TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE
MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUACARA, SAN JOAQUIN Y DIEGO
IBARRA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: RAFAEL JOSE QUERALES VILORIA, venezolano, mayor de
edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.405.823 y d este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: LUISA LORENA
VILLAMEDIANA CHACIN, debidamente inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 251.586,
representación que se evidencia de poder otorgado por ante la Notaria Pública de
Guacara, de fecha 09 de Enero de 2018, bajo el Nº 11, Tomo 4.
DEMANDADO: INGRID YAMILET BELLO DE MORETT, venezolana, mayor de
edad, titular de la cédula de identidad N° 3.820.398.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: No constituyo apoderado judicial
se hizo asistir por los abogados SONIA JOSEFINA SANTAMARIA MENESES y
MARIA ELIZABETH GAMBOA ALVARADO, debidamente inscritas en el I.P.S.A
bajo los Nros 157.911 y 151.920
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 3307-18
Se inicia el procedimiento por demanda interpuesta por ante el Tribunal
Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios
Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado
Carabobo, en fecha 13 de Marzo de 2018, por el ciudadano RAFAEL JOSE
QUERALES VILORIA, a través de abogado, contra INGRID YAMILET BELLO DE
MORETT, por DESALOJO DE LOCAL, correspondiéndole por sorteo su
conocimiento a este despacho cumplido el trámite de la distribución.
Admitida la demanda en fecha 20 de Marzo de 2018, se emplazó a la
demandada a comparecer dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a
que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda y en caso de
no oponer cuestiones previas, reconvención o intervención de terceros, la
Audiencia Preliminar se efectuaría el quinto día de despacho siguiente, a las 10 de
la mañana, haciendo e conocimiento a las partes, que el juicio se seguiría por el
procedimiento oral, previsto en el Capítulo I, Titulo XI del Código de Procedimiento
Civil, librándose la compulsa de Ley, que se entregó al Alguacil del despacho para
su práctica.
En fecha 13 de Marzo de 2018, el Alguacil del despacho consigna recibo
de citación, debidamente firmado, por la ciudadana Ingrid Bello, dando cuenta al
tribunal de haberse practicado la citación personal de la demandada.
En fecha 15 de Mayo de 2018, la demandada de autos INGRID YAMILET
BELLO BANDRES, asistida de abogado, consigna escrito de contestación de
demanda. Precluído el lapso de contestación de demanda y no habiendo la
demandado opuesto Cuestiones Previas, Reconvención ni intervención de
terceros, en fecha 22 de Mayo de 2018, se realizó la Audiencia Preliminar, donde
solo asistió la parte demandada, ratificando el escrito de contestación y
acogiéndose a la prorroga legal, establecida en la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios para Uso comercial.
En fecha 25 de Mayo de 2018, el tribunal mediante auto fija los límites de
la competencia, quedando abierto a pruebas el presente procedimiento, en fecha
28 de Mayo de 2018.
En fecha 31 de Mayo de 2018, el apoderado judicial del demandante,
consigna escrito de pruebas, el cual se agrega en fecha 1 de Junio de 2018 y se
admiten en fecha 05 del mismo mes y año, fijándose el lapso de evacuación de
pruebas de veinte días de despacho. En fecha 10 de Julio de 2018, se realizó la
audiencia de juicio y una vez presentados los alegatos por cada una de las partes
y analizados los medios probatorios presentados el tribunal declaro
PARCIALMENTE PROCEDENTE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO,
reservándose el lapso de diez días para publicar la totalidad del fallo, pasando el
tribunal a dictarlo conforme a las siguientes consideraciones.
En el libelo de demanda, la Apoderada Judicial de la parte
demandante expuso lo siguiente:
-Que su representado es propietario de un local comercial, ubicado en la
Avenida Bolívar con Cedeño, Centro Comercial Caribe, Planta Mezzanina
suscribió contratos de arrendamiento en fecha 17 de Noviembre de 2011, 17 de Nº
22, Guacara.
- Que lo dio en arrendamiento a Ingrid Yamile Bello de Morett, desde el 05
de Junio de 2006, siendo su última renovación a partir del 25 de Noviembre de
2016, por un año prorrogable, siempre y cuando una de las partes notificare su
decisión de no prorrogarlo.
-Que en fecha 13 de Septiembre de 2017, se trasladó al inmueble a
notificar a la arrendataria por escrito su decisión de no prorrogar el contrato de
arrendamiento, notificación que esta no quiso firmar, por lo que le hizo entrega de
la misma en presencia de testigos, que están dispuestos a rendir declaración de
los hechos ocurridos,
-Que motivado a la situación del país, ha constituido una compañía, por lo
que tienen necesidad del inmueble, para ejercer el comercio y proveer el sustento
de su familia de manera honesta.
- Que fundamenta su demanda en los artículos 26, 51, 112, 115, 253 y
257 de la Constitución Nacional; 1 y 34 literal b de la Ley de arrendamientos
Inmobiliarios de Octubre de 1999 y artículo 40 ordinal 7 de la Ley de Regulación
de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.
- Que declare con lugar la demanda y haga entrega del inmueble libre de
personas y en perfecto estado de mantenimiento. Que condene a pagar la
cantidad de Quinientos Tres Mil Bolívares (Bs 503.000,00) por clausula penal. Que
condene en costas.
Por su parte la demandada al contestar la demanda expuso lo
siguiente:
-Que ocupa el inmueble desde hace doce años de manera ininterrumpida,
pacífica y sin atraso alguno, cumpliendo con los pagos, respetando los ajustes,
pero no acepta que se le vulneren que le otorga la Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, sobre la prorroga legal.
-Que en fecha 13 de Septiembre de 2017, de manera intimidatoria el
Arrendador se presentó con el ciudadano JOSE LUIS BRAND MOTA y sin
considerar que la demandada se encontraba pasando consulta le exigió que le
desocupara el local, exponiendo su reputación y moral ante sus pacientes.
-Rechaza el cobro de costas procesales ya que en ningún momento lo ha
obligado a litigar, así como el cobro de la cláusula penal, por cada día trascurrido
desde aquel que debía producirse la desocupación y se acoge a la prorroga legal.
-Niega, rechaza y contradice los alegatos contenidos en el libelo por
considerar que carece de fundamento legal, al basar el actor, su pretensión en una
Ley derogada, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, desaplicada por
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso comercial.
Realizada la AUDIENCIA PRELIMINAR, demanda de autos, ésta se
acoge a la prorroga legal que prevee tanto la Ley de Arrendamientos inmobiliarios
como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, que por ser
normas de orden público no se pueden relajar por convenio de partes, tomado en
consideración los años de ocupación del local.
Realizada la AUDIENCIA DE JUICIO, la parte demandante al hacer su
exposición manifiesta que por estar arrendado el local a una profesional de la
odontología, la solicitud de desalojo no se regula Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios para Uso Comercial, sino por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
ya que dicha Ley no ha sido derogada, sino desaplicada para algunas situaciones
arrendaticias. Por su parte la demandada al hacer su exposición ratifica acogerse
a la prorroga legal que le corresponde por los años que ocupa el local y por estar
solvente en los cánones de arrendamiento
-Presentadas las pruebas por la parte demandante el tribunal procedió a
pronunciarse de la siguiente forma.
1.-Con relación al documento de propiedad del inmueble objeto del
desalojo, el tribunal lo desestima por cuanto estamos en presencia de una
pretensión de desalojo, donde no se discute la propiedad del inmueble. Y así se
decide.
2.-Con relación al contrato de arrendamiento de fecha 25 de Noviembre de
2016, con vencimiento noviembre de 2017, para demostrar que esta vencido, el
tribunal la admite, por guardar relación con la pretensión del demandante. Sin
embargo hay que tener presente que las partes convinieron que la relación
arrendaticia supera los 10 años, por lo que el contrato se encontraría en prorroga
legal y no procedería el desalojo. Y así se decide.-
3.-Con relación a la notificación de no renovación del contrato de
arrendamiento y a la declaración del testigo, que al ser interrogado manifestó
haber presenciado el hecho de que el propietario-arrendador, le manifestó a la
arrendataria su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento y dar por
terminado el vencido, el tribunal la desestima, al no reconocer el arrendador el
beneficio de la prorroga legal, por el tiempo que ha ocupado el local, que es de
obligatorio cumplimiento para el arrendador: Y así se declara.
4.-Promovió el escrito de contestación d la ciudadana Ingrid Yamile Bello
Bandres donde manifiesta que el ciudadano Rafael José Querales Viloria, se
presentó a su lugar de trabajo a hacer entrega de la notificación. El Tribunal la
desestima ya que es un hecho no controvertido. Y así se declara.
5,-Con relación a la notificación efectuada 73 días antes de vencerse el
contrato, habiéndose el tribunal pronunciado en el literal 3, se dan aquí por
reproducido. Y así se declara.
6.- con relación a la copia certificada del registro de comercio Quevi 2017,
C.A., el tribunal la desestima por cuanto la pretensión es el desalojo de local
comercial, no si la compañía está o no operativa. Y así se declara.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial establece en
su artículo 4 lo siguiente:
Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Le, los inmuebles
no destinados al uso comercial, tales como: Viviendas, oficinas, industrias,
pensiones, habitaciones, residenciales, estudiantiles, inmuebles destinados
a alojamientos turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y
terrenos no edificados.
Del contenido del artículo antes trascrito se evidencia que el local
comercial sobre el que se solicita el desalojo se encuentra dentro de las
exclusiones que señala la antes citada Ley, en virtud de lo cual podemos concluir
que la Ley aplicable para el caso en estudio, es la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios del año 2000. Y así se establece.
Establecido lo anterior la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su
artículo 34 establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble
arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo
indeterminado, cuando la acción se fundamenta en
cualquiera de las siguientes causales:
b.- La necesidad que tenga que tenga el propietario de ocupar
el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro
del segundo grado.
De igual manera el artículo 38 de la misma Ley establece:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto
alguno de los inmuebles que tengan por objeto alguno de los
inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto Ley,
celebrados a tiempo determinado, llegado el día del
vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara
obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para
el arrendatario de acuerdo a las siguientes
d.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración
de diez años o más, se prorrogará por un lapso máximo de
tres años.
Ahora bien en el caso sometido a la consideración del tribunal el
demandante solicito el desalojo del inmueble por una de las causales previstas en
la Ley que rige la materia, como es la necesidad de uso, pero no acordó la
prorroga legal que le corresponde a la arrendataria y siendo las leyes que rigen la
actividad arrendaticia de orden público, que no pueden ser cambiadas por
voluntad de las partes, y si bien es procedente la pretensión del arrendador
también es procedente la excepción de la arrendataria y así debe ser declarada
por el tribunal.
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San
Joaquín y Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo,
administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley,
declara: Primero: Parcialmente con lugar la pretensión del demandante
RAFAEL JOSE QUERALES VILORIA, a través de abogado, contra INGRID
YAMILET BELLO DE MORETT, en consecuencia la demandada deberá hacer
entrega del inmueble desocupado de personas y cosas y solvente de los servicios
públicos que se le presten, a su propietario, en un lapso de tiempo que no podrá
excederá a tres (3) años, contados a partir del día 1º de Julo de 2018, fecha en
que se inicia la prorroga legal, es decir hasta el 1º de Julio de 2021, haciendo las
partes el ajuste del canon de arrendamiento, para su adecuación tal como lo
aceptaron en la audiencia de juicio celebrada el 1º de Julio del presente año, sin
que dicho ajuste sea considerado una renovación del contrato. Segundo: No hay
condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San
Joaquín y Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Guacara, 25 de Julio de 2018. Años 218° la Independencia y 159° de la
Federación
LA JUEZ PROVISORIO
ABG. SANDRA BRETT CASTILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
ABG. GISELA SUCRE GIMENEZ
,
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 de la tarde
LA SECRETARIA TEMPORAL
ABG. GISELA SUCRE GIMENEZ
EXP: N°: 3307-18
SBC/GSG