consignación arrendaticia que inició en diciembre del 2021. La propia arrendataria ha sido negligente en la atención del procedimiento por ella misma iniciado, en el cual consignó una suma que no alcanza al monto del canon acordado, lo hizo intempestivamente, fueron devueltos pagos hechos en cheque que nunca llegaron a acreditarse y suspendió las consignaciones en el mes de abril de 2022. y. a la fecha no ha vuelto a realizar alguna otra actuación en el expediente contentivo del respectivo procedimiento. De este modo, la conducta previsible de la arrendataria, basada en comportamiento que ha desplegado durante los últimos once (11) meses, no deja duda alguna de que se trata de una locataria indiferente para con los derechos que asiste a nuestra mandante, quien no cuenta ni siquiera con una fianza o un cantidad entregada en depósito como garantía para cobrarse, de manera de poder
resarcir de alguna manera los daños que le han sido causados y se le seguirán causando mientras la posesión del inmueble se encuentre en manos de CAR'S MARKET,C.A. Conforme a lo expuesto, se puede afirmar que en el caso que nos ocupa también están satisfechos los extremos del periculum in mora, pues existiendo suficiente evidencia de que YOKOMURO VALENCIA, C.A. es propietaria del inmueble arrendado, que la arrendataria ha abandonado el mismo que el local ha sufrido deterioro, que la arrendataria no ha cumplido con las obligaciones de pago de los servicios prestados al inmueble y no ha efectuado el pago de las correspondientes pensiones arrendaticias por doce (12) meses a la presente fecha, no cabe duda de la existencia de los daños de dificil reparación que ya se le han causado y que
indefectiblemente se continuarán produciendo en detrimento del patrimonio y de los intereses de nuestra mandante, hasta tanto no recupere la posesión del inmueble de su propiedad.
3.- Del requisito especial de procedencia de la medida cautelar de secuestro en el caso de arrendamiento de inmuebles de uso comercial: De conformidad con lo establecido en el literal I del articulo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los procedimientos judiciales relacionados con el desalojo de inmuebles regidos por dicha Ley, se podrá dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro, siempre que exista constancia de haberse agotado el procedimiento administrativo previo. En ese sentido, el legislador dispuso que la instancia
Administrativa correspondiente tiene un lapso de treinta (30) días continuos para pronunciarse, consumido el cual, se considera agotada la instancia administrativa.
En este orden de ideas, en fecha 2 de agosto de 2022, de conformidad con lo norma antes citada, esta representación consignó escrito dirigido al Coordinador de la Oficina Regional de la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), con la finalidad de agotar la instancia administrativa previa al decreto de la medida cautelar de secuestro, cuya copia y constancia de recibo anexamos marcada con la letra "J"
Ahora bien, siendo que para la fecha de interposición de la presente demanda han transcurrido más de treinta (30) días continuos desde la presentación ante la SUNDEE del referido escrito, necesariamente debe considerarse agotada la instancia administrativa correspondiente, resultando procedente nuestra solicitud de medida cautelar de secuestro. Asi pedimos que se declare...…”
Finalmente El demandante solicito el secuestro del inmueble arrendado a CAR'S MARKET, C.A. distinguido con el N° 109-36, situado en la Avenida Bolívar Norte, parroquia San José, municipio Valencia del Estado Carabobo, solicitando en este caso que se acuerde el depósito del mismo en la persona de su propietaria, YOKOMURO VALENCIA, C.A, antes identificada, quedando afecto dicho inmueble para responder de las resultas del presente proceso.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En la esfera de las medidas cautelares corresponde al Juez verificar los extremos que la Ley exige, analizar los hechos señalados y probados por el solicitante de la medida, constatar además que los mismos tengan trascendencia jurídica tal que hagan necesarias las medidas, pues el juez determina si el daño que el solicitante dice haber sufrido, o la amenaza de que se produzca, es posible en la realidad (el riesgo o peligro de infructuosidad
de fallo y la apariencia del buen derecho). Con respecto al Periculum In Mora, el maestro Piero Calamandrei sostiene lo siguiente:
“… En sede cautelar el Juez debe en general establecer la certeza (en las diversas configuraciones concretas que estos extremos puedan asumir según la providencia solicitada) de la existencia del temor de un daño jurídico, esto es, de la existencia de un estado objetivo de peligro que haga aparecer como inminente la realización del daño derivable de la satisfacción de un derecho. Las condiciones de la providencia cautelar podrían, pues, considerarse estas dos: 1ª la existencia de un derecho; 2 ª el peligro en que este derecho se encuentra de no ser satisfecho…” (…).
“… este peligro- que bien puede denominarse peligro de infructuosidad del fallo- no se presume si no que debe manifestarse de manera probable o potencial, además de ser cierto y serio; en otras palabras, el Periculum In Mora no se presume por la sola tardanza del proceso, sino que debe probarse de manera sumaria, prueba esta debe ser al menos una presunción grave, constituyendo esta presunción un contenido mínimo probatorio…” (El poder cautelar general y las medidas innominadas, Caracas-2002, pags. 283 y 284). (…)
Para que proceda el decreto de la medida cautelar no solo debe evaluarse la apariencia de certeza o credibilidad del derecho invocado, sino que debe determinarse si de las argumentaciones y recaudos acompañados por el peticionario se deduce el peligro de infructuosidad de ese derecho, no solo en virtud del posible retardo de la actividad del Juez, sino también de los hechos que pudieran resultar atribuibles a la parte contra cuyos bienes en la que recae la medida, si así fuere alegado por el solicitante de la cautela, todo lo cual debe ser apreciado en conjunto, pues la sola demora del pronunciamiento sobre la pretensión constituye en sí mismo un hecho notorio y constante que no amerita prueba.

Sobre el cumplimiento de los requisitos para la procedencia de la medida cautelar de secuestro solicitada, quien aquí decide , observa:
De la revisión exhaustiva se constato que la accionante es propietaria del inmueble sobre el que versa la presente demanda según consta en documento de propiedad que riela de los folios treinta y nueve (39) al cuarenta y dos (42) del expediente pieza principal. Se demostró mediante contrato de arrendamiento el cual riela del 57 al 62 la existencia de una relación arrendaticia entre la accionante YOKOMURO VALENCIA, C.A. y la sociedad mercantil CARS MARKET, C.A., presume esta administradora de justicia que es fidedigno el contrato de arrendamiento presentado como fundamental de la acción de desalojo del inmueble de uso comercial,
Asimismo, de la confrontación de lo dispuesto en el contrato de arrendamiento y del expediente de consignación arrendaticia, se evidencia la falta de pago de la cantidad acordada por las partes como canon de arrendamiento y el incumplimiento de la oportunidad para efectuarlo, salvo prueba en contrario.
Fundamenta también la solicitud de secuestro en unas fotografias marcadas "H" que acompañan el libelo de la demanda, donde se evidencia que en el local arrendado no se está desarrollando actividad comercial alguna y que se han producido daños visibles. Por lo que considera este tribunal cumplido el primero de los requisitos para la procedencia del decreto de las medidas preventivas, el fomus bonis iuris, por lo que existe presunción del buen derecho por parte e la actora.
Siendo asi y en grado de verosimilitud y salvo prueba en contrario, que la parte demandada pueda aportar en su oportunidad, con lo cual se entiende en grado de presunción que YOKOMURO VALENCIA, C.A. y CAR´S MARKET, C.A. mantienen relación contractual arrendaticia sobre el inmueble descrito en el libelo, en consecuencia, entiende este tribunal que el primer requisito para la adopción de la medida preventiva, se encuentra cubierto. Asi se decide.
En segundo lugar se encuentra el periculum in mora, la accionante demosto que la demandada CAR´S MARKET, C.A. ha sido negligente en la atención del procedimiento por ella misma iniciado (procedimiento de consignaciones arrendaticias), en el cual consignó una suma inferior al monto del canon pactado en el contrato de arrendamiento, y suspendió las consignaciones arrendaticias en el mes de abril de 2022. Y a la fecha no ha vuelto a realizar alguna otra actuación en el expediente contentivo del respectivo procedimiento, salvo prueba en contrario. Alega la accionante que la demandada no cuenta con una fianza o un cantidad entregada en depósito como garantía para cobrarse, de manera de poder resarcir de alguna manera los daños que le han sido causados y se le seguirán causando mientras la posesión del inmueble se encuentre en manos de CAR'S MARKET,C.A..
De las pruebas consignadas se puede constatar que la arrendataria ha abandonado el inmueble objeto de la demanda y el mismo ha sufrido deterioro, se desprende que la arrendataria no ha cumplido con las obligaciones de pago de los servicios prestados al inmueble y no ha efectuado el pago de las correspondientes pensiones arrendaticias por doce (12) meses a la presente fecha, observando el Tribunal en grado de verosimilitud y salvo prueba en contrario que la demandada pueda aportar en su oportunidad , con lo cual se entiende en grado de presunción que el inmueble se encuentra deteriorado y no se efectuaron las notificaciones al arrendador de que debían efectuarse reparaciones mayores al inmueble, siendo asi que se encuentra cubierto el segundo de los requisitos necesarios para el decreto de cualquier medida preventiva. Asi se declara.
Finalmente tratándose de un inmueble de uso comercial , la Ley especial que rige la materia, exige para el decreto de la medida preventiva de secuestro en el literal L del articulo 41 de la Ley de Regulacion del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial que establece:
Articulo 41: en los inmuebles regidos por este decreto Ley queda taxativamente prohibido
“…L. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 continuos días para pronunciarse. Consumido este lapso se considera agotada la instancia administrativa…”
En cuanto al tercer requisito, de la tramitación del procedimiento administrativo previo para el decreto de la medida preventiva de secuestro, este tribunal puede apreciar en grado de verosimilitud, el cumplimiento del mismo en virtud de que en fecha 02 de agosto de 2022 la accionante dio inicio al procedimiento previo por ante la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Economicos (SUNDDE), según consta en prueba anexa al expediente la cual riela del folio 114 al 117, cumpliéndose los 30 dias dispuestos en la norma citada, observando el Tribunal en grado de verosimilitud y salvo prueba en contrario , que la parte demandada pueda aportar en su debida oportunidad, con o cual se entiende en grado de presunción que se agoto el procedimiento administrativo previo para el decreto de la medida de secuestro sobre el inmueble de uso comercial arrendado, siendo asi también que se encuentra cumplido el tercero de los requisitos necesarios para el decreto de la medida preventiva de secuestro solicitada, y asi se declara.
III
DECISIÓN
En consecuencia por considerarse cubiertos los requisitos de procedencia para el decreto de las medidas cautelares, de secuestro contemplada en el ordinal 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil con fundamento en el ordinal 2 del articulo 588 en concordancia con el articulo 585 y con lo dispuesto en el articulo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, este Tribunal Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador Los Guayos, Naguanagua y San Diego De La Circunscripción Judicial del Estado Carabobo administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECRETA :
PRIMERO: MEDIDA DE SECUESTRO, sobre un inmueble destinado al uso comercial:
Lote de terreno de aproximadamente quinientos treinta y nueve metros cuadrados (539mts2) y el local comercial de aproximadamente seiscientos trece metros cuadrados con cuarenta y siete decímetros (613,47 mts2) sobre el edificado, que da su frente con la avenida Bolívar jurisdicción de la parroquia de San José, municipio Valencia del estado Carabobo, el cual pertenece a YOKOMURO VALENCIA, C.A. según consta en titulo de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 24 de agosto de 1998, registrado bajo el numero 28 protocolo 1°, tomo numero 33 ; quedando así mismo, afectado dicho inmueble para garantizar las resultas del presente juicio.- líbrese despacho con las inserciones conducentes y acompáñese de oficio. Valencia, seis (06) de octubre del 2.022.

LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. YSAURA DE LAS NIEVES AÑEZ DÁVILA.

LA SECRETARIA

ABG. DORIS PALENCIA AGUILAR

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, en el auto anterior, se acordó librar oficio para la afectación del inmueble.

LA SECRETARIA,

ABG. DORIS PALENCIA AGUILAR

D-0812-2022
YAD/eo