REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 9 de agosto de 2019
209º y 160º
EXPEDIENTE Nº: 15.482
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (comercial)
DEMANDANTES: sucesión DOS SANTOS CARVALHO, integrada por los ciudadanos MARÍA MIRALDO DE DOS SANTOS, MANUEL CARVALHO MIRALDO y NELSON EDGAR CARVALHO MIRALDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.098.570, V-7.072.279 y V-4.874.943 respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: DANILA GUGLIELMETTI FRESCHI, LOIRA MONAGAS TORRES y ÁNGEL DAVID PARRA ALONSO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.226, 61.213 y 189.117 respectivamente
DEMANDADA: MAGDALENA MARÍA ANTANGUÍA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.087.422
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: MARÍA DE ATANGUIA, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.521
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 6 de febrero de 2019 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda interpuesta en fecha 6 de julio de 2017, correspondiéndole conocer al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto de fecha 12 de julio del año 2017.
Cumplidos los trámites de la citación, la parte demandada en fecha 20 de julio de 2018 presenta escrito de contestación a la demanda.
Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por autos del 17 de septiembre de 2018.
El 31 de enero de 2019, tiene lugar la audiencia de juicio dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo en forma oral.
El 6 de febrero de 2019, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando sin lugar la demanda. Contra la referida decisión, la parte demandante ejerce recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 26 de febrero de 2019.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto y por auto de fecha 29 de abril de 2019 se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.
El 28 de mayo de 2019, ambas partes presentan escritos de informes en esta alzada y el 30 de mayo y 10 de junio de 2019 presentan observaciones.
El 11 de junio de 2019, este Tribunal fija el lapso para dictar sentencia.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, procede esta instancia al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES
La parte actora expresa en su libelo, que en fecha 30 de octubre de 2013 su causante MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS CARVALHO celebró un contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 1, número cívico 142-84 del edificio La Paz, ubicado en la avenida Bolívar Norte, cruce con callejón Mañongo, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, única y exclusivamente para la explotación comercial de café, panadería, pastelería y charcutería y actividad lícita, por el término de un año contado a partir del 1 de enero de 2017, razón por la cual la relación arrendaticia feneció el 1 de enero de 2015, fecha en que la arrendataria empezó a hacer uso de la prórroga legal que era de tres años, venciendo en fecha 31 de diciembre de 2017.
Afirma que realizó una inspección judicial en fecha 16 de julio de 2015 donde se constató que dentro del local comercial se encontraban en funcionamiento dos máquinas traganíqueles y una venta de loterías y juegos de azar y en el área de la terraza existe una bombona de gas y una chimenea la cual produce resquebrajamiento del piso ocasionando un daño al inmueble y no se cancelan los servicios de aseo urbano. Asimismo, la arrendataria ha incumplido las cláusulas tercera, cuarta, novena y décimo segunda del contrato, razón por la cual demanda la resolución del contrato y pide se le paguen treinta y seis céntimos de bolívares soberanos correspondiente al canon de arrendamiento por todo el tiempo que transcurra hasta el 31 de diciembre de 2017, lo que suma la cantidad de dos bolívares soberanos con cincuenta céntimos y se le paguen treinta y seis céntimos de bolívares soberanos equivalente al canon de arrendamiento mensual por el tiempo que transcurra hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado.
Estima la demanda en el monto equivalente a dos bolívares soberanos con cincuenta céntimos (2,50).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la demandada afirma ser arrendataria desde el 1 de enero de 2004, por lo que tiene catorce años, seis meses y diecinueve días con la condición de arrendataria.
Niega que haya cambiado el objeto para el cual contrató el inmueble por cuanto es accionista de la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. cuyo objeto de explotación además de la elaboración, venta y distribución de delicateses, charcutería, pan, dulces, tortas, víveres, es también la compra y venta de todo tipo de loterías, kinos, lotto, bingo, triple gordo, grand prix y chance por lo que nunca se ha incumplido el contrato y las personas que atienden es personal contratado por J.D.M. INVERSIONES C.A. siendo trabajadores de la compañía.
Sostiene que le corresponde una prórroga legal de tres años y no ha sido notificada de dicha prórroga, siendo que la demandante interpuso la demanda el 6 de julio de 2017 y debía esperar el vencimiento de la prórroga legal que vencería el 31 de diciembre de 2017.
Alega que el local tiene servicio eléctrico por dos empresas CADAFE Y Electricidad de Valencia y en su totalidad es cancelado el mismo a través de la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. Asimismo, que siempre ha cumplido con la obligación de mantener una póliza de seguros pero que la arrendadora nunca quiso cumplir con los requisitos de la empresa aseguradora, por lo que siempre la póliza ha sido tomada por la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A.
Asevera que a partir del mes de septiembre de 2015 no le permiten el acceso para el llenado de la bombona de gas a través de la empresa PETROVAL y en una inspección judicial realizada se dejo constancia que la empresa PETROVAL fue hacer el llenado de la bombona y no se presentaron para la apertura de la puerta.
Afirma que está solvente en el pago del canon de arrendamiento el cual paga por mensualidades adelantadas, por lo expuesto niega y rechaza que deba desalojar el inmueble y deba pagar las cantidades demandadas.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LOS DEMANDANTES
Produjo junto al libelo de demanda a los folios 8 al 20 de la primera pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo en fecha 10 de septiembre de 1959, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS CARVALHO compró una casa ubicada en el cruce de la avenida Bolívar y el callejón Mañongo, de Valencia, Nº 142-84.
Produjo igualmente junto al libelo de demanda a los folios 21 al 24 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento emanado del
Servicio Nacional De Administración Aduanera Y Tributaria (SENIAT), que al tratarse de una institución pública y no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que los demandantes aparecen como herederos del finado MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS CARVALHO, siendo parte del acervo hereditario, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
A los folios 25 al 32 de la primera pieza del expediente, produce copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo en fecha 30 de octubre de 2013, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el causante de los demandantes y la demandada celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda.
A los folios 33 al 70 de la primera pieza del expediente, produce inspección judicial evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 8 de julio de 2015 en donde se dejó constancia que dentro del local funcionan dos máquinas de casino en uso por una persona y que en el inmueble hay servicios públicos, siendo manifestado que la persona que hace la actividad comercial de lotería es trabajadora de la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
La parte demandada junto al escrito de contestación, produce a los folios 113 y 114 de la primera pieza del expediente instrumento privado, que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS CARVALHO celebró con la demandada un contrato de arrendamiento con la demandada sobre el inmueble descrito en el libelo en fecha 1 de enero de 2004.
Produce a los folios 115 al 127 de la primera pieza del expediente copias fotostáticas certificadas de instrumentos protocolizados en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fechas 6 de febrero de 1994 y 15 de julio de 2015, las cuales se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada es accionista administradora de la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. la cual tiene por objeto la compra y venta de todo tipo de loterías.
Al folio 128 de la primera pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento emanado del Servicio Nacional De Administración Aduanera Y Tributaria (SENIAT), que por tratarse de una institución pública y no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. tiene su domicilio fiscal en el inmueble objeto del contrato.
A los folios 129 y 130 de la primera pieza del expediente produce instrumentos emanados del Instituto Municipal del Ambiente (INA), que por tratarse de una institución pública se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. para el 28 de junio de 2018 se encontraba solvente con el servicio de aseo urbano.
A los folios 131 al 133 de la primera pieza del expediente produce instrumento privado suscrito por Mercantil Seguros C.A., quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
A los folios 133 al 184 de la primera pieza del expediente, produce inspección judicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 5 de noviembre de 2015, en donde se dejó constancia que el techo, paredes, baños, pisos y puertas del inmueble se encuentran en buen estado y cuenta con servicios públicos y personal laborando. Las declaraciones que fueron tomadas en la inspección no son apreciadas por ser inconducentes, ya que a través de la inspección judicial el juez deja constancia de lo que percibe mediante sus sentidos y no debe tomar declaraciones, ya que para eso existe la prueba testimonial.
A los folios 185 al 197 de la primera pieza del expediente produce copias fotostáticas simples de instrumentos Públicos, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada consignó en el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo a favor de la sucesión del finado MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS el canon de arrendamiento de la siguiente manera:
canon consignado mes/año fecha de consignación monto consignado en bolívares fuertes
ene-18 24/01/2018 40.320,00
feb-18 26/06/2018 40.320,00
mar-18 26/06/2018 40.320,00
abr-18 26/06/2018 40.320,00
may-18 26/06/2018 40.320,00
jun-18 26/06/2018 40.320,00
Al folio 198 de la primera pieza del expediente produce instrumento privado suscrito por la PETROVAL C.A., quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, siendo que la ciudadana MARÍA GABRIELA RAMÍEREZ MOLINA fue promovida como testigo quien en la audiencia de juicio ratificó la instrumental bajo análisis, por lo que adquiere valora probatorio y se considera demostrado que la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. es cliente de PETROVAL C.A. desde el 20 de marzo de 2011 y desde el tercer trimestre del año 2015 no le han podido despachar debido a que los propietarios no permiten el acceso para el llenado.
En el lapso probatorio, promueve por un capítulo quinto las testimoniales de LUÍS ALBERTO VALBUENA RAMÍREZ, DEYDAMIA CROES APONTE, EZEQUIEL BORGES ORTIZ, ÁNGEL EDUARDO BOTELLO y MARIANELA MÁRQUEZ MORA, las cuales fueron admitidas por autos del 17 de septiembre de 2018.
En las actas procesales no consta que los testigos EZEQUIEL BORGES ORTIZ y ÁNGEL EDUARDO BOTELLO, comparecieran a rendir declaración por ante el Tribunal de Municipio, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
A los folios 72 al 75 de la segunda pieza del expediente consta la declaración del testigo LUÍS ALBERTO VALBUENA RAMÍREZ, rendida en la audiencia de juicio el 31 de enero de 2019, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que conoce a la demandada desde hace veintidós años y que en el inmueble objeto del contrato funciona una panadería, pastelería, charcutería, delicateses y lotería y en el mismo no hay actividades deshonestas o ilícitas, a las segunda, tercera y cuarta preguntas.
A los folios 72 al 75 de la segunda pieza del expediente consta la declaración del testigo DEYDAMIA CROES APONTE, rendida en la audiencia de juicio el 31 de enero de 2019, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que conoce a la demandada de toda la vida y que en el negocio consigue de todo panadería, pastelería, charcutería y lotería y en el mismo hay actividades honestas y apegadas a la ley, a las segunda, tercera y cuarta preguntas. Esta testigo fue repreguntada por la parte demandante, declarando que no sabe que es una máquina traganíqueles, a la cuarta repregunta.
A los folios 72 al 75 de la segunda pieza del expediente consta la declaración del testigo MARIANELA MÁRQUEZ MORA, rendida en la audiencia de juicio el 31 de enero de 2019, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que conoce a la demandada y que en el inmueble objeto del contrato funciona una panadería, charcutería, víveres y lotería y en el mismo no hay actividades ilícitas o deshonestas, a las segunda, tercera y cuarta preguntas. Esta testigo fue repreguntada por la parte demandante, declarando que trabajó en el inmueble a destajo siendo la demandada su jefa y que está dentro de lo legal que en una panadería funcionen máquinas traganíqueles, a las segunda, tercera y cuarta repreguntas.
Promueve a los folios 17 y 18 de la segunda pieza del expediente instrumentos contentivos de supuestas facturas emitidas por HIDROCENTRO y CORPOELEC, las cuales al carecer de sellos, firma y símbolos que las identifiquen, no pueden ser valoradas.
Al folio 19 de la segunda pieza del expediente promueve instrumento emanado del Instituto Municipal del Ambiente (INA), que por tratarse de una institución pública se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. para el 6 de agosto de 2018 se encontraba solvente con el servicio de aseo urbano.
A los folios 20 al 22 de la segunda pieza del expediente promueve copia fotostática con sello húmedo de instrumento Público, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada consignó el 7 de agosto de 2018 la cantidad de Bs F. 40.320,00 en el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo a favor de la sucesión del finado MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS por concepto de canon de arrendamiento del mes de agosto de 2018.
A los folios 23 y 24 de la segunda pieza del expediente promueve instrumento privado, que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS CARVALHO celebró con la ciudadana MARÍA JOSÉ FERNÁNDES un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo el 1 de enero de 2003.
A los folios 25 al 27 de la segunda pieza del expediente promueve instrumento privado suscrito por Mercantil Seguros C.A., quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Por capítulos sexto, séptimo, octavo, noveno, décimo, y décimo primero promueve la prueba de informes a ser rendida por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CORPOLEC (CADAFE); CORPOELEC (ELEVAL); HIDROCENTRO; SEGUROS CARACAS y SEGUROS MERCANTIL. Esta prueba fue admitida por auto del 17 de septiembre de 2018, librándose los correspondientes oficios.
En las actas procesales no consta que el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CORPOLEC (CADAFE); CORPOELEC (ELEVAL) e HIDROCENTRO, hayan respondido a los informes que les fueron requeridos, por lo que nada tiene que valorar este juzgador respecto a estos medios de prueba.
A los folios 46 al 48 de la segunda pieza, consta la respuesta de SEGUROS MERCANTIL que remite copia del las pólizas de seguro tomadas por la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. e informa que las pólizas abarcan bienhechurías, maquinarias, mobiliario y suministros desde el 3 de septiembre de 2007.
Al folio 66 de la segunda pieza, consta la respuesta de SEGUROS CARACAS que la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. tomó una póliza de responsabilidad empresarial la cual ampara al asegurado frente a sus trabajadores por las consecuencias derivadas de accidentes de trabajo o enfermedades profesionales desde el 8 de julio de 2016..
Por un capítulo décimo segundo promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, prueba que fue admitida por auto del 17 de septiembre de 2018. Al folio 45 de la segunda pieza, consta el acta de inspección fechada el 9 de octubre de 2018 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en el local se explota el ramo comercial de panadería, víveres, lotería cafetería y dulces, se encuentra abierto al público y el inmueble se encuentra en excelentes condiciones, con detalles en sus partes eléctricas, existiendo servicios públicos de agua, luz y CANTV y que en la terraza se encuentra una bombona que surte de gas a la panadería y el piso está agrietado.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante la resolución de un contrato de subarrendamiento que afirma haber celebrado su causante con la demandada y al efecto, alegan que se contrató única y exclusivamente para la explotación comercial de café, panadería, pastelería y charcutería y actividad lícita, por el término de un año contado a partir del 1 de enero de 2017, razón por la cual la relación arrendaticia feneció el 1 de enero de 2015, fecha en que la arrendataria empezó a hacer uso de la prórroga legal que era de tres años, venciendo en fecha 31 de diciembre de 2017. Que en fecha 16 de julio de 2015, se constató que dentro del local comercial se encontraban en funcionamiento dos máquinas traganíqueles y una venta de loterías y juegos de azar y en el área de la terraza existe una bombona de gas y una chimenea la cual produce resquebrajamiento del piso ocasionando un daño al inmueble y no se cancelan los servicios de aseo urbano. Asimismo, la arrendataria ha incumplido las cláusulas tercera, cuarta, novena y décimo segunda del contrato.
Por su parte, la demandada niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra y afirma ser arrendataria desde el 1 de enero de 2004, por lo que tiene catorce años, seis meses y diecinueve días con la condición de arrendataria, por lo que le corresponde una prórroga legal de tres años y no ha sido notificada de dicha prórroga, siendo que la demandante interpuso la demanda el 6 de julio de 2017 y debía esperar el vencimiento de la prórroga legal que vencería el 31 de diciembre de 2017. Niega que haya cambiado el objeto para el cual contrató el inmueble por cuanto es accionista de la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. cuyo objeto es también la compra y venta de todo tipo de loterías, teniendo el local tiene servicio eléctrico por dos empresas CADAFE Y Electricidad de Valencia y en su totalidad es cancelado el mismo a través de la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. Asimismo, que siempre ha cumplido con la obligación de mantener una póliza de seguros pero que la arrendadora nunca quiso cumplir con los requisitos de la empresa aseguradora.
Asevera que a partir del mes de septiembre de 2015 no le permiten el acceso para el llenado de la bombona de gas a través de la empresa PETROVAL y está solvente en el pago del canon de arrendamiento el cual paga por mensualidades adelantadas, por lo expuesto niega y rechaza que deba desalojar el inmueble y deba pagar las cantidades demandadas.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, la cual además consta en instrumentales que fueron ofrecidas por ambas partes y debidamente valoradas en el decurso de esta sentencia, quedando además demostrado que ciertamente el finado MANUEL AUGUSTO DOS SANTOS CARVALHO, causante de los demandantes celebró un primer contrato con la demandada en fecha 1 de enero de 2004, por lo que la relación arrendaticia para el momento en que venció el último contrato celebrado a término fijo, que lo fue el 31 de diciembre de 2014, contaba con más de diez años, por consiguiente, a la arrendataria le correspondía una prórroga legal de tres años conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, prórroga que vencía el 31 de diciembre de 2017, resultando concluyente que para la fecha en que se interpone la presente demanda, que lo fue el 6 de julio de 2017 se encontraba en curso la prórroga legal, siendo innecesario notificar el vencimiento del contrato por cuanto el mismo fue celebrado a término fijo y no debemos olvidar, que el artículo 1.599 del Código Civil contempla que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio.
En adición a lo expuesto, se alega la insolvencia en el pago de los servicios públicos, siendo que la demandada logra demostrar con las pruebas instrumentales que se encuentra solvente con el servicio de aseo urbano y en las tres inspecciones judiciales realizadas en el inmueble se dejó constancia de que el mismo goza de servicios públicos como luz y agua, lo que permite presumir su solvencia, siendo desestimada los alegatos de los demandantes respecto a la insolvencia en el pago de los servicios públicos.
Ahora bien, los demandantes alegan que la demandada incumplió entre otras, la cláusula décimo segunda del contrato, la cual la obliga a suscribir una póliza de incendio debiendo ser el beneficiario el arrendador, siendo que con las pruebas de informes ofrecidas por las empresas aseguradoras SEGUROS MERCANTIL y SEGUROS CARACAS, quedó en evidencia que la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A., de la cual la arrendataria es accionista tomó un póliza de incendio, pero en la misma no aparece como beneficiario el arrendador como fue establecido en el contrato y la demandada alegó que ésta nunca quiso cumplir con los requisitos de la empresa aseguradora, lo que no demostró, quedando en evidencia el incumplimiento por parte de la arrendataria de la cláusula décimo segundo del contrato.
Asimismo, los demandantes alegan que en el área de la terraza existe una bombona de gas y una chimenea la cual produce resquebrajamiento del piso ocasionando un daño al inmueble, lo que quedó plenamente demostrado con la inspección judicial promovida por la propia demandada y que fue evacuada en fecha 9 de octubre de 2018 por el tribunal de la causa.
Igualmente alegan los demandantes que en fecha 16 de julio de 2015 se constató que dentro del local comercial se encontraban en funcionamiento dos máquinas traganíqueles y una venta de loterías y juegos de azar, hecho que quedó demostrado con la inspección judicial evacuada en fecha 8 de julio de 2015 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Siendo necesario destacar, que en el inmueble arrendado se evacuaron dos inspecciones posteriores y en ninguna de ellas se constató la existencia de estas máquinas, quedando demostrado que las circunstancias fueron modificadas en el transcurso del tiempo cumpliéndose la exigencia del artículo 1.429 del Código Civil para la valoración de la inspección extra litem.
Este hecho quedó igualmente demostrado con la prueba testimonial promovida por la misma demandada, ya que no obstante, los testigos LUÍS ALBERTO VALBUENA RAMÍREZ y DEYDAMIA CROES APONTE declararon que en el inmueble arrendado se venden loterías y en el mismo hay actividades honestas y apegadas a la ley, la testigo MARIANELA MÁRQUEZ MORA, afirmó que está dentro de lo legal que en una panadería funcionen máquinas traganíqueles.
La demandada alega y logra demostrar que dentro del objeto comercial de la sociedad de comercio J.D.M. INVERSIONES C.A. está la compra y venta de loterías y asimismo, demuestra que es accionista y administradora de la referida sociedad de comercio, la cual tiene su domicilio fiscal en el inmueble arrendado, pero es una verdad de Perogrullo que no es lo mismo la venta de loterías que el uso de “máquinas de casino” como las denomina el juez que practica la inspección, ya que el uso de las máquinas traganíqueles está regulada por una legislación especial que para el año 2015 exigía que los establecimientos en donde funcionen máquinas traganíqueles deben estar ubicados en zonas geográficas declaradas turísticas, aprobadas por el Presidente de la República, a solicitud del organismo rector del sector turismo, conforme al artículo 25 de la Ley Para el Control de los Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles, siendo que la demandada no demostró tener autorización de la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles que es el órgano encargado de autorizar, expedir y renovar las licencias, concesiones o autorizaciones para la operación y funcionamiento de los establecimientos dedicados a esas actividades, quedando patente que la arrendataria incumplió el contrato al realizar actividades comerciales para las cuales no demostró estar autorizada.
Como corolario queda, que la arrendataria incumple el contrato al no tener suscrita una póliza contra incendio en donde aparezca como beneficiario el arrendador y al realizar actividades comerciales para las cuales no estaba debidamente autorizada, amén de que se demostró la existencia de un daño en el área de la terraza donde está la bombona de gas, resultando concluyente que la pretensión de resolución de contrato debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Si bien es cierto, la demandada logra demostrar con la instrumental ratificada con la prueba testimonial que PETROVAL C.A. no le ha podido despachar debido a que los propietarios no permiten el acceso para el llenado, no fue opuesta por ella la excepción de contrato no cumplido, así como tampoco se reconvino por cumplimiento de contrato, omisiones que no pueden ser suplidas por el juez, conforme al principio dispositivo que rige el proceso civil, consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin suplir excepciones o argumentos no alegados por las partes.
Finalmente, los demandantes piden se les pague treinta y seis céntimos de bolívares soberanos correspondiente al canon de arrendamiento por todo el tiempo que transcurra hasta el 31 de diciembre de 2017, lo que suma la cantidad de dos bolívares soberanos con cincuenta céntimos y se le paguen treinta y seis céntimos de bolívares soberanos equivalente al canon de arrendamiento mensual por el tiempo que transcurra hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado.
La demandada demostró con pruebas instrumentales haber hecho consignaciones arrendaticias a favor de los demandantes por concepto del canon de arrendamiento, observándose que los meses de febrero hasta mayo de 2018 fueron consignados el 26 de junio de 2018, es decir, en forma extemporánea por tardía, habida cuenta que fueron hechas después de transcurrir quince días desde la fecha en que el canon era exigible, resultando concluyente que esas consignaciones no ponen a la arrendataria en estado de solvencia y en adición a ello, no demostró haber pagado el canon de arrendamiento hasta el 31 de diciembre de 2017 y huelga señalar, que conforme al artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento según la cantidad y oportunidad fijada en el contrato, por consiguiente, la pretensión de pago del canon de arrendamiento debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación prospere con la consecuente revocatoria de la sentencia recurrida, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, como quiera que este juzgador no puede calcular el canon de arrendamiento hasta la entrega efectiva del inmueble por tratarse de un hecho futuro e incierto, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán calcular el monto a pagar por la demandada por concepto de canon de arrendamiento, desde el 6 de julio de 2017, fecha en que se interpuso la demanda hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de treinta y seis céntimos de bolívares soberanos por mes, Y ASÍ SE ESTABLECE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, sucesión DOS SANTOS CARVALHO, integrada por los ciudadanos MARÍA MIRALDO DE DOS SANTOS, MANUEL CARVALHO MIRALDO y NELSON EDGAR CARVALHO MIRALDO; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 6 de febrero de 2019 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento de inmueble destinado a uso comercial, intentada por la sucesión DOS SANTOS CARVALHO, integrada por los ciudadanos MARÍA MIRALDO DE DOS SANTOS, MANUEL CARVALHO MIRALDO y NELSON EDGAR CARVALHO MIRALDO, en contra de la ciudadana MAGDALENA MARÍA ANTANGUÍA FERNÁNDEZ; CUARTO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo en fecha 30 de octubre de 2013, inserto bajo el Nº 27, tomo 315 y en consecuencia, SE ORDENA a la arrendataria, ciudadana MAGDALENA MARÍA ANTANGUÍA FERNÁNDEZ, hacer entrega a los demandantes del inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 1, número cívico 142-84 del edificio La Paz, ubicado en la avenida Bolívar Norte, cruce con callejón Mañongo, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo; QUINTO: SE CONDENA a la demandada, ciudadana MAGDALENA MARÍA ANTANGUÍA FERNÁNDEZ a pagar a los demandantes el canon de arrendamiento demandado, para lo cual SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán calcular el monto a pagar por la demandada por concepto de canon de arrendamiento, desde el 6 de julio de 2017, fecha en que se interpuso la demanda hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de treinta y seis céntimos de bolívares soberanos por mes.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la decisión recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los nueve (9) días del mes de agosto de dos mil diecinueve (2019). Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
FLOR YESENIA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.482
JAM/FYM.-
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