TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 13 de Diciembre de 2022
212º y 163°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ y MARITZA DE JESUS HERNANDEZ JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-2.813.195 y V-6.561.322, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada BEATRIZ COROMOTO RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 272.729
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-23.409.681.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANDA: Abogado JOSE M. MORONTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.309.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE: Nº 24.811
DECISIÓN: DEFINITIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda interpuesta ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios de este estado, quien para la fecha ejercía funciones de Distribuidor, en fecha 13 de Octubre de 2016, por los Ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ y MARITZA DE JESUS HERNANDEZ JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-2.813.195 y V-6.561.322, respectivamente, a través de su Apoderada Judicial Abogada BEATRIZ COROMOTO RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 272.729, en contra de Ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-23.409.681. (folios 01 al 04 y sus vueltos). Y habiéndose dado continuación al proceso y celebrado la audiencia de juicio en fecha 07 de Diciembre de 2022. Este Tribunal, por cuanto corresponde extender el fallo dictado en el acto de la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, lo hace de seguidas:

De los Alegatos de las partes:
Lo expuesto por la parte demandante en su libelo (folios 01 al 04 y sus vueltos),
“(…)… Ante Usted con el debido respeto ocurrimos demandar como en efecto demandamos el DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, ubicado: en la Avenida de Flor Amarillo, Cruce con Calle El Rosario Nro. 4, Parroquia Rafael Urdaneta Municipio Valencia del Estado Carabobo… Celebre Contrato de Arrendamiento intuito-personae con la ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO… sobre un inmueble de mi exclusiva propiedad de USO COMERCIAL… En dicho contrato se señala como fecha de inicio de la relación contractual el día 01 de Enero del 2017 al 31 de Diciembre del 2017. Sin señalar prorroga alguna. Es decir, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado…El canon de arrendamiento había sido convenido en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (10.000,00 Bs) temporal y serian pagados por “LA ARRENDATARIA” por mensualidades vencidas pagadas los días treinta (30) de cada mes y los intereses de mora correspondiente por incumplimiento… Ciudadano Juez, es el caso, que pese a las múltiples gestiones amistosas y extrajudiciales realizadas por mí, la ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LATORRE DE SARMIENTO, no ha dado fiel y exacto cumplimiento a las obligaciones contraídas en contrato de Arrendamiento del Local Comercial, el contrato se encuentra vencido y no hay lugar a prorroga; lo cual constituye dos de las causales señaladas en el artículo 40 numeral “e” y “g” del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERICLAL. Ya que el mismo, en la cláusula TERCERIA del mencionado contrato de arrendamiento se estableció un canon temporal e igualmente por el incumpliento de no aceptar el ajuste del canon de arrendamiento por parte del Arrendataria y la no aceptación de la prorroga legal… Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, y a los fines de garantizarles mis derechos y que no seguir perdiendo gran cantidad de dinero como en toda intención ha hecho la demandada, sorprendiéndome de mi buena fe, es que ocurro ante su competente autoridad para DEMANDAR, como en efecto formalmente DEMANDAMOS, por la vía del procedimiento de DESALOJO, a la ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LATORRE DE SARMIENTO, para que desaloje el inmueble ocupado y convenga en su defecto sea condenada por este Tribunal a su digno cargo a desalojar el inmueble… PRIMERO. El desalojo del Inmueble y entregarlo en las mismas condiciones que se le entrego… (…)”
En el escrito de Contestación al Fondo de la Demandada (folio 36 y su vuelto):
“(…) … Quien suscribe, JOSE M. MORONTA… actuando en nombre y representación de la ciudadana MARIA DE LOS SANTOS DE SARMIENTO… estando dentro del lapso de emplazamiento, ante usted ocurro con el debido respeto y siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda y lo hago de la manera siguiente:… Rechazo, niego y contradigo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, al ser absolutamente falso que los demandantes, ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ y MARITZA DE JESUS HERNANDEZ JIMENEZ… sean los propietarios del inmueble constituido por el local comercial identificado con el N° 4, ubicado en la Av. Bolívar c/c calle el Rosario de la población de Flor Amarillo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo… También es absolutamente falso que mi representada haya celebrado contrato de arrendamiento con los demandantes con fecha de inicio el 01 de enero de 2017 al 31 de diciembre de 2017, y como puede observar el Ciudadano Juez, el documento que se anexa a la demanda… y el cual los demandantes señalan como el supuesto “contrato de arrendamiento”, el mismo no es tal cosa puesto que dicho documento no esta firmado por mi representada… Lo cierto es que desde el año 1985 existe un contrato verbal con el ciudadano JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ por el local comercial… tal como se desprende de la constancia de fecha 2 de mayo de 2011 emitida por el ciudadano JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ… También es absolutamente falso que mi representada haya incumplido en algún momento con el contrato verbal efectuado con el ciudadano JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ sobre el local comercial antes identificado; también es absolutamente falso que dicho local comercial vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores… Igualmente es absolutamente falso que mi representada no haya aceptado el ajuste del canon de arrendamiento, puesto que desde el inicio del contrato verbal efectuado con el ciudadano JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ, en el año 1985, el mismo se ha venido incrementando con el transcurso del tiempo… Con respecto a la no aceptación de la prorroga legal por parte de mi representada, alegada por los demandantes en los Capítulos II y III del libelo de demanda, dicho alegato es irrito y fuera de lugar ya que el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial dispone, entre otras cosas, que la prorroga legal es obligatorio para el arrendador y el OPTATIVA PARA EL ARRENDATARIO… (…)”
Así pues, quien Juzga determina que el hecho controvertido en el presente juicio se circunscribe a determinar:

Si es procedente el Desalojo del Local Comercial, basado en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en su Artículo 40 que señala: “…Son causales de desalojo… específicamente las contempladas en los literales e y g, que establecen: “…e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.
Para decidir se observa que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. En ese orden de ideas, se puede definir el contrato de arrendamiento como: “El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley”.

DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO
De las Documentales acompañadas con el Libelo de demanda y evacuadas en la Audiencia Oral:
01.- Del marcado “B”; de los folios siete (07) al nueve (09) y sus vueltos, del Contrato Privado de Arrendamiento, sin de firmas, donde se reflejan los nombres de los ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ como “el arrendador” y de la ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LA TORRE de SARMIENTO como “la arrendataria”, con sello húmedo de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE). Con relación a este documental en la oportunidad de la Audiencia la promovente señaló: “…Que, si existe la prueba contundente conforme al libelo de la demanda, y de allí se manifiesta que la parte demandada nunca quiso aceptar la prorroga que establece Decreto Ley de Arrendamiento N° 40.418, que en su Artículo 26, establece que es un goce y disfrute de tres (3) años, y según el Acta de SUNDAE, ella pidió goce de cinco (5) años, que no existe. Que como el local no era de ella, que como estaba en proceso de sucesión ellos habían dado una inicial para la compra, y posteriormente se hizo la Compra. Es todo…”. La parte demandada indico: “…Establece el Código de Procedimiento Civil, que para que un documento privado, pueda ser opuesto a la contraparte debe estar firmado por esta, este documento no lo está, por lo tanto, carece de validez, a los efectos son páginas en blanco, sin embargo, a todo evento lo impugne. Es todo…”. Este Tribunal por cuanto se trata de un documento privado, el cual no tiene firma, de ninguna de las partes, lo desecha del proceso. Así se decide.
02.- Copias fotostáticas de documento de Promesa de Compra-Venta, celebrado entre los ciudadanos ELIZABETH COROMOTO CHAURIO HERRERA y SIMON ALEXIS CHAURIO HERRERA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.373.803, V-5.385.675, respectivamente como los “promitentes vendedores” y por otra parte los ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ y MARITZA DEL JESUS HERNANDEZ JIMENEZ como los “promitentes compradores”, con la Nota de Autentificación del anterior documento, emitido por la Notaria Publica Quinta de Valencia, estado Carabobo, bajo el N° 40, Tomo 435 y Folios 122 al 125, y certificación de copias fotostáticas expedida por la Notaria Publica Quinta de Valencia, estado Carabobo folio 13, y en el folio catorce (14), copia fotostática de la cedula de identidad de la ciudadana MARITZA DEL JESUS HERNANDEZ JIMENEZ, todas con sello húmedo de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE); (folios diez (10) al trece (13)). Con relación a este documental en la oportunidad de la Audiencia la promovente señaló: “…Se consignó documento de propiedad presentando en original y se dejó copia, como prueba que el Local es de ellos. Es todo…” La parte demandada indico: “…No tenemos nada que objetar con relación a este documento, ya que el objeto de este procedimiento no tiene nada que ver con la propiedad del inmueble. Es todo…” . Este Tribunal visto que se trata de un documento público el cual no fue tachado ni impugnado por su adversario, se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la promesa de venta que hicieran los ciudadanos ELIZABETH COROMOTO CHAURIO HERRERA y SIMON ALEXIS CHAURIO HERRERA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.373.803, V-5.385.675, respectivamente a los ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ y MARITZA DEL JESUS HERNANDEZ JIMENEZ, hecho no controvertido; así se declara.
03.- Marcado “C”; actuaciones de expediente N° 0403-04-2017 de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) (folios 15 al 17). La promovente en la Audiencia de Juicio, señalo: “… El SUNDDE si tiene competencia de acuerdo con la Ley en la vía administrativa, y según establecidos en sus Artículos y la Resolución que está contenida en el expediente, en vista de que no hubo conciliación alguna, el cliente solicitó allí que se iba a la vía administrativa y ellos le concedieron copia del expediente para que prosiguiera con la vía judicial. Es todo..”. La parte demandada indicó: “…El Informe de la SUNDDE es un requisito para acudir a la vía jurisdiccional solo eso, porque el Legislador quiso que se agotar la vía de la conciliación, y el órgano encargo de decidir si hay desalojo o no es el órgano jurisdiccional. Es todo…”. 04.- Marcado “E”; copia fotostática de Planilla de Recepción de Denuncias de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) con sello húmedo de la misma (folio 18). Esta documental forma parte de la solicitud por ante el SUNDDE, ya mencionada en el parámetro anterior. 05.- Marcado “F”; copia fotostática de Acta de Conciliación llevada a cabo por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), con sello húmedo de la misma (folio 19). Esta documental forma parte de la solicitud por ante el SUNDDE, ya mencionada en el parámetro anterior. 06.- Marcado “G”; documento privado suscrito por el ciudadano JOSE MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.813.195, donde deja constancia que interpuso una denuncia, que cursa por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) en fecha 01/08/2017 bajo el expediente N° 043-04-2017, a los fines de llegar de manera conciliatoria del cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Con sello húmedo de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) (folio 20). Con relación a las documentales marcadas C, E, F y G, relativas al procedimiento administrativo por ante la SUNDDE, se le concede pleno valor probatorio en cuanto al procedimiento conciliatorio ventilado por ese organismo, por las partes involucradas en este juicio, del cual se desprende que no fue posible la conciliación. Así se decide.
De las Documentales acompañadas con la contestación al fondo de la demanda (folio 36 y su vuelto y anexos en los folios 37 y su vuelto y el folio 38), por la parte demandada, y evacuadas en la Audiencia Oral:
01.- Marcado “A”; planilla de pago de Impuestos Municipales y Otras Contribuciones expedida por el Consejo Municipal de Valencia y Administración Municipal de fecha 29/12/1987. La promovente en la Audiencia de juicio señaló: “…Que existe un contrato de arrendamiento muy anterior a lo alegado por los demandantes. Es todo...”. La parte demandante indicó: “…Impugno este impuesto municipal, no aparece código de ficha catastral, aparece una fecha y un sello, no dice la codificación, una numeración larga. Es todo... “. Este Tribunal observa de las actas procesales que esta documental no fue impugnada dentro de la oportunidad legal pertinente, en virtud de lo cual se le concede pleno valor probatorio, en cuanto al pago de impuestos, por la arrendataria, en el año 1987; correspondiente al Local objeto de este litigio; así se establece.
02.- Marcado “B”; documento privado suscrito por el ciudadano JOSE MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.813.195, dejando constancia que: “(…)…la ciudadana MARIA LA TORRE DE SARMIENTO… me cancela la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) mensual por concepto de Canon de Arrendamiento de un Local comercial identificado con el N° 4, ubicado en la Calle el rosario cruce con Avenida Bolívar, Diagonal a la Plaza de Flor Amarillo, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual ocupa desde hace más de 25 años y en el que funciona la Firma Personal “Bicicletas Sarmiento”… (…)” de fecha 02/05/2011, con firma del ciudadano JOSE MENDEZ (folio 38). La parte promovente en la Audiencia de Juicio señaló: “…Con este documento demostramos que existe un contrato verbal de arrendamiento muy anterior a lo señalado por los demandantes, este documento privado si esta firma firmado por el demandante Ciudadano JOSE HERNAN MENDEZ, y el mismo no fue desconocido en su oportunidad. Es todo…”. La parte demandante en la Audiencia señaló: “…El Señor Hernán mi representado si acepto en el momento, pero con las debidas reconversiones es monto devaluó y él nunca ha negado lo del contrato así sea verbal se mantiene, lo que, si hubo fu incumplimiento de la parte demandada, pidieron su prorroga y ella no quiso irse. Es todo…”. En cuanto a esta documental privada, se le concede valor probatorio en cuanto al pago de arrendamiento del inmueble objeto de este litigio; efectuado en fecha 02/05/2011; al Ciudadano JOSE MENDEZ, por la Ciudadana MARIA LA TORRE DE SARMIENTO. Cabe destacar que la relación arrendaticia no es un hecho controvertido. Así se establece.
Ahora, bien visto todo el acervo probatorio; esta Juzgadora, considera necesario hacer las siguientes consideraciones:
Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas del Tribunal).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Realizado el estudio de las alegaciones de las partes y de las pruebas aportadas a este juicio las cuales fueron debidamente valoradas, quien decide concluye en lo siguiente:
Conforme al libelo de demanda, las partes en este juicio lo son: Los Ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ y MARITZA DE JESUS HERNANDEZ JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-2.813.195 y V-6.561.322, respectivamente, (demandantes) y la Ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LA TORRE DE SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-23.409.681, (demandada).
Que la relación arrendaticia fue reconocida por lo que está exenta de prueba, cuyo objeto lo constituye un Local Comercial ubicado en la Avenida de Flor Amarillo, Cruce con Calle El Rosario N° 4, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo.
Que la demandante fundamenta su pretensión de desalojo en base al 40 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, relativa a las causales de desalojo; específicamente las contempladas en los literales e y g, que establecen: e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Que las causales de Desalojo alegadas, y arriba parcialmente transcritas no fueron demostradas, ya que las pruebas aportadas por la parte demandante en el lapso legal, las cuales fueron debidamente evacuadas y analizadas en la Audiencia de Juicio, y aquí se dan por reproducidas no lograron demostrar su pretensión, que lo es él Desalojo de un Local Comercial.
En ese orden de ideas, quiere esta juzgadora traer a colación el contenido del Artículo 254° del Código de Procedimiento Civil, que señala: “…Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”
En virtud de las consideraciones anteriores concluye este Tribunal que la presente demanda debe ser DECLARADA SIN LUGAR, tal y como se hará en la dispositiva del fallo. Así se decide.
Debe señalarse que la anterior decisión fue tomada con fundamento al criterio sostenido por el máximo Tribunal de la República y compartido por esta Sentenciadora, el cual se desarrolla en el marco de un Estado “democrático y social de derecho y de justicia”, contenido en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que debe prevalecer en nuestra República, pues el mismo es considerado como columna vertebral del Sistema Judicial en Venezuela, pues con fundamento a este principio debe erigirse la administración de justicia, tratando de cumplir con los preceptos constitucionales existentes máxime cuando alguna norma procedimental contrarié la normativa establecida en nuestra carta magna, en tal caso, es deber del operador de justicia aplicar de manera imperativa los principios constitucionales, los cuales constituyen el fundamento de todo el ordenamiento jurídico venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.
DECISION
Por todos y cada uno de los razonamientos expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentaran los Ciudadanos JOSE HERNAN MENDEZ SANCHEZ y MARITZA DE JESUS HERNANDEZ JIMENEZ, C.I. N° V-2.813.195 y V-6.561.322, respectivamente, a través de su Apoderada Judicial BEATRIZ RODRIGUEZ, Inpreabogado N° 272.729, en contra de la Ciudadana MARIA DE LOS SANTOS LATORRE DE SARMIENTO, C.I. N° V-23.409.681, representada por sus apoderados judiciales Abogados JOSE MANUEL MORONTA SILVA y PABLO ENRIQUE RODRIGUEZ MORALES, Inpreabogado Nros° 24.309 y 41.271, respectivamente. SEGUNDA: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Queda así publicado el extenso del fallo.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, a los trece (13) días del mes de Diciembre de dos mil veintidós. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación. -
La Juez Provisoria,

Abog. Fanny Raquel Rodríguez Esposito
La Secretaria,
Abog. Yuli Requena

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 p.m.
La Secretaria,
Abog. Yuli Requena

FRRE/YR.-
Exp. N°. 24.811