REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE
MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUACARA, SAN JOAQUIN Y DIEGO
IBARRA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: JUAN DE DIOS ALVARADO GÓMEZ, venezolano, mayor de
edad, titular de la cédula de identidad N° 5.384.072.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: ANTONIO JOSÉ OROZCO,
debidamente inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 76.301, según poder Apud-Acta de
fecha 07 de Mayo de 2017.
DEMANDADO: REINALDO JOSÉ HERNÁNDEZ ROMERO, venezolano, mayor
de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.859.268.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: LUISA LORENA VILLAMEDIANA
CHACIN y YULEIDI CASTERIN ALVARADO PÉREZ, debidamente inscritas en el
I.P.S.A bajo los Nros 251.586 y 209.627, representación que se evidencia de
poder Apud Acta de fecha 18 de Julio de 2017
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 3264-17
Se inicia el procedimiento por demanda interpuesta por ante el Tribunal
Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios
Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado
Carabobo, en fecha 19 de Mayo de 2017, por el ciudadano JUAN DE DIOS
ALVARADO GÓMEZ, asistido de abogado, contra REINALDO JOSÉ
HERNÁNDEZ ROMERO por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL,
correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este despacho cumplido el trámite
de la distribución.
Admitida la demanda en fecha 30 de Mayo de 2017, se emplazó al
demandado a comparecer dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a
que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda y en caso de
no oponer cuestiones previas, reconvención o intervención de terceros, la
Audiencia Preliminar se efectuaría el quinto día de despacho siguiente, a las 10 de
la mañana, haciendo del conocimiento de las partes, que el juicio se seguiría por
el procedimiento oral, previsto en el Capítulo I, Titulo XI del Código de
Procedimiento Civil, librándose la compulsa de Ley, que se entregó al Alguacil del
despacho para su práctica.
En fecha 03 de Julio de 2017, el Alguacil del despacho consigna recibo de
citación, sin firmar librado a Reinaldo José Hernández Romero, ya que el mismo
se negó a firmar, alegando no tener conocimiento del asunto y pasaría por el
tribunal a revisar su caso.
En fecha18 de Julio de 2017, el ciudadano Reinaldo José Hernández
Pérez, asistido de abogado, se da por citado y otorga poder Apud acta a las
abogados Yuleidi Casterin Alvarado Pérez y Luisa Lorena Villamediana Chacín,
para que se le tenga como parte en el presente procedimiento.
En fecha 18 de Septiembre de 2017, la apoderado judicial del demandado
consigna escrito de contestación de demanda.
Trascurrido el lapso de contestación de demanda en fecha 19 de
Septiembre de 2017, se fijó la Audiencia Preliminar, no habiendo el demandado
opuesto Cuestiones Previas, Reconvención ni intervención de terceros, la cual se
llevó a cabo en fecha en fecha 26 de Septiembre de 2017, se realizó la Audiencia
Preliminar, donde solo compareció la parte demandante, rechazando lo alegado
por demandado en su escrito de contestación de demanda y oponiéndose a las
pruebas presentadas con el escrito.
En fecha 29 de Septiembre de 2017, el tribunal mediante auto fija los
límites de la competencia, quedando abierto a pruebas el presente procedimiento
en el cual ambas partes hicieron uso de tal derecho consignando sus respectivos
escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 14 de Noviembre de
2017.
En fecha 31 de Enero de 2018 vencido como se encuentra el lapso
probatorio en la presente causa se fija la Audiencia de Juicio para el quinto día de
despacho a la fecha a las diez (10:00) de la mañana.
En fecha 07 de Febrero de 2018, se realizó la audiencia de juicio y una
vez presentados los alegatos por la parte demandante y analizados los medios
probatorios presentados el tribunal declaro CON LUGAR LA DEMANDA,
reservándose el lapso de diez días para publicar la totalidad del fallo, pasando el
tribunal a dictarlo conforme a las siguientes consideraciones.
En el libelo de demanda, la parte demandante expuso lo siguiente:
-Que en fecha 01 de Septiembre de 2012, entrego bajo el concepto de
buena fe al ciudadano Reinaldo José Hernández Romero, parte de un inmueble de
su propiedad, ubicado en el Sector La Franja; N° 27, vía Araguita, Municipio
Guacara Estado Carabobo, para el inicio de operaciones comerciales de
elaboración y venta de cachapas, parte que le fue acondicionada, comenzando el
arrendatario con sus actividades económicas.
-Que le presentó al demandado un contrato de arrendamiento para que
hiciera las observaciones se suscribiera conforme a la ley, no mostrando este
interés en suscribirlo, así como tampoco cumplir con el canon de arrendamiento
estipulado inicialmente el cual fue estipulado en la cantidad de Mil Bolívares (Bs.
1.000,00).
-Que el arrendatario ha incumplido no solo el pago de los cánones de
arrendamiento, sino que ha tomado un comportamiento contrario a las normas que
rigen la actividad comercial, por cuanto expide bebidas alcohólicas sin la Licencia
respectiva, así como que se ha conectado a el ducto de gas directo que pasa
frente al inmueble, provocando un estado de peligro y riesgo para la comunidad,
ya que dicho ducto no ha sido puesto en funcionamiento por el organismo
encargado, situación ésta denunciada ante el Consejo Comunal de la zona, debido
a la gravedad de la situación, .
-Que fundamenta su acción en los artículos 26, 51,252 y 257 de la
Constitución Nacional; artículo 40, literales a y b y 43 primer aparte de la Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y artículos 859 al
880 del Código de Procedimiento Civil.
- Que pide al Tribunal Primero: Que admita la demanda y se le de curso
legal, Segundo: Se declare con lugar y se acuerde el Desalojo de la parte
arrendada, libre de personas y en perfecto estado de mantenimiento y
conservación en que lo recibió. Tercero: Que condene al demandado a cancelar
Cuarto: se condene al demandado a cancelar la suma de QUINIENTOS TRES MIL
BOLÍVARES (Bs 503.000,00), por cánones vencidos y los que sigan venciéndose
hasta la conclusión definitiva del procedimiento. Cuarto: la condenatoria en costas.
Por su parte el Apoderado Judicial del demandado al contestar la
demanda expuso lo siguiente:
Conviene en la existencia de una relación arrendaticia verbal, desde su
inicio e indefinida, por cuanto no se ha adecuado a la Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y por tanto no se ha firmado un
contrato de arrendamiento basado en el mutuo consentimiento, a pesar de haberlo
exigido su representado.
Que a su representado le fue presentado un contrato de arrendamiento no
ajustado a la Ley que rige la materia, que no ajustado a la misma, por cuanto
fijaba unilateralmente el canon de arrendamiento, declara en el mismo la
necesidad de vender, pretende utilizar el contrato como notificación para la no
renovación y no indica cuenta bancaria para cancelación de los cánones de
arrendamiento.
-Considera que existe una condición pre judicial que debe resolverse ante
los órganos administrativos, que es la adecuación arrendaticia, firmando un
contrato previo, que cumpla lo establecido en el Decreto Ley, que son derechos
irrenunciables y por ende todo acto, acuerdo o acción que los menoscabe se
considerara nulo y que se suscriba un contrato escrito y autenticado, destacando
que el motivo de la solicitud de desalojo es para vender el inmueble a terceros.
- Niega, rechaza y contradice cada una de las partes de la demanda, por
cuanto los hechos ocurren de forma distinta a como fueron planteados.
-Niega rechaza y contradice que el demandante pueda solicitar la
desocupación del inmueble dado en arrendamiento.
-Niega rechaza y contradice que su representado ha dejado de pagar el
canon de arrendamiento, por cuanto el arrendador le exigía el pago en efectivo y
no le daba recibo.
-Niega, rechaza y contradice que fuera el arrendador Juan de Dios
Alvarado Gómez, quien el espacio que le entrego en arrendamiento
acondicionara.
-Niega, rechaza y contradice que su representado nunca mostro intención
de firmar el contrato de arrendamiento, pues su deseo es seguir trabajando en su
oficio y comprar la porción que usa en arrendamiento, a precio justo.
Niega, rechaza y contradice, que el propietario arrendador le haya
presentado contrato de arrendamiento al comenzar la relación arrendaticia, ya que
desde su inicio fue verbal y continua siendo un contrato verbal indefinido y fue a
finales de 2016, cuando el ciudadano Juan de Dios Alvarado Gómez, presentó a
su representado un contrato que no firmo, por no estar de acuerdo con las
cláusulas del contrato
En cumplimiento de lo establecido en el segundo y tercer aparte del
artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial del
demandado acompaño al escrito de contestación, las pruebas documentales que
va a hacer valer en el proceso, así como la lista de los testigos que rendirán
declaración en la audiencia oral.
Realizada la AUDIENCIA PRELIMINAR, fijada por el tribunal, solo se
presentó a la misma el apoderado judicial de la parte demandante, quien en su
exposición señala que la parte demandada convine en la existencia del contrato
verbal. Rechaza lo alegado por el demandado de que su representado exigiera el
pago en efectivo y no diera recibos de cancelación y este no haya hecho uso de
la figura de la consignación arrendaticia. Se opuso a la práctica de las posiciones
juradas y rechazo las documentales (facturas) consignadas por la parte
demandada, por no cumplir las normas generales para la emisión de este tipo de
documento.
Fijado los límites de la controversia, correspondía a las partes demostrar
el pago de los cánones de arrendamiento sin emisión de recibos y si el propietario
autorizo al arrendatario a realizar bienhechurías y el costo de las mismas.
Abierta la causa a pruebas en fecha 09 de Octubre de 2017, ambas partes
presentaron escrito de pruebas en fecha 09 de Octubre de 2017, las cuales se
admitieron en fecha 17 de Octubre de 2017.
En fecha 31 de Octubre de 2017, el tribunal repone la causa al estado de
admisión de las pruebas presentadas por las partes, dejando sin efecto lo actuado,
por cuanto las pruebas fueron admitidas por el procedimiento ordinario, cuando el
procedimiento que se lleva es el Oral, por lo cual se procedió a su nueva admisión
en fecha 14 de Noviembre de 2017.
Durante al lapso probatorio la representación judicial de la parte
demandante reprodujo: 1.- El mérito favorable de los autos, el cual el tribunal
aclara que no forma parte de los medios probatorios establecidos por el legislador,
en consecuencia no hace pronunciamiento al respecto. Y Así se decide.
2.- Titulo Supletorio del inmueble arrendado objeto del desalojo,
incorporado a los autos con letra A, folios 2 al 5. Por cuanto no es un hecho
controvertido la condición de propietario del demandante de autos, este tribunal
desestima la prueba presentada. Y así se declara.
3.- Inscripción Catastral del inmueble arrendado objeto del desalojo
incorporado a los autos con letra B, folio 6. Por cuanto no es un hecho
controvertido el hecho de que el inmueble este cumpliendo la condición de
propietario del demandante de autos, este tribunal desestima la prueba
presentada. Y así se declara.
4.- Denuncia escrita al Consejo Comunal del Sector La Franja vía
Araguita, incorporada a los autos con letra C, folio 7, Documento que no fuera
desconocida por la parte a quien se le opuso, la cual evidencia las violaciones a
las norma de convivencia en general, por lo que hace prueba a favor de la
pretensión del demandante, valorándola esta juzgadora. Y así se declara.
5.- Informes médicos incorporada a los autos, folios 8 y 48 del expediente.
Siendo documentos emanados de terceros que no son parte en el proceso y no
fue solicitada la ratificación por prueba testimonial, fueron desestimados como
pruebas: Y así se declara.
6.- Contrato de arrendamiento marcado con letra G, folio 51.Observa
quien decide que el documento emana del propio demandante, por lo que en
consecuencia del principio de alteridad por cuya aplicación nadie puede
unilateralmente crear una prueba o título a su favor, debe desecharse del
proceso. Y así se decide.
7.- En cuanto a la prueba de informes solicitada, a la dirección de
Hacienda del Municipio Guacara, se recibió resultas en fecha 15 de Noviembre de
2017, donde el Órgano al cual se le solicita la información, hace del conocimiento
al Tribunal que l ciudadano REINALDO JOSÉ HERNANDEZ ROMERO, no posee
ningún tipo de registro o licencia de funcionamiento de Industria y Comercio,
registrada con los datos indicados. Informe que hace plena prueba a favor de la
pretensión del demandante. Y así se declara.
Por su parte la representación judicial de la parte demandante ratifico en
todas y cada una de sus partes las pruebas promovidas con el escrito de
contestación las cuales esta juzgadora pasa a analizar:
1.- De las Posiciones Juradas, las mismas no fueron admitidas, por no
cumplir con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil,
que establece que la parte que solicita las posiciones juradas, deberá manifestar
estar de acuerdo en absolverlas recíprocamente. Motivo por el cual no hay materia
sobre la cual pronunciarse. Y así se declara.
2-.Copias fotostáticas de facturas de compra de materiales, y mano de
obra, a fin de demostrar las mejoras realizadas en el inmueble, que fueron
rechazadas como medio de prueba en la audiencia preliminar, siendo ratificados
posteriormente al promover pruebas. Por cuanto son documentos emanados
terceros que no son parte en el juicio, debieron ser ratificados mediante prueba
testimonial tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil,
y por cuanto no consta en actos dicha formalidad, esta juzgadora desecha los
mismos. Y así se declara.
3.- en cuanto a las testimoniales de los ciudadanos, Elizabeth Cañizales
Bastidas, Reyes Muñoz Molina, Esmeralda Ávila Molina y Yerales Varela Molina,
por cuanto el demandado de autos no acudió a la Audiencia de Juicio, no era
posible recibir la declaración de los testigos presentados, los cuales tampoco
acudieron a rendir declaración. Motivo por el cual no hay materia sobre la cual
pronunciarse. Y así se declara.
Ahora bien realizada la audiencia de juicio, quedo evidenciado que el
demandado de autos, al no comparecer a la misma no realizó ninguna actuación
que desvirtuara la pretensión del demandante y si bien es cierto que las normas
que regulan la relación arrendaticia de locales comerciales, son de orden público y
no pueden vulnerarse o modificarse por convenio o actuación de las partes,
también es cierto que en ningún momento el arrendatario de autos ejerció las
actuaciones necesarias ante los órganos competentes para que se le adecuara
según como él lo señala, el contrato de arrendamiento, así como tampoco
gestiono por ante los tribunales competentes la consignación de los cánones de
arrendamiento, asumiendo una actitud negligente, por lo que no puede alegar en
su favor su propia torpeza, motivo por el cual el tribunal declaro procedente la
demanda por Desalojo con fundamento en el artículo 40, literal a b, en fecha 07
de Febrero de 2018, que establece:
Son causales de desalojo:
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio gastos
comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de
arrendamiento o las normas que regulen la convivencia
ciudadana…
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San
Joaquín y Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo,
administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley,
declara: Primero: CON LUGAR LA DEMANDA QUE POR DESALOJO
interpusiera JUAN DE DIOS ALVARADO GÓMEZ, a través de abogado, contra
REINALDO JOSÉ HERNÁNDEZ ROMERO, todos identificados en el
encabezamiento del presente fallo. Segundo: Se condena al demandado a
entregar el inmueble objeto de la presente demanda al demandante-propietario o a
su apoderado judicial, completamente desocupado de personas, animales y cosas
y en las mismas buenas condiciones en que fue recibido. Tercero: Se condena al
demandado a cancelar la cantidad de Quinientos Tres Mil Bolívares por concepto
de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelaos, así como los que se sigan
venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Cuarto: Se condena en costas
a la parte demandada por haber sido totalmente vencida de conformidad con el
artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San
Joaquín y Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Guacara, 21 de Febrero de 2018. Años 217° la Independencia y |59° de la
Federación
LA JUEZ PROVISORIO
ABG. SANDRA BRETT CASTILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
ABG. GISELA SUCRE GIMENEZ
,
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 de la tarde
LA SECRETARIA TEMPORAL
ABG. GISELA SUCRE GIMENEZ
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