REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 22 de septiembre de 2017
207º y 158º
EXPEDIENTE: 14.298
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (comercial)
DEMANDANTE: sociedad de comercio ALFA-BETA INVERSIONES C.A. inscrita en el Registro Mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 15 de marzo de 2006, bajo el Nº 78, tomo 14-A
APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: abogadas en ejercicio, GLORIA PALMA NÚÑEZ, ZURILMA HURTADO y YAJAIRA DE LEÓN TORREALBA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.729, 98.898 y 55.532 respectivamente
DEMANDADO: HUA RUI WU, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.941.217
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: abogados en ejercicio JAIME TORTOLERO MENESES, RAFAEL ROVERSI THOMAS, GERALDINE GAMBOA y ANDREA RINCÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 61.489, 3.392, 201.975 y 172.562 respectivamente
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 14 de marzo de 2012 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda interpuesta en fecha 28 de septiembre de 2010, correspondiéndole conocer al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo que el Juez de ese despacho se inhibe de seguir conociendo la presente causa por acta de fecha 13 de agosto de 2010.
Cumplidos los trámites de distribución, correspondió conocer al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 25 de octubre de 2010.
En fecha 9 de noviembre de 2010, el ciudadano YONG ZAN WU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.184.533, actuando con el carácter de apoderado del demandado y asistido por el abogado WILLIAM GÁNEN BARBELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.864, presenta escrito alegando que el demandante es un tercero sin cualidad ni interés para actuar en el presente juicio e impugna todos los instrumentos presentados con el libelo.
En fecha 16 de noviembre de 2010, el ciudadano YONG ZAN WU, actuando con el carácter de apoderado del demandado y asistido por el abogado WILLIAM GÁNEN BARBELLA, presenta escrito contentivo de contestación a la demanda.
El 22 de diciembre de 2010, 2 y 14 de febrero de 2011, el ciudadano YONG ZAN WU, actuando con el carácter de apoderado del demandado y asistido por el abogado WILLIAM GÁNEN BARBELLA, presenta escritos de promoción de pruebas.
El 14 de febrero de 2011, la parte demandante promueve pruebas.
El 14 de febrero de 2011, el Tribunal de Municipio se pronuncia sobre la admisión de las pruebas.
Mediante sentencia interlocutoria fechada el 30 de mayo de 2011, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo ordena la reposición de la causa al estado de citación del demandado.
El 22 de noviembre de 2011, el apoderado judicial del demandado se da expresamente por citado y el 24 del mismo mes y año presenta escrito de contestación a la demanda.
Ambas partes presentan escritos de promoción de pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por autos del 30 de noviembre y 15 de diciembre de 2011.
Por auto del 23 de enero de 2012, el Tribunal de Municipio ordena la apertura de una articulación a los efectos de proveer sobre la denuncia de fraude procesal
El 23 de enero de 2012, el tribunal de la causa anula el auto de admisión de pruebas de fecha 30 de noviembre de 2012 y se vuelve a pronunciar sobre las pruebas promovidas por el demandado.
El 1 de febrero de 2012, el demandante contesta la denuncia de fraude procesal.
El Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2012, desestima el fraude procesal, dolo y simulación denunciado por el demandado.
El 14 de marzo de 2012, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva que declara parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos mediante auto del 18 de abril de 2012.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió conocer de la presente causa al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha 10 de mayo de 2012, el demandante presenta escrito de informes y el 11 de julio de 2012, el demandado presenta escrito de observaciones.
Mediante acta de fecha 6 de agosto de 2014, el juez titular del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se inhibe de seguir conociendo de la presente causa, inhibición que es declarada con lugar por este Tribunal Superior el 26 de septiembre de 2014, por lo que el juez temporal que con tal carácter suscribe el presente fallo, se aboca al conocimiento de la causa.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
En su libelo de demanda, la parte actora alega que la empresa INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-48, contrato que afirma le fue cedido.
Que se estableció un plazo de duración de seis meses contados a partir del 1 de febrero de 2007 sin prórroga alguna, por lo que venció el 31 de julio de 2007, momento a partir del cual empezó la prórroga legal de tres años que vencía el 31 de julio de 2010.
Que el 10 de octubre de 2009 se practicó notificación judicial y el arrendatario hasta la fecha de interposición de la demanda no ha entregado el inmueble arrendado, cuando debió hacerlo el 31 de julio de 2010.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la demanda en la cantidad de mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,00).
Por lo expuesto, demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en la entrega del inmueble arrendado, ubicado en la calle Colombia, Nº 101-48, Valencia, estado Carabobo, totalmente desocupado de bienes y personas; en la entrega de todas y cada una de las facturas pagadas y canceladas por los servicios públicos y privados prestados al inmueble; en pagar la cantidad que resulte de multiplicar setecientos bolívares por cada mes que trascurra desde el 1 de agosto de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble conforme a la cláusula séptima del contrato. Solicita el ajuste por inflación de las cantidades demandadas.
ALEGATOS DEL DEMANDADO
Alega el demandando que la propietaria arrendadora del inmueble lo es INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. y él es el poseedor arrendatario, quienes son las únicas personas con interés actual, personal, legítimo y directo para hacer valer en juicio en nombre propio todo lo relativo al contrato de arrendamiento, siendo que la demandante no es la arrendadora ni tiene vínculo jurídico con él, siendo un tercero sin interés, que pretende hacer valer en nombre propio un derecho ajeno, circunstancia que es confesada en el libelo de demanda.
Niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra, en tal sentido, niega ser inquilino de la demandante con quien nunca ha celebrado contrato de arrendamiento, siendo inquilino de la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. con quien firmó contrato el 15 de julio de 1988 el cual es a tiempo indeterminado, con una relación arrendaticia de más de veintitrés años, sin que se haya cumplido con la protocolización del contrato en la oficina de registro.
Rechaza que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. haya cedido el contrato, ya que tal cesión es ilegal e imposible de materializar e igualmente rechaza que le corresponda prórroga legal alguna, ya que el contrato es a tiempo indeterminado.
El contrato, al exceder de seis años quedaba sometido a la formalidad del registro, única prueba válida para demostrar esa relación arrendaticia, por lo que la demanda carece de documento fundamental.
Señala que en las relaciones arrendaticias prevalece la realidad sobre las formas o apariencias, por lo que hace valer su carácter de arrendatario a tiempo indeterminado en virtud del contrato celebrado con la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. y cuyo canon es de setecientos bolívares.
Impugna el documento acompañado al libelo por infringir la prohibición de desmejoramiento de los derechos del arrendatario, siendo la realidad que la relación arrendaticia tiene una duración superior a veintidós años y se pretende hacerla aparecer como si fuere un contrato a tiempo determinado y cuando el contrato es a tiempo indeterminado no hace falta desahucio alguno.
Afirma que para los términos de desocupación referidos en el libelo, se requiere que el contrato sea a tiempo determinado y que el desahucio ocurra antes del vencimiento del contrato, lo cual no es el caso que nos ocupa y que el no darse el desahucio, continuar ocupando el inquilino después de vencido el término y no darse oposición del arrendador, se produce la tácita reconducción.
Asevera que el contrato de arrendamiento es bilateral, siendo que el arrendatario no ha prestado el necesario consentimiento para que se produzca la cesión invocada por la actora, por lo que la supuesta cesión no existe y se le ataca mediante el recurso de impugnación a tenor del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Produce junto al libelo de demanda, cursante a los folios 4 al 24 del expediente original de instrumento público, que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el 19 de octubre de 2009 el demandante practicó notificación judicial a través del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado
Carabobo en la sede del inmueble arrendado, sobre la cesión del contrato de arrendamiento a la demandante y que el mismo venció el 31 de julio de 2007, así como del término de la prórroga legal, notificación que fue recibida por el ciudadano HANG YE ZHENG ZHENG.
A los folios 8 al 15 del expediente produce original de instrumento privado suscrito por el demandado. Este instrumento, no fue desconocido por el demandado sino que lo ataca mediante el recurso de impugnación o tacha a tenor del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, por lo que era necesario que la tacha incidental o impugnación fuese formalizada cosa que no ocurrió, amén de que no se sustentó en alguna de las causales taxativas contempladas en el artículo 1.381 del Código Civil, por consiguiente, adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandado celebró con la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-48, en fecha 1 de febrero de 2007, estableciéndose un plazo de duración de seis meses sin prórroga por un canon de setecientos bolívares pagaderos al vencimiento de cada mes.
En el lapso probatorio, promueve a los folios 244 al 248 del expediente copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo en fecha 12 de junio de 2008, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. le vendió a la demandante un inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-44.
Promueve a los folios 249 al 252 del expediente copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo en fecha 28 de noviembre de 2008, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. le vendió a la demandante un inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-64.
PRUEBAS DEL DEMANDADO
Antes de la sentencia que ordenó la reposición de la causa, el demandado produjo a los folios 42 al 45 y 82 al 85 del expediente, copias fotostáticas de instrumentos privados, supuestamente consistentes en dos contratos de arrendamiento a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
A los folios 86 al 105 del expediente, produce originales de instrumentos privados, supuestamente consistentes en seis contratos de arrendamiento a los cuales no se les concede valor probatorio alguno, por cuanto todos carecen de firma, sea del arrendador, sea del arrendatario.
Produce cursantes a los folios 106 al 145 del expediente original de instrumentos privados, consistentes en cinco contratos de arrendamiento, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. celebró con el demandado cinco contratos de arrendamientos sobre el mismo inmueble ubicado en la calle Colombia Nº 101-48 de Valencia, Estado Carabobo, todos a término fijo de seis meses, sin prórroga. Los contratos en cuestión fueron suscritos en fechas 1 de febrero de 2004, 1 de agosto de 2005, 1 de febrero de 2006, 1 de agosto de 2006 y 1 de febrero de 2007, siendo este último igualmente producido por la demandante.
En el lapso probatorio, el demandado promueve por un capítulo primero la prueba de exhibición de documentos la cual fue declarada inadmisible por auto no recurrido en apelación de fecha 23 de enero de 2012.
Por un capítulo tercero, promueve la confesión judicial en que afirma incurre el demandante en su escrito libelar.
Al respecto es preciso indicar que conforme al criterio pacífico y reiterado de nuestro máximo tribunal, no puede considerarse que exista confesión judicial en los alegatos rendidos por las partes en sus escritos, debido a la ausencia del “animus confitendi” ya que con tales exposiciones lo que se persigue es la defensa en juicio para fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid C.A. y otra), donde se estableció lo siguiente:
“Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de “la confesión espontánea de la co-demandada” hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil”.
De acuerdo al criterio jurisprudencial antes transcrito, que es acogido por esta alzada, los alegatos de la parte demandante no constituyen el medio de prueba de confesión previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal que sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso. ASÍ SE ESTABLECE.
Junto al escrito de observaciones presentado en esta alzada, el demandado produce los folios 357 al 383 del expediente copia fotostática simple de libelo de
demanda por retracto legal arrendaticio, su reforma y admisión, así como medida cautelar innominada decretada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 23 de mayo de 2012, consistente en el registro de la referida demanda, su reforma y admisión.
IV
PRELIMINARES
PRIMERO: En el escrito de observaciones presentado en el Tribunal Superior, el demandado señala que la demandante incurrió en fraude, dolo y simulación, denuncia que fue efectuada en el acto de contestación y sobre la cual hubo una decisión incidental dictada en fecha 8 de marzo de 2012, en donde el a quo desestima la denuncia, sin que el demandado ejerciera recurso alguno en contra de la referida decisión, por lo que adquirió firmeza. Por consiguiente, esta alzada no puede volverse a pronunciar so pena de infringir el principio de inmutabilidad que deviene de la cosa juzgada, Y ASÍ SE STABLECE.
SEGUNDO: El demandado en el escrito de contestación a la demanda interpone un “amparo incidental” que pudiera entenderse como un amparo sobrevenido.
Ahora bien, al margen de la denominación del amparo pretendido observa este juzgador que los alegatos que lo sustentan están relacionados con una medida cautelar de secuestro, siendo necesario resaltar que esta alzada conoce del recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia definitiva que declaró parcialmente con lugar la demanda y no sobre medida cautelar alguna.
En este sentido, resulta oportuno traer a colación la sentencia dictada el 12 de diciembre de 2006 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el juicio por cumplimiento de contrato seguido por Juan Orlando Díaz Albornoz contra Antonio Sánchez Roda, expediente N° 2006-000372, en donde se estableció:
“…La Sala se ha pronunciado sobre la consecuencia jurídica de no llevar los cuadernos principal y de medida en forma independiente uno de otro. Tal es el caso que en sentencia del 8 de julio de 1999, en el juicio de Elizabeth Coromoto Rizco Dicuru c/ La Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, expediente N° 98-055, expresó: <…considera la Sala que en la recurrida se incurre en subversión del procedimiento pues el Juez no podía sin vulnerar la Ley, decidir en un mismo fallo la incidencia de oposición a la medida precautelativa y dictar sentencia sobre lo principal del juicio dirimiendo la controversia.>”
Huelga decir, que la incidencia cautelar debe recibir una sustanciación autónoma al cuaderno principal, para que las partes puedan ejercer los recursos
que le otorga la Ley en forma independiente, por lo que constituye una violación del orden público procesal que esta alzada conociendo de la apelación ejercida sobre la sentencia definitiva, haga pronunciamiento alguno sobre una medida cautelar, cuando no consta en el presente expediente que se haya ejercido algún recurso en la incidencia de medidas y que el mismo le haya correspondido conocer a este Tribunal Superior, por consiguiente, la jurisdicción de esta alzada está limitada al conocimiento del recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia definitiva, Y ASÍ SE ESTABLECE.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la demandante el cumplimiento de un contrato de arrendamiento para que el demandado haga entrega de un inmueble ubicado en la calle Colombia, Nº 101-48, Valencia, estado Carabobo, totalmente desocupado de bienes y personas y se le pague setecientos bolívares por cada mes que transcurra desde el 1 de agosto de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble. Al efecto, alega que la empresa INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. celebró contrato de arrendamiento con el demandado, contrato que le fue cedido, siendo que se estableció un plazo de duración de seis meses contados a partir del 1 de febrero de 2007 sin prórroga alguna, por lo que venció el 31 de julio de 2007, momento a partir del cual empezó la prórroga legal de tres años que vencía el 31 de julio de 2010 y el arrendatario hasta la fecha de interposición de la demanda no ha entregado el inmueble arrendado, cuando debió hacerlo el 31 de julio de 2010.
El demandado por su parte, sostiene que la propietaria arrendadora del inmueble lo es INVERSIONES SAN JORGE S.R.L., por lo que la demandante no es la arrendadora ni tiene vínculo jurídico con él, siendo un tercero sin interés, que pretende hacer valer en nombre propio un derecho ajeno.
Con la notificación judicial quedó plenamente demostrado que la demandante notificó al arrendatario sobre la cesión del contrato y sobre la no prórroga convencional del mismo, siendo que la referida notificación fue practicada en el inmueble arrendado.
En este sentido es oportuno traer a colación sentencia Nº 2.294 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de diciembre de 2006, en donde se consideró aplicable a la participación de no prórroga del
contrato de arrendamiento a tiempo determinado por parte del arrendador al arrendatario, el artículo 1.137 del Código Civil, el cual en su quinto aparte dispone:
“…La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla…”
Queda de bulto, que cuando la notificación llega a la dirección del destinatario opera una presunción a favor de la persona que pretende hacer la notificación, la cual puede ser desvirtuada por el destinatario, si demuestra que tuvo imposibilidad de conocer de la notificación sin su culpa.
Como corolario queda, que en el caso de marras operó una presunción a favor del demandante habida cuenta que la notificación practicada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se realizó en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que ocupa el arrendatario, vale decir en la dirección del destinatario, por consiguiente, era carga del demandado demostrar que tuvo imposibilidad de conocer la notificación por hechos que no le son imputables.
Abona lo expuesto, la sentencia Nº RC-0108 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de abril de 2000, expediente Nº 92-0365, en donde se dejó sentado el siguiente criterio, a saber:
“…tanto el código derogado como el vigente, así como su interpretación jurisprudencial, eran y son tendentes a la simplificación de las formas de notificación para buscar la eficacia en las actuaciones de este tipo, que tiene como finalidad última la garantía de la bilateralidad y de la defensa, que es en síntesis el objetivo de los actos de traslado, como la notificación. Ahora bien, la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien iba dirigida la notificación, no es en esencia la formalidad de la que deba hacerse depender la validez de la notificación, como sí lo es la autenticidad de la práctica de la misma, que es el extremo que debe ser necesariamente cubierto a la hora de cumplir con el acto de traslado...”
Como quiera que la notificación de cesión y no prórroga convencional del contrato realizada por el demandante al arrendatario consta en forma auténtica en acta levantada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, habida cuenta que fue realizada en la dirección del destinatario, que lo fue el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y siendo que el arrendatario no demostró haber tenido
imposibilidad de conocer la notificación por hechos que no le son imputables, es irremediable concluir que la notificación es jurídicamente válida y por tanto, el arrendatario quedó notificado el 19 de octubre de 2009 de la cesión y no prórroga convencional del contrato de arrendamiento.
Habiendo sido notificado el arrendatario de la cesión del contrato, el demandante adquirió la condición de arrendador y por ende tiene interés jurídico actual y cualidad para demandar el cumplimiento del contrato, ya que el mismo le fue cedido, hecho del que tuvo conocimiento el arrendatario, por lo que es forzoso desestimar la defensa perentoria del demandando cuando afirma que el demandante es un tercero sin interés, que pretende hacer valer en nombre propio un derecho ajeno.
No existe norma alguna que obligue que la notificación tenga que ser practicada obligatoriamente por el cedente, nótese que el artículo 1.550 del Código Civil contempla que el cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, sin especificar quien debe practicar la notificación, si el cedente o el cesionario, exigencia que al no hacerla el legislador mal puede hacerla el intérprete, circunstancia que nos conduce a la conclusión que la cesión no es ilegal como afirma el demandado y en virtud de su notificación, el demandado pasó a ser inquilino del demandante y dejó de ser inquilino de la sociedad de comercio INVERSIONES SAN JORGE S.R.L. con quien inició la relación.
Con las pruebas instrumentales que pudieron ser valoradas, quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició el 1 de febrero de 2004, suscribiéndose a lo largo de la misma cinco contratos, siendo de resaltar que todos los contratos fueron celebrados a término fijo de seis meses sin posibilidad de prórroga convencional.
Ciertamente, el artículo 1.920 del Código Civil exige que los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años, estén sometidos a la formalidad del registro, sin embargo, ninguno de los cinco contratos de arrendamiento que fueron celebrados por las partes tuvo una duración de seis años, ya que en todos y cada uno de ellos se pactó un término de seis meses, lo que desdice el alegato del demandado sobre la necesidad del registro del contrato y la ausencia de documento fundamental de la demanda.
Igualmente, al ser todos los contratos celebrados por el mismo período de tiempo y haberse previsto en todos la imposibilidad de prórroga convencional, no
hubo el desmejoramiento alegado por el arrendatario, ya que el último contrato se concibió en las mismas condiciones que los anteriores respecto a su duración.
Quedó plenamente demostrado con las instrumentales aportadas por ambas partes, que el último contrato de arrendamiento fue celebrado el 1 de febrero de 2007 por un término fijo de seis meses, vale decir que se venció el 1 de agosto de 2007 y ambas partes son contestes al afirmar que la relación arrendaticia era superior a los diez años, por lo que correspondía al arrendatario una prórroga legal de tres años, conforme al literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de finalizar el término contractualmente pactado, quedando de bulto que la prórroga legal venció el 1 de agosto de 2010.
El demandado alega que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que se produjo la tácita reconducción.
Sobre tales argumentos, es menester citar el contenido del artículo 1.614 del Código Civil, que dispone:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, a saber:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a esta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, observa este juzgador que en el asunto sub examine se cumplen los dos primeros requisitos, vale decir, el contrato se celebró a tiempo determinado (seis meses) y el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, sin embargo, el arrendador se opuso a su permanencia en el inmueble, lo que queda de manifiesto
con la notificación judicial practicada, en donde se pide la entrega del inmueble una vez vencida la prórroga legal y con la presente demanda que se interpuso al mes siguiente de vencida la prórroga legal, siendo forzoso concluir que el contrato no se convirtió a tiempo indeterminado y encontrándose vencido el término contractualmente pactado, así como la prórroga legal, resulta procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble arrendado, Y ASÍ SE DECIDE.
También pretende la demandante el pago de setecientos bolívares por cada mes que trascurra desde el 1 de agosto de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble conforme a la cláusula séptima del contrato.
El monto del canon de arrendamiento quedó como un hecho no controvertido, ya que el demandado reconoce que es la cantidad de setecientos bolívares mensuales, amén de que el último contrato suscrito así lo contempla y como quiera que conforme al ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil el pago del canon de arrendamiento es una de las principales obligaciones del arrendatario, habida cuenta que el demandado no aportó prueba alguna que demostrara haber cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, resulta concluyente que la pretensión de pago del canon de arrendamiento desde el 1 de agosto de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble es procedente, lo que determina que el recurso de apelación no pueda prosperar con la consecuente confirmación de la decisión recurrida, Y ASÍ SE DECIDE.
Igualmente, el demandante solicita el ajuste por inflación de las cantidades demandadas, lo que en criterio de esta alzada encuentra justificación en la pérdida del valor adquisitivo de la unidad monetaria nacional, lo que constituye un hecho notorio exento de prueba; y debido a que para ese cálculo se requieren conocimientos que este juzgador no posee, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 25 de octubre de 2010, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, Y ASI SE DECIDE.
Finalmente, pretende la demandante la entrega de todas y cada una de las facturas pagadas y canceladas por los servicios públicos y privados prestados al inmueble, lo que fue negado por la sentencia recurrida.
Conforme al principio tantum appellatum quantum devolutum, la esencia de la legitimación para recurrir radica en la existencia de gravamen, ello implica que aquellos pronunciamientos de la sentencia de instancia que no hayan sido objeto de impugnación y que resulten favorables al apelante, conservarán plena eficacia para él, pues lo que pretende con la interposición del recurso es obtener una resolución que modifique la de instancia en lo que le resulte desfavorable, nunca una reforma que empeore su situación. La interposición del recurso genera, por tanto, para el recurrente una expectativa de reforma de la resolución recurrida en aquello que le resulte desfavorable, sin que en ningún caso le quepa esperar un resultado que le perjudique. (Obra citada: Juan Montero Aroca y José Flors Maties, Los Recursos en el Proceso Civil, editorial Tirant Lo Blanch, páginas 346 y siguiente)
Siguiendo a la mas acreditada doctrina, son objeto de la apelación sólo aquellos aspectos de la sentencia de primera instancia que resulten desfavorables al recurrente y como quiera que en el caso de marras la parte demandante no apeló, resulta concluyente que la desestimación de la pretensión de entrega de facturas pagadas y canceladas de servicios públicos y privados prestados al inmueble debe quedar incólume por cuanto favorece al demandado recurrente, habida cuenta que esta superioridad está impedida de desmejorar la condición del apelante acatando la prohibición de la reformatio in peius, ASI SE ESTABLECE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el demandado, ciudadano HUA RUI WU; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2012 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la sociedad de comercio ALFA-BETA INVERSIONES
C.A. en contra del ciudadano HUA RUI WU; TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadano HUA RUI WU hacer entrega del inmueble arrendado, ubicado en la calle Colombia Nº 101-48, Valencia, estado Carabobo, totalmente desocupado de bienes y personas; CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada, ciudadano HUA RUI WU a pagar a la demandante, sociedad de comercio ALFA-BETA INVERSIONES C.A., la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) por cada mes que trascurra desde el 1 de agosto de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble; QUINTO: SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 25 de octubre de 2010, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos sobre las cantidades demandadas y condenadas a pagar.
Se condena en costas procesales a la parte demandada al resultar confirmada la decisión recurrida, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad
correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintidós (22) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL ROSALY SALAS
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
ROSALY SALAS
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 14.298
JAMP/NRR.-
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