REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 23 de febrero de 2022
211º y 163º
EXPEDIENTE: 15.771
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (COMERCIAL)
DEMANDANTE: sociedad de comercio INVERSIONES AMOY S.R.L. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 14 de mayo de 1980 bajo el Nº 82, tomo 3-C
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: abogado en ejercicio BÚLMARO PEÑA ROSALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.318
DEMANDADA: sociedad de comercio FARMACIA FARMAGANGA C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 7 de marzo de 2006 bajo el Nº 59, tomo 15-A
DEFENSOR JUDICIAL DE LA DEMANDADA: abogado en ejercicio JOSÉ TULIO BELISARIO JIMÉNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 196.864
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por el defensor judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de junio de 2021 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió conocer al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo que la jueza a cargo de ese juzgado se inhibe por acta fechada el 30 de julio de 2021, inhibición que fue declarada con lugar por este tribunal superior el 1 de septiembre de 2021, por lo que el juez temporal que con tal carácter suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la presente causa.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
En la demanda, la parte actora alega que a través de la administradora ANJIZAR C.A. inició una relación arrendaticia con la demandada el 30 de agosto de 2008, sobre un local comercial identificado con el Nº 63-52 ubicado en el centro comercial Monumental I, avenida Las Ferias, parroquia Miguel Peña del municipio Valencia, estado Carabobo.
Afirma que el 25 de abril de 2009, se celebró un segundo contrato sobre el local Nº 63-48 situado en el mismo centro comercial, cada contrato con una duración de un año, acordándose que el uso para ambos locales era específicamente la instalación y funcionamiento de una farmacia, pero es el caso que los locales no están siendo ocupados para el uso contratado, sino que están siendo utilizados como depósitos y se encuentran en total estado de abandono y sin conservación alguna, lo que contraviene la cláusula séptima, razón por la cual demanda el desalojo conforme al literal d del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Estima la demanda en la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs 650.000,00).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el defensor judicial niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en contra de su defendida y sostiene que la relación es a tiempo indeterminado, por lo que la acción es contraria al orden público.
II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE
Produce a los folios 9 al 14 del expediente, originales de instrumentos privados que al no ser desconocido adquieren la condición de documentos privados tenidos por reconocidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada celebró con la sociedad de comercio ADMINISTRADORA ANJIZAR C.A. dos contratos de arrendamiento sobre los locales Nros. 63-48 y 63-52, ubicados en el centro comercial Monumental I, avenida Las Ferias, parroquia Miguel Peña del municipio Valencia, estado Carabobo.
A los folios 69 y 70 del expediente produce original de instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante otorgó mandato de administración a la sociedad de comercio ADMINISTRADORA ANJIZAR C.A. sobre el centro comercial Monumental I.
A los folios 71 al 86 del expediente produce copia fotostática simple de instrumentos protocolizados ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES JO FUNG S.R.L. compró un terreno y registró el documento de condominio del centro comercial Monumental I.
A los folios 87 al 102 del expediente produce copia fotostática simple de instrumentos protocolizados en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES JO FUNG S.R.L. cambió la denominación a INVERSIONES AMOY S.R.L.
Produce a los folios 103 y 104 del expediente publicaciones del diario El Carabobeño en sus ediciones del 15 de diciembre de 2012 y 14 de enero de 2016, las cuales se aprecian de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia notifica a la demandada en el procedimiento administrativo de regulación de alquiler de inmueble destinado a comercio y donde el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, notifica a la demandante sobre consignación de alquileres hecha a su favor, pruebas que resultan manifiestamente impertinentes por cuanto no versan sobre los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan del proceso.
En el lapso probatorio, la demandante promueve a los folios 120 al 145 del expediente copias fotostáticas simples de instrumentos protocolizados en el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada tiene señalado su domicilio inicial en la urbanización Fundación Mendoza de Valencia y luego, dos agencias ubicadas en la avenida Branger de Valencia y en el municipio Guacara del estado Carabobo.
Por un capítulo segundo promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en los locales objeto de los contratos de arrendamiento, prueba que fue admitida por auto del 11 de mayo de 2001. A los folios 148 al 156 del expediente, consta el acta de inspección fechada el 14 de mayo de 2021 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en los locales no hay aviso publicitario de la demandada; que las cerraduras presentan polvo y hay basura acumulada y el sucio de las puertas tipo santamaría evidencian que tienen tiempo que no se abren.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA
Produce el defensor al folio 49 del expediente, notificación publicada en el diario La Calle en su edición del 14 de febrero de 2020, en donde se le hace saber a la demandada de su designación en la presente causa, la cual se aprecia de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el defensor intentó ponerse en contacto con su defendida.
III
PRELIMINAR
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el defensor judicial opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resueltas en sentencia definitivamente firme dictada por el tribunal de municipio en sentencia de fecha 14 de abril de 2021 y que por efecto de la cosa juzgada formal, este tribunal superior está impedido de revisar.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la demandante, el desalojo de dos inmuebles constituidos por dos locales comerciales identificados con los Nros. 63-48 y 63-52, ubicados en el centro comercial Monumental I, avenida Las Ferias, parroquia Miguel Peña del municipio Valencia, estado Carabobo. Al efecto, alega que a través de la administradora ANJIZAR C.A. inició una relación arrendaticia con la demandada el 30 de agosto de 2008, sobre un local comercial identificado con el Nº 63-52 ubicado en el centro comercial Monumental I, avenida Las Ferias, parroquia Miguel Peña del municipio Valencia, estado Carabobo y que el 25 de abril de 2009, se celebró un segundo contrato sobre el local Nº 63-48 situado en el mismo centro comercial, acordándose que el uso para ambos locales era específicamente la instalación y funcionamiento de una farmacia, pero es el caso que los locales no están siendo ocupados para el uso contratado, sino que están siendo utilizados como depósitos y se encuentran en total estado de abandono y sin conservación alguna.
Por su parte, el defensor de oficio de la demandada en la contestación niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en contra de su defendida y sostiene que la relación es a tiempo indeterminado por lo que la acción es contraria al orden público.
Para decidir se observa:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
Como quiera que el defensor judicial de la parte demandada rechazó y contradice la demanda interpuesta en contra de su defendida, la carga de la prueba recae sobre la parte demandante.
En este sentido, se observa que con las pruebas instrumentales aportadas por la demandante y debidamente valoradas en el decurso de esta sentencia, quedó plenamente demostrado que entre la sociedad de comercio ADMINISTRADORA ANJIZAR C.A. y la demandada, se celebraron dos contratos de arrendamiento sobre los locales cuyo desalojo se pretende, siendo que en la cláusula séptima de los mismos las partes acordaron que la arrendataria se obliga a usar los inmuebles dados en arrendamiento, sólo para uso comercial, especialmente la instalación de una farmacia.
El defensor de oficio alega que la acción es contraria a derecho por cuanto la relación arrendaticia es a tiempo indeterminada, siendo necesario señalar que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en su artículo 40 numeral 9º contempla el incumplimiento del contrato como causal de desalojo independientemente de su naturaleza temporal, es decir, el incumplimiento contractual es causal de desalojo, tanto en los contratos a tiempo determinado como en aquellos sin determinación de tiempo, por lo que el alegato sobre la inadmisibilidad de la pretensión debe ser desechado, Y ASÍ SE DECIDE.
Igualmente, logra demostrar la demandante con pruebas instrumentales que entre ella y la sociedad de comercio ADMINISTRADORA ANJIZAR C.A. quien celebró los contratos de arrendamiento con la demandada, existe un contrato de mandato de administración sobre el centro comercial Monumental I y que los locales comerciales dados en arrendamiento son de su propiedad por haber comprado el terreno y protocolizado el documento de condominio del referido centro comercial la sociedad de comercio INVERSIONES JO FUNG S.R.L. cuya denominación cambió a INVERSIONES AMOY S.R.L.
Ahora bien, respecto al alegado cambio de uso y violación de la cláusula séptima del contrato se aprecia que con la inspección judicial evacuada el 14 de mayo de 2021 quedó demostrado que en los locales dados en arrendamiento no hay aviso publicitario de la demandada; que las cerraduras presentan polvo y hay basura acumulada y el sucio de las puertas tipo santamaría evidencian que tienen tiempo que no se abren. Asimismo, quedó demostrado que la demandada no tiene señalado en el registro mercantil como su domicilio ni de sus agencias, los locales arrendados, quedando patente la violación de la cláusula séptima de los contratos habida cuenta que no funciona una farmacia en los locales dados en alquiler, por lo que resulta procedente la pretensión de desalojo conforme a los ordinales 4º y 9º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, siendo forzoso concluir que el recurso de apelación debe ser desestimado y confirmada la sentencia recurrida, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión,. Y ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ TULIO BELISARIO JIMÉNEZ, en su carácter de defensor de oficio de la parte demandada, sociedad de comercio FARMACIA FARMAGANGA C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de junio de 2021 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la sociedad de comercio INVERSIONES AMOY S.R.L., en contra de la sociedad de comercio FARMACIA FARMAGANGA C.A.; TERCERO: SE ORDENA a la demandada, sociedad de comercio FARMACIA FARMAGANGA C.A. hacer entrega a la demandante sin plazo alguno, del inmueble arrendado, constituido por dos locales comerciales identificados con los Nros. 63-48 y 63-52, ubicados en el centro comercial Monumental I, avenida Las Ferias, parroquia Miguel Peña del municipio Valencia, estado Carabobo.
Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes. A tal efecto, se ordena remitir a las partes la boleta de notificación y un ejemplar de la presente sentencia sin firmas y en formato PDF, a través del correo electrónico, conforme al artículo 10 de la Resolución 005-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de octubre de 2020.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de febrero de dos mil veintidós (2022). Año 211º de la Independencia y 163º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL ANTONELLA VALLILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
ANTONELLA VALLILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.771
JAMP/AV.-
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