TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 22 de mayo de 2018
208º y 159º

EXPEDIENTE: Nº 15.072

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: ARELIS SUJEHIL LAMEDA LÓPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.037.303

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: abogados en ejercicio WILFREDO MADDIA SÁNCHEZ y LEYDDY CHÁVEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.466 y 27.005 respectivamente

DEMANDADA: ELYANA JEOCONDA DELGADO OCHOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.252.967

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: abogados en ejercicio ROGELIO ENRIQUE ÁLVAREZ GALLANGO, HAYDEE CAROLINA SANSANO ROCA y ODRY NAIROBI CARRERO RAMÍREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 74.349, 189.021 y 217.385 respectivamente

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2016 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención por nulidad de contrato.

I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa, por escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato interpuesta en fecha 14 de octubre de 2014, correspondiéndole conocer al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 23 de octubre de 2014.

El 14 de noviembre de 2014, el Alguacil del tribunal comisionado deja constancia de haber citado personalmente a la demandada, quien contesta la demanda y propone reconvención en contra de la demandante el 30 de enero de 2015.

La reconvención es admitida el 4 de marzo de 2015 y la demandante la contesta el 12 del mismo mes y año.

La parte demandante promueve pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 27 de abril de 2015.

La parte demandante presenta escrito de informes ante el tribunal de primera instancia el 25 de septiembre de 2015.

En fecha 21 de noviembre de 2016, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda intentada y sin lugar la reconvención. Contra la referida decisión, la demandada ejerció recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos mediante auto del 15 de marzo de 2017.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 9 de mayo de 2017, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para presentar informes y observaciones.

El 7 de junio de 2017, ambas partes presentan escritos de informes en este Tribunal Superior y el 19 del mismo mes y año la demandada presenta observaciones.

Por auto del 20 de junio de 2017, este Tribunal Superior fija el lapso para dictar sentencia, el cual fue diferido el 20 de septiembre del mismo año.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
Alega la demandante en su libelo que el 3 de septiembre de 2013 celebró con la demandada un contrato mediante el cual le dio en venta un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-4, ubicado en la segunda planta del edificio Santa Eduvigis V, en el cruce de las calles Falcón con Fernando Figueredo, Tinaquillo, municipio Falcón del estado Cojedes, el cual tiene un área aproximada de ochenta y cuatro metros cuadrados y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: fachada norte; SUR: fachada sur; ESTE: apartamento 2-3; y OESTE: fachada oeste, le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 11 y tiene un porcentaje de condominio de seis coma treinta y nueve por ciento.

Afirma que la intención de las partes era celebrar un contrato de venta y no una opción, ya que en el mismo las partes se denominan compradora y vendedora, siendo que la vendedora manifiesta su voluntad de obligarse a vender y la compradora acepta la oferta, manifestando su consentimiento sobre el precio de venta, quedando la tradición diferida para el momento de la protocolización.

Que se estableció una duración de noventa días prorrogable por treinta días continuos contados desde la celebración del contrato y la vendedora se obligó a entregarle todos los recaudos necesarios para la protocolización y en caso que no los entregara, el lapso de vigencia se prorrogaba en igual proporción al retraso, siendo los documentos que tenía que entregarle la vendedora para tramitar su crédito hipotecario, la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble a favor de Fondo Común C.A., banco universal, la certificación de gravamen, copia del registro de información fiscal, cédula catastral, solvencia municipal y de Hidrocentro, pago de impuesto de transacción inmobiliaria, los cuales son necesarios para tramitar el crédito hipotecario y así cumplir su obligación de pagar el saldo deudor.

Asegura que la demandada el 23 de abril de 2014 le entregó una comunicación en donde le señala su decisión de no darle en venta el inmueble, por lo que acude a la vía judicial para demandar el cumplimiento del contrato de compraventa, para que la demandada convenga o sea condenada por el tribunal en cumplir su obligación de otorgarle el documento definitivo ante la oficina de registro correspondiente y que la sentencia sirva de título para ser protocolizada ante la oficina de registro, en razón de lo cual pide el tribunal fije la oportunidad, términos y condiciones para pagar el saldo restante del precio, es decir, la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares, sin perjuicio de que esa cantidad sirva para liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.137, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.474 y 1.479 del Código Civil.

Estima la demanda en la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00)

ALEGATOS DE LA DEMANDADA

Reconocen como cierto que en fecha 3 de septiembre de 2013 celebró contrato con la demandante, pero niega que le diera en venta el inmueble, siendo falso que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de compraventa, que por el contrario, estamos en presencia de una opción a compra, que es un verdadero precontrato, sujeto al cumplimiento pactado dentro del lapso estipulado, para que posteriormente se proceda a la venta del inmueble.

Niegan que tenía que suministrar algún recaudo para la obtención de un crédito hipotecario y si bien estaba en conocimiento que la demandante iba a tramitar el crédito hipotecario para el monto restante, ella nunca tramitó el mismo.

Que del texto del contrato no se desprende la existencia de un anexo, de lo que tampoco dejó constancia la notaría y en ningún momento en el contrato se habló de de un monto acordado como reserva del inmueble.

Rechaza que tuviera que tener la liberación de la hipoteca para que la demandante tramitara su crédito, ya que puede ser protocolizada en la misma fecha del otorgamiento del documento definitivo y es falso que haya recibido dinero para liberarla, siendo que contrató los servicios de la Inmobiliaria Legalca para los trámites relativos a la venta del inmueble, entregándole para el momento de la autorización de venta, el día 8 de julio de 2013, todos los documentos requeridos para la misma y el 13 de agosto de 2013 solicitó a la entidad bancaria Fondo Común, liberara la hipoteca haciéndole entrega a la administradora de la solicitud para que se efectuaran los trámites para su registro.

Niega que no haya entregado el resto de los documentos como la certificación de gravamen, copia del registro de información fiscal, cédula catastral, solvencia municipal y de Hidrocentro, pago de impuesto de transacción inmobiliaria, ya que contrató los servicios de la Inmobiliaria Legalca para los trámites relativos a la venta del inmueble, siendo entregados en la persona de YENY MADDIA y niega que los mismos sean necesarios para tramitar el crédito hipotecario, ya que estos los exige el registro público, siendo la verdad que la demandante nunca tramitó el crédito por causas imputables a ella misma.

Afirma que uno de los efectos de la opción a compraventa es que el propietario del inmueble puede decidir no dar en venta el mismo, emergiendo así las consecuencias de la cláusula penal, lo que no implica que se esté en presencia de una venta pura y simple.

Rechaza que estén presentes los elementos esenciales de consentimiento objeto y precio y niega que el precio iba a ser pagado en forma fraccionada.

Impugna la estimación de la demanda.

Que ella contactó a la abogada YENY MADDIA a quien le firmó una autorización para vender el inmueble, apareciendo como representante de la administradora la abogada YUSMEY GARCIA a quien no conoce personalmente. Que dicha abogada le propuso prestarle el dinero para liberar la garantía hipotecaria y quien le sugirió que firmara la carta que le fue entregada a la demandante el 29 de abril de 2014.

Reconviene a la demandante por nulidad del contrato de opción de compraventa ya que la administradora Legalca y YENY MADDIA provocaron y la indujeron a contratar bajo una falsa idea de tramitar un supuesto crédito hipotecario, siendo que la abogada siempre tuvo en su poder toda la documentación que le fue pedida, siendo que entre la abogada y la demandante existe un vínculo de amistad y se aprovecharon de su ignorancia y necesidad y se valieron de otra profesional que no conoce, para la redacción del documento de opción a compra, con todos los errores de que se valen para demandarla.

Estima la reconvención en cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

La demandante alega que la reconvención no cumple con las formalidades del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no contiene pretensión alguna.

Niega la reconvención interpuesta en su contra, niega que la reconviniente haya firmado el contrato a consecuencia de error excusable o haya sido sorprendida por dolo o que haya contratado bajo una falsa idea de tramitar un supuesto crédito y mucho menos, que lo haya hecho con la abogada YENY MADDIA.

Niega que el único documento exigido para obtener un crédito hipotecario sea la opción a compraventa y que exista vínculo de amistad entre ella y la abogada contratada por la vendedora, por lo que solicita que la reconvención sea declarada sin lugar.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Produce junto al libelo de demanda a los folios 10 al 19 del expediente, copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública de Guacara, Estado Carabobo en fecha 3 de septiembre de 2013, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato que denominaron opción compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-4, ubicado en la segunda planta del edificio Santa Eduvigis V, en el cruce de las calles Falcón con Fernando Figueredo, Tinaquillo, municipio Falcón del estado Cojedes, estableciendo como precio de venta la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares, de los cuales recibió la vendedora en calidad de arras o inicial la cantidad de cien mil bolívares y la cantidad restante de quinientos cincuenta mil bolívares serían pagados al momento de protocolizar el documento. Asimismo, se estableció un plazo de noventa días más una prórroga de treinta días y la vendedora se obligó a entregar a la compradora todos los recaudos necesarios pata la protocolización de la venta, aceptando la vendedora que la compradora acuda ante una institución financiera para tramitar un crédito hipotecario.

Al folio 20 del expediente, produce original de instrumento privado suscrito por la ciudadana YENY MADDIA, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que la tercera fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.

A los folios 21 y 22 del expediente produce la demandante copias fotostáticas de instrumentos privados supuestamente consistentes en cheques del banco Exterior, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”

Produce la demandante junto al libelo de demanda a los folios 23 al 32 del expediente, copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Falcón, Estado Cojedes en fecha 28 de julio de 2008, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto de controversia es propiedad de la demandada y sobre el mismo pesa hipoteca de primer grado a favor de Fondo Común, Banco Universal.

Al folio 33 del expediente, produce original de instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada el 23 de abril de 2014 comunicó a la demandante su voluntad de no dar en venta el inmueble objeto de controversia.

Junto a escrito fechado el 25 de septiembre de 2015, produce al folio 80, instrumento emanado de la Oficina de Registro Público del Municipio Falcón, Estado Cojedes en fecha 16 de septiembre de 2015, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que sobre el inmueble objeto de controversia pesa hipoteca convencional de primer grado a favor de Fondo Común, Banco Universal y medida de prohibición de enajenar y gravar dictada en el presente juicio.

En el lapso probatorio, promovió la demandante prueba de informes a ser rendida por la Oficina de Registro Público del Municipio Falcón, Estado Cojedes cuya admisión fue negada por el Tribunal de Primera Instancia en auto de fecha 27 de abril de 2015.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA

En los informes presentados en esta alzada, a los folios 125 al 141, la demandada promueve dos instrumentos que fueron igualmente ofrecidos por la demandante y sobre los cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre la valoración de estos medios de prueba.

Al folio 142 del expediente produce original de instrumento emanado del Instituto Universitario de Tecnología Puerto Cabello, que por tratarse de una institución pública se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada trabaja como personal administrativo en dicha institución, sin embargo, el mérito de esta prueba es irrelevante ya que no versa sobre los hechos controvertidos.

Al folio 143 del expediente produce produce constancia de residencia, emanada del Consejo Nacional Electoral, que por tratarse de una institución pública se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada señaló en la referida institución habitar en el inmueble objeto de controversia.

Al folio 144 del expediente produce constancia de residencia emanada del Consejo Comunal Guarataro – La Cruz, que por tratarse de un instrumento privado no puede ser producido en segunda instancia, conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 146 del expediente produce instrumento emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), que por tratarse de una institución pública se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada inscribió el inmueble objeto de controversia como vivienda principal.

IV
PRELIMINAR

La parte actora, en el libelo estima la demanda en la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00) y la demandada, en su contestación impugna la estimación de la demanda.

En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”

Sobre la norma trascrita, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:

“…Cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
<...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.>
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…” (Resaltado del tribunal)

En el presente caso, hubo una impugnación genérica sin que la parte demandada alegara una nueva cuantía, sumado a que no produjo prueba alguna tendiente a demostrar lo exagerado o insuficiente de la establecida en la demanda, en virtud de lo cual, la estimación realizada por la parte demandante debe tenerse como firme, Y ASÍ SE ESTABLECE.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la demandante el cumplimiento de un contrato de compraventa que alega celebró con la demandada el 3 de septiembre de 2013 sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-4, ubicado en la segunda planta del edificio Santa Eduvigis V, en el cruce de las calles Falcón con Fernando Figueredo, Tinaquillo, municipio Falcón del estado Cojedes, siendo que la vendedora estaba obligada a entregarle todos los recaudos necesarios para la protocolización y para tramitar su crédito hipotecario y en fecha 23 de abril de 2014 le entregó una comunicación en donde le señala su decisión de no darle en venta el inmueble.

Por su parte, la demandada reconoce haber celebrado el contrato con la demandante, pero niega que le diera en venta el inmueble, siendo falso que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de compraventa, que por el contrario, estamos en presencia de una opción a compra, que es un verdadero precontrato, sujeto al cumplimiento pactado dentro del lapso estipulado, para que posteriormente se proceda a la venta del inmueble. Niega que tenía que suministrar algún recaudo para la obtención de un crédito hipotecario y si bien estaba en conocimiento que la demandante iba a tramitar el crédito hipotecario para el monto restante, ella nunca tramitó el mismo. Asimismo, rechaza que tuviera que tener la liberación de la hipoteca para que la demandante tramitara su crédito, ya que puede ser protocolizada en la misma fecha del otorgamiento del documento definitivo, siendo que contrató los servicios de la Inmobiliaria Legalca para los trámites relativos a la venta del inmueble, entregándole para el momento de la autorización de venta, el día 8 de julio de 2013, todos los documentos requeridos para la misma y el 13 de agosto de 2013 solicitó a la entidad bancaria Fondo Común, liberara la hipoteca haciéndole entrega a la administradora de la solicitud para que se efectuaran los trámites para su registro. Niega que no haya entregado el resto de los documentos como la certificación de gravamen, copia del registro de información fiscal, cédula catastral, solvencia municipal y de Hidrocentro, pago de impuesto de transacción inmobiliaria, ya que contrató los servicios de la Inmobiliaria Legalca para los trámites relativos a la venta del inmueble, siendo entregados en la persona de YENY MADDIA y niega que los mismos sean necesarios para tramitar el crédito hipotecario, ya que estos los exige el registro público, siendo la verdad que la demandante nunca tramitó el crédito por causas imputables a ella misma.

Para decidir se observa:

Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio la existencia del contrato celebrado el 3 de septiembre de 2013, del cual ambas partes ofrecieron un ejemplar que fue debidamente valorado en el decurso de esta sentencia.

Ahora bien, la demandante considera que se trata de una venta, mientras que la demandada señala que estamos en presencia de una opción a compra, que es un verdadero precontrato, en donde el propietario del inmueble puede decidir no dar en venta el mismo, emergiendo así las consecuencias de la cláusula penal.

En este sentido, es oportuno traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662, en donde se dispuso:

“… las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
…OMISSIS…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.” (resaltados del texto original)

Como se aprecia, independientemente que las parte denominaron su contrato como “OPCIÓN CPMPRA-VENTA” no estamos en presencia de una opción propiamente dicha como señala la demandada, ya que no se trata de una promesa unilateral de venta para ser aceptada en un acto posterior. En el presente caso, se trata de una promesa bilateral de compraventa debido a que la ciudadana ELYANA JEOCONDA DELGADO OCHOA se obligo a vender y la ciudadana ARELIS SUJEHIL LAMEDA LÓPEZ así lo aceptó en el mismo acto, resultando concluyente que tampoco estamos en presencia de una venta ya perfeccionada como pretende la demandante.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine dispone: En la interpretación de los contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de buena fe.
Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400)

Por consiguiente, este juzgador siguiendo tanto la doctrina como la jurisprudencia trascritas, interpreta que la intención de las partes fue la de celebrar una promesa bilateral de compraventa, cuyo incumplimiento puede ser impedido por las partes convencionalmente, sin embargo, la sola inclusión de una cláusula penal no implica que esté excluida la acción de cumplimiento de contrato.

En el contrato cuya naturaleza jurídica analizamos hoy, las partes previeron cláusula penal para casos de incumplimiento, pero no excluyeron por pacto expreso la posibilidad de exigir judicialmente el cumplimiento, siendo forzoso concluir que se trata de una promesa bilateral de compraventa que admite ejecución forzosa, lo que determina que, contrario a lo alegado por la demandada, no sólo emerge la consecuencia de la cláusula penal en caso de incumplimiento.

Ahora bien, en el contrato cuyo cumplimiento se demanda las partes previeron que la compradora tramitaría un crédito hipotecario y que la vendedora se obligaba a entregar todos los recaudos necesarios pata la protocolización de la venta.
Es del conocimiento común que las instituciones financieras solicitan ciertos recaudos para tramitar las solicitudes de créditos hipotecarios, al igual que las oficinas de registro público para proceder a la protocolización de los documentos de compraventa y en el caso de marras, era obligación de la demandada entregar los mismos. Al efecto, alegó la demandada haberlos entregado a la ciudadana YENY MADDIA, siendo su carga demostrar esa afirmación cosa que no hizo. Así como tampoco demostró haber solicitado a la entidad bancaria Fondo Común, la liberación de la hipoteca, siendo forzoso concluir que incumplió sus obligaciones por lo que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Pretende igualmente la demandante que la sentencia que ha de recaer en este juicio sirva de título de propiedad y sea protocolizada ante la oficina de registro público correspondiente.

En este sentido, el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

Quedando demostrado con el contrato, que el precio de venta fue pactado en seiscientos cincuenta mil bolívares y habiéndose pagado cien mil bolívares, queda una diferencia de quinientos cincuenta mil bolívares, que debe ser pagada por la demandante en el momento de protocolizarse la venta definitiva del inmueble y en caso que la demandada se niegue a otorgar el documento de compraventa ante la oficina de registro correspondiente, la presente sentencia constituirá el título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que el demandante haga constar en los autos haber cumplido con el pago de los quinientos cincuenta mil bolívares, restantes del precio de venta, Y ASÍ SE ESTABLECE.

La demandada reconviene por nulidad de contrato y al efecto alega que ella contactó a la abogada YENY MADDIA a quien le firmó una autorización para vender el inmueble, apareciendo como representante de la administradora la abogada YUSMEY GARCIA a quien no conoce personalmente. Que dicha abogada le propuso prestarle el dinero para liberar la garantía hipotecaria y quien le sugirió que firmara la carta que le fue entregada a la demandante el 29 de abril de 2014. Señala que la administradora Legalca y YENY MADDIA provocaron y la indujeron a contratar bajo una falsa idea de tramitar un supuesto crédito hipotecario, siendo que la abogada siempre tuvo en su poder toda la documentación que le fue pedida, siendo que entre la abogada y la demandante existe un vínculo de amistad y se aprovecharon de su ignorancia y necesidad y se valieron de otra profesional que no conoce, para la redacción del documento de opción a compra, con todos los errores de que se valen para demandarla.

La demandante niega la reconvención propuesta en su contra, por lo que era carga de la demandada probar sus alegatos conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, sin que promoviera prueba alguna en el lapso probatorio.

En los informes presentados en esta alzada, alega la demandada que fue víctima de un robo cuando se trasladaba con la documentación a entrevistarse con su abogada, sin embargo, no solicitó una prórroga del lapso de promoción de pruebas y tampoco demostró con la respectiva denuncia ese hecho que alega, siendo irremediable concluir que la reconvención por nulidad de contrato no puede prosperar por cuanto la demandada no demostró los hechos que alegó, lo que determina que el recurso de apelación sea desestimado y la sentencia recurrida confirmada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente sentencia, Y ASÍ SE DECIDE.

VI
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada, ciudadana ELYANA JEOCONDA DELGADO OCHOA; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2016 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana ARELIS SUJEHIL LAMEDA LÓPEZ, en contra de la ciudadana ELYANA JEOCONDA DELGADO OCHOA; CUARTO: SE ORDENA a la demandada, ciudadana ELYANA JEOCONDA DELGADO OCHOA, cumplir con el contrato suscrito en fecha 3 de septiembre de 2013 ante la Notaría Pública de Guacara, Estado Carabobo, inserto bajo el Nº 25, tomo 166, otorgando el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Público del Municipio Falcón del Estado Cojedes del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-4, ubicado en la segunda planta del edificio Santa Eduvigis V, en el cruce de la avenida Ricaurte con calle Fernando Figueredo, Tinaquillo, municipio Falcón del estado Cojedes, el cual tiene un área aproximada de ochenta y cuatro metros cuadrados (84 mts²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: fachada norte; SUR: fachada sur; ESTE: apartamento 2-3; y OESTE: fachada oeste, le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 11 y tiene un porcentaje de condominio de seis coma treinta y nueve por ciento (6,39 %) conforme al documento de condominio protocolizado en la misma oficina de registro el 17 de diciembre de 2007, bajo el Nº 7, tomo IV, protocolo 1º. El referido inmueble pertenece a la ciudadana ELYANA JEOCONDA DELGADO OCHOA según consta en documento protocolizado en la misma oficina de registro el 28 de julio de 2008, bajo el Nº 48, tomo II, protocolo 1º, folios 373 al 379; QUINTO: En caso que la demandada no otorgue el documento definitivo de compraventa, se ordenará el registro de la presente sentencia para que se constituya en título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que la demandante haga constar en los autos haber cumplido con el pago de los quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) restantes del precio de venta; SEXTO: SIN LUGAR la reconvención por nulidad de contrato interpuesta por la demandada, ciudadana ELYANA JEOCONDA DELGADO OCHOA, en contra de la demandante, ciudadana ARELIS SUJEHIL LAMEDA LÓPEZ.

Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la decisión recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintidós (22) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Año 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.072
JAM/NGR.-