TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 4 de abril de 2022
211º y 163º

EXPEDIENTE Nº: 15.839

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: JORGE LUÍS REYES PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros V-5.277.823

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: YULEIMA CASTILLO OVIEDO y HONNY ALEXANDER CLAVO DIAZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.360 y 156.180 respectivamente

DEMANDADAS: sociedad de comercio INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 12 de diciembre de 1988, bajo el Nº 42, tomo 10-A y sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda en fecha 26 de junio de 1995, bajo el Nº 73, tomo 185-A

APODERADA JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. DOLANDRA AUXILIADORA FLETTE DE GONZÁLEZ, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 264.187

APODERADAS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.: DANILA GUGLIELMETTI FRESCHI y LOIRA MONAGAS TORRES, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.226 y 61.213 respectivamente

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la co-demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de noviembre de 2021 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato planteada.

I
ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio con demanda presentada en fecha 3 de octubre de 2016, correspondiéndole conocer al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que la admite el 5 de octubre de 2016.

Cumplidas las diligencias tendentes a la citación, las demandadas comparecen el 18 de septiembre de 2017 y consignan escritos de contestación a la demanda.

El 25 de septiembre de 2017, el demandante tacha el documento marcado “A” que fue acompañado por la co-demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. a su escrito de contestación. Con ocasión a la tacha propuesta, el juzgado de municipio en sentencia de fecha 25 de noviembre de 2021, declaró que el referido documento queda sin efecto jurídico alguno. Contra la referida decisión, la co-demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. ejerció recurso de apelación que es conocido por este tribunal superior en el respectivo cuaderno de tacha y que es decidido con antelación a la presente sentencia.

Las partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión en autos de fechas 26 y 29 de septiembre de 2017.

Mediante sentencia definitiva publicada en fecha 25 de noviembre de 2021 el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato planteada. Contra la referida decisión, la co-demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. ejerce recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 6 de diciembre de 2021.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 28 de enero de 2022, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para dictar sentencia.

El día 8 de agosto de 2022, la co-demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. presenta escrito de alegatos.

El día 10 de agosto de 2022, el demandante presenta escrito de alegatos.

El día 15 de febrero de 2022, la co-demandada INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. presenta escrito de alegatos.

De seguidas, se procede a dictar sentencia en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE

La parte actora alega en su libelo que celebró con la sociedad mercantil INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. un contrato de arrendamiento sobre un apartamento ubicado en la urbanización el Viñedo, avenida Monseñor Adam, edificio Costa Azul, piso 3, Nº 14, parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo, propiedad de la sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.

Afirma que entre octubre y noviembre de 2007 recibe llamada telefónica de la INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. ofreciéndole el apartamento en venta, siendo que en fecha 17 de diciembre de 2007 ambas partes firmaron una opción de compraventa, pactando un precio de ciento cinco millones de bolívares, los cuales debían ser pagados de la siguiente manera: la cantidad de quince millones de bolívares mediante dos cheques de siete millones quinientos mil bolívares cada uno a nombre de JEAN PAUL RIVAS GUANIPA y HERNÁN JOSÉ SOLARTE ORESTE; la cantidad de quince millones de bolívares el día 15 de enero de 2008 fecha en que se firmaría la opción de compraventa definitiva y la cantidad restante, vale decir, setenta y cinco millones de bolívares al momento de la protocolización definitiva del documento de compraventa ante la oficina de registro, trámite para el cual el vendedor se compromete a entregar la documentación necesaria, como cédula catastral, solvencia municipal, constancia de vivienda principal, entre otros, obligándose hacer dicha entrega al término de sesenta días.

Señala que realizó los pagos puntualmente, pero el último pago de setenta y cinco millones de bolívares no se ha podido realizar por causas imputables al vendedor por cuanto ha sido imposible la obtención de los recaudos para registrar el documento definitivo de compraventa.

Demanda a INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. en su carácter de administradora y a CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. para que convengan o a ello sean condenadas en el cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 17 de diciembre de 2017 y se cumpla con la obligación de protocolizar la compraventa definitiva del inmueble y en caso de que persista la demandada en el incumplimiento, ,se le dé a la sentencia el efecto de título suficiente de propiedad y se le permita consignar la cantidad restante del precio.

Estima la demanda en la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00).

ALEGATOS DE LAS DEMANDADAS

INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A.
En su escrito de contestación conviene en que la demanda sea declarada con lugar y en el cumplimiento del contrato celebrado el 17 de diciembre de 2007 y que en caso de que persista el incumplimiento, se le dé fuerza de título suficiente de propiedad a la sentencia y se exija al demandante consignar la cantidad restante del precio de la venta.

CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.
Alega que al decidir destinar el inmueble a la venta se le hizo la preferencia ofertiva al demandante arrendatario, quien manifestó su interés en la compra y suscribió la promesa bilateral de compraventa en fecha 18 de diciembre de 2007 y no el 17 como se asevera en la demanda, a través de un instrumento distinto al que se acompaña en la demanda, el cual desconoce por no ser cierto su contenido.

Que la voluntad de las partes plasmada en el documento de fecha 18 de diciembre de 2007 fue que la duración de la mal llamada opción de compraventa a los efectos de la protocolización se comenzaría a computar a partir del 15 de enero de 2008 fecha en la cual se firmaría una promesa definitiva, por lo que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato preliminar, preparatorio de una segunda promesa bilateral del compraventa y que en el lapso de noventa días debía materializarse el consentimiento de las partes sobre la venta, primeramente sólo prometida y a falta de ello, surgiría la obligación para la parte que no cumpliere de indemnizar a la otra, por lo tanto, lo que vinculó a las partes fue simplemente una promesa que se reducía a un contrato preliminar o preparatorio de una posible futura operación de compraventa, cuyos términos serían planteados en un segundo y posterior documento y solamente en ese momento posterior si se llegase a suscribir, es que hubiese surgido la obligación de hacerle entrega al comprador de la documentación necesaria para protocolizar el instrumento de compraventa.

Niega que existiera obligación de hacer entrega en un lapso de sesenta días la documentación mencionada en el libelo, puesto que el documento definitivo de opción de compraventa nunca llegó a suscribirse y el comprador no volvió a manifestar su deseo de adquirir el inmueble y no puso a disposición suya el saldo del precio previsto para la venta y haber demandado casi diez años después.

Insiste que la intención de las partes fue celebrar un acuerdo preparatorio de una posible operación de compraventa cuyo incumplimiento acarrearía sólo la indemnización previamente pactada, por lo que niega sea procedente el cumplimiento del compromiso bilateral celebrado, ya que la intención no fue transferir la propiedad, razón por la cual rechaza que pueda ser compelida a suscribir el documento de compraventa y que la sentencia pueda servir de título traslativo de propiedad
.
Sostiene que si se quisiera suponer que el pago de los quince mil bolívares en fecha 28 de enero de 2008 hecho a la que en ese entonces era su representante, equivale al acuerdo de voluntades que generó ese segundo contrato, se tendría que concluir que a partir de esa fecha empezó a trascurrir el lapso de noventa días, dentro del cual el demandante no realizó actuación alguna a los efectos de que se protocolizara el documento definitivo de compraventa, sino que por el contrario, guardó silencio respondiendo siempre con evasivas, beneficiándose del uso del inmueble sin pagar contraprestación alguna a lo que se encuentra obligado en virtud de la relación arrendaticia vigente durante aproximadamente diez años, razones por las cuales solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE

Junto al libelo de demanda, produce a los folios 8 y 9 de la primera pieza del expediente original de instrumento privado, que fue desconocido por la demandada al contestar la demanda, siendo que el demandante insiste en hacer valer el instrumento en diligencia de fecha 25 de septiembre de 2017, pero no promueve la prueba de cotejo para demostrar su autenticidad, tal como lo exige el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del proceso.

Produce al folio 10 de la primera pieza del expediente instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano JEAN PAUL RIVAS otorga mandato a INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A.

Produce a los folios 13 al 26 de la primera pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano JEAN PAUL RIVAS es director principal de la sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.

Produce a los folios 27 al 31 de la primera pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. compró el inmueble objeto de controversia.

Produce a los folios 32 al 33 de la primera pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía de Valencia que por tratarse de un ente público y no haber sido impugnada, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto de controversia aparece registrado en la oficina de catastro a nombre de la sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.

A los folios 34 y 35 de la primera pieza del expediente produce 4 copias al carbón de planillas de depósitos bancarios, que poseen firma y sello húmedo original del Corpbanca y Banco Venezolano de Crédito. Sobre este género de pruebas, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A. donde dejó sentado lo siguiente:
“Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…OMISSIS…
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
…OMISSIS…
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”

De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, este tribunal valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, las cuatro planillas de depósitos realizados en los bancos Corpbanca y Banco Venezolano de Crédito y de su contenido se evidencian los siguientes depósitos: cinco mil bolívares en fecha 30 de enero de 2008 a favor de JEAN PAUL RIVAS; cinco mil bolívares en fecha 30 de enero de 2008 a favor de HERNÁN JOSÉ; siete millones quinientos mil bolívares en fecha 20 de diciembre de 2007 a favor de HERNÁN JOSÉ y siete millones quinientos mil bolívares en fecha 20 de diciembre de 2007 a favor de JEAN PAUL RIVAS.

Produce al folio 34 de la primera pieza del expediente instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. recibió del demandante la cantidad de quince mil bolívares por concepto de inicial segunda parte por compra de apartamento, edificio Costa Azul, Nº 14.

Produce a los folios 39 al 65 de la primera pieza del expediente copia fotostática certificada de instrumentos protocolizados en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la ciudadana MARITZA TOSTA DE BAGUR es presidenta de la sociedad de comercio INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A.

Produce al folio 167 de la primera pieza del expediente instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el 2 de junio de 2007 el demandante hizo entrega del inmueble objeto de controversia a INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. por vencimiento de la prórroga del contrato de arrendamiento.

A los folios 168 al 186 de la primera pieza del expediente produce facturas de electricidad de Valencia. instrumentos sobre los cuales el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romeros, en su obra Revista de Derecho Probatorio, ha puntualizado lo siguiente:
“El caso de las notas de consumo (energía eléctrica y teléfono) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firma, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo cual se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.
...OMISSIS…
En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificatorias de la empresa telefónica en el segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho publico y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.” (Cabrera Romero, Jesús E. “Revista de Derecho Probatorio”. Editorial Jurídica Alva S.R.L, Caracas, 1997, Tomo 9, Págs. 362 y 363).

Este criterio también ha sido compartido por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en la sentencia Nro. RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2005 caso Manuel Alberto Graterón vs Envases Occidente C.A; por lo que es acogido por esta alzada y en virtud de que las instrumentales bajo análisis poseen la impresión del logotipo de la C.A. Electricidad de Valencia, así como el nombre de ésta, Nro. de Registro de Información Fiscal (R.I.F), este sentenciador les otorga pleno valor probatorio, sin embargo su mérito es irrelevante a los efectos de resolver la controversia, ya que n versan sobre los hechos controvertidos.

Produce a los folios 187 al 192 de la primera pieza del expediente supuesto contrato de C.A. Electricidad de Valencia, el cual no puede ser valorada por cuanto carece de firmas y sellos.

Produce a los folios 193 y 194 de la primera pieza del expediente instrumentos privados que al no ser desconocidos adquieren la condición de documentos privados tenidos por reconocidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el 17 de diciembre de 2007 el ciudadano JEAN PAUL RIVAS le informa a la ciudadana MARITZA BAGUR que no posee cédula catastral del inmueble objeto de controversia y además pide que los cheques e relación a la venta del apartamento Nº 14 sean uno a su nombre y el otro a nombre de HERNÁN JOSÉ. Asimismo, INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. informa a la Alcaldía de Valencia el 3 de julio de 2010 que se firmó un contrato con el demandante y hasta esa fecha no se ha podido finiquitar la venta por la falta de la solvencia municipal del inmueble.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CO-DEMANDADA INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A.

No promovió ningún medio de prueba en el decurso del proceso.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CO-DEMANDADA CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.
Produce a los folios 142 y 143 de la primera pieza del expediente instrumento privado en original que fue tachado de falso por el demandante, sin embargo en sentencia previamente dictada por este tribunal superior el mismo día de hoy la referida tacha incidental fue declara sin lugar, por consiguiente, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron en fecha 18 de diciembre de 2007 un contrato sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda en el cual el propietario se compromete a vender al demandante y este a su vez se compromete a comprar el referido inmueble por un precio de ciento cinco millones de bolívares., siendo que la naturaleza jurídica y efectos del mencionado contrato serán analizados en el capítulo denominado consideraciones para decidir.
Produce a los folios 144 al 152 de la primera pieza del expediente copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. vendió el apartamento Nº 1 del edificio Costa Azul, sin embargo, el mérito de esta prueba es irrelevante ya que no aporta nada a los hechos controvertidos que están referidos al apartamento Nº 14.
Por un capítulo segundo promueve la testimonial del ciudadano JOSÉ ANTONIO LÓPEZ TOMÉ, la cual fue admitida por auto del 26 de septiembre de 2017.
Al folio 196 de la primera pieza del expediente consta la declaración de JOSÉ ANTONIO LÓPEZ TOMÉ, rendida el 29 de septiembre de 2017, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando la testigo que tuvo conocimiento que se firmó un contrato de opción de compraventa entre las partes porque el demandante se lo dijo, a la tercera pregunta. Que llegó a visualizar el contrato porque las partes se lo mostraron, a la quinta repregunta.

La declaración de JOSÉ ANTONIO LÓPEZ TOMÉ, no ofrece credibilidad habida cuenta que primero manifiesta que le dijeron de la existencia del contrato y luego afirma que se lo mostraron, por lo que se desecha del proceso.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte demandante el cumplimiento de un contrato que afirma haber celebrado con la demandada y al efecto, alega que se pactó un precio de ciento cinco millones de bolívares, siendo que el vendedor se compromete a entregar la documentación necesaria para registrar la venta definitiva en un término de sesenta días, siendo que realizó los pagos acordados puntualmente, pero el último pago de setenta y cinco millones de bolívares no se ha podido realizar por causas imputables al vendedor por cuanto ha sido imposible la obtención de los recaudos para registrar el documento definitivo de compraventa.

Por su parte, la demandada INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. conviene en que son ciertos los hechos alegados en el libelo, mientras que la demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. alega que se suscribió la promesa bilateral de compraventa en fecha 18 de diciembre de 2007 y no el 17 como se asevera en la demanda, a través de un instrumento distinto al que se acompaña en la demanda. Que la voluntad de las partes plasmada fue que la duración de la mal llamada opción de compraventa a los efectos de la protocolización se comenzaría a computar a partir del 15 de enero de 2008 fecha en la cual se firmaría una promesa definitiva, por lo que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato preliminar, preparatorio de una segunda promesa bilateral del compraventa, por lo que el vinculo de las partes fue simplemente una promesa que se reducía a un contrato preliminar o preparatorio de una posible futura operación de compraventa, cuyos términos serían planteados en un segundo y posterior documento y solamente en ese momento posterior si se llegase a suscribir, es que hubiese surgido la obligación de hacerle entrega al comprador de la documentación necesaria para protocolizar el instrumento de compraventa. Niega que existiera obligación de hacer entrega en un lapso de sesenta días la documentación mencionada en el libelo. Insiste que la intención de las partes fue celebrar un acuerdo preparatorio de una posible operación de compraventa cuyo incumplimiento acarrearía sólo la indemnización previamente pactada y si quisiera suponerse que el pago de los quince mil bolívares en fecha 28 de enero de 2008 hecho a la que en ese entonces era su representante, equivale al acuerdo de voluntades que generó ese segundo contrato, se tendría que concluir que a partir de esa fecha empezó a trascurrir el lapso de noventa días, dentro del cual el demandante no realizó actuación alguna a los efectos de que se protocolizara el documento definitivo de compraventa.

Para decidir se observa:

El presente caso, presenta la singularidad que todas las partes reconocen haber celebrado un contrato sobre un inmueble ubicado en la urbanización el Viñedo, avenida Monseñor Adam, edificio Costa Azul, piso 3, Nº 14, parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo, siendo que cada una de ellas presenta un instrumento de contenido diferente, los cuales fueron impugnados de manera recíproca.

Queda de bulto, que la existencia del contrato celebrado es un hecho no controvertido por las partes y por ende, excluido del debate probatorio, sin embargo, a los efectos de determinar la naturaleza y efectos del contrato celebrado, es indispensable analizar el contenido del mismo.

En este sentido, se aprecia que por razones de técnica procesal el contrato acompañado por el demandante a su libelo no pudo ser valorado, ya que el mismo fue desconocido y el actor a pesar de haber insistido en su valor no promovió la prueba de cotejo. Respecto al contrato acompañado por la demandada a su escrito de contestación, el mismo fue tachado de falso, tacha que fue declarada sin lugar en sentencia dictada por este mismo tribunal el día de hoy con anterioridad a la presente, por consiguiente, el contrato cuya existencia reconocen todas las partes, se regirá por las cláusulas establecidas en el instrumento traído a los autos por la parte demandada.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio (…). En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”

Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400).

La demandada sostiene que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato preliminar, preparatorio de una segunda promesa bilateral de compraventa, por lo que el vinculo de las partes fue simplemente una promesa que se reducía a un contrato preliminar o preparatorio de una posible futura operación, no obstante, la cláusula primera del contrato promovido por la demandada expresamente señala:

“EL PROPIETARIO se compromete formalmente a vender a EL PROMITENTE, y éste a su vez a comprar…”

En la primera cláusula las partes en forma expresa e inequívoca manifiestan su intención de vender y comprar respectivamente un inmueble el cual determinan con precisión, fijando para ello un precio y condiciones de pago, quedando de bulto, que no se trata de una mera carta de intención o minuta de contrato que no obligan a las partes.

Ahora bien, para determinar la naturaleza y efectos del contrato bajo análisis suscrito por las partes, es necesario traer a colación la sentencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662, a saber:

“En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral
…OMISSIS…
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
…OMISSIS…
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
…OMISSIS…
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
…OMISSIS…
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
…OMISSIS…
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
…OMISSIS…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
…OMISSIS…
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
…OMISSIS…
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”

Siguiendo la doctrina de la Sala, este tribunal superior considera que las partes celebraron una promesa bilateral de compraventa, ya que ambas partes se obligaron a concluir otro contrato, obligándose recíprocamente a vender y comprar una cosa cierta por un precio determinado.

Ciertamente, se trata de un contrato preliminar o preparatorio, el cual es innominado ya que no está regulado de manera expresa en nuestro Código Civil, no obstante, la Sala expresamente establece en su sentencia vinculante que en este tipo de contratos si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. Siendo sólo en la promesa unilateral o contrato preliminar unilateral donde una de las partes puede unilateralmente poner fin al contrato, pero como quedó dicho en el decurso de esta sentencia, el contrato celebrado por las partes fue bilateral por cuanto ambas partes asumieron obligaciones, una de vender y la otra de comprar, resultando concluyente que al no estar prevista de manera expresa la posibilidad de la resolución unilateral del contrato, no es posible que esta tenga lugar, ya que la sola inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar no significa que queda excluida el ejercicio de la acción judicial de cumplimiento de contrato.

Lo expuesto, desdice el alegato de la demandada al afirmar que el contrato firmado se reduce a una simple promesa y que su incumplimiento por ser un contrato preparatorio, sólo acarrearía la indemnización previamente pactada en la cláusula penal.

En efecto, las partes acuerdan celebrar una opción de compra el 15 de enero de 2008, fecha para la cual se pactan unos pagos.

Si bien es cierto, no consta en las actas procesales ese segundo contrato de opción de compraventa, quedó plenamente demostrado con las planillas de depósitos bancarios y la factura Nº 4359, que la INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. quien es mandataria del ciudadano JEAN PAUL RIVAS, director principal de la sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. recibió en fecha 30 de enero de 2008 los pagos en los términos exigidos por su mandante correspondientes a lo que ellos llamaron segunda parte de la inicial, siendo ilógico que se recibieron los pagos pero el contrato perdió su vigencia.

La demandada también plantea como excepción, que el demandante no cumplió sus obligaciones como arrendatario, pero con pruebas instrumentales quedó demostrado que la mandataria, INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. recibió el 2 de junio de 2007, vale decir, antes de celebrarse el contrato cuyo cumplimiento se demanda, recibió el apartamento por vencimiento de la prórroga del contrato de arrendamiento, por lo que se desestima la excepción de contrato no cumplido que fue opuesta por la demandada.

Ciertamente, en el contrato no se estableció un término de sesenta días para la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta, pero no debemos olvidar, que conforme al artículo 1.160 del Código Civil las partes están obligadas a cumplir no solamente lo expresado en el contrato, sino a todas las consecuencias que se deriven de la ley y es harto conocido, que el vendedor está en la obligación conforme al artículo 1.486 del Código Civil a hacer la tradición de la cosa vendida y tratándose de un inmueble, la tradición se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad, ya que así lo dispone el artículo 1.488 ejusdem.

Es del conocimiento público que el registro para la protocolización de la venta definitiva exige una serie de recaudos, entre ellos solvencia municipal que es obligación del vendedor suministrar, ya que los impuestos deben estar pagados y la Alcaldía debe emitir la respectiva solvencia para el momento de la protocolización de la venta. Pues bien, con pruebas instrumentales quedó plenamente demostrado que la mandataria INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. informó a la Alcaldía de Valencia el 3 de julio de 2010, es decir, después de dos años de celebrado el contrato, que no se había podido finiquitar la venta por la falta de la solvencia municipal del inmueble objeto de controversia, quedando patente el incumplimiento de la demandada y como quiera que se trata de una promesa bilateral de compraventa donde no se estipuló de manera expresa la posibilidad de la rescisión unilateral, es forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación sea desestimado, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte co-demandada, sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de noviembre de 2021 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato planteada en la demanda interpuesta por el ciudadano JORGE LUÍS REYES PÉREZ, en contra de las sociedades de comercio INMOBILIARIA IMAGEN DEL CENTRO C.A. y CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. y en consecuencia, SE ORDENA a la demandada para que dé cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado y por consiguiente, firme el documento de compraventa ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo y que tiene por objeto un apartamento distinguido con el Nº 14, tipo B, que forma parte de edificio Costa Azul, ubicado en la parcela Nº 2 de la manzana 1, avenida Monseñor Adam, número cívico 100-120, urbanización El Viñedo, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, con una superficie aproximada de cuarenta metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros cuadrados (40,94 mts²) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: pasillo de circulación; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: apartamento Nº 13; y OESTE: apartamento Nº 15. Le corresponde un porcentaje de condominio de dos enteros siete mil doscientos treinta y cinco diez milésimas por ciento (2,7235 %) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes, según consta en documento de condominio protocolizado en la citada oficina de registro el 5 de marzo de 2002, bajo el Nº 3, protocolo 1º, tomo 16 y pertenece a la co-demandada sociedad de comercio CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A., según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 27 de agosto de 2003, bajo el Nº 17, folio 90, protocolo 1º, tomo 20; CUARTO: En caso que la co-demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A.se niegue a otorgar el documento de compraventa ante la oficina de registro correspondiente, la presente sentencia constituirá el título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que la demandante haga constar en los autos haber cumplido con el saldo del pago del precio.

Se condena en costas procesales a la co-demandada CORPORACIÓN INTEGRA GTVZ C.A. por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes. A tal efecto, se ordena remitir la boleta de notificación y un ejemplar de la presente sentencia sin firmas y en formato PDF, a través del correo electrónico institucional, conforme al artículo 10 de la Resolución 005-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de octubre de 2020.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los cuatro (4) días del mes de abril de dos mil veintidós (2022). Año 211º de la Independencia y 163º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P-
EL JUEZ TEMPORAL
ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL

Exp. Nº 15.839
JAM/EC.-