TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 17 de julio de 2018
208º y 159º

EXPEDIENTE Nº: 13.921

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
DEMANDANTE: HUA RUI WU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.258.972
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: LUÍS PÉREZ MARTÍNEZ y RENNY FEBRES, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.077 y 142.152 respectivamente
DEMANDADAS: sociedades mercantiles INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de noviembre de 1993, bajo el Nº 29, tomo 17-A y ALFA BETA INVERSIONES C.A. inscrita en el Registro Mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 15 de marzo de 2006, bajo el Nº 78, tomo 14-A
APODERADAS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA ALFA BETA INVERSIONES C.A.: GLORIA PALMA NÚÑEZ, ZURILMA HURTADO y YAJAIRA DE LEÓN TORREALBA, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.729, 94.898 y 55.532 respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA INVERSIONES SAN JORGE, S.R.L: FERNANDO FACCHIN BARRETO y FERNANDO FACCHIN ARIAS, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.896 y 72.015 respectivamente

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por el demandante en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de marzo de 2013 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio intentada.

I
ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio con demanda presentada en fecha 24 de enero de 2012, por el apoderado judicial del ciudadano HUA RUI WU, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se presentó reforma del libelo el 27 de febrero de 2012, admitiéndose por auto de fecha 5 de marzo de 2012.
Cumplidas las formalidades de la citación, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SAN JORGE, S.R.L., se da por citada el 4 de octubre de 2012, haciendo lo propio ALFA BETA INVERSIONES C.A. el 8 de octubre de 2012.
Ambas demandadas contestan la demanda y acumuladamente oponen cuestiones previas por escritos de fechas 10 de octubre de 2012.
En fecha 23 de octubre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora consignó ante el a quo, instrumento poder y escrito mediante el cual contradice las cuestiones previas opuestas.
Ambas demandadas promueven pruebas, pronunciándose sobre su admisión el tribunal de la causa por auto de fecha 30 y 31 de octubre de 2012.

En fecha 13 de marzo de 2013, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio intentada. Contra la referida decisión, el abogado LUÍS PÉREZ MARTÍNEZ ejerció recurso de apelación, siendo escuchado en ambos efectos mediante auto de fecha 18 de abril de 2013.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 14 de mayo de 2013, se le dio entrada al expediente fijándose el término para dictar sentencia.

De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE

El demandante en la reforma del libelo manifiesta que el 15 de julio de 1988, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. sobre un local comercial ubicado en la calle Colombia, Nº 101-48, municipio Valencia del estado Carabobo, el cual es a tiempo indeterminado y con una relación arrendaticia de veintitrés años sin cumplir con el requisito de la protocolización como lo disponen los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil

Que el inmueble Nº 101-48 es un inmueble individualizado, diferenciado de las otras entidades inmobiliarias circunvecinas, con linderos y medidas claramente demarcadas, no formando parte de otros inmuebles o contratos, gozando de total independencia, pues no comparte ni sus servicios públicos o privados con ningún otro inmueble.

Que como arrendatario ha venido cumpliendo todas sus obligaciones, consignando la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2012, el 6 de febrero de 2012 ante el Juzgado Séptimo de Municipio.

Afirma que se vio obligado a suscribir múltiples contratos de arrendamiento para poder permanecer dentro del local citado, ya que asegura, era consecuencia de actos temerarios y el abuso de derecho que ejerció la sociedad mercantil INVERSIONES SAN JORGE S.R.L., empresa que según sus alegatos, obvió cumplir con la obligación de registrar el contrato de arrendamiento cuando el término de permanencia del inquilino dentro del inmueble fuere superior a los seis años, por lo que son actos simulatorios el pretender prorrogar o renovar mediante diversos documentos el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado ya existente.

Resalta que la sociedad mercantil ALFA-BETA INVERSIONES C.A. demandó por cumplimiento de contrato y con motivo de una incidencia abierta ésta consigna instrumentos que supuestamente la acreditan como propietaria arrendadora, sin cumplir con el requisito de notificación previa de manera auténtica como lo prevé el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de que ejerciera el derecho de preferencia para adquirir el inmueble que tiene arrendado.

Señala que el instrumento de compraventa había sido previamente ocultado y dada la omisión absoluta de notificación tiene lugar el ejercicio de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, ya que tiene el derecho de preferencia ofertiva para adquirir con primacía sobre cualquier tercero, el inmueble que le ha sido arrendado.

Que se pretende identificar el inmueble vendido a ALFA-BETA INVERSIONES C.A. con las siglas 101-44, pero al comparar sus linderos y medidas y demás determinaciones se diferencia únicamente respecto al inmueble objeto del contrato de arrendamiento en cuanto al número cívico 101-48.

Por lo expuesto, demanda el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio para adquirir con preferencia mediante compra del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de la empresa ALFA-BETA INVERSIONES C.A. sobre el local comercial ubicado en el centro de la ciudad de Valencia, calle Colombia, el cual siempre se identificó como 101-48 y que ahora pretende identificarse como 101-44, por el precio de trescientos mil bolívares pagaderos de contado, por lo que piden ser subrogado como comprador en sustitución de ALFA-BETA INVERSIONES C.A.

ALEGATOS DE LA CO-DEMANDADA INVERSIONES SAN JORGE S.R.L.

Afirma que el demandante miente sobre la fecha que da lugar al nacimiento del derecho de la presente acción de retracto legal arrendaticio, ya que no fue el 15 de diciembre de 2011, sino el 12 de junio de 2008 fecha en la cual el demandante tuvo conocimiento pleno del comienzo del lapso que da lugar al supuesto derecho de retracto, según se desprende de los hechos que narra en el propio libelo, por lo que hubo una convalidación de cualquier vicio que pudiera afectar la adecuación del acto de notificación, especialmente porque el acto alcanzó su fin, ya que el arrendatario se encontraba notificado de la venta del inmueble desde ese día.

Que interpuesta la acción de retracto el 27 de febrero de 2012, la acción ha sido extemporánea y el derecho a ejercer la misma se encuentra caduco, por cuanto cursaron más de cuarenta días.

Opone su falta de cualidad para sostener el presente juicio, ya que no ha tenido nada que ver con los hechos que motivan la demanda y no se hayan llenos los extremos legales para la reclamación formulada en su contra, además que estando caducada la acción no tiene interés ni cualidad en el presente juicio.

Asimismo, opone la falta de cualidad del demandante ya que el inmueble no ha sido identificado plenamente y en ningún caso se refiere al número de la cédula catastral, y tampoco informa como será pagado el precio.

Que según la demandante tiene la condición de arrendadora, carácter del cual carece por la cesión del contrato y por la venta del inmueble y que no se deduce ninguna pretensión en su contra y existe una evidente falta de cualidad del demandante ya que no es arrendatario de la totalidad del inmueble, sino de una parte del mismo.

Que al arrendatario se le arrendó el inmueble 101-44 que era parte de un todo.

Que haber celebrado contratos semestrales o anuales no infringe el artículo 1920 del Código Civil, ya que dicha norma está referida al tracto inicial y no a la sumatoria de las eventuales renovaciones.

Que el único inmueble que siempre existía fue el 101-44 que puede decirse es el número continente que ha comprendido a todos las restantes porciones de dicho inmueble, a saber: 101-52, 101-30, 101-34, 101-38 y también 101-48.

Que hubo una rectificación ordenada por la Alcaldía del Municipio Valencia que fue inscrita en la Oficina de Registro Público quedando establecido el número cívico del inmueble como 101-44, calle Colombia, parroquia El Socorro, Municipio Valencia con un área de 596,22 mts², por lo que es falso que haya pretendido sustituir el inmueble 101-48 con el 101-44.

ALEGATOS DE LA CO-DEMANDADA ALFA BETA INVERSIONES C.A.

Opone la cuestión previa de caducidad de la acción por cuanto e el supuesto negado que al demandante le correspondiera el derecho de retracto legal, el término de cuarenta días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil finalizó desde la fecha de la venta que se le hiciera, que lo fue el 12 de junio de 2008, siendo que el demandante siempre estuvo en conocimiento de que INVERSIONES SAN JORGE S.R.L., le había cedido el último contrato que venció el 31 de julio de 2007, respetándosele la prórroga legal que le correspondía y que por no haber entregado el inmueble una vez vencida, tuvo que demandarlo por cumplimiento de contrato y sin embargo, el ciudadano HUA RUI WU tampoco ejerció el supuesto derecho de retracto.

Opone su falta de cualidad para sostener el presente juicio.

Respecto al fondo, alega que el inmueble que le fuera arrendado al demandante pertenece en un todo al inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-44, siendo que INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. estuvo negociando con ella la venta de la totalidad de los inmuebles de su propiedad. Un inmueble constituido por el terreno de 596,22 mts² y las construcciones sobre él edificadas identificado con el Nº 101-44 y el inmueble constituido por el terreno de 525,09 mts² y las construcciones sobre él edificadas identificado con el Nº 101-64.

Afirma que INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. celebró varios contratos con el demandante sobre el inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-48, hasta el último que venció el 31 de julio de 2007, siendo que el 10 de octubre de 2009 notificó a través de un juzgado de municipio que el contrato venció el 31 de julio de 2007, que dicho contrato le había sido cedido el 30 de abril de 2007 y que le correspondía una prórroga legal de tres años y como quiera que el demandante no entregó el inmueble el 31 de julio de 2010, lo demandó por cumplimiento de contrato, demanda que fue declarada con lugar.

Sostiene que el demandante durante todo el tiempo , desde que estuvo en conocimiento de la cesión, consignó el canon de arrendamiento ante un juzgado de municipio a favor de INVERSIONES SAN JORGE S.R.L.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DEL DEMANDANTE

Junto al libelo de demanda, produce el demandante a los folios 16 al 20 de la primera pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 12 de junio de 2008, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. mediante apoderado dio en venta a la sociedad de comercio ALFA BETA INVERSIONES C.A. un inmueble situado en la calle Colombia, Nº 101-44 parroquia El Socorro, municipio Valencia del estado Carabobo. Esta instrumental fue producida igualmente en copia certificada a los folios 352 al 357 de la primera pieza del expediente.

A los folios 21 al 24 de la primera pieza del expediente produce el demandante instrumento privado que se desecha por apócrifo, ya que no se encuentra suscrito por persona alguna.

A los folios 42 al 350 de la primera pieza del expediente produce el demandante copia certificada del expediente Nº 7.267, emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio ALFA BETA INVERSIONES C.A. demandó al ciudadano HUA RUI WU por cumplimiento de contrato de arrendamiento y que en el decurso de ese juicio, la sociedad de comercio ALFA BETA INVERSIONES C.A. produjo el documento mediante el cual compró el inmueble objeto de controversia.

Al folio 351 de la primera pieza del expediente produce el demandante copia fotostática simple de instrumento emanado del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el referido jugado en fechas 14 de mayo de 2007 ordenó la apertura de una cuenta en Banfoandes a nombre de INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. por concepto de cánones de arrendamiento.

En los informes presentados en esta alzada, el demandante argumenta sobre la prueba de confesión judicial ofrecida con el libelo. Al respecto, es preciso indicar que conforme al criterio pacífico y reiterado de nuestro máximo tribunal, no puede considerarse que exista confesión judicial en los alegatos rendidos por las partes en sus escritos, debido a la ausencia del “animus confitendi” ya que con tales exposiciones lo que se persigue es la defensa en juicio para fijar el alcance y límite de la relación procesal.

Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid C.A. y otra), donde se estableció lo siguiente:

“Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de “la confesión espontánea de la co-demandada” hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil”.

De acuerdo al criterio jurisprudencial antes transcrito, que es acogido por esta alzada, los alegatos de las partes no constituyen el medio de prueba de confesión previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, debido a la ausencia del ánimo de confesar y sólo fijan el alcance y límite de la relación procesal que sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso.

PRUEBAS DE LA CO-DEMANDADA INVERSIONES SAN JORGE S.R.L.

En el lapso probatorio, promueve a los folios 153 al 155 de la segunda pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 12 de junio de 2008, la cual fue promovida por el demandante y la otra co-demandada y sobre la cual este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ella.

Promueve a los folios 156 al 158 de la segunda pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 28 de noviembre de 2008, la cual fue promovida por la otra co-demandada y sobre la cual este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ella.

Promueve a los folios 159 al 172 de la segunda pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento público consistente en sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual fue promovida por la otra co-demandada y sobre la cual este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ella.

PRUEBAS DE LA CO-DEMANDADA ALFA BETA INVERSIONES C.A.

Junto al escrito de contestación de la demanda, produce a los folios 81 al 83 de la segunda pieza del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 12 de junio de 2008, la cual fue promovida por el demandante y sobre la cual este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ella.

A los folios 84 al 90 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia bajo el Nº 35 del tercer trimestre del año 1964, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio HERMANOS MUCI ABRAHAM C.A. vendió a la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L., entre otros inmuebles, dos casas contiguas con el terreno que ocupan, ubicadas en la calle Colombia por donde está distinguidas con los ros. 101-30, 101-34, 101-38, 101-44 y 101-52.

A los folios 91 al 95 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 15 de noviembre de 1961, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio HERMANOS MUCI ABRAHAM C.A. compró dos casas contiguas con el terreno que ocupan, ubicadas en la calle Colombia de la ciudad de Valencia.

A los folios 96 al 99 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 7 de marzo de 2008, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L., hace aclaratoria de linderos y número cívico del inmueble ubicado en la calle Colombia de Valencia, quedando el Nº 101-44 en sustitución de los Nros. 101-30, 101-34, 101-38, 101-52 y otro número ilegible.

Al folio 100 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía de Valencia, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-44 y 101-48 (antes 101-44) se encontraba registrado para el año 1983 en la oficina de Catastro a nombre de la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L.

Al folio 101 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía de Valencia, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-44 se encontraba registrado para el año 2004 en la oficina de Catastro a nombre de la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L.

Al folio 102 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía de Valencia, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-44 se encontraba registrado para el año 2011 en la oficina de Catastro a nombre de la sociedad de comercio ALFA BETA INVERSIONES C.A.

A los folios 103 al 105 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 28 de noviembre de 2008, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. mediante apoderado dio en venta a la sociedad de comercio ALFA BETA INVERSIONES C.A. un inmueble situado en la calle Colombia, Nº 101-64 parroquia El Socorro, municipio Valencia del estado Carabobo.

A los folios 106 al 109 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 23 de diciembre de 1965, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. compró un inmueble Nº 101-70 y 101-64 de la calle Colombia de Valencia.

A los folios 110 al 112 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 13 de marzo de 2007, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L., hace aclaratoria de linderos y número cívico del inmueble ubicado en la calle Colombia de Valencia, quedando el Nº 101-64 en sustitución de los Nros. 101-70 y 101-64.

Al folio 113 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía de Valencia, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-52 se encontraba registrado para el año 1983 en la oficina de Catastro a nombre de la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.A.

Al folio 114 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento emanado de la Alcaldía de Valencia, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-64 se encontraba registrado para el año 2011 en la oficina de Catastro a nombre de la sociedad de comercio ALFA BETA INVERSIONES C.A.

A los folios 115 al 127 de la segunda pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento público que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia en fecha 14 de marzo de 2012 declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad de comercio ALFA BETA INVERSIONES C.A. en contra del ciudadano HUA RUI WU.

En el lapso probatorio, reproducen el valor probatorio de las instrumentales que cursan e autos sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende el demandante el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio para adquirir con preferencia mediante compra del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de la empresa ALFA-BETA INVERSIONES C.A. sobre el local comercial ubicado en el centro de la ciudad de Valencia, calle Colombia, el cual siempre se identificó como 101-48 y que ahora pretende identificarse como 101-44, por el precio de trescientos mil bolívares pagaderos de contado, por lo que piden ser subrogado como comprador en sustitución de ALFA-BETA INVERSIONES C.A.

Ambas demandadas oponen la excepción de caducidad al presentar sus escritos de contestación de la demanda.

Para decidir se observa:

La caducidad es un modo de extinción de la relación procesal, que se produce después de cierto período de tiempo, en virtud de la inactividad de los sujetos procesales; mejor sería decir que la caducidad cierra la relación procesal, con todos sus efectos procesales y sustantivos, sin pronunciamiento sobre la demanda. (Obra citada, Curso de Derecho Procesal Civil, Giuseppe Chiovenda, página 492)

Igualmente esta figura ha sido definida jurisprudencialmente como un plazo que concede la Ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho lapso, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la Ley para acceder a los órganos de administración de justicia con el propósito de hacer valer su pretensión. (Ver sentencia Nº 691 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 2 de junio de 2009, Expediente 09-0313)

En este orden de ideas, es necesario el transcurso de un tiempo determinado en la ley para que la caducidad produzca su fatal efecto, observando este juzgador que los artículos 47 y 48 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la ley vigente para el momento en que se interpuso la presente demanda, establecen:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

“El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos…”

Estas normas establecen dos supuestos de hecho diferentes, el primero cuando el arrendatario es notificado de la negociación y el segundo cuando la notificación es defectuosa o se ha omitido.

En el caso de marras, no hay evidencias de que el ciudadano HUA RUI WU haya sido notificado en forma cierta de que el inmueble que ocupaba en calidad de arrendatario fuese vendido por INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. a ALFA-BETA INVERSIONES C.A.

En los casos en que no se cumpla con la notificación, el lapso de caducidad de cuarenta días para intentar la acción de retracto legal arrendaticio comienza a computarse desde el momento en que el arrendatario haya tenido conocimiento de la negociación. Abona lo expuesto, el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en la sentencia Nº 260 de fecha 20 de mayo de 2005, expediente Nº 2004-000807, a saber:

“…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”.

El demandante en su libelo, expresa que ALFA-BETA INVERSIONES C.A. en el juicio de cumplimiento de contrato que siguió en su contra por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo consigna el instrumento mediante el cual se le da en venta el inmueble objeto de controversia y que el 15 de diciembre de 2011 esa prueba fue admitida, por lo que se entiende enterado a partir de esa fecha para computar el plazo de cuarenta días de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto.

Posteriormente, en la reforma del libelo argumenta que la falta de notificación no puede ser suplida con ningún acto jurídico e igualmente señala que el instrumento que contiene la venta donde pretende subrogarse fue promovido como prueba y admitida el 15 de diciembre de 2011, fecha que da lugar al nacimiento del derecho de retracto a su favor.

Quedó dicho en el decurso de esta sentencia que ante la ausencia de notificación, el lapso de caducidad se cuenta es a partir de que el arrendatario tiene conocimiento de ella, lo que desdice el alegato del demandante sobre la imposibilidad de suplir la ausencia de notificación.

En adición a lo expuesto, y a diferencia de lo expresado por el actor en su libelo, en la reforma de la demanda que huelga decir es la que prevalece, se limita a indicar que la fecha que se debe tomar en cuenta para empezar a computar el término de caducidad es el 15 de diciembre de 2011, que fue la fecha de admisión de la prueba instrumental por parte del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, sin embargo, consta de la nota de presentación suscrita por la secretaria del referido tribunal, que el documento mediante el cual INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. da en venta a ALFA-BETA INVERSIONES C.A. el inmueble objeto de controversia, fue presentado el 13 diciembre de 2011 y siendo que ese juicio fue sustanciado por los trámites del juicio breve según se desprende del auto de admisión de fecha 25 de octubre de 2010 que riela a los folios 77 y 78 de la primera pieza del presente expediente y que por lo tanto no hay reserva de los medios probatorios ofrecidos por las partes, debemos forzosamente concluir que el ciudadano HUA RUI WU siendo parte demandada en ese juicio estuvo en conocimiento de la venta del inmueble que ocupaba en calidad de arrendatario el 13 diciembre de 2011.

Finalmente, se aprecia que entre el 13 diciembre de 2011 fecha en que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación del inmueble por él arrendado y el 24 de enero de 2012, fecha en que interpuso la presente demanda por retracto legal arrendaticio, transcurrieron cuarenta y dos días, siendo irremediable concluir que el lapso de caducidad de cuarenta días previsto en el 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la ley vigente para el momento en que se interpuso la presente demanda trascurrió fatalmente, por lo que la excepción de caducidad opuesta por ambas demandadas debe prosperar, lo que determina que la demanda sea desechada y se extinga el presente proceso, Y ASÍ SE DECIDE.

V
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por el demandante, ciudadano HUA RUI WU; SEGUNDO: SE CONFIRMA con diferente motivación la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de marzo de 2013 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PROCEDENTE la excepción de caducidad opuesta por las demandadas, sociedades mercantiles INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. y ALFA BETA INVERSIONES C.A., y en consecuencia, SE DESECHA la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano HUA RUI WU en contra de las sociedades mercantiles INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. y ALFA BETA INVERSIONES C.A. y se extingue el presente proceso, todo de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas procesales a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, en atención al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de

Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil dieciocho (2018). Año 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 13.921
JAM/NGR/PC.-