REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 6 de mayo de 2019
209º y 160º
EXPEDIENTE Nº: 15.426
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DEMANDANTE: sociedad de comercio INVERSIONES DUBAJ C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de enero de 1995, bajo el Nº 27, tomo 2-A
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: DONATO PINTO LAMANNA, MANUEL BELLERA CAMPI, DONATO PINTO MALDONADO, HERZELEIN SAAVEDRA QUERO, EMILIO RAFAEL BRAVO, LAURA ANDREINA ÑAÑEZ y SANCHESCA ARIANNY FRANCO, abogados en ejercicio, el primero titular de la cédula de identidad Nº V-2.841.961 y los siguientes inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.902, 49.010, 135.532, 188.264, 228.998 y 149.398 respectivamente
DEMANDADA: sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de mayo de 2000, bajo el Nº 52, tomo 30-A
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: ZAIDA JASPE y JOHEL GIMÓN ÁLVAREZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.658 y 24.406 respectivamente
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 31 de octubre de 2018 por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda interpuesta en fecha 14 de agosto de 2014, correspondiéndole conocer al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto de fecha 16 de octubre del año 2014.
Cumplidos los trámites de la citación, la parte demandada en fecha 13 de mayo de 2015 presenta escrito de contestación a la demanda y conjuntamente opone la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la cosa juzgada.
En fecha 22 de mayo de 2015, la jueza del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se inhibe de seguir conociendo la presente causa, inhibición que fue declarada con lugar por este Tribunal Superior el 13 de julio de 2015.
Con motivo de la inhibición planteada, le correspondió conocer de la presente causa al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
La demandante promueve pruebas en la incidencia de cuestiones previas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 2 de febrero de 2016.
El 29 de febrero de 2016, el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando sin lugar la cuestión previa de la cosa juzgada que fue opuesta por la demandada. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerce recurso de apelación que fue declarado sin lugar por este Tribunal Superior el 19 de octubre de 2016, quedando confirmada la decisión recurrida.
El 3 de abril de 2017, se ordena la notificación de la Procuraduría General de la República, la cual se hizo constar en los autos el 28 de junio de 2017.
El 7 de noviembre de 2017, tuvo lugar la audiencia de mediación, fijando el Tribunal los hechos controvertidos el 14 del mismo mes y año.
Ambas partes promueven pruebas, oponiéndose la demandante a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada, oposición que fue declarada con lugar el 1 de diciembre de 2017.
El Tribunal de Municipio se pronuncia sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes por autos del 1 de diciembre de 2017.
El 16 de octubre de 2018 se celebró la audiencia de juicio, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 31 de octubre de 2018, el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró sin lugar la demanda intentada. Contra la referida decisión, la demandante ejerció recurso procesal de apelación, siendo escuchado en ambos efectos mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2018.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto y por auto de fecha 4 de diciembre de 2018 se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.
El 18 de enero de 2019, la demandante presenta escrito de informes en esta alzada.
El 31 de enero de 2019, este Tribunal fija el lapso para dictar sentencia.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, procede esta instancia al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La parte actora expresa en su libelo, que en fecha 25 de octubre de 2001 dio en subarrendamiento a la demandada un local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en el centro comercial Chal, avenida Lara, entre avenida Bolívar Sur y Urdaneta, parroquia Candelaria del Municipio Valencia, estado Carabobo, el cual sería destinado única y exclusivamente para panadería, pastelería y charcutería, no pudiendo cambiarse su destino sin su autorización por escrito.
Que igualmente acordaron que el canon de arrendamiento mensual sería incrementado en una cantidad no inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado para el año 2001, igual para el año 2002, siendo convenido asimismo, que en caso de prórroga el canon de arrendamiento se incrementaría en igual porcentaje.
Afirma que la demandada ha consignado desde el mes de enero de 2012 hasta julio de 2014 la suma siete mil doscientos ochenta bolívares fuertes por concepto de canon de arrendamiento, más setecientos ochenta bolívares fuertes por concepto de impuesto al valor agregado, canon que la subarrendataria estimó unilateralmente, siendo que debió incrementar el monto del pago del canon por cada año de prórroga en un porcentaje no menor a la inflación, todo ello con arreglo a las previsiones de la cláusula cuarta del contrato, por lo que se le adeuda la diferencia entre lo consignado y lo que debió pagarle, que asciende a la cantidad de ciento veintiún mil trescientos cincuenta y ocho bolívares con diez céntimos.
Señala que la demandada ha realizado obras en el inmueble arrendado sin su autorización y ha incumplido asimismo con el mantenimiento y la conservación del inmueble al eliminar la escalera que conduce de la planta baja a la mezzanina y la colocación de otra escalera que no figura en el plano de planta; existencia de filtraciones en la pared contigua al local Nº 2; eliminación del baño existente en la planta baja; construcción de dos baños en la mezzanina; el ventanal de la mezzanina está desprovisto de vidrios; construcción de una tubería aérea de PVC de cuatro pulgadas de diámetro de aguas negra, color amarillo que se desprende de uno de los baños de la mezzanina y se introduce en la pared de planta baja, lo que a su juicio representa incumplimiento del contrato de subarrendamiento.
Por lo expuesto, demanda para que la demandada convenga en resolver el contrato de subarrendamiento y en consecuencia, se le haga entrega del local arrendado, totalmente desocupado y libre de personas y bienes.
Solicita la corrección monetaria para preservar el justo valor de las cantidades exigidas.
Estima la demanda en el monto equivalente a tres bolívares soberanos con cuarenta y siete céntimos (3,47).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la demandada niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra y por tal motivo, niega que esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2012, 2013 y 2014.
Reconoce la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 25 de octubre de 2001.
Alega que para el año 2011 existía una diferencia notable entre el canon que se debía cobrar y el que efectivamente se llegó a cobrar, lo que implicó un sobreprecio, por lo que aún consignando desde el año 2012 la cantidad de siete mil doscientos ochenta bolívares fuertes, canceló una suma mucho mayor a la que podía exigir su subarrendadora, tanto para ese año 2012 como para los siguientes años 2013 y 2014.
Que la demandante pretende sin estar legitimada para ello, que se le condene al pago de sumas por concepto de impuesto al valor agregado, cuando esa es una potestad del Fisco Nacional.
Impugna la inspección judicial extra litem acompañada al libelo y desconoce los documentos privados especialmente el plano acompañado a la inspección.
Que es falso que haya eliminado la escalera que conduce de la planta baja a la mezzanina; falso que haya colocado otra escalera entre las mismas plantas; falso que haya provocado filtraciones en la pared contigua al local Nº 2; falso que haya eliminado baño alguno en la planta baja; falso que haya construido dos baños en la planta mezzanina; falso que el ventanal de la mezzanina está desprovisto de vidrios; falso que haya construido una tubería de PVC de cuatro pulgadas de diámetro de aguas negra, color amarillo que se desprende de uno de los baños de la mezzanina y se introduce en la pared de planta baja.
Afirma que cuando se celebró el contrato, el local se encontraba estructuralmente en las mismas condiciones en que se encontraba para el momento de contestar la demanda.
A todo evento opone la prescripción del derecho a reclamar el pago de los cánones de arrendamiento desde enero hasta abril de 2012, ya que respecto a esos meses han transcurrido más de tres años desde el vencimiento de la cuota, que lo es el primero de cada mes.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Produjo junto al libelo de demanda a los folios 11 al 15 de la primera pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, Estado Carabobo en fecha 29 de octubre de 2001, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato de subarrendamiento sobre un local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en el centro comercial Chal, avenida Lara, entre avenida Bolívar Sur y Urdaneta del Municipio Valencia, estado Carabobo, por el término de un año prorrogable por períodos iguales y sucesivos, estableciendo un canon de arrendamiento que sería incrementado el año 2002, 2003 y en casos de prórrogas, en una cantidad no inferior al porcentaje determinado por el Banco Central de Venezuela. Asimismo, acordaron que para cualquier reforma o mejora la subarrendataria debería obtener por escrito el previo consentimiento de la subarrendadora.
Produjo igualmente junto al libelo de demanda a los folios 18 al 48 de la primera pieza del expediente, original de instrumento público contentivo de inspección judicial realizada en fecha 18 de julio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Con respecto a este instrumento, debe señalarse que el artículo 1429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En este sentido, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, al considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia. Así en sentencia Nº RC-01244 de fecha 20 de octubre de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 03-0563 dejó sentado el siguiente criterio:
“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.”
De la minuciosa lectura de la inspección judicial extra litem promovida por la parte demandante, se observa que la misma no alegó ni probó la necesidad de evacuar la prueba anticipadamente, vale decir, no indicó cuál era el riesgo concreto, específico que haría eventualmente hacer desaparecer o modificar los hechos que se pretendían demostrar, ni en el tribunal que evacuó la prueba ni en el tribunal de la causa, estando impedida esta alzada, conforme a la doctrina desarrollada por nuestro máximo Tribunal de Justicia, de valorar la prueba en cuestión, por consiguiente, la misma se desecha del proceso.
A los folios 49 al 71 de la primera pieza del expediente, produce copias fotostáticas de instrumentos privados, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
En el lapso probatorio, la parte demandante por un capítulo primero invoca el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo segundo promueve la prueba de experticia, la cual fue admitida por auto del 1 de diciembre de 2017. A los folios 325 al 327; 329 al 331; y 339 al 341 de la segunda pieza del expediente consta el dictamen presentado por los expertos. Si bien es cierto, conforme al artículo 1425 del Código Civil el dictamen de los expertos debe ser extendido en un solo acto que suscribirán todos y en el caso de marras se presentaron tres informes por separado, no puede obviarse que los tres informes son idénticos tanto en sus motivaciones como en sus conclusiones, por lo que esta alzada considera un excesivo formalismo contrario a los postulados constitucionales desechar el referido medio de prueba por haber sido presentado en forma separada cuando su identidad es patente. En otro orden de ideas, el nombramiento del tercer experto es deber inexcusable del juzgador sin que sea necesario que las partes lo impulsen, amén de que los expertos actúan como auxiliares de justicia y por tanto el juez debe dirigir y controlar su actuación sin permitir que las partes resulten perjudicadas por una deficiente actuación de los expertos. (ver sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justica en fechas 30 de noviembre de 2007 y 10 de agosto de 2010, expedientes Nros. 07-285 y 10-080 respectivamente) y huelga decir, que la experticia se encuentra dentro de aquellas pruebas que en algunos casos por sus especiales características necesitan para su evacuación de mayor período que el lapso de ley, sin que por ello se consideren extemporáneas.
Como quiera que este juzgador no percibe que el dictamen de los expertos contravenga máximas de experiencia, sea contrario a la lógica o sean contradictorios, habida cuenta que los expertos señalan la metodología utilizada, este juzgador le otorga pleno valor probatorio y considera demostrado que conforme a los índices de precios al consumidor (IPC) determinados por el Banco Central de Venezuela el canon mensual para el año 2012 le correspondía un incremento respecto del año anterior de mil cuatrocientos noventa y siete bolívares fuertes con once céntimos; al año 2013 le correspondía un incremento respecto del año anterior de cuatro mil trescientos sesenta y tres bolívares fuertes con veintisiete céntimos; y al año 2014 le correspondía un incremento respecto del año anterior de cuatro mil ciento cuarenta y cuatro bolívares fuertes con un céntimo.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el inmueble arrendado, prueba que fue admitida por auto del 1 de diciembre de 2017. A los folios 256 y 257 de la primera pieza del expediente, consta el acta de inspección fechada el 24 de enero de 2018 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en la pared contigua al local Nº 2 frente a la escalera metálica hay un desprendimiento de la pared; que en el mueble o vitrina de madera en su parte superior hay filtración en la madera por un desperfecto en la placa que hace que se meta el agua; que un ventanal de la planta mezzanina no tiene vidrios en ninguna de sus partes; y que en la planta mezanina hay una tubería de color amarillo de cuatro pulgadas en el lindero oeste justo al lado donde fabrican el pan y que por su color se presuma que es de aguas negras, la cual debería estar recubierta por una falsa columna.
Por un capítulo cuarto promueve la prueba de informes a ser rendida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo que la admisión de esta prueba fue negada por auto del 1 de diciembre de 2017, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
La parte demandada por un capítulo primero invoca el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo segundo promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada sobre el expediente Nº 0685 llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, prueba que fue admitida por auto de fecha 1 de diciembre de 2017. Sin embargo, en fecha 31 de enero de 2018 día para su evacuación, se hizo constar que la demandada no se hizo presente, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo tercero promueve las testimoniales de las ciudadanas YAJAIRA ANTONIA RENGIFO SEIJAS y OLYS MARINA PEÑA NAVAS, siendo que la admisión de esta prueba fue negada por auto del 1 de diciembre de 2017, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Junto a diligencia de fecha 6 de febrero de 2018, a los folios 3 al 308 de la segunda pieza del expediente, produjo copia fotostática certificada de expediente de consignaciones Nº 0685, emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. A la admisión de este prueba se opone al demandante por cuanto no fue acompañada junto al escrito de contestación, no obstante, debe considerarse que se trata de un instrumento público ofrecido en copia certificada y que conforme al artículo 865 del Código de Procedimiento Civil debe ser valorada. Por ello, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la subarrendataria desde enero de 2012 hasta julio de 2014 consigno por concepto de canon de arrendamiento mensual la suma de siete mil doscientos ochenta bolívares fuertes y que la sub arrendadora en fecha 25 de marzo de 2014 solicitó la totalidad de las sumas consignadas a su favor, lo que fue acordado por auto del 17 de julio de 2014.
IV
PRELIIMINARES
PRIMERO: En escrito presentado en fecha 21 de mayo de 2015, la demandante alega la confesión ficta de la demandada, ya que el ciudadano AMADEO FERREIRA que fue quien presentó el escrito de contestación, no acompañó soporte legal que le acredite la representación de la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A.
Para decidir se observa:
El contrato de arrendamiento que constituye el instrumento fundamental de la demanda y que fue acompañado por la propia parte demandante junto a su libelo está suscrito por el ciudadano AMADEO FERREIRA actuando con el carácter de administrador de la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A. En adición a lo expuesto, en la nota de autenticación del referido contrato el notario deja constancia de que tuvo a su vista las actas del registro de comercio en donde consta el carácter antes dicho, resultando manifiestamente infundado el alegato de la demandante sobre la confesión ficta de la demandada, Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: En el desarrollo de la audiencia de juicio celebrada en fecha 16 de octubre de 2018, la demandada señala que la demanda debió declararse inadmisible por cuanto se intentó una resolución de contrato, cuando la acción pertinente por la ley, tratándose de un inmueble destinado a uso comercial, era la de desalojo.
Para decidir se observa:
Bajo el régimen legal anterior, el desalojo estaba reservado para los contratos a tiempo indeterminado y la resolución de contrato para aquellos celebrados a término fijo. No obstante, con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en nuestro criterio esa diferencia deja de tener importancia, habida cuenta que independientemente de la naturaleza del contrato de arrendamiento en lo que se refiere a su término, las causales de desalojo están previstas en el artículo 40 de la ley y una de ellas, específicamente la prevista en el numeral 9º, es la genérica que se utilizaba bajo el imperio de la anterior ley, para demandar la resolución del contrato, que es el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales y teniendo ambas pretensiones, vale decir, el desalojo y la resolución de contrato un mismo tratamiento procesal ya que las dos se sustancian por el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil y tienen los mismos efectos jurídicos sobre la relación arrendaticia, ya que ambas persiguen ponerle fin al arrendamiento y la entrega del objeto arrendado, amén de que no hay prohibición expresa en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de ejercer la acción de resolución de contrato, resulta concluyente que debemos desestimar el alegato de la demandada sobre la inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato, Y ASÍ SE DECIDE.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante la resolución de un contrato de subarrendamiento que afirma haber celebrado con la demandada y al efecto, alega que acordaron que el canon de arrendamiento mensual sería incrementado en una cantidad no inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado y que la demandada ha consignado desde el mes de enero de 2012 hasta julio de 2014 la suma siete mil doscientos ochenta bolívares fuertes por concepto de canon de arrendamiento, canon que la subarrendataria estimó unilateralmente, siendo que debió incrementar el monto del pago del canon por cada año de prórroga en un porcentaje no menor a la inflación, por lo que se le adeuda la diferencia entre lo consignado y lo que debió pagarle. Igualmente señala que la demandada ha realizado obras en el inmueble arrendado sin su autorización y ha incumplido asimismo con el mantenimiento y la conservación del inmueble.
Por su parte, la demandada niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra y por tal motivo, niega que esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2012, 2013 y 2014. Reconoce la existencia del contrato de subarrendamiento y alega que para el año 2011 existía una diferencia notable entre el canon que se debía cobrar y el que efectivamente se llegó a cobrar, lo que implicó un sobreprecio, por lo que aún consignando desde el año 2012 la cantidad de siete mil doscientos ochenta bolívares fuertes, canceló una suma mucho mayor a la que podía exigir su subarrendadora, tanto para ese año 2012 como para los siguientes años 2013 y 2014. Que es falso que haya eliminado la escalera que conduce de la planta baja a la mezzanina; falso que haya colocado otra escalera entre las mismas plantas; falso que haya provocado filtraciones en la pared contigua al local Nº 2; falso que haya eliminado baño alguno en la planta baja; falso que haya construido dos baños en la planta mezzanina; falso que el ventanal de la mezzanina está desprovisto de vidrios; falso que haya construido una tubería de PVC de cuatro pulgadas de diámetro de aguas negra, color amarillo que se desprende de uno de los baños de la mezzanina y se introduce en la pared de planta baja. Afirma que cuando se celebró el contrato, el local se encontraba estructuralmente en las mismas condiciones en que se encontraba para el momento de contestar la demanda.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, la cual además consta en instrumental que fue ofrecida por la demandante y que fue debidamente valorada en el decurso de esta sentencia, en donde ciertamente consta que las partes acordaron incrementos anuales del canon de arrendamiento conforme a los porcentajes de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela.
Con el expediente de consignaciones promovido por la demandada quedó demostrado que durante los años 2012, 2013 y 2014 la arrendataria consignó por concepto de canon de arrendamiento mensual la suma de siete mil doscientos ochenta bolívares fuertes, sin incremento alguno, siendo que la inlfación es un hecho notorio excento de prueba, aunado a que con la prueba de experticia también quedó demostrado que las cantidades que debieron ser consiganadas por efecto de la inflación eran superiores a las efectivamente pagadas por la arrendataria. No obstante, la arrendadora en fecha 25 de marzo de 2014 solicitó la totalidad de las sumas consignadas a su favor, lo que fue acordado por auto del 17 de julio de 2014.
En este sentido, conviene señalar que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial nada establece sobre las consiganciones arrndaticias, por lo que se considera aplicable por analogía el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual contempla que estando en curso un procesal judicial entre los contratantres, si el arrendador dispone de las cantidads consignadas se debe considerar que hay desistimiento de la acción intentada cuando estuviere fundada en la falta de opago de las pensiones del alquiler, quedando incólume la acción respecto las otras causales alegadas, resultando concluyente que la pretnsión de resolución de contrato fundada en el pago incompleto de las mensualidades de arrendamiento desde enero de 2012 hasta julio de 2014 y su pago con la respectiva indexación es improcedente en derecho, Y ASÍ SE DECIDE.
Igualmente pretende la demandante la resolución del contrato alegando que la demandada ha realizado obras en el inmueble arrendado sin su autorización, lo que fue negado por la demandada.
Con la prueba de inspección judicial quedó demostrado la existencdia de las mejoras alegadas en el libelo, sin embargo, para demostrar que ellas no existían al momento de celebrarse el contrato, la demandante se fundamentó en un plano que fue impugnado por la demandada y se encuentra suscrito por el ciudadano HENRY TONDOLO, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, el referido plano carece de valor probatorio, lo que nos arroja a la conclusión que no quedó demostrado que las mejoras alegadas hayan sido realizadas durante la vigencia del contrato, por consiguiente, la pretensión de desalojo por la realización de mejoras sin la debida autrorización debe ser desestimada, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, la demandante pretende la resolución del contrato alegando que la subarrendataria ha incumplido con el mantenimiento y la conservación del inmueble, hecho que tambien fue nergado por la demandada, recayendo sobre la parte actora la carga de probar conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil.
En la cláusulas quinta y sexta del contrato se estableció de manera expresa que “El inmueble arrendado se encuentra en perfectas condicions de uso y funcionamiento” y que “La SUBARRRENDATARIA recibe el inmueble en perfectas condiciones de funcionamiento” y con la inspecciíon judicial evacuada el 24 de enero de 2018 quedó plenamente demostrado que en la pared contigua al local Nº 2 frente a la escalera metálica hay un desprendimiento de la pared; que en el mueble o vitrina de madera en su parte superior hay filtración en la madera por un desperfecto en la placa que hace que se meta el agua; que un ventanal de la planta mezzanina no tiene vidrios en ninguna de sus partes; y que en la planta mezanina hay una tubería de color amarillo de cuatro pulgadas en el lindero oeste justo al lado donde fabrican el pan, quedando patente el deterioro del inmueble por falta de mantenimiento que fue alegado en el libelo y como quiera que las reparaciones menores estaban a cargo de la subarrrendataria conforme a la cláusula sexta del contrato y no hay prueba alguna que demuestre que la demandada haya notificado la necesidad de realizar reparaciones mayores, es forzoso concluir que la subarrrendataria incumplió el contrato lo que hace procedente la pretensión de resolución intentada, lo que determina que el recurso de apelación prospere en forma parcial y la sentencia recurrida sea modificada, Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, sociedad de comercio INVERSIONES DUBAJ C.A.; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 31 de octubre de 2018 por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la sociedad de comercio INVERSIONES DUBAJ C.A. en contra de la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A. CUARTO: SE RESULEVE el contrato de subarrendamiento celebrado entre las partes en fecha 29 de octubre de 2001 ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, Estado Carabobo, y en consecuencia, SE ORDENA a la demandada sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A. hacer entrega del local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en el centro comercial Chal, avenida Lara, entre avenida Bolívar Sur y Urdaneta del municipio Valencia, estado Carabobo totalmente desocupado y libre de personas y bienes.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la decisión recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil diecinueve (2019). Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:05 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.426
JAM/FYM.-
|
