TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, veintidós (22) de marzo de 2022
Años: 211° de Independencia y 162° de la Federación

EXPEDIENTE: 3.570
I.-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA.-
PARTE DEMANDANTE: CRUZ VICTORIA BENITEZ DE SEIJAS, YBELISE SEIJAS BENITEZ, GERMAN SEIJAS BENITEZ Y HERMAN SEIJAS BENITEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-1.378.984; V-7.068.056; V-9.824.991; y V-11.360.576, en su orden
ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES): Abog. NÉSTOR ALÍ DURÁN PINTO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.289.
PARTE DEMANDADA (S): JOSÉ ANIBAL PÉREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.837.678.
ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES): JOSÉ DEL CARMEN ANTEQUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 152.817.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA

-II-
BREVE RESEÑAS DE LAS ACTAS PROCESALES.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de Municipio pasa a dictar sentencia en términos claros, precisos y lacónicos, prescindiendo de la narrativa, sin realizar transcripciones extensas de las actas, documentos y demás actos del proceso; haciéndolo en los siguientes términos:
Mediante escrito presentado en fecha treinta (30) de septiembre de 2021por la abogado en ejercicio ANA LUCILA SANCHEZ VARGAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 110.861, actuando en carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos CRUZ VICTORIA BENITEZ DE SEIJAS, YBELISE SEIJAS BENITEZ, GERMAN SEIJAS BENITEZ Y HERMAN SEIJAS BENITEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V- 1.378.984; V-7.068.056; V-9.824.991; y V-11.360.576, en su orden, incoan pretensión de DESALOJO de Local Comercial, contra el ciudadano JOSÉ ANIBAL PÉREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.837.678, el cual previa distribución de Ley correspondió a este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, dándosele entrada bajo el Expediente N° 3.570 (Nomenclatura Interna) con anotación en los Libros respectivos.
Por auto de fecha siete (07) de octubre de 2021, se admite la demanda, y se ordena la citación del demandado mediante Boleta.
En fecha veintiséis (26) de octubre de 2021, el alguacil consigna acuse de recibo de boleta de citación debidamente firmada por el demandado de autos.
En feCha veintidós (22) de noviembre de 2021, el ciudadano JOSÉ ANIBAL PÉREZ URBINA, asistido de abogado, presenta escrito de contestación a la demanda.
En fecha dos (02) de diciembre de 2021, se celebra audiencia preliminar, dejando constancia que el demandado de autos no compareció.
Por auto de fecha siete (07) de diciembre de 2021, se fijan los puntos controvertidos.
En fecha catorce (14) de diciembre de 2021, la representación judicial de los demandantes de autos, presentan escrito de promoción de pruebas. En mi8sma fecha el demandado de autos consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha tres (03) de marzo de 2022, se celebra Audiencia de Juicio. Las partes solicitan la prórroga de la misma.
En fecha ocho (08) de marzo de 2022, se da continuidad a la Audiencia de Juicio. Se emite el dispositivo del fallo.

-III-
-ALEGATOS DE LAS PARTES-
Alegatos de la parte demandante:
La Representación Judicial de la parte demandante, fundamenta su pretensión en las consideraciones siguientes:
Ciudadano Juez, mis representados son propietarios de un inmueble ubicado en una parcela de terreno ejido que mide 9,50Mts de frente x 40 Mts. de fondo, situada en la Calle Plaza (87), distinguida con el Numero 109-51, jurisdicción de la Parroquia Miguel Peña, Municipio Valencia del estado Carabobo, cuyos linderos son: NORTE: Que es su frente con la Calle Plaza (87), identificada con el No. 109-51; SUR: Fondo de casa que es o fue de Leocadio Bofante; ESTE: Casa y solar que son o fueron de Librada Zerlia y OESTE: Terreno que es o fue de Demetrio Colmanarez y le pertenece a mis representados tal como se evidencia de la Declaración Sucesoral y Certificado de Solvencia, que en copia fotostática simple anexo a este libelo identificado con las letras "B", para su debida apreciación y valoración probatoria, cuya original será debidamente consignada en el expediente en su debida oportunidad procesal.
Ciudadano Juez, el inmueble anteriormente señalado fue arrendado al demandando de autos ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V 12.837.678, por el ciudadano TEOFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT, quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V 1.353.144, fallecido Ab-Intestato en fecha 13 de Noviembre del año 2009, dando inicio a la sucesión que produjo el traslado de la propiedad de dicho inmueble a mis representados y por ende la representación legal de ellos en el señalado contrato de arrendamiento, el cual fue celebrado en fecha 01 de junio del año 2005, que en original consigno identificado con la letra "C". para su debida apreciación y valoración.
De la lectura del contrato de arrendamiento se puede apreciar Ciudadano Juez, que en la Cláusula Tercera del contrato se convino que la duración del mismo es de seis (6) meses fijos contados a partir de la fecha 01 de Junio del año 2005. De igual manera de la lectura de las clausulas Séptima y Decima Primera se puede evidenciar que el arrendatario quedo obligado a efectuar todas las reparaciones menores que necesitare el inmueble y quedo evidenciado igualmente que el arrendatario recibió el inmueble en perfecta condiciones y a su satisfacción, obligándose a entregarlo en las mismas condiciones de funcionamiento.
De igual forma y en cumplimiento de las normas que rigen la materia de arrendamiento, y sin tener la autorización dada por escrito por los propietarios del inmueble, tiene el arrendatario la prohibición expresa de subarrendar el inmueble.
Ahora bien, Ciudadano Juez, en el mes de agosto del año 2017, se efectuó una inspección técnica del inmueble arrendado de cuyas resultas se puede evidenciar el incumpliendo por parte del arrendatario de la obligación de mantener el in mueble en las condiciones óptimas en las que lo recibió. Consigno dicha inspección identificada con la letra "D". De igual por Ciudadano Juez, en fechas 14 de Agosto del 2017 y 30 de Noviembre del mismo año, se efectuaron sendas inspecciones judiciales en el inmueble arrendado por los tribunales Sexto y Noveno del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, identificadas con los números 8283 y S1888.17, respectivamente de cuyo contenido y resultas se puede evidenciar sin ningún tipo de dudas, el incumplimiento evidente y consecuente por parte del arrendatario de lo establecido en las clausulas Séptima y Decima primera del contrato de arrendamiento, e inclusive de su propia declaración quedo evidenciado que ha procedido a subarrendar el inmueble arrendado. Consigno para su apreciación, las respectivas inspecciones judiciales identificadas con las letras "E" y "F".
De igual forma, Ciudadano juez consigno para su debida apreciación y valoración e identificado con la letra "G, procedimiento administrativo identificado con el numero C- 0584/09/17, llevado a cabo por ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial adscrita all Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas de cuyo contenido se evidencia la aptitud negativa por parte del arrendatario de acudir a dicha instancia y convenir en algún acuerdo para la solución del problema planteado.
Ciudadano Juez, por todos los hechos relatados anteriormente y los correspondientes fundamentos de derecho indicados, es por lo que hoy ocurro ante Usted con el carácter inicialmente acreditado y en defensa de los derechos e intereses de mis representados, a DEMANDAR POR DESALOJO, al ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA,
quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-12.837.678, para que voluntariamente convenga: 1) en que son ciertos los hechos narrados y el derecho fundamentado. 2) En el desalojo del inmueble, es decir que convenga en desalojar el inmueble arrendado o en su lugar sea condenado por este tribunal a ello, y en consecuencia, el inmueble arrendado deberá ser desocupado y dejado libre de personas, objetos y muebles a la disposición de los propietarios. 3) A pagar los costos y costas que se produzcan con ocasión al presente proceso judicial.

Alegatos de la parte demandada:
En lo que respecta a la contestación al fondo de la demanda, la parte demandada, expone:
Vista la narración de los hechos ciudadana Jueza, si es cierto que en su debida oportunidad suscribi un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano TEOFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT, ampliamente identificado en autos, cuyo objeto del contrato de arrendamiento era la cesión de posesión sobre una parcela de terreno ejido y las bienhechurias construidas sobre el mismo, ubicado en la Calle Plaza (87), distinguido con el Nº. 109-51, de la Jurisdicción Miguel Peña, Municipio Valencia del Estado Carabobo, con las siguientes medidas: 9,50 metros de frente por 40 metros de fondo; cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Que es su frente con Calle Plaza (87), identificada con el N°. 109-51; SUR: Fondo de casa que es o fue de Leocadio Bofante; ESTE: Casa y solar que son o fueron de Librada Zerlin y; OESTE: Con terreno que es o fue de Demetrio Colmenarez.
Una vez fallecido el ciudadano TEOFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT, identificado en autos, continúa la relación arrendaticia pero en esta oportunidad de carácter verbal a tiempo indeterminado con los herederos del causante, entrando en vigencia para las partes contratantes nuevas modificaciones que empezaron a regir una vez fallecido el ciudadano TEOFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT, identificado en autos, entre las nuevas condiciones contractuales tenemos por ejemplo el nuevo canon de arrendamiento que era ajustado previo acuerdo entre mi persona y la cónyuge sobreviviente ciudadana CRUZ VICTORIA BENITEZ de SELJAS, plenamente identificada en autos, debidamente facultada para negociar los ajustes del canon de arrendamiento, manteniendo con ella en este sentido la mayor comunicación así como todas las relaciones de negociación hasta mediados del mes de agosto del presente año 2021.
Es importante señalar ciudadana Jueza, que el contrato de arrendamiento Junio del 2005 que los accionantes oponen junto con el escrito de demanda manifiestan que según el de la cláusula tercera el plazo del mencionado contrato es a plazo fijo, no siendo prorrogable, condición que cambio a plazo indeterminado una vez que permitieron permanecer en posesión sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento y recibir los cánones de arrendamiento a lo largo de todos este tiempo, sin haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, en este sentido, el contrato que en principio paso de ser a tiempo determinado ahora estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado todo ello de conformidad con to preceptuado en los artículos 1600 y 1614 de nuestro Código Civil Venezolano vigente.
Ahora bien, los accionantes alegan que según lo preceptuado en la cláusula séptima yo estoy obligado a realizar las reparaciones menores, reparaciones menores que ya fueron realizadas en su debida oportunidad, conservando el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibí.
Es importante resaltar ciudadana juez, que después de casi 4 años de haber practicado las respectivas inspecciones judiciales al inmueble arrendado por el Juzgado Sexto y por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia. Libertador. Los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, signadas con los números 8282 y S1888.17 marcados con las letras "E" y "F" respectivamente, así como también el Procedimiento Administrativo signado con el Número C- 0584/09/17 marcado con la letra "G", llevado a cabo ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Adscrita al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, al igual que la inspección técnica que realizaron en agosto del 2017, pretenda después de tanto tiempo utilizar esos documentos públicos para ejercer una acción irrita, tomando en consideración que para inicio del año 2018 llegamos a un acuerdo verbal en cuanto al nuevo canon de arrendamiento y las reparaciones menores, convenio verbal que se mantuvo vigente hasta mediados del mes de agosto de este año cuando no pudimos llegar a un acuerdo con relación al nuevo canon de arrendamiento para los próximos seis (06) meses, ya que pretender aumentar el canon de arrendamiento cada 2 o 3 meses y por tal motivo le solicité conforme al artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial suscribir un contrato de arrendamiento debidamente autenticado en donde se fijara el nuevo canon de arrendamiento, propuesta que fue rechazada por los accionantes, situación que demostrare por medio de la prueba de evacuación de testigos que presentaré en su debida oportunidad y para ello promuevo como testigos a los ciudadanos: (…)”

-IV-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Concluida como fuera la Audiencia Preliminar a que refiere el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, sin que las partes lograran un acuerdo recíproco, el Tribunal, mediante auto de fecha siete (07) de diciembre de 2021, procedió a fijar los límites de la controversia de la manera siguiente:

De la Pretensión Primaria:
• Determinar si el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda es a tiempo determinado o indeterminado.
• Determinar si la arrendataria ha incurrido en alguno de los supuestos de hecho establecidos en los literales C, D, y F, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

-V-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS
De las Pruebas aportadas por la parte demandante:
Estando dentro del lapso procesal oportuno para incorporar al proceso los elementos probatorios pertinentes, la parte demandante promueve, lo que de seguidas se transcribe:
“De conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a lo manifestado de manera expresa y formal por el demandado de autos JOSE ANIBAL PEREZ URBINA en el escrito de contestación de la demanda, invoco en favor de mi representado el reconocimiento expreso del instrumento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento celebrado el fecha 01 de Junio del año 2005 entre el ciudadano TEOFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT y el ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, siendo este Ciudadana Jueza, el último contrato escrito celebrado entre las partes, por lo que le ruego con todo respeto, le imparta pleno valor probatorio y de esta manera demostrar plenamente que el demandado de autos miente flagrantemente al señalar haber celebrado un contrato de carácter verbal a tiempo indeterminado con los herederos del ciudadano TEOFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT, pues su mala intención no es otra, que la de justificar la conducta reiterada y plenamente demostrada de incumplimiento de lo establecido en los literales C, D, G y H (numerales 3, 4, 6 y 7) del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.”
Asimismo, invoca el Mérito Favorable de las documentales aportadas junto al libelo, a saber:
- Inspección Técnica emanada del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia, de fecha 11 de agosto de 2017.
- Inspección Judicial evacuada ante el Tribunal Sexto y Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, bajo la nomenclatura 8.283 y 0855, respectivamente.
- Auto de Apertura y Boletas de Notificación del Procedimiento Administrativo incoado ante la Dirección de Arrendamiento Comercial de la Oficina Regional del estado Carabobo, del Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas.

De las Pruebas aportadas por la parte demandada:
En el lapso probatorio la parte demandada solicita la evacuación de los testigos promovidos junto al escrito de contestación.

-VI-
DE LA AUDIENCIA ORAL
Se da apertura al acto y se deja constancia que se encuentra presente: Por la parte demandante, el abogado NESTOR ALÍ DURAN PINTO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.289; por la parte demandada, abogado JOSE DEL CARMEN ANTEQUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 152.817. Acto seguido toma la palabra el abogado NESTOR ALÍ DURAN PINTO, antes identificado, en carácter de Apoderado Judicial de los demandantes de autos y expone: La acción incoada se fundamenta en los numerales 3, 4, 6 y 7 del artículo 40 de la ley especial, demostrando que el arrendatario ha incumplido en el cumplimiento de las obligaciones contraídas. De igual forma, el derecho que le asiste a mis representados en resguardo de la tutela judicial efectiva y el derecho de propiedad, demostrando en el presente juicio la veracidad de los alegatos expuestos en la demanda, ratificar en todo su contenido los medios probatorios promovidos en el lapso probatorio correspondiente, de manera puntual y decisiva y por aplicación del principio universal del derecho, a confesión de parte relevo de pruebas, el demandado de autos en su escrito de contestación confiesa y reconoce haber suscrito el contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el señor German seijas, y de manera inexplicable expone haber suscrito un contrato a tiempo indeterminado con los herederos del causante, sin señalar de manera individual o personalizada, con quién suscribió dicho contrato9 verbal, lo que hace irrita dicha suposición por cuanto era obligación dE las partes en un proceso judicial probar lo alegado en autos, presumiendo que el demandado de autos pretende demostrar dicha situación con la promoción de testigos que a la luz del derecho y a falta de un contrato nuevo y escrito, es decir, un nuevo documento9 que contenga el interés por parte de los propietarios de suscribir un nuevo contrato así lo demuestre. Finalmente y cumplidas como sean las formalidades procesales del caso solicito que la presente demanda sea declarada con lugar en la definitiva, por todos los pronunciamientos inherentes a dicha decisión. Es todo. Acto seguido toma el derecho de palabra el abogado JOSE DEL CARMEN ANTEQUERA, y expone: Bajo la premisa de que el Juez cono9ce el derecho y los abogados los hechos, resume la pretensión en los términos sigui8entes, la parte actora invoca el reconocimiento del instrumento privado de fecha 01 de junio de 2005, eso no tiene dudas, porque se encuentra contemplado en el 444 del código de procedimiento civil, y conforme a ello lo0 reconozco, sin embargo, de los hechos encontramos que desde el 2005 hasta el 2009, fecha última en loa cual muere el señor TEÓFILO GERMAN SEIJAS BORGOTT, transcurren 04 años, en ese momento, ese contrato, al no haberse realizado otro contrato, indudablemente expiró, por lo que debe regirse en lo adelante por el artículo 1.614 del código civil, de tal manera, que la persona que acudía a cobrar la rentabilidad del local, CRUZ DE SEIJAS, habiendo un convenio de carácter verbal con mi representado, aseverando que se iba a firmar un nuevo contrato, porque el actual resultaba insuficiente debido a la inflación monetaria, y de acuerdo en la ley especial, artículo 13, en consecuencia, debido a esa situación, el descuido en vida del arrendador, el contrato pasó a tiempo indeterminado, también señala que mi representado procede de mala fe, lo cual contradigo, mi representado lucha constantemente por sobrevivir a la lucha económica, por esta razón, también en relación a la pretensión secundaria se intenta señalar que el ha incumplido reiteradamente con el artículo 40, literales c,d, y f, siendo la verdad que el local arrendado, fue recibido en mal estado por el arrendatario, por lo que rechazo el deterioro alegado; en relación al cambio de uso del local, debo advertir que el mismo se ha mantenido tal como fue establecido en el contrato primigenio; y por último en cuanto al subarrendamiento, esto es falso, por cuanto se señala a un sujeto como inquilino del arrendatario, como se señala en una de las inspecciones judiciales aportadas, debiendo hacer de su conocimiento, que el mismo firmó la respectiva acta sin haberla leído. Finalmente, cumplidos los requisitos procesales establecidos en el marco de la ley vigente, y la Carta Magna, así como las leyes conexas, solicito sea rechazada la presente demanda contra mi defendió, en todo caso, el tiene Derecho a la prórroga legal contemplada en el artículo 26 de la ley especial, correspondiéndole tres años de la misma, así como al derecho de preferencia ofertiva, de acuerdo al artículo 1.615 del código civil. Es todo. Finalmente toma derecho de palabra la representación judicial de la parte demandante y expone: Con respecto a la exposición formulada por el colega, debo recordar que en materia de arrendamiento los contratos de arrendamiento no expiran por causa del fallecimiento del arrendador o del arrendatario, por lo que dicho argumento debe ser desechado por el Tribunal; en cuanto a lo expresado por el abogado de la parte demandada de que el deterioro y la falta de mantenimiento del inmueble arrendado ya existía para la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento es temeraria dicho argumento, por cuanto de la cláusula cuarta del contrato se puede claramente comprobar que el arrendatario declaró en ese momento recibir el inmueble objeto del contrato en perfecto estado de uso y conservación, por lo que mal puede en este acto tratar de justificar su conducta de incumplimiento con respecto a estas obligaciones, lo que dicha confesión ratifica lo alegado en la demanda y constituye prueba irrefutable de dicho incumplimiento; en cuanto a la presencia de un subarrendatario lo cual quedó debidamente establecido en la inspección judicial inserta en el expediente es inexplicable de que ahora v4nga el arrendatario a tratar de falsear la realidad alegando que no leyó el acta levantada a tales efectos al momento de suscribirla, por lo que igualmente ruego a la ciudadana Jueza, se tome como otra confesión expresa de incumplimiento de las obligaciones del arrendatario y que constituyen el fundamento de la presente acción. Con todo respeto igualmente me permito refutar lo alegado por la contraparte en lo atinente al derecho de prorroga legal y al derecho preferente, establecido en la ley especial de la materia, lo que respecta a la prorroga legal, si bien es cierto, esto es un derecho que asiste al arrendatario, no es menos cierto que dicho derecho se aplica a las relaciones contractuales que fluyen de manera normal y donde el arrendatario cumple con cada una de las obligaciones asumidas en el convenio, por lo que en el caso que nos ocupa, y tratándose en una acción de desalojo fundamentada en el incumplimiento señalado, no es procedente invocar ese derecho en favor del demandado, y respecto al derecho preferente no es menester establecer en este caso opinión, por cuanto los arrendadores no han propuesto puntualmente opinión respecto a ese punto, en tal sentido no es procedente invocarlo en este acto. Es todo. Seguidamente toma derecho de palabra la representación judicial del demandado de autos, quien expone: En ningún momento se señaló que el contrato haya expirado por la muerte del arrendador, quise señalar y así lo ratifico, que desde que se firmó el contrato, es decir, 01 de junio del 2005, hasta el 12-11-2009, todavía estaba vivo el señor TEÓFILO GERMAN SEIJAS BORGOTT, por la tanto, había el tiempo suficiente para firmar un nuevo contrato, por lo que, en virtud del descuido el contrato pasa a ser a tiempo indeterminado, asimismo, su esposa acudía a cobrar dichas mensualidades y ratificó una vez más que si hubo conversaciones amistosas con mi representado, sin llegar a un acuerdo, razón por la cual mi cliente procede a realizar pagos sucesivos ante el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción, desde del año 2011, hasta la fecha, buscando incisivamente un nuevo contrato ajustado a la realidad. En razón de ello solicito se sirva no valorar dichas pruebas aportadas en el expediente y declarar sin lugar la definitiva.

De la Evacuación de los Testigos:
Expuestos los alegatos, se procede a la evacuación de los testigos promovidos por el demandado, por lo que se hace el llamado a la Sala de Audiencia al ciudadano PLACIDO BANDERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.216.744, dejando constancia que el mismo no se encuentra presente; por lo que se precede al llamado a la Sala de Audiencia al ciudadano EDGAR EDUARDO CARDENAS CARDENAS, titular de la cédula de identidad N° V-3.793.834, dejando constancia que el mismo no se encuentra presente; se procede al llamado a la Sala de Audiencia al ciudadano EDUINS ALEXANDER OCHOA, titular de la cédula de identidad N° V-12.304.831, dejando constancia que el mismo no se encuentra presente; por lo que se procede al llamado a la Sala de Audiencia al ciudadano FREDIS ALEXANDER BERMUDEZ REA, titular de la cédula de identidad N° V-13.810.222. Interviene el abogado JOSE DEL CARMEN ANTEQUERA, e inicia el interrogatorio: 1) Diga el testigo si conoce de vista y trata al ciudadano JOSÉ ANIBAL PEREZ URBINA? RESPUESTA: Si lo conozco. 2) Cuanto tiempo tiene de conocerlo? RESPUESTA: Aproximadamente de 20 a 18 años. 3) Vive cerca del local comercial objeto del presente juicio]? RESPUESTA: Sí. 4) En que condiciones observó usted el local comercial al momento de iniciar loa relación arrendaticia? RESPUESTA: En la escala del 1 al 10, un 4. 5) Conoció al arrendador? RESPUESTA: Lo conocí de vista. 6) Cual es el uso actual del local? RESPUESTA: Mecánica automotriz. No más preguntas. Toma el derecho de palabra el abogado NESTOR ALÍ DURAN, quien procede al interrogatorio del testigo: 1) Diga el testigo que lo trajo a declarar a este juicio: RESPUESTA: Porque conozco al demandado y mantengo buena relación con el demandado, por lo cual vengo a prestar mi apoyo. 2) Diga el testigo si tiene o tuvo conocimiento de algún hecho o acción policial llevada a cabo en el local arrendado por el señor Pérez Urbina el día 01 de febrero del año en curso. RESPUESTA: Desconozco sobre ese hecho. 3) Que tipo de relación tiene usted con el arrendatario? RESPUESTA: Mantenemos una amistad enorme. 4) Diga el testigo si tiene o tuvo conocimiento de que el señor Pérez Urbina fue detenido por Organismo Policial Municipal en el Local arrendado el día 01 de febrero del año en curso. RESPUESTA: Desconozco sobre ese hecho. No más preguntas.

-VII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Conforme a la lectura de los alegatos expuestos por las partes, y las razones precedentes, se observa que el thema decidendum del caso sub examine se circunscribe al DESALOJO solicitado por la Sucesión SEIJAS BORTOTT TEOFILO GERMÁN, del inmueble constituido por una Parcela de Terreno Ejido, constante de un área aproximada de nueve metros con cincuenta decímetros (9,50 mts) de frente por cuarenta metros (40,00 mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Que es su frente, con la Calle Plaza (87) identificada con el N° 109-51; SUR: Fondo de casa que es o fue de Leocadio Bofante; ESTE: Casa y Solar que son o fueron de Librada Zerlia y OESTE: Terreno que es o fue de Demetrio Colmenarez, cuya propiedad se desprende de DECLARACIÓN SUCESORAL Y CERTIFICADO DE SOLVENCIA de fecha 17-06-20114.
Dentro de este mismo contexto, del petitum de quienes demandan, se concluye LA ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE objeto del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha uno (01) de junio del 2005, entre el ciudadano (hoy causante de la sucesión actora) TEOFILO GERMÁN SEIJAS BORTOTT, en calidad de ARRENDADOR, y el ciudadano JOSÉ ANIBAL PÉREZ URBINA, en calidad de ARRENDATARIO, hoy demandado, por, según sus alegatos, haber incurrido en las causales de Desalojo establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales c, d, f y g.
En el ejercicio del contradictorio, la parte demandada expone como primer punto que:
“Es importante señalar ciudadana Jueza, que el contrato de arrendamiento Junio del 2005 que los accionantes oponen junto con el escrito de demanda manifiestan que según el de la cláusula tercera el plazo del mencionado contrato es a plazo fijo, no siendo prorrogable, condición que cambio a plazo indeterminado una vez que permitieron permanecer en posesión sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento y recibir los cánones de arrendamiento a lo largo de todos este tiempo, sin haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, en este sentido, el contrato que en principio paso de ser a tiempo determinado ahora estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado (…)” (Negrillas y subrayado de este Juzgado).
De esta manera pues, queda evidenciado el primer punto debatido dentro de los límites en que fue fijada la controversia, a saber, si el contrato celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio en fecha uno (01) de junio de 2005, pasó de ser a tiempo indeterminado, lo cual obliga a esta Jurisdicente a evaluar el contenido del mismo, específicamente la cláusula TERCERA del mismo, cuyo tenor es el siguiente:
TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que la duración del presente contrato será de seis (06) meses fijos contados a partir de la fecha 01 de junio del año 2005, no siendo prorrogable. (Negrillas y subrayado de este Juzgado).
Frente a las aseveraciones expuestas resulta menester precisar que en cuanto a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado tenemos que son aquellos que tienen el plazo de duración fijo, en efecto este tipo de contrato permite que las partes se liguen por un periodo cierto, preciso; el artículo 1.599 del Código Civil preceptúa que:
Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Dentro de este contexto, los alegatos del demandado de autos se corresponden con la teoría que doctrinalmente se conoce bajo el concepto de Tácita Reconducción, la cual opera por dejar en posesión de la arrendataria el referido inmueble mediante reiteradas renovaciones, derogando con ello la improrrogabilidad acordada en el último contrato suscrito; la Sala de Casación Civil, mediante fallo de fecha 21 de noviembre de 2016, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, ha señalado:
Primero, la tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aun cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Plantea el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito que, el hecho de la continuidad del arrendatario en posesión de la cosa arrendada no constituye automáticamente la reconducción tácita del contrato de arrendamiento, por el contrario, las cláusulas convenidas mantienen vigencia plena, no pudiendo en forma alguna cambiar la naturaleza del contrato primigenio, ni siquiera la determinación del tiempo del mismo.
En consecuencia, concluye quien aquí decide que, mal podría decirse que se está en presencia de una renovación de contrato que deroga tácitamente la cláusula que señala la fecha de culminación del mismo, pues si bien la relación arrendaticia se mantiene desde el año 2005, ésta ha sido modificada a través de las distintas convenciones pactadas, no significando con ello la indeterminación del tiempo de duración del mismo, pues éste ha estado explícitamente establecido en el instrumento primigenio, el cual, es importante resaltar, tienen fuerza de ley entre las partes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.159 de la Ley sustantiva, resultando forzoso para este Tribunal declara como en efecto lo hace, que el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 2005, es un contrato a tiempo determinado. Así se establece.
Precisada la naturaleza del contrato objeto de la presente controversia, conviene pues entrar al análisis de las causales de desalojo invocadas por los codemandantes, y determinar si se corresponden con las circunstancias de hecho alegadas y probadas en autos.
En este orden de ideas, respecto al literal c, esto es, “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal (…)” la parte actora sostiene que “(…) en el mes de agosto del año 2017, se efectuó una inspección técnica del inmueble arrendado de cuyas resultas se puede evidenciar el incumpliendo por parte del arrendatario de la obligación de mantener el in mueble en las condiciones óptimas en las que lo recibió. Consigno dicha inspección identificada con la letra "D". De igual por Ciudadano Juez, en fechas 14 de Agosto del 2017 y 30 de Noviembre del mismo año, se efectuaron sendas inspecciones judiciales en el inmueble arrendado por los tribunales Sexto y Noveno del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, identificadas con los números 8283 y S1888.17, respectivamente de cuyo contenido y resultas se puede evidenciar sin ningún tipo de dudas, el incumplimiento evidente y consecuente por parte del arrendatario de lo establecido en las clausulas Séptima y Decima primera del contrato de arrendamiento, (...)” (Resaltado nuestro)
Llegado este punto es necesario indicar que, constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
El código de Procedimiento Civil establece en su artículo 509 que:
Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas’.
Así las cosas, desciende esta juzgadora a realizar un análisis exhaustivos de las pruebas consignadas por las partes constatando que de las actas que conforman el presente expediente se desprende que corre inserto a los folios veintisiete (27), al cuarenta y dos (42) del presente expediente, INSPECCIÓN OCULAR, evacuada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha catorce (14) de agosto de 2017, el cual goza de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuya acta se desprende la información que sigue:
“(…) Cuarto Particular: en este estado el Tribunal observa daños en paredes, techo, piso, baño y falta de higiene y mantenimiento de limpieza y pintura (…)”
Asimismo, riela a los folios del cuarenta y tres (43) al sesenta y dos (62) INSPECCIÓN OCULAR, evacuada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha treinta (30) de noviembre de 2017, el cual goza de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuya acta se desprende la información que sigue:
“(…) Al particular tercero: El Tribunal deja constancia que no se observa ninguna lámpara de emergencia, ni extintor portátil. Al particular Cuarto: El tribunal deja constancia que no se presentó ninguna documentación que demuestre el mantenimiento de los extintores, igualmente no se observaron, solo se evidencia extintor en el área que aparentemente funciona como oficina (…)”
Sobre este particular, en lo que respecta a los deterioros causados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento antes mencionados, la parte demandada aduce que:
Es importante resaltar ciudadana juez, que después de casi 4 años de haber practicado las respectivas inspecciones judiciales al inmueble arrendado por el Juzgado Sexto y por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia. Libertador. Los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, signadas con los números 8282 y S1888.17 marcados con las letras "E" y "F" respectivamente, así como también el Procedimiento Administrativo signado con el Número C- 0584/09/17 marcado con la letra "G", llevado a cabo ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Adscrita al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, al igual que la inspección técnica que realizaron en agosto del 2017, pretenda después de tanto tiempo utilizar esos documentos públicos para ejercer una acción irrita, (…)”
Siendo esto así, la parte demandada insiste en que dichas inspecciones resultan ser de vieja data, agregando además que las reparaciones necesarias fueron realizadas con posterioridad.
Sin embargo, el análisis que realiza quien aquí juzga, dentro de los parámetros determinados por los alegatos de las partes y su correspondencia con el acervo probatorio aportado por éstas (los sujetos procesales); responde a la tesis reconocida e instaurada por la Jurisprudencia patria y la armonización de las normas procesales al marco constitucional, en aras de coadyuvar a la materialización eficaz del Estado Democrático, Social de Derecho y Justicia, a merced de lo preceptuado en el artículo 2 del Texto Fundamental.
El criterio expuesto induce a este Juzgado a la aplicación de la Teoría de la Carga dinámica de la Prueba, que no es más que, la autorización tanto para las partes, como para el Juez, a abandonar posturas rígidas y vetustas en el proceso, y prescindir de los formalismos y aforismos para adentrarse en una participación activa en la búsqueda (Juez) y demostración (partes) de la verdad, lo que se traduce en, aportar al proceso cuanto elemento de convicción favorezca la defensa de las propias pretensiones, derechos e intereses, en la medida que cuenten con la capacidad de aportar elementos materiales que prueben la veracidad de los argumentos. (Vid. Sentencia N° RC000292 de fecha 03-05-2016. Sala de Casación Civil. Tribunal Supremo de Justicia.)
En corolario de lo anterior, y por cuanto del acervo probatorio aportado por el demandado de autos no existe medio idóneo alguno que permita la verificación de la realización de dichas reparaciones, se toman por ciertos los hechos narrados por el accionante, y de la certificación aportada en virtud de las inspecciones oculares y técnicas aportadas, las cuales gozan de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil, las cuales permiten la comprobación del mal estado de uso del inmueble dado en arrendamiento, y la consumación de la razón de hecho establecida en el literal C, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se declara.
Ante los razonamientos esbozados, y entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado), verificada como ha sido la causal establecida en el literal c, del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia, este Tribunal considera inoficioso emitir pronunciamiento respecto del resto de las causales invocadas, visto que su concurrencia no es necesaria y basta con la comprobación de una de ellas para que proceda en Derecho el DESALOJO del inmueble objeto del presente juicio, debiendo ordenar la Entrega Material del mismo a los arrendadores-propietarios. Así se decide.

-VIII-
-DISPOSITIVO-
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL EST5ADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, conforme a derecho, declara:
1. PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la abogado en ejercicio ANA LUCILA SANCHEZ VARGAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 110.861, correo electrónico: analucilasanchez@gmail.com, número de teléfono: 0414-4200565, actuando en carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos, CRUZ VICTORIA BENITEZ DE SEIJAS, YBELISE SEIJAS BENITEZ, GERMAN SEIJAS BENITEZ Y HERMAN SEIJAS BENITEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V- 1.378.984; V-7.068.056; V-9.824.991; y V-11.360.576, en su orden; contra el ciudadano JOSÉ ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.837.678.
2. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, ciudadano JOSÉ ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.837.678., a realizar la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una Parcela de Terreno Ejido, constante de un área aproximada de nueve metros con cincuenta decímetros (9,50 mts) de frente por cuarenta metros (40,00 mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Que es su frente, con la Calle Plaza (87) identificada con el N° 109-51; SUR: Fondo de casa que es o fue de Leocadio Bofante; ESTE: Casa y Solar que son o fueron de Librada Zerlia y OESTE: Terreno que es o fue de Demetrio Colmenarez, cuya propiedad se desprende de DECLARACIÓN SUCESORAL Y CERTIFICADO DE SOLVENCIA de fecha 17-06-20114.
3. TERCERO: se condena al demandado ciudadano JOSÉ ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.837.678, al pago de las costas y costos procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
4. CUARTO: SE ORDENA realizar la experticia complementaria al fallo definitivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se ordena la publicación del Dispositivo en el portal web Carabobo.scc.org.ve
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal de Municipio, en Valencia, a los veintidós (22) días de Marzo del año dos mil veintidós (2022). Años 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZ,

MARIA FERNANDA CRUCES TOVAR
EL SECRETARIO SUPLENTE,

STEFANO ANDRÉS RODRÍGUEZ LOVERA
Expediente Nro. 3.570: En la misma fecha, siendo la una y dieciséis minutos de la tarde (01:16 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión, dando cumplimiento a lo ordenado.
EL SECRETARIO SUPLENTE,

STEFANO ANDRÉS RODRÍGUEZ LOVERA