TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 9 de noviembre de 2017
207º y 158º

EXPEDIENTE: Nº 15.186

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: LUAY AL KHATIB EL BAAYNI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-20.039.126

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: abogados en ejercicio ZAIDA JASPE MORA y ARNALDO MORENO LEÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.658 y 19.186 respectivamente

DEMANDADAS: MERARIS PILOTO GUTIÉRREZ, MARYURIS PILOTO DE DIAZ, JENNIFER PILOTO GUTIÉRREZ y GÉNESIS PILOTO GUTIÉRREZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.637.342, V-16.637.343, V-18.533.633 y V-25.726.664 respectivamente

APODERADOS JUDICIALES DE LAS DEMANDADAS: abogados en ejercicio RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ y DARIO ANDRÉS MORENO NAVARRO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.536 y 149.889 respectivamente

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.

I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa, por escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato interpuesta en fecha 15 de diciembre de 2016, correspondiéndole conocer al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien le da entrada en fecha 10 de enero de 2017.

El 16 de enero de 2017, la representación judicial de las demandadas se da por citada en el presente juicio.

Por auto del 18 de enero de 2017, se remite el expediente al juzgado distribuidor por encontrarse la jueza inhibida de conocer las causas donde actúe el apoderado judicial de las demandadas, correspondiéndole conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo que la juez titula de ese despacho se inhibe por acta de fecha 14 de febrero de 2017.

Asimismo, la jueza provisoria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, manifiesta estar impedida de conocer las causas donde actúen los apoderados judiciales del demandante, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que admite la demanda para ser sustanciada por los trámites del procedimiento ordinario por auto del 29 de marzo de 2017.

El 3 de abril de 2017, el Juzgado de Primera Instancia ordena la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda y por auto de la misma fecha, admite la demanda para ser sustanciada por los trámites del juicio breve.
En fechas 5 y 7 de abril de 2017, las demandadas presentan escritos de contestación a la demanda.

Ambas partes promovieron pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por autos del 17 y 27 de abril de 2017.

En fecha 31 de mayo de 2017, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda intentada. Contra la

referida decisión, las demandadas ejercieron recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos mediante auto del 4 de julio de 2017.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 7 de agosto de 2017, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para dictar sentencia.

De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE
Alega el demandante en su libelo que desde septiembre de 2011 ocupa en calidad de arrendatario dos lotes de terreno y las bienhechurías sobre los mismos construidas, conformadas por tres depósitos distinguidos con el Nº 3 ubicado en el modulo I planta baja; Nº 21 ubicado en el modulo I planta baja, que son las bienhechurías construidas sobre el lote de terreno identificado como lote M1-D3; y el depósito Nº 39 ubicado en el modulo II, que son las bienhechurías construidas sobre el lote de terreno identificado como lote M2-D19, lotes de terreno que forman parte de mayor extensión distinguido con el número cívico 91-93, ubicado en el barrio Brisas del Terminal, en el cruce de la calle Pedro Melean y la calle Nº 73, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo.

Afirma que el lote de mayor extensión donde están construidos los tres depósitos que ocupa como arrendatario fue lotificado en ciento diecinueve lotes mediante transacción judicial celebrada entre los comuneros por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 22.852, siéndoles adjudicados en plena propiedad a las demandadas, el lote M1-D3 y el lote M2-D19 donde están construidas las bienhechurías conformadas por los depósitos Nros. 3, 21 y 39 que ocupa como arrendatario, siendo que con dicha adjudicación les fue cedido el contrato de arrendamiento que celebró originalmente con su difunto padre, ciudadano DAVID PILOTO GONZÁLEZ.

Sostiene que las demandadas como arrendadoras propietarias, con la intención de vender los inmuebles que tienen arrendados y por cuanto tiene

derecho preferente, en fecha 22 de junio de 2016 mediante su apoderado general, ciudadano DARIO ANDRÉS MORENO NAVARRO fue notificado a través de la Notaría Pública Segunda de Valencia de la voluntad de las propietarias de venderle los referidos inmuebles.

Asegura que el precio fue de catorce millones seiscientos quince mil bolívares por el depósito Nº 3, modulo 1 PB; catorce millones seiscientos quince mil bolívares por el depósito Nº 21, modulo 1 PA; y diecisiete millones cuatrocientos cincuenta y cinco mil bolívares por el depósito Nº 39, modulo 2 PA, siendo la forma o modalidad de pago de estricto contado, teniendo un lapso de quince días calendario para dar respuesta a la oferta de venta.

Que las arrendadoras propietarias le estaban ofreciendo en venta la totalidad o 100 % de los derechos de propiedad y posesión del inmueble que ocupa como arrendatario, constituido por el lote de terreno M1-D3 y sus bienhechurías conformadas por el depósito Nº 3 ubicado en la planta baja y el depósito Nº 21 ubicado en la planta alta y le estaban ofreciendo en venta la mitad o 50 % de los derechos de propiedad y posesión del otro inmueble que ocupa como arrendatario, constituido por el lote de terreno M2-D19 y sus bienhechurías conformadas por el depósito Nº 39 ubicado en la planta alta.

Asevera que la promesa unilateral de venta u oferta de venta que le han hecho las arrendadoras mediante su apoderado judicial, le otorgó el derecho de perfeccionar el contrato dentro del plazo de la opción, a través de la aceptación de la oferta, siendo que en fecha 4 de julio de 2016 notificó en forma auténtica al apoderado, a través de la misma Notaría Pública Segunda su aceptación al ofrecimiento de venta, lo que constituye su ejercicio de la promesa u oferta de venta, por lo que la venta de los referidos inmuebles quedó perfeccionada y sólo necesitaba pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado, es decir, exigir a las oferentes que suscriban el instrumento de venta.

Narra que en fecha 17 de noviembre de 2016 se cumplió el plazo de treinta días y antes del vencimiento del ofrecimiento exigió a las oferentes a través de su apoderado todos los documentos y recaudos para que su abogado redactara el documento definitivo de compraventa e hiciera las gestiones necesarias para la protocolización, ya que el pago del precio sería al contado, pero hasta la fecha de interposición de la demanda no ha recibido ningún recaudo de los que exige la oficina de registro, tales como cédula catastral, solvencia municipal, copias de las
cédulas de identidad y RIF, solvencia de Hidrocentro, copia del documento de propiedad colectiva y aclaratoria, planilla de pago de impuesto del 0,5 % sobre el precio de venta, por lo que considera que las oferentes se han hecho acreedoras de una acción por cumplimiento de contrato de obligación de hacer, derivada del contrato de promesa u oferta de venta ya perfeccionada, es decir, exigirles que suscriban el instrumento de venta.

Con fundamento en lo expuesto, demanda para que se le dé cumplimiento a la obligación de hacer derivada del contrato de promesa u oferta de venta y por consiguiente:
PRIMERO: se le entreguen todos los recaudos y solvencias necesarias a los fines de la redacción y protocolización de los documentos definitivos de compraventa;
SEGUNDO: se le otorgue ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el documento de compraventa y se le transfiera en plena propiedad el inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas ubicadas en el barrio Brisas del Terminal, calle 72-B, número cívico 91-A-42, parroquia Santa Rosa del municipio Valencia, estado Carabobo, distinguida como LOTE M1-D3 con una superficie de veintinueve metros cuadrados con veintitrés decímetros cuadrados, sobre el cual se encuentran construidas unas bienhechurías constituidas por un local / oficina con un área de cincuenta y ocho metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados;
TERCERO: se le otorgue ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el documento de compraventa y se le transfiera la mitad o 50 % de los derechos de propiedad y posesión sobre el inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas ubicadas en el barrio Brisas del Terminal, calle 71, número cívico 91-A-57, parroquia Santa Rosa del municipio Valencia, estado Carabobo, distinguida como LOTE M2-D19 con una superficie de treinta y ocho metros cuadrados con veintiocho decímetros cuadrados, sobre el cual se encuentran construidas unas bienhechurías constituidas por un local / oficina con un área de setenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados;
CUARTO: se le reciba la suma de veintinueve millones doscientos treinta mil bolívares como precio total del inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías construidas sobre el mismo, ubicadas en el barrio Brisas del Terminal, calle 72-B, número cívico 91-A-42, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo, distinguido como lote M1-D3, ya que sobre la

misma están construidos dos depósitos y a cada uno de los cuales les fue fijado el precio de catorce millones seiscientos quince mil bolívares;
QUINTO: se le reciba la suma de diecisiete millones cuatrocientos cincuenta y cinco mil bolívares como precio de la mitad o 50 % de los derechos de propiedad y posesión del inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías construidas sobre el mismo, ubicadas en el barrio Brisas del Terminal, calle 71, número cívico 91-A-57, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo, distinguido como lote M2-D19;
SEXTO: que en caso de no cumplir voluntariamente con la sentencia que haya de dictarse, se proceda a la ejecución forzosa y la misma sirva de título de propiedad de los inmuebles objeto del contrato de promesa u oferta de venta.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.167, 1.264, 1.271, 1.474, 1.479, 1.486 Y 1.487 del Código Civil, así como los artículos 33, 34, 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 531 del Código de Procedimiento Civil.

Estima la demanda en la cantidad de cuarenta y seis millones seiscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 46.685.000,00)

ALEGATOS DE LAS DEMANDADAS

Reconocen como cierto que el demandante es arrendatario de tres depósitos identificados con los Nros. 3, 21 y 39 y que a ellas les fue adjudicado en plena propiedad los lotes de terreno identificados como M1-D3 y M2-D19 los cuales tienen las determinaciones indicadas en el libelo, siendo también cierto que son comuneras de los descritos inmuebles, que están ubicados en el barrio Brisas del Terminal, calle Pedro Melean cruce con calle 73, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo.

Reconocen como cierto que en fecha 22 de junio de 2016 su apoderado general le hizo saber al demandante que se decidió vender los depósitos por los precios indicados en el libelo, siendo la modalidad de pago de estricto contado y que disponía de un lapso de quince días calendarios continuos para dar respuesta a la oferta de venta. Asimismo, reconocen como cierto que en fecha 4 de julio de 2016, el apoderado de las demandadas recibió notificación del demandante donde se le hizo saber su deseo de comprar los inmuebles que ocupa en calidad de arrendatario, que aceptó el precio establecido por las propietarias arrendadoras,

siempre que dicho precio incluya no sólo cada uno de los depósitos, sino además el terreno donde los mismos ha sido construidos y que por ser la operación de compraventa de contado , su abogado redactará los documentos y hará las gestiones en la oficina de registro, por lo que requiere se le haga entrega de los documentos y recaudos necesarios y que exige el registro.

Alegan que no es cierto que el demandante haya aceptado la oferta en forma legalmente válida y por tanto, no es cierto que deban hacer entrega al demandante de algún recaudo o documento a los fines de tramitar la protocolización de la venta.

Afirman que al demandante únicamente le fueron ofrecidos en venta los inmuebles que ocupa como arrendatario los cuales están conformados por unas bienhechurías constituidas por tres depósitos y de ningún modo se le ofreció en venta los lotes de terreno donde están construidos.

Que el arrendatario debe notificar al propietario en forma indubitable su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, por lo que la aceptación no puede presentar duda, confusión o incertidumbre, debe tener certeza, lo que es un requisito esencial para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de comprar el inmueble que ocupa con preferencia a un tercero.

Que el demandante no acepto la oferta de la forma establecida en la ley, sino que hizo una nueva oferta conforme al artículo 1.137 del Código Civil , por lo que no cumplió con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, no aceptó la oferta en forma indubitable, requisito imprescindible para que tenga lugar su derecho preferente y para que nazca la obligación de otorgarle en venta los inmuebles ofertados, sino que en vez de aceptar de forma cierta, la aceptó en forma confusa, modificando completamente la oferta e indicando incluso múltiples condiciones.

Señalan que al haber realizado el demandante una nueva oferta, ellas debían aceptarla expresamente o rechazarla de forma tácita con su silencio, como fue el caso, ya que ellas no dieron respuesta a esta nueva oferta dado que no les interesaba aceptarla en las condiciones establecidas y habiéndola rechazado de forma tácita estaban en libertad de ofrecer los inmuebles a terceros y de ningún modo estaban obligadas a dar en venta los inmuebles al demandante, por lo que solicitan que la demanda sea declarada sin lugar.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DEL DEMANDANTE

Produce junto al libelo de demanda a los folios 20 al 141 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, en fecha 31 de octubre de 2014, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó sentencia en fecha 17 de junio de 2014 mediante la cual homologó una transacción judicial en donde se adjudicó a las demandadas en copropiedad o comunidad en partes iguales, los lotes M1-D3 y M2-D19.

A los folios 142 al 153 de la primera pieza del expediente produce el demandante copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, en fecha 3 de febrero de 2016, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las demandadas presentaron ante la citada oficina de registro documento de aclaratoria sobre la propiedad de los lotes de terreno ubicados en el barrio Brisas del Terminal, calle Nº 73, Nº 91-93, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo.

Produce el demandante junto al libelo de demanda a los folios 154 al 157 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo en fecha 17 de octubre de 2016, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano DARIO ANDRÉS MORENO NAVARRO en su carácter de apoderado de las demandadas dio en venta al demandante un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en el barrio Brisas del Terminal, calle Nº 73, Nº 91-75, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo distinguida como lote L-28, siendo parte de la venta las bienhechurías sobre dicho terreno constituidas por un local / oficina con un área aproximada de ochenta y dos metros cuadrados con sesenta y dos decímetros

cuadrados. Esta prueba fue promovida igualmente a los folios 55 al 58 de la segunda pieza del expediente.

A los folios 158 y 159 de la primera pieza del expediente, produce copia fotostática simple de instrumentos administrativos emanados de la Dirección de Catastro del la Alcaldía de Valencia. Con relación a este medio de prueba, resulta oportuno precisar que son considerados documentos administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Ahora bien, en lo que respecta al mérito probatorio bajo análisis, este juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por ello, al no haber sido impugnados se valoran conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con los mismos se considera demostrado que en la citada oficina se encuentran registrados los inmuebles identificados como M1-D3 y M2-D19, ubicados en el barrio Brisas del Terminal, calles Nº 71 y 72-B, Nros. 91-A-42 y 91-A-37 apareciendo como propietarias las demandadas.

A los folios 160 al 165 de la primera pieza del expediente produce el demandante copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 22 de junio de 2016, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el apoderado de las demandadas notificó al demandante su voluntad de vender los tres depósitos identificados con los Nros. 3 modulo 1 PB; 21 modulo 1 PA; y 39 modulo 2 PA, siendo el precio de los dos primeros de catorce millones seiscientos quince mil bolívares y el precio del último de diecisiete millones cuatrocientos cincuenta y cinco mil bolívares, de contado. Esta prueba fue promovida en original a los folios 42 al 50 de la segunda pieza del expediente.

A los folios 166 y 167 de la primera pieza del expediente produce el demandante copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 4 de julio de 2016, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante notificó al apoderado de las demandadas que aceptó el ofrecimiento de venta que se le hizo con la condición de que dicha oferta incluya lo lotes de terreno donde los depósitos se encuentran construidos; que aceptó pagar el precio establecido por las propietarias arrendadoras, siempre que dicho precio incluya no sólo cada uno de los depósitos, sino además el terreno donde los mismos ha sido construidos y que por ser la operación de compraventa de contado, su abogado redactará los documentos y hará las gestiones en la oficina de registro, por lo que requiere se le haga entrega de los documentos y recaudos necesarios y que exige el registro. Este medio de prueba fue igualmente promovido por la parte demandada al folio 68 de la segunda pieza del expediente.

En el lapso probatorio, a los folios 51 al 54 de la segunda pieza del expediente el demandante promueve impresiones de supuestos correos electrónicos.
Resulta de gran interés doctrinario el tratamiento procesal que debe darse a los mensajes de datos y demás documentos electrónicos, habida cuenta que constituyen medios de prueba y tienen gran auge en el mundo actual, motivado a la evolución tecnológica, circunstancia que el Derecho como factor y producto social que es, no puede soslayar.

Así, encontramos que el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas dispone:

“Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”

Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 769 de fecha 24 de octubre de 2007, Expediente N° 2006-000119 dejó sentado el siguiente criterio:

“Es evidente, pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba.
En razón a esta determinación, los documentos electrónicos no pueden ser exhibidos, por cuanto la manera en la cual son almacenados los datos electrónicos, impide que puedan ser presentados al juicio, pues ellos están en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa, razón por la cual se está frente a la necesidad de una experticia para verificar la autoría de los documentos que se emitan con tales características y si estos están en poder del adversario, hasta tanto se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica.
Cabe destacar que los artículos 20 y 21 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, crea la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, para acreditar, supervisar y controlar a los proveedores de servicios de certificación públicos o privados; inspeccionar y fiscalizar la instalación, operación y prestación de servicios realizados por los proveedores de servicios de certificación y; seleccionar los expertos técnicos o legales que considere necesarios para facilitar el ejercicio de sus funciones. Sin embargo, actualmente dicho organismo no está en funcionamiento, razón por la cual hasta tanto se establezca la Superintendencia, debe recurrirse a otro medio de autenticación de los documentos electrónicos, como lo es la experticia.
Ahora bien, el objeto de esta especial experticia consiste en determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente y, así saber desde cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado; la fecha y hora de la emisión del mensaje; su contenido; y cualquier otro dato de relevancia para el proceso que las partes soliciten o el juez ordene para resolver la controversia.
Otra característica del documento electrónico es que éste debe estar conservado en su estado original. En efecto, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas exige que cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. Para determinar esto, es necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico.
Por tanto, la Sala considera que es necesario certificar si el documento electrónico ha sido conservado y si el mensaje está inalterado desde que se generó o, si por el contrario, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por hechos de la parte o terceros, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas antes transcrito, lo cual sólo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico.”

Conforme al criterio jurisprudencial trascrito, resulta concluyente que el demandante al promover los correos electrónicos ha debido promover una experticia para verificar la autoría y que el mensaje se encuentra inalterado lo que

no consta en los autos, sin que tal omisión pueda ser suplida por el Juzgador so pena de vulnerar el principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos, máxime que la experticia puede ser practicada sobre la base de datos de un PC específico o en el servidor de la empresa proveedora del servicio, elección que debe ser de la parte interesada y no del Tribunal, por lo que la prueba bajo análisis en los términos que fue promovida no puede ser valorada.

En el lapso probatorio, por un capítulo quinto promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en los inmuebles objeto de controversia, prueba que fue admitida por auto del 17 de abril de 2017. A los folios 60 y 61 de la segunda pieza del expediente, consta el acta de inspección fechada el 21 de abril de 2017 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en el lote M1-D3 está construido un local de dos plantas el cual es utilizado como depósito por el demandante y en el lote M2-D19 está un local de dos plantas el cual es utilizado como depósito por el demandante y cada uno cuenta con entrada independiente.

PRUEBAS DE LAS DEMANDADAS

Junto a diligencia de fecha 16 de enero de 2017, las demandadas promueven a los folios 171 al 190 de la primera pieza del expediente, copias fotostáticas simples de instrumentos autenticados ante la Notaría Pública Quinta de Valencia y posteriormente protocolizados ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano DARIO ANDRÉS MORENO NAVARRO es apoderado de las demandadas por sustitución de poderes que le hiciera la ciudadana RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La demanda contiene como pretensión principal, se le entreguen al demandante todos los recaudos y solvencias necesarias a los fines de la redacción y protocolización de los documentos definitivos de compraventa sobre

unos inmuebles que ocupa como arrendatario y se le otorgue ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo los documentos de compraventa y en consecuencia se le transfiera en plena propiedad los inmuebles constituidos por la parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas ubicadas en el barrio Brisas del Terminal, calle 72-B, número cívico 91-A-42, parroquia Santa Rosa del municipio Valencia, estado Carabobo, distinguidas como LOTE M1-D3 y LOTE M2-D19 y se le reciba la suma de veintinueve millones doscientos treinta mil bolívares como precio total del inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías construidas sobre el lote M1-D3 y la suma de diecisiete millones cuatrocientos cincuenta y cinco mil bolívares como precio de la mitad o 50 % de los derechos de propiedad y posesión del inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías construidas sobre el lote M2-D19. Al efecto, el demandante alega que desde septiembre de 2011 ocupa en calidad de arrendatario los dos lotes de terreno y las bienhechurías sobre los mismos construidas, los cuales pertenecen a las demandadas, quienes en su condición de arrendadoras propietarias, le notificaron su intención de vender los inmuebles que tiene arrendado por cuanto tiene derecho preferente, lo que le otorgó el derecho de perfeccionar el contrato dentro del plazo de la opción, a través de la aceptación de la oferta, siendo que en fecha 4 de julio de 2016 notificó en forma auténtica al apoderado de las demandadas su aceptación al ofrecimiento de venta, lo que constituye el ejercicio de la promesa u oferta de venta, por lo que la venta de los referidos inmuebles quedó perfeccionada y sólo necesitaba pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado, es decir, exigir a las oferentes que suscriban el instrumento de venta.

Por su parte las demandadas, reconocen como cierto que el demandante es arrendatario de los inmuebles descritos y que a ellas les fueron adjudicados en plena propiedad. Asimismo, reconocen que su apoderado general le hizo saber al demandante que se decidió vender los depósitos por los precios indicados en el libelo y que su apoderado recibió notificación del demandante donde se le hizo saber su deseo de comprar los inmuebles que ocupa en calidad de arrendatario, que aceptó el precio establecido por las propietarias arrendadoras, siempre que dicho precio incluya no sólo cada uno de los depósitos, sino además el terreno donde los mismos han sido construidos, por lo que consideran que no es cierto que el demandante haya aceptado la oferta en forma legalmente válida y por tanto, no es cierto que deban hacer entrega al demandante de algún recaudo o documento a los fines de tramitar la protocolización de la venta. Que el arrendatario debe notificar al propietario en forma indubitable su aceptación o
rechazo a la oferta hecha a su favor, por lo que la aceptación no puede presentar duda, confusión o incertidumbre, debe tener certeza, lo que es un requisito esencial para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de comprar el inmueble que ocupa con preferencia a un tercero, siendo que el demandante no aceptó la oferta de la forma establecida en la ley, sino que hizo una nueva oferta, en vez de aceptar de forma cierta, la aceptó en forma confusa, modificando completamente la oferta e indicando incluso múltiples condiciones.

Para decidir se observa:

Quedaron como hechos no controvertidos y por ende excluidos del debate probatorio, la existencia de la relación arrendaticia, la propiedad de las demandadas sobre los bienes objeto de controversia, así como la realización de las notificaciones de oferta de venta y la respuesta dada a la misma por el arrendatario, siendo el quid del presente asunto determinar si efectivamente la oferta de venta fue aceptada y quedaron perfeccionadas las ventas como sostiene el demandante, o por el contrario, el arrendatario hizo una nueva oferta y no se perfeccionó la venta como argumentan las demandadas.

Ciertamente, en los autos constan las notificaciones que se hicieron las partes mediante la Notaría Pública Segunda de Valencia, las cuales son del tenor siguiente:
“…han decidido vender dichos inmuebles.
1) Que dichos inmuebles están constituidos por tres (3) depósitos identificados con los números <3>, modulo 1, PB; <21>, ubicado en el modulo 1, PA; y <39>, Modulo 2, PA, todos situados en el barrio brisas del terminal, calle 73 C/C, Av. Pedro Melean Nro. 91-93, Parroquia Santa Rosa Municipio Valencia, estado Carabobo; los cuales tienen un área aproximada de: Deposito nro. 3, modulo 1, PB: VEINTINUEVE METROS CON VEINTITRES DECIMETROS CUADRADOS (29,23 m2); Deposito Nro.21, modulo 1, PA: VEINTINUEVE METROS CON VEINTITRES DECIMETROS CUADRADOS (29,23 m2); Deposito nro. 39, Modulo 2, PA: TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (34,91 M2).
2) Que el precio por el cual se ha decidido vender dichos inmuebles son los siguientes:
Deposito nro. 3, modulo 1, PB: La cantidad de CATORCE MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.615.000).
Deposito Nro.21, modulo 1, PA: La cantidad de CATORCE MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.615.000).
Deposito nro. 39, Modulo 2, PA: La cantidad de DIECISIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 17.455.000)
3) Que la FORMA O MODALIDAD DE PAGO ES DE ESTRICTO CONTADO.
4) Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 42 de la Ley Arrendamiento Inmobiliario, le asiste el derecho preferente para adquirir dicho inmueble.

5) Que dispone de un lapso de QUINCE (15) días calendarios (continuos) para dar respuesta a la presente oferta de venta, contado dicho plazo a partir de la presente notificación, y que vencido el plazo, si no se ha recibido respuesta alguna de su parte por igual vía, se entenderá que rechaza la oferta, por que mis representadas quedarán en libertad de vender dicho inmueble a terceros.
6) Que la dirección en la cual deberá efectuar la señalada notificación es la siguiente: Urbanización Valle de Camoruco, Avenida Cuatricentenaria (Cuatro Avenidas), Edificio Torre Ejecutiva, piso 13, oficinas 13-A y 13-B, de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en mi persona.”

“Que es mi deseo comprar los inmuebles que ocupo en calidad de arrendatario, constituidos por Un depósito distinguido con el Nro. 3, planta baja y un depósito distinguido con el Nro. 21, planta alta, ambos ubicados en el Modulo 1 y un depósito distinguido con el Nro. 39, planta alta, ubicado en el Modulo 2, los cuales se encuentran construidos en los Lotes M1-D3 y M2-19 respectivamente, que formaron parte del LOTE DE TERRENO de mayor extensión, distinguido con el No cívico 91-93, ubicado en el Barrio Brisas del Terminal, calle Pedro Melean c/c calle No. 73, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, motivo por el cual ACEPTO el ofrecimiento de venta que me hizo en fecha 22 de junio del 2016, a través de la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en su condición de apoderado general de las propietarias vendedoras MARYURIS RAQUEL PILOTO de DÍAZ, MERARIS PILOTO GUITIERREZ, JENNIFER PILOTO GUTIERREZ y GENESIS PILOTO GUTIEEREZ, con la condición de que dicha venta incluya los lotes de terreno dónde los depósitos se encuentran construidos, identificados como Lotes M1-D3 y M2-19 en el documento de partición y lotificación de la parcela de terreno de mayor extensión antes señalada, protocolizada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 31 de octubre del 2014, bajo el Nrto. 2014.5012 y siguientes, asiento Registral 1 y su aclaratoria Protocolizada por ante la misma Oficia de Registro Inmobiliario, en fecha 03 de febrero del 2016, bajo el Nro. 24, folio 138, tomo 6 del Protocolo de Transcripción del año 2016.
Segundo: Que acepto pagar el precio establecido por las propietarias arrendadoras, ciudadanas MARYURIS RAQUEL PILOTO de DÍAZ, MERARIS PILOTO GUITIERREZ, JENNIFER PILOTO GUTIERREZ y GENESIS PILOTO GUTIEEREZ, a través de su persona, siempre que dicho precio incluya no sólo a cada uno de los depósitos, sino además los Lotes de Terreno distinguidos con las siglas M1-D3 y M2-19 donde los mismos han sido construidos, cuyos montos ascienden a las cantidades de a) CATORCE MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.615.000) el depósito distinguido con el Nro. 3, planta baja, ubicado en el Módulo 1, el cual se encuentra construido en el Lote M1-D3; b) CATORCE MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.615.000) el depósito distinguido con el Nro. 21, planta alta, ubicado en el Módulo 1, el cual se encuentra construido en el Lote M1-D3; y c) DIECISIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 17.455.000) el depósito distinguido con el Nro. 39, planta alta, ubicado en el Módulo 2, el cual se encuentra construido en el Lote M2-19. Montos que entregaré de contado al momento de la Protocolización del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
Tercero: Que por cuanto la operación de compraventa será de contado mi abogado redactará y hará todas las gestiones necesarias por ante la Oficina de Registro Inmobiliario para la Protocolización del documento definitivo de compraventa, por lo tanto requiero me haga entrega por lo menos 30 días antes del vencimiento de la oferta, cuyo plazo se cumplirá en fecha 17 de diciembre de 2015, todos los documentos y recaudos necesarios que exige dicha Oficina de Registro, a saber: Cédula Catastral, Solvencia Municipal, Copias de las Cédulas y RIF de las vendedoras, Solvencia de Hidrocentro, Copia del documento de

propiedad colectiva y su aclaratoria, Planilla de pago de Impuesto del 0,5 % sobre el precio de venta y cualquier otro recaudo que exige dicha Oficina de Registro
Cuarto: Que la entrega de los prenombrados documentos y recaudos que exige la Oficina de Registro, debe hacerse en el inmueble de su propiedad que ocupo como arrendatario, constituido por el Local Comercial distinguido con el Nro. L-28, construido sobre el LOTE DE TERRENO distinguido con las siglas L-28 que formó parte del LOTE DE TERRENO distinguido con el No. Cívico 91-93, ubicado en el Barrio Brisas del Terminal, calle Pedro Melean c/c calle No. 73, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo ó en su defecto en la persona del abogado ARNALDO MORENO LEÓN, que debe ser localizado a través del número telefónico 0414-3425141.”

El artículo 1.137 del Código Civil, dispone:
“El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que el lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo. no es obstáculo para la formación del contrato.
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.”

El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que se realizaron las notificaciones, define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

Ciertamente, conforme al artículo 44 de la mencionada ley, a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, indicando precio, condiciones y modalidades de la negociación e igualmente el arrendatario deberá notificar al propietario en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento.

En el presente caso, la respuesta a la oferta realizada por el arrendatario tuvo lugar el 4 de julio de 2016, vale decir, dentro de los quince días siguientes a la notificación donde se le hizo la oferta de venta, habida cuenta que esta fue realizada el 22 de junio de 2016, resultando concluyente que la respuesta fue dada oportunamente.

En criterio de quien juzga, la respuesta a la oferta de venta realizada por el arrendatario demandante fue indubitable ya que expresamente señaló “es mi deseo comprar los inmuebles que ocupo en calidad de arrendatario”; “ACEPTO el ofrecimiento de venta que me hizo en fecha 22 de junio del 2016”; “acepto pagar el precio establecido por las propietarias arrendadoras”, lo que no deja lugar a dudas sobre su intención de comprar los inmuebles que le fueron ofrecidos en venta, máxime si tomamos en cuenta que en su notificación solicita los recaudos para la protocolización de los documentos de propiedad.

Ahora bien, en la transacción donde se les adjudica la propiedad a las demandadas no se hace referencia a bienhechuría alguna y se describen los inmuebles de la siguiente manera:

“LOTE M1-D3: Tiene un área de 29,23 Mts2 y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En tres segmentos, el primero partiendo del punto: “2” Coordenadas: Este: 610524.85 Norte: 1123348.13 en una línea recta de 3,78 mts. Que llega hasta el punto “3” Coordenadas: Este: 610528.57 Norte: 1123348.78, desde allí en otra línea recta de 0,58 mts. que llega hasta el punto “4” Coordenadas: Este: 610528.68 Norte: 1123348.21 y finalmente desde allí en una línea recta de 3,45 mts. Que llega hasta el punto “5” Coordenadas: Este: 6040532.20 Norte: 1123348.66, con área interna de circulación, SUR: en tres segmentos, el primero pariendo del punto: “6” Coordenadas: Este: 610533.05 norte: 1123344.23 en una línea recta de 3,66 mts. que llega hasta el punto “7” Coordenadas: Este: 610529.42 Norte 1123343.74, el segundo, partiendo de este punto “7” en un línea recta de 0,55 mts. que llega hasta el punto “8” Coordenadas Este: 610529.41 Norte: 1123344.40 y el tercero, partiendo de este punto “8” en una línea recta de 3,68 mts. que llega hasta el punto “1” Coordenadas: Este: 610525.67 Norte 1123343.80 con Lotes “LOTE M1-D15” y “LOTE M1-D16”, ESTE: Partiendo del Punto: “5” Coordenadas: Este: 6140532.20 Norte: 1123348.66 en una línea recta de 3,99 mts. que llega hasta el punto: “6” Coordenadas: Este: 610533.05 Norte: 1123344.23 con el “LOTE M1-D4” y Oeste: Partiendo del punto: “1 Coordenadas: Este: 610525.67 Norte: 1123343.80 en una línea recta de 3,89 mts. que llega desde el punto: “2” Coordenadas: Este: 610524.85 Norte 1123348.13 con el “LOTE M1-D2”

“LOTE M2-D19, Tiene un área de 38,28 Mts2 y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Partiendo del punto: “2” Coordenadas: Este: 610539.27 Norte: 1123326.73 en una línea recta de 4,14 mts. que llega hasta el punto “3” Coordenadas: Este: 610543.28 Norte: 1123327.26, con los lotes “LOTE M2-D3” y “LOTE M2-D4”, SUR: Partiendo del punto: “4” Coordenadas: Este: 610544.66 Norte: 1123318.07 en una línea recta de 3,98, mts. que llega hasta el punto “1” Coordenadas: Este: 610540.65 Norte: 1123317.49,

con área interna de circulación, ESTE: Partiendo del punto: “3” Coordenadas: Este: 610543.28 Norte: 1123327.26 en una línea recta de 9,34, mts. que llega hasta el punto “4” Coordenadas: Este: 610544.66 Norte: 1123318.07, con el “LOTE M2-D18” y OESTE: Partiendo del punto: “1” Coordenadas: Este: 610540.65 Norte: 1123317.49 en una línea recta de 9,29, mts. que llega hasta el punto “2” Coordenadas: Este: 610539.27 Norte: 1123326.73, con el “LOTE M2-D20”;

No consta en las actas procesales, que las bienhechurías construidas sobre lo lotes de terreno M1-D3 y M2-D19 ubicados en el Barrio Brisas del Terminal, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo, cuya existencia quedó demostrada con la prueba de inspección judicial, se encuentren bajo el régimen de propiedad horizontal, que permita su enajenación individual o independiente del terreno sobre el cual están construidos y en adición a lo expuesto, en el aludido documento de adjudicación de propiedad, se estableció que cada una de las partes percibirá los frutos civiles, esto es, los cánones de arrendamiento de los lotes que se les adjudican en propiedad y se ceden los contratos de arrendamientos.

Asimismo, el artículo 527 del Código Civil contempla que son bienes inmuebles por su naturaleza toda construcción adherida de modo permanente al terreno y conforme al artículo 549 del mismo texto legal la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima de ella.

Como corolario queda, que cuando las arrendadoras mediante su apoderado, le comunican al arrendatario que le ofrecen en venta los inmuebles que “Ocupa en calidad de ARRENDATARIO”, le ofrecieron el terreno que les fue adjudicado en propiedad y del cual les cedieron los contratos de arrendamiento existentes y las bienhechurías sobre ellos construidas, habida cuenta que la propiedad del suelo lleva consigo la de todo cuanto se encuentre encima de ella, abonando a favor de esa conclusión el hecho de que no existe documento de condominio que permita la enajenación independiente de los locales o depósitos, resultando concluyente que el arrendatario no modificó la oferta que le fue realizada y en consecuencia, no realizó una nueva oferta, cuando acepta la oferta que le fue hecha, con la condición de que dicha venta incluya los lotes de terreno dónde los depósitos se encuentran construidos, amén de que las oferentes se mantuvieron silentes ante la aceptación del arrendatario, lo que esta alzada entiende como su conformidad con la misma.

En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662, estableció el siguiente criterio vinculante, a saber:

“…Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que
exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de

impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo
necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
…OMISSIS…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.”

Como se aprecia, cuando el arrendatario aceptó la oferta de venta que le fue hecha por las demandadas a través de su apoderado, ejerció su facultad de perfeccionar el contrato de compraventa y como quiera que es obligación del vendedor hacer la tradición de la cosa vendida conforme al artículo 1.486 del Código Civil, lo que se cumple en el caso de los bienes inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad a la luz del artículo 1.488 del mismo texto legal, es forzoso concluir que la pretensión del demandante para que se le reciba el precio de venta ofertado y se le otorgue ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo los documentos de compraventa de los inmuebles constituidos por las parcelas de terreno distinguidas como LOTE M1-D3 y M2-D19 y las bienhechurías construidas sobre ellas consistentes en unos depósitos identificados con los Nros. 3, 21 y 39 debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

En caso que las demandadas se nieguen a otorgar los documentos de compraventa ante la oficina de registro correspondiente, la presente sentencia constituirá el título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido

conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que el demandante haga constar en los autos haber cumplido con el pago de los de cuarenta y seis millones seiscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 46.685.000,00) del precio de venta, Y ASÍ SE ESTABLECE.

V
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por las demandadas, ciudadanas MERARIS PILOTO GUTIÉRREZ, MARYURIS PILOTO DE DIAZ, JENNIFER PILOTO GUTIÉRREZ y GÉNESIS PILOTO GUTIÉRREZ; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano LUAY AL KHATIB EL BAAYNI, en contra de las ciudadanas MERARIS PILOTO GUTIÉRREZ, MARYURIS PILOTO DE DIAZ, JENNIFER PILOTO GUTIÉRREZ y GÉNESIS PILOTO GUTIÉRREZ; CUARTO: SE ORDENA a las demandadas, ciudadanas MERARIS PILOTO GUTIÉRREZ, MARYURIS PILOTO DE DIAZ, JENNIFER PILOTO GUTIÉRREZ y GÉNESIS PILOTO GUTIÉRREZ, cumplir con el contrato que nace de la oferta que realizaran según notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo el 22 de junio de 2016 y aceptada por el demandante según notificación realizada por la misma Notaría el 4 de julio de 2016, otorgando el documento definitivo de venta al ciudadano LUAY AL KHATIB EL BAAYNI, por el precio establecido en la oferta el cual asciende a la cantidad total de CUARENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (46.685.000,00), por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de los siguientes inmuebles: 1) la totalidad del lote de terreno identificado como LOTE M1-D3, que pertenece a las demandadas bajo el Nº 2014.5119, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.7.1302, correspondientes al Libro de Folio Real del año 2014, que tiene un área de 29,23 mts² y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En tres segmentos, el primero partiendo del punto: “2” Coordenadas: Este: 610524.85

Norte: 1123348.13 en una línea recta de 3,78 mts. que llega hasta el punto “3” Coordenadas: Este: 610528.57 Norte: 1123348.78, desde allí en otra línea recta de 0,58 mts. que llega hasta el punto “4” Coordenadas: Este: 610528.68 Norte: 1123348.21 y finalmente desde allí en una línea recta de 3,45 mts. que llega hasta el punto “5” Coordenadas: Este: 6140532.20 norte: 1123348.66, con área interna de circulación, SUR: en tres segmentos, el primero pariendo del punto: “6” Coordenadas: Este: 610533.05 norte: 1123344.23 en una línea recta de 3,66 mts. que llega hasta el punto “7” Coordenadas: Este: 610529.42 Norte 1123343.74, el segundo, partiendo de este punto “7” en un línea recta de 0,55 mts. que llega hasta el punto “8” Coordenadas Este: 610529.41 Norte: 1123344.40 y el tercero, partiendo de este punto “8” en una línea recta de 3,68 mts. que llega hasta el punto “1” Coordenadas: Este: 610525.67 Norte 1123343.80 con Lotes “LOTE M1-D15” y “ LOTE M1-D16”, Este: Partiendo del Punto: “5” Coordenadas: Este: 6140532.20 Norte: 1123348.66 en una línea recta de 3,99 mts. que llega hasta el punto: “6” Coordenadas: Este: 610533.05 Norte: 1123344.23 con el “LOTE M1-D4” y Oeste: Partiendo del punto: “1” Coordenadas: Este: 610525.67 Norte: 1123343.80 en una línea recta de 3,89 mts. que llega desde el punto: “2” Coordenadas: Este: 610524.85 Norte 1123348.13 con el “LOTE M1-D2”, donde están construidas las bienhechurías conformadas por los depósitos Nro. 3 y 21, por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES ( Bs. 29.230.000,00). 2) El cincuenta por ciento (50 %) de los derechos y acciones que le pertenecen sobre el bien inmueble de su propiedad constituido por el lote de terreno identificado como LOTE M2-D19, que pertenece a las demandadas bajo el Nº 2014.5126 del Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.7.1309, correspondientes al Libro de Folio Real del año 2014, que tiene un área de 38, 28 Mts² y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Partiendo del punto: “2” Coordenadas: Este: 610539.27 Norte: 1123326.73 en una línea recta de 4,14 mts. que llega hasta el punto “3” Coordenadas: Este: 610543.28 Norte: 1123327.26, con los lotes “LOTE M2-D3” y “LOTE M2-D4”, SUR: Partiendo del punto: “4” Coordenadas: Este: 610544.66 Norte: 1123318.07 en una línea recta de 3,98, mts. que llega hasta el punto “1” Coordenadas: Este: 610540.65 Norte: 1123317.49, con área interna de circulación, ESTE: Partiendo del punto: “3” Coordenadas: Este: 610543.28 Norte: 1123327.26 en una línea recta de 9,34 mts. que llega hasta el punto “4” Coordenadas: Este: 610544.66 Norte: 1123318.07, con el “LOTE M2-D18” y OESTE: Partiendo del punto: “1” Coordenadas: Este: 610540.65 Norte: 1123317.49 en una línea recta de 9,29 mts. que llega hasta el punto “2”

Coordenadas: Este: 610539.27 Norte: 1123326.73, con el “LOTE M2-D20”; donde está construido en su planta alta las bienhechurías conformadas por el Depósito Nº 39, por la cantidad de DIECISIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 17.455.000,00).

Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la
decisión recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad
correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los nueve (9) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 15.186
JAM/NR.-