REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 29 de enero de 2020
209º y 160º
EXPEDIENTE Nº 15.604
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: LUZ DALIA ARANGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.105.378
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: no acreditado en autos
DEMANDADA: MAYRA GISELA VELASQUEZ DE BECERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.743.917
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: PEDRO LUÍS CARDONA OJEDA, GREGORY JOHAN BOLÍVAR RODRÍGUEZ y MIRTA JOVITA NAVAS ROJAS, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 253.242, 101.512 y 94.806 respectivamente
Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de octubre de 2019 por el Juzgado Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta.
En horas de despacho del día 29 de enero de 2020, se celebró la audiencia oral de apelación, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo en forma oral.
Siendo la oportunidad procesal, se procede a dictar sentencia en los siguientes términos:
I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR
El caso de marras presenta la singularidad de que la parte actora inicialmente no alega la existencia de una relación arrendaticia, sin embargo, en su libelo expresamente reconoce que la demandada le hizo consignaciones arrendaticias y ellas las recibió. Asimismo, la parte demandada en su contestación reconoce que entre ellas lo que existe es un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, resultando concluyente que la relación arrendaticia quedó como un hecho no controvertido y por ende, exento de prueba. Esta circunstancia determina, que todos los alegatos y pruebas de ambas partes sobre la forma en que la demandada empezó a ocupar el inmueble son estériles y nada aporta para resolver la controversia.
La demandante fundamenta su pretensión de desalojo en dos causales, la primera de ellas es la falta de pago, la cual fue negada por la sentencia recurrida, siendo que la demandante no ejerció recurso de apelación, por lo que debe considerarse que está conforme con la decisión.
Conforme al principio tantum appellatum quantum devolutum, la esencia de la legitimación para recurrir radica en la existencia de gravamen, ello implica que aquellos pronunciamientos de la sentencia de instancia que no hayan sido objeto de impugnación y que resulten favorables al apelante, conservarán plena eficacia para él, pues lo que pretende con la interposición del recurso es obtener una resolución que modifique la de instancia en lo que le resulte desfavorable, nunca una reforma que empeore su situación. La interposición del recurso genera, por tanto, para el recurrente una expectativa de reforma de la resolución recurrida en aquello que le resulte desfavorable, sin que en ningún caso le quepa esperar un resultado que le perjudique. (Obra citada: Juan Montero Aroca y José Flors Maties, Los Recursos en el Proceso Civil, editorial Tirant Lo Blanch, páginas 346 y siguiente)
Siguiendo a la mas acreditada doctrina, son objeto de la apelación sólo aquellos aspectos de la sentencia de primera instancia que resulten desfavorables al recurrente y como quiera que en el caso de marras sólo apeló la parte demandada y la improcedencia de la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento favorece a la parte demandada apelante, es forzoso concluir que la sentencia recurrida respecto a esta pretensión debe quedar incólume por cuanto favorece al demandado recurrente, habida cuenta que esta superioridad está impedida de desmejorar la condición del apelante acatando la prohibición de la reformatio in peius.
Lo expuesto trae como consecuencia, que a los efectos de la presente sentencia todos los alegatos y pruebas referentes a la causal de desalojo por falta de pago resultan manifiestamente impertinentes, Y ASI SE DECLARA.
La otra causal de desalojo invocada por la demandante, fue la necesidad de ocupar el inmueble arrendado y al efecto, alega que no tiene donde vivir por lo que ha tenido que recurrir a amigos, allegados y familiares para poder contar con un sitio donde dormir y bañarse, teniendo que redoblarse y hacer guardias extremas a sus compañeros de trabajo sólo para tener un sitio donde pernoctar y pasar su tiempo ya que se desempeña como enfermera en la Ciudad Hospitalaria Doctor Enrique Tejera de Valencia.
La demandada por su parte, señala que tratándose de un contrato de arrendamiento con opción a compra la controversia debe manejarse como si de una venta se tratase, por lo que mal puede la demandante solicitar un desalojo. Además sostiene que la causal de desalojo por necesidad de ocupar el inmueble resulta improcedente porque existe inepta acumulación y no demuestra la actora en forma alguna esa necesidad, siendo transcendente dicha prueba la cual debe considerarse un documento fundamental y debe producirse junto al libelo de la demanda.
Para decidir se observa:
No debemos olvidar, que el contrato preparatorio de una venta puede coexistir con el de arrendamiento mientras la venta no se perfeccione, es harto conocido en el foro jurídico el llamado contrato de arrendamiento con opción a compra, mediante el cual las partes acuerdan la venta del bien arrendado y mientras la misma se lleva a cabo, quedan vinculadas en una relación arrendaticia.
Como colofón queda que si la demandada considera que ellas pactaron la venta del inmueble, tenía la posibilidad de reconvenir en el presente juicio para solicitar el cumplimiento de ese contrato, cosa que no hizo. El presente juicio versa sobre un desalojo y como quedó dicho en el decurso de esta sentencia la relación arrendaticia quedó como un hecho no controvertido por las partes. La eventual existencia de un contrato de opción de compraventa no implica la revocatoria automática del contrato de arrendamiento y en el presente caso, no hay pruebas que demuestren que las partes pusieron fin a su relación arrendaticia, por lo que ésta tiene plena vigencia, lo que determina que la arrendadora puede intentar válidamente la acción de desalojo. ASÍ SE DECLARA.
En otro orden de ideas, conviene señalar que la denominada por la doctrina “inepta acumulación de pretensiones” se da en tres supuestos, a saber: 1.- cuando en un mismo libelo se incluyan pretensiones excluyentes entre sí; 2.- cuando las pretensiones correspondan por razón de la materia a distintos Tribunales; y 3.- en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.
Ciertamente, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
La parte demandante acumula en su libelo una pretensión de desalojo por dos causales como son la falta de pago y la necesidad de ocupar el inmueble y solicita el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, pretensiones que no son contradictorias y por ende no se excluyen mutuamente, vale decir, la procedencia de alguna no implica per se la improcedencia de las otras, además esas pretensiones conforme al artículo 98 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, corresponde conocerlas a la jurisdicción ordinaria por ser material civil y deben sustanciarse por el mismo procedimiento por audiencias ya que derivan de una de una relación arrendaticia que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, resultando concluyente que no existe la inepta acumulación de pretensiones alegada por la demandada, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, el artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda en su ordinal 2º, dispone:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial…”
Como se aprecia, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado debe ser demostrada mediante prueba contundente, siendo carga de la arrendadora demandante demostrar tal circunstancia.
En efecto, la pruebas deben ser ofrecidas junto al libelo y a la contestación a tenor de los artículos 100 y 107 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda y en este sentido, se aprecia que la demandante promueve en su libelo de demanda la testimonial de la ciudadana ANDREA BELINDA PACHECO, la cual ofrece sus testimonio en el desarrollo de la audiencia de juicio celebrada el 17 de octubre de 2019, declarando que conoce a la demandante porque son compañeras de trabajo en la ciudad hospitalaria, que la demandante pernocta en el Hospital Central de Valencia, que el lugar es sumamente pequeño hay literas y se turnan el dormitorio cuando están de guardia y que la demandante a veces se va para su casa porque no tiene donde descansar bien, no tiene donde lavar su ropa y su aseo personal y cuando no pernocta en su casa, se queda en el cuarto de descanso donde ella trabaja, a las primera, segunda, cuarta y quinta preguntas. Esta testigo fue repreguntada por la parte demandada, declarando que tiene relación laboral con la demandante y que no tiene conocimiento que tenga una vivienda en la urbanización Parque Residencial La Florida, a las primera y sexta repreguntas.
La testigo ANDREA BELINDA PACHECO, da razón fundada de sus dichos y no incurre en contradicciones por lo que se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 16 del expediente cursa copia fotostática simple de instrumento que posee sello húmedo de INSALUD, que al tratarse de una institución pública y no haber sido impugnada, se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante es trabajadora de la referida institución desempeñando el cargo de enfermera.
La sentencia recurrida arriba a la conclusión que la necesidad de ocupar el inmueble no requiere ser demostrada, criterio del cual discrepa esta alzada por cuanto contraviene una disposición expresa de la ley, recuérdese que el parágrafo único del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda contempla de manera expresa que el arrendador debe demostrar con “prueba contundente” la causal de desalojo prevista en el ordinal 2º, es decir, la causal de necesidad de ocupar el inmueble.
En los autos existe prueba instrumental que demuestra que la demandante es trabajadora de INSALUD desempeñando el cargo de enfermera y con el testimonio de la ciudadana ANDREA BELINDA PACHECO, testigo que fue promovido en forma oportuna en el libelo de la demanda, quedó demostrado que la demandante en ocasiones duerme y se asea en la casa de la testigo y cuando no puede lo hace en su lugar de trabajo que es la Ciudad Hospitalaria Doctor Enrique Tejera de Valencia, resultando concluyente que el alegato de la parte demandante que sustenta su pretensión de desalojo fundada en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado quedó plenamente demostrada y como quiera que las pruebas ofrecidas por la pare demandada no desvirtúan ni hacen contraprueba de ese hecho, es forzoso concluir que la pretensión de desalojo debe prosperar de conformidad con el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, lo que determina que el recurso de apelación no pueda prosperar y sea confirmada la decisión recurrida pero con diferente motivación, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE DECIDE.
II
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana MAYRA GISELA VELÁSQUEZ DE BECERRA; SEGUNDO: SE CONFIRMA con diferente motivación la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de octubre de 2019 por el Juzgado Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana LUZ DALIA ARANGO contra la ciudadana MAYRA GISELA VELÁSQUEZ DE BECERRA, y en consecuencia SE ORDENA el desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-1-A, primer piso, edificio Nº 2, etapa II, sector 1, conjunto residencial Santa Teresita, calle de la Colina, sector Mañongo, municipio Naguanagua del estado Carabobo, debiéndose regir la ejecución de la presente decisión por el Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley Contra El Desalojo Y La Desocupación Arbitraria De Viviendas, siendo que el inmueble no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres años conforme al parágrafo único del artículo 91 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda.
Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de
Valencia, a los veintinueve (29) días del mes de enero del año dos mil veinte (2020). Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo la 3:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.604
JAMP/FYM.-
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