TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, ocho (08) de enero de 2020
Años: 209° de Independencia y 160° de la Federación

EXPEDIENTE: 3.284
I.-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA.-
PARTE DEMANDANTE: EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-3.682.932 y V-14.573.594, respectivamente.
ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES): Abog. VIDRAINA PEÑA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 192.350
PARTE DEMANDADA (S): ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.530.292 y Herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR.
ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES): RITA ESTHER CABRERA REYES, inscrita EN EL Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°63.989 y Defensor ad lítem de los Herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR Abog. MARIANELLA GODOY CARVAJAL, I.P.S.A. N°48.657.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-II-
BREVE RESEÑAS DE LAS ACTAS PROCESALES.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de Municipio pasa a dictar sentencia en términos claros, precisos y lacónicos, prescindiendo de la narrativa, sin realizar transcripciones extensas de las actas, documentos y demás actos del proceso; haciéndolo en los siguientes términos:
Mediante escrito presentado en fecha diecisiete (17) de diciembre del año 2014, por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-3.682.932 y V-14.573.594, respectivamente, asistidas en dicho acto por la abogado en ejercicio VIDRAINA PEÑA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 192.350, incoa pretensión por RETYRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra las ciudadanas ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.530.292 y MARÍA VITELMINA FUQUEBE BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.126.377, la cual correspondió conocer previa Distribución de ley a este Tribunal, dándosele entrada en fecha siete (07) de enero de 2015, bajo el Nro 3.123, (nomenclatura interna de este Juzgado) y se asentó en los libros correspondientes.
III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Mediante escrito presentado por la parte actora en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2014, expone la pretensión planteada en los siguientes términos:
“A partir del día 1° de junio de 2007, somos arrendatarias del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 1-D, Piso 1, Torre “A”, del Edificio Parque Residencial “El Dorado”, en el Municipio Naguanagua, estado Carabobo, tal como se evidencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 28 de mayo de 2007, bajo el N° 31, Tomo 109 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (…) suscrito con la ciudadana AIDA DARÍA CAMPOS DE MONTENEGRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.345.050, actuando en su condición de mandataria de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.126.377 (…)”
Que: “Es el caso, Ciudadano Juez, que en fecha 10 de noviembre de 2.014, la Ciudadana AIDA DARÍA CAMPOS DE MONTENEGRO, ya identificada, quien funge como apoderada de nuestra arrendadora, ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, basada en que nuestro grupo familiar está conformado por el ciudadano JOSÉ EDECIO BRICEÑO CORREDOR (…) cónyuge y padre de las hoy accionantes EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, respectivamente (…), hizo entrega de un documento apócrifo, en el cual no solo se cambiaba la naturaleza de la relación locativa, pretendiendo transformarla en un contrato de comodato, a nombre del ciudadano JOSÉ BRICEÑO CORREDOR, (…) sino que quien aparecía como COMODANTE era la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS (…) informándome de manera verbal que su hija era la nueva propietaria del inmueble objeto de la relación locativa, derivada de un contrato de arrendamiento.”
Que: “Ante tales hechos, nos dirigimos a la Oficina de Registro Inmobiliario a efectos de constatar lo señalado en el pretendido contrato de comodato, el cual nos negamos a suscribir, y que verbalmente nos había comunicado la Ciudadana AIDA DARÍA CAMPOS DE MONTENEGRO; evidenciando en los Libros respectivos que efectivamente en fecha 27 de noviembre de 2009, la ciudadana AIDA DARÍA CAMPOS DE MONTENEGRO, ya identificada, ejerciendo las facultades conferidas en el instrumento poder general de Administración y Disposición que le había otorgado la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR (…) había procedido vender el inmueble objeto de la relación locativa, a su hija, ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS (…) operación que evidencia que el inmueble fue vendido a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que nos asiste como arrendatarias para que se nos ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble objeto de la relación locativa”
Concluye su exposición solicitando que:
“Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a la ciudadana MARIA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, ya identificada, en su condición de Propietaria Arrendadora y a su vez vendedora del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-D, Piso 1, Torre “A”, del Edificio Parque Residencial “El Dorado”, en el Municipio Naguanagua, Estado Carabobo, (…) y a la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, ya identificada, en su condición de compradora del mencionado inmueble; tal como se evidencia del precitado documento de compra-venta; para que convenga o así sea declarado por el tribunal, en que se nos tenga como subrogadas como compradoras bajo las mismas modalidades y condiciones de la compraventa que consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 03 de Noviembre del 2010, quedando inserto bajo el Número 2010.3414, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.12.1.1518, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 (…)”
En contraposición de los alegatos parcialmente transcritos, en fecha cuatro (04) de julio de 2018, la abogado en ejercicio MARIANELLA GODOY CARAVAJAL, en su condición de Defensor Ad Lítem de los Herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana MARIA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, parte codemandada en la presente controversia, consigna formal escrito de contestación al fondo del asunto planteado en autos, resaltando los extractos que de seguidas se transcriben:
“Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la Demanda por Retracto Legal, incoada por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, a través de Apoderada Judicial Abogada VIDRAINA PEÑA, todas identificadas en autos en contra de mis representados, por ser falsos e infundados los hechos y el derecho invocado. Por lo tanto: (…)”
Que: “Niego a todo evento lo pedido por la parte actora. Dejo constancia de que como no existe dirección de mis representados, procedí a publicar aviso de notificación por el Diario el Notitarde y que lo consigno junto con el escrito de alegatos, esto para demostrar que cumplí con el deber que tengo de comunicarme con ellos para una mejor defensa de sus derechos e intereses en el presente juicio.”
Asimismo, la representación judicial de la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, parte codemandada, consignó formal escrito de contestación desarrollado en los términos siguientes:
“La codemandada MARÍA VITELMINA FUNQUENE BOLÍVAR, se murió (3años antes de intentar la demanda) en fecha 08/08/2012 según consta de acta de defunción que se anexa con la letra A al folio 113 del expediente primera pieza; quien vendió a mi representada el apartamento y ello compro mediante documento notariado y posteriormente Registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo en fecha tres de noviembre de 2009, bajo el Número 2010.3414, siendo conocido desde ese momento por las demandantes quienes pretenden de manera maliciosa despojar de la propiedad a mi representada y así se demuestra de cédula catastral original que le fue entregada posteriormente desde el momento que fue sacada donde consta que ella es la propietaria del inmueble ubicado en el piso 1-D, piso 1, Torre A, del Edificio Parque Residencial El Dorado, en el Municipio Naguanagua, del Estado Carabobo, de manera que es falso que las demandantes desconocían que ella era la propietaria, porque las demandantes están ocupando el inmueble desde 2010 con una prorroga legal firmada por ellas y anexada a la demanda donde ellas manifiestan que desocuparían el inmueble, al vencimiento de la prorroga legal acordada.”
Que: “Pero es el caso ciudadano Juez que ha sido imposible que estas personas cumplan con su palabra de desalojar el inmueble dado que al enterarse que la señora que le vendió se murió en fecha 08/08/2012, ellos quienes mantenían relación de cordialidad hasta el momento con mi representada decidieron no salir del inmueble y no firmar más contratos de arrendamiento con su persona desde el año 2011 y seguir consignando en la cuenta bancaria que siempre lo habían hecho, inventando inclusive que mediante un documento que mi representada desconoce porque no es cierto y no está firmado por ella y (así lo manifestó mi representada en documento de contestación consignado al folio 108 al 112); se enteraron de una supuesta fecha que indican en la demanda (en fecha diez de noviembre de 2014) (…)”
Que: “Quedando demostrado en primer lugar que la vendedora está muerta y no puede comparecer al juicio a defenderse frente a estas personas mentirosas que actúan de manera fraudulenta ocultando al Tribunal la verdad para así lograr sus oscuras pretensiones sobre un bien propiedad de mi representada.”
Que: “Y en segundo lugar que si tuvieron conocimiento desde que se hizo la venta y se les entregó la ficha catastral hechos públicos y notorios ante lo cual ellos manifestaron simplemente que les dieran una pequeña prorroga que se les concedió según se desprende de las pruebas consignadas con la demanda, y no existe contrato de arrendamiento escrito desde el año 2011 que pidieron la prorroga y se la consumieron, hasta la fecha porque se han negado a firmarlo.”
Que: “Y en primer lugar existe de manera evidente la falta de cualidad o legitimidad para comparecer en juicio la demandada o codemandada por estar muerta la persona vendedora del inmueble a mi representada tal como ha establecido la jurisprudencia sobre este particular, solicitándose al efecto la nulidad de todo lo actuado incluido el acto de admisión de la demanda y el otorgamiento e imposición de medidas cautelares reponiéndose la causa y debe declararse la misma inadmisible cosa que se solicita en este acto sea declarado por esta instancia.”
Que: “Operando en este caso la caducidad para ejercer la acción ya que ellos (las inquilinas) antes de solicitar o al solicitar la prórroga de cuatro meses para permanecer en el inmueble y manifestar que se iría ellos han podido hacer uso de cualquier acción que a bien tuvieran estando viva la vendedora y no como en el presente donde han pasado más de cuatro años que tuvieron conocimiento de la venta y tres años de la muerte de la demandada MARÍA VITELMINA FUNQUENE BOLÍVAR para el momento de la interposición de la demanda.”
Para concluir, expone:
“Finalmente solicito que la presente escrito de contestación de la demanda sea admitido, sustanciado y declarado con lugar en la definitiva, se declare sin lugar la demanda por inadmisible y se extinga el proceso. Es justicia que se espera en Valencia a la fecha de su presentación.”

Así las cosas y siendo la oportunidad procesal a los fines de la extensión del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil quien aquí juzga lo realiza de la manera siguiente:
-III.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Fijados como fueron los puntos controvertidos por este Juzgado mediante Auto de fecha trece (13) de julio de 2018, el cual corre inserto al folio ciento catorce de la segunda pieza del presente expediente, procede esta Sentenciadora a emitir pronunciamiento respecto al fondo de cada uno de ellos, tomando como punto de inicio la falta de legitimidad para actuar en juicio de la ciudadana MARIA VITELMINA FUNQUENE BOLÍVAR, suficientemente identificada, quien funge como parte codemandada-vendedora en el asunto de marras, invocada por la representación judicial de la parte codemandada-compradora, ciudadana ANDREINA ELNA MONTONEGRO CAMPOS, antes identificada, alegato éste que esgrime en los siguientes términos:
“Las demandantes de autos, dirigieron su acción contra las ciudadanas MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR Y ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, ya identificadas y no contra los herederos de la fallecida MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, quienes por tal motivo se encuentran en un estado de sujeción jurídica por su muerte, debiendo demandarse a los sujetos conforme lo indica la ley adjetiva. Y así debe establecerse porque además paso el lapso de yacencia y no hay herederos.”

Deviene así que, la ciudadana MARIA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, quien en la relación arrendaticia funge como ARRENDORA, y en el acto negocial de transmisión de propiedad resulta ser la VENDEDORA, falleció en fecha ocho (08) de agosto de 2012, tal como se desprende de ACTA DE DEFUNCIÓN N° 570, expedida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia San José, municipio Valencia del Estado Carabobo, la cual corre inserta en copia certificada al folio ciento trece (113) y vuelto de la primera pieza del presente expediente, ostentando el carácter de documento público, el cual goza de valor probatorio pleno conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consignada por la parte codemandada, ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS en fecha dieciocho (18) de noviembre de 2015.
Tratándose el asunto de autos, sobre un RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el cual por regla exige la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario conformado por el arrendatario-vendedor y el comprador, resulta imprescindible verificar la legitimidad de los sujetos intervinientes para actuar en juicio, teniéndose ésta como la identidad lógica entre las personas contra quienes se intente la acción y aquellas personas a quienes la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, así pues, la falta o ausencia de alguna de las partes que comportan la pluralidad del sujeto (pasivo en este caso) impedirá que se dicte una sentencia eficaz, en el entendido que la misma no tendrá el alcance frente a todos los sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos
A todo evento, vista el Acta de Defunción anteriormente señalada, se desprende al folio ciento dieciocho (118) de la pieza I del presente expediente, AUTO emitido por este Juzgado en fecha veinticuatro (24) de Noviembre de 2015, mediante el cual acuerda: “En consecuencia, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, acuerda SUSPENDER el curso de la causa mientras cite a sus herederos.”
Asimismo, en fecha veinticinco (25) de noviembre del 2015, la representación judicial de la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, ejerció Recurso de Apelación contra el referido Auto, Apelación ésta que fue desistida en fecha catorce (14) de marzo de 2016, oportunidad fijada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, para que tuviera lugar la Audiencia o debate Oral, el cual fue HOMOLOGADO, en el mismo acto.
Frente a las aseveraciones esbozadas en referencia a la cuestionada y controvertida legitimación procesal de la difunta MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, debe apuntar quien aquí sentencia que, la determinación de ésta (legitimación) viene de un análisis preliminar que realiza el Juez conocedor de la causa para la determinación de la misma, sin que ello implique determinar la efectiva titularidad del derecho. Así ha sido establecido por la más calificada jurisprudencia nacional, que ad exemplum se cita, proferida de Decisión N° R.C. 000687 de fecha tres (03) de noviembre de 2016, proferida de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal:
Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata. (Resaltado de este Juzgado)
Además, debe prestarse atención a los principios sobre los cuales descansa la legitimidad de las partes en el ordenamiento jurídico venezolano, que son la economía procesal y la seguridad jurídica, por cuanto a través de aquélla el Estado puede controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Lo anterior es así porque, porque la institución procesal a la cual se hace referencia, trasciende de la regular instauración de la relación procesal a los efectos jurídicos que produce la sentencia, en el sentido que, de no cumplir con las cualidades o condiciones subjetivas, ésta resultaría ineficaz, lo cual constituye una activación inútil del aparato jurisdiccional en desavenencia de la celeridad procesal que rige el mismo.
Hechas las consideraciones que anteceden, no escapa de la vista esta Sentenciadora, que ordenado como fuera la suspensión del proceso hasta la debida citación de los herederos de la difunta, en fecha quince (15) de diciembre de 2015, es solicitado mediante diligencia expresa, la cual riela inserta al folio ciento veinticinco (125) de la primera pieza, presentada por la abogado en ejercicio ANGELIZA SALIMA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, mediante la cual solicita la publicación del edicto correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron librados en fecha doce (12) de enero de 2016, (vid. Folio 128 al 129)
En suma de ello, en fecha veintiséis (26) de julio del 2016, se ordena agregar a los autos que conforman el presente expediente las publicaciones realizadas, a los fines de que surta los efectos legales correspondientes, siendo necesario el nombramiento de un defensor ad lítem, una vez transcurrido en lapso sin que pudiese verificarse la comparecencia de los sucesores del de cujus, formalidades éstas cuyo cumplimiento puede apreciarse a los folios ciento cuarenta y cinco (145) al ciento cuarenta y siete (147) de la pieza II del presente expediente.
Siendo así, la legitimación para actuar en juicio, entendida ésta como la identidad lógica entre la persona que actúe o contra quien se actúe y la persona a quien la Ley le atribuye la facultad de estar en juicio, implica dentro de su esfera existencial la capacidad de dicha persona, la cual, al referirse el presente asunto sobre, la muerte del sujeto codemandado, se entiende que la capacidad de éste ha cesado en la esfera jurídica, toda vez que su aptitud para ser titular de derechos y obligaciones ha fenecido con el hecho cierto de su muerte, sin embargo, ello no implica que tales derechos y obligaciones se extingan con ello.
Así se observa que, de las documentales que componen el presente expediente, se tiene que la pretensión por Retracto Legal ejercida por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY y JOSEPHMMA DEL VALE BRICEÑO MURGUEY, en calidad de demandantes y arrendatarias, fue ejercida contra las ciudadanas ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS y MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, teniendo este Juzgado conocimiento de la muerte de la última de las nombradas en fecha dieciocho (18) noviembre de 2015, ordenándose a tal efecto la suspensión del proceso hasta que se efectuare la correcta citación de los herederos, ello en aras de garantizar un proceso apegado a derecho, con el cumplimiento de los extremos procesales y formales establecidos por Ley, sin perjuicio de los derechos y garantías que asisten a las partes intervinientes, en razón de ello, mal podría esta Juzgador declarar la falta de legitimidad de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, toda vez la representación de sus derechos e intereses recae sobre sus sucesores, debiendo este Tribunal, como en efecto lo hiciere, ordenar la citación de aquellos, quienes cuenta con la capacidad para actuar en juicio, conformando de ésta manera la correcta configuración de la relación procesal. Así se decide.
Por otra parte, en lo que respecta a la solicitud de reposición de la causa planteada por la parte codemandada en los términos siguientes:
“(…) declarar la reposición de la causa al estado de admisión, de conformidad al artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, produciéndose la nulidad de todo lo actuado hasta la presente fecha, en virtud de la situación de orden público advertido, cuya nulidad incluye el auto de admisión de la demanda, el pronunciamiento del superior y, como consecuencia de ello y por la reposición antes señalada, se solicita se declare la inadmisibilidad de la demanda (…)”
En lo que respecta, específicamente a la nulidad y reposición de actos procesales, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil preceptúa:
Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado
Así pues, la reposición de la causa y la consecuente nulidad de los actos que de ella deriven, no puede, por motivo alguno responder a caprichosas formalidades que en nada influyen en el espíritu y contenido del íter procesal en sí, por lo que, la aplicación de la misma se hará en sentido restrictivo y de carácter excepcional, si y solo sí, el error u omisión cometido incide sustancialmente en el devenir del proceso o sin con ello se ha generado algún desequilibrio respecto a las partes y la eventual vulneración de sus derechos e intereses, todo ello responde a los principios recogidos en el artículo 26 y 257 constitucional.
Ahora bien, la codemandada-compradora plantea la solicitud de reposición de la causa, advirtiendo la falta de cualidad para actuar en juicio de quien fungiera como arrendadora-vendedora, señalando que, en virtud de la muerte de la litisconsorte necesaria deben declararse nulos todos los actos procesales realizados, incluyendo la admisión de la presente causa.
No obstante a ello, tal como quedó establecido por esta Juzgadora en líneas precedentes, es hasta el día dieciocho (18) de noviembre de 2015, cuando la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, consigna anexo al escrito de contestación ACTA DE DEFUNCIÓN N° 570, de la Oficina de Registro Civil de la parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, constando así en las actas que conforman el presente expediente la muerte de la ciudadana MARIA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR. Ante dicha circunstancia, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2015, se dicta AUTO mediante el cual se ordena SUSPENDER el curso de la causa, hasta tanto se cite a los herederos de la referida ciudadana.
Vista la naturaleza de la pretensión incoada, resulta imperativo el correcto establecimiento de las partes intervinientes, toda vez que, es necesaria la presencia de un litisconsorcio pasivo, conformado por; la arrendadora-vendedora y la compradora, del inmueble antes indicado, sin embargo ante el hecho del fallecimiento de una de las litisconsortes, este Juzgado procedió, conforme al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, a citar a los herederos de la de cujus, para lo cual se cumplieron las formalidades y extremos de Ley, así se observa que, en modo alguno puede quien aquí sentencia a ordenar una reposición que nada tiene que subsanar o corregir, pues, las partes quedaron correctamente citadas. Así se decide.
Adicionalmente, delata la parte codemandada la caducidad de la acción, aduciendo que:
“Operando en este caso la caducidad para ejercer la acción ya que ellos (las inquilinas) antes de solicitar la prórroga de cuatro meses para permanecer en el inmueble y manifestar que se irían ellos han podido hacer uso de cualquier acción que a bien tuvieran estando viva la vendedora y no como en el presente donde han pasado más de cuatro años que tuvieron conocimiento de la venta (…)”
En este mismo orden y dirección es necesario puntualizar no solo el lapso de caducidad establecido para ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio de Viviendo, sino más allá de ello, es menester dejar por sentada a partir de qué momento comienza a computarse el mismo. A tal efecto el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, aplicable ratione temporis, establece:
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado
No obstante la precisión del lapso de caducidad establecido por Ley para el ejercicio del derecho de retracto legal, existen circunstancias fácticas que dificultan el computo del mismo, dado que el artículo anteriormente citado parte de la premisa de la debida notificación del arrendatario, sin embargo, nada establece sobre la omisión de la misma, lo que dificulta determinar el momento exacto en el cual el arrendatario tuvo conocimiento del acto negocial traslativo de propiedad.
En este sentido, y sobre el específico supuesto de la caducidad en el retracto legal arrendaticio, nuestra Sala de Casación Civil en un fallo proferido en fecha 10/08/2007, Exp. N° AA20-C-2007-000171, dejó establecido lo siguiente:
…la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Asimismo, en reciente decisión, la referida Sala en sentencia dictada en el expediente Nº 2015-000873, de fecha 18 de julio del 2016, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁSQUEZ ESTEVES, respecto al lapso de caducidad objeto de debate, estableció:
El anterior criterio jurisprudencial fue posteriormente modificado a través de sentencia Nº 260 del 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, C.A. c/ Inversora El Rastro, C.A. y otra, en la cual se estableció que “…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”.
Así bien, cuando se verifica lo decidido por el juez de la recurrida, la Sala observa, tal y como antes se estableció, que el juez Ad Quem, en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, considera efectivamente, que el término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal en la presente causa, empezó a regir a partir del 12 de junio de 2006, fecha en la que se protocolizó el contrato de arrendamiento entre la demandante-arrendataria y el co-demandado-arrendador G.G.B.V., en donde se estableció en la Cláusula Primera del contrato en cuestión, que dicho co-demandado-arrendador, actuaba en calidad de propietario del inmueble, acto mediante el cual, el demandante-arrendatario conformado por la sociedad mercantil Estación LGH Service C.A., se dio por notificado de dicha condición al evidentemente suscribir dicho contrato, y por ende de la enajenación del bien inmueble arrendado, por cuanto evidenció el cambio de la titularidad en la propiedad del bien inmueble objeto de dicho contrato, ya especificado en su totalidad. Con dicho análisis efectuado por el juez de la recurrida, no solamente se aplicó correctamente el dispositivo legal contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que además, también se ajustó a la doctrina casacional vigente al respecto, de manera que considera la Sala que, contrario a lo alegado por el formalizante, el juez de la recurrida interpretó correctamente el contenido de dicha disposición legal sustantiva. Así se establece…
De la precedente transcripción del criterio jurisprudencial traído a colación, a la luz de la derogada ley de arrendamientos inmobiliarios, el lapso útil para el ejercicio de la acción incoada es de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha cierta de la notificación al arrendatario de la venta o cesión de propiedad del inmueble objeto de contrato, y en caso de no existir notificación alguno, dicho lapso comenzará a transcurrir desde la fecha cierta en que se haya tenido conocimiento de la enajenación, refiriéndose con ello, evidentemente, al conocimiento del inquilino respecto a la venta del inmueble que ocupa y del cual no se le hizo la respectiva notificación, como se evidencia en el caso de autos no ocurrió, pues la propia representación de la parte demandada reconoce que tal notificación no fue realizada en los términos expuestos en el tantas veces citado artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, asegurando, no obstante, el conocimiento de la venta en cuestión por parte del arrendatario.
Explanadas como han sido las consideraciones anteriores, observa quien aquí sentencia que, de las actas que conforman el presente expediente, no existe NOTIFICACIÓN alguna que ponga en conocimiento a las arrendatarias del traspaso de propiedad del inmueble que ocupa, con las formalidades exigidas en el artículo 47 del del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, así pues, dada la ausencia de la misma, por analogía, dicho lapso de caducidad es computable a partir de la fecha en que sea evidente el conocimiento de la venta, hecho éste que, al realizarse entre las partes contratantes (vendedora y compradora), imposibilitan que las Arrendatarias estén en cuenta del mismo, no existiendo medio de prueba alguno que permita a esta Sentenciadora determinar el inicio del cómputo del referido lapso de caducidad, viéndose forzosamente a establecer que la presente pretensión por Retracto Legal Arrendaticio fue ejercida en tiempo hábil. Así se decide.
Resueltos los puntos anteriores, y dado que la relación arrendaticia entre las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, antes identificadas, en calidad de arrendatarias, y la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR (difunta) en calidad de Arrendadora, desde el primero (1°) de junio del año 2007, no resulta ser un hecho controvertido entre las partes, procede quien aquí sentencia a determinar la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio pretendido por las accionantes, para lo cual resulta necesario realizar las consideraciones siguientes:
Se desprende a los folios cincuenta y siete (57) y cincuenta y ocho (58) de la pieza I del presente expediente, Copia Simple de Documento de Compra Venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, asentado bajo el N° 29, Tomo N° 455 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, de fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009, suscrito por la ciudadana AIDA DARIA CAMPOS DE MONTENEGRO, actuando en nombre y representación de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUNQUENE BOLÍVAR, (vendedora), y la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS (compradora), cuyo objeto es la venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-D, ubicado en el Piso 1, el cual forma parte de la Torre A, del Edificio Parque Residencial El Dorado, ubicado en la Calle El Guayabal en jurisdicción del Municipio Naguanagua, el cual cuenta con una superficie aproximada de Ochenta y un Metros cuadrados (81 mts2). Venta ésta que posteriormente fue protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo en fecha tres (03) de noviembre de 2010, quedando asentado bajo el N° 2010.3414, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.12.1.1518 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. Demostrando con ello, que en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009 se efectuó la enajenación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las hoy demandantes y la ciudadana MARÍA VITELMINA FUNQUENE BOLÍVAR.
En relación con el retracto legal arrendaticio, se encuentra regulado por el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciendo lo siguiente:
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”.
Ahora bien, dicha ley fue derogada parcialmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, no obstante, en el caso bajo estudio, fue realizada la venta del inmueble el veintisiete (27) de noviembre de 2009, encontrándose vigente para esa fecha el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo aplicable ratione temporis.
Prosigue el referido texto legal, aplicable al caso de marras, estableciendo los supuestos que dan lugar al ejercicio del derecho de retracto legal estableciendo:
Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Es destacado del literal “a” del artículo anteriormente citado que, procede el retracto legal arrendaticio ante la ausencia de la Notificación que debiere hacer el propietario de su voluntad de vender, con indicación expresa del precio, condiciones y la modalidad de la negociación, lo que se traduce en una obligación del arrendador cumplir con las formalidades exigidas en el artículo 44 íbidem, y en caso de omitir dicha actuación, consecuencialmente podrá el arrendatario hacer uso del derecho que le asiste.
Como resultado de lo anteriormente señalado se tiene que, el derecho de retraer le asiste al arrendatario siempre que se suscite cualquiera de las dos circunstancias señaladas por Ley, esto es en principio, cuando no exista la preferencia ofertiva que deba hacer el propietario del inmueble antes de la venta del mismo, claro ésta, o aun existiendo ésta omitiera alguna de las formalidades que la Ley establece, o cuando habiéndose realizado la respectiva notificación, la venta se hubiere efectuado a un tercero en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario.
Sin embargo, de la acuciosa revisión del presente expediente, no se evidencia documental alguna que permita a este Juzgado comprobar que la ciudadana propietaria del inmueble arrendado, haya manifestado a sus arrendatarias la intención de enajenar el mismo, lo que da cabida a que las demandantes puedan ejercer la prensión que aquí se incoa, en tanto que, tal hecho encuadra dentro del supuesto establecido en el literal “a” del artículo 48 de la Ley in commento, toda vez que, ante la ausencia plena de un documento autentico que demuestre la manifestación de voluntad del propietario – arrendador de vender el inmueble objeto de contrato, y las condiciones en las cuales decidiera hacerlo da cabida, inequívocamente a que el arrendatario haga uso del derecho de retraerse en los mismos términos y condiciones en las cuales fue acordada la enajenación del inmueble.
De modo tal que, en el caso sub iudice, se evidencia que la venta del inmueble, antes identificado, se realizó en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009, siendo la nueva propietaria la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, asimismo de la revisión exhaustiva del expediente signado con el N° 3.123 (nomenclatura interna de este Juzgado) no se desprende, tal como se señaló en líneas precedentes, notificación de preferencia ofertiva, ni menos aún la debida notificación de la venta del inmueble, sin embargo, no escapa de la vista de quien aquí sentencia las actuaciones que a continuación se vierten:
- Corre inserto al folio treinta y tres (33) al treinta y seis (36) de la primera pieza del presente expediente, documento privado de arrendamiento, suscrito por la ciudadana AIDA CAMPOS DE MONTENEGRO, actuando en nombre y representación de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, en calidad de ARRENDADORA; y las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, en calidad de arrendatarias, en fecha cinco (05) de mayo de 2010, el cual goza de pleno valor probatorio al no ser impugnado válidamente por ninguna de las partes.
- Riela inserto al folio treinta y ocho (38
) de la primera pieza del presente expediente Comunicación dirigida a la ciudadana EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO, suscrita por la ciudadana AIDA CAMPOS DE MONTENEGRO actuando en nombre y representación de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, mediante la cual le concede a las arrendatarias una Prórroga Adicional de Cuatro Meses, comunicación suscrita en fecha ocho (08) de marzo de 2011.
Lo anterior permite a esta Operadora de Justicia, determinar con meridiana claridad que, aun cuando fue celebrado en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009, contrato de compra venta del inmueble arrendado, a otra persona distinta a las arrendatarias, la ciudadana AIDA CAMPOS DE MONTENEGRO actuando en nombre y representación de la ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUENE BOLÍVAR, continuó celebrando contratos de arrendamientos y suscribiendo comunicaciones en apariencia de continuar con la relación arrendaticia, con las arrendatarias, posterior a la referida venta, y más allá de ello, las mismas fueron giradas en nombre de una persona distinta a la nueva propietaria, constituyendo con ello una violación flagrante y desconocimiento pleno a las disposiciones legales especiales que rigen la materia arrendaticia, en menoscabo de los derechos que le asisten a las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, al omitir en principio, la respectiva preferencia ofertiva, y no obstante ocultar el cambio de propietario del referido inmueble; en consecuencia, este Órgano Jurisdiccional se ve en la imperiosa necesidad de otorgar a las antes identificadas arrendatarias, el derecho de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, debiendo subrogarse en los términos y condiciones establecidos en el Contrato de Compra Venta celebrado en fecha veintisiete (27) de Noviembre de 2009 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, asentado bajo el N° 29, Tomo N° 455 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto es la enajenación de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-D, ubicado en el Piso 1, el cual forma parte de la Torre A, del Edificio Parque Residencial El Dorado, ubicado en la Calle El Guayabal en jurisdicción del Municipio Naguanagua, el cual cuenta con una superficie aproximada de Ochenta y un Metros cuadrados (81 mts2). Venta ésta que posteriormente fue protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo en fecha tres (03) de noviembre de 2010, quedando asentado bajo el N° 2010.3414, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.12.1.1518 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. Así se decide.
En atención a la conjunción de derechos y principios expuestos, especialmente a los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales imponen la necesidad de una justicia efectiva, los elementos probatorios cursantes en autos son suficientes para demostrar a esta jurisdicente que se encuentran llenos todos los extremos exigidos por Ley para que proceda el derecho de RETRACTO LEGAL ARRENDTICIO a las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-3.682.932 y V-14.573.594, respectivamente, en virtud que, tal como quedó establecido en líneas precedentes, desde la venta del inmueble, esto es, veintisiete (27) de noviembre de 2009, hasta el momento de la interposición de la presente demanda, no existió notificación alguna, ni acto que demostrase fehacientemente que el inmueble arrendado había sido enajenado a una persona distinta al arrendatario, en detrimento pleno de las normas establecidas en la Ley especial aplicable, las cuales vale decir, son de orden público, por tanto en nada pueden ser relajadas por las partes contratantes, debiendo este Juzgado de Municipio declarar como en efecto lo hace CON LUGAR la pretensión por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-3.682.932 y V-14.573.594, respectivamente. Así se decide.
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, conforme a derecho, declara:
1. PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-3.682.932 y V-14.573.594, respectivamente, asistidas en dicho acto por la abogado en ejercicio VIDRAINA PEÑA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 192.350, contra las ciudadanas ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.530.292 y los herederos conocidos y desconocidos de a ciudadana MARÍA VITELMINA FUQUEBE BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.126.377
2. SEGUNDO: Se ORDENA la subrogación de las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-3.682.932 y V-14.573.594, respectivamente, en los términos y condiciones establecidos en el Contrato de Compra Venta celebrado en fecha veintisiete (27) de Noviembre de 2009 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, asentado bajo el N° 29, Tomo N° 455 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto es la enajenación de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-D, ubicado en el Piso 1, el cual forma parte de la Torre A, del Edificio Parque Residencial El Dorado, ubicado en la Calle El Guayabal en jurisdicción del Municipio Naguanagua, el cual cuenta con una superficie aproximada de Ochenta y un Metros cuadrados (81 mts2). Venta ésta que posteriormente fue protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo en fecha tres (03) de noviembre de 2010, quedando asentado bajo el N° 2010.3414, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.12.1.1518 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.
3. TERCERO: SE ORDENA realizar la experticia complementaria al fallo definitivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
4. CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas y costos procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal de Municipio, en Valencia, a los ocho (08) días del mes de enero del año dos mil veinte (2020). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación
LA JUEZA,

ABG. MARÍA FERNANDA CRUCES TOVAR

LA SECRETARIA,

ABG. LEIDY MAR MATHEUS GUEDEZ
MFCT/Lmmg
Designada mediante Oficio TSJ-CJ-N°0692-2019 de la Comisión Judicial de fecha 26 de Abril de 2019
Expediente N° 3.123